Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1551/2024 21.02.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər "xxxx" X4, Bank "BTB” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti, Cavabdeh3nə qarşı iddia tələbi ilə əlaqədar iş üzrə (Açar sözlər: “hərrac nəticələrinin və hərrac yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi” tələbi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X7 (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan ibarət tərkibdə, Mirzəyev Ziya Əziz oğlunun katibliyi ilə, İddiaçı X8 nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Cavabdeh Bank "BTB” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Bank "BTB” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti, Cavabdeh3nə qarşı “hesabatın ləğv edilməsi, hərracın yekunları barədə protokolun və alqısatqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(004)-3222/2023 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. Bakı şəhəri 3 saylı Notariat Ofisi tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2009-cu il tarixli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinin surətindən görünür ki, satıcı X11 ünvan 1 ünvanındakı 2 mərtəbəli binanın 1 -ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı mənzili alıcı-ipoteka qoyan X8 mülkiyyətinə verir. Müqavilənin 1.4-cü bəndinə əsasən mənzilin satış dəyəri 46000 manatdır, mənzilin dəyərinin 7000 manatı alıcı-ipoteka qoyan özü tərəfindən, 39000 manatı kreditor-ipoteka saxlayan tərəfindən 20 iyul 2009-cu il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən alıcı-ipoteka qoyana verilmiş kredit hesabına ödənilir.
2. Bakı şəhəri 32 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu X16 tərəfindən verilmiş 21 dekabr 2022-ci il tarixli icra qeydinin surətindən görünür ki, ipoteka qoyana məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanındakı 2 mərtəbəli binanın 1 -ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı mənzilə tutma yönəldilmişdir.
3. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların X10 Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən MH seriyalı ******* nömrəli çıxarışın surətindən müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, H.Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən 1 nömrəli, 2 mərtəbəli binada, 46.94 kv.m ümumi, 31.44 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət 2 otaqlı 12 nömrəli mənzil tam mülkiyyət huququ üzrə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 1000 nömrəli reyestr kitabının 89863 nömrəli vərəqində xx.xx.2009-cu il tarixində qeydiyyata alınmışdır.
4. Cavabdeh3 17 yanvar 2023-cü il tarixli 0016/23 saylı qiymətləndirmə hesabatının surətindən görünür ki, bazarda olan tələb və təklif nəzərə alınmaqla, anoloji obyekt üzrə bazar araşdırmaları aparılmaqla, İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.O.Rəsulzadə qəsəbəsi, H.Ağamalıyev küçəsində yerləşən 1 nömrəli evin 12 nömrəli mənzilinin likvid dəyəri 80 000 manat təşkil edir.
5. Bakı şəhəri Binəqədi rayon icra şöbəsindən "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-yə ünvanlanmış xx/xx-308450-16 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifariş məktubundan görünür ki, Bakı şəhəri 32 saylı Notariat Konturunun 8İ-12010 saylı, xx.xx.2021 -ci il tarixli icra qeydinə əsasən, ilkin satış dəyəri 80.000 manata olmaqla, tələbkar "Bank BTB” ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən, 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi, 31.11 kv.metr yaşayış sahəsindən ibarət olan, 6 nömrəli evin 12 saylı mənzilinin (Hüquqların X10 Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrindən MH seriyalı, ******* №-li çıxarışa əsasən qeydiyyat nömrəsi **********, qeydiyyat tarixi xx.xx.2002-ci il tarixli, reyestr nömrəsi **********68 05101 -093003) açıq hərracda satılması "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-yə sifariş olunmuşdur.
6. Açıq hərracın keçirilməsinə dair ilkin hərracın keçirilməsi 28 fevral 2023-cü il tarixinə, saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təyin edilmişdir. Sifarişçi tərəfindən icra şöbəsinə, borclular X6, İddiaçı, eləcə də tələbkar "Bank BTB ASC-nə bildiriş göndərilmişdir.
7. xx.xx.2023-cü il tarixli www.birjanews.az saytında yerləşdirilmiş açıq hərracın keçirilməsinə dair elanda qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon İcra Şöbəsinin xx/xx-308450-16 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəsbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi 31.11 kv.metr sahəsindən ibarət olan, 1 nömrəli evin 12 saylı mənzili açıq hərracda satılmalıdır. İlkin hərrac açıq auksion qaydasında keçirilməklə 28 fevral 2023-cü il tarixə, saat 11:00-a təyin edilmişdir. Hərrac Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Kazım Kazımzadə 123 ünvanında keçiriləcəkdir. Əmlakın ilkin satış qiyməti 80.000 manat müəyyən edilmişdir. Hərracın təşkilatçısı "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-dir.
9. 28 fevral 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair protokola əsasən müəyyən edilir ki, 28 fevral 2023-cü il, saat 10:00-a təyin edilmiş ilkin hərracda iştirak etmək üçün müraciət daxil olmamışdır. Odur ki, 28 fevral 2023-cü il tarixinə təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmadı.
10. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon İcra Şöbəsinə, X6, İddiaçı ünvanlanmış X5 dair bildirişdə qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri 32 saylı Notariat Konturunun 8İ-12010 saylı, xx.xx.2021 -ci il tarixli icra qeydinə əsasən, Bakı şəhəri, Binəqədi Rayon İcra Şöbəsinin xx/xx-308450-16 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəsbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi 31.11 kv.metr sahəsindən ibarət olan, 1 nömrəli evin 12 saylı mənzilinə dair 28 fevral 2023-cü il, saat 10:00 (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş ilkin açıq hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamış və bununla əlaqədar olaraq təkrar hərrac 17 mart 2023-cü il tarixinə saat 10.00-a təyin edilmişdir. Hərrac Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Kazım Kazımzadə 123 ünvanında keçiriləcəkdir. Hərracın təşkilatçısı "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-dir.
11. 245649 nömrəli 01 mart 2023-cü il tarixli qaimədən görünür ki, "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC tərəfindən göndərilmiş məktub 01 mart 2023-cü il tarixdə İddiaçı tərəfindən qəbul edilmişdir.
12. xx.xx.2023-cü il tarixli www.birjanews.az saytında yerləşdirilmiş X5 dair elanda qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri 32 saylı Notariat Konturunun 8İ-12010 saylı, xx.xx.2021 -ci icra qeydinə əsasən, Bakı şəhəri, Binəqədi Rayon İcra Şöbəsinin xx/xx-308450-16 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, tələbkar "Bank BTB” ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, İddiaçı oğluna məxsus olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəsbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi 31.11 kv.metr sahəsindən ibarət olan, 1 nömrəli evin 12 saylı mənzilinə dair 28 fevral 2023-cü il, saat 10:00 (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş ilkin açıq hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmadığından,68.000 manata təkrar açıq hərraca çıxarılmışdır. Təkrar hərrac 17 mart 2023-cü il tarixi, saat 10:00 (növbəlik qaydasında) tarixinə təyin edilmişdir. Təkrar hərracda iştrak üçün satış qiymətinin 5%-i, yəni 3.400 manat miqdarında beh ödənilməlidir.
13. 17 mart 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair protokola əsasən müəyyən edilir ki, 17 mart 2023-cü il, saat 10:00-a təyin edilmiş təkrar hərracda iştirak etmək üçün müraciət daxil olmamışdır. Odur ki, 17 mart 2023-cü il tarixinə təyin edilmiş təkrar hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmadı.
14. 03 aprel 2023-cü il tarixli, 83/23 nömrəli hərracın yekunları barədə protokola əsasən müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri 32 saylı Notariat Konturunun 8İ- 12010 saylı, xx.xx.2021 -ci il tarixli icra qeydinə əsasən əsasən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən, 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi, 31.11 kv.metr yaşayış sahəsindən ibarət olan, 6 nömrəli evin 12 saylı mənzilinin (Hüquqların X10 Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrindən MH seriyalı, ******* №-li çıxarışa əsasən qeydiyyat nömrəsi **********, qeydiyyat tarixi xx.xx.2002-ci il tarixli, reyestr nömrəsi **********68 05101 -093003) təkrar hərracda alış qiyməti 51.000 manat olmaqla "xxxx" ASC-nə satılmışdır. Hərracın yekunları barədə bu protokol Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən, 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi, 31.11 kv.metr yaşayış sahəsindən ibarət olan, 6 nömrəli evin 12 saylı mənzilinin (Hüquqların X10 Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrindən MH seriyalı, ******* №-li çıxarışa əsasən qeydiyyat nömrəsi **********, qeydiyyat tarixi xx.xx.2002-ci il tarixli, reyestr nömrəsi **********68 05101 -093003) fərdi yaşayış evinin yeni mülkiyyətçi "xxxx"xxxx" ASC-nin adına dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsasdır.
15. Əmlak Məsələləri Dövlət xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin hüquqların X10 daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2023-cü il tarixli çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, H.Ağamalıyev küçəsi, ev 1, mənzil 12 nömrəli mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında Bank "BTB” ASC-yə məxsusdur.
16. "Yeni Dövr” Qiymətləndirmə Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli YDQMN№ 004- 089/2023 nömrəli Qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, ünvan 6 ünvanında yerləşən 12 saylı mənzilin 2023-cü yanvar ayına olan bazar dəyəri 104000 manat, likvid dəyəri isə 88400 manat təşkil edir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
17. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Bank "BTB” ASC, Cavabdeh3nə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh "xxxx" Qiymətləndirmə və konsaltinq şirkəti tərəfindən ünvan 1 ünvanındakı 2 mərtəbəli binanın 1 -ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı mənzil ünvanındakı mənzilinin qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2023-cü il tarixli, 0016/23 saylı qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi və həmin mənzilə dair cavabdeh Azərbaycan Respublikası "X1" Cavabdeh1 hərrac nəticələri barədə 03 aprel 2023-cü il tarixli 83/23 saylı protokolunu və həmin mənzilə dair bu hərrac protokolu əsasında cavabdehlər Azərbaycan Respublikası "X1" Cavabdeh1 və Bank "xxxx" ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
18. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri 32 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu X16 tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında icra qeydi aparılmışdır. Həmin icra qeydinə əsasən 18706.67 AZN əsas borc, 375.92 AZN faiz borcu olmaqla cəmi tutulmalı məbləğ 19082.59 AZN tutularaq Bank "BTB” ASC-nin hesabına köçürülməsi, tutmanın İddiaçı mülkiyyətində olan AS-İP-024 AİF nömrəli, 20 iyul 2009-cü il tarixli Alqı-Satqı və İpoteka müqaviləsi əsasında "Azərdəmiryolbank” ASC qarşısında yüklü edilmiş ünvan 7ünvanında 2 mərtəbəli binanın 1ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı mənzilə yönəldilməsi, mənzilin açıq hərracdan satışa çıxarılması və mənzilin satışından əldə edilmiş məbləğdən 20 iyul 2009-cu il tarixli, 024 AİF saylı kredit müqaviləsi üzrə olan 18706.67 AZN əsas borc, 375.92 AZN faiz borcu olmaqla cəmi tutulmalı məbləğ 19082.59 AZN məbləğində borc pulun həmin ünvanda yerləşən ünvan 6 ünvanında 2 mərtəbəli binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı əmlaka tutma yönəldilmişdir. Bu İcra qeydi əsasında icra vərəqəsi çıxarılmışdır. Həmin iş üzrə cavabdehlər Azərbaycan Respublikası "X1” "Əmlak Hərrac Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və "SƏRRAF-M” Qiymətləndirmə və konsaltinq şirkəti tərəfindən xx.xx.2023cü il tarixli, 0016/23 saylı əmlakın qiymətləndirilməsi nəticələri haqqında hesabata əsasən mübahisələndirilən əmlakın ilkin qiyməti 80.000 manat qiymətləndirilmişdir. Bundan sonra, cavabdehlər Azərbaycan Respublikası "X1” "Əmlak Hərrac Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və Bank "BTB” ASC 03 aprel 2023-cü il tarixdə hərracı keçiriblər və həmin tarixdə icra predmeti olan yuxarıda göstərilən mənzilin hərracının nəticələri haqqında 88/23 saylı protokol tərtib ediblər, Elə xx.xx.2023-cü il tarixdə də cavabdehlər Azərbaycan Respublikası "X1”- "Əmlak Hərrac Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və Bank "BTB” ASC arasında mənzilin alqı-satqısı müqaviləsi bağlanmışdır. Protokola və müqaviləyə əsasən keçirilmiş hərracda istinad edilən əmlak 51.000 manat məbləğdə satılıb. Aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, cavabdehlər "SƏRRAF-M” Qiymətləndirmə və konsaltinq şirkəti v Azərbaycan Respublikası "X1” "Əmlak Hərrac Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, 0016/23 saylı qiymətləndirmə hesabatı və hərrac nəticələri barədə 03 aprel 2023-cü il tarixli, 88/23 saylı protokol və onun əsasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməlidir. Qiymətləndirici təşkilat olan "SƏRRAF-M” Qiymətləndirmə və konsaltinq şirkəti öz qiymətləndirmə rəyində yalnız mənzilinin texniki sənədlərində əks olunmuş texniki göstəriciləri qeyd etmiş və qiymətləndirmə zamanı istifadə edilən metodları sadalamış, sonda isə nəticəsini yazmışdır. Lakin cavabdeh mənzilin qiymətinin niyə məhz bu qədər olduğunu öz qiymətləndirmə aktında bu metodlara əsasən təhlil etməyib. Bundan əlavə, cavabdeh qiymətləndirmənin fakt üzrə aparıldığını və evə xx.xx.2023-cü il tarixində baxış keçirildiyini qeyd etsə də, qiymətləndirmə fəaliyyətində nəzərdə tutulmuş qaydada evə baxış keçirilməmiş və qiymətləndirici təşkilat sadəcə mənzildən kənarda və yalnız mənzilin texniki sənədləri əsasında rəy hazırlayıb.Əgər mənzilə dair qiymətləndirmə keçirilsəydi qiymətləndirmə hesabatında evə baxış keçirilməsinə dair fotoşəkillər olardı və rəydə ümumi şəkildə mənzilin təmirili olması deyil, təmirin nədən ibarət olması qeyd olunardı. Mübahisələndirilən hesabatda yalnız mənzilin texniki göstəriciləri, mühəndis avadanlıqları və tikintinin texniki xarakterizəsi qeyd edilmiş, daha sonra isə metodlar sadalanmışdır.Lakin mübahisələndirilən hesabatda qanunla tələb edilən qiymətləndirmənin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı, qiymətləndirmə aparılan zaman zəruri olan məlumatların keyfiyyətinə və nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq standartların yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları öz əksini tapmayıb. Qeyd olunan tələblərin hesabatda əks edilməsi imperativ qaydada müəyyən edilib. Hazırki hesabat bu imperativ tələblərə uyğun deyil. Bundan əlavə, yaşayış yerinin təmirli olması göstərilsə də, buna dair heç bir təhlil aparılmayıb. Nəticə etibarilə hazırki hesabat qanunla müəyyən edilmiş qaydada hazırlanmamaqla bərabər icra vərəqəsinin predmeti olan mənzilə dair real vəziyyəti əks etdirmir. Hesab edir ki, hərrac bir sıra pozuntularla müşayiət edilərək keçirilib. Bakı şəhəri Binəqədi rayonu İcra şöbəsi tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair sifariş düzgün verilməyib. Buna baxmayaraq, 03 aprel 2023-cü il tarixli protokolda sifarişçinin olduğu göstərilib. Lakin həmin protokolda Bakı şəhəri Binəqədi rayonu İcra şöbəsi sifarişçi kimi qeyd edilsə də, onun səlahiyyətli nümayəndəsi protokolda buna dair müvafiq qeyd aparmayıb. Baxmayaraq ki, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu icra şöbəsi protokolda 21 dekabr 2022-ci il tarixli icra qeydinə əsasən sifarişçi kimi göstərilib, lakin həmin icra vərəqində hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti əks etdirilməmişdir. İkincisi, protokola əsasən istinad edilən əmlak 51.000 manat məbləğdə pula hərracda satılıb. Lakin əmlakın ilkin qiyməti 68.000 manat hesablanmışdır. Lakin mənzilin real bazar qiyməti 100.000 manatdır. Belə olan halda qanunvericiliyə görə ilkin əmlak ilkin hərracda satıla bilməz. Çünki ilkin hərracda əmlakın ilkin satış qiymətinin 70 faizindən aşağı məbləğ təklif edilə bilməz (faktiki olaraq indiki məbləğ 50 %-ni təşkil edir). Baxmayaraq ki, protokolda qeyd edilib ki, təkrar hərracda əmlak və enmiş faizlər əsasında satılıb, hazırki hərrac üzrə təkrar hərracın keçirilməsi qanunvericiliyin tələblərinə zidd olub. Belə ki, təkrar hərracın keçirilməsi qaydası AR Mülki Məcəlləsinin 319.5-ci maddəsinə və İpoteka haqqında Qanunun 43-cü maddəsinə əsasən təkrar hərrac birinci hərrac formasnda keçirilməlidir. Beləliklə, yuxarıda göstərilənlərə əsasən müəyyən edilir ki, 03 aprel 2023-cü il tarixli hərrac qanunvericiliyinin tələblərinə, xüsusilə Mülki Məcəllədə nəzərədə tutulmuş hərracın keçirilməsinə dair qaydalara uyğun olmayan formada keçirilib satılmışdır.
19. Cavabdeh "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC iddiaya etiraz təqdim edərək göstərmişdir ki, Bakı şəhəri Binəqədi rayon icra Şöbəsindən "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMCyə ünvanlanmış xx/xx-308450-16 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli (daxil olma xx.xx.2023- cü il) sifariş məktubundan görünür ki, Bakı şəhəri 32 saylı Notariat Konturunun 8İ-12010 saylı, xx.xx.2021 -ci il tarixli icra qeydinə əsasən, ilkin satış dəyəri 80.000 (səksən min) manata olmaqla, tələbkar "Bank BTB” ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən, 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi, 31.11 kv.metr yaşayış sahəsindən ibarət olan, 6 nömrəli evin 12 saylı mənzilinin (Hüquqların X10 Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrindən MH seriyalı, ******* №-li çıxarışa əsasən qeydiyyat nömrəsi **********, qeydiyyat tarixi xx.xx.2002-ci il tarixli, reyestr nömrəsi **********68 05101 - 093003) açıq hərracda satılması "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-yə sifariş olunmuşdur. (26 yanvar 2023-cü il tarixli sifarişin surəti əlavə edilir). Sözügedən hərrac sifarişi üzrə ilkin hərracın keçirilməsi 28 fevral 2023-cü il tarixinə, saat 10:00 (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş və bu barədə sifarişçi icra şöbəsinə, borclular X6, İddiaçı, eləcə də tələbkar "Bank BTB ASC-nə 292/23 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli bildiriş göndərilmişdir. İlkin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində elektron kütləvi informasiya vasitəsi kimi "Birjanyus” X2 (Portalında) (www.birıanews.az) dərc olunmuş və həmin elan, eyni zamanda, hərrac təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində də ("E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. Hazırkı etiraz mülahizələrinə əlavə edilən "hərracın baş tutmamasına dair” 28 fevral 2023-cü il tarixli protokolun surətindən görünür ki, yuxarıda göstərilən tarixə təyin edilmiş hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. (xx.xx.2023-cü il tarixli protokolun surəti əlavə edilir). 28 fevral 2023-cü il tarixinə təyin edilmiş hərrac baş tutmadığından həmin mənzil ilkin satış qiymətindən 15% aşağı qiymətə, yəni 68.000 manata olmaqla 17 mart 2023-cü il tarixinə, saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təkrar açıq hərraca çıxarılmış və təkrar hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsi olan “Birjanyus” X2 (Portalında) (www.birianews.az) dərc olunmuş və həmin elan həmçinin hərrac təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində də (“E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. Eyni zamanda qeyd edilir ki, sözügedən tarixə təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. Hərracın təşkilatçısı tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixə, saat ll:00-a (növbəli qaydasında) təyin edilmiş hərracın baş tutmaması barədə məlumat “Birjanyus” X2 (Portalında) (www.birianews.az) və hərracın təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində də (“E-herrac.com”) dərc olunmuşdur. Hazırkı etiraz mülahizələrinə əlavə edilən “X5 dair” xx.xx.2023- cü il tarixli, 465/23 saylı bildirişin surətindən görünür ki, təkrar hərrac barədə tərəflərə müvafiq məlumat verilmişdir. (Bildirişin və poçt qəbzinin surəti əlavə edilir). Hazırkı etiraz mülahizələrinə əlavə edilən “hərracın baş tutmamasına dair” 17 mart 2023- cü il tarixli protokolun surətindən görünür ki, 17 mart 2023- cü il tarixinə təyin edilmiş təkrar açıq hərrac da hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. Təkrar hərracın baş tutmamasına dair məlumat xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsində dərc etdirilməklə, bu məlumat hərracın təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində də (eherrac.com) yerləşdirilmişdir. Hazırkı etiraz mülahizələrinə əlavə edilən xx.xx.2023-cü il tarixli, 646/23 saylı “ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair” təklifdən görünür ki, yuxarıda göstərilən ipoteka predmeti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun tələblərinə uyğun olaraq təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25% aşağı qiymətə ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan "xxxx" ASC-ti ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunan razılığa əsasən “X1” nəzdində “Əmlak Hərrac Mərkəzi MMC-ti tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixli, 83/23 saylı “X13 barədə Protokol” tərtib edilərək təsdiq olunmuş və həmin protokol növbəti tədbirlərin təmin edilməsi məqsədilə Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-nin 657/23 saylı, xx.xx.2023- cü il tarixli məktubuna qoşma ilə (surəti məlumat üçün tələbkar və borcluya ünvanlanmaqla) sifarişçi icra Şöbəsinə göndərilmişdir. Hərracın etibarsız sayılmasına və ya digər hüquqi əsas yoxdur. Xahiş olunur göstərilənləri nəzərə almaqla, işə nümayəndənin iştirakı olmadan baxaraq iddia tələbinin təmin olunmamasına dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(004)- 3222/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir. (hakim X9)
21. Məhkəmə iddia tələbini rədd edərkən ona istinad etmişdir ki, iş materiallarında olan sənədlərdən görünür ki, sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur. Göründüyü kimi qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hərracın keçirilməsi təşkil edilmiş və hərracların keçirilməsi ilə bağlı elanlar “Birjanews” X2 (www.birjanews.az) yerləşdirilmiş dərc olunmuş və sifariş olunan əmlaka dair hərracların keçirilməsinə dair bildirişlər hərracın sifarişçisinə, icra sənədi üzrə tərəflərə poçt vasitəsilə göndərilmişdir. Nəticədə hərraca çıxarılmış mənzil qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq “Bank BTB" ASC-yə satılmışdır. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, hərraca çıxarılmış əmlak “İpoteka haqqında”, “İcra haqqında” AR qanunlarının və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq hərrac vasitəsilə özgəninkiləşdirilmişdir. Bu səbəbdən də iddia tələbi əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Sadalanan xüsusatlara əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 MMC-nin ünvan 1 ünvanındakı 2 mərtəbəli binanın 1 -ci mərtəbəsində yerləşən 12 saylı fərdi yaşayış evinə dair keçirdiyi hərrac qanunvericiliyin tələblərinə uyğun keçirilmiş və “İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” protokol tərtib edilərkən qanunvericiliyin tələblərinə tam əməl edilmişdir. Buna görə də qeyd edilən “İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” protokolun etibarsız hesab edilməsinə məhkəmə iclasında əsaslar müəyyən edilməmişdir. Həmçinin iddiaçı tələbinin əsası kimi istinad etdiyi faktları təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Odur ki, iddia tələbi əsassızdır və təmin edilməməlidir.
22. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 414-cü, 415-ci, 416-cı maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının "İcra haqqında” Qanununun 53cü, 62-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Azərbaycan Respublikasının “İpoteka haqqında” Qanununun 41-ci, 42-ci, 43, 53-cü, 62-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci, 77.1-ci, 119.1-ci, 217.4-cü maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları b) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
23. Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
24. İddiaçı apellyasiya şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmış və əlavə olaraq göstərmişdir ki, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, H.Ağamalıyev küçəsi, ev 1 ünvanında yerləşən 12 saylı mənzilin 2023-cü yanvar ayına olan bazar dəyəri 115.000-120.000 manat olduğu halda “Yeni Dövr” Qiymətləndirmə Mərkəzi də nədənsə mübahisəli mənzilin bazar dəyərini bankın xeyrinə olaraq 104000 manat qiymətləndirmişdir. İş üzrə düzgün nəticəyə gəlinməsi mübahisəli mənzilin - əmlakın təkrar qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin edilməsini zəruri edir. cavabdeh olan bank hüquqi əsas olmadan İddiaçı və X3 mənzilini əldə etməklə əsassız varlanan şəxs hesab olunur. Cavabdeh3 xx.xx.2023cü il tarixli 0016/23 nömrəli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatında mənzilin qiymətini aşağı məbləgdə göstərilmək yolu ilə mənzilin ələ keçirilməsi barədə iddianın dəlili Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-3222/2023 xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadı ilə təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizasının nəticəsinə dair “Yeni Dövr” Qiymətləndirmə Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli YDQMN№ 004-089/2023 nömrəli Qiymətləndirmə hesabatı ilə-8400 manat fərqi ilə öz təsdiqini tapdı. Yaşayış evinə dair keçirilən hərracın və hərracın yekunları barədə xx.xx.2023-cü il tarixli, 83/23 saylı tarixli protokolun etibarlılığını şübhə altına alan hal müəyyən edildi. Lakin işə baxan hakim hesab etmişdir ki, 8400 manat fərq kəskin fərq olmadığından iddia tələbi təmin edilməməlidir. Əvvəla, 8400 manat pul məbləği maddi ehtiyacı olan onlar kimi sadə insanlar üçün böyük və əlçatmaz məbləğdir. İpoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın ələ keçirmə yollarından biri də həmin əmlakın aşağı məbləgdə qiymətləndirilməsidir. İkincisi, 8400 manat fərqin kəskin fərq olmadığına və belə bir halın mövcudluğuna görə keçirilmiş hərracın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsızlığına səbəb olmadığına əsas verən hər hansı bir qanun norması yoxdur. Üçüncüsü də işə baxan hakimin özü heç bir qanun normasına istinad etməyərək təkrar qiymətləndirmə zamanı müəyyən edilən 8400 manat fərqi kəskin fərq olmadığı hesab etməklə iddianı təmin etməmişdir.
c) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
25. Cavabdeh1 tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olaraq apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir. ç) Proses iştirakçılarının izahatı 26.Məhkəmə iclasında İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
27. Məhkəmə iclasında cavabdeh Bank "BTB” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
d) Tətbiq edilən hüquq
28. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin:
319.5-ci maddəsinə əsasən hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur; 415.1-ci maddəsinə əsasən auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər; 415.2-ci maddəsinə əsasən qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir; 415.4-cü maddəsinə əsasən hərracın iştirakçıları hərracın keçirilməsinə dair bildirişdə göstərilən məbləğdə, müddətdə və qaydada beh verirlər. Hərrac keçirilmədikdə beh geri qaytarılmalıdır. Hərracda iştirak edən, lakin onu udmayan şəxslərin də behi qaytarılır. Hərracı udmuş şəxslə müqavilə bağlandıqda, onun verdiyi behin məbləği bağlanmış müqavilə üzrə öhdəliklərin icrası hesabına daxil edilir; 416.1-ci maddəsinə əsasən Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər; 416.2-ci maddəsinə əsasən yalnız hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
29. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun:
41.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər; 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir; 41.3-cü maddəsinə əsasən hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir; 41.5-ci maddəsinə əsasən hərrac açıq auksion formasında keçirilir; 42.1-ci maddəsinə əsasən hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir; 42.8-ci maddəsinə əsasən hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur; 43.1-ci maddəsinə əsasən hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə və ya hərracın iştirakçısı olmadıqda hərracın təşkilatçısı hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi mediada və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir; 43.2-ci maddəsinə əsasən bu Qanunun 43.1.1 - 43.1.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda hərracın baş tutmaması barədə elan hərracın keçirilməsinin təyin olunduğu və ya müvafiq olaraq alış qiymətinin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş gündən 3 təqvim günü gec olmayaraq dərc etdirilir; 43.4-cü maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir; 43.5-ci maddəsinə əsasən təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun; 43.7-ci maddəsinə əsasən bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun; 43.7-1-ci maddəsinə əsasən təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir; 43.8-ci maddəsinə əsasən ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir; 44-cü maddəsinə əsasən bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur; 46.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda satışına (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək), yaxud bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına qədər (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə protokol imzalananadək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas öhdəlik üzrə bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.
30. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi:
14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.1.-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.1-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər;
e) Apellyasiya baxışının hədləri
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
32. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
33. İddiaçı tərəfindən qətnamə tam mübahisələndirilərək onun ləğv edilməsi və yeni qətnamənin qəbul edilməsi xahiş edildiyindən, qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
ə) Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
34. Məhkəmə kollegiyası аpеllyаsiyа şikаyətinin dəlillərini iş mаtеriаllаrı ilə birlikdə аrаşdırаrаq hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmışdır. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır, birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsinə və ya dəyişdirilməsinə hər hansı əsas yoxdur. Bu səbəbdən qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
35. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və iş materiallarına istinadən ilk növbədə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin və “İpoteka haqqında” Qanununun yuxarıda sadalanan və digər aidiyyət müddəalarında hərracın təşkili və keçirilmə qaydası dəqiq müəyyən edilmiş, habelə Konstitusiya məhkəməsinin plenum qərarında bununla bağlı aidiyyəti məsələlərə aydınlıq gətirilmişdir. Bu sahəni tənzimləyən qanunvericilkdə mediada və hərrac təşkilatının rəsmi internet saytında məlumatın dərc edilməsi, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildirişin göndərilməsi, hərracın sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilməsi, birinci elan və bildirişin hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış veriməsi, birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərracın keçirilməsi, habelə elanda və bildirişdə hərrac barədə əks olunmalı məlumatların dairəsi imperativ qaydada müəyyən edilmişdir.
36. Hazırki işin faktiki hallarına əsasən Bakı şəhəri 32 saylı Notariat Kontorunın 8İ- 12010 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli sənədinə əsasən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən, 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi, 31.11 kv.metr yaşayış sahəsindən ibarət olan, 6 nömrəli evin 12 saylı mənzilinin açıq hərracda satılması "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-yə sifariş olunmuşdur. Sözügedən sifarişdə qeyd olun əmlakların açıq hərracda ilkin satış dəyəri 80.000 manat məbləğində müəyyənləşdirilmişdir. Sözügedən hərrac sifarişi "Əmlak Hərrac Mərkəzi” MMC-yə daxil olduqdan sonra həmin hərrac sifarişinə əsasən satılmalı olan mənzillərə dair ilkin hərracın keçirilməsi 28 fevral 2023-cü il tarixə saat 10:00-da (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş və hərracın qeyd olunan tarixə təyin edilməsi barədə elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya kimi Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyində qeydiyyata alınmış Birjanyus X2 (portalında) (www.birjanews.az) dərc olunmuş və həmin elan həmçinin hərracın təşkilatçısının, rəsmi internet səhifəsində də ("E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. Bundan sonra sifariş olunan əmlakla dair açıq hərracın keçirilməsinə dair 292/23 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli bildiriş hərracın sifarişçisinə, eləcə də icra sənədi üzrə tələbkarlara poçt vasitəsi ilə göndərilmişdir. "Hərracın baş tutmamasına dair” 28 fevral 2023- cü il tarixli protokolun surətindən görünür ki, yuxarıda göstərilən tarixə təyin edilmiş hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. 28 fevral 2023-cü il tarixinə təyin edilmiş hərrac baş tutmadığından həmin mənzil ilkin satış qiymətindən 15% aşağı qiymətə, yəni 68.000 min manata olmaqla, 17 mart 2023-cü il tarixinə, saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təkrar açıq hərraca çıxarılmış və təkrar hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsi olan "Birjanyus” X2 (Portalında) (vvww.birjanevvs.az) dərc olunmuş və həmin elan həmçinin hərrac təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində də ("E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. Daha sonra sifariş olunan mənzilə dair açıq hərracın keçirilməsinə dair 465/23 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli bildiriş hərracın sifarişçisinə, eləcə də icra sənədi üzrə tələbkarlara və adları qeyd olunan əmlak sahiblərinə poçt vasitəsi ilə göndərilmişdir. “Hərracın baş tutmamasına dair” 17 mart 2023-cü il tarixli protokolun surətindən görünür ki, yuxarıda göstərilən tarixə təyin edilmiş hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. 17 mart 2023-cü il tarixinə təyin edilmiş hərrac baş tutmadığından həmin mənzil satış qiymətindən 25 % aşağı qiymətə ipoteka saxlayana təklif olunmuş, ipoteka saxlayan “Bank BTB" ASC təklifə razı olmuş, sözügedən mənzil 51.000 manata “Bank BTB" ASC-ə satılmış, bu barədə xx.xx.2023-cü il tarixli, 83/23 saylı “X13 barədə protokol” tərtib olunmuşdur. Protokoldan görünür ki, xx.xx.2023-cü il tarixli, 83/23 saylı hərracın yekunları barədə protokol qalib alıcı, eləcə də hərracın təşkilatçısının protokol bölməsinin rəhbərinin və direktorunun imzası, həmçinin hərracın təşkilatçısının möhürü ilə təsdiq edildikdən sonra elektron qaydada hərracın sifarişçisinə göndərilmişdir. Belə ki, protokol növbəti tədbirlərin təmin edilməsi məqsədi ilə hərracın qalibi vasitəsi ilə sifarişçi icra qurumuna göndərilmişdir.
37. Göründüyü kimi qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hərracın keçirilməsi təşkil edilmiş və hərracların keçirilməsi ilə bağlı elanlar “Birjanews” X2 (www.birjanews.az) yerləşdirilmiş, dərc olunmuş və sifariş olunan əmlaka dair hərracların keçirilməsinin bildirişləri hərracın sifarişçisinə, icra sənədi üzrə tərəflərə poçt vasitəsilə göndərilmişdir. Nəticədə hərraca çıxarılmış mənzil qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq “Bank BTB" ASC-yə satılmışdır. Belə olan halda hərraca çıxarılmış əmlak “İpoteka haqqında”, “İcra haqqında” AR qanunlarının və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq hərrac vasitəsilə özgəninkiləşdirilmişdir.
38. Beləliklə, hazırkı mübahisə üzrə isə Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, 83/23 saylı “X13 barədə protokol”un etibarlılığını şübhə altına alan hal müəyyən edilməmişdir. Cavabdeh1 MMC-nin Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Həsrət Ağamalıyev küçəsində istifadədə olan 0.13154 ha torpaq sahəsində yerləşən, 2 mərtəbəli, 2 otaqlı, 46.94 kv.metr ümumi, 31.11 kv.metr yaşayış sahəsindən ibarət olan, 6 nömrəli evin 12 saylı mənzilinə dair keçirdiyi hərrac qanunvericiliyin tələblərinə uyğun keçirilmiş və “X13 barədə protokol” protokol tərtib edilərkən qanunvericiliyin tələblərinə tam əməl edilmişdir.
39. Bundan əlavə apelyatorun şikayətdə irəli sürdüyü dəlilinə münasibətdə isə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, ipoteka predmeti olan ünvan 6 ünvanında yerləşən 12 saylı mənzilinin 2020-ci ilin yanvar ayına likvid qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı işdə olan 2023-cü ildə keçirilmiş iki qiymətləndirmə rəyi arasında cəmi fərqin məhz 8400 manat olması müəyyən olunmuşdur. Bu baxımdan da məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu mövqeyi ilə razılaşır təkrar qiymətləndirmə keçirilməsinə hər hansı bir zərurət görmür. O cümlədən, işdən göründüyü kimi, qanunvericiliyin tələbləri pozulmamaqla hərrac həyata keçirilmiş, vaxtları və yerləri barədə icra işi üzrə tərəflərə məlumatlar verilmişdir.
40. Məhkəmə kollegiyası göstərilənləri nəzərə alaraq, belə qənaətə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı təmin etməməkdə haqlı olmuşdur. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olmaqla qətnamənin dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə hər hansı əsas vermir. Bu səbəbdən apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
41. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 382-ci, 384-cü, 392ci, 393-cü, 403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(004)-3222/2023 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.