Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-159/2025 05.02.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə və Cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏTNAMƏ İş № 2(103)-159/2025 (Açar sözlər: paylı mülkiyyətdə olan əmlakda payların naturada ayrılması, mümkün olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq, satışdan əldə edilmiş pul vəsaitinin paylara uyğun bölgüsü) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), X4 və X3 ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi, İddiaçı, onun vəkili Vəkil, Cavabdeh2 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə və Cavabdeh2 qarşı “paylı mülkiyyətdə olan əmlakda payların naturada ayrılması, mümkün olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq, satışdan əldə edilmiş pul vəsaitinin paylara uyğun bölgüsü” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin e-2(008)-3298/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayətinə əsasən mülki işə 05 fevral 2025-ci il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı cavabdehlər Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə və Cavabdeh2 qarşı “paylı mülkiyyətdə olan əmlakda payların naturada ayrılması və paylara uyğun bölgü sxeminin təqdim edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi və İddiaçı mülkiyyətində olan 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsinə dair payları naturada ayrılmaqla, paylara uyğun bölgü sxemi tərtib edilməklə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə həvalə edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
2. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi Cavabdeh2 və 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsi İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyatdan keçirilmişdir və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış verilmişdir. ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi Cavabdeh2 adına qeydiyyatdan keçirildiyindən, müstəqil surətdə mülkiyyətində olan evə dair sərəncam verə bilmir. Cavabdeh2 isə atasının keçmiş arvadı olduğundan, münasibətləri normal deyildir. Hal-hazırda isə öz ailə üzvlərini mülkiyyətində olan mənzilə qeydiyyata alınmasını istəsə də, evin digər payçısı Cavabdeh2 hər hansı səbəb göstərmədən, mülkiyyətində olan əmlaka dair müstəqil sərəncam vermək hüququnu məhdudlaşdırır. Bu səbəbdən ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsinə dair yeni ünvan göstərilməklə, yeni daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış almaq istəyir. Lakin onun öz mülkiyyətində olan hissəyə dair yeni ünvan göstərilməklə çıxarış ala bilməməsi səbəbindən, onun mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Lakin o, xüsusi mülkiyyətində olan evə dair çıxarışda göstərilən ünvan 1 ünvanın dəyişdirilərək, yeni ünvan göstərilməklə yeni çıxarışın Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışla əvəz edilməsi ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət etmişdir. Lakin cavabdeh tərəfindən imtina məktubu ilə müraciəti təmin edilməmişdir. İddiaçı ərizə ilə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətinin 1 saylı Ərazi İdarəsinə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin İddiaçı mülkiyyətində olan 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsinə dair yeni ünvan göstərilməklə, yeni daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsini təmin edilməsini, yeni ünvan verilməklə, yeni çıxarışın verilməsi mümkün olmadıqda isə, imtinanın səbəbləri barədə yazılı məlumat verilməsinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətinin 1 saylı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2022-ci il tarixli **********20 saylı məktubu ilə bildirilmişdir ki, müraciətdə qeyd edilən məsələ ilə bağlı İddiaçı tərəfindən notarial qaydada təsdiq edilmiş bölgü sxemi təqdim ediləcəyi təqdirdə müraciətə qanuna müvafiq qaydada baxılacaqdır. Bundan sonra, iddia ərizəsi ilə Bakı İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək, yeni ünvan verilməklə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın yenisi ilə əvəzedilməsi vəzifəsinin həvalə edilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin İddiaçı mülkiyyətində olan 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsinə dair yeni ünvan göstərilməklə, yeni daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Lakin Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-1(112)-1898/2023 saylı qərardadı ilə iddia mümkün sayılmamışdır. İddianın mümkün sayılmamasının əsası isə məhkəmə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında paylı mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlakın fiziki olaraq bölünməsi ilə bağlı razılıq, yaxud bununla bağlı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı olmadığından, iddiaçının hazırkı iddia vasitəsilə nail olmaq istədiyi məqsədə çatması, yəni Sabunçu rayonu ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilə dair payının ayrılmaqla, ayrı ünvan və çıxarış verilməsi mümkünsüzdür. Bu səbəbdən, məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi Cavabdeh2 və 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsi İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyatdan keçirilmişdir və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış verilmişdir. ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi Cavabdeh2 adına qeydiyyatdan keçirildiyindən, İddiaçı müstəqil surətdə mülkiyyətində olan evə dair müstəqil sərəncam verə bilmir. Cavabdeh2 atasının keçmiş arvadı olduğundan, münasibətləri normal deyildir. Bu səbəbdən, notarial qaydada bölgü sxemini təqdim etmək onun imkanları xaricindədir. Cavabdeh2 ona mülkiyyət hüquqlarını həyata keçirməsinə maneçilik törədir. O, çıxarışda göstərilən ünvanın dəyişdirilməsi ilə bağlı müraciətinin təmin edilməməsi səbəbindən mülkiyyət hüquqlarından istədiyi kimi istifadə edə bilmir. Həmin ünvanda yerləşən evinə dair sərəncam verə bilmir. Bu isə onun mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evində mülkiyyətçilərin payı naturada ayrılmış, 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi Cavabdeh2 və 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsi İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyatdan keçirilmişdir və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış verilmişdir. Lakin mükiyyətçilər birgə paylı mülkiyyətdə olan əmlaka dair birgə sərəncam verə bilmədiyindən, iddiaçı xüsusi mülkiyyətində olan evə yeni ünvan verilməklə, yeni daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış alınması üçün bölgü sxeminin alınması zəruridir. Cavabdeh isə könüllü olaraq bölgü sxemini tərtib etməyə razı olmadığından, məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Bu səbəbdən, məhkəmədən paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi və İddiaçı mülkiyyətində olan 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsinə dair payları naturada ayrılmaqla, paylara uyğun daşınmaz əmlakın dövlət reyestridən çıxarışın verilməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə həvalə edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
3. Daha sonra iddiaçı məhkəməyə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə təqdim edərək, paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin açıq hərracdan satılaraq, satışdan əldə edilmiş pul vəsaitinin paylara uyğun 1/3 hissəsinin Cavabdeh2, 2/3 hissəsinin isə İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
4. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin e-2(008)-3298/2023 saylı xx.xx.2023cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Şəbnur Qədirova) iddia təmin edilmiş, Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov prospekti 3 saylı evin 14 saylı mənzili açıq hərracda satılsın və satışdan əldə olunacaq pul vəsaitinin paylara mütənasib 1/3 hissəsi Cavabdeh2, 2/3 hissəsi isə İddiaçı ödənilməsi, rüsum, ekspertiza və qiymətləndirmə xərclərinin tutulması qət edilmişdir.
5. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13,29 və 60-cı maddələrinə, Mülki Məcəllənin 220.1, 220.2, 220.3, 220.4, 220.5, 220.6, 221-ci maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 04 aprel 2014-cü il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apelyasiya şikayətinin dəlilləri
6. Qətnamədən cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi, iddia tələbinin təmin olunmaması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Apellyasiya şikayətində qeyd edilir ki, məhkəmə tərəfindən qətnamədə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220-ci maddəsinə istinad edilmişdir, lakin nəzərə almamışdır ki, iddiaçının tələb etdiyi Bakışəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov prospekti 3 saylı evin 14 saylı mənzili açıq hərracda satılsın və satışdan əldə olunacaq pul vəsaitinin paylara mütənasib 1/3 hissəsi Cavabdeh2, 2/3 hissəsi isə İddiaçı ödənilməsi barədə iddia tələblərinin heç bir əsası yoxdur. Bеlə оlаn hаldа iddiа təmin edilə bilməzdi və məhkəmə tərəfindən iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməli idi.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
8. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
9. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, iddiaçının təklif etdiyi məbləğə razı deyil, mənzili də hərracda almaq üçün imkanı yoxdur.
10. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, cavabdehə ona məxsus payı satın alması ilə bağlı müraciətlər etsə də, razılıq olmamışdır.
11. Məhkəmə iclasında iştirak edən onun nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətini apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, iddiaçı cavabdehə ona məxsus payı 30.000-35.000 manata satın alması ilə bağlı müraciətlər etsə də, razılıq olmamışdır. Hesab edir ki, ilk növbədə qapalı hərrac keçirilməli, satış baş tutmazsa, açıq hərracdan satılmaldır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının
12. Maddə 29. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz
13. Maddə 60. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. Hər kəsin hüququ var ki, onun işinə qərəzsiz yanaşılsın və həmin işə inzibati icraat və məhkəmə prosesində ağlabatan müddətdə baxılsın.
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
14. Maddə 144.5. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.
15. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur
16. Maddə 220.2 Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər.
17. Maddə 220.3 Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir.
18. Maddə 220.4. Bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər.
19. Maddə 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
20. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
22. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
23. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
24. Maddə 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
27. Qətnamədən cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayəti verilərək bütövlükdə mübahisələndirildiyindən, qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməli, payların dəqiq həcmi yenidən müəyyənləşdirilməli və əmlakın hərracda satış formasına dair qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydalar təsbit olunmalıdır.
29. İlk növbədə iddia tələbinin əsassızlığına dair apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə kollegiya aşağıdakıları qeyd edir.
30. Belə ki, iş materiallarında olan Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi tərəfindən İddiaçı adına verilmiş Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın notarial qaydada təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, ünvan 5 ünvanında yerləşən 14 saylı mənzilin 1 otağı (14.0 kv.m) xx.xx.2011-ci il tarixdə Cavabdeh2, 2 otağı (42.6 kv.m) xx.xx.2021-ci il tarixdə İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
31. Cavabdeh2 adına verilmiş MA seriyalı ******* nömrəli çıxarışın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov küçəsi ev 3 ünvanında yerləşən 14 saylı mənzilin 1 otağı (14.0 kv.m) xx.xx.2011-ci il tarixdə Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmışdır.
32. Paylı mülkiyyətdə olan payın satılması barədə xx.xx.2023-cü il tarixli bildirişdən görünür ki, İddiaçı Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov küçəsi ev 3 ünvanında yerləşən 14 saylı mənzilin paylımülkiyyətində olan 2 otağının (42.6 kv.metr) 60.000 manata Cavabdeh2 tərəfindən alınmasını sonuncuya təklif etmişdir.
33. Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/4048 nömrəli xx.xx.2023-cü il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov küçəsi ev 3 ünvanında yerləşən 14 nömrəli mənzilin paylı mülkiyyətçilər arasında paylarına uyğun olaraq naturada bölünməsi yalnız təcrid mənzillər şəklində aparılmalı, yəni bölgü zamanı tərəflərin hər birinin sərəncamında paylara uyğun ölçüdə yaşayış (yataq) və yardımçı (mətbəx, dəhliz, ayaqyolu, hamam və s.) otaqların və bu otaqlara ayrı-ayrılıqda giriş-çıxış yolunun olmalı olduğunu nəzərə aldıqda, İnşaat Norma və Qaydalarının 2.08.01.89*-nun 2.2-ci bəndinə və metodik əsasların Məhkəmə Tikinti-X2 Metodlarının tələblərinə uyğun qaydada naturada paylara uyğun Cavabdeh2 1 otaq 14.0 kv.metr və İddiaçı 2 otaq 42.6 kv.metr olmaqla 2 hissəyə bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilir.
34. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 43 nömrəli xx.xx.2023-cü il tarixli hesabatdan görünür ki, Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov prospekti 3 saylı evin 14 saylı mənzilinin bazar dəyəri 100.000 manat, likvid dəyəri 90.000 manat təşkil edir. 21-1 nömrəli xx.xx.2023-cü il tarixli hesab-fakturadan görünür ki, hesabatın verilməsi üçün xidmət haqqı 100 manat təşkil edir.
35. Kollegiya iddia tələbinin əsaslığına dair hissətə münasibətdə bildirir ki, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2014-cü il tarixli Qərarında qeyd edilir ki, qüvvədə olan mülki qanunvericilik ümumi mülkiyyətin iştirakçısına əmlakın bölüşdürülməsi və ya ümumi mülkiyyətdən ona aid olan hissənin naturada ayrılmasını həyata keçirmək hüququ verir. Bu hüquq ümumi paylı mülkiyyətə olan pay hüququna sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsi formalarından biridir. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın ayrılması iki formada həyata keçirilə bilər: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın natura formasında ayrılması; 2) pul kompensasiyasının (dəyərinin) ödənilməsi.
36. Ümumi mülkiyyətdə pay mühüm hüquqi funksiyanı həyata keçirir. Xüsusilə, ümumi mülkiyyətin saxlanmasına çəkilən xərclərdə mülkiyyətçilər, payın həcminə müvafiq olaraq iştirak edirlər (Mülki Məcəllənin 217-ci maddəsi). Paylı mülkiyyətin iştirakçısı ümumi mülkiyyətin ideal paya mütənasib payın onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir. Paylara mütənasib ümumi əşyanın istifadəsindən götürülən bəhər, məhsul və gəlir paylara uyğun şəkildə bölüşdürülür (Mülki Məcəllənin 216-cı maddəsi). Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır (Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsi). Beləliklə, əmlakın bölünməsi və ya ondan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, əmlakın bölünməsinin və ya payın ayrılmasının yeganə ağlabatan üsulu pul kompensasiyasının ödənilməsidir. Mülki Məcəllənin 220.1 və 220.2-ci maddələri özündə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya ondan mülkiyyətçilərdən birinin payının ayrılmasının üsul və şərtlərinə dair bütün mülkiyyətçilər arasında razılığın əldə olunmasının vacibliyini nəzərdə tutan ümumi prinsipləri əks etdirir. Həmin maddədə həmçinin göstərilmişdir ki, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında müvafiq razılığın əldə olunmaması onları ümumi mülkiyyətin bölüşdürülməsi və ya ondan payın naturada ayrılması hüququndan məhrum etmir və maraqlı mülkiyyətçi öz payının ümumi əmlakdan ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına qanunla yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir (Mülki Məcəllənin 220.3-cü maddəsi). Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsində bu hüququn həyata keçirilməsinin mümkünlüyü paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə payın naturada ayrılması əvəzinə digər mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun razılığının olması ilə əlaqələndirilmişdir. Bununla, mülkiyyətçiyə düşən pay əvəzinə pul kompensasiyasının ödənilməsi yalnız payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda və onun razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, bu qayda yalnız Mülki Məcəllənin 220.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq payın naturada ayrılması tələbi irəli sürüldüyü halda tətbiq oluna bilər.
37. Qeyd edilən Qərarın və paylı mülkiyyətə dair mülki qanunvericilik normalarının məzmunundan göründüyü kimi, paylı mülkiyyətçilər məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl ümumi mülkiyyətdən payın ayrılmasının üsul və şərtləri barəsində məsələnin həllini əvvəlcə öz aralarında qarşlıqlı razılıq əsasında həll etməyə çalışmalıdırlar. Qanunverici belə razılığın əldə edilmədiyi təqdirdə maraqlı tərəfin məhkəməyə müraciət etmək hüququnu müəyyən edir.
38. Hazırki işin müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, iddiaçı ilkin olaraq paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 1 otaq 14.0 kv.metr hissəsi və İddiaçı mülkiyyətində olan 2 otaq 42.6 kv.metr hissəsinə dair payları naturada ayrılmaqla, paylara uyğun bölgü sxemi tərtib edilməklə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə həvalə edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
39. Mübahisəli əmlakın tərəflərin paylarına uyğun naturada bölünməsinin mümkünlüyü ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza əsasında verilən rəydən məlum olur ki, sözügedən mənzilin mövcud paylara uyğun naturada ayrılması texniki cəhətdən mümkün deyil.
40. Həmçinin paylı mülkiyyətdə olan payın satılması barədə xx.xx.2023-cü il tarixli bildirişdən görünür ki, İddiaçı Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov küçəsi ev 3 ünvanında yerləşən 14 saylı mənzilin paylı mülkiyyətində olan 2 otağının (42.6 kv.metr) 60.000 manata Cavabdeh2 tərəfindən alınmasını sonuncuya təklif etmiş, lakin sonuncu payın satılmasına razılığını göstərəcək hər hansı hərəkət icra etməmişdir.
41. Beləliklə, məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsaslanaraq və qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən normalarını rəhbər tutaraq iddia tələbi üzrə belə nəticəyə gəlir ki, ünvan 6 ünvanında yerləşən mənzildə payın ayrılması ona tənasübsüz zərər vurmadan açıq-aşkar mümkün olmadığından, eləcə də cavabdehin iddiaçıya payının dəyərinə görə kompensasiya vermək fikri olmadığından, qeyd edilən əmlakın satılması və satış pulunun tərəflər arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə tələbi əsaslı olmuşdur.
42. Lakin həmin satışın həyata keçirilməsi forması, o cümlədən satış nəticəsində əldə olunan pulun paylara uyğun bölünməsi məsələsinə işin faktiki hallarına uyğun olaraq daha dəqiq münasibət bildirilməlidir.
43. Belə ki, işin hallarından da göründüyü kimi tərəflərin mübahisəli əmlak üzərindəki mülkiyyət hüquqları hansısa ümumi pay nisbətində deyil, mənzilin konkret otaqlarına münasibətdə tanınmış və mənzilin həmin otaqlara keçid təşkil edən digər hissəsi üzrə dəqiq hesablamaların aparılması zəruri olmuşdur. Bu halda kollegiya hesab edir ki, mübahisəli mənzilin satışından əldə olunan gəlirin bölüşdürülməsi zamanı aparılacaq mütənasiblik dəyərin qisməti olaraq deyil, dəqiq faiz nisbətinə uyğun müəyyən edilməlidir.
44. Mülki Məcəllənin 144.5-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.
45. İş materiallarındakı Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən müəyyən olunur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi ölçüsü 79.1 kv.metr, yaşayış sahəsi 56.6 kv.metr, yardımçı sahə isə 22.4 kv.metr təşkil edir. Yaşayış sahəsinin 14.0 kv.metr ölçüdə olan 1 otağı Cavabdeh2, 42.6 kv.metr ölçüdə olan 2 otağı isə İddiaçı mülkiyyətindədir.
46. Göründüyü kimi mənzilin yaşayış sahəsinə aid olan otaqlar üzrə paylar müəyyən olunsa da, yardımçı sahənin bölüşdürülməsi ilə bağlı əlavə hesablamanın aparılması zəruridir.
47. Kollegiya nəzərə alır ki, mülkiyyətçilərdən hər hansı birinin əmlaka sahiblik, istifadə və sərəncamla əlaqədar hüquqları digərlərinin hüquqlarından üstün sayıla bilməz. Mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi imkanı bütün tərəflər üçün bərabər olmalıdır. Buna görə də sözügedən yardımçı sahə, yəni onun da evin tərkib hissəsi kimi satışından əldə edilən gəlir üzrə tərəflərin paylarının bərabər həcmdə müəyyən olunması daha düzgündür.
48. Bu da o deməkdir ki, ölçüləri 22.4 kv.metr olan yardımçı sahənin satışından əldə edilən gəlir üzrə bərabər olaraq 11.2 kv.metr hissəsi iddiaçının, 11.2 kv.metr hissəsi isə cavabdehin payları müəyyən edilməlidir.
49. Beləliklə, mübahisəli mənzilin ümumi sahəsi və qeyd edilən hesablamalar nəzərə alınmaqla İddiaçı aid olan hissəsinin ölçüsü 53.8 kv metr (42.6 + 11.2 = 53.8), Cavabdeh2 aid olan hissəsinin ölçüsü isə 25.2 kv.metr (14 + 11.2 = 25.2) təşkil etməlidir.
50. Bu zaman yuxarıda da qeyd edildiyi kimi yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirilməsi məsələsi həll edilməlidir. Belə ki, adi riyazi hesablama nəticəsində məlum olur ki, mübahisəli mənzilin normalda, yəni 100% həcmdə ölçüsünün 79.1 kv.metr olması nəzərə alınmaqla iddiaçıya məxsus olan pay (53.8 kv.metr) sahə ümumi ölçünün mümkün olan ən yuvarlaqlaşdırımış formada 68%-ni, cavabdehə məxsus olan pay (25.2 kv.metr) sahəsi isə ümumi ölçünün 32%ni təşkil edir.
51. Beləliklə, kollegiya hesab edir ki, mübahisəli mənzilin satışından əldə olunan pul vəsaitinin paylara mütənasib olaraq 32% hissəsi Cavabdeh2, 68 % hissəsi isə İddiaçı ödənilməlidir.
52. Məhkəmə kollegiyası hər bir halda əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə mübahisəli əmlakın real dəyərinin müəyyənləşdirilməsini də zəruri hesab etdiyindən bu barədə ekspertiza təyin etmiş, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/2574 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli rəyindən görünür ki, mübahisəli mənzilə yaxın ərazidə yerləşən analoji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 148.700 manat, likvid dəyəri isə 133.830 manat müəyyən edilmişdir.
53. Kollegiya əmlakın satışının keçiriləcəyi hərracın formasına münasibətdə isə aşağıdakıları qeyd edir.
54. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 02/2024 saylı. xx.xx.2024-cü il tarixli vahid məhkəmə təcrübəsi yaradan qərardadında qeyd olunmuşdur ki, ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
55. Qeyd edilən mövqedən çıxış edərək hazırki iş üzrə məhkəmə hesab edir ki, mübahisəli əmlakın satışı ilk növbədə qapalı hərrac qaydasında keçirilməli, yalnız bu baş tutmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsi təmin olunmalıdır. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, işin hallarından da göründüyü kimi iddiaçı həm məhkəmədən öncə, həm də məhkəmə gedişatında cavabdehə məxsus payın alınması üçün təşəbbüslə çıxış etmişdir və bu da bir daha əmlakın ilk növbədə paylı mülkiyyətçilər üçün satışa çıxarılmasınının zəruriliyinin təsdiq edir.
56. Mübahisə predmeti olan əşyanın açıq hərracdakı ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olub-olmamasına münasibətdə isə ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
57. Yuxarıda da qeyd edildiyi kimi keçirilən ekspert tədqiqatı nəticəsində əmlakın bazar dəyərinin təqribən 148.700 manat olması öz təsdiqini tapmışdır. Buna görə də kollegiya hesab edir ki, əmlak qapalı hərracda satılmadığı təqdirdə, açıq hərracın seçilməsi zamanı onun ilkin dəyəri kimi 148.700 manat müəyyən edilməlidir.
58. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməli, payların dəqiq həcmi yenidən müəyyənləşdirilməli və əmlakın hərracda satış formasına dair qanunvericiliklə müəyyən olunmuş yuxarıda qeyd olunan qaydalar təsbit olunmalıdır.
59. Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
60. Kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği onu ödəmiş tərəfin özünə aid edilməlidir.
61. Həmçinin apelyasiya instansiyası məhkəməsində keçirilmiş ekspert tədqiqatının dəyəri kimi 100 (yüz) manat pulun 50 manatı İddiaçı, 50 manatı isə Cavabdeh2
62. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin e-2(008)-3298/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi əmlakın hərracdan satılması hissəsində dəyişdirilsin. Bakı şəhəri Sabunçu rayonu Bakıxanov qəsəbəsi Nazim İsmayılov prospekti 3 saylı evin 14 saylı mənzil üzrə əvvəlcə qapalı, yəni yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün nəzərdə tutulan hərrac keçirilsin. Mənzil həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərrac keçirilərək satılsın. Əmlakın ilkin satış qiyməti bazar dəyərinə uyğun olaraq 148.700 (yüz qırx səkkiz min yeddi yüz) manat məbləğində müəyyən olunsun. Satışdan əldə olunan pul vəsaitinin paylara mütənasib olaraq 32% (otuz iki faiz) hissəsi Cavabdeh2, 68% (altmış səkkiz faiz) hissəsi isə İddiaçı ödənilsin. Qətnamə qalan hissədə (rüsum, ekspertiza və qiymətləndirmə xərcləri hissəsində) dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti ilə bağlı ödənilmiş dövlət rüsumu məbləği onu ödəmiş şəxsin özünə aid edilsin. Apellyasiya icraatı zamanı keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 100 (yüz) manat pulun 50 manatı İddiaçı, 50 manatı isə Cavabdeh2 tutularaq, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (Az.MEM VÖEN **********, X1, Kod 210005, VÖEN **********, M/h-AZ85NABZ********************, SWİFT-BİK CTREAZ22) keçirilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Cəmilə Musayeva Fuad Abdıyev