Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2354/2025 20.10.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələri. Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu (məruzəçi hakim), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdehnə qarşı ("xxxx" MMC və Yasamal rayon İcra Şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2300/2025 nömrəli iş üzrə 21 aprel 2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 2(004)2382/2021 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı "xxxx" BOKT MMC-nin cavabdeh İddiaçı qarşı “borcun tutulması və ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddiası qismən təmin edilmiş, "xxxx" BOKT MMC ilə İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli, 702 saylı kredit müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdeh İddiaçı xx.xx.2019-cu il tarixli, 702 saylı kredit müqaviləsi üzrə cəmi 37.888,73 manat və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olan 30 manat məbləğində pulun "xxxx" BOKT MMC-nin xeyrinə tutulması, tutmanın ilkin satış qiyməti 105.000 manat olmaqla İddiaçı mülkiyyətində ola n ünvan 1 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 69,13 m2 olan 79 saylı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin evin ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə açıq hərracda satılaraq bankın tələbinin realizə edilmiş əmlak dəyərindən ödənilməsi, borc ödənildikdən sonra qalan məbləğin müvafiq olaraq ipoteka qoyan İddiaçı qaytarılması, əmlakın satışından əldə olunmuş pul vəsaitinin borcun ödənilməsi üçün kifayət etmədiyi halda ödənilməmiş qalan məbləğin ümumi qaydada cavabdeh İddiaçı tutulması, ünvan 1 ünvanda yerləşən 79 saylı fərdi yaşayış evinə tutma yönəldikdən və satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində boşaldılması, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi, keçirilmiş ekspertiza xərcinin əvəzi olan 100 manat məbləğində pulun cavabdeh İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Mə hkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
2. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(004)1079/2024 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı iddiası təmin edilərək Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə MMC ilə X6 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokol etibarsız hesab edilmişdir. İşə baxan məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, ipoteka predmetinin satılması ilə bağlı 2 dəfə xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərində ilkin və təkrar hərrac keçirilmiş, lakin hərrac baş tutmamışdır. Daha sonra ikinci hərrac keçirildikdən 3 gün sonra xx.xx.2023-cü il tarixdə Yasamal rayon İcra şöbəsi hərracın dayandırılmasını xahiş etmiş və həmin tarixdə Cavabdeh MMC tərəfindən Yasamal rayon İc ra şöbəsinə məktub ünvanlanaraq hərracın dayandırıldığı göstərilmişdir. Daha sonra isə yenidən ilkin və təkrar hərrac keçirilərək (ümumilikdə 4 hərrac) ipoteka predmeti açıq hərracda satılmışdır. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, hərrac prosesi dayandırıldığı andan və yerdən davam etdirilməli olduğu halda, hərrac təşkilatı tərəfindən yenidən ilkin və təkrar hərrac keçirilmiş, nəticədə ipoteka predmeti üzrə 4 hərrac keçirilmişdir ki, qanunvericilikdə belə bir hal nəzərdə tutulmamışdır.
3. Yasamal rayon İcra Şöbəsinin Cavabdeh MMC-yə ünvanladığı xx.xx.2024-cü il tarixli məktubda qeyd edilmişdir ki: “Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)2382/2021-030 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə İddiaçı məxsus ünvan 5 ünvanda 79 saylı fərdi yaşayış evinin açıq hərrac yolu ilə satılması ü çün xx.xx.2023-cü il tarixli, xx/xx-93978/18 saylı hərrac sifarişi ilə sizə müraciət edilmiş, daha sonra xx.xx.2023cü il tarixli məktubla hərracın olduğu mərhələdə dayandırılması xahiş olunmuşdur. Həmin vaxt hərrac təklif mərhələsində olmuşdur. Bundan sonra eyni nömrəli, yəni xx/xx-93978/18 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli məktubla sizə müraciət olunaraq 17/7293978/18 saylı hərrac sifarişi üzrə qanuna müvafiq tədbirlərin görülməsi xahiş olunmuşdur. Tərəfinizdən həmin məktub əsasında hərrac qaldığı mərhələdən davam etdirilməmiş və hərrac yenidən başlanılmışdır. Bu səbəbdən Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)1079/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC ilə X6 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokol etibarsız hesab edilmiş və qətnamən in “müəyyən etdim” hissəsində hərracın qaldığı yerdən, yəni təklif mərhələsindən davam etməli olduğu bildirilmişdir. Həmin qətnamə üzrə icra sənədi şöbənin icraatına daxil olmuşdur. Qeyd olunanları nəzərə alaraq Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-1079/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli icra sənədi icra olunması üçün sizə göndərilir. İcra sənədinin icrasının təmin edilməsi, bu barədə şöbəyə rəsmi məlumatın verilməsi və xx.xx.2023-cü il tarixli, 17/7293978/18 saylı hərrac sifarişi üzrə hərracın dayandırıldığı mərhələdən davam etdirilməsi sizdən xahiş olunur. Həmin hərrac sifarişi ləğv edilməmiş və həmin sifariş üzrə hərrac prosesi yekunlaşmamışdır.”
4. Cavabdeh MMC mərkəzi ilə ipoteka saxlayan "xxxx" BOKT MMC arasında imzalanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 72/24 nömrəli protokol a əsasən ipoteka predmeti ipoteka saxlayan tərəfindən 66.937,5 manata əldə edilmişdir.
5. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ünvan 1, mənzil 79 (Yeni qaydalarla: AZ 1012, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsi, giriş 120, M3, m1) xx.xx.2024-cü il tarixdə "xxxx" MMC-nin adına qeydiyyata alınmışdır.
6. Cavabdeh MMC-nin direktoru tərəfindən tərtib edilmiş və Azərbaycan Respublikası Dövlət X5 Komissiyası tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli Akta əsasən MMCnin fəaliyyəti nəticəsində yaranmış və saxlanma müddəti başa çatmış, əməli əhəmiyyətini itirmiş 2008-2019-cü illər üzrə sənədlər, o cümlədən açıq hərracda iştirak etmək üçün ərizələr, iştiraka dair biletlər, hərracın keçirilməsinə dair bildirişlər, elanlar, protokollar məhv edilməsi üçün ayrılmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanda yerləşən 79 saylı mənzil ilə bağlı Cavabdeh MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, o, X6 və Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsi üçüncü şəxs qismində cəlb olunmaqla cavabdehlər Cavabdeh MMC və “PSG X11 Kredit Təşkilatı” MMC-yə qarşı “protokolun etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri Yasamal rayonu İcra şöbəsi tərəfindən xx/xx-93978/18-8672 saylı, xx.xx.2023-ci il tarixli sifarişinə əsasən Azərbaycan Respublikası İxtisaslaşdı rılmış Əmtəə Birjası Cavabdeh tərəfindən xx.xx.2023-cü ildə ilkin hərracın və xx.xx.2023-cü ildə təkrar hərracın, həmçinin hərracın yekunları barədə xx.xx.2024-cu il tarixli, 01/24 nömrəli protokolun etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-1079/2024saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmiş, Cavabdeh MMC-nin 19 dekabr 2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə Məmmədov Duman Davud oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokol etibarsız hesab edilmişdir. Qətnamə ilə iddia tələbi təmin olunduğu və hərrac nəticələri etibarsız hesab edildiyi halda, mülkiyyəti olan ünvan 6 ünvanda yerləşən 79 saylı mənzil “PSG X11 Kredit Təşkilatı” MMC-nin ba lansına keçmişdir. Daha sonra qeyri-rəsmi şəkildə öyrənmişdir ki, ondan gizli şəkildə hərrac davam etdirilmiş və bilərəkdən ona bu barədə məlumat verilmədən əmlakı hərraca çıxarılmışdır. Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-16(004)-19/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadında qeyd olunmuşdur ki, Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-1079/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh MMC və "xxxx" MMC-yə qarşı iddia tələbi qismən təmin edilmiş Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X10 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokol etibarsız hesab edilmişdir. Qətnamə qanuni qüvvəsini almış və Yasamal rayon icra şöbəsi tərəfindən Cavabdeh MMC-yə hərracın dayandırıldığı mərhələdən d avam etdirilməsi ilə bağlı xx.xx.2024-cü il tarixdə e93978/2023-xx-xx-0085 nömrəli məktub göndərmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdə 72/24 nömrəli hərracın yekunları barədə protokol tərtib edilmiş və ipoteka predmeti olan ünvan 7 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 69.13 kv.metr olan 79 saylı fərdi yaşayış evi qalib alıcı "xxxx" BOKT MMC tərəfindən əldə edilmişdir. Hərrac yekunları etibarsız hesab edildiyi üçün hərrac prosesi yenidən təşkil edilməli idi, davam etdirilərək təkrar hərracların keçirilməsi isə artıq 5-dən çox hərrac prosesinin keçirilməsi deməkdir. Qətnamə çıxarıldıqdan sonra keçirilmiş hər hansı hərrac prosesi barədə iddiaçıya məlumat verilməmişdir. İddiaçı hərracların keçirilib, əmlakın balansa verildiyini qonşudan öyrənmişdir. Bundan başqa, cavabdeh 5 il daimi fəaliyyət göstərən hə rrac təşkilatı deyildir. Buna görə də onun tərəfindən həyata keçirilən hərrac etibarsız hesab edilməlidir. Həmin təşkilat dövlət qeydiyyatına alındığı tarixdən deyil, yalnız son 2 ildir hərrac fəaliyyəti ilə məşğuldur.
9. Cavabdeh "xxxx" MMC iddia ərizəsinə qarşı etiraz təqdim edərək qeyd etmişdir ki, iddia tələbi əsassız olduğundan təmin olunmamalıdır. İddiaçının hərrac barədə məlumatsız olması xüsusatı ilə bağlı qeyd edirlər ki, xx.xx.2024-cü il tarixli təklif məktubu iş üzrə tərəflərə sifarişli xəbərnamə (verilmə haqqında) ilə göndərilmişdir. Xəbərnamə ilə də təsdiq olunur ki, göndərilən məktublar tərəfə çatdırılmışdır. İddiaçı iddia ərizəsində eyni zamanda qeyd edir ki, Cavabdeh MMC-nin 5 illik daimi fəaliyyəti yoxdur. Bu xüsusatla da əlaqədar olaraq qeyd edirlər ki, Mərkəzin 5 illik d aimi fəaliyyətinin olub-olmaması ilə bağlı daha öncə məhkəmələrdə iddialar olmuş, həmin iddialar təmin olunmamışdır. Eyni zamanda qeyd edirlər ki, Cavabdeh MMC əsas fəaliyyət növü, təsnifat kodu 6831001-əmlakların açıq hərracda satılması, əlavə fəaliyyət növü, təsnifat kodu 6831003-daşınmaz əmlakla aparılan əməliyyatlar üzrə agentlərin fəaliyyəti olan müəssisə olaraq xx.xx.2008-ci il tarixdən dövlət qeydiyyatına alınmışdır. “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət gös tərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. Sözügedən Qanunda da qeyd olunduğu kimi İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş hərrac təşkilatı olmadıqda sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. “İcra haqqında” Qanunda isə 5 illik daimi fəaliyyətlə bağlı hər hansı norma yoxdur. Belə ki, bu iş üzrə 5 ildən az olmayan fəaliyyət göstərən hərrac təşkilatının seçilməsi üçün ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığı olmalı idi. Lakin belə bir razılıq mövcud olmamışdır. Yuxarıda sa dalanan xüsusatlardan, eləcə də istinad olunan sənədlərdən görünür ki, yuxarıda sözügedən hərrac sifariş üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur. Ona görə də iddia rədd edilməlidir. Hazırkı işə məhkəmədə baxılarkən etiraz mülahizələrində ifadə edilən hüquqi mövqeləri nəzərə almaqla işə Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını xahiş edirlər.
10. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e2(004)401/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir (hakim K.B.Xudayev). 11.Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının hazırkı iddiası əsassızdır. İddiaçı iddiasını əsaslı edən müvafiq sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, mö vcud sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz hüquqi təsdiqini tapmamışdır. Belə ki, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)1079/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X6 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolu etibarsız hesab edilmişdir. ünvan 8 ünvanda yerləşən 79 saylı mənzil ilə bağlı Cavabdeh MMC tərəfindən keçirilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli ilkin hərrac və xx.xx.2024-cü il tarixli təkrar hərrac, həmçinin hərracın yekunları barədə xx.xx.2024-cu il tarixli, 01/24 nömrəli protokol etibarsız hesab edilmiş, əvvəlki ilk iki, yəni ünvan 1 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 69,13 kv.m. olan 79 sa ylı fərdi yaşayış evinin satılması ilə bağlı - xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclar isə etibarsız hesab edilməmişdir. Bu baxımdan sözügedən qətnamə qanuni qüvvəyə mindikdən sonra hərrac qanuni olaraq qaldığı yerdən davam etdirilmiş, iddiaçıya məlumat verilməklə ipoteka predmeti ipoteka saxlayana təklif edilmişdir. Qanuna müvafiq şəkildə ipoteka predmeti ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmuşdur. İş materiallarına əsasən təsdiq edilir ki, İddiaçı mülkiyyətində olan əmlak xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə hərraca çıxarılmış və keçirilən 2 hərrac baş tutmadığına görə alıcı "xxxx" BOKT MMC tərəfindən 66.937,5 manata alınmışdır. Odur ki, Cavabdeh MMC tərəfindən hərrac “İpoteka haqqında” Qanunla və Mülki Məcəllə ilə müəyyənləşdiri lmiş qaydalara əməl edilməklə həyata keçirilmişdir, hərracın nəticələrinin, Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 72/24 saylı hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi üçün iş üzrə qanuni əsaslar mövcud deyildir.
12. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 414.2, 414.3, 415.5, 416.1, 416.2-ci maddələrinə, “İcra haqqında” Qanunun 51.1, 53.2, 61.1 və 61.2-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2, 42.1, 42.6cı maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair qərarına, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 82.3, 88, 119.1, 217.4, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırılmışdır. b) Apel lyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
13. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırılmış, qeyd etmişdir ki, məhkəmə tərəfindən iş üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki hallar araşdırılmamış, bununla da məhkəmə yanlış nəticəyə gəlmişdir.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2300/2025 nömrəli 21 aprel 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 4 fevral 2025-ci il tarixli, 2(004)401/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmasını qət etmişdir (hakimlər X3 - sədrlik edən və məruzəçi, X4 və X1 ibarət tərkibdə).
16. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşan apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddiaçı məhkəməyə müraciət edərkən xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə keçirilmiş ilkin və təkrar hərracın yekunlarını mübahisələndirməmiş, yalnız Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X6 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolun etibarsız hesab edilməsini məhkəmədən xahiş etmiş, məhkəmə tərəfindən də yalnız üçüncü və dördüncü hərracın yekunları barədə protokollar etibarsız hesab edilmişdir.
17. İşə baxan məhkəmənin mövqeyini nəzərə alan icra məmuru cavabdeh hərrac mərkəzinə müraciət edərək hərracın dayandırıldığı mərhələdən davam etdiri lməsini xahiş etmiş, hərrac mərkəzi tərəfindən ipoteka saxlayana və iddiaçıya ünvanlanmış xx.xx.2024cü il tarixli 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetinin əldə edilməsi təklif edilmiş, ipoteka saxlayan xx.xx.2024-cü il tarixdə ipoteka predmetini əldə etmişdir.
18. Belə ki, ipoteka predmetinin hərracda ilkin satış qiyməti icra sənədində göstərilmiş, daha sonra isə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hərrac baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə təkrar hərraca çıxarılmış, təkrar hərrac baş tutmadığından ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz aşağı qiymətlə əldə etmişdir.
19. Beləliklə, iddiaçının icra sənədindən, keçirilmiş hərraclarla bağlı məhkəmənin qətnaməsindən və orada ifadə olunan hüquqi mövqedən məlumatı olmuş, lakin uzun müddət keçməsinə baxmayaraq, icra sənədində göstərilən öhdəliyi icra etməmiş, bununla da ipoteka predmetinin satışına xitam vermək hüququndan istifadə etməmişdir.
20. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı həmçinin qeyd etmişdir ki, iş materiallarına əsasən cavabdeh hərrac mərkəzinin beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilat olduğu müəyyən edilir. Belə ki, cavabdeh MMC-nin direktoru tərəfindən tərtib edilmiş və Azərbaycan Respublikası Dövlət X5 Komissiyası tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli Akta əsasən MMC-nin fəaliyyəti nəticəsində yaranmış və saxlanma müddəti başa çatmış, əməli əhəmiyyətini itirmiş 2008-2019-cü illər üzrə sənədlər, o cümlədən açıq hərracda iştirak etmək üçün ərizələr, iştiraka dair bi letlər, hərracın keçirilməsinə dair bildirişlər, elanlar, protokollar məhv edilməsi üçün ayrılmışdır. İddiaçı tərəf isə bunun əksini sübut edən mötəbər sənədləri məhkəməyə təqdim etməmişdir.
21. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini Mülki Məcəllənin 139-1.1, 1391.1.2, 324.1,337.1, 414.1-415.5,416.1-ci, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 41.2, 42.1,43.4, 43.5,43.7, 44,46.1-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 217.2-ci, maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
22. İddiaçı (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə məhkəmə aktı qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
23. Kassasiya şikay ətinin dəlilləri onunla əsaslandırılmışdır ki, Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-1079/2024 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC-nin 19 dekabr 2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X6 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolu etibarsız hesab edilmişdir. Hərrac yekunları etibarsız hesab edildiyi üçün hərrac prosesi yenidən təşkil edilməli idi. İddiaçı məhz qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktından sonra hərracın yenidən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada keçiriləcəyini gözlədiyi halda hərrac təşkilatı, "xxxx" BOKT MMC-yə məktub ünvanlamaqla (dəlillər) əmlakı özgəninkiləşdirmişdir. Bu proses barəsində məhkəmədə iddia qaldıran və iddiası təmin edilən mülkiyyətçi məlumatlandırılmamışdır.
24. Belə ki, əmlak likvid qiymətlə hərraca çıxarılmış və 14%, 25% endirilməklə, "xxxx" BOKT MMC-nin balansına keçmişdir. İddiaçı alıcılarla danışaraq əmlakın likvid qiymətlə satılması barədə razılıq əldə etmişdir. Bu isə o deməkdir ki, əmlak likvid qiymətindən 40% ucuz, "xxxx" BOKT MMC-yə deyil, real alıcıya verilməli idi və nəticədə mülkiyyətçi həm "xxxx" BOKT MMC-yə olan borcunun bağlanmasını təmin edərək qalan vəsaitlə özünə yeni mülkün alınması istiqamətində tədbirlər görə bilərdi. Bu əmlak iddiaçının yeganə yaşayış yeri olduğunu və onun əmlakını onu aldatmaqla 2 dəfə ucuz qiymətə satılması qəbul edilən deyil. Lakin Cavabdeh MMC hərrac prosesi başlatmadığından iddiaçı hərracda iştirak edə bilməmiş əmlakın üçüncü şəxslərə davam etdirilərək təkrar hərracların keçirilməsi isə artıq 5-dən çox hərrac proses inin keçirilməsi deməkdir. Nəzərinizə çatdırılır ki, qətnamə çıxarıldıqdan sonra keçirilmiş hər hansı hərrac prosesi barədə iddiaçıya məlumat verilməmişdir. İddiaçı hərracların keçirilib, əmlakın balansa verildiyini qonşudan öyrənmişdir. Bundan başqa məlumat üçün bildiririk ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin müvafiq maddəsinə, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən ipoteka predmeti olan əmlaklar yalnız 5 il daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşmış hərracda satıla bilər. Lakin, Cavabdeh MMC 5 il daimi fəaliyyət göstərən hərrac təşkilatı deyildir. Buna görə də onun tərəfindən həyata keçirilən hərrac etibarsız hesab edilməlidir. Həmin təşkilat dövlət qeydiyyatına alındığı tarixdən deyil, yalnız son 2 ildi r hərrac fəaliyyəti ilə məşğuldur. Azərbaycan Respublikasında fəaliyyət göstərən hərrac təşkilatları sırf Ədliyyə Nazirliyi və onun müvafiq qurumları ilə (icra və probasiya şöbələri ilə) müqavilə bağlamış, onların sifarişi əsasında hərracların keçirilməsi ilə məşğul olan təşkilatlardı. Dövlət hərracları istisna olmaqla. Qanunvericilik belə bir hərrac təşkilatının fəaliyyət göstərməsinə icazə vermir. Cavabdeh əmtəə birjası nəzdində fəaliyyət göstərmir. X2 cəmi xx.xx.2021-ci ildə Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən dövlət qeydiyyatına alınıb. Bu şirkətin hərraclarda iştirak etməsi ümumiyyətlə qanunsuzdur. Daimi fəaliyyət göstərən dedikdə, qanun hərrac sahəsində 5 il daimi fəaliyyət göstərmək şərtini qoyur. Digər sahələrdə (hərracdan kənar) vaxtilə fəaliyyət göstərmiş, sonradan nizamnaməsinə dəyişik liklər edilərək hərrac keçirilməsi səlahiyyətləri qoyulmuş hərrac təşkilatları həmin şirkətin əvvəlki dövr üzrə fəaliyyətini 5 illik fəaliyyətə daxil edə bilməz. Lakin hal-hazırda hərrac təşkilatlarını araşdırmışıq və öyrəndiyimiz məlumata əsasən 2016, 2017, 2018, 2019-cu, hətta 2020-ci ildə belə bu şirkət hərrac təşkilatı kimi fəaliyyət göstərməmişdir. Buna görə Cavabdeh MMC tərəfindən keçirilmiş hərrac etibarsız hesab edilməli idi.
25. Bundan əlavə, üzrlü və obyektiv səbəblərdən məhkəmə iclasında iştirakımızın qeyri-mümkün olacağı barədə tərəfimizdən elektron məhkəmə sisteminə ərizə ünvanlanmışdır. Belə ki, həmin tarixdə saat 09:20-də Binəqədi rayon Məhkəməsində Hakim Pərviz Məmmədovun icraatında olan iş üzrə məhkəmə baxış iclasında və şahidlərin dindirilməsində mütləq şəkildə iştirak edəcəyi üçün saat 10:20 iclasında iştirakının mümkün olmayacağı və eyni zamanda, növbəti məhkəmə iclasında iddiaçının özünün məhkəmə iclasında iştirak etmək istədiyini və bu səbəbdən də məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etsə də, məhkəmə bunu nəzərə almamış və məhkəmə iclasına iddiaçının iştirakı olmadan baxmışdır. Tərəfindən təqdim edilmiş təxir ərizəsi məhkəmə tərəfindən təhvil alınmışdır. Beləliklə, məhkəmə iş üzrə məhkəmə iclasında iddiaçının və səlahiyyətli nümayəndə və vəkil olaraq onların iştirakını təmin etməmiş və iddiaçının apellyasiya şikayətinə münasibətini bildirməsinə və iştirakının təmin edilməsinə şərait yaratmamışdır.
26. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikasının Konstitutsiyasının 60, 71-ci, Mülki Məcəllənin 560.1, 560.2-ci, “İpoteka haqqında” AR Qanununun 41. 1-ci, 41.2-ci, 42.1-ci, 43.5, 43.7-ci, 43.7-1-ci və 43.8-ci, İcra haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.2, 61.1-ci və Mülki Prosessual Məcəllənin 185.1, 185.3, 188.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
27. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
28. Maddə 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 29. 139-1.1.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predm etinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol.
30. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
31. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
32. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır.
33. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavil ə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir.
34. Maddə 414.3. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər.
35. Maddə 415.5. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
36. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
37. Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasın ın Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
38. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış ve rilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
39. Maddə 42.3. İstənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. Hərracı sifariş edən icra qurumunun və hərrac təş kilatının əməkdaşlarının, habelə əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirən şəxslərin birbaşa və ya dolayı yolla hərracda alıcı qismində iştirak etməsinə yol verilmir.
40. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
41. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçir ilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
42. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
43. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqv im günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
44. Maddə
44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
45. Maddə 46.1. İpoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda satışına (alqısatqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək), yaxud bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına qədər (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə protokol imzalananadək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas öhdəlik üzrə bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir. İcra haqqında Azərbaycan Respublikasının qanunu
46. Maddə
17. İcraatın dayandırılmasının məcburiliyi 17.1. Aşağıdakı hallarda icra sənədi üzrə icraat məcburi olaraq dayandırılır: 17.1.1. məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi hüquq münasibəti vərəsəliyə və ya hüquq varisliyinə yol verirsə, borclu öldükdə, ölmüş və ya xəbərsiz itkin düşmüş elan edildikdə, habelə borclunun iflası barədə məhkəmə icraatına başlandıqda; 17.1.2. borclu fəaliyyət qabiliyyətini itirdikdə; 17.1.3. borclu Azərbaycan Respublikası Silahlı Qüvvələrinin döyüşən hissəsində olduqda və ya Azərbaycan Respublikası Silahlı Qüv vələrinin döyüşən hissəsində olan tələbkarın müvafiq xahişi olduqda yaxud hamıya bəlli olan hallar baş verdikdə və ya faktlar mövcud olduqda; 17.1.4. icra sənədinə və ya tələbə (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən aparılan notariusun icra qeydi və ya onun verilməsinə əsas olan tələb istisna olmaqla) dair borclu tərəfindən iddia qaydasında mübahisə qaldırdıqda, əgər bu cür mübahisəyə qanunla yol verilirsə; (14 iyul 2025-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiya) 17.1.5. inzibati xətalara dair işlərə baxmaq səlahiyyəti olan orqanların (vəzifəli şəxslərin) hərəkətlərindən məhkəməyə şikayət verildikdə; 17.1.6. icra sənədi üzrə tələbin yönəldildiyi əmlakın həbsdən azad olunması barədə məhkəməyə iddia verildikdə; 17.1.7. İcraatda olan iş üzrə qəbul olunmuş məhkəmə aktların dan verilmiş apellyasiya və kassasiya şikayəti müvafiq məhkəmələrin icraatına qəbul olunduqda; 17.1.8. İş üzrə qəbul olunmuş məhkəmə aktlarından şikayət Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin icraatına qəbul olunduqda; 17.1.9. icra məmuru icra sənədinin verilməsi üçün əsas olmuş qərarın, habelə qanuna əsasən icra sənədi sayılan sənədin izah olunması üçün müvafiq məhkəməyə və ya digər orqana müraciət etdikdə; 17.1.10. tələbkarın müvafiq xahişi olduqda.
47. Maddə
18. İcraatın dayandırılmasının mümkün olduğu hallar 18.1. Aşağıdakı hallarda icra sənədi üzrə icraat dayandırıla bilər: 18.1.2. borclu üzrlü səbəblərdən icra hərəkətlərinin həyata keçirildiyi yerin hüdudlarından kənarda olduqda; 18.1.3. borclu ağır xəstəliyinə görə stasionar müalicə müəssisəsində müalicə olunduqda; 18.1.4. icra məmuruna etirazın təmin edilməməsindən və ya icra məmurunun hərəkətlərindən şikayət verildikdə; 18.1.5. borclu, onun əmlakı axtarışda olduqda və ya onun uşağı axtarışda olduqda.
48. Maddə
21. İcraatın dayandırılması haqqında məsələyə baxılması 21.1. Bu Qanunun 17-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş icraatın dayandırılmasının məcburi olduğu hallarda icra sənədi üzrə icraat icra məmuru tərəfindən dayandırılır. 21.2. Bu Qanunun 18-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş icraatın dayandırılmasının mümkün olduğu hallarda icra məmuru tərəfindən icraatın dayandırılması barədə müvafiq məhkəməyə əsaslandırılmış və icra qurumunun rəhbəri tərəfindən təsdiq olunmuş təqdimat verilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
49. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araş dırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
50. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
51. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
52. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
53. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş pro sessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
54. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
55. Maddə 417.1.2. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadına dəyişiklik edə bilər.
56. Maddə 417.1.3. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər.
57. Maddə 417.1.4. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qə rardadını tamamilə, yaxud qismən ləğv edib apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edə bilər. Kassasiya baxışının hədləri
58. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
59. Kassasiya şikayətində qətnamə iddianın rədd edilən hissəsində mübahisələndirilib. Apellyasiya baxışını n predmeti və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi də həmin hissə üzrə olub. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası qətnaməni tam yoxlayır.
60. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayətə yazılı icraat qaydasında baxılmasını qərara almışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
61. Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını və kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılması apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir.
62. İş materiallarından müəyyən edilir ki, ipoteka predmetinin satılması məqsədilə xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlə rdə ilkin və təkrar hərraclar keçirilmiş, lakin hər iki hərrac baş tutmamışdır. Bununla belə, təkrar hərracın keçirildiyi tarixdən cəmi üç gün sonra - xx.xx.2023-cü il tarixdə Yasamal rayon İcra şöbəsi tərəfindən hərracın dayandırılması barədə Cavabdeh MMC-nə müraciət edilmiş və dayandırmanın səbəbi kimi icra sənədinin icrası ilə əlaqədar məhkəmə qaydasında mübahisə qaldırıldığına istinad edilmişdir. Eyni tarixdə Cavabdeh MMC tərəfindən icra orqanına hərracın dayandırıldığı barədə məktub təqdim edilmişdir. Yalnız üç ay sonra - xx.xx.2023-cü il tarixdə icra məmuru hərracın davam etdirilməsi barədə məktub göndərmişdir. Bundan sonra, hərrac prosesinin davamı olaraq qeyd edilən mənzil daha aşağı qiymətlə tələbkara təklif edilmiş və Cavabdeh MMC ilə ipoteka saxlayan "xxxx" BOKT MMC arasında i mzalanmış xx.xx.2024cü il tarixli protokola əsasən ipoteka predmeti olan həmin mənzil sonuncu tərəfindən əldə edilmişdir.
63. Hazırkı mübahisəni həll edən məhkəmələr hərracın dayandırıldığı yerdən davam etdirilməli olmasına, bu baxımdan hərracın keçirilməsində hər hansı qanun pozuntusuna yol verilmədiyinə istinad etsələr də, dayandırmanın qanuni olub-olmaması məsələsinə diqqət yetirməmiş, həmin məsələni müzakirə etməmişlər.
64. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd edilməlidir ki, hərracın təşkili və keçirilməsi qaydalarını və şərtlərini müəyyən edən Mülki Məcəllənin və “İpoteka haqqında” qanunun müvafiq normalarında hərracın dayandırılması kimi prosessual hərəkət nəzərdə tutulmamışdır. Bununla yanaşı, ipoteka predmeti olan əmlakın hərrac vasitəsilə satılması məhkəmə qərarının icra edilməsi qayda sında həyata keçirildiyindən, belə bir dayandırmanın icra sənədi üzrə icraatının dayandırılması çərçivəsində baş verməsi mümkündür.
65. İcra sənədi üzrə icraatın dayandırılması və sonradan icraatın təzələnməsi prosessual hərəkətlər olmaqla, onların həyata keçirilməsinin hüquqi əsasını təşkil edən “İcra Haqqında” qanunla tənzimlənir. Həmin qanunla həmçinin, icra hərəkətlərinin dayandırılması qaydaları da müəyyən edilir.
66. Qeyd edilən qanunla icra sənədi üzrə icraatın dayandırılmasının məcburi olduğu, habelə bu dayandırmanın mümkün olduğu hallar dəqiq müəyyən edilmişdir.
67. Hazırkı iş üzrə icra qurumu hərracın dayandırılması barədə hərrac təşkilatına göndərdiyi məktubda icra sənədinin icrası ilə əlaqədar məhkəmə qaydasında mübahisə olduğunu bilrirərək hərracın dayandırılmasını xahiş etmiş dir.
68. İcra haqqında qanunun 17.1.4-cü maddəsinin hazırkı mübahisənin yarandığı zaman qüvvədə olan mətninə görə icra sənədinə və ya tələbə (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən aparılan notariusun icra qeydi və ya onun verilməsinə əsas olan tələb istisna olmaqla) dair borclu tərəfindən iddia qaydasında mübahisə qaldırıldıqda, əgər bu cür mübahisəyə qanunla yol verilirsə, icra sənədi üzrə icraat dayandırılmalıdır.
69. Həmin qanunun 21-ci maddəsinə görə isə belə hal müəyyən edildikdə, icra məmuru bu barədə qərar qəbul etməklə, icra sənədi üzrə icraatı dayandırır. Lakin baxılan işdə icra məmuru tərəfindən belə bir qərarın qəbul edildiyi müəyyən edilmir.
70. Qeyd edilən halların araşdırılması o baxımdan zəruridir ki, hərracın təşkil edilməsi və həyata keçirilməsi pro sessual müddətlərə bağlıdır və bu müddətlərə düzgün riayət edilməməsi son nəticədə ipotekaya xitam verilməsi, yaxud keçirilmiş hərracla bağlı digər hüquqi nəticələrə səbəb ola bilər.
71. Bu mənada qeyd edilməlidir ki, ipoteka haqqında qanunun hazırkı mübahisənin yarandığı zaman qüvvədə olmuş müddəalarının tələbinə görə, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir. Hazırkı işin müəyyən edilmiş hallarında isə görünür ki, tələbkar ipoteka predmeti olan mənzili təkrar hərracın keçirildiyi tarixdən 10 aya yaxın müddət keçdikdən sonra əldə etmişdir. 72. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya M əhkəməsinin 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarında qeyd edilir ki, “İpoteka haqqında” Qanunda ipoteka saxlayana təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 gün müddətində ipoteka predmetini ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə almaq imkanı yalnız bir dəfə verilmişdir.
73. Həmin qərarda daha sonra qeyd edilir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, habelə ipoteka saxlayanı öz hüquqlarından vaxtında istifadə etməsi üçün intizamlandırmaq məqsədini daşıyır. İpoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edi lməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarar.
74. Bundan başqa, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 14 dekabr 2022-ci il tarixli Qərardadının 39-cu bəndində qeyd edilir ki, ipoteka predmetini əldə etmə müddəti hüququn mahiyyətinə uyğun olaraq kəsici müddətdir. Çünki, ipoteka saxlayan təkrar hərracın baş tutmadığı elan edildikdən sonra 30 gün ərzində bu imkandan istifadə etməzsə həm predmeti əldə etmək, həm də ipoteka hüququnu itirir. Odur ki, ipoteka saxlayan müvafiq elanın dərc olunduğu vaxtdan keçən 30 gün ərzində ipoteka predmetini əldə etməlidir.
75. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı mübahisənin düzgün və ədalətli həlli yuxarıda qeyd edilən hüquqi məsələlərin araşdırılması və işin müəyyən edilən hallarına bu baxımdan qiymət verilməsi ilə mümkündür.
76. Lakin işə baxmış apellyasiya instansiyası məhkəməsi icra məmurunun xx.xx.2023-cü il tarixli hərracın dayandırılması barədə müraciətinin “İcra haqqında” Qanunun tələblərinə uyğun olub-olmadığını və həmin hərəkətin nəticəsində ipoteka predmetinin xüsusi qaydada əldə edilməsi üçün müəyyən edilmiş 30 günlük müddətin ötürülüb-ötürülmədiyini araşdırmadan mübahisə üzrə qərar qəbul etmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, bu hüquqi əhəmiyyətli məsələləri araşdırmadan qəbul edilmiş qətnamə əsaslı və qanuni hesab edilə bilməz.
77. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçının tələbləri yuxarıda qeyd edilən hüquqi mövqe nəzərə alınmaqla yenidən araşdırılmalı olduğundan kassasiya şikayəti təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək iş yenidən apellyasiya baxışına qaytarılmalıdır.
78. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi, Qərara aldı: Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2300/2025 nömrəli, 21 aprel 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin, iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.