Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-936/2023 10.04.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh Bank Olmayan Kredit X6 Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: ipotekaya xitam verilməsi, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində düzəlişin aparılması tələbləri Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının hakimləri Əliyev Zaur Əli oğlu, Abbasov Aqil Əzizağa oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6608/2022 nömrəli, 20 oktyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən mülki işə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıd akı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər.
2. İddiaçı ilə (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh BOKT ASC (bundan sonra – BOKT, yaxud cavabdeh) arasında kredit və ipoteka müqavilələri bağlanmış və Bakı ş., Xəzər ray., Binə qəsəbəsi, A.Bakıxanov küçəsi, döngə 8, ev 6 (bundan sonra – ipoteka predmeti olan ev) BOKT-un xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
3. Kredit borcunun ödənilməsində gecikmə olduğuna görə BOKT tərəfindən borclu X2 və hazırkı iş üzrə iddiaçıya qarşı iddia qaldırılmışdır.
4. Məhkəmə proseslərinin yekunu olaraq Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi tərəfindən 2(102)-1628/2020 saylı, xx.xx.2020-ci il tarixli icra sənədi verilmiş və icra üçün Xəzər rayon icra və probasiya şöbəsinə g öndərilmişdir.
5. İcra sənədinə əsasən iddiaçı Y.Hümmətovdan BOKT-un xeyrinə 33,766.16 manat pulun tutulması qət edilmiş və tutmanın ipoteka predmeti olan evə yönəldilməsi, evin ilkin satış qiymətinin 140.000 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
6. Xəzər Rayon İcra və Probasiya şöbəsi tərəfindən həmin icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə icra hərəkətləri həyata keçirilmişdir. Belə ki, həmin qurum tərəfindən hərrac təşkilatı olan Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-yə 31/5A nömrəli, xx.xx.2020-ci il tarixli Sifariş məktubu göndərilmişdir.
7. Hərrac təşkilatı tərəfindən xx.xx.2021-ci ildə ilkin, xx.xx.2021-ci ildə təkrar hərrac keçirilmiş, lakin hər iki hərrac baş tutmamışdır.
8. Hərrac təşkilatı “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsini rəhbər tutaraq BOKT-a 01/680 n ömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair Təklif göndərmişdir. 9. 26 fevral 2021-ci il tarixdə Xəzər Rayon İcra şöbəsi, hərrac təşkilatı və ipoteka saxlayan 21/04 nömrəli ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol imzalamışlar və BOKT ipoteka predmeti olan evi “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə əsasən 25% aşağı olan 89.250 manat qiymətlə əldə etmişdir.
10. İpoteka predmeti olan həmin ev hazırda BOKT-un xüsusi mülkiyyətindədir və bununla bağlı DƏDRX-dən xx.xx.2021-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış verilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
11. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onunla cavabdeh arasında ipoteka pre dmeti olan evə dair bağlanmış 19 iyun 2015-ci il tarixli 0202/15/İ saylı ipoteka müqaviləsi üzrə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində BOKT-un xeyrinə aparılmış ipoteka hüququna xitam verilməsi və bu barədə qeydin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarılması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
12. Sonradan, iddiaçı AR Mülki Prosessual Məcəlləsinin 53-cü maddəsinə əsasən, ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ipoteka predmeti olan evə dair xx.xx.2021-ci il tarixli ********** saylı daşınmaz əmlaka dair hüquqların qeydiyyatının əsassız olmasını nəzərə alaraq BOKT-un adına aparılmış daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydin ləğv edilməsi; onunla BOKT arasında ipoteka predmeti olan evə dair bağlanmış 19 iyun 2015-ci il tarixli 0202/15/İ saylı ipoteka müqaviləsi üzrə daşınmaz əml akın dövlət reyestrində BOKT-un xeyrinə aparılmış ipoteka hüququna xitam verilməsi və bu barədə qeydin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
13. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, BOKT-nin hərrac təşkilatına ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair Təklifinə hər hansı bir rəsmi cavab verib-vermədiyi məlum deyildir. Hərrac təşkilatı bunu təsdiq edəcək sənədi təqdim etməmişdir. Hərracın yekunları barədə 21/04 nömrəli Protokoldan görünür ki, guya ipoteka saxlayan BOKT “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-ci maddəsinə əsasən evi 25% aşağı olan qiymətlə (89,250 manat) əldə etmək hüququnu bildirmişdir. Protokoldan da göründüyü kimi, BOKT hərrac nəticəsində əldə etmiş olduğu evin dəyərindən (89,250 manatdan) 1628/2020 saylı, xx.xx.2020-ci il tarixli icra sənədində göstərilən borcu (33,766.16 manatı) çıxmalı, qalıq məbləği (55,483.84 manatı) sözügedən evin mülkiyyətçisi olan iddiaçıya təklifi aldığı gündən 30 təqvim günü ərzində ödəməli idi. BOKT isə qeyd olunan ödənişi xx.xx.2021-ci il tarixdə Xəzər Rayon İcra və Probasiya şöbəsinin depozit hesabına etmişdir. İddia ərizəsinə qoşulmuş sənədlərlə təsdiq edilir ki, evə tutma yönəldilməsi ilə bağlı artıq ilkin və təkrar hərrac keçirilib, lakin bu hərraclar baş tutmadığına görə, ipoteka predmetini əldə etmək BOKT-a təklif edilib. BOKT isə evi qanunvericilik ilə tələb edilən müddət ərzində əldə etməyib. Belə ki, BOKT hərrac təşkilatına ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair Təklifinə qanunvericilik ilə nəzərdə tutulmuş 30 təqvim günü ərzində hər hansı bir rəsmi cavab verməmiş və ödəniş etməmişdir. Bir sözlə, ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas ortaya çıxmışdır və bu əsas “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə söykənir.
14. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(006)-2510/2022 saylı qətnaməsi ilə (hakim Səməd Cəfərov) iddia rədd edilmişdir.
15. Məhkəmə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, vəsaitin gec ödənilməsi ipoteka predmeti əldə edildikdən sonrakı prosedura daxildir və ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas deyildir.
16. Məhkəmə mövqeyini əsaslandırarkən AR Mülki Məcəlləsinin 139-1, 140, 319-cu maddələrinə, “İpoteka haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsinə istinad etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
17. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkə məsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsində “əldə etmək” dedikdə ancaq protokolun imzalanması deyil, müvafiq ödənişlərin də həyata keçirilməsi başa düşülür. Bunu təsdiq edəcək bir məqam da odur ki, qanunvericiliyimizdə qeyd edilən ödənişin hansı müddət ərzində həyata keçirilməli olması barədə ayrıca müddəa nəzərdə tutulmamışdır. Məhkəmə isə, öz növbəsində, qətnaməni iki ziddiyyətli mövqe ilə əsaslandırmışdır: bir tərəfdən, məhkəmə deyir ki, qanunda ipoteka predmetinin əldə etmə proseduru konkret olaraq göstərilməyib, sonradan isə əksinə mövqe sərgiləyərək deyir ki, BOKT qanunda nəzərdə tu tulmuş 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmeti əldə edilmişdir. BOKT evi qanunvericilik ilə tələb edilən müddət ərzində əldə etməyib. Belə ki, 26 fevral 2021-ci il tarixdə BOKT, hərrac təşkilatı və icra şöbəsi Hərracın yekunları barədə 21/04 nömrəli Protokol imzalamışdır. Lakin, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsində “əldə etmək” dedikdə, ancaq protokolun imzalanması deyil, müvafiq ödənişlərin də həyata keçirilməsi başa düşülür.
19. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-6608/2022 nömrəli iş üzrə 20 oktyabr 2022-ci il qətnaməsi ilə (hakimlər Rəşad Həsənovun sədrliyi və məruzəsi ilə, Məmməd Məmmədov və Şeyda Məhərrəmovadan ibarət tərkibdə) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxla nılmışdır.
20. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçı öz iddia tələbində Bakı şəhəri Xəzər rayonu Binə qəsəbəsi A.Bakıxanov küçəsi döngə 8, 6 nömrəli evə dair xx.xx.2021-ci il tarixli ********** saylı daşınmaz əmlaka dair hüquqların qeydiyyatının əsassız olmasını nəzərə alaraq Cavabdeh BOKT ASC-nin adına aparılmış daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydin ləğv edilməsini xahiş etmişdir.
21. İş materiallarından da göründüyü kimi reyestrdə həmin qeyd ipoteka predmeti olmuş əmlakın tələbkar tərəfindən hərrac vasitəsilə əldə edilməsinə dair yekun protokol əsasında aparılmışdır.
22. Lakin iddiaçı hazırda həmin qeydin ləğv edilməsini xahiş etsə də, bu qeydin aparılması üçün əsas olmuş əqdin həqiqiliyini, onun ləğvini və ya etiba rsızlığını mübahisələndirməmişdir.
23. Halbuki, mülki qanunvriciliyin tələblərinə əsasən ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur.
24. Kollegiya hesab edir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydin aparılması üçün əsas olmuş əqdin həqiqiliyi mübahisələndirilmədən, bu əqd əsasında aparılmış qeydin ləğv edilməsinə dair tələb əsaslı hesab edilə bilməz.
55. Bundan başqa, iddiaçı onunla Cavabdeh BOKT ASC arasında Bakı şəhəri Xəzər rayonu Binə qəsəbəsi A.Bakıxanov küçəsi döngə 8, 6 nömrəli evə dair bağlanmış 19 iyun 2015-ci il tarixli 0202/15/İ saylı ipoteka müqaviləsi üzrə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində BOKT-un xeyrinə aparılmış ipoteka hüququna xitam verilməsi və bu barədə qeydin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
25. Kollegiya qeyd edir ki, ipotekaya xitam verilməsinin əsasları qanunvericiliklə dəqiq müəyyən edilmişdir.
26. Belə ki, İpoteka Haqqında qanununda ipotekaya xitam verilməsinin əsasları kimi ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəlməsi; əsas öhdəliyə xitam verilməsi; tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satılması; ipoteka predmetinin məhv olması; habelə Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallar nəzərdə tutulmuşdur.
27. Hazırkı iş üzrə iddiaçı ipoteka predmetinin tələbkar Cavabdeh BOKT tərəfindən hərrac vasitəsilə əldə edilməsi zamanı onun əmlaka görə ödəməli olduğu pul məbləğini 30 gün ərzində deyil, 2 aydan sonra icra şöbəsinin depozit hesabına köçürdüyünə istinad etmişdir.
28. Birinci instansiya məhkəməsi həmin dəlili əsassız hesab edərək bu qənaətə gəlmişdir ki, vəsaitin gec ödənilməsi ipoteka predmeti əldə edildikdən sonrakı prosedura daxildir və ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas deyildir.
29. Kollegiya məhkəmənin gəldiyi bu nəticəni əsaslı hesab edir və qeyd edir ki, qanunvericiliyin tələblərinə görə ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı arasında hərracın yekunlarına dair bağlanmış protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
30. Bu mənada, hərrac təşkilatı ilə tələbkar arasında imzalanmış yekun protokolu, hüquqi təbiəti etibarı ilə ipoteka predmeti olan əmlakın alğı-satqısına d air müqavilə kimi nəzərdən keçirilməlidir.
31. Mülki qanunvericiliyin alğı-satqı müqaviləsinə dair müddəalarında isə alğı-satqı müqaviləsi satıcının əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməsi, alıcının isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürməsi kimi müəyyən edilir.
32. Hazırkı iş üzrə tələbkar Cavabdeh BOKT ASC ilə hərrac təşkilatı arasında müqavilə imzalandıqdan və evin satış qiymətinin borca yönələn hissəsi çıxıldıqdan sonra qalıq məbləği Cavabdeh BOKT ASC tərəfindən Xəzər rayon icra şöbəsinin depozit hesabına ödənilməsi mübahisəsizdir.
33. Artıq qeyd edildiyi kimi, iddiaçı həmin əqdin həqiqiliyini mübahisələndirməmişdir.
34. Kollegiya hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən ipoteka predmetinin satış qiymətinin borc çıxıldıqdan sonra qalıq m əbləğinin icra şöbəsinin depozit hesabına gec ödənilməsi özü-özlüyündə ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas deyildir.
35. Bu zaman kollegiya onu da nəzərə alır ki, ipoteka predmeti olan əmlakın satılması məhkəmə qətnaməsinin icra edilməsi məqsədilə, “İcra Haqqında” qanunun tələblərinə uyğun olaraq icra orqanının sifarişi əsasında həyata keçirilir.
36. Əmlak hərrac vasitəsilə özgəninkiləşdirildikdə sifarişçi qismində icra qurumu, satıcı qismində isə hərrac təşkilatı çıxış etdiyindən, əmlakı hərrac vasitəsilə əldə etmiş alıcının həmin əmlakın dəyərinin vaxtında ödənilməsi ilə bağlı əmlakın mülkiyyətçisi (hazırkı halda iddiaçı) qarşısında deyil, hərrac təşkilatçısı və sifarişçisi qarşısında öhdəliyi yaranmış olur.
37. Bu mənada kollegiya hesab edir ki, ipoteka predmeti olan əmlakın hərrac va sitəsilə realizə edilməsi icra qurumunun sifarişi əsasında həyata keçirildiyindən, satışdan əldə edilmiş vəsaitin borc çıxıldıqdan sonra qalıq məbləğinin borcluya vaxtında ödənilməsini təmin edilməsi icra qurumunun daşıyır.
38. Təsadüfi deyil ki, əmlakı hərrac vasitəsilə əldə etmiş şəxs həmin məbləği birbaşa borclu şəxsin özünə deyil, icra qurumunun depozit hesabına köçürür.
39. Qeyd edilənlərdən bu nəticəyə gəlmək olur ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır, onlar formal mülahizələrə əsaslanmaqla, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsas deyildir.
40. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139-1.1.2, 140, 415.5, 567-ci, İpoteka haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7, 43.8, 48.1-ci, İcra haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 61.1, 61.2-ci maddələrinə istinad edərək əsəslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
41. İddiaçı kassasiya şikayəti (vəkil X3) verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
42. Kassator şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, “İpoteka haqqında” qanunun 43.8-ci maddəsinə görə, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi Qətnamənin 59-cu bəndində qeyd etmişdir ki, "birinci instansiya məhkəməsi həmin dəlili əsassız hesab edərək bu qənaətə gəlmişdir ki, vəsaitin gec ödənilməsi ipoteka predmeti əldə edildikdən sonrakı prosedura daxildir və ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas deyildir." İstər aşağı instansiya məhkəməsi, istərsə də apellyasiya instansiya məhkəməsi bu mövqelərini qanunvericiliyimizin heç bir norması ilə əsaslandırmamışdır. Məhkəmə hərracın yekunlarına dair protokolu əmlakın alğı-satqısına dair müqavilə kimi nəzərdən keçirmişdir. Halbuki, məhkəmələr nəzərə almamışdır ki, daşınmaz əmlakın alğı-satqısına dair müqavilə xüsusi təsdiq tələb edir (bütün prosedurlara notarius nəzarət edir və lazımi bütün ödənişləri edilənədək müqavilə notarial qaydada təsdiq edilmir və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə göndərilmir).
43. Kassator bildirmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Komme rsiya kollegiyaları “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 14 dekabr 2022-ci il tarixli Qərardadı ilə bizim iddia tələbimizə aid olan məsələlərə aydınlıq gətirmişdir. Həmin qərardadın 12-ci bəndində deyilir: "Bu qəbildən olan mübahisələrə baxılarkən məhkəmələr bu normanın tətbiqi ilə bağlı da fərqli mövqelər nümayiş etdirirlər. Bir sıra hallarda bütün prosedurların 30 gün ərzində başa çatması mövqeyindən çıxış edilir, digər hallarda isə ipoteka saxlayanın əmlakı öz mülkiyyətinə götürmək barədə təklifi müsbət cavablandırması kifayət hesab edilir.", "Protokolun qanunla müəyyən edilmiş 30 günlük müddət ərzində imzalanmış hesab edilməsi tələbinə dair iddialara baxılarkən məhkəmələr ipoteka saxlayanın ipoteka predmetin in əldə edilməsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş müddət ərzində (30 günlük müddət) bütün zəruri tədbirlər gördüyünü və protokolu qanunla müəyyən edilmiş şərtlərlə imzalamağa razılığını ifadə etdiyini..." Bundan başqa, Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsi 14 dekabr 2022-ci il tarixli qərardadı ilə bağlı 27 dekabr 2022-ci il tarixdə öz rəsmi internet səhifəsində məlumat dərc etmişdir. Həmin məlumatda Ali Məhkəmə vurğulamışdır ki, "belə ki, Qərardadda ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanla hərrac təşkilatçısı arasında müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edilməsinə dair nümayiş etdirilmiş hüquqi mövqe, bu əldə etmənin ipoteka predmetinin dəyəri ilə bağlı qarşılıqlı hesablaşmaların aparılma sı şərti ilə həyata keçirilməsini istisna etmir. Qərardadın 59 və 60-cı bəndlərində bu məsələyə aydınlıq gətirilərək xüsusi olaraq vurğulanmışdır ki, hərrac təşkilatının protokolu imzalamaqdan imtinasının və yaxud yayınmasının qanunsuzluğu ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş müddət ərzində bütün zəruri tədbirləri gördüyü və protokolu qanunla müəyyən edilmiş şərtlərlə imzalamağa razılığını ifadə etdiyi halda mümkündür, habelə buna dair qəbul edilmiş məhkəmə aktında da əmlakın ipoteka saxlayan tərəfindən hansı şərtlərlə əldə edildiyi dəqiq göstərilməlidir. Göründüyü kimi, Qərardadda ipoteka saxlayanın hərrac protokolunun qarşılıqlı hesablaşmaya dair şərtlərə cavab verən qaydada imzalanmalı olmasına hər hansı əks hüquqi mövqe bildirilməmişdir." B eləliklə, cavabdeh 30 günlük müddət ərzində protokolu imzalamaqdan başqa, zəruri bütün tədbirləri də (ödənişlərin edilməsi və s.) görməli idi.
44. Kassator hesab etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iddiaçının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydin aparılması üçün əsas olmuş əqdin həqiqiliyini mübahisələndirmədən, bu əqd əsasında aparılmış qeydin ləğv edilməsinə dair tələbinin əsaslı hesab edilə bilməməsi ilə bağlı mövqeyi düzgün olmamışdır. Belə ki, məhkəmə kollegiyası bu mövqeyi sərgiləyərkən, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2 aprel 2021-ci il tarixli Qərarın və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya k ollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 14 iyun 2022-ci il tarixli Qərardadının tələblərini diqqətə almamışdır. AR Mülki Məcəlləsinin 337.3-cü maddəsinə əsasən, əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 02 aprel 2021-ci il tarixli Qərarında deyilir: “Mülki Məcəllənin 337.3-cü maddəsinə görə, əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibars ız olan əqddir. Göründüyü kimi, qanunda əqdin əhəmiyyətsizliyi hallarında etibarsızlıqla bağlı nəticələrin tətbiqi üçün məhkəmə qərarına ehtiyac olmadığı ifadə edilmişdir. Qanunvericiliyin imperativ göstərişlərinə zidd olan və etibarsız hesab edilməsi üçün hər hansı əlavə qayda və şərt nəzərdə tutulmayan əqdlər əhəmiyyətsizdir. Beləliklə, əhəmiyyətsiz əqd mübahisələndirilmədən, məhkəmə qərarından, müddətlərdən və s. şərtlərdən asılı olmadan bağlandığı andan etibarən özlüyündə etibarsız olan, yəni arzu olunan hüquqi nəticəni yaratmaq qabiliyyətinə malik olmayan əqddir. Bununla belə, əqdin əhəmiyyətsizliyi faktının mövcud olub-olmaması ilə bağlı mübahisə yaranarsa əhəmiyyətsizliyin təsbiti üçün məhkəmədə iddia qaldırıla bilər. Məhkəmə araşdırması zamanı əqdin əhəmiyyətsiz olması müəyyən edil ərsə, məhkəmə tərəfindən verilən qərar əhəmiyyətsizlik halının mövcud olub-olmaması ilə bağlı hüquqi mübahisənin aradan qaldırılmasıməqsədini daşıyır. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulayır ki, istər mübahisə edilən, istərsə də əhəmiyyətsiz əqdlərin etibarsızlığı məhkəmə qərarı nəticəsində yaranmır. Əhəmiyyətsiz əqdlərdə əqdin bağlandığı andan zəruri etibarlılıq şərtlərinə uyğunsuzluğu əqdi etibarsız edir. Mülki qanunvericilikdə etibarsızlığa səbəb olan halların tabe olduğu hüquqi rejim və şərtlər də fərqli şəkildə tənzimlənir. Məsələn, əhəmiyyətsiz əqdin etibarlı hala gətirilməsi hüquqi baxımdan mümkün deyildir. Yuxarıda vurğulandığı kimi, əhəmiyyətsiz əqd heç bir əlavə şərtdən, o cümlədən müddətin keçməsindən, tərəflərin iradəsindən, məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmama sından asılı olmayaraq bağlandığı andan özlüyündə etibarsız olan əqddir. Bu baxımdan özlüyündə etibarsız olan əhəmiyyətsiz əqdlər məhkəmə tərəfindən yenidən etibarsız hala gətirilə bilməz və Mülki Məcəllənin 354.1-ci maddəsində göstərilən müddət əqdin əhəmiyyətsiz hesab edilməsi ilə bağlı məhkəmədə iddia qaldırılması üçün nəzərdə tutulmuş müddət deyildir. Odur ki, əhəmiyyətsiz əqd arzu olunan heç bir hüquqi nəticələrə səbəb olmadığından, belə əqd üzrə fərdimüəyyən əşya olan daşınmaz əşyaya dair dövlət reyestrində müvafiq şəxsin adına aparılmış qeydiyyat da əsassız sayılacaqdır. Bu halda isə xeyrinə qeydiyyat aparılmış şəxs daşınmaz əşyaya dair hüquq əldə etməyəcək, həmin əşya əqd əsasında özgəninkiləşdirənin mülkiyyətində qalmaqda davam edəcəkdir. Mülki Məcəllənin 141-ci maddəsinə uyğun ol araq, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmunu həqiqi hüquqi vəziyyətə uyğun deyildirsə, hüququ pozulmuş şəxs tərəfindən müvafiq düzəlişin aparılması tələb edilə bilər." Eyni mövqe Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 14 iyun 2022-ci il tarixli Qərardadında da öz əksini tapmışdır: "20-ci bənd. Əhəmiyyətsiz əqdlər forma və məzmun etibarilə məcburi hüquq qaydalarına zidd olduqları üçün hər hansı əlavə qayda və ya şərtdən, yəni müddətin keçməsindən, mübahisələndirilməsindən və ya müvafiq məhkəmə qərarından asılı olmayaraq bağlandığı andan özü-özlüyündə etibarsızdır (Mülki Məcəllə, maddə 337.3). Belə əqdlərin etibarsızlığı(əhəmiyyətsizliyi) bir qayda olaraq qanunda birbaşa nəzərdə tutulur (Mülki Məcəllə, maddə 329.1, 340.1, 340.2 və s.). Məhkəmə, əqdə əsaslanan mübahisəyə baxdıqda həmin əqdin etibarlı olubolmamasını hər hansı tələbdən və etibarsızlığın növündən asılı olmadan müəyyən etməlidir (bənd 27)." Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin və Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin adıçəkilən qərarlarından (qərardadlarından) göründüyü kimi, iddiaçı əqdin etibarlılığını mübahisələndirməli deyil, əksinə, əqdin etibarlılığını məhkəmə özü qiymətləndirməlidir. Bundan başqa, Mülki Məcəllənin 149.2-ci (“Əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınm az əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər.”) maddəsinə görə, hərracın yekunlarına dair protokol əsasında daşınmaz əmlaka dair aparılan qeyd əsassızdır. Çünki Mülki Məcəllə, daşınmaz əmlaklara dair hüquqların qeydə alınması baxımından səbəbə (əsasa) bağlılıq prinsipini qəbul etmişdir. Başqa sözlə, reyestrdə aparılan hər bir qeydin səbəbi (əsası) olmalıdır. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, hərracın yekunlarına dair protokol (müqavilə) bağlandığı andan etibarsız (əhəmiyyətsiz) olduğundan, həmin əqdi reyestrdə aparılmış qeydin səbəbi (əsası) kimi çıxış etməsi mümkün deyildir.
45. Kassator şikayətini əsaslandırarkən həmçinin “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddələrinə də istinad etmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
46. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
47. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
48. Maddə 139-1.1.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin i poteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur.
49. Maddə
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
50. Maddə 141.1. Əgər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmunu torpaq sahəsi üzərində hüquqa və ya həmin hüququn məhdudlaşdırılmasına dair həqiqi hüquq i vəziyyətə uyğun deyildirsə, hüququ qeydə alınmamış və ya hüququ düzgün qeydə alınmamış şəxs, yaxud mövcud olmayan yüklənmə haqqında qeydin daxil edilməsi ilə hüququ pozulmuş şəxs daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeyddə düzəlişin aparılması üçün belə düzəlişlə hüququna toxunulan şəxsdən razılıq verməsini tələb edə bilər.
51. Maddə 141.2. Bu Məcəllənin 141.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hallarda daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin mötəbərliyinə qarşı etiraz edilə bilər.
52. Maddə 141.3. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə etirazla bağlı qeydin daxil edilməsi məhkəmənin qərarı və ya reyestrdə düzəlişin aparılması ilə hüququ toxunulan şəxsin razılığı ilə həyata keçirilir. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu:
53. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmu ş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
54. Maddə 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
55. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində i poteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
56. Maddə 48.1. İpoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəldikdə, əsas öhdəliyə xitam verildikdə, tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satıldıqda, ipoteka predmeti məhv olduqda, bu Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda ipotekaya xitam verilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
57. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
58. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
59. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
60. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
61. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
62. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq norm alarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
63. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirldiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
64. Kollegiya əvvəlcə onu bildirir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydin aparılması üçün əsas olmuş əqdin həqiqiliyi mübahisələndirilmədən, bu əqd əsasında aparılmış qeydin ləğv edilməsinə dair tələbin əsaslı sayılmasının mümkün olmaması barədə apellyasiya mə hkəməsinin qənaəti doğru deyil. Ona görə ki, hüququ pozulmuş şəxs Mülki Məcəllənin 141-ci maddəsinə əsaslanmaqla daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeyddə düzəlişin aparılması (mövcud qeydin ləğvi, əvvəlki mülkiyyətçinin qeyd olunması) barədə iddia qaldırdıqda həmin qeydiyyatın qanuni (o cümlədən hərrac protokolu və ya digər əqdin etibarlı) olub-olmamasını yoxlamaq məhkəmənin vəzifəsidir.
65. Bununla belə, məhkəmə tərkibi aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, mübahisə mahiyyəti üzrə doğru həll edilmiş, ipotekaya xitam verilməsi ilə bağlı hüquq normaları düzgün tətbiq edilməklə, iş üzrə qanuni və əsaslı nəticəyə gəlinmişdir. Ona görə də apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
66. İddiaçının mübahisəli daşınmaz əşya üzərində ipot eka hüququna xitam verilməsi tələbi ona əsaslanır ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra cavabdeh ipoteka predmetini əldə etməsi üçün predmetin dəyəri ilə ödənilməli olan borc məbləği arasındakı fərqi 30 gün ərzində ödəməmiş, belə olan halda “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 43.8-ci maddəsi ilə ipotekanın xitamı üçün əsas yaranmışdır.
67. Həmin normaya görə, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
68. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr müəyyən etmişlər ki, ipoteka predemtinin satışına dair hərrac təşkilatı tərəfindən xx.xx.2021-ci ildə ilkin, xx.xx.2021-ci ildə təkrar hərrac keçirilmiş, lakin hər iki hərrac baş tutmamışdır. 26 fevral 2021-ci il tarixdə isə Xəzər Rayon İcra şöbəsi, hərrac təşkilatı və ipoteka saxlayan 21/04 nömrəli ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol imzalamışlar və BOKT ipoteka predmeti olan evi əldə etmişdir. Sözügedən daşınmaz əşya xx.xx.2021-ci il tarixdə dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ ilə cavabdehin adına qeydə alınmışdır.
69. Məhkəmələr bu halları nəzərə alaraq hesab etmişlər ki, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində hərrac təşkilatı ilə bağladığı protokol əsasında ipoteka predmetini əldə etmiş və bundan sonra daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində adına qeydə aldırmışdır. Belə olan halda, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə görə ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas yaranmamışdır. İpoteka predmetinin də yəri ilə borc məbləği arasındakı fərqin ipoteka saxlayan tərəfindən xx.xx.2021-ci il tarixdə Xəzər Rayon İcra və Probasiya şöbəsinin depozit hesabına ödənilməsi isə ipoteka predmeti əldə edildikdən sonrakı prosedura daxildir və ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas deyil.
70. Kassasiya kollegiyası bu qənaətlə razılaşır, ona görə ki, qanunvericilikdə ipotekaya xitam verilməsinin əsası kimi təkrar hərracın baş tutmamasının elanından sonra 30 gün ərzində sözügedən ödənişin aparılmaması deyil, ipoteka predmetinin əldə edilməməsi nəzərdə tutulmuşdur.
71. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 14 dekabr 2022-ci il tarixli Qərardadına əsasən, ipo teka predmeti təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanla hərrac təşkilatçısı arasında “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edilir.
72. Baxılan işdə isə müəyyən edilmişdir ki, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməsinə dair protokolu imzalamış, bundan sonra isə müvafiq prosedura uyğun olaraq ipoteka predmetinin dəyəri ilə borc məbləği arasındakı fərqi depozit hesabına ödəmişdir.
73. Qeyd edilənlər ona dəlalət edir ki, sözügedən ipotekaya xitam verilməsi, habelə ipoteka predmeti üzərində cavabdehin mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasına dair daşınmaz əmlakın dövlət reyesrində aparılmış qeydiyyatın ləğv edilməsi, yəni Mülki Məcəllənin 141-ci maddəsi çərçivəsində qeydin düzəldilməsi üçün əsaslar müəyyən edilməmişdir.
74. Beləliklə məhkəmə kollegiyası bu nəticəyə gəlir ki, yuxarıda göstərilənlər apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin qüvvəsində saxlanılması üçün kifayət edir, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas deyil.
75. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
76. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6608/2022 nömrəli, 20 oktyabr 2022-ci il tarixli qətna məsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.