Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1099/2025 29.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə (açar sözlər: əldən çıxan fayda tələbi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası hakimlər Səlimova Səadət Rəşid qızı (sədrlik edən və məruzəçi), İsgəndərov Akif Əsgər oğlu və X2 ibarət tərkibdə, Quluzadə Jalə Vadət qızının katibliyi, İddiaçı iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “əldən çıxmış faydanın ödənilməsi tələbi”nə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(007)-1570/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli e-2(006)-821/2023 saylı qətnaməsindən görünür ki, iddiaçı Cavabdehlər X13, X11 və İddiaçı qarşı «icarə müqaviləsinin qüvvədə olunması hesab edilməsi, təmir xərclərinin ödənilməsi və s.» tələbinə dair iddia ərizəsi qismən təmin edilmiş, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 94.2 kv/m, yaşayış sahəsində yerləşən siyahısı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 10/8169-9/8982 nömrəli ekspert rəyində göstərilən ümumi dəyəri 116.035,0 manat olan əmlakların daşına bilən hissəsi Cavabdeh geri qaytarılmış, daşına bilinməyən hissəsinin isə həmin rəydə göstərilən dəyərləri hesablanmaqla cavabdeh X4 tutularaq Cavabdeh ödənilmiş, yaşayış sahəsinin əsaslı təmir xərclərinə görə 16.900 manat, qiymətləndirmə üçün ödənilmiş 300 manat, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 500 manat və ödənilmiş 439 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdeh X4 tutularaq Cavabdeh ödənilməsi, iddia tələbinin qalan və cavabdehlər X13 və İddiaçı aid hissələrdə rədd edilməsi, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X3 cavabdehlər X13, X11 və İddiaçı qarşı «təmir xərclərinin ödənilməsi, vurulmuş ziyanın ödənilməsi, maddi və mənəvi ziyan» tələbinə dair iddia ərizəsinin rədd edilməsi, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X5 aid edilməsi, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyərini təşkil edən 100 (yüz) manat məbləğində ekspertiza xərclərinin 50 manat məbləği cavabdeh X4, qalan 50 manat məbləği isə Cavabdeh tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsinə əsasən, apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli e-2(006)-821/2023 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsindən müəyyən olunur ki, mülki işə apellyasiya instansiyası icraatında baxılarkən proses iştirakçıları aşağıdakı məzmunda izahatlar vermişlər: “Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçıların nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, onun məzmununa uyğun izahat verib təmin edilməsini xahiş etdi. Qeyd etdi ki, Cavabdeh hazırda da müqavilədə göstərilən məbləğin 14% məbləğində vergi ödəyir, sadəcə qarşı tərəflə əlaqə olmadığı üçün 550 manat icarə haqqını ödəyə bilmir. Əmlak satılarkən onlara məlumat verilməli və təklif edilməli idi. İddiaçı Cavabdeh də apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etdi. Qeyd etdi ki, mübahisəli sahəni həm ofis kimi, həm iaşə obyekti kimi istifadə etmişdir. Obyekti götürdükdə Şahin Həsənov bildirmişdir ki, obyektin təmiri üçün nə qədər xərc çəksələr obyekti geri qaytaranda çəkilmiş təmir xərcini ödəyəcəkdir. Obyekt satılandan təxminən 10 gün sonra Şahin Həsənov gəlmiş və aralarında olan razılığa uyğun olaraq 14.000 manat vermiş, qalanını da verəcəyini bildirmiş, lakin verməmişdir. Cavabdeh İddiaçı nümayəndəsi-vəkili apelyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirərək, təmin edilməməsini xahiş etdi. Qeyd etdi ki, Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsində alqı-satqıdan əvvəl, indi isə alqı-satqıdan sonra 14.000 manat pul aldığını bildirmişdir. Qalan 6.000 manat verildikdən sonra obyektdən çıxacağını bildirmiş, lakin sonradan fikrini dəyişərək, 150.000-200.000 manat tələb etməyə başlamışdır. Hətta aralarında mübahisə olması ilə bağlı polis bölməsinə müraciət etmişdir. Buradan aydın olur ki, iddiaçıların bağlanan alğı-satqı müqaviləsindən məlumatları olmuşdur. İddiaçılar mübahisəli mənzili qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə etmiş, “karaoke” kimi fəaliyyət göstərmiş və bu gün də fəaliyyət göstərir. Ona görə də istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 699.3-cü maddəsi ona tətbiq edilə bilməz. Digər tərəfdən üstünlük hüququnun pozulması müqavilənin etibarsızlığı şərti deyildir. Digər cavabdehlərin nümayəndəsi-vəkili apelyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirərək, təmin edilməməsini xahiş etdi. Qeyd etdi ki, 2021-ci ildə icarə münasibətləri bitdikdən sonra Cavabdeh icarə müddətinin artırılması barədə müraciət etmiş, Şahin Həsənov obyekti satacağı üçün icarə müddətinin artırılmasına ehtiyac olmadığını bildirmişdir. Cavabdeh icarə münasibətlərini onunla davam etdirməsi üçün özünün müştəri tapmasını təklif etmişdir. Bu barədə razılaşmışlar, lakin real alıcı tapa bilmədiyi üçün Şahin Həsənov özü satmaq qərarına gəlmişdir, yəni iddiaçıların alqı-satqıdan məlumatı olmuşdur. Satılan obyekt sənədlərdə mənzil kimi qeyd edilsə də, hələ 1997-ci ildən qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadə edilmişdir. Mənzil kimi ayrı-ayrı otaqları yoxdur, belə ki, otaqlararası olan arakəsmələr götürülüb, bir zal, bir mətbəx və sanuzeldən ibarətdir. İstinad edilən Mülki Məcəllənin 699.3-cü maddəsi kirayəyə götürülmüş mənzilə aiddir. İddiaçılar tərəfindən obyektin tez boşaldılması üçün Şahin Həsənov razılaşıb ki, 20.000 manat versin, 14.000 manat vermiş, qalan 6.000 manatı isə təhvil verdikdə verəcəyini bildirmişdir.” Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsi ilə müəyyən olunmuşdur ki, “X11 ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 20 iyul 2018-ci il tarixli müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri Səbail rayonu Xəqani küçəsi 41 saylı evin 19/21 saylı mənzilini icarəçi Cavabdeh icarəyə vermişdir. Müqavilənin 3-cü bəndində göstərilmişdir ki, icarə müddəti 20 avqust 2020-ci il tarixədək müəyyən edilir və onun bitməsinə 1 ay qalmış tərəflər həmin müqavilənin pozulmasına dair heç bir təklif irəli sürməzlərsə icarə müddəti daha 1 il müddətinə uzadılmış hesab edilir. 20 avqust 2021-ci il tarixdə icarə müqaviləsinin müddəti bitmişdir. Bundan sonra Şahin Həsənov obyekti satmaq istədiyi üçün icarə münasibətlərini davam etdirməmişdir. 2022-ci ilin yanvar ayında Şahin Həsənov obyekti arvadı - cavabdeh Afət Həsənovaya bağışlamış, sonuncu da 2022-ci ilin may ayında obyekti İddiaçı satmışdır. İddiaçı tərəf hazırda alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığını tələb etmişdir. Onlar Mülki Məcəllənin 699.3-cü maddəsinə istinad edərək, satın almaqda üstünlük hüquqlarının olduğunu bildirirlər. Mülki Məcəllənin 699.3-cü maddəsinə əsasən əgər kirayəyə verilən əşya yaşayış otağıdırsa və kirayəçiyə verildikdən sonra kirayəyə verən tərəfindən onun ailəsinə mənsub olmayan hər hansı üçüncü şəxsə satılırsa, kirayəçi satın almaqda üstünlük hüququna malikdir. Göründüyü kimi istinad edilən maddə kirayəyə verilmiş yaşayış otağından bəhs edir və maddənin tələbinə görə kirayəyə verilmiş yaşayış otağı satıldıqda kirayəçi satın almaqda üstünlük hüququna malikdir. Baxılan iş üzrə isə aşkardır ki, iddiaçı tərəfindən mübahisəli obyekt yaşayış sahəsi kimi kirayə götürülməmiş və yaşayış otağı kimi istifadə edilməmişdir, iaşə obyekti - “karaoke” kimi fəaliyyət göstərmişdir. Ona görə də iddiaçının Mülki Məcəllənin 699.3-cü maddəsinin tələbinə uyğun olaraq satın almaqda hər hansı üstünlük hüququ olmamışdır. Digər tərəfdən müqavilənin müddəti 20 avqust 2021-ci il tarixdə başa çatmışdır, Mülki Məcəllənin 689.1-cu maddəsinin tələbinə görə isə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə kirayə (icarə) müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verilir. Qeyd olunanlara əsasən iddiaçının mübahisəli obyektin alqısatqısı zamanı hər hansı hüququ olmamışdır. Məhkəmə haqlı olaraq göstərmişdir ki, mübahisələndirilən alqı-saqtı müqaviləsi bağlanarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamışdır, müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün qanunverciliklə müəyyən edilmiş əsaslar yoxdur. Qarşılıqlı iddia tələbinə aid hissədə də məhkəmə iddianı təmin etməkdə qanuni və əsaslı nəticəyə gəlmişdir. İddiaçı qanunvericiliyin tələblərinə uyğun şəkildə bağlanmış müqavilə əsasında hüquq sahibindən mənzili dəyərini ödəməklə almış, mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində sonuncunun adına qeydə alınmışdır. İcarə müqaviləsinin müddəti bitməsinə baxmayaraq, iddiaçılar mübahisəli obyekti boşaldıb təhvil vermədiklərindən İddiaçı mülkiyyət hüququ pozulmuşdur. Ona görə də iddiaçı hazırda obyektin boşaldılıb təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olmuşdur. Kollegiya onu da qeyd edir ki, iddiaçı Cavabdeh obyekt satılan ərəfədə cavabdeh Şahin Həsənovdan təmir xərcinə görə 14.000 manat aldığını, lakin sonuncu təmirə çəkilmiş xərcin qalan hissəsini vermədiyinə görə obyekti boşalmaqdan imtina etdiyini bildirməklə, obyektin satılmasından məlumatlı olduğunu və təmir xərci ödəniləcəyi təqdirdə heç bir mübahisə etmədən obyekti boşaltmaq niyyətində olduğunu etiraf etmiş olur. Yəni, Cavabdeh izahatından belə aydın olur ki, obyektin satılması ona məlum olmuş və o, obyekti boşaltmaq üçün Şahin Həsənovdan təmirə çəkdiyi xərci istəmiş, sonuncu da iki dəfəyə 14.000 manat ödədikdən sonra qalan vəsaiti ödəmədiyi üçün obyekti boşalmaqdan imtina etmişdir. Buradan belə nəticə hasil olur ki, tərəflər arasında yaranmış mübahisə obyektin başqa şəxsə - İddiaçı satılması ilə yox (satın almaqda üstünlük hüququndan istifadə), obyektin təmirinə çəkilmiş xərcin məbləği ilə bağlı yaranmışdır ki, həmin mübahisə də başqa mülki işin predmeti olmaqla, hazırda baxılmaqdadır. Həmçinin müəyyən olunur ki, icarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra Şahin Həsənov obyekti satmaq qərarına gəldiyini Cavabdeh bildirdikdə, sonuncu yeni mülkiyyətçi ilə icarə münasibətlərində qalmaq üçün özünün münasib müştəri tapmasını xahiş etmiş, lakin belə müştəri tapa bilmədiyi üçün Şahin Həsənov (arvadı Afət Həsənova) obyekti İddiaçı satmışdır. İddiaçıların iddia tələbi və apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğundan, məhkəmənin gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı olmuşdur. 2022ci ilin aprel ayında cavabdeh X17 adlı sürücüsü vasitəsi ilə 5.000 manat 9 ay qabaqcadan olmaqla kirayə haqqının ödənilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsində heç bir sübut təqdim olunmamaqla yanaşı, həmin hal işin yuxarıda göstərilən halları ilə də təkzib olunur. Yəni, Cavabdeh 2022-ci ilin elə aprel-may aylarında iki dəfəyə 14000 manat pul aldığı halda Şahin Həsənova 9 ay qabaqcadan icarə haqqı ödəməsi real və inandırıcı görünmür. İcarə münasibətlərinin davam etməsinə gəldikdə isə, qeyd olunmalıdır ki, iddiaçıların mübahisəli obyektdən hazırki vaxtadək istifadə etməsi bu istifadənin qanuni olması anlamına gəlmir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(102)-3795/2023 saylı qərarına əsasən, kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Sifarişçi İddiaçı sifarişi əsasında icraçı "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş M-14/2024 saylı arayışdan görünür ki, aparılmış araşdırmalara, hesablamalara və təhlillərə əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 90-110 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış sahələrinin aylıq icarə haqları qeyri-yaşayış sahələrinin mərtəbəliliyindən, təmirliliyindən və təchizatından asılı alaraq 2022-2023-cü illərdə 5.500-6.000 manat təşkil etmişdir. İcarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi "xxxx" MMC-nin direktoru C.R.Ağayev arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyə verən ona məxsus olan ünvan 3 ünvanında, ümumi sahəsi 94.2 kv. metr olan yaşayış sahəsini (DƏDRX tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə verilmiş **********95-05101-093003 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən) (bundan sonra “icarə sahəsi” adlandırılacaq) “icarəçi”yə icarə verməyi, “icarəçi” isə həmin sahəni qəbul etməyi və müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını tam şəkildə və vaxtında ödəməyi öhdəsinə götürür. Bu icarə müqaviləsi xx.xx.2023-cü il tarixdə imzalanır və “icarəçi” icarə sahəsində təmir işləri apardığı üçün bu icarə müqaviləsi xx.xx.2023-cü il tarixindən qüvvəyə minir. İcarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi X12 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyə verən ona məxsus olan ünvan 3 ünvanında, ümumi sahəsi 94.2 kv. metr olan yaşayış sahəsini (DƏDRX tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə verilmiş **********95-05101-093003 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən) (bundan sonra “icarə sahəsi” adlandırılacaq) “icarəçi”yə icarə verməyi, “icarəçi” isə həmin sahəni qəbul etməyi və müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını tam şəkildə və vaxtında ödəməyi öhdəsinə götürür. Bu icarə müqaviləsi xx.xx.2024-cü il tarixdə imzalanır və “icarəçi” icarə sahəsində təmir işləri apardığı üçün bu icarə müqaviləsi xx.xx.2024-cü il tarixindən qüvvəyə minir. Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin icra məmurları tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli aktın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(006)-821/2023 saylı icra sənədinin icrası ilə bağlı ünvan 1 ünvanına gəlinmişdir. Əvvəlcədən rəsmi xəbərdarlıq olunmasına baxmayaraq, borclu X8 icra yerində iştirak etməmişdir. Onunla mobil telefon vasitəsilə əlaqə saxlanılmışdır (***-***-**-**). Borclu hazırda psixiatriya xəstəxanasında müalicə aldığını və icra yerində iştirak edə bilməyəcəyini bildirmişdir. Bir qədər sonra digər borclu Cavabdeh ünvana yaxınlaşmışdır. Ünvana daxil olmuşlar. Tərəflərin iştirakı ilə ünvanda olan əşyalar tam olaraq boşaldılmışdır. Mənzilin giriş qapılarının açarları dəyişdirilmişdir. Mənzil tələbkar İddiaçı təhvil verilmişdir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin hüquqları dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışından müəyyən olunur ki, ünvan 4 saylı evin sahəsi 94,2 m2 olan 19/21 saylı mənzilinə dair İddiaçı mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydə alınmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin hüquqları dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışından müəyyən olunur ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən sahəsi 120,60 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair İddiaçı mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydə alınmışdır. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, e-2(006)-237/2023 saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı Cavabdeh iddiasının qismən təmin edilməsi, mənzildə yerləşən siyahısı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 10/8169-9/8982 nömrəli rəydə göstərilən ümumi dəyəri 116.035 manat olan əmlakların daşına bilən hissəsinin iddiaçı Cavabdeh geri qaytarılmasını, daşına bilinməyən hissəsinin isə həmin rəydə göstərilən dəyərlərinin hesablanmaqla cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsini, mənzilin əsaslı təmir xərclərinə görə 16.900 manat, qiymətləndirmə üçün ödənilmiş 300 manat, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 500 manat və ödənilmiş 439 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsini, iddianın qalan və cavabdehlər Afət Həsənova və İddiaçı aid hissələrdə rədd edilməsini, üçüncü şəxs Ceyhun Ağayevin müstəqil iddiasının rədd edilməsini, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun üçüncü şəxsə aid edilməsini, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyərini təşkil edən 100 manat məbləğində ekspertiza xərclərinin 50 manat məbləğinin cavabdeh Şahin Həsənovdan, qalan 50 manat məbləğinin isə iddiaçı Cavabdeh tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-5471/2023 saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı Cavabdeh və müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X3 apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, cavabdeh X6 apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, hazırkı mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 02 iyun 2023-cü il tarixli qətnamə qismən, yəni iddiaçı Cavabdeh iddiasının qismən təmin edilməsi hissəsində ləğv edilmiş və həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək, iddiaçı Cavabdeh iddiası təmin edilməmiş, hazırkı mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 02 iyun 2023-cü il tarixli qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. xx.xx.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinin surətindən görünür ki, X11 ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzili aylıq icarə haqqı 550 manat olmaqla Cavabdeh icarəyə vermişdir. xx.xx.2024-cü il tarixli qəbzdən görünür ki, İddiaçı tərəfindən iddia ərizəsinin verilməsi üçün 360.46 manat dövlət rüsumu ödənilmişdir. Mərkəzi Ekspertiza Bürosunun MEB/03-5349/2025 nömrəli xx.xx.2025-ci il tarixli hesabatından müəyyən olunur ki, baxış zamanı müəyyən edildi ki, sözügedən mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi birlikdə vahid ictimai iaşə obyekti (kafe) kimi fəaliyyət göstərirlər: mənzil müştərilər üçün yemək zalı, qeyri-yaşayış sahəsi (zirzəmi) isə mətbəx kimi istifadə olunur. İki hissənin ümumi sahəsi (94.2 m2 + 120.6 m2) 214.8 m2 təşkil edir. Vahid ictimai iaşə obyektinə iki giriş, ikisi də bir yerdən, Xəqani küçəsi tərəfindən mənzil hissəsinə, mövcuddur. Qeyri-yaşayış sahəsinə (zirzəmiyə) isə giriş yalnız mənzil hissəsindən mümkündür. 2022 və 2023-cü illərdə zirzəmiyə ayrı girişin olub-olmaması haqqında məlumat yoxdur. Hesabatdan daha sonra müəyyən olunur ki, aparılmş hesablamalar və təhlillər nəticəsində müəyyən edilmişdir ki:
1. Qiymətləndirmə aparılan zaman ünvan 5 saylı evin 19/21 saylı mənzil və Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xəqani küçəsi, ev 41 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 120,6 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsi bir-birindən təcrid olunmuş vəziyyətdə deyildilər.
2. xx.xx.2022-xx.xx.2023 tarixləri (18 ay) ərzində icarə qiymətləri aşağıdakı kimi ola bilərdilər. 2.1. Xəqani küçəsi, 41 saylı evin 19/21 saylı mənzili: 55.800 (əlli beş min səkkiz yüz) manat; 2.2. Xəqani küçəsi, 120.6 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsi: 28.200 (iyirmi səkkiz min iki yüz) manat; 2.3. Birlikdə: 84.000 (səksən dörd min) manat. Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-in MEB-m116-0625 nömrəli xx.xx.2025-ci il tarixli məktubundan müəyyən olunur ki, aparılmış tədqiqat üzrə xidmət haqqı 500 manat təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/2326 nömrəli 08 sentyabr 2025-ci il tarixli rəyindən müəyyən olunur ki, “Məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının həlli metodları”-na görə ünvan 5 saylı evin 19/21 saylı mənzili və ünvan 5 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 120.6 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi bir-birindən faktiki vəziyyəti üzrə təcrid olunmuş hesab edilmir. Qiymətləndirmə fəaliyyəti elmin hər hansı bir sahəsində xüsusi bilik tələb etməməklə məhkəmə ekspertizası fəaliyyətinə aid olmadığından və qanunvericiliyə əsasən müstəqil fəaliyyət növü kimi müəyyən edildiyindən ekspert tərəfindən materialların və xidmətlərin qiymətləri müəyyən edilmir. Rəydən daha sonra müəyyən olunur ki, aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri 50 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
İddiaçı Cavabdeh qarşı “əldən çıxmış faydanın ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Cavabdeh ümumilikdə 90.000 manatın və ödənilmiş 361 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 94,2 m2, yaşayış sahəsi 74 m2 olan 5 otaqlı mənzil sahəsi və Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xəqani küçəsi, ev 41 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 120,6 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsi 2022-ci ilin may ayından başlayaraq tam mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsusdur. Bununla bağlı, müvafiq dövlət qurumu tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixli, ********** nömrəli və xx.xx.2022-ci il tarixli, ********** nömrəli çıxarış verilmişdir. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xəqani küçəsi, ev 41 ünvanında yerləşən 19/21 saylı mənzil əvvəlki mülkiyyətçi tərəfindən xx.xx.2018-ci il tarixində Cavabdeh icarəyə verilmişdir. İddiaçı qeyd edilən mənzili aldığı zaman, yəni xx.xx.2022-ci il tarixində əvvəlki mülkiyyətçi ilə Cavabdeh arasında olan icarə müqaviləsinin müddəti faktiki olaraq bitmişdir. İcarəyəverən tərəfindən icarə obyektinin boşaldılması ilə bağlı həm şifahi, həm də yazılı formada cavabdehə dəfələrlə müraciət edilməsinə baxmayaraq mənzil boşaldılmamışdır. Beləliklə, İddiaçı mülkiyyət hüquqları kobud şəkildə pozulurdu. Bununla bağlı, İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək qeyd edilən mənzilin Cavabdeh və X8 tərəfindən boşaldılaraq ona təhvil verilməsini xahiş etmişdir. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, e-2(006)-821/2023 №-li qətnaməsi ilə qeyd edilən mənzil sahəsinin Cavabdeh və X8 tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 №-li qətnaməsi ilə Nəsimi Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi və Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli Qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının qətnaməsi qüvvədə saxlanılmışdır. Ancaq bundan sonra, 04 dekabr 2023-cü il tarixində qeyd edilən mənzil, məhkəmə tərəfindən verilmiş icra vərəqi əsasında Cavabdeh və Ağayev Ceyhun tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilmişdir. Beləliklə, qeyd etmək olar ki, xx.xx.2022-ci il tarixindən başlayaraq xx.xx.2023-cü il tarixədək İddiaçı mülkiyyət hüququ davamlı şəkildə pozulmuşdur və bu fakt yuxarıda qeyd edilən məhkəmə qətnaməsi ilə faktiki olaraq öz təsdiqini tapmışdır. Göründüyü kimi, cavabdehin hərəkəti nəticəsində İddiaçı öz əmlakına sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərancam vermək hüququndan istifadə edə bilmirdi. İddiaçı ona məxsus əmlakı icarəyə verə bilməmişdir və bu səbəbdən zərər görmüşdür. Məlumat üçün bildirir ki, həmin əmlak iddiaçı tərəfindən notarial qaydada təsdiq edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli icarə müqaviləsi əsasında digər şəxsə icarəyə verilmişdir. Hesab edir ki, X1 əmlakı xx.xx.2022-ci il tarixindən başlayaraq xx.xx.2023-cü il tarixədək (faktiki olaraq 18 ay) icarəyə verərək gəlir əldə edə bilərdi. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 31 may 2002-ci il tarixli qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21-ci maddəsinin müddəaları yalnız real zərərin, habelə əldən çıxmış faydanın ödənilməsini nəzərdə tutur. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq hesab edir ki, Cavabdeh, ünvan 7 ünvanında yerləşən İddiaçı məxsus mənzildən 18 ay qanunsuz istifadəsinə görə iddiaçıya 90.000 (doxsan min) manat (hər ay üçün 5.000 manat) ödəməlidir. Göstərilənlərə əsasən, Cavabdeh tərəfindən, ünvan 7 ünvanında yerləşən əmlakdan qanunsuz istifadəsi nəticəsində iddiaçıya vurulmuş zərərin (əldən çıxmış fayda) əvəzi olaraq xx.xx.2022-ci il tarixindən başlayaraq xx.xx.2023cü il tarixinədək aylıq 5.000 (beş min) manat hesablanmaqla ümumilikdə 90.000 (doxsan min) manat və ödənilmiş 361 (üç yüz altmış bir) manat dövlət rüsumunun, cəmi 90.361 (doxsan min üç yüz altmış bir) manat Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılması xahiş edilmişdir. Cavabdeh iddia ərizəsinə qarşı etirazla məhkəməyə müraciət edərək etirazında göstərmişdir ki, İddiaçı iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, onu, ünvan 8 ünvanında yerləşən əmlakdan qanunsuz istifadə nəticəsində iddiaçıya vurulmuş zərərin (əldən çıxmış fayda) əvəzi olaraq xx.xx.2022-ci il tarixdən başlayaraq xx.xx.2023-cü il tarixədək aylıq 5.000 (beş min) manat hesablanmaqla 90.000 (doxsan min) manat və 361 (üç yüz altmış bir) manat dövlət rüsumunun, cəmi 90.361 (doxsan min üç yüz altmış bir) manat ondan tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 14 mart 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə e-2(006)821/2023 saylı qətnaməsi ilə qeyd edilən mənzil sahəsinin Cavabdeh və X8 tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsi ilə Nəsimi Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 04 dekabr 2023-cü il tarixli ilə xx.xx.2023-cü il tarixli Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qətnaməsi qüvvədə saxlanmışdır. 04 dekabr 2023-cü il tarixdə icra sənədinə əsasən mənzil boşaldılaraq təhvil verilmişdir. Qeyd edir ki, X13 10 may 2022-ci il tarixdə ünvan 9 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 94.2 kv/m olan mənzili 10 may 2022-ci il tarixli AN-l №1049797 saylı alqı-satqı müqaviləsinə əsasən İddiaçı 990.000 (doqquz yüz doxsan min) manata satmamışdan qabaq, satın almaqda üstünlük hüququna malik olan şəxsə, yəni iddiaçı Cavabdeh ünvan 10 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 94.2 kv/m olan mənzili alması təklifi ilə bağlı iddiaçıları rəsmi olaraq xəbərdar etməli idi. İddiaçı Bakı şəhəri, Səbail Rayon Məhkəməsinə yaşayış otağından çıxarılma tələbi ilə müraciət edən zamanda sözügedən ünvana işığın, suyun verilməsinin dayandırılmasına dair Azərişıq və Azərsu ASC-yə müraciət etmiş və bir müddət sözügedən ünvana işığın, suyun verilməsi Azərişıq və Azərsu tərəfindən dayandırılmışdır. İddiaçı ilk olaraq yaşayış otağından çıxarılma tələbi ilə Bakı şəhəri, Səbail Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, paralel olaraq müvəqqəti təminat tədbiri olaraq mülki iş yekunlaşana qədər yaşayış otağından istifadəyə qadağa edilməsi barədə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinə müraciət etmişdir. Qısa olaraq qeyd etmək olar ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 16(103)-80/2022 saylı qərardadına əsasən Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 28 oktyabr 2022-ci il tarixli 16(009)-13/2022 saylı qərardadı ləğv edilmiş və İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair” mülki iş üzrə iddiaçının müvəqqəti təminat tədbiri barədə ərizəsi təmin edilməmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 16(103)-80/2022 saylı qərardadında məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçı Cavabdehlər X13, X11 və İddiaçı qarşı “təmir xərclərinin ödənilməsi” tələbinə dair iddia qaldıraraq 01 saylı notariat ofisi tərəfindən 22 iyul 2018-ci il tarixdə Bakı şəhərində X11 (icarəyə verən) ilə Cavabdeh (icarəçi) arasında ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 94.2 kv/m, yaşayış sahəsi 74 kv/m olan 5 otaqlı mənzilin tam mülkiyyət üzrə on(lar)a məxsus hissəsində tam hissə, 94.2 kv/m, 5 otaq olan ərazini aylıq 550 (beş yüz əlli) manat icarə haqqı ödənilməklə daha 1 (bir) il müddətinə qüvvədə olunması hesab edilməsi, ünvan 11 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 94.2 kv/m, yaşayış sahəsi əsaslı təmir üçün xərclənilən 147.000 (bir yüz qırx yeddi min) manat pulun, qiymətləndirmə üçün ödənilən 300 (üç yüz) manat rüsumun, məhkəmə üçün ödənilən 439 (dörd yüz otuz doqquz) manat dövlət rüsumunun, vəkil üçün ödənilən 500 (beş yüz) manat dövlət rüsumunun, cəmi 148.239 (bir yüz qırx səkkiz min iki yüz otuz doqquz) manat pulun cavabdehlər X4, İddiaçı, X7 müştərək qaydada tutularaq Cavabdeh ödənilməsi və 01 saylı notariat ofisi tərəfindən 22 iyul 2018-ci il tarixdə Bakı şəhərində X11 (icarəyə verən) ilə Cavabdeh (icarəçi) arasında bağlanmış müqavilə əsasında cavabdehlərin müqavilə öhdəliklərini pozması nəticəsində iddiaçıya vurulmuş 20.000 (iyirmi min) manat ziyanın ödənilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəməyə təqdim edilən Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin e-16(006)-66/2022 saylı müvəqqəti təminat tədbirinə dair qərardada əsasən 2(006)-4317/2022 saylı mülki işə mahiyyəti üzrə baxılıb qurtarana qədər ünvan 8 ünvanında yerləşən mənzilə obyektin fəaliyyətinə maneə yaradılması cavabdehlər X10, X9, İddiaçı və başqa şəxslərə (həmçinin, Azərişıq, Azəriqaz, Azərsu) qadağan edilmişdir. Həmin qərardaddan apellyasiya qaydasında şikayət verilsə də şikayət təmin edilməmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 16(103)-327/2023 saylı qərardadına əsasən ərizəçi İddiaçı ərizəsi təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, e-16(006)-66/2022 saylı qərardadı ilə tətbiq edilmiş – ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 94.2 kv/m, yaşayış sahəsi 74 kv/m olan 5 otaqlı mənzilin tam mülkiyyət üzrə on(lar)a (mülkiyyətçiyə) məxsus hissəsində, yəni – 94.2 kv/m, 5 otaq olan ərazidə “41 Club Karaoke” adlı iaşə obyektinin fəaliyyətinə maneələrin yaradılmasının cavabdehlər X10, X9, İddiaçı və başqa şəxslərə (həmçinin "xxxx" ASC və "xxxx" ASC-yə) qadağan edilməsi barədə müvəqqəti təminat tədbiri ləğv edilmişdir. Halbuki iddiaçı iddia ərizəsində həmin hüququn itirilməsini xx.xx.2022-ci il tarixdən qeyd edərək məhkəməyə yalan məlumat vermişdir. Əlavə olaraq qeyd edir ki, etiraz ərizəsinə əlavə edilən qətnamələrə baxsaq, mülki mübahisənin hələ də yekunlaşmadığını görərik. İddiaçının iddia ərizəsində qeyd etdiyi mənzilin aylıq kirayə haqqısını 5.000 (beş min) manat olaraq qeyd etsə də həmin mənzilin aylıq icarə haqqısı 550 (beş yüz əlli) manat təşkil etmişdir. Bununla bağlı məhkəmədə mübahisə dövründə Cavabdeh həmin icarə müqaviləsinin 14 faiz vergisini hər ay vaxtında ödəmişdir. (icarə müqaviləsi və vergi ödənişləri etiraz ərizəsinə əlavə edilir). Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı Cavabdeh iddiasının qismən təmin edilməsini, mənzildə yerləşən siyahısı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 10/8169-9/8982 nömrəli rəydə göstərilən ümumi dəyəri 116.035 manat olan əmlakların daşına bilən hissəsinin iddiaçı Cavabdeh geri qaytarılmasını, daşına bilinməyən hissəsinin isə həmin rəydə göstərilən dəyərlərinin hesablanmaqla cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsini, mənzilin əsaslı təmir xərclərinə görə 16.900 manat, qiymətləndirmə üçün ödənilmiş 300 manat, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 500 manat və ödənilmiş 439 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçı Cavabdeh ödənilməsini, iddianın qalan və cavabdehlər Afət Həsənova və İddiaçı aid hissələrdə rədd edilməsini, üçüncü şəxs Ceyhun Ağayevin müstəqil iddiasının rədd edilməsini, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun üçüncü şəxsə aid edilməsini, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyərini təşkil edən 100 manat məbləğində ekspertiza xərclərinin 50 manat məbləğinin cavabdeh Şahin Həsənovdan, qalan 50 manat məbləğinin isə iddiaçı Cavabdeh tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsini qət etmişdir. Nəsimi Rayon Məhkəməsi iş üzrə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı Cavabdeh mənzilə çəkilmiş xərclərin (həm zəruri xərclərin, həm də yaxşılaşdırmaların) əvəzini icarəyə verəndən tələb etmək hüququ vardır. Əks halda cavabdeh Şahin Həsənov iddiaçının hesabına əsassız varlanmış olar. Bunun üçün cavabdeh Şahin Həsənovun razılığının olub-olmaması, cavabdeh Şahin Həsənovun obyektin təmir xərcinin ödənilməsi ilə bağlı hər hansı bir öhdəlik götürüb-götürməməsi əhəmiyyət kəsb etmir, iddiaçının bu tələbinin əsası qanundan irəli gəlir. Nəsimi Rayon Məhkəməsi hesab etmişdir ki, obyektdə aparılmış təmir-tikinti işlərinin dəyəri ekspert rəyində göstərilən məbləğdə müəyyən edilməlidir. Belə ki, həmin rəyin əsassız olmasına əsas verən halların mövcudluğu məhkəmə tədqiqatı zamanı müəyyən edilməmiş, iş üzrə tərəflər həmin rəyi şübhə altına ala biləcək sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmişlər. Lakin ekspert rəyi ilə müəyyən edilən məbləğdən Şahin Həsənov tərəfindən iddiaçıya ödənilmiş 14.000 manat çıxılaraq qalan (30.900-14.000 =) 16.900 manat məbləğ cavabdeh Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçıya ödənilməklə iddia göstərilən hissədə qismən təmin edilməlidir. Rayon Məhkəməsi iddiaçı Cavabdeh məxsus olan və obyektdə yerləşən ümumi dəyəri təxminən 116.035,0 manat olan mallara münasibətdə qeyd etmişdir ki, göstərilən malların siyahısı Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli rəydə göstərilmişdir. Həmin siyahıdan görünür ki, həmin malların bəziləri daşınar bilən əmlak, bəziləri isə obyektin tərkib hissəsi olmaqla, ondan ayrılacağı təqdirdə yararsız olacaq mallardır. Buna görə də məhkəmə hesab edir ki, obyektdə iddiaçıya məxsus daşınar bilən mallar iddiaçıya geri qaytarılmalı, obyektin tərkib hissəsi olmaqla, ondan ayrılacağı təqdirdə yararsız olacaq malların isə ekspert rəyində göstərilən dəyərləri hesablanmaqla Şahin Həsənovdan tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. Nəsimi Rayon Məhkəməsi həmçinin iddianın iddiaçıya vurulmuş 20.000 manat ziyanın ödənilməsi hissəsi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddiaçı həmin hissədə iddia tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları təsdiq edən hər hansı sübutu məhkəməyə təqdim etmədiyindən həmin hissədə iddia əsassız olmaqla rədd edilməlidir. İddianın “müqavilənin 1 il müddətinə qüvvədə olunması hesab edilməsi” hissəsinə münasibətdə Rayon Məhkəməsi qeyd etmişdir ki, müqavilənin 3-cü bəndinə əsasən icarə müddəti xx.xx.2020-ci il tarixədək müəyyən edilir və onun bitməsinə 1 ay qalmış tərəflər həmin müqavilənin pozulmasına dair heç bir təklif irəli sürməzlərsə icarə müddəti daha 1 il müddətinə uzadılmış hesab edilir. Göründüyü kimi müqavilənin müddəti 1 il müddətinə uzadılma nəzərə alınmaqla xx.xx.2021-ci il tarixədək olduğundan və həmin müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdiyinə görə xitam verildiyindən iddia göstərilən hissədə təmin edilə bilməz. Rayon Məhkəməsi iddianı digər cavabdehlər Afət Həsənova və İddiaçı aid hissədə əsassız hesab edərək bu mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iş materiallarından müəyyən olunur ki, iddiaçı ilə adıçəkilən cavabdehlər arasında hər hansı öhdəlik münasibətləri yaranmamış, icarə müqaviləsi iddiaçı ilə Şahin Həsənov arasında bağlanmaqla müqavilə tərəfləri deyildirlər. Ona görə də iddiaçının iddia tələbi cavabdehlər Afət Həsənova və İddiaçı aid hissələrdə təmin oluna bilməz. İddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iddia tələbini müdafiə edib əlavə olaraq izahatında göstərmişdir ki, sözügüdən obyekt çıxarış ilə Seyidə məxsus olmuş, onun xüsusi mülkiyyətində olmuşdur. Cavabdeh tərəfindən həmin obyekt qanunsuz şəkildə istifadə edilmiş və boşaldılmamışdır. Belə ki, cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixdən xx.xx.2023-cü il tarixdə həmin obyektdən istifadə etmiş, lakin iddiaçıya heç bir ödəniş etməmişdir. Dəfələrlə xəbərdarlıq olunmasına baxmayaraq, cavabdeh obyekti boşaltmamış, bunun nəticəsində məhkəməyə müraciət edilmişdir. Yalnız icra məmuru gəldikdən sonra obyekt Seyidə təhvil verilmişdir. Bu qeyd edilən müddət ərzində iddiaçıya heç bir icarə haqqı ödənilməmişdir. Bununla da, İddiaçı maddi ziyan dəymişdir. Məhkəməyə təqdim edilmiş qiymətləndirmə rəyindən görünür ki, həmin obyektin icarə qiyməti beş-altı min manat təşkil edir. Onlar da həmin dövr üçün hər ay 5.000 manat olmaqla, cəmi 90.000 manat maddi ziyanın iddiaçının xeyrinə ödənilməsini tələb edirlər. İddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdeh məhkəmə iclasında iddia tələbini qəbul etməyib, iddia ərizəsinə etirazında göstərdiklərini müdafiə edib izahatında göstərmişdir ki, o, İddiaçı tanımır. Onun icarə haqqının qiyməti 5.000 manat olmamışdır. O, Şahin müəllimlə müqavilə bağlamışdır və hər ay ona icarə haqqını ödəməklə obyekti istifadə etmişdir. Qeyd edilən dövrdə də, icarə haqqını ödəməklə o, orada fəaliyyət göstərmişdir. Hətta məhkəmə prosesləri gedə-gedə o obyekti işlətmişdir. Hətta onlar qaz və işığı kəsmişdilər, məhkəmə yolu ilə qaz və işıq yenidən bərpa edilmişdir. O, İddiaçı bu hadisələr zamanı bir dəfə zəng etmiş, sonuncu isə ona telefonda demişdir ki, “get Şahinlə danış, mənlə yox”. İddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2(007)-1570/2024 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı “əldən çıxmış faydanın ödənilməsi” tələbinə dair iddia tələbinin təmin edilməməsi, məhkəmə xərclərinin iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir. Məhkəmə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, xx.xx.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, X11 ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzili aylıq icarə haqqı 550 manat olmaqla Cavabdeh icarəyə vermişdir. Hüquqları dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışla isə, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil xx.xx.2022-ci ildə isə tam payda İddiaçı xüsusi mülkiyyəti kimi reyestrdə qeydə alınmışdır. Hazırda iddiaçı, sözügedən mənzilin xx.xx.2022-ci il tarixdən xx.xx.2023-cü il tarixədək (18 ay) olan müddətdə ona təhvil verilməməsi səbəbindən aylıq 5.000 manat icarə haqqı təşkil etməsi nəzərə alınmaqla, əldən çıxmış faydanın əvəzi qismində 90.000 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutulmasını xahiş edir. Məhkəmə iddia tələbinin əldən çıxmış faydanın tutulması ilə bağlı hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, İddiaçı tələbini həmin hissədə onunla əsaslandırmışdır ki, xx.xx.2022-ci ildən xx.xx.2023-cü il tarixədək aylıq 5.000 manat icarə haqqı hesablanmaqla, cəmi 90.000 manat pulun Cavabdeh tərəfindən ona ödənilməməsi, həmin vəsait hesabına əldə edə biləcəyi gəlirlərin əldən çıxmasına səbəb olmuşdur. İşin faktiki hallarını və məhkəməyə təqdim edilmiş sübutları araşdıraraq məhkəmə belə qənaətə gəlir ki, xx.xx.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən X11 ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzili aylıq icarə haqqı 550 manat olmaqla Cavabdeh icarəyə vermişdir və tərəflər arasında icarə münasibətləri mövcud olmuşdur. Cavabdeh sözügedən məbləğdə icarə haqqını X9 ödəmiş, məhkəmə iclasında verdiyi izahatında da, hazırkı iddiaçı ilə hər hansı münasibətinin olmadığını, icarə haqqını Şahin Həsənova verdiyini, hazırkı iddiaçı ilə bu barədə əlaqə saxladıqda isə sonuncunun Şahin Həsənovla danışmasını bildirdiyini qeyd etmişdir. Məhkəməyə təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyası xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(102)-3795/2023 saylı qərarının təsviri-əsaslandırıcı hissəsində isə qeyd edilmişdir ki, “...40. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının dəlilləri ilə bağlı işin hallarını araşdıraraq müəyyən etmişdir ki, Cavabdehla Şahin Həsənov arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2021-ci ildə başa çatmış, bundan sonra Şahin Həsənov obyekti satmaq istədiyi üçün icarə münasibətlərini davam etdirməmiş, 2022-ci ilin yanvar ayında Şahin Həsənov obyekti arvadı - cavabdeh Afət Həsənovaya bağışlamış, sonuncu da 2022-ci ilin may ayında obyekti İddiaçı satmışdır. Mübahisəli daşınmaz əşyanın satılması Cavabdeh məlum olmuş, o, obyekti boşaltmaq üçün Şahin Həsənovdan təmirə çəkdiyi xərci istəmiş, sonuncu da iki dəfəyə 14.000 manat ödədikdən sonra qalan vəsaiti ödəmədiyi üçün obyekti boşalmaqdan imtina etmiş, tərəflər arasında yaranmış mübahisə obyektin başqa şəxsə - İddiaçı satılması ilə yox (satın almaqda üstünlük hüququndan istifadə), obyektin təmirinə çəkilmiş xərcin məbləği ilə bağlı yaranmışdır ki, həmin mübahisə də başqa mülki işin predmetidir...”. Qeyd olunan qərarla, kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Digər yandan, işdə olan sübutlarla da təsdiq olunur ki, hazırkı cavabdehlə İddiaçı arasında icarə ilə bağlı hər hansı hüquq münasibəti mövcud olmamış, sözügedən mənzilin hazırkı cavabdeh tərəfindən boşaldılmamasına səbəb icarə müqaviləsi bağladığı Şahin Həsənovla, habelə mənzilin alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı məhkəmə çəkişmələri olmuşdur, iş üzrə yekun məhkəmə aktı qanuni qüvvəyə mindikdən sonra isə, xx.xx.2023-cü il tarixdə icra məmurlarının iştirakı ilə həmin sahə boşaldılmış və hazırkı iddiaçıya təhvil verilmişdir. Bundan başqa, iddiaçı tərəfindən hazırkı cavabdehlə əvvəlki icarədar Şahin Həsənov arasında bağlanmış mübahisə predmeti olan mənzilin icarə haqqı 550 manat müəyyən edilmişdir, iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi sifarişçi İddiaçı sifarişi əsasında icraçı "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş M-14/2024 saylı arayışda isə həmin məbləğin 2022-2023cü illərdə 5.000-6.000 manat həddində olması qeyd edilmiş və iddiaçı məhz 5.000 manat məbləğdən aylıq icarə haqqı hesablanmaqla, 90.000 manat əldən çıxmış faydanın cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, sözügedən arayış mötəbər sübut qismində qəbul edilərək qiymətləndirilə bilməz, digər yandan isə yuxarıda qeyd olunan işin faktiki halları nəzərə alınmaqla, iddia tələbi əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 88, 119.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21 və 23-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” 31 may 2002-ci il tarixli Qərarına istinad etməklə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2(007)-1570/2024 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil tam payda iddiaçı – İddiaçı xüsusi mülkiyyəti kimi xx.xx.2022-ci ildə reyestrdə qeydə alınmışdır. İddiaçı müvafiq mənzili aldıqdan sonra hazırkı iş üzrə cavabdeh mənzili boşaldaraq ona təhvil verməmişdir. Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin 2(102)- 3795/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qərarında açıq və aşkar şəkildə qeyd olunur ki, Cavabdeh (keçmiş mülkiyyətçinin icarəyə verdiyi şəxs) ilə X11 (keçmiş mülkiyyətçi) arasında 20 iyul 2018-ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə münasibətlər xx.xx.2021-ci il tarixdə bitmişdir. Müqaviləyə həmin tarixdə xitam verilmişdir (17-ci paraqraf). Eyni zamanda, Cavabdeh qabaqcadan 5.000 manat kirayə haqqını keçmiş mülkiyyətçiyə ödəməsi faktı Ali Məhkəmənin həmin qərarı ilə öz təqsdiqini tapmamışdır. Sübut edilə bilməyən hal kimi qiymətləndirilmişdir. “Cavabdeh mübahisəli obyektdən hazırkı vaxtadək istifadə etməsi bu istifadənin qanuni olması anlamına gəlmir” qeyd edilmişdir. (18-ci paraqrafın sonlarına nəzər yetirilməsi xahiş olunur). Hörmətli Bakı Apellyasiya Məhkəməsi, qeyd olunanları xəyalən yazılmır. Ali Məhkəmənin qərarı ilə bu hallar preyudisial əhəmiyyət daşıyır. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırmanı oxuduqda adam dəhşətə gəlir. Preyudisial əhəmiyyətli olan qərarı qoyulub bir tərəfə, cavabdehin ümumi formal sözləri ilə icarə haqqının keçmiş cavabdehə ödənildiyi nəticəsinə gəlinmişdir. Bu yetməyib, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin hazırkı işə heç bir aidiyyəti olmayan hissəsini qətnaməyə köçürülmüşdür. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırır ki, iddiaçı ilə hazırkı iş üzrə cavabdeh arasında icarə müqaviləsi olmamışdır. Bildirilir ki, cavabdehlə aralarında yazılı icarə müqaviləsi olmamışdır. Bu heç mübahisə mövzusu deyil. İddiaçının xx.xx.2022-ci il tarixdə aldığı mənzildən istifadə hüququ cavabdehin qanunsuz hərəkətləri ilə məhdudlaşdırılmışdır. İddiaçı tam qanuni formada pulunu verib obyekt alıb, əvvəlki mülkiyyətçi ilə orda olan icarəçi arasındakı mübahisəyə görə iddiaçı öz obyektindən 18 ay istifadə edə bilməmişdir. Mənzil icra məmurlarının iştirakı ilə xx.xx.2023-cü il tarixdə boşaldılmışdır. İddiaçı mənzilin özünün mülkiyyətinə keçdiyi vaxtdan mənzilin iddiaçıya təhvil verilməsi vaxtınadək olan dövr üçün əldən çıxmış faydanı tələb edir. Mənzilin iddiaçıya təhvil verilməməsinin birbaşa səbəbkarı Cavabdehdur. Bu hallar işin faktiki halları olmaqdan çıxıb, Ali Məhkəmənin qərarı ilə təsdiqlənən hallar kimi müəyyən edilmişdir. Bildirilir ki, hər şeyi bir tərəfə qoyaraq sadə bir misalla izah edilir. İddiaçı obyekt almışdır, o obyektdən başqası qanunsuz sahiblik və istifadə edib. Bu qanunsuz sahiblik və istifadəyə görə heç kəsə heç bir bir ödəniş etməyib. Bütün bunlar göz qabağında ola-ola Nizami Rayon Məhkəməsi deyir ki, belə də olmalıdır. Lakin, niyə belə olmalıdır? bunu əsaslandıra bilmir. Çünki, tamamilə absurd və məntiqsizdir. Bunun heç bir izahı yoxdur. Qeyd olunanları nəzərə alınaraq hesab edilir ki, buraya qədər hər şey aydın olub. Digər məsələ icarə haqqı məsələsidir. İddiaçı aldığı obyekti icarəyə vermək üçün almışdır. Ora “karaoke” zalı kimi istifadə edilib, normal ev kimi yaşayış yeri deyil. Obyekt iddiaçının mülkiyyətinə keçəndən sonra iddiaçı əldə edəcəyi faydadan məhrum olmuşdur. Axı bu hansı hüquqa sığır ki, iddiaçı öz mənzilindən istifadə edə bilməyib, onu icarəyə verə bilməyib, nə qədər mənfəətdən məhrum olmuşdur, başqası isə iddiaçının mülkiyyətindən istifadə edib pul qazanıb. Heç bir məntiqə və normaya sığmır. Həmin obyekt yerləşən ərazidə icarə qiymətləri 5.000-6.000 manat olub ("xxxx" MMC-nin rəyinə əsasən). Həmin ərazidə 550 manata əmlak icarəyə vermək faktiki olaraq real ola bilər, lakin məntiqli və əsaslı deyil. 550 manata orda obyekt icarəyə vermək obyekti yaxın birinə hədiyyə etmək kimidir. İddiaçı "xxxx" MMC ilə xx.xx.2023-cü il tarixdə icarə müqaviləsi bağlayaraq həmin obyekti icarəyə verib. İcarə haqqı 5.000 manat təşkil edib. Razılaşıb müqavilə bağlayıblar, lakin, obyekti Cavabdeh qanunsuz hərəkətləri ucbatından icarəçiyə təhvil verə bilməyib. Bugünkü gün də həmin obyekt icarədədir. İddiaçı hər ay həmin obyektin icarəsinə görə 6.500 (altı min beş yüz) manat icarə haqqı alır. İddiaçı insaflı davranıb 5.000 (manat) hesablanmaqla əldən çıxmış faydanı tələb edir. Qeyd olunanlara əsasən, Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024 tarixli, e-2(007)-1570/2024 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilib, iddianın təmin edilməsi xahiş edilir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz məhkəməyə təqdim olunmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
Məhkəmə kollegiyasının iclasında İddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edib, şikayətin məzmununa uyğun izahat verib, şikayətin təmin edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı xx.xx.2025-ci il tarixdə məhkəməyə elektron məhkəmə-informasiya sistemində yaradılmış e-kabineti vasitəsi ilə təqdim etdiyi əlavə mülahizəsində qeyd etmişdir ki, bu qədər sadə bir mübahisəni həll etmək üçün məhkəmə işinin uzanması bu mülahizəni yazmağa zərurət yaratdı. İlk növbədə qeyd edir ki, Cavabdeh ona məxsus daşınmaz əşyadan (restorandan) istifadəsinin qanunsuz olması hazırkı iş üzrə mübahisəsiz haldır. O, həmin restoranı alanda Cavabdeh ilə köhnə mülkiyyətçi arasında qüvvədə olan icarə münasibətləri olmamışdır. Yəni cavabdeh restoranı qanunsuz olaraq işğal etmiş, onun öz mülkiyyətindən istifadə etməsinə mane olmuşdur. Özü isə restoranın fəaliyyətindən gəlir əldə etmişdir. Nizami Rayon Məhkəməsi də qərar qəbul etmişdir ki, mülkiyyətçi heç kimdir. Mülkiyyətçinin istifadə hüququ yoxdur. Mülkiyyətçi özünə məxsus əşyadan istifadə edə bilməz. Kimsə qanunsuz olaraq onun mülkiyyətini razılığı olmadan kefi istədiyi kimi istifadə edə bilər və hüquqları pozulan, Konstitusiya və qanunla hüquqları qorunan mülkiyyətçi hüquqlarını pozan şəxsdən heç nə tələb edə bilməz. Nizami Rayon Məhkəməsinin bu qənaəti o deməkdir ki, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllləsi qanun deyil, nağıldır. Halbuki, nə qeyd olunan qanunvericilik aktları, nə də məhkəmə qərarları nağıl deyil. Məhkəmə qərarı qanunlar əsasında əsaslandırılmalıdır. Əgər Mülki Məcəllədə hər hansı bir norma mövcuddursa, deməli bu norma tətbiq edilməsi üçün mövcuddur. Normalar elə-belə forma üçün yazılmamışdır. Mülki Məcəllənin 21.1-ci maddəsinə əsasən, zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. Qanunda hazırkı iş üzrə ona ödənilməli zərərin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmamışdır. Müqaviləyə gəldikdə isə hazırkı mübahisə üzrə hər hansı müqavilə yoxdur. Müqavilədən söhbət gedə bilməz. Mülki Məcəllənin 21.2-ci maddəsinə əsasən, zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasa idi, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. Qalın hərflərlə işarələnən hissə mülki məcəllədə forma üçün yazılmamışdır. İnsan və vətəndaş hüquqlarının müdafiəsi məqsədi ilə yazılmışdır. Buna görə də məhkəmə həmin normanı mübahisəyə tətbiq etməlidir. Halbuki, birinci instansiya məhkəməsi sanki belə norma yoxmuşcasına heç bir ağlabatan əsaslandırma olmadan rədd etmişdir. Ümid edir ki, məhkəmə tərkibi üçün onun zərərə məruz qalması aşkar məsələdir. Qalır zərərin məbləği və bunun sübut olunması. Əldən çıxmış fayda elə bir zərər növüdür ki, artıq əldən çıxdığına görə bunu faktiki olaraq sübut etmək qeyri-mümkündür. Yəni ona məxsus əşya yansa deyər ki, bu əşyanın qiyməti bu qədərdir, ona bu qədər ziyan dəyib. Bu qeyd olunan real zərərdir. Halbuki, onun tələbi əldən çıxmış faydadır. Əldən çıxmış fayda tələbini real zərər ilə qarışdırmaq olmaz! O, əldən çıxmış faydanı əsaslandıran mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim edib. "xxxx" MMC ilə xx.xx.2023-cü il tarixdə icarə müqaviləsi bağlayaraq həmin obyekti icarəyə verib. İcarə haqqı 5.000 manat təşkil edib. Onlar razılaşıb müqavilə bağlamışlar, lakin obyekti Cavabdeh qanunsuz hərəkətləri ucbatından icarəçiyə təhvil verə bilməmişdir. Qeyd olunan müqavilə etibarlı müqavilədir. Etibarsızlıqdan söhbət gedə bilməz! Hesab edir ki, artıq onun maddi ziyana məruz qalması faktiki olaraq mötəbər sübut ilə əsaslandırılmışdır. Yəni xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2023-cü il tarixədək 8 ay müddətinə aylıq 5.000 manat əldən çıxmış fayda tələbinin təmin olunmaması üçün ən kiçik bir əsas belə yoxdur! İndi isə xx.xx.2022-ci il tarixdən xx.xx.2023-cü il tarixədək 18 ay müddətinə hansı məbləğdə maddi zərərə məruz qaldığını əsaslandırır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən qiymətləndirmə təyin edilmiş və müstəqil ekspert rəy vermişdir ki, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri bir-birindən təcrid olunmamışdır. Bitişikdir və restoran kimi fəaliyyət göstərir. Şəkillərdən də aydın görünür. 18 ay ərzində həmin dövr üçün icarə qiymətinin orta bazar dəyəri 84.000 manat müəyyən edilmişdir. 84.000 manatı 18 aya böldükdə hər aya təxminən 4.666 manat düşür. Əldən çıxmış fayda tələbinin sübut edilməsinin ekspert rəyinə bağlılığı çoxdur. Yəni əldən çıxmış fayda tələbinin sübut edilməsi üçün dünyanın qabaqcıl hüquq sistemləri olan dövlətlər müqavilə tələb etmir. Çünki, əgər onun mülkiyyətindən faktiki olaraq başqası istifadə edirsə, oranı icarəyə kim götürər, kim mübahisəli obyekti icarəyə götürmək üçün müqavilə bağlayar? Təbii ki, bunun baş tutması üçün istisna hallar lazımdır ki, bunu da o, xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilə ilə sübut etmişdir. Həmin şəxs onunla müqavilə bağlasa da, ona faktiki olaraq həmin vaxt icarəyə verə bilməyib. Əldən çıxmış fayda tələbi, həmin ərazidə icarə verilən obyektlərə münasibətdə sahəsi, təmiri və s. nəzərə alınmaqla qiymət müəyyən edilməlidir. O, iddia tələbində şişirdilmiş məbləğ təyin etməyib. Əksinə o, iddia qaldıra bilərdi ki, o, restoranı işlədib gəlir əldə edəcək, həmin gəlir əldən çıxmış fayda kimi ona ödənilsin. Məlum məsələdir ki, icarə haqqı oranı işlədib gəlir əldə etməkdən çox-çox aşağı məbləğdir. O, real olan iddia qaldırmışdır. Bundan başqa da obyektləri var və həmin obyektləri icarəyə vermişdir. Aylıq kifayət qədər pul gəlir ki, bu gəlir ilə dolanışığını təmin edir. Qısacası, məşğuliyyəti elə obyektlərini icarəyə verməkdir və onun üçün icarəçi tapmaq çox, amma çox sadə bir məsələdir. Ekspert rəyində qeyd etdiyi məbləğ onun iddia tələbində qeyd etdiyi məbləğə yaxındır. Bu da onun tələbinin məhkəmə üçün ağlabatan olmasının əsasıdır. Əgər o, aylıq 20.000 manat müqavilə bağlasa idi, həmin müqavilə ilə müəyyən edilmiş məbləği məhkəmə ağlabatan hesab etməyə bilərdi. Hazırkı vəziyyətdə isə onun sübutlarının tam mötəbər olması ekspert rəyi ilə təsdiqlənir. MM-in 157.5-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Cavabdeh vicdansız sahib olub. Belə ki, hələ restoran ona satılmamışdan əvvəl o oradan çıxmalı idi. Ona satılandan sonra da o məlumatlı olmuş, hətta məhkəməyə müraciət etmişdir ki, aralarındakı müqavilə etibarsız hesab edilsin, iddiası təmin edilməmişdir. Yəni cavabdehin qanunsuz sahib olması da Ali Məhkəmənin qərarı ilə hazırkı iş üçün preyudisiallıq təşkil edir. Qeyd olunanlardan göründüyü kimi əldən çıxmış fayda ən azı icarə haqqına bərabər olmalıdır. Bunun dəyəri də ekspert rəyi ilə müəyyən olunur. Həmin məbləğ minimum təmin olunmalı məbləğdir. Ən çox isə həqiqi mənada əldən çıxmış gəlirin dəyəri qədərdir. Bura əmlakın köhnəlməsi, restoranı işlətməkdən əldə edəcəyi gəlir və s. aiddir. Onun tələbi təmin olunmalı olan minimum tələbdir. Yəni o, hələ daha çox məbləğ tələb edə bilər. O, insaflı olmağının nəticəsidir ki, bu gün bu qədər əziyyətə məruz qalıb, məhkəmələrə düşmüşdür ki, haqqını tələb etsin. Qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, “Məhkəmələr və hakimlər haqqında” AR Qanunun 100-cü maddəsinə əsasən, məhkəmə qərarları hakimlərin sərbəst daxili inamına və məhkəmə araşdırmasının nəticələrinə əsaslanmalıdır. Hazırkı iş üzrə ona heç kim deyə bilməz ki, niyə əmlakı alan kimi icarə müqaviləsi bağlamadın? Çünki bu qəbildən olan işlər üzrə niyə müqavilə bağlamadın demək, həddən artıq tələb sayılır. Obyekt başqasının işğalındadır, icarə müqaviləsi bağlamaq faktiki olaraq mümkün deyildi. “Ad impossibilia nemo tenetur” — Heç kəs mümkünsüz bir şeyi etmək öhdəliyi altında deyil. Burada mülkiyyətçidən tələb olunur ki, o, faktiki olaraq işğal altında olan əşyaya görə icarə müqaviləsi bağlasın — bu isə obyektiv olaraq mümkün deyil. Bu prinsipə görə, hüquq real imkanlardan kənar hərəkət tələb etmir. Belə olan halda, malik “müqavilə bağlamadığını” sübut etməli deyil, əksinə, əşyadan istifadə edə bilmədiyini göstərməsi kifayətdir. Şəxsin öz qanunsuz hərəkətindən doğan nəticə onun xeyrinə əsas ola bilməz. Cavabdeh deyə bilməz ki, “Sən müqavilə bağlamadın, deməli gəlir itkisi yoxdur. Çünki həmin müqavilənin bağlanmamasının səbəbi onun öz qanunsuz işğalıdır. Ümid edir ki, müəyyən qədər izah edə bildi. Qeyd olunan mübahisələr üzrə Azərbaycan məhkəmə təcrübəsində vahid mövqe olmadığına görə Türkiyə qanunvericiliyinə, Türkiyə Ali Məhkəməsinin Plenum qərarına istinad edib. Şübhəsi yoxdur ki, Ali Məhkəmə bu sahədə məhkəmə təcrübəsini müəyyən edən qərar çıxaracaqdır. Lakin bunun gələcəkdə olması hazırda onun hüquqlarının pozulması ilə nəticələnməməlidir. İşə baxılması ilə bağlı məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə Cavabdeh rəsmi qaydada məlumat verilmiş, lakin cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməməsinin səbəbləri barədə məlumat verməmişdir. Bu səbəbdən də Məhkəmə kollegiyası, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası Maddə 60. Hüquq və azadlıqların inzibati və məhkəmə təminatı İ. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. İİ. Hər kəsin hüququ var ki, onun işinə qərəzsiz yanaşılsın və həmin işə inzibati icraat və məhkəmə prosesində ağlabatan müddətdə baxılsın. İİİ. Hər kəsin inzibati icraat və məhkəmə prosesində dinlənilmək hüququ vardır. İV. Hər kəs dövlət orqanlarının, siyasi partiyaların, hüquqi şəxslərin, bələdiyyələrin və vəzifəli şəxslərin hərəkətlərindən və hərəkətsizliyindən inzibati qaydada və məhkəməyə şikayət edə bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Maddə 21.1. Hüququ pozulmuş şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Maddə 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Maddə 152.3. İstifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər. Maddə 152.4. Sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. Maddə 152.7. İstifadə hüququna şəxsin öz əşyasından istifadə etməməsi imkanı da daxildir. Əgər əşyanın tətbiq edilməməsi və ya ona qulluq olunmaması ictimai mənafelərə qəsd edirsə, istifadə və ya qulluq və saxlama vəzifəsi müəyyənləşdirilə bilər. Bu halda mülkiyyətçinin üzərinə həmin vəzifələri özü icra etmək və ya müvafiq muzd müqabilində əşyanı başqa şəxslərin istifadəsinə vermək vəzifəsi qoyula bilər. Maddə 152.8. Mülkiyyətçi öz əmlakını başqa şəxsin etibarnaməli idarəçiliyinə (etibarnaməli idarəçi) verə bilər. Əmlakın etibarnaməli idarəçiliyə verilməsi mülkiyyət hüququnun etibarnaməli idarəçiyə keçməsinə səbəb olmur; o, əmlakı mülkiyyətçinin və ya mülkiyyətçinin göstərdiyi üçüncü şəxsin mənafeyi naminə idarə etməlidir. Maddə 152.9. Əşyaya mülkiyyət hüququ həmin əşyanın mühüm tərkib hissələrinə də şamil edilir. Maddə 153.4. Bütün mülkiyyətçilərin hüquqları eyni bərabərdə müdafiə edilir. Maddə 157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. Maddə 157.5. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. Maddə 443.4. Əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən kreditorun onu əldə etmək üçün gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri nəzərə alınır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 9.1. Ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. Maddə 9.3. Hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməlidir. O, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. Məhkəmə, qərarını özünün qulluq mövqeyinə görə irəli sürdüyü hüquqi dəlillərlə əsaslandıra bilməz. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır. Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; Maddə 385.1. Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; Maddə 386. Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin. Maddə 387.1. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi qətnamənin və ya qərardadın ləğv edilməsinə yalnız o halda əsas olur ki, bu, düzgün olmayan qətnamənin və ya qərardadın qəbul edilməsinə səbəb olsun. Maddə 388. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində yeni sübutlar tədqiq edilərkən işin nəticəsinə təsir edən digər faktiki hallar müəyyən edilərsə, bu halda məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki hallar aydınlaşdırılmamış hesab edilir. Maddə 390. Məhkəmə müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmişsə, məhkəmənin qətnamədə və ya qərardadda göstərdiyi dəlillər işin hallarına uyğun hesab edilmir. Maddə 402.1. Mülki işlər üzrə qəbul edilmiş qətnamənin mübahisələndirilən hissəsində iddianın qiyməti beş min manatdan, kommersiya mübahisələrinə dair işlər üzrə isə müvafiq olaraq on min manatdan az olan əmlak xarakterli iddialar üzrə qətnamələr istisna olmaqla, apellyasiya məhkəmələrinin mülki və kommersiya kollegiyalarının və Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki və kommersiya kollegiyalarının qətnamələrindən kassasiya şikayəti verilə bilər. Maddə 403.1. Bu Məcəllənin 402-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qətnamə və ya qərardadlardan tərəflər, üçüncü şəxslər, xüsusi icraat işləri üzrə isə ərizəçi və maraqlı şəxslər tələbləri təmin olunmadığı hallarda şikayət verə bilərlər. Maddə 405. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktlarından kassasiya şikayəti aşağıdakı müddətlərdə verilə bilər: 405.0.1. qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində; Sübutlar qiymətləndirən zaman məhkəmə “əsaslı şübhələr yaratmayan” sübut standartını qəbul edir. Belə sübut kifayət qədər inandırıcı, aydın və bir-birinə uyğun gələn məntiqi nəticələrin və ya faktlarla bağlı oxşar, təkzib edilməyən ehtimalların mövcudluğundan irəli gələ bilər (“Avşar Türkiyəyə qarşı” AİHM-nin qərarı №25657/94, §282).
Apellyasiya baxışının hədləri
Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Hazırki işdə iddia tələbi təmin edilmədiyindən və qətnamə apellyasiya şikayətinə əsasən iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, qətnamənin əsaslığı tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
Məhkəmə kollegiyası iddiaçının izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmadığından, işin hallarının hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırılması ilə bağlı prosessual hüquq normalarının pozulmasına yol verildiyindən apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(007)- 1570/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilərək iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia ərizəsi qismən təmin edilməlidir. Hazırkı mülki iş üzrə iddiaçının tələblərindən müəyyən olunur ki, o, mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın cavabdehin qanunsuz sahibliyində olduğu 18 ay müddətində əldən çıxan faydaya görə cavabdehdən onun xeyrinə 90.000 manatın tutulmasını tələb edir. Cavabdeh iddia tələbinə etiraz edərək izahatında mənzilin aylıq icarə haqqının 550 manat təşkil etməsini, əvvəlki mülki işə baxıldığı dövrdə icarə müqaviləsi üzrə 14 faiz vergini, bağladığı müqavilə üzrə hər ay icarəyə verənə icarə haqqını ödəməklə obyektdən istifadə etməsini, aralarında olan mülki işlərə baxıldığı müddətdə obyektdə fəaliyyət göstərməsini, obyektin kəsilmiş qaz və işığının məhkəmə yolu ilə bərpa edilməsini, İddiaçı bu hadisələr zamanı bir dəfə zəng etməsini, sonuncunun ona “get Şahinlə danış, mənlə yox” deməsini göstərmişdir. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli e-2(006)-821/2023 saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı Cavabdehlər X13, X11 və İddiaçı qarşı «icarə müqaviləsinin qüvvədə olunması hesab edilməsi, təmir xərclərinin ödənilməsi və s.» tələbinə dair iddia ərizəsi qismən təmin edilmiş, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 94.2 kv/m, yaşayış sahəsində yerləşən siyahısı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 10/8169-9/8982 nömrəli ekspert rəyində göstərilən ümumi dəyəri 116.035,0 manat olan əmlakların daşına bilən hissəsi Cavabdeh geri qaytarılmış, daşına bilinməyən hissəsinin isə həmin rəydə göstərilən dəyərləri hesablanmaqla cavabdeh X4 tutularaq Cavabdeh ödənilmiş, yaşayış sahəsinin əsaslı təmir xərclərinə görə 16.900 manat, qiymətləndirmə üçün ödənilmiş 300 manat, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 500 manat və ödənilmiş 439 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdeh X4 tutularaq Cavabdeh ödənilməsi, iddia tələbinin qalan və cavabdehlər X13 və İddiaçı aid hissələrdə rədd edilməsi, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X3 cavabdehlər X13, X11 və İddiaçı qarşı «təmir xərclərinin ödənilməsi, vurulmuş ziyanın ödənilməsi, maddi və mənəvi ziyan» tələbinə dair iddia ərizəsinin rədd edilməsi, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X5 aid edilməsi, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyərini təşkil edən 100 (yüz) manat məbləğində ekspertiza xərclərinin 50 manat məbləği cavabdeh X4, qalan 50 manat məbləği isə Cavabdeh tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsinə əsasən, apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli e-2(006)-821/2023 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(102)-3795/2023 saylı qərarına əsasən, kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Qanuni qüvvəsini alan məhkəmə aktı ilə müəyyən olunmuşdur ki, X11 ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 20 iyul 2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinə 20 avqust 2021-ci il tarixdə müddətinin bitməsi ilə xitam verilməsi, obyektin yaşayış sahəsi kimi deyil, iaşə obyekti - “karaoke” kimi fəaliyyət göstərməsi, icarə müqaviləsinin müddəti bitməsinə baxmayaraq, icarəçinin obyekti boşaldıb təhvil vermədiyindən İddiaçı mülkiyyət hüququnun pozulması, ona görə də mülkiyyətçinin obyektin boşaldılıb təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olması, Cavabdeh obyekt satılan ərəfədə Şahin Həsənovdan təmir xərcinə görə 14.000 manat aldığını, lakin sonuncu təmirə çəkilmiş xərcin qalan hissəsini vermədiyinə görə obyekti boşalmaqdan imtina etdiyini bildirməklə, obyektin satılmasından məlumatlı olduğunu və təmir xərci ödəniləcəyi təqdirdə heç bir mübahisə etmədən obyekti boşaltmaq niyyətində olduğunu etiraf etmiş olması, Cavabdeh izahatından obyektin satılmasının ona məlum olması və obyekti boşaltmaq üçün Şahin Həsənovdan təmirə çəkdiyi xərci istəməsi, sonuncu da iki dəfəyə 14.000 manat ödədikdən sonra qalan vəsaiti ödəmədiyi üçün obyekti boşalmaqdan imtina etməsi, nəticədə tərəflər arasında yaranmış mübahisə obyektin başqa şəxsə - İddiaçı satılması ilə yox (satın almaqda üstünlük hüququndan istifadə), obyektin təmirinə çəkilmiş xərcin məbləği ilə bağlı yaranması, 2022-ci ilin aprel ayında cavabdeh X17 adlı sürücüsü vasitəsi ilə 5.000 manat 9 ay qabaqcadan olmaqla kirayə haqqının ödənilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsində heç bir sübut təqdim olunmamaqla yanaşı, həmin hal işin halları ilə də təkzib olunması, Cavabdeh 2022-ci ilin elə aprel-may aylarında iki dəfəyə 14.000 manat pul aldığı halda Şahin Həsənova 9 ay qabaqcadan icarə haqqı ödəməsi real və inandırıcı olmadığı müəyyən edilmişdir. Hazırkı mülki iş üzrə məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçının mülkiyyətində olan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi birlikdə vahid ictimai iaşə obyekti (kafe) kimi fəaliyyət göstərir, mənzil müştərilər üçün yemək zalı, qeyri-yaşayış sahəsi (zirzəmi) isə mətbəx kimi istifadə olunur. İki hissənin ümumi sahəsi (94.2 m2 + 120.6 m2) 214.8 m2 təşkil edir. Vahid ictimai iaşə obyektinə iki giriş, ikisi də bir yerdən, Xəqani küçəsi tərəfindən mənzil hissəsinə, mövcuddur. Qeyri-yaşayış sahəsinə (zirzəmiyə) isə giriş yalnız mənzil hissəsindən mümkündür. ünvan 5 saylı evin 19/21 saylı mənzil və Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xəqani küçəsi, ev 41 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 120,6 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsi bir-birindən təcrid olunmuş vəziyyətdə deyildirlər. xx.xx.2022-xx.xx.2023 tarixləri (18 ay) ərzində həmin obyektin icarə qiymətləri (55.800+28.200) 84.000 manat təşkil edir. Araşdırma zamanı daha sonra müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçının 2022-ci ilin may ayından etibarən mülkiyyətində olan daşınmaz əmlaklar cavabdehin qanunsuz sahibliyindən Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin icra məmurları tərəfindən tərtib edilmiş akta əsasən, yalnız xx.xx.2023-cü il tarixdə geri qaytarılmışdır. Bundan başqa cavabdeh tərəflər arasında mübahisəyə baxıldığı ərəfədə icarə haqqını icarəyəverənə ödəməsini bildirsə də, bu halı təsdiq edən hər hansı bir sübutunu məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, əksinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-3478/2023 saylı qətnaməsindən müəyyən olunur ki, mülki işə apellyasiya instansiyası icraatında baxılarkən onun nümayəndəsi-vəkili izahatında Cavabdeh qarşı tərəflə əlaqəsi olmadığı üçün 550 manat icarə haqqını ödəyə bilmədiyini göstərmiş, araşdırma zamanı isə 2022-ci ilin aprel ayında cavabdeh X17 adlı sürücüsü vasitəsi ilə 5.000 manat 9 ay qabaqcadan olmaqla kirayə haqqının ödənilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsində heç bir sübut təqdim olunmamaqla yanaşı, həmin halın işin halları ilə də təkzib olunması, Cavabdeh 2022-ci ilin elə aprel-may aylarında iki dəfəyə 14.000 manat pul aldığı halda Şahin Həsənova 9 ay qabaqcadan icarə haqqı ödəməsinin real və inandırıcı olmadığı müəyyən edilmişdir. Kollegiya qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 21.2-ci maddəsinə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. Əmlakın bir şəxsə aid pulla qiymətləndirilə bilən bütün haqq (subyektiv hüquq) və öhdəliklərin məcmusu olduğu nəzərə alınarsa şəxsin əmlakında onun iradəsindən kənar istənilən azalma zərəri ifadə edir. Faktiki (real) zərər əmlakın dəyərində birbaşa pulla ölçülə bilən azalmada ifadə olunmaqla əmlak aktivinin faktiki azalması, passivinin isə artması şəklində təzahür olunur. Əldən çıxmış fayda isə əmlakın aktivinin (əmlak haqlarının dəyərinin) artması imkanının, həmçinin passivlərinin (öhdəliklərin dəyərinin) azalması imkanının aradan qalxması şəklində baş verir. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. Əldən çıxmış faydaya görə pul tələbi ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 443.4-cü maddəsinə əsasən əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən kreditorun onu əldə etmək üçün gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri nəzərə alınmalıdır. Qeyd edilən normaya əsasən məhkəmə əldən çıxmış faydaya görə cavabdehdən tutulmalı olan zərər məbləğini müəyyənləşdirərkən iddiaçının zərər vurulma anınadək faktiki əldə etdiyi və ya bağladığı əqdlər əsasında əldə edəcəyi gəlirlərə dair sübutlar mövcud olmalıdır. Kollegiya tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halında qiymət verib belə nəticəyə gəlir ki, bağladığı icarə müqaviləsinə xx.xx.2021-ci il tarixdə müddətinin bitməsi ilə bağlı xitam verilməsini bilən cavabdeh icarəyə götürdüyü obyekti heç bir hüquqi əsası olmadan, qanunsuz olaraq istifadə edib gəlir götürmək məqsədi ilə özündə saxlaq üçün müxtəlif iddia tələbləri ilə məhkəməyə müraciət etməsi iddiaçıya məxsus əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bilən cavabdehi əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində ondan götürdüyü gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsi vəzifəsindən azad edilməsi üçün əsas ola bilməz. Bekə ki, bir hüququn həyata keçirilməsi digər hüququn məhdudlaşdırılması və ya ümumiyyətlə nəzərə alınmaması ilə müşayiət edilə bilməz. Ona görə də, vicdansız sahibdən əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb etmək hüququna malik olan iddiaçının xx.xx.2022-ci il tarixdən xx.xx.2023-cü il tarixədək olan dövr üçün mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi nəticəsində əldə edə biləcəyi əldən çıxan faydanı tələb etməkdə haqlıdır. İddiaçının iaşə obyekti kimi fəaliyyət göstərən obyekti alarkən məqsədi gəlir götürmək olduğundan, öz məqsədinə çatmaq üçün mülkiyyətində olan əmlakı cavabdehin qanunsuz sahibliyindən geri qaytarılması məqsədi ilə məhkəməyə müraciət etməsini, mülkiyyətində olan əmlakı icarəyə verməsinə dair müqavilə bağlasını kollegiya əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən onu əldə etmək üçün iddiaçının gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri olaraq nəzərə alır. Kollegiya iddiaçının tələb etdiyi əldən çıxan faydanın məbləğini müəyyən edərkən qeyd edir ki, cavabdehin obyektin əvvəlki mülkiyyətçi ilə razılaşdığı simvolik icarə haqqı və iddiaçının tələb etdiyi məbləğ əldən çıxan faydanın məbləği olaraq qəbul edilə bilməz. Belə ki, mülki işin apellyasiya icraatı zamanı keçirilən qiymətləndirmə nəticəsində həmin obyektin iddiaçının tələb etdiyi dövr üçün (xx.xx.2022-xx.xx.2023 tarixləri (18 ay) ərzində) icarə qiymətinin 84.000 manat təşkil etməsi müəyyən edildiyindən, tərəflər aparılmış qiymətləndirmənin nəticəsini şübhə altına ala biləcək hər hansı bir sübutlarını məhkəməyə təqdim etmədiklərindən əldən çıxan faydaya görə cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı olan məbləğ 84.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir. İstinad olunanlara əsasən kollegiya belə nəticəyə gəlir ki, İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(007)-1570/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilərək iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməli, iddia ərizəsi qismən təmin edilərək Cavabdeh əldən çıxmış faydaya görə 84.000 manat, dövlət rüsumlarına görə 513 manat olmaqla cəmi 84.513 manat İddiaçı xeyrinə tutulmalı, Cavabdeh xidmət haqqına görə 500 manat Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-in, ekspertiza tədqiqatının dəyərinə görə 50 manat Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xeyrinə tutulmalı, iddia ərizəsi qalan hissədə təmin edilməməlidir. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.1, 392, 393, 402, 405-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qət etdi:
İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(007)-1570/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilərək iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddia ərizəsi qismən təmin edilsin. Cavabdeh əldən çıxmış faydaya görə 84.000 manat, dövlət rüsumlarına görə 513 manat olmaqla cəmi 84.513 manat İddiaçı xeyrinə tutulsun. Cavabdeh xidmət haqqına görə 500 manat Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-in xeyrinə tutulsun. Cavabdeh ekspertiza tədqiqatının dəyərinə görə 50 manat Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xeyrinə tutulsun. İddia ərizəsi qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.