Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2627/2022 31.05.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçılar İddiaçı1 MMC-nin və İddiaçı2 cavabdehlər "xxxx" MMC-yə, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra və Probasiya şöbəsinə, Cavabdeh2 ASC-yə, Cavabdeh4, Bakı şəhəri 12 saylı notariat kontoruna və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhəri 1 saylı Ərazi İdarəsinə qarşı “əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatların ləğv edilməsi, keçirilmiş hərracın, onun yekunları barədə protokolların, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, reyestrdən çıxarışların ləğvi, əmlakların ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi”” tələb inə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 21 oktyabr 2021-ci il tarixli, 2(103)6289/2021 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları:
1. Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Tofiq Abbasov küçəsində istifadədə olan 0.15663 ha torpaq sahəsində yerləşən 23/1 nömrəli 1870.3 kv.m ümumi, 808.4 kv.m əsas, 1061.9 kv.m köməkçi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası İddiaçı1 MMC-nin, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı isə İddiaçı2 mülkiyyətində olmuşdur.
2. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 01 oktyabr 2010-cu il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" ASC ilə İddiaçı1 MMC arasında bağlanmış 22 dekabr 2008-ci il tarixli K-4036 nömrəli kredit müqaviləsi üzrə yaranmış ******* ABŞ dolları əsas borc, 789726 ABŞ dolları faiz borcu, ümumi olaraq ******* ABŞ dolları (ödəniş günü rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq Azərbaycan manatı ilə) məbləğində borcun və iddianın qaldırılması üçün ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumunun İddiaçı1 MMC-dən "xxxx" ASC-nin xeyrinə tutulması, tutmanın Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Tofiq Abba sov küçəsində istifadədə olan 0.15663 ha torpaq sahəsində yerləşən 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi, 808,4 kv.m əsas, 1061,9 kv.m köməkçi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına və Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialına, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Yeni Yasamal-1 küçəsində istifadədə olan 0,1041 ha torpaq sahəsində yerləşən 3 nömrəli 9 mərtəbəli binada 76,18 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət 5 otaqlı 31 nömrəli mənzilinə, Bakı şəhəri, Əzizbəyov rayonu, Buzovna qəsəbəsi, Viktor Seryogin küçəsində istifadədə olan 0.03039 ha torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli 3 otaqlı 58,5 kv.m yaşayış, 394,7 kv.m köməkçi sahəsindən ibarət 1 nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin əmlakların açıq hərracdan satılması, satı şdan əldə olunmuş pul vəsaitinin İddiaçı1 MMC-nin "xxxx" ASC-yə olan borcunun ödənilməsinə yönəldilməsi, əmlakların boşaldılması və qeydiyyatda olan şəxslərin istifadə hüququna xitam verilməsi qət edilmişdir.
3. Qətnamə qanuni qüvvəyə minmiş və icra edilməsi üçün Bakı səhəri Nizami rayon İcra və Probasiya şöbəsinə göndərilmiş, həmin şöbənin 10 sentyabr 2015-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli rəylərinə əsasən İddiaçı1 MMC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 2 mərtəbəli qeyriyaşayış binası ******* manata, İddiaçı2 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 filialı isə 200000 manata qiymətləndirilmişdir. 4. "xxxx" MMC-nin 03 noyabr 2 017-ci il tarixli protokolu və həmin tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən İddiaçı1 MMC-yə məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası ******* manata, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 filialı isə - 127500 manata Cavabdeh2 ASC tərəfindən alınmışdır. 5. 22 may 2018-ci il tarixli müqavilə ilə Cavabdeh2 ASC mülkiyyət hüququ üzrə adına qeydiyyata alınmış ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 129.9 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) 200000 manata Cavabdeh4 satmış, əmlak üzərində mülkiyyət hüququ sonuncunun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. 6. 1 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsinin 14 sentyabr 2016-cı il ta rixli qətnaməsi ilə İddiaçı1 MMC-nin iddiası təmin edilərək, "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680 və 680/1 nömrəli “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ları ləğv edilmiş, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 129.9 kv.m olan mağazanın bazar dəyəri 260871 manat, İddiaçı1 MMC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsində yerləşən ümumi sahəsi 1870,3 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının bazar dəyəri 3782980,70 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
7. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 12 aprel 2017-ci il tarixli qərardadı ilə 1 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsinin 14 sentyabr 2016-cı il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, İddiaçı1 MMCnin cavabdeh "xxxx" MMC-yə (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" ASC ) qarşı “əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi” tələbinə dair iş üzrə icraata xitam verilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçılar İddiaçı1 MMC və İddiaçı2 cavabdehlər "xxxx" MMC-yə, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra və Probasiya şöbəsinə, Cavabdeh2 ASC-yə, Cavabdeh4, Bakı şəhəri 12 saylı notariat kontoruna və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhəri 1 saylı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı1 MMC-nin mülkiyyətində olmuş ünvan 3 ünvanda yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının və İddiaçı2 mülkiyyətində olmuş ünvan 4 ünvanda yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialının qiymətləndirilməsi ilə bağlı "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680/1 və 680 nömrəli hesabatlarının ləğv edilməsi, həmin əmlaklarla bağlı keçirilmiş hərrac və hərracın yekunları barədə protokolların, ünvan 5 ünvanda yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialının Cavabdeh2 ASC tərəfindən Cavabdeh4 satılması ilə bağlı Bakı şəhəri 12 saylı notariat kontorunda bağlanmış 22 may 2018-ci il tarixli, AN-İ ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, əmlaklara dair verilmiş reyestrdən çıxarışların ləğv edilməsi, əmlakların hərracda ilkin satış qiymətlərinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişlər.
9. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli əmlakların bazar qiyməti "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli ekspert rəylərinə əsasən qoyulan qiymətdən dəfələrlə artıqdır. Belə ki, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının bazar qiyməti ******* manat, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 filialının isə bazar qiyməti 400000 manatdan artıqdır.
10. Birinci instansiya məhkəməsində alınmış "xxxx" MMC-nin 23 iyul 2018-ci il tarixli 81 və 82 nömrəli hesabat aktları ilə ünvan 6 ünvanında yerləşən 4 nömrəli, 129,9 kv.m ümumi sahəsi olan mağazanın 23 iyul 2018-ci il tarixinə bazar dəyəri 274674,0 manat, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsində, istifadədə olan 0.15663 ha torpaq sahəsində yerləşən 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi, 808,4 kv.m əsas, 1061,9 kv.m köməkçi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyriyaşayış binasının 23 iyul 2018-ci il ta rixinə bazar dəyəri ******* manat müəyyən edilmişdir. 11. "xxxx" MMC-nin 08 fevral 2019-cu il tarixli hesabat aktları ilə ünvan 7 ünvanında yerləşən 129,9 kv.m ümumi, 61,3 kv.m əsas, 68,6 kv.m yardımçı sahədən ibarət (4 saylı mağazanın 4/3 saylı filialı) qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiyməti 220000,0 manat, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsində, istifadədə olan 0.15663 ha torpaq sahəsində yerləşən 1870,3 kv.m ümumi, 808,4 kv.m əsas, 1061,9 kv.m yardımçı sahədən ibarət 23/1 nömrəli qeyriyaşayış binasının bazar qiyməti ******* manat müəyyən edilmişdir.
12. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 29 aprel 2019-cu il tarixli, 2(007)-103/2019 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim M.Q.Sadıqov) iddia təmin edilmiş, İddiaçı1 MMC-nin mülkiyyətində olmuş Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyriyaşayış binasının və İddiaçı2 mülkiyyətində olmuş ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) qiymətləndirilməsinə dair "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680 və 680/1 nömrəli hesabatlarının ləğv edilməsi, həmin əmlaklarla bağlı keçirilmiş hərracın və hərracın yekunları barədə protokolların, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) Cavabdeh2 ASC tərəfindən Cavabdeh4 satılmasına dair 22 may 2018-ci il tarixli, AN-İ ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsindəki 23/1 nömrəli, 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının Cavabdeh2 ASC-nin adına ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) Cavabdeh4 adına mülkiyyət hüququ üzrə qeydə alınmasına dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışların ləğv edilməsi, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının hərracda ilkin satış qiymətinin 3934176,0 manat məbləğində, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) hərracda ilkin satış qiymətinin 274674,0 manat məbləğində müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
13. Birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.1, 416.1, 416.2-ci maddələrinə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 4 və 8-ci maddələrinə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2.1, 2.3-cü maddələrinə istinad edərək h esab etmişdir ki, mübahisələndirilən "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680 və 680/1 nömrəli hesabatlarla əmlakın qiymətləndirilməsi səthi aparılmış, əmlakların tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiymətlərinin hansı meyarlarla müvafiq olaraq ******* manat və 200000 manat məbləğində müəyyən edilməsi hər hansı formada əsaslandırılmamışdır. Həmin MMC-nin “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə” 11 dekabr 2015-ci il tarixli səthi hesabatından fərqli olaraq isə, məhkəmənin qərardadı əsasında bu sahədə müvafiq təcrübəsi olan, X2 (İVS), X3 (İVA) və Beynəlxalq Təlimatlar (GN) əsasında fəaliyyət göstərən qiymətləndirici təşkilat tərəfindən qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş, bu zaman ərazinin xüsusiyyətləri (ətrafdakı sosial infrastruktur, ictimai nəqliyyat, tikilil ər, tanınmış yerlər, yolların vəziyyəti) verilmiş, istifadə olunan ədəbiyyatlar, onların mənbəyi göstərilmiş, qiymətləndirmə zamanı əmlakın dəyərində təsir göstərən faktorlar tədqiq edilmiş, bazar dəyəri müəyyənləşdirilmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi prosesində X1 əsasən xərc, gəlir və müqayisəli satışlar metodlarından istifadə edilmiş, qiymətləndirmə prosesi zamanı obyektin tipi, növü, təyinatı, kateqoriyası, aşınması, yerləşdiyi ərazi və ekoloji vəziyyəti, təmirliliyi, işləkliyi, ümumi sahəsi, vahid arxitekturası, tavanın hündürlüyü və daxili planlaşdırması, elektrik, qaz, kanalizasiya və su təchizatı sistemi, havalandırma, isitmə, soyutma sistemləri, rabitə əlaqəsi, yanğın təhlükəsizliyi sistemi, yoldan hansı məsafədə yerləşməsi, gediş-gəliş yolunun və ümumilikdə qiymətləndirmə mühüm əhəmiyyət kəsb edən faktorlar araşdırılmış, qiymətləndirilən obyektlərin üstünlükləri və çatışmamazlıqları nəzərə alınmışdır. Bu məlumatların təhlili zamanı qiymətləndirici belə qənaətə gəlmişdir ki, qiymətləndirilən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsində, istifadədə olan 0.15663 ha torpaq sahəsində yerləşən 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi, 808,4 kv.m əsas, 1061,9 kv.m köməkçi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası 2 mərtəbəli mərasim evindən, ticarət və xidmət sahələrindən ibarətdir, infrastruktur baxımından inkişaf etmiş ərazidə yerləşir, əmlakın aktiv ərazidə yerləşməsi isə yüksək qiymətləndirilir. Yaxınlıqda dövlət, ictimai və digər sosial əhəmiyyətli obyektlərin (Nizami rayon Polis İdarəsi, “Qara Qarayev” metrosu, 50 nömrəli notariat kontoru, məkt əblər, müxtəlif ticarət obyektləri və s.) olması ərazini daha da cəlbedici edir. Gediş-gəliş yolları və şəhər nəqliyyatı ilə təminatı əla səviyyədədir. Obyekt orta təmirlidir, istismara yararlıdır, hazırda təyinatı üzrə istifadədədir. Bununla həmin əmlakın bazar dəyəri ******* manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirilən ünvan 7 ünvanında yerləşən 129,9 kv.m ümumi, 61.3 kv.m əsas, 68.6 kv.m yardımçı sahədən ibarət (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) qeyri-yaşayış sahəsi isə, 5 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci mərtəbəsində, yol kənarında yerləşir və qeyri-yaşayış sahəsi bir neçə hissəyə bölünüb: aptek, mağaza, xırdavat, dəftərxana, alqı-satqı ofisi. Obyekt infrastruktur baxımından inkişaf etmiş ərazidə yerləşir, əmlakın aktiv ərazidə yerləşməsi isə yüksək qiymətləndirilir. Ya xınlıqda dövlət, ictimai və digər sosial əhəmiyyətli obyektlərin olması ərazini daha da cəlbedici edir. Gediş-gəliş yolları və şəhər nəqliyyatı ilə təminatı əla səviyyədədir. Obyekt orta təmirlidir, mağaza olan hissəsində təmir işləri gedir, istismara yararlıdır, hazırda təyinatı üzrə istifadədədir. Bununla həmin əmlakın bazar dəyəri 274674 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
14. Göründüyü kimi, məhkəmənin qərardadı əsasında alınmış hesabat aktlarının verilməsi zamanı ətraflı araşdırmalar aparılmış və bu araşdırma "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış (faktiki olaraq aparılmamış) səthi araşdırmadan mükəmməlliyi ilə fərqlənir. Nəzərə alınmalıdır ki, 1 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsi tərəfindən baxılmış iş üzrə "xxxx" MMC-nin həmin 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680 və 680/1 nömrəli “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ları mübahisələndirilərkən də digər qiymətləndirici təşkilat sözügedən əmlakları müvafiq olaraq 3782980,70 manat və 260871,0 manat məbləğində (hazırkı məbləğlərlə demək olar uyğun məbləğdə) qiymətləndirmişdir. Baxmayaraq ki, 2-2(81)-1216/2016 nömrəli iş üzrə 14 sentyabr 2016-cı il tarixli qətnamə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən ləğv edilmişdir (buna əsas isə, yalnız mübahisəyə inzibati-iqtisadi məhkəmədə baxılması ilə məhkəmə aidiyyətinin pozulması olmuşdur), həmin qətnaməsində də məhkəmə "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680 və 680/1 nömrəli hesabatlarını, əmlakların real bazar dəyərinin müəyyən olunmamasına görə ləğv etmiş və əmlakların bazar qiymətini yenidən müəyyən etmişdir.
15. Belə olan halda, məhkəmə hazırkı bazar qiymətlər inə nəzərən mübahisəli Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsindəki 23/1 nömrəli, 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının və Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialının yerləşdiyi qeyri-yaşayış sahəsinin hazırkı bazar dəyərlərinin müvafiq olaraq 3934176,0 manat və 274674,0 manat məbləğində olması barədə "xxxx" MMC-nin 23 iyul 2018-ci il tarixli 81 və 82 nömrəli hesabat aktlarını mötəbər sübut növü qismində qəbul etmiş, həmin məbləğlərin bazar qiymətlərinə nisbətdə uyğun və ağlabatan olması qənaətinə gələrək, hesab etmişdir ki, mübahisələndirilən hesabatlar tərtib olunarkən qiymətləndirici tərəfindən məhz qanunvericiliyin tələblərinə riayət olunmamış, mübahisəli obyektlərin qiyməti həmin tələblərə müvafiq əsaslandırılma aparılmadan təyin edilmişdir. Qiymətləndirici daşınmaz əmlaklara dair zəruri olan bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakların dəyərinə təsir edən amillər müəyyən edilməmiş, əmlakın real dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, uyğun əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və əmlakın bazar dəyəri qeyriobyektiv təyin edilmişdir. Bu da son nəticədə mövcud mübahisənin yaranmasına gətirib çıxarmışdır. Ona görə iddia həmin hissədə əsaslı olduğu üçün təmin edilməli, 11 dekabr 2015-ci il tarixli 680 və 680/1 nömrəli hesabatlar ləğv edilməlidir.
16. Eyni zamanda məhkəmə qeyd etmişdir ki, məhkəmənin qərardadı əsasında "xxxx" MMC tərəfindən əmlakın təkrar qiymətləndirilməsi zamanı müəyyən edilmiş ******* manat və 220000 manat məbləğləri, yuxa rıda istinad olunan hallara nəzərən əsassızdır, əmlakların real bazar dəyərini əks etdirmir, ona görə mötəbər sübut qismində qəbul edilmir.
17. Nə qədər ki, hərracda əmlakın bazar dəyərinin müəyyən olunması barədə qiymətləndiricinin hesabatı ləğv edilməlidir, belə olan halda keçirilmiş hərrac və hərracın yekunları barədə protokollar etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, hərracın mahiyyətinə xələl gətirən pozuntu qismində tərəflərin (keçmiş mülkiyyətçi olan hazırkı iddiaçıların) hüquqlarının əhəmiyyətli pozuntusu halı baş vermişdir, ona görə hərrac və onun yekunları barədə protokollar etibarsız hesab edilməlidir.
18. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, iş üzrə cavabdeh qismində cəlb edilmiş "xxxx" MMC tərəfindən qeyd edilən halların əksini təsdiq edən hər hansı bir sübut, o cümlədən əmlaklar ın qiymətləndirilməsi, hərracın keçirilməsi və nəticələrindən irəli gələn hərəkətlərin həyata keçirilməsi zamanı həmin sahədə mövcud olan yuxarıda istinad edilən qanunvericilik normalarına əməl edilməsini təsdiq edən sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Belə sübutlar eyni zamanda marağına toxunan digər cavabdehlər tərəfindən də məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
19. Mübahisəli əmlakların qiymətləndirilməsi və hərracının keçirilməsi üzrə yol verilmiş pozuntular və müəyyən edilmiş etibarsızlıq isə, nəticə etibarı ilə mübahisəli əmlaklara dair verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışların ləğv edilməsinə səbəb olmalıdır. Belə ki, hərracın nəticələri üzrə qalib Cavabdeh2 ASC-nin əmlaklar üzərində mülkiyyət hüququ qeydə alınmış və mülkiyyətçi daşınmaz əmlakın alqı-satqısına dair müq avilə əsasında Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən mağazanı (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) hazırkı Cavabdeh4 satmışdır. Burada yalnız bir istisnalıq var ki, mübahisəli mağaza artıq Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyətində deyildir, Cavabdeh4 adına qeydə alınmışdır, bankın adına verilmiş daşınmaz əmlakın qeydiyyatına dair həmin akt qeydi mövcud deyildir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
20. Cavabdeh2 ASC apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 29 aprel 2019-cu il tarixli, 2(007)-103/2019 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
21. Həmçinin Cavabdeh4 apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 29 aprel 2019-cu il tarixli, 2(007)-103/2019 nömrəli qətnaməsinin C.ünvan 8 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialını) aid hissədə ləğv edilməsini və həmin hissədə iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Apellyasiya icraatı zamanı alınmış “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İB-nin 05 noyabr 2019-cu il tarixli ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Tofiq Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi sahəsi olan 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının 2015-2017-ci illər üçün bazar dəyəri ******* manat, 2019-cu il üçün bazar dəyəri ******* manat; Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Naxçıvanski küçəsi 72 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 129,9 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) 2015-2017-ci illər ü çün bazar dəyəri 220000 manat, 2019cu il üçün bazar dəyəri 245000 manat təşkil edir
23. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 03 dekabr 2019-cu il tarixli, 2(103)-9740/2019 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim R.Ə.Qurbanovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər E.Q.Nəbiyevdən və A.Ə.Hüseyndən ibarət tərkibdə) Cavabdeh2 ASC-nin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Cavabdeh4 apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 29 aprel 2019-cu il tarixli, 2(007)-103/2019 nömrəli qətnaməsi qismən, yəni ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə (4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialı) aid hissədə ləğv edilmiş, həmin hissədə iddia təmin edilməmiş, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qə tnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə əmlakların mübahisələndirilən hesabatların verildiyi 11 dekabr 2015-ci il tarixə olan qiymətlərini müəyyən etməli olduğu halda, bundan 3 il sonrakı tarixə olan bazar qiymətlərini müəyyən etmişdir. Qeyd olunan hallar və apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri nəzərə alınaraq apellyasiya baxışı zamanı iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş və “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İB-nin 05 noyabr 2019-cu il tarixli 62/11-19/E-01-S saylı ekspert rəyi verilmişdir. Mübahisələndirilən hesabatda Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Tofiq Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi sahəsi olan 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının qiyməti ******* manat müəyyən edildiyi halda, “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İB-nin 05 noyabr 2019-cu il tarixli 62/11-19/E-01-S ekspert rəyində həmin əmlakın qiyməti ******* manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi həmin əmlakın dəyərinin aşağı məbləğdə qiymətləndirilməsi öz təsdiqini tapır. Ona görə də, həmin əmlaka münasibətdə hesabat etibarsız hesab edilməlidir.
25. Məhkəmə Mülki Məcəlləsinin 337.4, 398, 414, 416.1, 416.2, 597-ci maddələrinə istinad edərək hesab etmişdir ki, iddia tələbləri həmin əmlakın satılması ilə bağlı hərracın nəticələri haqqında protokol, hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın etibarsız hesab edilməsi hissəsində də təmin edilməlidir.
26. Bununla belə, məhkəmə qeyd etmişdir ki, ünvan 5 ünvanda yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialının qiymətləndirilməsinə dair hissədə "xxxx" MMC-nin 11 dekabr 2015ci il tarixli h esabatı etibarsız hesab edilə bilməz. Belə ki, mübahisələndirilən hesabatda ünvan 5 ünvanda yerləşən 4 nömrəli mağazanın 4/3 nömrəli filialının qiyməti 200000 manat müəyyən edildiyi halda, “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İB-nin 05 noyabr 2019-cu il tarixli ekspert rəyində həmin əmlakın dəyəri 220000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi həmin qiymətlər arasındakı fərq cəmi 10 % faiz təşkil edir.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, əmlakın bazar dəyəri dövlət tərəfindən tənzimlənən qiymət (tarif qiyməti) deyil, malın (işin, xidmətin) tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti deməkdir. Ona görə də, bir əmlakın iki və ya daha artıq qiymətləndirilməsi nəticəsində müəyyən edilən qiymətlər arasındakı əhəmiyyətli olmayan fərqlər həmin qi ymətləndirilmələrin hər hansı birinin düzgün olmaması demək deyildir.
28. Eyni zamanda kollegiya hesab etmişdir ki, həmin hissədə iddia tələbi rədd edildiyi üçün həmin əmlakın satılması ilə bağlı hərracın nəticələri haqqında protokol, hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın ləğv edilməsi tələbləri də rədd edilməlidir. c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
29. Cavabdeh2 ASC kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 03 dekabr 2019-cu il tarixli, 2(103)-9740/2019 nömrəli qətnaməsinin iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsi və həmin hissədə işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
30. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 22 iyul 2020-ci il tarixli, 2(102)-3031/2020 nömrəli qərarı ilə (hakim G.A.Quliyevin sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər İ.R.Xələfovdan və Z.Ə.Əliyevdən ibarət tərkibdə) kassasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 03 dekabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi “birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması” hissəsində ləğv edilərək, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilmişdir.
31. Kassasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qərarı onunla əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mübahisəli əmlakın qiyməti ******* manat müəyyən edilməsi əsası ilə hərrac etibarsız hesab edilməklə h əmin qiymət ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilmişdir. Lakin, apellyasiya məhkəməsi həmin əmlakın qiymətinin birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən düzgün müəyyən edilməməsi nəticəsinə gəlməklə əmlakın qiymətini ******* manat müəyyən etsə də, həmin əmlaka dair hissədə qətnaməni dəyişdirilmədən saxlamaqla ziddiyyətli nəticəyə gəlmişdir. d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
32. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 21 oktyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-7366/2020 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Z.A.Şirinovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər F.Ş.Talışinskidən və R.Ə.Eyvazovdan ibarət tərkibdə) Cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 29 aprel 2019- cu il tarixli, 2(007)-103/2019 nömrə li qətnaməsi Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının hərracda ilkin satış qiyməti hissəsində dəyişdirilmiş, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının hərracda ilkin satış qiyməti ******* manat məbləğində müəyyən edilmiş, qətnamə Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına aid qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
33. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Qiymətləndirilməsi Xidməti” MMC-nin 11 dekabr 2015-ci il tarixli mübahisələndirilən hesabatında Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Tofiq Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi sahəsi olan 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının qiyməti ******* manat müəyyən edildiyi halda, “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İB-nin 05 noyabr 2019-cu il tarixli ekspert rəyində həmin əmlakın qiyməti ******* manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Bu hal isə, həmin əmlakın dəyərinin aşağı məbləğdə qiymətləndirildiyini təsdiq edir. Ona görə də, həmin əmlaka münasibətdə hesabat etibarsız hesab edilməlidir.
34. Həmçinin, məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbləri həmin əmlakın satılması ilə bağlı hərracın nəticələri haqqında protokol, hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın etibarsız hesab edilməsi hissəsində də təmin edilməlidir. e) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
35. Cavabdeh Ləğv prosesində ola n Cavabdeh2 ASC ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu vasitəsi ilə kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 21 oktyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-7366/2020 nömrəli qətnaməsinin iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsini, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Tofiq Abbasov küçəsi 23/1 nömrəli 1870,3 kv.m ümumi sahəsi olan 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin yenidən müəyyən edilməklə baxılması üçün işin apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
36. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 aprel 2021-ci il tarixli, 2(102)-2160/2021 nömrəli qərarı ilə (hakim İ.K.Xəlilovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Ə.A.Əliyevdən və M.T.Əhmədovadan ibarət tərki bdə) cavabdeh Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun kassasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 21 oktyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-7366/2020 nömrəli qətnaməsi ipotekanın ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv edilmiş, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilmişdir.
37. Kassasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qərarı onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmələr 2015-ci ildə keçirilmiş qiymətləndirməni, hərracı və onun nəticələrini ləğv etməklə əmlakın yenidən hərraca çıxarılmasına qərara almışlar. Deməli, əmlakın hazırkı dəyəri əsas götürülərək hərraca çıxarılmalıdır. Əgər hərrac gələcəkdə keçiriləcəksə, onda əmlakın 2015-2017ci illər üzrə dəyərinin ilkin satış qiyməti ki mi götürülməsi əsassızdır. Çünki keçən müddət ərzində əmlakın dəyərində ucuzlaşma və bahalaşma hallarının baş verməsi istisna deyil. Hansı ki, elə həmin rəydə əmlakın hazırkı bazar dəyərinin artıq olması qeyd edilmişdir.
38. Bundan başqa, əmlakın qiymətləndirilməsinə dair rəy tərtib edilərkən əmlakın dəyərinə təsir göstərə biləcək bütün hallar nəzərə alınmalıdır. Etiraf etmək lazımdır ki, qiymətləndirilən əmlakın ikinci mərtəbəsində dövlət mülkiyyətində olan bir məktəbin mövcudluğu və fəaliyyəti, əmlakın daxilində İddiaçı1 MMC-nin mülkiyyətində 264 kv.m sahənin olması əmlakın vahid bir əmlak olaraq qiymətləndirilməsini istisna etməklə onun dəyərinə təsir edən hallardır. Amma ekspert rəyində həmin halların aydınlaşdırılaraq qiymətləndirmə aparılması görünmür.
39. Eyni zamanda, məhkəmənin is tinad etdiyi ekspert rəyində mübahisəli əmlakın ilkin satış qiyməti kimi onun bazar qiyməti əsas götürülmüşdür. Əmlakın bazar qiyməti ilə onun likvid qiyməti arasında nəzərəçarpacaq fərqin yaranması istisna deyil. Özü də yüksək dəyəri olan əmlakların qiymətləndirilməsi zamanı bu hal daha əhəmiyyətli yer tutur
40. Məhkəmə öz mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 1.0.9, 39.3-cü, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadına istinadla əsaslandırmışdır. f) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki üçüncü icraat
41. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 21 oktyabr 2021-ci il tarixli, 2(103)6289/2021 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim T.S.Səmədovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər İ.S.Şirinovda n və A.V.Tanrıverdiyevdən ibarət tərkibdə) cavabdeh Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 29 aprel 2019-cu il tarixli, 2(007)- 103/2019 nömrəli qətnaməsi ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilmiş, iş üzrə ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının ilkin likvid satış qiymətinin ******* manat məbləğində müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
42. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, mülki iş üzrə ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti onun bazar qiymətinə əsasən müəyyən olunmuş, əmlakın likvid dəyəri müəyyən olunmamışdır.
43. Hazırkı işdə tərəflər ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti barədə razılıq əldə etmədiyindən və bununla bağlı tərəflər arasında mübahisə olduğundan həmin qiymət müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında yenidən hazırda mövcüd olan likvid qiymətlərə uyğun müəyyən edilməlidir. Apellyasiya icraatı zamanı müstəqil qiymətləndirici "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmetinin likvid dəyəri (qiyməti) barədə rəy verilmiş və həmin rəyə əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının likvid dəyəri ******* manat müəyyən edilmi şdir.
44. Məhkəmə öz mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 1.0.9, 39.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadına istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
45. Cavabdeh Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu vasitəsi ilə kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
46. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Mülki Məcəllənin 416.1 və 416.2-ci, “İpoteka haqqında” Qanunun 44-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 88, 217.1, 217.3-c ü maddələrinin tələbləri pozulmuşdur. Belə ki, hərrac qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydalara uyğun keçirilmiş və qanunvericilikdə əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı hərrac protokolunun etibarsız hesab edilməsi nəzərdə tutulmamışdır. Məhkəmə 2015-ci ildə ipoteka predmetinin ******* manat dəyərində qiymətləndirilməsi ilə 2021-ci ildə eyni əmlakın dəyərinin 50000 manat yüksək qiymətə, yəni ******* manat dəyərində müəyyən edilməsi aralığında olan 6 il zaman fərqini və daşınmaz əmlakın qiymətinin artan dinamikası kimi mühüm faktları nəzərə almamışdır.
47. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
48. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. Kassasiya baxışının hədləri:
49. Azərba ycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
50. İş materiallarından müəyyən olunur ki, apellyasiya məhkəməsinin sonuncu qətnaməsi ilə mübahisələndirilən əmlakın ilkin satış qiyməti müəyyən edilmiş və iddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verməmişdir. Kassasiya şikayətini cavabdeh verdiyindən, kassasiya baxışının hədlərini apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin kassator tərəfindən mübahisələndirilən hissədə yoxlanılması təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq: 51. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9-cu maddəsinə əsasən ilkin satış qiyməti – qanunun tələbinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir. 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predm etinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
52. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsa sən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətin də irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. 420-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
53. Mə hkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
54. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlillərinə, həm də MPM-in 420-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya instansiyası məhkəməsinin əvvəlki icraatda irəli sürdüyü göstərişlərə uyğun araşdırmalar aparılmış, ekspertiza keçirilərək mübahisəli əmlakın likvid dəyəri müəyyən edilmiş və həmin məbləğə əsasən həmin əmlakın hərracdan satış qiyməti müəyyən edilmişdir.
55. Kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya məhkəməsinin sonuncu icraatında apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi yalnız mübahisələndirilən daşınmaz əmlakın ilkin satış qiymətinin likvid qiymətə uyğun müəyyən edilməsi məqsədi ilə ləğv edilmişdir. Belə ki, kassasiya məhkəməsinin həmin icraatının həddi kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı olmuşdur: həmin zaman Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC kassasiya şikayətində apellyasiya məhkəməsinin 21 oktyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsinin təmin olunmuş hissəsində ləğv edilməsini və Bakı şəhəri, Nizami rayonu, T.Abbasov küçəsi, 23/1 ünvanında yerləşən 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin yen idən müəyyən edilməsi üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmişdir.
56. Yəni müəyyən olunur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin 21 oktyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən əmlakla bağlı keçirilmiş hərracın və hərracın yekunları barədə protokolların etibarsız hesab edilməsi hissəsində mübahisələndirilməmiş və qətnamə həmin hissədə artıq qüvvəyə minmişdir.
57. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırda mübahisələndirilən qətnamədə kassasiya məhkəməsinin göstərişinə əsasən “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə uyğun ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini müəyyən etmişdir.
58. Həmin qiymətin əmlakın əvvəllər hərraca çıxarıldığı qiymətdən cüzi fərqlənməsi hazırda əhəmiyyət kəsb etmir. Belə ki, məhkəmə qətnaməsi hərracın etibarsız hesab olu nması hissəsində qüvvəyə mindiyindən apellyasiya məhkəməsinin keçirilmiş hərraca yenidən hüquqi qiymət verməyə prosessual imkanı olmamışdır.
59. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişiklik edilmədən saxlanılmalıdır.
60. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 21 oktyabr 2021-ci il tarixli, 2(103)-6289/2021 nömrəli qətnaməsi cavabdeh Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC tərəfindən mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.