Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1426/2024 09.04.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin yaxşılaşdırılması üçün çəkilmiş xərclərin əvəzinin ödənilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə QƏTNAMƏSİ (açar sözlər: yaxşılaşdırma üçün çəkilmiş xərclərin ödənilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və Sarıyev Xəyal Əjdər oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Hacıyeva Kəmalə Hafiz qızının katibliyi, İddiaçı, cavabdehin nümayəndələri Nümayəndə2 və Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin yaxşılaşdırılması üçün çəkilmiş xərclərin əvəzinin ödənilməsi tələbinə dair iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 15 noyabr 2023-cü il tarixli, e-2(007)-2211/2023 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. İcarə verən Cavabdeh ilə icarəçi İddiaçı arasında 13 iyul 2021-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinin surətindən görünür ki, “İcarəyə verən" Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh verilmiş **********89-10301 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əssən tam mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 150,34 kv.m olan əmlakın 60 kv.m sahəsini İddiaçı icarəyə verilmiş, icarə müddəti 13 iyul 2022-ci il tarixədək, aylıq icarə haqqı 500 manat müəyyən edilmişdir. Müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verənin razılığı olmadan icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz.
2. Cavabdeh ilə İddiaçı arasında 06 iyun 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə dəyişiklik edilməsinə dair müqavilənin surətindən görünür ki, tərəflər 13 iyul 2021-ci il tarixdə reyestrdə 3M/504 nömrə ilə qeyd edilmiş icra müqaviləsinə dəyişiklik etməklə, icra müqaviləsinin 3-cü bəndində göstərilmiş müddəti 13 iyul 2023-cü il tarixinədək uzatmışlar.
3. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış pretenziya məktubunun surətindən görünür ki, İddiaçı obyektin abadlaşdırılması üçün tərəfindən çəkilmiş 12822 manat pulun ödənilməsini xahiş etmiş, əks təqdirdə Cavabdeh çəkilən xərclərin əvəzinin ödənilməsi baədə məhkəməyə müraciət olunacağı baədə xəbərdarlıq olunmuşdur.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh 12822 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, onunla Cavabdeh arasında 13 iyul 2021-ci il tarixdən 13 iyul 2023-cü il tarixinə kimi Bakı şəhəri 46 saylı notariat ofisində icarə müqaviləsi bağlanılmışdır. O, icarə müqaviləsinə əsasən ümumilikdə 35 kv.m sahəsi olan obyekti icarəyə götürmüşdür. Sonra həmin qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin razılığı ilə onun öz hesabına 50 kv.m kimi uzadılmışdır. Həmin qeyri-yaşayış sahəsi ünvan 1 ünvanında yerləşir. O, qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürərkən tamamilə boş, avadanlıqsız və yararsız vəziyyətində götürmüşdür. İcarə müqaviləsinə əsasən aylıq icarə haqqı 500 manat müəyyən olunmuş və uzun müddət icarə haqqının dəyişməyəcəyinə dair onlar arasında şifahi razılaşma olmuşdur. Aylıq icarə haqqından başqa əlavə olaraq hər ay 100 manat kommunal xərclər də onun tərəfindən ödənilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürdükdən sonra icarəyə verənin (cavabdehin) razılığı ilə həmin qeyri-yaşayış sahəsini iki ay ərzində onun hesabına tam təmir etmiş və yararlı vəziyyətə gətirmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsi təmirdən sonra onun tərəfindən tam təchiz olunmuşdur. Təmir zamanı qeyri-yaşayış sahəsi tam yararlı vəziyyətinə gətirmək üçün ümumilikdə 12822 manat pul tərəfindən xərclənmişdir. İcarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra cavabdeh ona icarə haqqının 1000 manata kimi qaldırmaq istədiyini bildirmişdir. Lakin uzun müddət icarə haqqının dəyişməyəcəyinə dair onlar arasında şifahi razılaşma olmuşdur. Bu halda o başqa obyekt tapıb ora xərc qoymalı olacaqdır. Cavabdeh tərəfindən icarə haqqını dərhal qaldırdığına görə, ona böyük ziyan dəymişdir. Belə olan halda, obyektin təmirinə və avadanlıqlarına onun tərəfindən çəkilmiş xərclər cavabdehdən tələb edilməlidir. Yəni təmirə və avadanlıqa xərclənilmiş 12822 manat vəsait cavabdehdən tutulmalıdır. Aşağıda sadalanlar onun çəkdiyi xərclərinə aiddir: plastik darvaza (jaluzlü)-1460 manat, santexnika 308 manat, 250 metr kabel (dördlük)-450 manat, 200 metr kabel (altılıq)-150 manat, dam örtüyü–790 manat, kafel-metlax yapışdırıcısı–286 manat, dikt–577 manat, germetika–205 manat, mismar-şurup-186 manat, şunur-100 manat, qara emusiya (panda)-226, sement 1124 manat, tikinti materialları-254 manat, gips-102 manat, astar-116 manat, emusiya-31 manat, digər çəkilmiş xərclər-615 manat, yerdə dəmir döşəməsi-250 manat, arxa divarın suvaq edilməsi-250, atsep daşları-125, setka-80 manat, skoblar-22, rozetkalar-205 manat, pinoplast-140 manat, boru-64 manat, daş kubik-340, profil-36 manat, kanalizasiya-150 manat, elektrik-800 manat, qaynaq-20 manat, plastik qapı-300 manat, ustalara çəkilmiş xərclər-3060 manat. Eyni zamanda obyektin təyinatı üzrə istifadəsi üçün o, öz hesabına müxtəlif əşyaları almışdır. Lakin cavabdeh icarə müqaviləsi bitdikdən sonra ona məxsus olan əşyaları qeyri-yaşayış sahəsində qalacağını və əşyaların geri qaytarmayacağını bildirmişdir. Bununla bağlı o, 17 iyun 2023-cü il tarixdə Daxili İşlər Nazirliyi Bakı şəhəri Nizami rayon Polis İdarəsi 23-cü Polis Bölməsinə ərizə ilə müraciət etmişdir. 23-cü Polis Bölməsi ərizəyə cavab olaraq bildirmişdir ki, müraciət mülki xarakterli olduğundan məhkəmə orqanlarına müraciət etmək hüququ vardır. Aşağıda sadalanlar onun şəxsi əşyalarına aiddir: Stol, stul, elektrik lampalar, kameralar, monitor, internet üçün modem, alətlər dəsti, kompressor, tozsoran, stilaj, rəflər, avtomobil üçün quruducu, cilalama aparatı, vedrə, cilalama pastası üçün bankalar. Hesab edir ki, mülki qanunvericiliyin yuxarıda şərh olunmuş normaları baxımından cavabdehin hərəkətləri öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməlidir.
6. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1 iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun izahat verərək göstərmişdir ki, təmir işləri görülən vaxt tərəflər arasında sifahi razılıq olmuşdur. Mülki Məcəlləsinin 329.4-cü maddəsinə əsasən susmaq bu Məcəllədə və ya tərəflərin razılaşmasında nəzərdə tutulan hallarda əqdi bağlamaq iradəsinin ifadəsi sayılır. Cavabdeh obyektin təmir edilməsinə susmaqla razılıq vermişdir. İcarə müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı bağlanıla bilər. İddiaçı 2020-ci ildən obyekti tam yararsız vəziyyətdə icarəyə götürmüş, 3 ay müddətində 300 manat icarə haqqını ödəmək barədə cavabdehlə şifahi olaraq razılığa gəlmişlər. İddiaçı istər obyekti subicarəyə versin və ya verməsin, istərsə də qanunsuz icarəyə verilsin, bunun iddia tələbinə aidiyyəti yoxdur. O halda cavabdeh polisə müraciət edə bilərdi. İddiaçının sübut etməyə çalışdığı məsələ təmir xərcləridir.
7. Cavabdeh etirazla məhkəməyə müraciə edərək qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsində qeyd olunduğu kimi icarəyə götürülmüş obyektin sahəsi 35 kv.metr olmamışdır. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış 13 iyul 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 1-ci bəndində qeyd olunduğu kimi, “icarəyə verən” ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 150,34 kv.m olan əmlakın 60 kv.metr sahəsini icarəyə vermişdir. İddiaçının qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürdükdən sonra icarəyə verənin (cavabdehin) razılığı ilə həmin qeyri-yaşayış sahəsini iki ay ərzində İddiaçı hesabına tam təmir etməsi və yararlı vəziyyətə gətirməsi, qeyri-yaşayış sahəsinin təmirdən sonra iddiaçı tərəfindən tam təchiz olunması barədə fikrinə gəlincə isə qeyd olunur ki, həmin icarə müqaviləsinin 8-ci bəndinə əsasən “İcarəçi” "icarəyə verən"in razılığı olmadan icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz. Lakin, iddia ərizəsinin məzmunundan belə nəticəyə gəlinir ki, guya “İcarəçi” “icarəyə verən”in razılığı əsasında təmir-tikinti işləri aparmışdır, İddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi qaimə fakturalardan görünür ki, həmin sənədlər müqavilə bağlandığı tarixdən əvvəlki dövrlərə aiddir. Yəni, icarə müqaviləsi bağlandıqdan sonra “İcarəçi” tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsində hər-hansı təmir-tikinti işlərinin aparılmaması bir daha təsdiq olunur. Əgər həqiqətən də "İcarəçi" tərəfindən hər hansı təmir-tikinti işlərinin aparılmasına zərurət yaranardısa, onda tərəflər qarşılıqlı razılıq əsasında İcarə müqaviləsinə əlavə dəyişiklik edərdilər. Hansı kı, ilkin icarə müqaviləsinın müddətinin uzadılması tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında notariat qaydasında rəsmiləşdirilmişdir. O da qeyd olunur ki, “İcarəçi” tərəfindən fəaliyyəti dövründə qeyri-yaşayış sahəsində istifadə etdiyi əşya və avadanlıqları, hətta qeyri-yaşayış sahəsində olan bütün işıqlandırma sistemini icarə müqaviləsinin müddəti bitdiyi gündən bir gün əvvəl sökərək özü ilə aparmışdır. Məhkəməyə təqdim edilmiş qəbzlərlə iddia öz təsdiqini tapmır. Həmin qəbzlərin bəzilərində tarix göstərilməmişdir. Ola bilsin ki, başqa bir yerdə görülmüş işlərə dair qəbzlər məhkəməyə təqdim edilmişdir. Lakin onların iddiaçı tərəfindən icarə obyektinin təmir etdirilməsinə və bununla bağlı xərclər çəkmələrinə etirazları yoxdur. Sadəcə müqavilə şərtlərində obyektini təmiri xərclərinin ödənilməsi ilə bağlı hər hansı bir şərt olmamışdır. İcarə müqaviləsinin şərtləri tərəflər arasında razılaşdırılmış və notarial qaydada təsdiq edilmişdir. 2022-ci ildə isə icarə müqaviləsinə dəyişiklik edilmiş, lakin iddiaçı tərəf həmin vaxta təmir və təmir xərcləri ilə bağlı məsələni müqavilədə şərtlərinə daxil edilməsini tələb etməməmişdir. İddiaçı obyekti icarəyə götürmüş və müəyyən təmir işləri görüb, lakin cavabdeh tərəfindən bununla bağlı hər hansı bir istəyi, razılığı və ya etirazı olmamışdır. İddiaçı özü üçün müəyyən təmir işləri görmüşdür. Cavabdeh tərəf iddiaçını xəbərdar edib ki, təmir işləri görülsə belə onlar sonradan görülmüş işlərin dəyərini qaytara bilməz. Cavabdeh obyektin təmir edilməsini istəməyib, obyekt iddiaçının istifadəsinə verilməmişdən əvvəl də başqa şəxsə icarəyə verilmişdi. Cavabdeh təmir xərcləri ilə bağlı nə yazılı, nə də ki, şifahi öhdəlik götürməmişdir. İddiaçı “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 9-cı madəsinə istinad etsə də, məhkəməyə təqdim edilmiş qəbzlər icarə müqaviləsindən əvvələ aiddir, həmin vaxt tərəflər arasında müqavilə münasibətləri olmamışdır.
8. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 15 noyabr 2023-cü il tarixli, e-2(007)- 2211/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd olunmuşdur.
9. Qətnamə onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında mövcud olan münasibətlər 13 iyul 2021-ci il tarixdən yazılı qaydada bağlanmış müqavilə ilə tənzimlənmiş, buna kimi isə obyektin icarəyə verilməsi ilə bağlı münasibətlər tərəflər arasında şifahi razılaşma ilə müəyyən edilmişdir. Həmin razılaşmaya əsasən cavabdehin mülkiyyətində olan obyekti iddiaçıya icarəyə verilməsi, iddiaçı tərəfindən obyektdə təmir işlərinin aparılması, cavabdehin isə buna etirazının olmaması müəyyən edilsə də, görüləcək işlərinin dəyərinin müqavilə münasinətləri pozulandan sonra iddiaçıya ödənilməsi ilə bağlı cavabdeh tərəfindən iddiaçı qarşısından hər hansı bir öhdəlik götürməsi müəyyən edilməmişdir. Belə ki, iddiaçı ehtimal etmişdir ki, obyektdən uzun müddət istifadə edəcək və bu səbəbdən əmlakı təmir etmiş, bundan sonra isə bir müddət obyekti başqa şəxslə icarəyə verməklə (daha yüksək icarə haqqı ilə), özü həmin əmlakdan icarədar kimi gəlir götürmüş, daha sonra isə əmlakdan özü istifadə etmiş, lakin müqavilə müddəti bitdikdən sonra icarə haqqı ilə bağlı razılaşma əldə edilmədiyindən tərəflər arasında müqavilə münasibətləri pozulmuşdur. Obyektin təmir edilməsi tərəflər arasında olan yazılı müqavilənin bağlanmasından əvvəlki dövrdə olduğu müəyyən edilir. Lakin tərəf arasında münasibətlər rəsmiləşdirilən zaman təmir xərcləri ilə bağlı hər hansı müddəa müəyyən edilməmişdir.
10. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 21.1, 21.2, 329.1, 385.1, 700.1, 700.2-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, ləğv edilib, iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. Şikayətin dəlillərinə görə, Azərbaycan Respublikası “İcarə haqqında” Qanununun 9-cu maddəsinin 3-cü bəndinə görə, əgər icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəyə götürülmüş ərazidə icarəyəverənin razılığı (razılaşması ilə deyil) ilə icarəçinin vəsaiti hesabına tikilmiş, aparılması mümkün olmayan binalar və qurğular icarəçiyə məxsusdur. Müqavilənin müddəti qurtardıqda və ya müqavilə pozulduqda icarəyəverən həmin binaların və qurğuların bazar dəyərini icarəçiyə ödəməlidir. Həmin qanunun 9-cu maddəsinin 5-ci bəndinə görə, icarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı (razılaşması ilə deyil) ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin hüququ var ki, qanunda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu məqsədlə çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etsin. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh tərəflər arasında şifahi müqavilə münasibətləri olduğu vaxt və ya ondan sonra iddiaçı tərəfindən obyektdə aparılmış təmir xərclərinin ödənilməsi ilə bağlı hər hansı bir öhdəlik götürmədiyindən və belə bir öhdəliyin götürüldüyü məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmədiyindən iddia tələbi əsaslı hesab edilə bilməz və bu səbəbdən də təmin edilməməlidir. Yuxarıda göstərilən normaya və qanunvericiliyin tələbinə əsasən hər hansı bir əlavə öhdəliyə zərurət yoxdur. Belə ki, qətnamədə qeyd olunduğu kimi hazırda icarə obyektinin iddiaçı tərəfindən təmir edilməsi işin mübahisələndirilməyən haldır və cavabdeh tərəf də bunu təsdiq etmişdir. Həmçinin cavabdehin qətnamədə əks olunmuş izahatlarında görünür ki, “iddiaçı tərəfindən icarə obyektinin təmir etdirilməsinə və bununla bağlı xərclər çəkmələrinə etirazları yoxdur”. Həmçinin cavabdehin qətnamədə əks olunmuş izahatlarında görünür ki, “iddiaçı yaxşı tanışlarının olduğunu, bahalı avtomobillərin qaraja gətiriləcəyini iddia edərək qarajı kosmetik təmir etmək istədiyini bildirmişdir”. Göründüyü kimi, “İcarə haqqında” Qanununun 9-cu maddəsinin 3-cü və 5-ci bəndlərinə görə icarəçi tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsində yaxşılaşdırma işləri aparıldıqda icarəyəverəndən razılığını almış və onun xəbəri var idi. Yəni qeyri-yaşayış sahəsində yaxşılaşdırma işləri aparıldıqda icarəverənin razılığını almaq kifayyətdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
13. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
14. İddiaçı apellyasiya şikayəti ilə eyni məzmunlu izahat verərək şikayətin təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etmişdir,
15. Cavabdehin nümayəndələri Nümayəndə2 və Vəkil2 apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadıqlarını bildirərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdilər.
Tətbiq edilən hüquq
16. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 680.1. Kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur. Əvəzi ödənilən xərclərə aşağıdakılar aid deyildir: 680.1.1. binaların, qurğuların və ya nəqliyyat vasitələrinin kirayəsi halında - istismar, qulluq və təmizləmə xərcləri; 680.1.2. heyvanın kirayəyə verildiyi halda - qulluq və bəsləmə xərcləri. Maddə 680.2. Kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsi bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilir; Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur; Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər; Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
17. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu: Maddə 7.
1. İcarəyəverənin icarəçi ilə münasibətlərini tənzimləyən əsas sənəd icarə müqaviləsidir; Maddə 9.
3. Əgər icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəyə götürülmüş ərazidə icarəyəverənin razılığı ilə icarəçinin vəsaiti hesabına tikilmiş, aparılması mümkün olmayan binalar və qurğular icarəçiyə məxsusdur. Müqavilənin müddəti qurtardıqda və ya müqavilə pozulduqda icarəyəverən həmin binaların və qurğuların bazar dəyərini icarəçiyə ödəməlidir;
4. İcarəyə götürülmüş ərazidə icarəyəverənin razılığı olmadan icarəçinin vəsaiti hesabına tikilmiş, aparılması mümkün olmayan binalar və qurğular icarəyəverənə məxsusdur. İcarəyəverən bunların sökülməsini tələb etdikdə icarəçi onları öz hesabına sökməyə və ya sökülmə xərclərini ödəməyə borcludur;
5. İcarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin hüququ var ki, qanunda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu məqsədlə çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etsin;
6. İcarəyəverənin icazəsi olmadan icarəçinin apardığı və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilməyən yaxşılaşdırmalar müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra əvəzi ödənilmədən icarəyəverənə keçir;
7. İcarəyəverənin icazəsi olmadan icarəçinin apardığı və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilən yaxşılaşdırmaların dəyərini icarəyə verən ödəməyə razı olmadıqda icarəçi bu yaxşılaşdırmaları geri götürə bilər.
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər; Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
19. Apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin ləğv edilib, iddianın təmin olunması tələb edildiyindən, məhkəmə aktı şikayətin dəlilləri üzrə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
20. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları, o cümlədən qətnamənin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
21. İşin məhkəmələr tərəfindən müəyyən olunmuş halları ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında 13 iyul 2021-ci il tarixli yazılı formada icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Lakin, bu müqavilədən əvvəl də tərəflər arasında şifahi razılaşma əsasında icarə münasibətləri mövcud olmuşdur. İddiaçının iddiasının əsası kimi təqdim etdiyi qaimə fakturaların tarixindən görünür ki, bu sənədlər 13 iyul 2021-ci il tarixli müqavilədən əvvəl, şifahi icarə münasibətlərinin mövcud olduğu zaman təqdim edilmişdir. Bu da özlüyündə yaxşılaşdırma işlərinin mövcudluğunu 13 iyul 2021-ci il tarixli yazılı icarə müqaviləsi əsasında araşdırılmasını lüzumsuz edir.
22. İddiaçı iddiasının hüquqi əsası kimi “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 9-cu və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 680.1-ci maddəsinə istinad edir.
23. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 9-cu maddəsinin 5-ci bəndinə görə, icarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin hüququ var ki, qanunda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu məqsədlə çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etsin.
24. Göründüyü kimi, maddənin dispozisiya şərti ilk növbədə onu tələb edir ki, icarəyə götürlümüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırılmış olsun, bu yaxşılaşdırılmaya çəkilmiş xərcin sonradan tələb edilməsi isə yalnız müqavilədə və qanunda başqa hal nəzərdə tutulmadığı təqdirdə mümkündür. Hazırkı işin halları baxımından da tərəflər arasında bu barədə razılığın olduğu təsdiq olunur.
25. Lakin, cavabdeh tərəfindən birinci instansiya məhkəməsində verilmiş izahatdan müəyyən olunur ki, (iş vərəqi – 104) iddiaçı ilə cavabdehin yaxşılaşdırmaya dair razılaşması ilk üç ay ərzində icarə haqqı ödənilməməsi şərti ilə olmuşdur. İşin bu faktiki halına əks arqument kimi iddiaçı ilk üç ay ərzində 300 manat icarə haqqı ödənilməsi barədə razılığa gəldiklərini irəli sürür. Lakin, razılaşmanın məhz bu formada olması, iddiaçı tərəfindən razılaşdırılmış 300 manat icarə haqqının həqiqətən ödənilməsi barədə iddiaçı tərəfindən hər hansı sübut təqdim edilməməsi, tərəflər arasındakı icarə münasibətlərinin öz axarında davam etməsi, daha sonra yazılı icarə müqaviləsi bağlanarkən belə yaxşılaşdırmaya dair hər hansı qeyd aparılmaması, iddiaçı tərəfindən 3 ilə yaxın müddət keçib, məhz tərəflər arasındakı icarə münasibətləri bitdikdən sonra bu yaxşılaşdırma hərəkətlərinə istinad etməsi məhkəmə kollegiyası tərəflər arasındakı yaxşılaşdırmaya dair razılaşmanın yuxarıda qeyd edilən qaydada – ilk üç ay ərzində icarə haqqının ödənilməməsi şərti ilə həyata keçirilməsi barədə qənaət formalaşdırır. Məhz bu fakt da “İcarə haqqında” Qanunun 9-cu maddəsinin dispozisiya şərtindəki “müqavilədə başqa hal nəzərdə” tutulması halının mövcudluğunu təsdiq edir ki, belə olan halda iddiaçının həmin maddəyə istinad etməsi istisna olunur.
26. Bundan başqa, iddiaçı tərəfindən Mülki Məcəllənin 329.4-cü maddəsinə istinad edilməsi də əsassız olmuşdur. Birincisi ona görə ki, hazırkı işin halları baxımından tərəflər arasında yaxşılaşdırmaya dair razılaşmanın olduğu təsdiq olunur ki, belə olan halda qarşı tərəfin iradə ifadəsinin mövcud olması barədə əlavə maddi normaya istinad edilməsi lüzumsuzdur. Digər tərəfdən adı çəkilən maddənin dispozisiya şərtindən susmaq halının iradə ifadəsi sayılması üçün bunun məhz Məcəllədə və ya tərəflərin razılaşmasında birbaşa nəzərdə tutulmalı olması birmənalı şəkildə başa düşülür.
27. İddiaçı tərəfindən Mülki Məcəllənin 680.1-ci maddəsinə istinad etməsi də əsassız olmuşdur. Belə ki, maddənin davamı olaraq, 680.2-ci maddə kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsinin bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilməli olmasını şərtləndirir. Özgə işlərini tapşırıqsız aparılması halının mövcudluğu da hazırkı işin halları ilə təkzib olunur.
28. Bütün bunlardan əlavə, iddiaçı tərəfindən yaxşılaşdırma işlərinin özünə dair təqdim edilmiş sübutlar da mötəbər hesab oluna bilməz. Belə ki, qaimə fakturalar (hansı ki, bəzilərində ümumiyyətlə tarix mövcud deyil) üzrə alınmış əşyaların məhz mübahisə predmeti icarə obyektinin yaxşılaşdırılmasında istifadə olunması, onların hər birinin yaxşılaşdırma işlərinə hansı formada sərf olunması müəyyən olunmur.
29. Odur ki, iddiaçının şikayətinin dəlilləri bütövlükdə işin halları və maddi hüquqi əsaslar baxımından təkzib olunduğundan şikayət təmin oluna bilməz.
30. Beləliklə, hazırkı mülki işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın rədd edilməsi ilə əlaqədar gəldiyi nəticə faktiki cəhətdən əsaslı, maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi baxımından qanunidir, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunmaqla, qətnamənin ləğvinə və ya dəyişdirilməsinə əsas vermir. Bu səbəbdən qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
31. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 15 noyabr 2023-cü il tarixli, e-2(007)- 2211/2023 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 15 noyabr 2023-cü il tarixli, e-2(007)- 2211/2023 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
HAKİMLƏR Fərrux Qasımov
Fuad Abdıyev
Xəyal Sarıyev