Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-627/2025 04.04.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: mənzil mübahisələri; mənzilə istifadə hüququna kompensasiya verilmədən xitam verilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X2 (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “mənzilə istifadə hüququna xitam verilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-5540/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 4 aprel 2025-ci il Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 5-ci sıra küçəsi, 24 saylı evdə cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qeydiyyatdadırlar.
2. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-3016/2012 saylı, xx.xx.2012-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı ASC-nin iddiası təmin edilmiş, cavabdeh X1 cəmi 77.213 manat kredit borcunun tutulması, tutmanın mülkiyyət hüququ ilə X3 məxsus olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 5-ci sırada istifadədə olan 0,01221 ha torpaq sahəsində yerləşən 24 saylı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması, satışdan əldə olunan vəsaitdən banka olan borcun ödənilməsi və vəsaitin ödənişlərin məbləğindən artıq qalan hissəsinin X3 qaytarılması qət edilmişdir.
3. Qətnamə icra edilərək ipoteka predmeti olan mənzil “Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi” tərəfindən hərracda satışa çıxarılmış, hərrac baş tutmamış, əmlak ipoteka saxlayana təklif edilmiş, ipoteka saxlayan İddiaçı ASC “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 43.7-ci maddəsinə əsasən hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə xx.xx.2015-ci il tarixli müqaviləsi əsasında əmlakı 31875 manata almışdır. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 42.4-cü maddəsinə əsasən ipotekasaxlayan İddiaçı ASC tələbinin məbləği həcmində alış qiymətini ödəməkdən azad olunmuşdur.
4. Hazırda həmin fərdi yaşayış evi İddiaçı ASC-nin mülkiyyətindədir v ə bu barədə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2015-ci il qeydiyyat tarixli çıxarış verilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı ASC cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 5-ci sıra, 24 saylı evə olan istifadə hüquqlarının itirilmiş hesab edilərək xitam verilməsi və ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ASC xx.xx.2019-cu il tarixli hərracın yekunları üzrə əmla kın alqı-satqısı barədə müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 5-ci sıra, 24 saylı evi alaraq tam mülkiyyətinə əldə etmişdir (Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin xx.xx.2015-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli elektron çıxarışa əsasən). Hal-hazırda cavabdehlərin İddiaçı ASC-yə məxsus mənzildə qeydiyyatda qalmaları bankın mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələnir və bankın mülkiyyətində olan mənzil üzərində sərbəst sərəncam vermək hüquqlarını pozur. Bu səbəbdən onlar, hesab edirlər ki, cavabdehlərin bankın mülkiyyətində olan mənzilə dair hüquqları itirilmiş hesab edilməklə qeydiyyatdan çıxarılmalıdırlar. Qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələbləri baxımından cavabdehlərin İddiaçı ASC-nin xüsusi mülkiyyətində olan evdən qeydiyyatdan ç ıxarılmaları üçün onların həmin mənzilə olan hüquqlarının itirilməsi zəruridir.
7. Bakı şəhəri Binəqədi rayon Məhkəməsinin 2(001)-2251/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim P.Məmmədov) iddianın təmin edilməsi, cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsində yerləşən, 5-ci sıra, 24 saylı evə olan istifadə hüquqlarına xitam verilməsi və cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumu İddiaçı ASC-nin xeyrinə tutulması qət edilmişdir.
8. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, hazırda mübahisə predmeti olan fərdi yaşayış evi İddiaçı ASC-nin mülkiyyətindədir və bu barədə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı h aqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2015-ci il qeydiyyat tarixli çıxarış verilmişdir. İddiaçı bank artıq mübahisəli mənzilin qanuni mülkiyyətçisi olduğundan iddia tələbi təmin edilərək cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsində yerləşən, 5-ci sıra, 24 saylı evə dair istifadə hüquqlarına xitam verilməlidir.
9. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin 1, 2-ci bəndinə, Mülki Məcəlləsinin 152.1, 152.5-ci maddəsi, Mənzil Məcəlləsinin 29.1-ci maddəsi, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 59-cu maddəsinə, “Yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 9-cu maddəsinin 1-ci hissəsinin 5-ci bəndinə və Mül ki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 119.1, 216-220 və 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
10. Cavabdeh2 apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdehlər Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 5-ci sıra, 24 saylı fərdi yaşayış evində qeydiyyatda olmaqla həmin mənzildən istifadə edirlər. Həmin mənzilin hərraca çıxarılması və satılması onlara məlum olmamışdır. Bu səbəbdən də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanunsuzdur.
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər G. Axundova (sədrlik edən və məruzəçi), C. Mus ayeva və F. Babayev) 2(103)-5540/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti rədd edilərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
13. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, açıq hərracın nəticəsi olaraq fərdi yaşayış evinin İddiaçı ASC-nin mülkiyyətinə verilməsi ilə bağlı alqı-satqı müqaviləsi imzalanmışdır. Fərdi yaşayış evi ilə bağlı İddiaçı ASC-nin mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan mübahisə predmeti olan mənzildə qeydiyyatı əsassız olduğundan işə baxan məhkəmə iddia tələbini təmin etməklə düzgün qənaətə gəlmişdir. Cavabdehin şikayətin dəlili olaraq qeyd etdiyi hallar iddiaçının qanunvericiliklə müəyyən edilmiş mülk iyyət hüquqlarının həyata keçirilməsinə maneə olmamalıdır.
14. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticə ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin 1-ci hissəsinə, 29-cu maddəsinin 1-ci və 4-cü hissəsinə, Mülki Məcəlləsinin 140, 152.1, 152.5, 157.4-cü, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 59.3.1, 59.3.2, 59.4-cü, “Yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 9-cu maddəsinin 1-ci hissəsinin 5-ci bəndinə və Mülki Prosessual Məcəlləmin 14.2, 77.1, 82.3-cü maddələrinə istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
15. Cavabdeh2 kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellya siya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Kassasiya şikayətində MM-nin 228.3-cü maddəsinin pozuntusuna istinad edilmişdir. Qeyd edilmişdir ki, cavabdeh kassator Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 5-ci sıra, 24 saylı fərdi yaşayış evində qeydiyyatda olmaqla həmin mənzildən istifadə etmişdir. Həmin mənzilin hərraca çıxarılması və satılması ona məlum olmamışdır. Bu səbəbdən də apellyasiya instansiyasının məhkəməsinin qətnaməsi qanunsuzdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
17. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
18. Maddə
13. İ. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
19. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
20. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
21. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşya nı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
22. Maddə 59.3. İpoteka qoyulmuş yaşayış evinə və ya mənzilə tutma yönəldildikdə və o satıldıqda ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər tutduqları yaşayış sahəsini ən geci bir ay ərzində tərk etməlidirlər, bu şərtlə ki: 59.3.1. yaşayış evi və ya mənzil ipoteka müqaviləsi üzrə kreditin qaytarılması üçün ipoteka qoyulmuş olsun; və ya 59.3.2. ipoteka qoyanla birlikdə yaşayan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka müqaviləsi bağlanarkən həmin evə (mənzi lə) tutma yönəldildikdə və o satıldıqda onu tərk etmək barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş öhdəlik götürmüş olsunlar. İpoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra həmin evə və ya mənzilə qeydiyyata alınmış şəxslər belə öhdəlik götürmüş sayılırlar.
23. Maddə 59.4. Bu Qanunun 59.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətdə ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka qoyulmuş yaşayış sahəsindən və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxmadıqda, həmin şəxslər evdən (mənzildən) və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan ayrıca məhkəmə qərarı tələb olunmadan ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə icra sənədi əsasında 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada çıxarılırlar. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
24. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin h allarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
25. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
26. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
27. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozu lması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
28. Kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
29. Məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsinə əsas olmadığından kassasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
30. İlk növbədə məhkəmə kollegiyası MPM-nin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verilib-verilmədiyini yoxlayaraq hesab edir ki, işə baxmış məhkəmə tərəfindən qətnamənin kassasiy a qaydasında ləğv edilməsinə əsas olan, bu normada nəzərdə tutulan pozuntulara yol verilməmişdir.
31. Cavabdeh kassasiya şikayətində MM-nin 228.3-cü maddəsinin pozulduğunu qeyd etmişdir. Həmin normada qeyd edilir ki, yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququ olan şəxs, mülkiyyətçi də daxil olmaqla istənilən şəxsdən həmin yaşayış binasına olan hüququnun pozulmasını aradan qaldırmağı tələb edə bilər. Cavabdeh mövqeyini belə əsaslandırır ki, yaşadıqları və qeydiyyatda olduqları fərdi yaşayış evinin ipoteka ilə yüklü edilməsi barədə məlumatları olmadığından iddianın təmin edilməsi qanuni və əsaslı omamışdır.
32. Kollegiya apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır ki, bu dəlil iddianın rədd edilməsi üçün əsas ola bilməz. İpoteka qoyulmuş yaşayış sahəsi tutma yönəldi lməklə satıldıqda ipoteka qoyanla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslərin ipoteka qoyulmuş yaşayış sahəsindən və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxarılması xüsusi norma olan-“İpoteka haqqında” Qanunun 59.4-cü maddəsinin tələbindən irəli gəldiyindən və bu normanın tələbləri baxımından ipoteka predmeti özgəninkiləşdirildikdə həmin yaşayış sahəsinə ipoteka qoyanın ailə üzvlərinin istifadə hüququ da xitam olunduğundan iddianın təmin edilməsi barədə məhkəmənin mövqeyi maddi hüquq normalarının tələblərinə uyğundur.
33. Buna görə də məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
34. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasi ya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-5540/2024 nömrəli, 7 oktyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.