Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2892/2025 24.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: podrat müqaviləsi, öhdəliyin lazımı qaydada icra edilməməsi, dəymiş ziyanın ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər X1 (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “mülkiyyətin ədalətli kompensasiyası” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-1261/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilən kassasiya şikayətinə 23 sentyabr 2025-ci ildə Ali Məhkəmənin binasınd a yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. xx.xx.2017-ci il tarixdə tərəflər arasında bağlanmış müqavilə ilə, cavabdeh iddiaçının mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A.M.Şərifzadə küçəsi, ev 162, 106 nömrəli mənzilin sökülməsini və həmin ərazidə - eyni ünvanda yeni, çoxmənzilli, hündürmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, inşa etdiyi binada ümumi sahəsi 132.8 kv.m tam təmirli mənzili onun mülkiyyətinə verməyi və digər xərcləri (kirayə haqları, köçürmə ilə bağlı xərclər) ödəməyi, iddiaçı isə mülkiyyətində olan 70 kv.m sahəsi olan evi və həyətdə olan dəmir qarajı sökmək üçün tikinti şirkətinə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. 2. 22.04.2019-cu il tarixdə tərəflər arasında bağlanmış əsas müqaviləyə əlavə və dəyişikliklərə əsasən, cavabdeh tərəfindən həmin ünvanda sahəsi 132.8 kv.m olan mənzil təmirsiz olaraq iddiaçıya təhvil verilmiş, mənzil təmirsiz verildiyinə görə iddiaçıya 27.000 manat kompensasiya ödənilmişdir. 3. 10.03.2021-ci il tarixdə qeyd edilən mənzil üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınarkən mənzildə 2 ədəd losiyanın sahəsi azalma əmsalı ilə hesablanaraq ümumi sahə 127.20 kv.metr göstərilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqavilədə nəzərdə tutulmuş mənzilin ölçüsünün verilməyən 13,9 kvadrat metr hissəsinə görə 34.000 manat kompensasiyanın və məhkəmə xərcinin cavabdehdən tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını x ahiş etmişdir.
5. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş mənzilə mülkiyyət hüququ haqqında çıxarış alarkən məlum olmuşdur ki, həmin mənzilin sahəsi 132.8 kv.m yox, 127.2 kv.m-dir. Lakin, bu düzgün göstərici deyil. Belə ki, mənzilin ölçülməsi ilə bağlı Əmlak Komitəsinə ərizə yazaraq müraciət etmişdir. Həmin qurumun mütəxəssisləri tərəfindən ölçmə işləri aparılaraq mənzilin 125.1 kv.m olduğu hesablanmış, amma arayışda ölçü göstərməyərək sadəcə göstərilənlərlə uyğunluq təşkil etdiyi qeyd olunmuşdur. Müqavilədə və çıxarışda göstərilən ölçülərdə fərq yarandığından o, yaranmış problemi həll etmək məqsədilə cavabdehə dəfələrlə müraciət etmiş, danışıqlar aparmış, lakin heç bir nəticə əldə etməmişdir. Reyestrdən çıxarış üzrə olan sahə müqavilədə nəzərdə tutulandan a zdır. Sonradan qanuni hesablama qaydalarına uyğun aparılmış hesablama nəticəsində ona verilmiş mənzilin 118.9 kv.m olduğunu öyrənmişdir.
6. Cavabdeh yazılı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında sökülmüş 59.9 kv.m (oxdan oxa 70 kv.m) köhnə mənzilin əvəzi olaraq iddiaçıya yeni binada ümumi sahəsi 132.8 kv.m olan mənzil verilmiş və müqavilə öhdəliyinə görə verilməli sahədən ibarət olan mənzil iddiaçıya təhvil verilmişdir. Bundan başqa, iddiaçının adına verilmiş çıxarışdan görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi azalma əmsalı tətbiq edilməklə 127.2 kv.m təşkil edir. Yəni azalma əmsalı tətbiq edilmədən, arakəsmə divarları və təmir işləri nəzərə alınmasa, verilmiş sahə müqavilədə nəzərdə tutulmuş ümumi sahədən də artıqdır. Mübahisəli mənzilin sahəsi Şəhərs alma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2. 59-cu maddələrinin və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmaqla 127 kv.m təşkil edir. Divaraltı sahələr, sütunlar və balkonların sahəsinə əmsal tətbiq edilmədən mənzil altı sahənin müqavilədə nəzərdə tutulduğundan da artıq olduğu müəyyən edilir. Sahələrin fərqli olması Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə əsasən mənzilin sahəsinin hesablanmasında divaraltı, sütun sahələrinin nəzərə alınması və balkonlara 0,3 əmsalının tətbiqi ilə bağlıdır. Odur ki, iddia tələbi rədd olunmalıdır.
7. Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(001)- 68/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmi n edilməmişdir (hakim: Günel Abbasova).
8. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2022-ci il tarixli ekspert rəyində qeyd olunmuşdur ki, mübahisəli mənzilin ümumi sahəsi Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2. 59-cu maddələrinin və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmaqla 114,62 kv.m təşkil edir.
9. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyində qeyd olunmuşdur ki, mübahisəli mənzilin ümumi sahəsi ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığınaq yeri) habelə eyvanların (lociyaların, şüşəbəndlərin və terrasların) sahəsi də d axil olmaqla Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2. 59-cu maddələrinin və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmaqla 114,62 kv.m təşkil edir.
10. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyi də xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyinə uyğun olmuş, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, mübahisəli mənzilin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 133.5 kv. metrdir.
11. Məhkəmə mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, mülkiyyəti təsdiq edən çıxarışda müvafiq normalara uyğun ölçülərin fərqli göstərilməsi cavabdeh tərəfindən öhdəliklərinin lazımınca yerin ə yetirilməməsini sübuta yetirmir və qanunun tələbi kimi qəbul edilən ölçülərlə faktiki tikinti sahələrinin eyniləşdirilməsi fərqli meyarlardır. Belə ki, müqavilədə əks edilmiş mənzilin ölçüləri Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin və (ya) Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmaqla göstərilməmiş və müqavilədə belə bir qeyd əksini tapmamışdır.
12. Müəyyən edilmişdir ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59-cu maddələrinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesa blanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmaqla mənzilin sahəsi 127.20 kv.m (çıxarışa əsasən) təşkil etmişdir. Divaraltı sahələr, sütunlar şaxtanın sahəsi və balkonların sahəsinə əmsal tətbiq edilmədən mənzilaltı sahənin 133.5 kv.m (ekspert rəyinə əsasən) olduğu müəyyən edilmişdir. Mənzilin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş çıxarışı əsasında sahəsi ilə həmin mənzilin cavabdeh tərəfindən verilmiş layihə-cizgi, müqavilə əsasında sahəsi (ümumi, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri nəzərə alınmaqla) arasında fərq 5.6 kv.metr (132,8 kv.m (müqavilə üzrə verilməli olan) - 127,20 kv.m = 5,6 kv.m) təşkil etmişdir. Sahələrin fərqli olması Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə əsasən mənzilin sahəsinin hesablanmasında divara ltı, sütun, şaxta sahələrinin nəzərə alınması və balkonlara 0,3 əmsalının tətbiqi ilə bağlıdır.
13. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının tələbinin əsası kimi irəli sürdüyü faktiki hallar sübut olunmamışdır.
14. Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 21.1, 21.3, 227.1, 227.2, 385.1, 385.2, 425.1, 442, 752.1, 766, 773-cü, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.3-cü və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
15. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
16. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, MEM-in sonuncu rəyi məhz AR Şəhərsalma və Tikint i Məcəlləsinin və “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələblərinə uyğun deyildir. Çünki, məhz sözügedən hüquqi aktlarda ölçü aparılarkən ara divarlarının yerləşdiyi sahələr istisna olunmuşdur. Bu səbəbdən işə baxan məhkəmə tərəfindən MEM-in xx.xx.2023-cü il tarixli rəyi deyil, xx.xx.2023-cü il tarixli rəyi mötəbər sübut kimi qəbul edilməli idi. Eyni zamanda, sözügedən iş üzrə xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyinin düzgün olmadığını təsdiq edən hallardan biri də sonuncu iki ekspert rəyləri – yəni, xx.xx.2023-cü il tarixli və xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyləri arasındakı müddət fərqidir. 1 günlük qısa bir müddət ərzində ekspertin iki fərqli nəticəyə gəlməsi əslində onun düzgün ölçü aparmadığını və özü-özünü təkzib etdiyini göstərir. Analoji iş üzrə Ba kı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-3058/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli anonimləşdirilmiş qətnaməsində qeyd olunmuşdur ki, “Apellyasiya baxışı zamanı əlavə tikinti-texniki ekspertizası təyin olunmuş, ekspertin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinin və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmadan hesablanarkən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A.M.Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə 27 saylı mənzilin (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri Yasamal rayonu X3 küçəsi 37, M5, m5) ümumi sahəsi 92,6 kv.m, həmin qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınaraq hesablandıqda isə 8 8,1 kv.metr təşkil edir.” Məhkəmənin iş üzrə preyudisial əhəmiyyət daşıyan sözügedən qətnaməsi də bir daha təsdiq edir ki, əgər mənzildə ölçü aparılması Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi və “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələblərinə əməl edilməklə aparılarsa, bu zaman heç bir halda ara divarların ölçüləri, o cümlədən, birinci instansiya məhkəməsində qeyd olunan divaraltı, sütun, şaxta sahələrinin nəzərə alınması və balkonlara 0,3 əmsalının tətbiqi yolverilməzdir. Eyni zamanda MEM tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli rəylə mübahisə predmeti olan mənzilin həqiqi ölçüləri təsdiq olunmuşdur. Yəni, iddiaçı tələbini sübut etmişdir. Bundan sonra sözügedən mənzilin tərəflər arasındakı müqavilədə qeyd olunan ölçüdən az olmadığını sübut etmək öhdəliyi cava bdehin üzərinə düşür.
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(103)-744/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: Akif İsgəndərov- sədrlik edən və məruzəçi, Vahid Sadıqov və Məhəmməd Rüstəmli).
18. Aşağı məhkəmənin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşan məhkəmə kollegiyası bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, onlar arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur. Hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal - cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozaraq iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsi nin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyən edilməsidir və bu hal iddia üzrə sübutetmənin predmetini təşkil edir. Hazırkı işdə iddiaçı, mübahisəli hala dair sübut kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş çıxarışa istinad edərək, ona müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az sahəsi olan mənzil verildiyini bildirmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən bu xüsusatı yoxlamaq məqsədilə iş üzrə 3 dəfə tikinti-texniki ekspertizası keçirilmişdir.
19. Məhkəmə kollegiyası ekspert rəylərinə istinad edərək qeyd etmişdir ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmd ə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil. İşin yuxarıda göstərilən hallarından aydın olur ki, tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə əsasən cavabdeh iddiaçıya ümumi sahəsi 132.8 kv.m olan mənzili təhvil verməyi öhdəsinə götürmüş və öhdəliyini icra edərək həmin sahəyə malik mənzili iddiaçıya vermişdir. Belə ki, bu fakt birinci instansiya məhkəməsində işə baxılarkən keçirilmiş sonuncu ekspertizanın rəyi ilə də öz təsdiqini tapmışdır. Bu isə onu deməyə əsas verir ki, cavabdeh müqavilə üzrə öz üzərinə düşən öhdəliyini tam icra etmiş, yəni podrat tapşırığını kəmiyyətcə tam yerinə yetirmişdir.
20. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd etmişdir ki, ümumi sahəsi 132.8 kv.m olan mənzil iddiaçıya söküntüyə gedən ərazidə yerləşən 70 kv.m sahəsi olan mənzilin əvəzi olaraq verilmişdir və verilə n mənzilin sahəsi sökülən mənzilin sahəsindən təxminən iki dəfəyə qədər çoxdur. İddiaçı bu sahəyə görə cavabdehə hər hansı məbləğdə pul ödəməmişdir. Əksinə, cavabdeh təmir xərci kimi iddiaçıya əlavə olaraq 27.000 manat kompensasiya ödəmişdir. Cavabdeh eyni zamanda iddiaçının müvəqqəti olaraq başqa ünvanda yaşama ilə bağlı kirayə haqlarını və digər ünvana köçürmə ilə bağlı xərclərini də ödəmişdir.
21. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə kollegiya qeyd etmişdir ki, sonuncu iki ekspert rəyləri xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixdə verilmiş, rəylərin verilməsi arasında 6 ay müddət fərqi olmuşdur. c) kassasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
22. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edil məsi ilə bağlı yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
23. Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(102)-3463/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı ilə kasasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iş yenidən baxılmaq üçün həmin məhkəməyə göndərilmişdir (hakimlər: Əhliman Xıdırov – məruzəçi, Elşanə Vəliyeva, Elşad Şamayev)
24. Kassasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin istinad etdiyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyində mübahisəli mənzilin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmaqla ümumi sahəsinin 133,5 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binaları nda mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Nəticə etibarı ilə apellyasiya instansiyası məhkəməsi mənzilin sahəsinin Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin qeyd edilən maddəsindəki qaydadan fərqli, yəni mənzilinin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilməli olmasını kifayət qədər əsaslandıra bilməmişdir.
25. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini əsaslandırarkən Mülki Məcəllənin 21, 385.1, 425.1, 442, 752.1-ci, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 217, 416, 418-ci maddələrinə istinad etmişdir. d) apellyasiya instansiyası məhkəməsində ikinci icraat
26. Bakı Apel lyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(103)1261/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi həmin şikayətə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: Fuad Abdıyev – sədrlik edən və məruzəçi, Cəmilə Musayeva, Fuad Babayev).
27. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etməklə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, hazırda iddiaçı müqavilənin şərtlərinə əsasən ona 132.8 kv.m ölçüdə mənzilin verilməli olmasına baxmayaraq, mənzilə dair verilmiş çıxarışda sahənin 127.2 kv.metr olduğunun göstərildiyini, bu sahəni tənzimləyən qanunvericiliyin tələblərinə uyğun apardığı hesablama nəticəsində isə mənzilin ümumiyyətlə 118,9 kv.m ölçüdə olduğunu müəyyən etdiyin i və nəticədə ona məhz 118,9 kv.m ölçüdə mənzilin təhvil verildiyini iddia edir və yaranmış 13,9 kv.m ölçüdə fərqin dəyəri olan 34.000 manat məbləğində pulun ona ödənilməsini tələb edir. Cavabdeh iddiaçının tələbi ilə razılaşmır və sökülmüş 59.9 kv.m (oxdan-oxa 70 kv.m) köhnə mənzilin əvəzi olaraq iddiaçıya yeni binada ümumi sahəsi 132.8 kv.m olan mənzilin təhvil verildiyini, mənzilin ümumi sahəsinin azalma əmsalı tətbiq edilməklə 127.2 kv.m təşkil etdiyini, azalma əmsalı tətbiq edilmədən, arakəsmə divarları və təmir işləri nəzərə alınmadığı halda, verilmiş sahənin müqavilədə nəzərdə tutulmuş ümumi sahədən də artıq olduğunu bildirir və iddianın rədd edilməsini xahiş edir.
28. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsində yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsinə daxil olan s ahələrin siyahısı göstərilmişdir. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndində lociya mənzilin ümumi sahəsinə daxil edilən bir sahə kimi qeyd edilmiş və mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması zamanı bu sahələrin də xüsusi hesablanması qaydası müəyyən edilmişdir. Hazırda mübahisələndirilən mənzillə bağlı Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş çıxarışda bu mənzilin ümumi sahəsinin 127,2 kv.m. olduğu göstərilmiş və hesablama yuxarıda istinad olunan Qaydaların tələblərinə uyğun olaraq mənzildə olan 2 ədəd lociyanın sahəsinin 0,5 azaltma əmsallarına vurulması ilə aparılmışdır. Həmin lo ciyaların da real sahələrinin müvafiq olaraq 4,3 kv.m və 4,9 kv.m olması nəzərə alındığı təqdirdə qeyd edilən mənzillə bağlı tərtib edilmiş plana (texniki pasporta) əsasən mənzilin ümumi sahəsi (25,8+14,4+4.3+24,9+2,7+4,6+3,6+20,8+4,9+25,7) 131,7 kv.m. təşkil edir.
29. Mənzilin ümumi sahəsinin texniki pasporta əsasən 131.7 kv.m, müqavilə üzrə isə 132.8 kv.metr göstərilməsi (yaranmış 1,1 kv.m fərqlə) ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçının mənzili təmirlidir. Formalaşmış təcrübəyə əsasən mənzildə təmir işlərinin görülməsi, o cümlədən suvanma işlərinin aparılması divarların (nisbi əyriliyi nəzərə alınmaqla) 2-3 sm qalınlaşması (qabağa gəlməsi) ilə nəticələnir ki, bu da öz növbəsində mənzilin ümumi sahəsinin bir neçə (ən azı 1 kv.m.) azalmasına səbəb olur. Bu qənaətə gəlmək üçün xüsusi biliyə malik olmağa hər hansı ehtiyac yoxdur. Sadə məntiqlə də bu qənaətə gəlmək mümkündür. Bu hal da nəzərə alınaraq, nəticə etibarı ilə texniki pasportda göstərilən sahə ölçü etibarı ilə müqavilədə göstərilən sahə ilə demək olar ki, eynilik təşkil edir. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı bu barədə sübut təqdim etməsə də, iddia ərizəsində Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə mənzilin ölçülməsi ilə bağlı ərizə yazdığını və qurumun mütəxəsisləri tərəfindən yenidən aparılmış hesablamalar nəticəsində mənzilin 125,1 kv.m olduğunu müəyyən etdiklərini, lakin ölçü göstərməyərək, bu barədə arayışda uyğunsuzluğun olmadığını qeyd etdiklərini bildirmişdir. Başqa sözlə, sahədə hər hansı uyğunsuzluğun olması nəticə etibarı ilə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən də təsdiq edilməmişdir.
30. Məhkəmə kollegiyası ekspert rəylərində göstərilən mənzilin sahəsi ilə dövlət reyestrindən çıxarışda göstərilən sahə fərqinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, mübahisəli mənzil iddiaçının mülkiyyəti kimi dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Bu səbəbdən dövlət reyestrində əks olunmuş məlumatlar, o cümlədən sahənin (ölçünün) müəyyən edilməsinə əsas olmuş mənzilin texniki pasportunda olan göstəricilər (otaqların adı, sahəsi və sair) əsas götürülməli və mülki iş üzrə hüquqi dəyərləndirmə məhz texniki pasportda göstərilmiş otaqlar (tikililər) və onların sahələri əsas götürülməklə aparılmalıdır. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası, iş üzrə keçirilmiş ekspert rəylərini mötəbər sübut kimi qəbul etməmişdir.
31. Ümumiyyətlə ekspert rəylərinin məzmununa istinadən qeyd edilmişdir ki, ek spert tədqiqatı aparılarkən ümumiyyətlə texniki pasportda olan məlumatlar nəzərə alınmamışdır. Nəticədə texniki pasportda mənzil üzrə 10 otaq (tikili) göstərilsə də, rəylərdə say etibarı ilə 9 tikilinin olduğu qeyd edilmişdir. Rəylərdə mənzilin ümumi sahəsinin, eləcə də tikililərin ayrı-ayrılıqda sahələrinin baxış zamanı əldə edilən ölçü işlərinə əsasən aparılmış hesablamalar nəticəsində müəyyən edildiyi vurğulanmışdır. Bu da öz növbəsində qərardad üzrə qoyulmuş digər sualın icrası qaydasında mənzilin bayır və ara divarlarının sahələrinin də eyni qaydada aparılmış ölçü işləri vasitəsi ilə müəyyən edilməsini mümkün edirdi. Buna baxmayaraq, rəylərdə mənzilə dair hər hansı layihə sənədlərinin olmamasına istinadən mənzilin xarici və daxili divarlarının eninin (mövcud vəziyyətdə) dəqiqliklə müə yyən edilməsinin mümkün olmadığı göstərilmişdir. Halbuki, ən azı mənzilin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmaqla və alınmamaqla ümumi sahənin müəyyən edilməsi bayır və ara divarlarının sahəsinin də müəyyən edilməsini mümkün edirdi. 32. “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarına istinad edərək, sahənin düzgün hesablanmadığını iddia edən, o cümlədən yan və mənzilin daxilindəki arakəsmə divarların tutduğu sahənin nəzərə alınmalı olmaması mövqeyindən çıxış edən iddiaçı xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilə bağlanan zaman cavabdehə təhvil verdiyi mənzilin ölçülərinə münasibətdə bu mövqedən çıxış etməmiş və ümumi sahəsi 59,9 kv.m. olan mənzilini daha əlverişli qaydada, yəni faktiki olaraq “oxdan – oxa” hesablatdırmaqla, 70 kv.m. ölçüdə olan mənzil kimi təhvil vermişdir. Cavabdeh iddiaçı ilə aralarında yaranmış podrat münasibətləri üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri lazımi qaydada icra etmiş və iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verməmişdir.
33. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini Mülki Məcəllənin 5.3, 21.1, 21.2, 140, 385.1, 425.1, 443.1, 448.1, 448.2, 752.1, 762.1, 762.3-cü, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 2 və 3.8-ci bəndlərinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
34. İddiaçı kassasiya şikayəti verə rək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
35. Kassasiya şikayətinin ilk dəlilinə görə, tərəflər arasında podrat müqaviləsinin bağlanmasından irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən podratçı olan cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi olan iddiaçı isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Lakin, iddiaçı müqavilədə razılaşdırıldığı kimi mənzili və qarajı cavabdehə təhvil versə də, cavabdeh nəzərdə tutulan həcmdə mənzil təhvil vermək üzrə vəzifəsini icra etməmişdir. Belə ki, müqavilədə ümumi sahəsi 132,8 kv.m olan yaşayış sahəsinin verilməsi razılaşdırılsa da, bundan az - 114,62 kv.m ümumi sahəsi olan mənzil verilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsində alınmış üç ekspert rəyinin hər birində ölçülər arasındakı kəskin fərq öz təsdiqini tapmışdır. Lakin işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd edilən hallar üzrə Mülki Məcəllənin 442, 752 və 762-ci maddələrini düzgün tətbiq etməmişdir. Hazırkı vəziyyətdə iddiaçının Mülki Məcəllənin 21.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq zərərin əvəzinin tələb etmək hüququ yaransa da, işə baxan məhkəmə kollegiyası iddianı qanunsuz olaraq rədd etmişdir.
36. Digər dəlil belə olmuşdur ki, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.2-ci bəndinin tələbinə görə, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır v ə ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Ekspert rəyləri də həmin normativ sənədin tələbinə uyğun tərtib olunmuş, mənzilin sahəsinin müqavilə üzrə verilməli olan sahədən az olduğu nəticəsinə gəlinmişdir. Lakin işə baxan məhkəmə kollegiyası həmin rəylərə Mülki Prosessual Məcəllənin 88-ci maddəsinin tələbi baxımından sübut kimi düzgün hüquqi qiymət verməmiş, həmin rəylərə deyil, texniki pasportda qeyd olunan məlumatlara əsaslanaraq qanuni olmayan nəticəyə gəlmişdir.
37. Həmçinin, Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının 2(102)-659/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qərarında qeyd olunan mövqeyə görə, “... mənzil sahəsi Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Ar xitektura Komitəsinin Kollegiyasının 4dekabr2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən hesablanır və həmin normativ hüquqi aktların tələblərinə riayət edilməsi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin bütün subyektləri üçün məcburidir”. Lakin işə baxan məhkəmə kollegiyası göstərilən qərarda qeyd olunanlardan fərqli nəticəyə gələrək məhkəmə təcrübəsinin vahidliyini pozmuşdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
38. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
39. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
40. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tə ləb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
41. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
42. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
43. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
44. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
45. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.
46. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
47. Maddə 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır.
48. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
49. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
50. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istif adə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
51. Maddə 762.3. Podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
52. Maddə 59.1. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
53. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
54. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
55. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
56. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
57. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
58. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi kassasiya şikayəti əsasında tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
59. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi t ərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
60. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını və işdəki sübutları qiymətləndirərək belə nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh tərəfindən podrat müqaviləsi üzrə öhdəliyin lazımı qaydada icra edilmədiyi və iddiaçıya təqdim edilmiş mənzilin sahəsinin razılaşdırılmış ölçüdən az olduğu sübutlarla təsdiq edilmir.
61. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin bu iş üzrə qəbul edilmiş əvvəlki qərarında apellyasiya instansiy ası məhkəməsinin qətnaməsi hüquqi mövqe kifayət qədər əsaslandırılmadığı üçün ləğv edilmişdir. İşə yenidən baxmış məhkəmə öz hüquqi mövqeyini iş üzrə tətbiq edilməli olan maddi hüquq normalarının tələblərinə uyğun kifayət qədər əsaslandırmışdır.
62. Kassasiya şikayətinin hüquqi məsələlərlə bağlı dəlilləri apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə eyni olmuş və həmin məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən düzgün hüquqi qiymət verilmişdir.
63. Məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə tam razılaşaraq qeyd edir ki, MPMnin 407.2-ci maddəsinə əsasən kassasiya şikayətinin sübutların düzgün qiymətləndirilməməsi ilə bağlı dəlilləri kassasiya baxışının predmeti ola bilməz.
64. Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansi yası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
65. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-1261/2025 nömrəli, 18 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.