Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1615/2025 16.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər: Mərdanova Xumar Afət qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, Sadıqov Vahid Nəriman oğlu və X8 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi X13, İddiaçının qanuni təmsilçisi X2, İddiaçının nümayəndəsi-vəkili Vəkil4 Cavabdehlərin nümayəndəsi-vəkili Vəkil3 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1nə və Cavabdeh2 qarşı “müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi və əmlak” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 13 dekabr 2024-cü il tarixli, e-2(001)-205/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları: ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə inşa edilmiş, bina Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2008-ci il tarixli 295 saylı sərəncamı əsasında Cavabdeh1 inşa etdiyi ünvan 3 ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmiş, həmin binaya dair 2018-ci ildə Cavabdeh1 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müqavilədə qeyd olunan məbləğ tam şəkildə ödənilərək, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv. metr olan qeyri-yaşayış sahəsini almışdır. Eyni zamanda Bakı İnzibati Məhkəmənin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına əsasən ünvan 5 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və qərar icra olunaraq Cavabdeh2 mülkiyyət hüququ tanınmışdır. İş materialları ilə müəyyən olunur ki, binanın mansard mərtəbəsində yerləşən evlər, zirzəmi X18, X11, X3 və X14 mülkiyyətindədir. Həyətdə yerləşən 2 qaraj isə xx.xx.2021-ci il və xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələr əsasında Cavabdeh2 və X14 istifadəsindədir. İddiaçı 31 avqust 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Hazırda iddiaçı, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ünvan 1 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, Cavabdeh1 tərəfindən ünvan 1 ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının idarəçiliyinin, ümumi istifadədə olmalı obyektlərin – mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasının təhvil-təslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi, binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsini tələb edir. Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı Cavabdeh1nə və Cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu. M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ünvan 1 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, Cavabdeh1 tərəfindən ünvan 1 ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının idarəçiliyinin, ümumi istifadədə olmalı obyektlərin mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasının təhvil-təslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi, binanın tikintisinə dair "Gilan İnşaat" arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis" ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, yaşadıqları ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə tikilmişdir. Həmin bina Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2008-ci il tarixli 295 saylı sərəncamı əsasında Cavabdeh1 inşa etdiyi ünvan 3 ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmişdir. Binaya 2018-ci ildə Cavabdeh1 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. Mülkiyyətçilərlə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, onların hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Binanın mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsində olan hissələrini Cavabdeh1 ümumi istifadə edilməsinə imkan vermir. Həmin hissəsləri təhvil vermir. Dəfələrlə edilən müraciətlər öz səmərəsini verməmişdir. Daha sonra mənzil mülkiyyətçiləri öz hüquqlarının müdafiəsi üçün birləşmişlər. İddiaçı (VÖEN: **********) hüquqlarının müdafiəsi üçün müraciət etmişdir. İddiaçı MMMC xx.xx.2021-ci il tarixdə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən Qeyri-kommersiya qurumlarının dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Adı çəkilən MMMC-nin fəaliyət ərazisi ünvan 1 ünvanıdır, orada yerləşən yaşayış binasını birgə idarə etmək, binanın ümumi əmlakını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvercilikdə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini tələb etmək hüququ vardır. Binanın mülkiyyətçiləri iradələrini ifadə edərək binanın idarə edilməsi üsulunu seçmişlər. Cavabdeh1 vəzifəsi binanın tikintisini başa çatdırmaq olmuşdur. Buna baxmayaraq, cavabdeh binanı idarəetməyə, ikitirəlik yaratmağa çalışır. Cavabdehdən binanın mülkiyyətçilərinin ümumi mülkiyyətində olan əmlakların və bunlara dair sənədlərin təhvil verilməsi tələb edilsə də, cavabdeh buna məhəl qoymamışdır. Faktiki olaraq binanın idarə edilməsinə imkan yaratmamışdır. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, bu haqda cavabdeh hüquqi şəxsə pretenziya məktubu göndərilmişdir. Məktubda Cavabdeh1ndən çoxmərtəbəli yaşayış binası, ümumi istifadədə olmalı obyektlər, mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasınını təhvil-təslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi, binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin onlara təqdim edilməsi tələb edilmişdir. Lakin hazırki günə qədər heç bir müsbət nəticə əldə edilməmişdir. Halbu ki, qeyd edilən sənədlər ümumi mülkiyyətçilərin maraqlarına toxunur, binanın idarə edilməsi üçün zəruridir. Ümumi istifadədə olmalı binanın hissələri də mülkiyyətçilərin maraqlarına xidmət etməlidir, mülkiyyətçilərin istifadəsinə verilməlidir. Binanın ümumi istifadəsində olan hissələri təhvil verilmədiyindən narazılıqlar davam edir. Bunun əksinə olaraq tərəflərindən vəkil sorğusu verilərək müəyyən edilmişdir ki, binanın ümumi istifadəsində olmalı ofis binası qanunsuz şəkildə özgəninkiləşdirilmişdir.Sorğuya Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin məktubu və 1 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2-1(81)-1686/2019 saylı qərarı ilə cavab verilmişdir. Sənədlər barədə 11 aprel 2023-cü il tarixdə məlumat almışlar. Həmin sənədlərdən görünür ki, Cavabdeh2 cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı qeyri yaşayış sahəsinin onun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla reyestrdən çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə iddia tələbi ilə 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinə müraciət etmişdir. İddia tələbi 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2-1(81)-1686/2019 saylı qərarı ilə iddia təmin edilmişdir. Hazırda üçüncü şəxs qismində həmin məhkəmə prosesinə qoşulmaq barədə vəsatəti məhkəməyə təqdim etmişlər. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında xx.xx.2016-cı il tarixli müqaviləyə əsasən ünvan 1 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının 17.000 manat dəyərini müəssisənin hesabına ödəyərək maliyyə arayışı almışdır. Bununla əlaqədar olaraq həmin qeyri-yaşayış sahəsinin dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq adına reyestrdən çıxarışın verilməsi üçün ərizə ilə cavabdehə müraciət etmişdir. Cavabdeh ərizəsinə imtina məktubu ilə cavab verərək hüquqmüəyyənedici sənədlərin təqdim edilmədiyini bildirmişdir. Məhkəmənin əsasladırmasına görə ünvan 1 ünvanında yaşayış binası xx.xx.2018-ci il tarixli ******* nömrəli çıxarışa əsasən Cavabdeh1 mülkiyyətindədir. Binaya dair xx.xx.2018-ci il tarixli texniki pasport tərtib edilmişdir. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, həmin tarixli texniki pasportda qeyd edilmiş ofis binası binanın ümumi istifadəsində olan inzibati idarəetmə üçün nəzərdə tutulmuşdur. Bu ofis binası binanın mülkiyyətçilərin razılığı olmadan özgəninkiləşdirilməsi qadağandır. Qanunvericiliyin tələblərinə zidd olaraq Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilə ilə ofis binası satılmışdır. Həmin müqavilə etibarsız əqddir. Belə ki, binanın mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətində olan ofis binası qanunsuz olaraq Cavabdeh2 adına sənədləşdirilmişdir. Cavabdeh2 Cavabdeh1 əvvəlki və hazırda faktiki rəhbəridir. Heç bir mülkiyyətçinin ixtiyarı yoxdur ki, ümumi istifadədə olan tikilini özgəninkiləşdirsin. Ona hamının haqqı çatır. Bundan başqa qeyd edirlər ki, həmin ofis binasının altında binanın texniki qurğuları, nasosxanası, su anbarı mövcuddur. Bu cür kommunikasiya xətlərinin, texniki qurğularının nasosxananın, su anbarı olan yerin üzərində hər hansı qeyri-yaşayış sahəsinin fəaliyyət göstərməsi qanunsuzdur. Belə ki, çoxmənzilli binanın həyətində yerləşən su anbarı mühüm, həyati əhəmiyyətli strateji obyektdir. Su anbarı 180 m. (600 m) sahəni əhatə edir, 800 nəfərdən çox insana xidmət edir. Hazırda cavabdeh həmin yerin yarısında ofis, yarı hissəsində kafe kimi fəaliyyət göstərmək istəyir. Bu isə yolverilməzdir. Su anbarının havalandırılma, ora daxil olma faktiki olaraq mümkünsüz olmuş, su anbarı, texniki qurğular üçün təhlükə yaranmışdır. Məhkəmə həmin obyektin hüquqi statusunu müəyyən etməmişdir. Halbuki, Cavabdeh2 adına çıxarış verilmiş sahənin altında bütövlükdə strateji əhəmiyyətli olan bina sakinlərinin istifadəsi üçün su anbarı var. Su anbarının üzərində qeyri-yaşayış sahəsinin tikilməsinin içməli su anbarının fəaliyyətinə və insanlara veriləcək suyun təmizliyinə ciddi təhlükə yaradır. Buna dair ekspert rəyi alınaraq vəziyyət qiymətləndirilməlidir. Təsadüfi deyil ki, ofis binasının sahəsi 170 kv.m dir. Məhkəmə qərarından sonra xx.xx.2019-cu il tarixdə obyektin sahəsinin azalması barədə notariusa ərizə vermiş, sahəni 118.8 kmə qədər azaltmışlar. Buna səbəb isə ofis binasının altında binanın su anbarının olmasıdır. Su anbarının üstə yuxarı çıxıntısı var. O çıxıntının olduğu yer səthinə çıxan görünən yeri su anbarının hissəsi kimi göstərib, qalan hissəsini qeyri-yaşayış sahəsi kimi rəsmiləşdirmişlər. Məhkəməyə bəyan olunan hüquqla qeydə alınan hüquq arasında ziddiyyətin olduğu aşkardır. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyəçilərinə məxsus həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan, binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan sahələr, o cümlədən mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, həmçinin binaya xidmət göstərən elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq olan hissə, ofis binası və ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş sahələrdir. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyəçilərinə məxsus həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan, binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan sahələr, o cümlədən mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, həmçinin binaya xidmət göstərən elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq olan hissə, ofis binası və ümumi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş sahələrdir. Yaşayış binasının mülkiyyətçilərinin hüquqları və qanunvericilik pozulmaqla, Cavabdeh1 səlahiyyəti olmadan bağlandığından əqd etibarsız hesab olunmalıdır. Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ünvan 1 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilə bağlanarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmaqla bağlanmışdır. Qeyd olunan kimi binanın mülkiyyətçilərinin ümumi mülkiyyətdə olan obyektə dair müqaviləni bağlamağa Cavabdeh1 subyektiv hüququ mövcud olmamışdır. Həmçinin bina üçün strateji əhəmiyyət daşıyan su anbarı(su hövzəsi), nasosxana, kommunikasiya xətlərinin üzərində qeyri-yaşayış binasının fəaliyyət göstərməsi qanuna ziddir. Cavabdeh2 ofis binasında yenidən quraşdırma işləri apararaq binanı iki hissəyə ayırmış, qapının yerini dəyişmişdir. Tikintinin aparılması, tikilidə konstruktiv dəyişikliyin aparılması, tikilinin qapısının yerinin dəyişdirilməsi üçün icazənin alınmaması qanunaziddir. Oranı kafe kimi işlətmək niyyətindədir. Su anbarının üzərində kafenin olması nə qədər təhlükəsizdir. Kafe üçün nəzərdə tutulmuş qapı su anbarına daxil olan girişin üzərindədir. Su hövzəsinin girişində və havalandırma sisteminin üzərində kafenin yerləşməsi yolverilməzdir. Bu həm də gigiyenik baxımdan mümkünsüzdür. Kafedə və digər hissədə Cavabdeh2 tərəfindən tikilən tikintidən axıdılan su, kanalizasiya, tullantıların su anbarının gigiyenik saxlanması şərtlərini pozur. Bu cür tikintinin olması yanğın təhlükəsizliyinə də ziddir. Ofis binası üçün yeni açılmış qapı binanın transformator binasına tərəf açılır. Transformator ilə obyektin qapısının ara məsafəsi azdır. Kafenin burada yerləşməsi və fəaliyyət göstərməsi binanın elektrik və texniki təhlükəsizliyinə də ziddir. Bundan başqa binanın altında yerləşən ümumi istifadədə olan qarajlar da təyinatına zidd istifadə olunur. Qarajın qapısı bağlanaraq sex kimi istifadə olunur. Oradan gələn kəskin boya qoxusu orada yaşayan sakinlərə narahatlıq verir. Qeyd edir ki, bu qaraj da Cavabdeh2 tərəfindən qanunsuz şəkildə istifadə olunur. Halbuki, qaraj heç kəsin şəxsi mülkü deyil, hamının istifadəsində olmalı ümumi əmlakdır. Bu olduqca təhlükəli vəziyyətdir. Baş verəcək hadisələr sakinlərin həyatı, əmlakı üçün təhlükədir. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 13 dekabr 2024-cü il tarixli, 2(001)- 205/2024 saylı qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına aid mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan mühəndis qurğuları olan zirzəmilərin (texniki zirzəmi), generator binasının, binanın istismara qəbul aktının və binanın texniki pasportunun təhvil-təslim aktı tərtib edilərək İddiaçınə təhvil verilməsi öhdəliyi Cavabdeh1nə həvalə edilməsi, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 60 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada tutularaq İddiaçınə ödənilməsi və iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 08 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(001)- 205/2024 saylı qərardadı ilə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 13 dekabr 2024-cü il tarixli, 2(001) 205/2024 saylı qətnaməsindəki yalnışlıq aradan qaldırılaraq, qətnamədə (giriş, təsviri, əsaslandırıcı və nəticə hissələrində) yanlışlıqla yazılmış “generator otağı” sözləri, müvafiq olaraq “transformator binası” sözlərinə dəyişdirilməsi qərara alınmışdır. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə inşa edilmiş, bina Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2008-ci il tarixli 295 saylı sərəncamı əsasında Cavabdeh1 inşa etdiyi ünvan 3 ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmiş, həmin binaya dair 2018-ci ildə Cavabdeh1 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında xx.xx.2016- cı il tarixdə alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müqavilədə qeyd olunan məbləğ tam şəkildə ödənilərək, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv metr olan qeyri-yaşayış sahəsini almışdır. Eyni zamanda Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına əsasən ünvan 5 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və qərar icra olunaraq Cavabdeh2 mülkiyyət hüququ tanınmışdır. İddiaçı 31 avqust 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Belə olan halda xx.xx.2016-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olan qeyriyaşayış binasının müştərək cəmiyyətin ümumi mülkiyyətinə aid edilməsi üçün hüquqi əsasın mövcudluğu iş üzrə müəyyən edilmir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs, Mirmahmud Kazımovski küç, 54A saylı, 118.9 kv/metr qeyri-yaşayış binası xx.xx.2019-cu il tarixdən, ********** qeydiyyat nömrəsi ilə xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyata alınmış və hazırda qeyri-yaşayış binasına dair reyestrin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Prezumpsiya dedikdə, əksi sübut edilənədək həqiqi sayılan ehtimal başa düşülür. Qeyd edilən ehtimala əsas verən hər hansı hüquqi faktın və ya hadisənin mövcudluğuna istinad edilərək, bəlli olmayan digər bir hal (prezumpsiyanın nəticəsi) təsbit olunur. Bu halda şəxs prezumpsiyanın nəticəsini deyil, onun təməlini təşkil edən halı sübut etməklə prezumpsiyanın nəticəsini ayrıca sübut etmək yükündən azad olur. İddiaçı qeyd olunan prezumpsiyanı təkzib edə biləcək heç bir mötəbər sübut təqdim etmədiyindən tələbin bu hissəsi əsaslı sayıla bilməz. İddiaçının istinad etdiyi ofis binasının altında binanın texniki qurğularının, nasosxananın, su anbarının mövcudluğu qeyri-yaşayış sahəsinin qanunsuz fəaliyyət göstərməsi ilə bağlı dəlilləri isə xx.xx.2016-cı il tarixli əqdin etibarsız sayılması üçün əsas deyil. Belə ki, əqdin etibarsızlığı dedikdə Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanan və məzmununda nəzərdə tutulmuş mülki-hüquqi münasibətləri yaratmayan, yalnız özünün etibarsızlığı ilə bağlı nəticələrə səbəb ola bilən əqd anlaşılır. Əqdlərin etibarlı olması üçün qanunda nəzərdə tutulmuş dörd qrup şərtin (tələbin) olması vacibdir: əqdin subyektiv tərkibinə aid edilən şərt; əqdin məzmununa aid edilən şərt; əqddə iradə və iradəni ifadə etmənin vəhdətinə aid edilən şərt; əqdin formasına aid edilən şərt. Bu şərtlərin hamısı olduqda, müvafiq əqd etibarlı əqd kimi tanınır və qəbul edilir, habelə subyektlərin əqd bağladıqları zaman cəhd göstərdikləri və arzu etdikləri hüquqi nəticələr doğurur. Göstərilən şərtlərdən hər hansı birinə əməl edilməməsi əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Əqdin etibarsızlığı dedikdə, tərəflərin əqd bağladıqları zaman arzu etdikləri hüquqi nəticənin baş verməməsi və əmələ gəlməməsi başa düşülür. Bu halda əqd kimi həyata keçirilən hərəkətlər hüquqi nəticə doğurmaq qabiliyyətinə malik olan hüquqi fakt kimi çıxış edə bilmir. Başqa sözlə, əqdin etibarsızlığı əqdin etibarlı olması şərtlərinin pozulmasından asılıdır. Bu şərtlərdən birinə riayət edilməməsi etibarsız əqdlərin əmələ gəlməsinə səbəb olur. Etibarsız əqdlər tərəflərin arzu etdikləri hüquqi nəticəyə deyil, qanunda nəzərdə tutulan mənfi nəticələrin yaranmasına səbəb olur. Məhkəmə hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ünvan 1 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, habelə sözügedən ofis binasının iddiaçıya təhvil verilməsi barədə tələbi əsaslı olmadığından təmin edilə bilməz. İddia tələbinin Cavabdeh1 tərəfindən ünvan 1 ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının idarəçiliyinin, ümumi istifadədə olmalı obyektlərin mansard, zirzəmi, ofis binası, qaraj və generator binasınını təhvil-təslim aktının tərtib edilərək təhvil verilməsi, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi, binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi hissəsini məhkəmə qismən əsaslı hesab etmişdir. Belə ki, işdə olan Cavabdeh1 adına tərtib edilmiş **********84-05301 reyestr nömrəli texniki pasportunun “A” tikilisinin planında 19 mərtəbəli binanın zirzəmisinin ümumi sahəsinin 1151.2 m2, mansardının ümumi sahəsinin 887.2 m2 olduğu qeyd edilmişdir. Göründüyü kimi mansard mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə olduğundan, həmin sahəyə dair fərdi şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının əmələ gəlməsi mümkündür. İş materialları ilə müəyyən edilir ki, iddiaçının tələb etdiyi binanın zirzəmisinin və mansard mərtəbəsinin müxtəlif sahələrinə dair artıq X14, X17, Cavabdeh2, X1 və X12 mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınaraq çıxarışlar verilmişdir. Belə olan halda bütövlükdə ünvan 1 ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının mansard mərtəbəsinin ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olması və ya binanın ümumi əmlakına aid edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud olmadığından mansard mərtəbəsinə münasibətdə iddia təmin edilə bilməz. Binanın zirzəmi və generator binası hissəsi ilə bağlı isə məhkəmə iddianı qismən əsaslı hesab etmişdir və Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinin dispozisiya şərtlərini nəzərə alaraq qeyd etmişdir ki, həmin hissəyə münasibətdə mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi) və elektrik avadanlıq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakına aid edildiyindən iddiaçıya təhvil verilməlidir. İddia tələbinin “qaraj”ın təhvil verilməsi hissəsi ilə bağlı məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, sözügedən qaraja dair Cavabdeh1 ilə X19 arasında 19 fevral 2021-ci il tarixli, 08/21 nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs, Mirmahmud Kazımovski 54-56 nömrəli yaşayış binasının həyətində yerləşən 35,2 kv/metr qarajın, hər kv/metrinə 450 manat olmaqla, ümumilikdə 15.840 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməklə sonuncuya satılmışdır. Həmin müqavilə mübahisələndirilməməklə yanaşı hazırda qüvvədən düşməsini təsdiq edən heç bir sübut da iddiaçı tərəfindən təqdim olunmamışdır. Belə olan halda sözügedən qarajın iddiaçıya hansı əsasla təhvil verilməsi müəyyən edilmədiyindən iddia bu hissədə təmin edilə bilməz. Tələbin “binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportunun, binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi; binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, binanın istismara qəbul aktının və binanın texniki pasportunun iddiaçıya verilməsi üçün hüquqi əsaslar mövcuddur. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir. Hazırkı halda Cavabdeh1 təşkilati-hüquqi forması mənzil-tikinti kooperativi olmasa da, çoxmənzilli binanın istismara qəbul aktı və binanın texniki pasportu çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının idarə edilməsi üçün zəruridir və həmin sənədlərin iddiaçıya təhvil verilməməsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarının həyata keçirməsində maneə törədir. Buna görə məhkəmə hesab etmişdir ki, binanın istismara qəbul aktının, binanın texniki pasportu Cavabdeh1 tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməlidir. Tələbin “binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi” ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, bu tələb qeyrimüəyyən olmaqla yanaşı işin məhkəmə araşdırılması zamanı da sözügedən sənədlərin nədən ibarət olduğu, hansı dövlət qurumu tərəfindən verildiyi və ümumiyyətlə onların cavabdehdə olub-olmamasını müəyyən etmək mümkün olmamış, bununla bağlı iddiaçı heç bir dəlil təqdim etməmişdir. Eyni zamanda tələbin “binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi” hissəsi də anlaşılan deyil. Belə ki, iddiaçı binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin ona təhvil verilməməsinin onun hansı hüquqlarının pozduğunu, bu müqavilə olmadan hansı səlahiyyətlərinin icrasından məhrum olması əsaslandırılmamışdır. Həmçinin “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsini də mövcud olub olmaması ilə bağlı heç bir sübut təqdim edilməməklə yanaşı məhkəmə qeyd etmişdir ki, Mənzil Məcəlləsinin 122.1.1-ci maddəsində çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri, kommunal xidmətlərin göstərilməsi haqqında və cəmiyyət iştirakçılarının maraqlarına uyğun digər müqavilələr bağlamaq cəmiyyətin hüquqlarından biri kimi müəyyən edilmişdir Mövcud qanunvericiliyin tələblərinə görə çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etməklə bağlı səlahiyyətlər mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinə məxsusdur. Belə olan halda “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin cəmiyyətə təqdim edilməsinin əhəmiyyətinin nədə ifadə olması anlaşılan deyil. Hal bu ki, cəmiyyət sərbəst şəkildə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına dair mülkiyyətçilərin marağına zidd olmayan əqdləri bağlamaqda sərbəstdir. Həmin qətnamədən narazı iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin qismən ləğv edilməsi (iddia tələbinin təmin olunmayan hissəsində), iddia tələbinin tam təmin edilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iş materiallarında olan texniki pasportdan görünür ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs., Mirmahmud Kazımovski küç, 54-56 saylı qeyri-yaşayış sahəsinin hüquq subyekti Cavabdeh1dir. Həmin texniki pasport mübahisə predmeti olan ofis binasının hündürmərtəbəli yaşayış binası ilə birgə konstruksiya olduğunu və Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydada həmin hündürmərtəbəli yaşayış binasına xidmət etməklə, onun istismarı üçün nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsində yerləşdiyini təsdiq etməklə ümumi mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olduğunu açıqca göstərir. Məlum olduğu kimi əqdlər borclandırıcı və sərəncamverici növlərə ayrılırlar. Borclandırıcı əqdlərdən fərqli olaraq sərəncamverici əqdlər şəxsin əmlakının aktivinə birbaşa təsir edən hüquqi hərəkəti ifadə edir. Bu səbəbdən onlar arasındakı ən böyük fərq də elə odur ki, sərəncamverici əqdin etibarlılığı üçün onun predmeti olan əmlak aktivi əqdin bağlandığı anda həmin əqdi bağlayan şəxsin əmlakının aktivində olmalı və o buna səlahiyyətli olmalıdır. Mövcud mübahisə baxımından Cavabdeh1 həmin ofis binasına dair Cavabdeh2 xeyrinə bağladığı sərəncamverici əqdin etibarlı olması üçün gərək cavabdeh buna səlahiyyətli olaydı. Halbuki Mülki Məcəllənin 227.2-ci maddəsi yaşayış binasının ümumi istifadədə olan yerlərinə mülkiyyət hüququndakı payını özgəninkiləşdirməsini yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçisinə qadağan edir. Həmin qadağaya əsasən Cavabdeh1 Cavabdeh2 xeyrinə sərəncamverici əqd bağlaya bilməzdi. Həmin qeyri-yaşayış binasına hüquqlar mənzil mülkiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə bağlı olduğu üçün hüquqi əsas mövcuddur və o MMMC-nin dövlət qeydiyyat tarixi ilə şərtləndirilə bilməz. Şərti olaraq 50 il sonra mənzilə mülkiyyət hüququ əldə edən istənilən şəxsin onun hüququ ilə sıx bağlı olan ofis binasına dair iddia tələbi irəli sürmək üçün subyektiv hüququ mövcuddur. Hər bir normanın tələbi yalnız onun xidmət etdiyi məqsədin və funksiyanın bilinməsi ilə düzgün tətbiq edilmiş olar. Reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası əşya hüquqlarına dair rəsmi qeydiyyatı olan etimadın qorunmasına xidmət edir. Bunun bir çox səbəbləri var. Mövcud mübahisə baxımından əsas səbəblər odur ki, bir qayda olaraq daşınan əşyalar baxımından əşya hüquqlarını sahiblik, daşınmaz əşyalarla bağlı olan əşya hüquqlarını isə dövlət reyestrindəki qeydlər nümayiş etdirir. Bu səbəblə də mülki hüquq subyektləri dövlət tərəfindən aparılan qeydiyyata arxayın olaraq daşınmaz əşya ilə bağlı əşya hüquqlarını əldə etdiklərini düşünməkdə tam haqlıdırlar. Ancaq nəzərə alınmalıdır ki, reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası vicdanlı əldə edən üçüncü şəxslərin vicdanlılığının qorunmasına yönəlmişdir. Belə ki, adına əsassız qeydiyyat aparılmış şəxslər vicdanlı olsalar belə adları rəsmi dövlət qeydiyyatında mülkiyyətçi kimi qeydə alındığı anda mülkiyyət hüquqlarını əldə etmirlər. Başqa sözlə rəsmi dövlət reyestrində bir şəxsin adına əsassız olaraq mülkiyyət hüququna dair qeydiyyatın aparılması özü-özlüyündə həmin şəxsə sözügedən hüququn əldə olunmasını təmin etmir. Əks halda Mülki Məcəllənin 178.5-ci maddəsini heç cürə açıqlamaq mümkün olmazdı. Həmin maddəyə əsasən əgər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində əsassız qeydə alınmış mülkiyyətçi qeydə almanın əsassız olduğunu bilməyərək, torpaq sahəsinə 10 il ərzində fasiləsiz və etirazsız sahiblik etmişsə, həmin şəxs bu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi sayılır. Ona görə rahatlıqla deyirlər ki, adına əsassız olaraq qeydiyyat aparılmış şəxs vicdanlı olsa belə onun vicdanlılığı qorunmur. Onun vicdanlılığı yalnız qeydiyyatın aparılmasından etibarən 10 il ərzində fasiləsiz və etirazsız sahiblik olduqda qoruna bilər. Digər tərəfdən reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası aparılmış qeydiyyatın əsassızlığının mübahisələndirilməsini qadağan eləmir. Mülkiyyətin qazanılması üçün lazımi qeydiyyat qazanmanın qurucu ünsürüdür. Fəqət qeydiyyat, qazanma üçün məcburi şərt olsa da yetərli deyildir və gərəkli digər bütün qurucu ünsürlərlə birlikdə nəzərə alınmalıdır. Etibarlı qazanma əsası olmayan qeydiyyat əsassız qeydiyyatdır. Həmçinin Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir. Lakin zəruri tədbirlər görülməmiş, Cavabdeh1 qeyd olunan tikilini alqı-satqı müqaviləsi ilə qanunsuz olaraq Cavabdeh2 satmışdır. Qeyd edilməlidir ki, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, 54-56 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının alqı-satqısına dair bağlanılmış əqd etibarsız hesab olunmalıdır. Qeyd olunan tikili binada yaşayan 800-dən çox şəxsi təmiz su ilə təmin edən anbarının üzərində tikilmişdir. Bu binadan ictimai-iaşə obyekti kimi istifadə edilməsi və ya sakinlərin iradəsinə zidd məqsədlərlə istifadə olunması yolverilməzdir. Azərbaycan Respublikasının “Sanitariya-epidemioloji salamatlıq haqqında” Qanunun 5-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının vətəndaşları indiki və gələcək nəsillərin səhhətinə mənfi təsir göstərməyən və onların sanitariya epidemioloji salamatlığını təmin edən əlverişli ətraf mühitdə yaşamaq hüququna malikdirlər. Lakin qeyri-yaşayış sahəsi olan ofis binasının kommunikasiya xətləri, texniki qurğular və nasosxananın su anbarı üzərində yerləşməsi təhlükəli vəziyyət yaradır. Bu hal, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində nəzərdə tutulan tikinti və istismar qaydalarına ziddir və mülkiyyətçilərin hüquqlarını birbaşa pozur. Həmin tikilinin tikinti norma qaydalarına uyğun tikilməsi və su anbarına təhlükəli olub-olmaması barədə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının təyin edilməsi ilə bağlı məhkəməyə vəsatətlə müraciət edilmiş, həmin vəsatət məhkəmə tərəfindən təmin olunaraq ekspertiza təyin olunmuş, daha sonra ekspertiza qərarı icra olunmadığı üçün dəfələrlə məhkəməyə müraciət edilmişdir. Həmin ekspertizanın keçirilməsi nəticəsində ekspert rəyinin alınması və işə əlavə edilməsi zərurət təşkil etsə də ekspertiza qərarı icra olunmamış, məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının təyin və icra edilməsi məsələlərinə ümumiyyətlə məhkəmə qətnaməsində toxunulmamışdır. Qətnamədə həmçinin qeyd edilmişdir ki, “çoxmərtəbəli yaşayış binasının mansard mərtəbəsinin ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olması və ya binanın ümumi əmlakına aid edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud olmadığından mansard mərtəbəsinə münasibətdə iddia təmin edilə bilməz”. Lakin Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 3.0.15-ci maddəsinə əsasən mansard mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə kimi müəyyən olunmuşdur. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsi ilə çardaqlar da çoxmənzilli binanın ümumi mülkiyyəti sayıldığından və mansard mərtəbəsi də binanın çardaq hissəsində yerləşən sahə olduğundan iddianın təmin edilməməsi qanunvericiliyin tələblərinin pozulması ilə müşaiyət olunmaqla əsassızdır. Məhkəmə qətnaməsində Mənzil Məcəlləsində qeyd olunan tələbləri hərfi mənada qəbul etmiş və obyektlər dairəsinin siyahısında “mansarda” ifadəsinin olmamasını əsas götürmüşdür. Məhkəmə həmçinin Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Mirmahmud Kazımovski 54-56 nömrəli yaşayış binasının həyətində yerləşən 35,2 kv.metr qarajın, ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə təhvil-təslim aktı ilə təhvil verilməsi hissəsində iddia tələbini təmin etməmişdir. Məhkəmə əsaslandırma hissəsində qeyd etmişdir ki, sözügedən qaraja dair Cavabdeh1 ilə X19 arasında 19 fevral 2021-ci il tarixli, 08/21 nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs, Mirmahmud Kazımovski 54-56 nömrəli yaşayış binasının həyətində yerləşən 35,2 kv.metr qarajın, hər kv.metrinə 450 manat olmaqla, ümumilikdə 15.840 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməklə sonuncuya satılmışdır. Lakin Azərbaycan Respublikasının 35.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın istismarı üçün nəzərdə tutulmuş binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində olan obyektlər də mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi mülkiyyətində olduğundan alqı-satqı müqaviləsi ilə onun özgəninkiləşdirilməsi qanunsuzdur və məhkəmə qaydasında həmin müqavilə etibarsız hesab olunmalıdır. Qarajın iddiaçı qismində çıxış edən İddiaçı MMMC-yə təhvil verilməsi Konstitusiya ilə qorunan mülkiyyət hüququnun bərpasına xidmət edir və bu əsasla iddia təmin edilməlidir. Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinə münasibətdə bildirmişdir ki, tələbin “binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi” ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, bu tələb qeyri-müəyyən olmaqla yanaşı işin məhkəmə araşdırılması zamanı da sözügedən sənədlərin nədən ibarət olduğu, hansı dövlət qurumu tərəfindən verildiyi və ümumiyyətlə həmin sənədlərin cavabdehdə olub-olmamasını müəyyən etmək mümkün olmamış, bununla bağlı iddiaçı heç bir dəlil təqdim etməmişdir. Binaya dair dövlət orqanlarının sənədləri dedikdə, İddiaçı MMMC tərəfindən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün zəruri olan arxitektura və planlaşdırma sənədləri, tikinti işlərinin aparılması üçün müvafiq yerli icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilmiş icazələr, istismara qəbul aktı, texniki pasportun və digər zəruri sənədlərin təqdim edilməsi nəzərdə tutulmuş, ancaq məhkəmə tərəfindən bunlar nəzərə alınmamışdır. Məhkəmə “binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi” hissəsinin də anlaşılan olmadığını qeyd etsə də, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, zəruri və müvafiq tədbirlərin görülməsi üçün icarə müqaviləsinin mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə təhvil verilməsi zərurət təşkil edir. “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin həmin müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasında maraqlı şəxs olan İddiaçı MMMC-yə təqdim edilməsi qanunvericiliyin tələbindən irəli gəlir. Mənzil mülkiyyəti binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi və binadakı ümumi yerlərlə sıx bağlı xüsusi mülkiyyət hüququdur. Bu şəkildə Mənzil Məcəlləsində əşyaya bağlı bir paylı mülkiyyət institutu qurulmuşdur. Yaşayış binasının tərkib hissəsinə mülkiyyət hüququ kimə aiddirsə torpaq sahəsinə və ümumi yerlərdəki paylı mülkiyyət hüququna da o sahib olar. Mübahisəli ofis binasının ümumi paylı mülkiyyətdə olduğuna dair hüquqi və faktiki əsaslar yuxarıda qeyd edilib. Qeyd edilənlərdən müəyyən olunur ki, yaşayış sahəsinə (mənzilə) mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi birbaşa olaraq binanın tərkib hissələrinə (ümumi yerlər) də paylı mülkiyyətin əldə edilməsini özündə ehtiva edir. Bu hüquq şəxsə bağlı deyildir və mənzil mülkiyyətinin hüquqi təbiətindən irəli gəlir. Mənzil mülkiyyətinin yaranması mübahisəli ofis binasına ümumi mülkiyyət halını əmələ gətirir, həmin fərdi və paylı mülkiyyət hüquqları bir-birindən ayrılmaz şəkildə sıx bağlı olurlar. Mülki Məcəllənin 227.2-ci maddəsinin mənasının başqa şəkildə açıqlanması da mümkün olmazdı. Ona görə də MMMC-nin 31 avqust 2021-ci il tarixində dövlət qeydiyyatına alınmasına istinad edərək, müqavilənin ondan əvvəl bağlandığını əsas tutmaqla iddianın həmin hissədə rədd edilməsi düzgün olmamışdır. Çünki həmin sərəncamverici əqdin etibarsızlığı MMMC-nin səlahiyyət verməməsinə görə deyil, mənzil mülkiyyəti anlayışına dolayısı ilə qanunvericinin imperativ normasına əməl edilmədiyinə görədir. Apellyasiya baxışı zamanı Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X7 Agentliyi, X18, X11, X3 və X19 mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdirlər. Apellyasiya baxışı zamanı Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1615/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş, iş üzrə icraat dayandırılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 08 dekabr 2025-ci il tarixli, 3-16-16/2-10/6015/2025 saylı məktubu ilə ekspert rəyi daxil olmuş və iş üzrə icraat təzələnmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən şəxslərin izahatları Məhkəmə Kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının qanuni təmsilçisi və iddiaçının nümayəndəsi-vəkili ayrı-ayrılıqda apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdilər. Məhkəmə Kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdehlərin nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etdi. Məhkəmə Kollegiyasının iclası barədə lazimi qaydada xəbərdar edilmiş digər tərəflər Məhkəmə Kollegiyasının iclasında iştirak etmədiklərindən işə onların iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir. Apellyasiya baxışının hədləri Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri). Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən narazı iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin qismən ləğv edilməsi (iddia tələbinin təmin olunmayan hissəsində), iddia tələbinin tam təmin edilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Həmçinin qətnamə cavabdehlər tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Belə olan halda Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədləri birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin - iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsinin yoxlanılmasını təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə:
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ-subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 144.2. Sərəncam hüququ sərəncam verən tərəfin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə əsasən bu hüquqa malik olması və ya ixtiyarlı şəxsin ona həmin səlahiyyəti verməsi ilə təsdiqlənir. Bu səlahiyyət də notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Müqavilənin qanunauyğunluğu notariat qaydasında təsdiqləmə ilə təsbit olunur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər tərəfindən həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış texniki göstəricilərinə uyğun təsdiqlənir. 227.1. Yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçilərinə mənsubdur. 227.2. Yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçisinin ixtiyarı yoxdur ki, yaşayış binasının ümumi əmlakına mülkiyyət hüququndakı payını özgəninkiləşdirsin, habelə həmin payın yaşayış binasının tərkib hissəsinə mülkiyyət hüququndan ayrılıqda verilməsinə səbəb olan digər hərəkətləri yerinə yetirsin. 231.1. Əgər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində yaşayış binasının tərkib hissəsinin müəyyən mülkiyyətçisinin xeyrinə heç bir xüsusi hüquq qeydə alınmayıbsa, aşağıdakı predmetlər və hüquqlar yaşayış binasının tərkib hissələri mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətindədir: 231.1.1. torpaq və bina tikilməsinə əsas verəcək tikintiyə vərəsəlik hüququ; 231.1.2. yaşayış binasının və onun tərkib hissələrinin digər mülkiyyətçilərinin otaqlarının konstruksiyası, konstruktiv strukturu və möhkəmliyi üçün əhəmiyyət daşıyan və binanın zahiri simasını və görkəmini müəyyənləşdirən tikinti elementləri; 231.1.3. digər bu cür mülkiyyətçilərin öz otaqlarından istifadəsinə xidmət üçün nəzərdə tutulan qurğular. 231.2. binanın digər tikinti konstruksiyaları yaşayış binasının tərkib hissələri mülkiyyətçilərinin sonrakı razılaşması ilə əsaslandırma aktında birgə konstruksiyalar elan edilə bilər. Belə edilmədikdə ehtimal olunur ki, onlar xüsusi hüquqlara aid edilmişdir. 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 324.5. İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. 337.4. etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
Mənzil Məcəlləsi:
35.1. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra-çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir. 35.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətə sahiblik edir, ondan istifadə edir və bu Məcəllə və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verir. 35.4. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qəbul edilmiş qərara əsasən çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyət obyektləri digər şəxslərin istifadəsinə verilə bilər, bu şərtlə ki, belə qərar vətəndaşların və hüquqi şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmasın. 38.1. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir. 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. 131.1. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin mülkiyyətində daşınar, habelə çoxmənzilli binanın daxilində və ya onun kənarında yerləşən daşınmaz əmlak ola bilər.
Mülki Prosessual Məcəlləsi:
14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
80. Məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır.
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 101.7-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir. 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. 206.1. Ekspertin rəyi məhkəmə iclasında tədqiq edilir və digər sübutlarla birgə qiymətləndirilir və onun məhkəmə üçün qabaqcadan heç bir qüvvəsi yoxdur. 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir. 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
405. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində kassasiya şikayəti verilə bilər.
Məhkəmə Kollegiyasının mövqeyi Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini, iş materiallarını araşdırıb, işdə olan sübutları tədqiq edərək, hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən apellyasiya şikayəti əsassız olduğundan təmin edilməməli və iş üzrə qəbul olunmuş birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirillən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materiallarına əsasən yoxlayaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmişdir ki, bununla da gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı hesab edilməlidir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri formal mülahizələrə əsaslanmaqla heç bir sübutla təsdiqini tapmır. Odur ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz. Buna baxmayaraq tərəflərin ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun qorunması baxımından, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillərin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən araşdırılması və onlara hüquqi qiymət verilməsi zəruridir. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, İddiaçı 31 avqust 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Cavabdeh1 adına tərtib edilmiş **********84-05301 reyestr nömrəli texniki pasportunun “A” tikilisinin planında 19 mərtəbəli binanın zirzəmisinin ümumi sahəsinin 1151.2 m2, mansardının ümumi sahəsinin 887.2 m2 olduğu qeyd edilmişdir ( cild 1, səh 124-125). İddianın əsaslarından biri ondan ibarət olmuşdur ki, ofis binasının altında binanın texniki qurğuları, nasosxanası, su anbarı mövcuddur. Bu cür kommunikasiya xətlərinin, texniki qurğularının nasosxananın, su anbarı olan yerin üzərində hər hansı qeyriyaşayış sahəsinin fəaliyyət göstərməsi qanunsuzdur. Belə ki, çoxmənzilli binanın həyətində yerləşən su anbarı mühüm, həyati əhəmiyyətli strateji obyektdir. Su anbarı 180 m. (600 m) sahəni əhatə edir, 800 nəfərdən çox insana xidmət edir. Hazırda iddiaçı həmin yerin yarısında ofis, yarı hissəsində kafe kimi fəaliyyət göstərmək istəyir. Bu isə yolverilməzdir. Su anbarının havalandırılma, ora daxil olma faktiki olaraq mümkünsüz olmuş, su anbarı, texniki qurğular üçün təhlükə yaranmışdır. Məhkəmə həmin obyektin hüquqi statusunu müəyyən etməmişdir. Halbuki, Cavabdeh2 adına çıxarış verilmiş sahənin altında bütövlükdə strateji əhəmiyyətli olan bina sakinlərinin istifadəsi üçün su anbarı var. Su anbarının üzərində qeyri-yaşayış sahəsinin tikilməsinin içməli su anbarının fəaliyyətinə və insanlara veriləcək suyun təmizliyinə ciddi təhlükə yaradır. Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, 54-56 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli binaya yerli müayinə keçirilmiş və müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının qeyd etdiyi su anbarının yuxarı hissəsində qeyri-yaşayış sahəsi (ofis) mövcuddur, kafe və digər iaşə xidməti kimi istifadə edilmir. Ofis binasının altında binanın su anbarının bir hissəsi mövcuddur, texniki qurğuları, nasosxanası isə digər yerdə, yəni xeyli aralıda yerləşməklə mübahisəli ofisə heç bir aidiyyatı yoxdur. Su anbarının istismarı ilə texniki qurğuları, nasosxanası ayrı tikilidə yerləşməklə açarları MMMC-nin işçilərindədir. Bu baxımdan su anbarının hansı hissələrinin qeyri-yaşayış sahəsinin altına düşüb-düşməməsinin müəyyən edilməsi zəruri olmuşdur. Apellyasiya baxışı zamanı Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1615/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/6015 nömrəli, 08 dekabr 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki: ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli binanın həyətində olan su anbarı yeraltı olduğundan, eləcə də içərisi su ilə dolu olduğundan, su anbarı ilə onun yuxarı hissəsində inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin nə qədər hissəsinin üst-üstə düşməsini müəyyənləşdirmək mümkün olmamışdır; Sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin su anbarının üst-üstə düşən hissəsinin su anbarının təyinatı üzrə istifadəsinə (təmir, təmizləmə, baxış və s. məqsədlərlə) hər hansı formada maneə yaradıb-yaradmamasının müəyyən edilməsi hüquqi xarakterli olduğundan, eləcə də məhkəmə tikinti-texniki ekspertin səlahiyyətlərinə aid olmadığından, sual üzrə tədqiqat aparılmamışdır; Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 69 saylı maddəsinə əsasən tikililər arasında ara məsafəsinin saxlanılmalı olduğunu, Azərbaycan Respublikasının Su Məcəlləsinin 81 və 82 saylı maddələrində göstərilənləri, eləcə də Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 24 mart 2000-ci il tarixli, 56 nömrəli Qərarına əsasən su obyektlərinin yaxınlığında tikinti quraşdırma işlərinin aparılmasına icazə verilmədiyini nəzərə alaraq, ünvan 6 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli binanın həyətində mövcud olan yeraltı, içməli su anbarının üzərində inşa edilmiş, Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 118,9 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin faktiki olaraq, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 69 saylı maddəsinin, Azərbaycan Respublikasının Su Məcəlləsinin 81 və 82 saylı maddələrinin və "Su mühafizə zonalarının, onların sahil mühafizə zolaqlarının, ölçülərinin, sərhədlərinin və istifadəsinin müəyyən edilməsi Qaydalarının təsdiq edilməsi haqqında" Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 24 mart 2000-ci il tarixli, 56 nömrəli Qərarının tələblərinə uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. Eyni zamanda qeyd olunur ki, sözügedən tikili Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli, Çoxmərtəbəli (çoxmənzilli) Yaşayış Binasının texniki pasportunda (layihəsində) öz əksini tapmışdır. Eləcə də həmin tikiliyə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti xx.xx.2019-cu il tarixli Çıxarış verilmişdir; Tədqiq olunan yaşayış binasının Dövlət Ekspertizasından təsdiq edilmiş layihə sənədləri mülki is materiallarında olmadığından, sözügedən ofis binasının həmin layihədə nəzərdə tutulub-tutulmadığını müəyyən etmək mümkün deyildir. Eləcə də həmin ofis binasının inşasına dair icazə verici sənədlər mülki iş materiallarında mövcud deyil; ünvan 7 binanın zirzəmi hissəsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli texniki məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. (plan-sxem iş materiallarında mövcuddur: cild 1.i.v.114); Həmin zirzəmidə yerləşən X14 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 750.0 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin fakitiki vəziyyətinin, texniki göstəricilərinin və tikililərinin planlı yerləşməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir; Həmin zirzəmidə yerləşən qaraj, X17 adına qeydiyyata alınmış. Ümumi sahəsi 311.3 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin fakitiki vəziyyətinin, texniki göstəricilərinin və tikililərinin planlı yerləşməsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir; ünvan 1 saylı ünvanda inşa edilmiş binanın mansard mərtəbəsində yerləşən, X9 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 124.5 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli texniki pasportun məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir; ünvan 1 saylı ünvanda inşa edilmiş binanın mansard mərtəbəsində yerləşən, X1 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 226.41 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin fakitiki vəziyyətinin və texniki göstəricilərinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli texniki məlumatlarına uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. ünvan 1 saylı ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 118,9 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi üzrə sahələri 15.2 kv.metr və 7.6 kv.metr olan 5 və 6 saylı tikililərinin arasında xx.xx.2018-ci il tarixli texniki pasportda göstərilmiş arakəsmə divarı sökülərək 5 və 6 saylı tikililərin birləşdirilərək həmin hissənin sahəsinin genişləndrildiyi, sahəsi 2.7 kv.metr olan 8 saylı sanitariya qovşağı tikilisindən küçəyə tərəf göstərilmiş qapı boşluğunun bağlandığı, sahəsi 7.6 kv.metr olan tikiləyə tərəf qapı quraşdırıldığı, həmin qapının da texniki pasportda öz əksini tapmadığı, 6 saylı tikilidən 1 saylı tikiliyə tərəf açılan qapı boşluğunun bağlandığı, sahəsi 23.6 kv.metr olan 4 saylı tikili ilə 5 saylı tikili arasında yerləşən arakəsmə divarda qapı quraşdırıldığı, həmin qapının da texniki pasportda öz əksini tapmadığı müəyyən edilmişdir. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, tədqiq olunan qeyri-yaşayış sahəsinin tikililərinin faktiki vəziyyətinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli texniki pasportun göstəricilərinə uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir; Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmış, ümumi sahəsi 113.5 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin fakitiki vəziyyətinin və texniki göstəricilərinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli texniki pasport məlumatlarına uyğun olduğu müəyyən edilmişdir; Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli texniki pasportun göstəriciləri ilə aparılmış müqayisəli təhlil və ölçü işləri nəticəsində ünvan 7 ünvanda yerləşən binanın mansard mərtəbəsinin eninin faktiki olaraq 20.0 metr olduğunu, texniki pasportda ise 160 metr göstərildiyini, texniki pasportda mansardın daxilinin boş olduğunun göstərildiyini, faktiki olaraq isə arakəsmələr inşa olunduğunu nəzərə alaraq, mansard tikilisinin fakitiki vəziyyətinin və texniki göstəricilərinin xx.xx.2018-ci il tarixli texniki pasportun məlümatlarına uyğun olmadığı müəyyən edilmişdir. İddiaçı apellyasiya şikayətində qeyd etmişdir ki, iş materiallarında olan texniki pasportdan görünür ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs., Mirmahmud Kazımovski küç, 54-56 saylı qeyri-yaşayış sahəsinin hüquq subyekti Cavabdeh1dir. Həmin texniki pasport mübahisə predmeti olan ofis binasının hündürmərtəbəli yaşayış binası ilə birgə konstruksiya olduğunu və Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydada həmin hündürmərtəbəli yaşayış binasına xidmət etməklə, onun istismarı üçün nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsində yerləşdiyini təsdiq etməklə ümumi mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olduğunu açıqca göstərir. Bununla bağlı kollegiya qeyd edir ki, iş materiallarından görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli bina 2015-ci ildə inşa edilmiş, bina Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2008-ci il tarixli 295 saylı sərəncamı əsasında Cavabdeh1 inşa etdiyi ünvan 3 ünvanda inşa edilmiş çoxmərtəbəli binanın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATS-in qərbində ayrılmış torpaq sahəsi ilə əvəzləşdirilmiş, həmin binaya dair 2018-ci ildə Cavabdeh1 mülkiyyət hüququ qeydə alınmışdır. Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə alqı-satqı müqaviləsinə əsasən müqavilədə qeyd olunan məbləğ tam şəkildə ödənilərək, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsində yerləşən 19 mərtəbəli binanın həyətindəki 170 kv. metr olan qeyri-yaşayış sahəsini almışdır. Eyni zamanda Bakı İnzibati Məhkəmənin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi qərara alınmış və cavabdeh həmin qərarı mübahisələndirməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı qanuni qüvvəsini almış və icra edilmişdir. (Qərar 2023-cü ildə 3-cü şəxslərin cəlb edilməsi əsası ilə ləğv edilmiş və hazırda baxış mərhələsində olmaqla icraatı dayandırılmışdır) İş materiallarından görünür ki, İddiaçı 31 avqust 2021-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınması da, nəzərə alınmaqla xx.xx.2016-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin predmeti olan qeyri-yaşayış binasının müştərək cəmiyyətin ümumi mülkiyyətinə aid edilməsi üçün hüquqi əsasın mövcudluğu iş üzrə müəyyən edilməmişdir. İddiaçı apellyasiya şikayətində Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Mirmahmud Kazımovski küçəsi, 54-56 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının alqısatqısına dair bağlanılmış əqdin etibarsız hesab olunmalı olmasını göstərməklə qeyd olunan tikilinin binada yaşayan 800-dən çox şəxsi təmiz su ilə təmin edən anbarının üzərində tikilməsi ilə əsaslandırmışdır. Bununla bağlı Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs, Mirmahmud Kazımovski küç, 54A saylı, 118.9 kv/metr qeyriyaşayış binası xx.xx.2019-cu il tarixdən, ********** qeydiyyat nömrəsi ilə xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyata alınmış və hazırda qeyri-yaşayış binasına dair reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, ekspert rəyindən ofis binasının inşasına dair icazəverici sənədlər mülki iş materiallarında mövcud olmaması göstərsə də, bu iş materiallarında olan 2018-ci ildə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən təsdiq edilmiş texniki pasport və çıxarışla məlumatları ilə tam təsdiq edilir. ( c 1 i.v 111- 125) İddiaçı isə tələbində eləcə də apellyasiya şikayətində qeyd olunan prezumpsiyanı təkzib edə biləcək hər hansı bir mötəbər sübut təqdim etmədiyindən tələbin bu hissəsi əsaslı sayıla bilməz. Yuxarıda qeyd edilən məhkəmə qərarı 2023-cü ildə 3-cü şəxslərin, yəni hazırki iş üzrə iddiaçıları cəlb edilməsi əsası ilə ləğv edilərək hazırda işin icraatının dayandırılması qeyd olunan prezumpsiyanı təkzib edə biləcək mötəbər sübut kimi qiymətləndirilmir. Belə ki, binanın texniki pasportu məhkəmə qərarından əvvəl 2018-ci ildə səlahiyyətli dövlət orqanları tərəfindən verilmiş, çıxarış isə 2019-cü ildə qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qərarı əsasında verilmişdir. Başqa sözlə məhkəmə qərarının hazırda ləğvi nə çıxarışın, nə də ümumi binanın texniki pasportun ləğvi və qanunsuz olması anlamına gəlməyə qətiyyən hüquqi əsas vermir. Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinin mövcud mübahisə baxımından Cavabdeh1 həmin ofis binasına dair Cavabdeh2 xeyrinə bağladığı sərəncamverici əqdin etibarlı olması üçün cavabdehin buna səlahiyyətli olmamasına dair dəlili ilə bağlı hesab edir ki, həmin dövrdə qeyd edilən şəxslər arasında müqavilə bağlanarkən iddiaçı MMMC qeydiyyata alınmamış və Cavabdeh1 Cavabdeh2 qeyd edilən əqdi bağlamaqa tam səlahiyyətli olmuşlar. Sözügedən sahəyə mülkiyyət hüququ qeydə alındıqdan sonra qeydiyyatdan keçmiş MMMC-nın həmin müqavilənin tərəfi olmayaraq onu mübahisələndirməsi üçün hazırki mövcud şəraitdən yararlanması (MMMC-nin yaradılması) düzgün olmamışdır Bu baxımdan MMMC-nin bu müqaviləni mübahisələndirmək üçün onun dövlət qeydiyyat tarixi ilə şərtləndirilməsinə dair məhkəmənin mövqeyi düzgün olmuşdur. Belə ki, işin araşdırılmış halları ilə müəyyən edilmişdir ki, bu qeyri-yaşayış sahəsi binanı su ilə təhciz edən anbarın bir hissəsinin üzərində yerləşməsinə baxmayaraq MMMC-nin heç bir formada hüqununu pozmur. Yerində müayinə zamanı MMMC-nin üzvlərinin, sakinlərin qeyri-yaşayış sahəsinin altında yerləşən su anlarına sərbəst və maneəsiz giriş-çıxışının olması və oradan da təyinatı üzrə hazırki vaxta kimi maneəsiz istifadə etmələri, həmçinin anbardan xeyli kənarda yerəşən ambarın fəaliyyəti ilə bağlı nasosxana və digər texniki qurğulardan da sərbəst istifadəsi öz təsdiqini tapmışdır Həmçinin Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, sözügedən qeyri-yaşayış binasına hüquqlar mənzil mülkiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə bağlı olduğu üçün hüquqi əsas mövcud olması və rəsmi dövlət reyestrində Cavabdeh2 adına mülkiyyət hüququna dair qeydiyyatın aparılmasının əsassız olmasına, xüsusən də etibarlı qazanma əsası olmayan qeydiyyatın əsassız qeydiyyat olmasına və reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası aparılmış qeydiyyatın əsassızlığının mübahisələndirilməsini qadağan etməməsinə dair fikirlər apellyatorun subyektiv mülahizəsidir. Belə ki, apellyator dövlət orqanı tərəfindən 2018-ci ildə təsdiq edilmiş və dövlət reyestrində qeydə alınmış mülkiyyət hüquqlarının özünün təbirincə qanusuzluğunu özünun MMMC-nin qanunvericilikdə təsdiq edilmiş geniş səlahiyyətləri özündə əks etdirən hüquqları baxımından yalnız nəzəri cəhətdən əsaslandırmaqla son məqsədi qanuni əsaslarla Cavabdeh2a adına mülkiyyət hüququ qeydə alınmış qeyri-yaşayış sahəsinə sahiblənməkdir ki, bu niyyətinin də hüquqi əsasları mövcud deyildir. Məhkəmə Kollegiyası bu qənaətlərə gələrkən nəzərə alır ki, məhkəmənin pozitiv öhdəliyindən biri də iddia ərizəsinə münasibətdə oradakı söz və ifadələrlə bağlı olmayaraq bütünlüklə iddia ərizəsinin məzmununa əsasən tərəfin həqiqi niyyətini müəyyən etməkdən ibarətdir. Məhkəmə prinsipcə mülahizə yürütmək üçün daxili inam üzrə halları müəyyən etmək hüququna malikdir. Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinin Cavabdeh2 vicdanlılığı yalnız qeydiyyatın aparılmasından etibarən 10 il ərzində fasiləsiz və etirazsız sahiblik olduqda qoruna bilməsinə dair dəlili ilə bağlı qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 178.5-ci maddəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində əsassız qeydə alınmış mülkiyyətçi qeydə almanın əsassız olması ilə şərtləndirilmişdir. Lakin Cavabdeh2 mübahisəli sahəyə dövlət reyestrində qeydə alınmasının əsassız olmasını bilməsinə dair məhkəmələrə heç bir sübut təqdim edilməmiş və mülkiyyətçinin də bu halı təsdiq etməsi iş materiallarından görünmür. Məhkəmə kollegiyası bu dəlillə bağlı xüsusilə vurğulayır ki, hazırkii iddia qaldırılana kimi iddiaçı MMMC-i Cavabdeh2 2016-cı ildən mübahisəyə sahəyə sahiblik etməklə, 2019-cu ildən isə onun mülkiyyətçisi olmaqla faktiki olaraq 7 il ərzində fasiləsiz və etirazsız istifadə etməsini deyil, məhz qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş 10 il ilə əsaslandırması bu anlama gəlir ki, o cavabdehin bu illər ərzində istifadəsini qanunsuz, 10 il müddət keçmiş olduqda istifadəsini qanuni sayacaqdır. Kollegiya apellyasiya şikayətinin bu dəlilini anlaşılan və məntiqi saymır. Qeyd edilənlərə əsasən Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq belə nəticəyə gəlmişdir ki, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsi, ATSin qərbində ünvan 1 ünvanında yaşayış binasının həyətində yerləşən ümumi sahəsi 170 kv.m olan ofis binasının satışı haqqında xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilənin və bu müqavilənin doğurduğu bütün nəticələrin etibarsız hesab olunması, habelə sözügedən ofis binasının iddiaçıya təhvil verilməsi barədə tələbi əsaslı olmadığından təmin edilə bilməz. Apellyasiya şikayətinin digər dəlilləri ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 3.0.15-ci maddəsində mansard mərtəbəsi-binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə kimi müəyyən olunmuşdur. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində isə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlərinin dairəsi qeyd olunmuşdur. Göründüyü kimi mansard mərtəbəsi binanın çardaq hissəsində yerləşən, yaşayış və qeyri-yaşayış məqsədləri üçün nəzərdə tutulmuş sahə olduğundan, həmin sahəyə dair fərdi şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının əmələ gəlməsi mümkündür. İş materialları ilə müəyyən edilir ki (əlavə edilmiş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışlardan), iddiaçının tələb etdiyi binanın zirzəmisinin və mansard mərtəbəsinin müxtəlif sahələrinə dair artıq X14, X17, Cavabdeh2, X1 və X12 mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınaraq çıxarışlar verilmişdir. Bununla da Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq belə qənaətə gəlmişdir ki, bütövlükdə ünvan 1 ünvanında çoxmərtəbəli yaşayış binasının mansard mərtəbəsinin ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olması və ya binanın ümumi əmlakına aid edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud olmadığından mansard mərtəbəsinə münasibətdə iddia təmin edilə bilməz. Eyni qiymətləndirmə binanın zirzəmisinə də şamil olunur. Məhkəmə Kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, kollegiyanın iclasında iddiaçı tərəf izahatında qarajların alqı-satqı müqavilələrinin etibarsızlığını tələb etsə də, kollegiya onun nəzərinə çatdırır ki, istər iddiasında, istərsə də apellyasiya şikayətində o, 35,2 kv/metr qaraj sahəsi olan X19 arasında 19 fevral 2021-ci il tarixli, 08/21 nömrəli alqısatqı müqaviləsini mübahisələndirmişdir. Başqa sözlə, yalnız bir qaraj hazırki iddianın predmetinə aiddir. Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin qarajın təhvil verilməsi hissəsində də iddianın rədd edilməsi barədə gəldiyi nəticə düzgün olsa da, digər qaraj ilə bağlı iddia və apellyasiya şikayətinin dəlili olmasa da, bu müqavilənin də qanuniliyinə qiymət verilməsi qanuna zidd deyildir. Belə ki, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında 03 mart 2021-ci il tarixli, 02/21 nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəs, Mirmahmud Kazımovski 54/56 nömrəli yaşayış binasının həyətində yerləşən 45,6 kv/metr qarajın, hər kv/metrinə 450 manat olmaqla, ümumilikdə 20520 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməklə sonuncuya satılmışdır. Sonuncu müqaviləsini iddiaçı iddiasında mübahisələndirilməsə də, hazırda onun qüvvədən düşməsini təsdiq edən heç bir sübut da iddiaçı tərəfindən təqdim olunmamışdır. Belə olan halda sözügedən qarajların iddiaçıya hansı əsasla təhvil verilməsi müəyyən edilmədiyindən iddia bu hissədə təmin edilə bilməz. Məhkəmə Kollegiyası eyni zamanda iddia tələbinin təmin edilməyən - binaya dair dövlət orqanlarının sənədlərinin-rəyin, layihənin, binaya dair bütün sənədlərin təqdim edilməsi hissəsinə münasibətdə bildirir ki, bu tələb qeyri-müəyyən olmaqla yanaşı işin məhkəmə araşdırılması zamanı da sözügedən sənədlərin nədən ibarət olduğu, hansı dövlət qurumu tərəfindən verildiyi və ümumiyyətlə onların cavabdehdə olub-olmamasını müəyyən etmək mümkün olmamış, bununla bağlı iddiaçı hər hansı bir dəlil təqdim etməmişdir. Bundan başqa iddia tələbinin binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin, binanın ümumi istifadəsində olan dayanacağın yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin təhvil verilməsi hissəsi də anlaşılan deyil. Belə ki, iddiaçı binanın tikintisinə dair “Gilan İnşaat” arasında bağlanmış müqavilənin ona təhvil verilməməsinin onun hansı hüquqlarının pozduğunu, bu müqavilə olmadan hansı səlahiyyətlərinin icrasından məhrum olması əsaslandırılmamışdır. Həmçinin “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsini də mövcud olub-olmaması ilə bağlı heç bir sübut təqdim edilməməklə yanaşı kollegiya qeyd edir ki, Mənzil Məcəlləsinin 122.1.1-ci maddəsində çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri, kommunal xidmətlərin göstərilməsi haqqında və cəmiyyət iştirakçılarının maraqlarına uyğun digər müqavilələr bağlamaq cəmiyyətin hüquqlarından biri kimi müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi “İnterservis” ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin cəmiyyətə təqdim edilməsinin əhəmiyyətinin nədə ifadə olması anlaşılan deyil. Halbuki, cəmiyyət sərbəst şəkildə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına dair mülkiyyətçilərin marağına zidd olmayan əqdləri bağlamaqda sərbəstdir. İddiaçı isə apellyasiya şikayətində iddia tələbinin qeyd edilən hissələrinə hər hansı bir aydınlıq gətirməmiş, yalnız formal mülahizələrə istinad etmişdir. Bu kontekstdə Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının tələbinin təmin edilməyən hissəsində irəli sürdüyü faktiki hallar onun iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmamaqdadır. Çünki iş üzrə sübutetmə yükü iddiaçının üzərinə düşdüyü halda o, iddia tələbində istinad etdiyi faktiki halları biri digərini tamamlayan mötəbər sübutlarla sübut edə bilməmişdir. Məhkəmə Kollegiyası izah edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı). Bu baxımdan Məhkəmə Kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olmuşdur. Çünki iddiaçı tələbinin təmin edilməyən hissəsində iddiasını əsaslı edən müvafiq sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, müvafiq sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz təsdiqini tapmamışdır. Məhkəmə Kollegiyası cavabdeh tərəfin birinci instansiya məhkəməsi baxışı zamanı təqdim etmədiyi və araşdırılmayan sübutlarla bağlı kollegiyanın iclasında verdiyi izahatı ilə əlaqədar qeyd edir ki, bu apellyasiya şikayətinin dəlili olmasa da, işin bu halına da qiymət verilməsi qanuna zidd deyil. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, iddianın predmeti olan əmlakların mülkiyyət sənədləri birinci instansiya məhkəməsinin son iclasında müzakirə edilməsinə və cavabdeh tərəfin izahatlarından da həmin əmlakların kimlərin və nə vaxtdan mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması barədə məhkəməyə məlumat verilməsinə baxmayaraq həmin sənədlər məhkəmə müşavirə otağına gedəndən sonra elektron sistemə yüklənmişdir. Məhz buna görə də birinci instansiya məhkəməsi qətnamə tərtib edərkən qeyd edilən əmlakların sənədlərinə istinad etmişdir (məhkəmə iclasını əks etdirən disk iş materiallarına əlavə edilmişdir). Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, bu sənədlər araşdırmanın predmeti olmadan qətnamədə əksini tapsa da belə, bu ciddi prosessual pozuntu kimi qiymətləndirilmir. Belə ki, sözügedən pozuntunun qəbulu halında belə, bu mahiyyətcə düzgün olan qətnamənin ləğvi üçün əsas yaratmır. Beləliklə Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsində düzgün nəticəyə gəlmiş, mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Belə ki, apellyasiya şikayətində qeyd edilən dəlillər mülahizə xarakterli olmaqla iş materialları ilə təsdiq edilmir. Həmin dəlillər əsassız olduğundan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğvi üçün qanuni əsas ola bilməz. Məhkəmə Kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı, birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə Kollegiyası həmçinin hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilməlidir. Həmçinin apellyasiya baxışı zamanı aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri olaraq 100 manat məbləğində pul İddiaçındən tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına köçürülməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq Məhkəmə Kollegiyası,
Qət etdi:
İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 13 dekabr 2024-cü il tarixli, e-2(001)- 205/2024 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilsin. Apellyasiya baxışı zamanı aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri olaraq 100 manat məbləğində pul İddiaçındən tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına köçürüsün. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.