Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-1133/2020

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1133/2020 12.02.2020 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ hakimlər X1 (sədrliyi və məruzəsi ilə), Eyvazov Rafael Əmir oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, hakimin köməkçisi Hüseynova Amilya Aqil qızının katibliyi,İddiaçı nümayəndəsi vəkil Nümayəndə, cavabdeh "Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi” MMC-nin nümayəndəsi X2 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC-yə, "Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi” MMC-yə (Maraqlı şəxs kimi qeyd edilmiş: Cavabdeh3 ASC-yə və Cavabdeh4) qarşı “hesabatın ləğvi, X3 protokolun, hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı və onun əsasında verilmiş çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1697/2019 saylı işi üzrə 01 oktyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq m ü ə y y ə n e t d i: İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC-yə, "xxxx" MMC-yə, maraqlı şəxs kimi qeyd edilmiş: Cavabdeh3 ASC-yə və Cavabdeh4nə qarşı Cavabdeh1 MMC-nin 13-728 saylı, 26.07.2013-cü il tarixli qiymətləndirmə nəticəsi barədə hesabatın ləğvi, Y-355-saylı, 06.12.2013-cü il tarixli hərracın nəticələri barədə protokolun, 06.12.2013- cü il tarixli hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı və onun əsasında Cavabdeh3 ASC-yə DƏDRX-tərəfindən verilmiş Çıxarışın ləğvi və yuxarıda qeyd edilmiş əmlakın ilkin satış qiymətinin qiymətləndirilmə keçirilməklə yenidən müəyyən edilməsi barədə iddia tələbi Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1697/2019 saylı işi üzrə 01 oktyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə rədd edilmilş, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir. Qətnamədə qeyd edilmişdir ki, 2011 və 2014-cü illərdə məhkəmədə ona qarşı iddia qaldırılmasına baxmayaraq keçən dövr ərzində iddiaçı bu iddiaların birbaşa olaraq onun mülkiyyəti ilə bağlı olduğu üçün o mənzilin hüquqi taleyi ilə maraqlanmamış, mənzillə bağlı qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qətnamələri icraya yönəldikdən sonra 2019-cu ildə məhkəməyə hazırki iddia ilə müraciət etmişdir. Məhkəməyə sübut kimi təqdim edilmiş sənədlərdən müəyyən olunur ki: Bakı şəhəri, Nizami Rayon Məhkəməsinin 02.03.2011-ci il tarixli, 2(007)-323/2011 saylı qətnaməsinə əsasən, iddia qismən təmin edilərək, Cavabdeh3 ASC ilə İddiaçı arasında 29 avqust 2006cı il tarixdə bağlanmış 191/06 saylı ipoteka müqaviləsinə əsasən, banka ipoteka ilə yüklü edilmiş ünvan 2 boşaldılaraq açıq hərraca çıxarılıb satılmaqla əldə edilmiş vəsaitdən X5 25 avqust 2006-cı il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 60000 manat məbləğində əsas, 12056 manat məbləğində kreditdən istifadəyə görə faiz borcu, cəmi 72056 manat və 20 manat dövlət rüsumunun əvəzi Cavabdeh3 ASC-nin xeyrinə tutulması, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir (səh.13); Cavabdeh1 MMC-nin 26 iyul 2013-cü il tarixli 13- 728 saylı Hesabata əsasən, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Elşən Süleymanov küçəsi 133 saylı evin, 22 saylı mənzilin 26.07.2013-cü il tarix üçün və hazırkı bazar qiyməti 80000 manat müəyyən edilmişdir (səh.26); “Tap az” və “Daşınmazemlak.az” internet saytlarında Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Elşən Süleymanov küçəsi 133 saylı evin, 22 saylı mənzilin satışı barədə elanlar dərc edilmişdir (səh.27, 28). X3 06.12.2013-cü il tarixli, Y-355 saylı protokola əsasən, Bakı şəhəri, Nizami rayon İcra Şöbəsinin 17/71-6İ-31, 22.08.2013-cü il tarixli sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Elşən Süleymanov küçəsi 133 saylı evin, 22 saylı mənzil 80000 manat ilkin satış qiyməti ilə hərraca çıxarılmış, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.5 və 43.7-ci maddələrinə əsasən ilkin satış qiymətindən əvvəlcə 15%, sonradan isə daha 25% endirməklə qiyməti - 51000 manata ipoteka saxlayan "xxxx" ASC-yə satılmış və həmin protokol əsasında sözü gedən əmlakın "xxxx" ASC-yə satılmasına dair alqı-satqı Müqaviləsi bağlanmışdır (səh.22); Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 04.04.2014-cü il tarixli, 2(007)-1334/2014 saylı qətnaməsinə əsasən, iddia təmin edilərək, Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Elşən Süleymanov küçəsi 133 saylı evin, 122 saylı mənzilinin boşaldılması, bütün ev əşyalarının mənzildən çıxarılması və boşaldımış vəziyyətdə mənzilin Cavabdeh3 ASC-yə təhvil verilməsi, İddiaçı Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Elşən Süleymanov küçəsi 133 saylı evin, 22 saylı mənzilinə olan istifadə hüququnun itirilməsi və İddiaçı ödənilmiş 10 manat dövlət rüsumunun əvəzinin tutularaq Cavabdeh3 ASC-nin xeyrinə ödənilməsi qət edilmişdir (səh.9). İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək,Bakı şəhəri Səbail rayon Məhkəməsinin 2(009)- 1697/2019-saylı, 01.10.2019-cu il tarixli qətnaməsini ləğv edib, iddiasının təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətində MM-in 416; Azərbaycan Respublikasının MPM-nin 14, 77, 88, 387.1.2-ci maddələrinə istinadən qeyd edilmişdir ki, 13-728 saylı, 26.07.2013-cü il tarixli qiymətləndirmə barədə hesabatı Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilərkən qeyd edilən əmlaka baxış keçirilməyib, və əmlakın faktiki vəziyyəti barədə foto/video görüntülər çəkilməyib. Belə ki, hansı təşkilat qiymət qoymuşdursa əmlaka baxış keçirilməli, şəkilləri çəkilməli və əmlakın orta bazar qiymətinə uyğun qiymətləndirmə barədə hesabatı (rəy) tərtib edilməli idi. Qiymətləndirici tərəfindən əmlakların qiyməti müəyyən edilərkən ərazi üzrə əmlak bazarının monitorinqinin aparıldığı, təhlil edildiyi, monitorinq bazasında toplanan əməkdaşlıq edilən rieltor qurumlarından, alqı-satqı sahəsində fəaliyyət göstərən internet resurslarından və digər etibar doğuran açıq mənbələrdən alınan məlumatlara istinad olunduğu rəydə qeyd edilməli idi. Lakin əməkdaşlıq edilən rieltor qurumlarının nə adı, nə ünvanı, ümumiyyətlə onlardan konkret hansı məlumatın alındığı, hansı hesabla üsulundan istifadə etdiyi və onun əsaslılığı, bu sahədə onların fəaliyyət göstərməsini təsdiq edən hər hansı bir sənəd (sertifikat, diplom, linsenziya və s.) rəydə öz əksini tapmamış və əlavə edilməmişdir. Həmçinin mənbə kimi istifadə edilmiş internet resurslarınınhansı linkindən informasiya əldə edildiyi göstərilməmiş, hətta konkret olaraq hansı informasiya əldə edildiyi rəydə əks olunmamışdır. “İcra haqqında”, “İpoteka haqqında” və “Qiymətləndirmə faəliyyəti haqqqında” qanunverciliklərin tələblərini kobud formada pozmuşdur. Buda əmlakın ilkin satış qiymətinin orta bazar qiymətinə uyğun olmamamasına, ipotekasaxlayana fərq ödəməməsinə səbəb olacaq qiymət qoymasına səbəbə olmuşdur. Səbail rayon məhkəmsinə proses zamanı əmlakına təkrar qiymət qoyulması ilə bağlı əmtəəşünaslıq ekspertizasının keçirilməsi barədə vəsatət versələr də münasibət bildirilməmiş və qərardad təqdim edilməmişdir. Qeyd edilən əmlakın yerləşdiyi yer üzrə açıq internet resursundan əmlakın qiymətinin cox aşağı olması barədə elektron çıxarışı sübüt kimi iddia ərizəyə qoşaraq məhkəməyə təqdim etmişdir. Mənzilin yerləşdiyi daş bina, mövqeyi, (qeyd edilən binada yeganə 3 otaqlı mənzildir), təmiri, komunal xidmətlərə yaxınlığı və digər hallar nəzərə alınmadan qoyulmuşdur. Həmçinin hərrac təşkilatına əmlakın hərracı zamanı mülkiyyətçi olaraq nə zaman məlumat/bildiriş göndərdiyi barədə rəsmi müraciət edərək poçt qəbzlərini də (əsli təsdiq edilməklə) məhkəməyə təqdim etmişdir. 2013-cü il tarixində hərracların keçirilməsinə dair 053411 və 060207 saylı poçt qaimələrdən də görünür ki, ilk növbədə qaimə nə vaxt göndərilib, nə vaxt qəbul edilib tarixlər qeyd edilməyib. “İpoteka Haqqında” Azərbayan Respublikamın qanunu ilə bütün bu hallar tənzimlənir hərrac təşkilatının bu normalara əməl etməli olduğu imperativ norma kimi qeyd edilib. Həmçinin poçt qaiməsinin icindəkinin nə barədə olduğu qaimədə qeyd edilməli olsada o da göstərilməyib. Digər hal isə xidmətin növü/göndərilmə üsulu qeyd edilməli olsada qeyd edilməyib. Kim qəbul edib, hansı formada göndərilib, nə zaman göndərilib və nə zaman qəbul edilib o da məchul olaraq qalır. Bakı şəhəri Səbail rayon Məhkəməsinin 2(009)- 1697/2019-saylı, 01.10.2019-cu il tarixli qətnaməsində istinad etdiyi sübutlar və faktiki situasiyalar tam araşdırılmamış və ya qərəzli olaraq münasibət bildirilməmişdir, qətnamə tam əsassızdır və reallığı əks etdirməməklə yanaşı istinad etdiyi sübutlar öz mötəbərliliyini tapmamaqla bərabər tam əsassızdır. Məhs maddi və prosesual hüquq normalarının pozulmasına görə qeyd edilən qətnamə ləğv edilməlidir. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi tərəflərin təqdim edilmiş sənədlərə və sübütlara əsaslanmır. İş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmalıdır. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi vəkil Nümayəndə apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, iddiaçının mənzildən çıxarılması və mənzilin boşaldılması zaman hərracın keçirilməsindən və son qətnamə haqqında məlumatlı olduğunu, iddiaçıya hərrac keçirilməsi barədə heç bir məlumatı olmadığını, Nizami İcra və Probasiya şöbəsindən icra məmurunun iddiaçıya bir dəfə zəng etdiyini, icra şöbəsindən heç bir sənəd daxil olmadığını, hərracın keçirilməsi zamanı qanunla müəyyən edilmiş müddətlərə də riayət edilmədiyini, iddiaçının pozulmuş hüquqlarının bərpa olunmasını xahiş etdiyini bildirmiş və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdeh "Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi” MMC-nin nümayəndəsi X4 apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək, Nizami İcra və Probasiya şöbəsindən sifariş daxil olduğunu, 2 dəfə tərəfin ünvanına bildiriş göndərildiyini, bildirişlər arasında əvvəlki qanunverciliyə uyğun olaraq 30 gün müddət verildiyini bildirmiş və qətnamənin qüvvədə saxlanılmasını xahiş etmişdir. Məlumatlandırılması üçün qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydada müvafiq tədbirlərin görülməsinə baxmayaraq cavabdehlər Cavabdeh1 MMC, maraqlı şəxs Cavabdeh3 ASC-nin və Cavabdeh4 nümayəndələrinin iştiraklarını təmin etmək mümkün olmadığından işə baxılması mümkün hesab edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsində icraat zamanı müəyyən olunur ki: "xxxx" MMC-nin müvafiq olaraq 07.10.2013-cü il tarixdə və 08.11.2013-cü il tarixdə hərracların keçirilməsi barədə 07.09.2013-cü il, 12.10.2013-cü il tarixli bildirişlər üzrə 14.10.2013-cü il tarixli qaimələrin surətlərinə əsasən, İddiaçı yaşadığı ünvan 2 ünvanına göndərilmiş, 14.10.2013-cü il tarixli qaiməyə Alıyev, tarixi göstərilməyən qaiməyə isə Rəşidova Şəbnəm imza edərək bildirişi qəbul etmişdir (səh.173-174,179); “Pulsuz Elanlar” qəzetinin 07.09.2013 və 12.10.2013 tarixli buraxılışlarının surətinə əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin müvafiq olaraq 07.10.2013-cü il tarixdə və 08.11.2013-cü il tarixdə açıq hərrac vasitəsilə satışına dair qəzetdə elan verilmişdir (səh.180, 182); Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş ******* saylı çıxarışa əsasən, kı şəhəri, Nizami rayonu, Elşən Süleymanov küçəsi, ev 133, 22 saylı mənzil Cavabdeh3 ASC-nin xüsusi mülkiyyətindədir, 16.01.2014-cü il tarixdə qeydiyyata alınmışdır (səh.188). Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissədə müzakirə edən məhkəmə kollegiyası “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42, 43, 44, 46; MM-in 414-416; MPM-in 13, 14.2, 76.1, 77.1, 80- 82, 106.2, 119, 217.4, 220.5, 372, 385, 386, 388, 390-cı maddələrinə istinadən hesab edir ki, hərracın keçirilməsi zamanında qüvvədə olan mülki qanunvericliyin tətbiqi baxımından hərrac üzrə sənədləşmə tələb edilməməklə işin hallarına düzgün qiymət verilməmişdir. Belə ki, hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir. Qanunvericiliyə əsasən hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, ilkin satış qiyməti, hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi miqdarında beh ödəməlidir. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun keçirildiyi gün X3 müqavilə qüvvəsinə malik olan protokol imzalayırlar. Protokolun imzalanmasından imtina edilməsi Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 415-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur. Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. "xxxx" MMC-nin müvafiq olaraq 07.10.2013-cü il tarixdə və 08.11.2013-cü il tarixdə hərracların keçirilməsi barədə 07.09.2013-cü il, 12.10.2013-cü il tarixli bildirişlər üzrə prosedurların həyata keçirilməsi açıq hərracın deyil, heç qapalı hərracın keçirilməsi üçün müəyyən edilən qanunvericiliyin tələblərinə cavab verməmişdir. Cavabdehlər sübutetmək yükü üzrə iddiaçının dəlillərini təkzib edən sənədlər (sübutlar) təqdim edə bilməmiş, kollegiya isə müəyyən etmişdir ki, 07.10.2013-cü il və 08.11.2013-cü il tarixlərdə hərracların keçirilməsi təyin edilsə də, sifariş (qiymətləndirmə meyarları) olmayan hərracın nəticələri barədə protokolun və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin 06.12.2013-cü il tarixdə imzalanması, habelə müddətlərə riayət edilməklə iddiaçının məlumatlandırılması və qanunvericiliklə müəyyən edilən digər tələblərə riayət edilərək qiymətləndirilmənin və açıq hərracın keçirilməsi üzrə pozuntular hesabatın, hərracın nəticələri barədə protokolun, əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığına, bununla da müvafiq olaraq onların əsasında verilmiş qeydin ləğvinə əsas hesab edilir. Qeyd edilmiş əmlakın ilkin satış qiymətinin qiymətləndirilmə keçirilməklə yenidən müəyyən edilməsi isə icra icraatının predmetidir və qeyd edilən tələblərin təmin edilməsi bu qiymətləndirmənin yenidən aparılması üçün əsasdır. Diqqətə çatdırılmalıdır ki, məhkəmə digər qanuni qüvvəsini almış qərarların icrasına və bu qərarlardan məlumatlı olan iddiaçı tərəfindən suiistifadə etməsinə istinad etsə də, hazırki işə tətbiqən qeyd edilənləri təfsir etməmiş və sübuta malik ola bilən dəlillərlə əsaslandırmamışdır. Qeyd edilməlidir, hazırki halda etibarsızlığı müəyyən edən məhkəmə qərarı mənzilin boşaldılması üzrə məhkəmə qərarının icrasını dayandırır. Məhkəmə qərarlarında qeyd edilənlərdən iddiaçının iştirak etməsi müəyyən edilmir və cavabdehlər bu halların təkzib edilməsinə yönəlik sübutlar təqdim etməmişlər. Ona görə müddəti əsas tutmaqla məhkəmə tərəfindən iddianın rədd etməsi əsaslı sayıla bilməz. Qeyd edilənlərə əsasən apellyasiya şikayəti və iddia təmin edilməli, tələb olmadığından isə İddiaçı tərəfindən dövlət rüsumu üçün ödənilmiş məhkəmə xərci onun özünə aid edilməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384.0.1, 392, 393 və 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası, q ə t e t d i: İddiaçı apellyasiya şikayətləri təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1697/2019 saylı işi üzrə 01 oktyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddia ərizəsi təmin edilsin. Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş 13-728 saylı, 26.07.2013-cü il tarixli qiymətləndirmə nəticəsi barədə hesabat ləğv edilsin, "Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi” MMC tərəfindən tərtib edilmiş Y-355-saylı, 06.12.2013-cü il tarixli hərracın nəticələri barədə protokol, 06.12.2013-cü il tarixli hərracın yekunları üzrə əmlakın "Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi” MMC və Cavabdeh3 ASC arasında bağlanmış hərrac yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilsin və onun əsasında Cavabdeh3 ASC-yə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş çıxarış (reyestrdə aparılmış qeydiyyat) ləğv edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən iki ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.