Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2300/2025 21.04.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı iş üzrə (Açar sözlər: “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi”) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X5 (sədrlik edən və məruzəçi), oğlunun katibliyi ilə, İddiaçı Cavabdehnə qarşı ("xxxx" MMC və Yasamal rayon İcra Şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(004)-401/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 2(004)- 2382/2021 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı "xxxx" BOKT MMC-nin cavabdeh İddiaçı qarşı “borcun tutulması və ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddiası qismən təmin edilmiş, "xxxx" BOKT MMC ilə İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli, 702 saylı kredit müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdeh İddiaçı xx.xx.2019-cu il tarixli, 702 saylı kredit müqaviləsi üzrə cəmi 37.888,73 manat və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olan 30 manat məbləğində pulun "xxxx" BOKT MMC-nin xeyrinə tutulması, tutmanın ilkin satış qiyməti 105.000 manat olmaqla İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 69,13 m2 olan 79 saylı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin evin ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə açıq hərracda satılaraq bankın tələbi realizə edilmiş əmlak dəyərindən ödənilməsi, borc ödənildikdən sonra qalan məbləğin müvafiq olaraq ipoteka qoyan İddiaçı qaytarılması, əmlakın satışından əldə olunmuş pul vəsaitinin borcun ödənilməsi üçün kifayət etmədiyi halda ödənilməmiş qalan məbləğin ümumi qaydada cavabdeh İddiaçı tutulması, ünvan 1 ünvanında yerləşənn 79 saylı fərdi yaşayış evinə tutma yönəldikdən və satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində boşaldılması, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi, keçirilmiş ekspertiza xərcinin əvəzi olan 100 manat məbləğində pulun cavabdeh İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
2. Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(004)- 1079/2024 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı iddiası təmin edilərək Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokol etibarsız hesab edilmişdir. İşə baxan məhkəmə tərəfinindən müəyyən edilmişdir ki, ipoteka predmetinin satılması ilə bağlı 2 dəfə - xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərində ilkin və təkrar hərrac keçirilmiş, lakin hərrac baş tutmamışdır. Daha sonra ikinci hərrac keçirildikdən 3 gün sonra xx.xx.2023-cü il tarixdə Yasamal rayon İcra şöbəsi hərracın dayandırılmasını xahiş etmiş və həmin tarixdə Cavabdeh MMC tərəfindən Yasamal rayon İcra şöbəsinə məktub ünvanlanaraq hərracın dayandırıldığı göstərilmişdir. Daha sonra isə yenidən ilkin və təkrar hərrac keçirilərək (ümumilikdə 4 hərrac) ipoteka predmeti açıq hərracda satılmışdır. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, hərrac prosesi dayandırıldığı andan və yerdən davam etdirilməli olduğu halda, hərrac təşkilatı tərəfindən yenidən ilkin və təkrar hərrac keçirilmiş, nəticədə ipoteka predmeti üzrə 4 hərrac keçirilmişdir ki, qanunvericilikdə belə bir hal nəzərdə tutulmamışdır.
3. Yasamal rayon İcra Şöbəsinin Cavabdeh MMC-yə ünvanladığı xx.xx.2024-cü il tarixli məktubda qeyd edilmişdir ki, Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)- 2382/2021-030 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə İddiaçı məxsus ünvan 5 ünvanında 79 saylı fərdi yaşayış evinin açıq hərrac yolu ilə satılması üçün xx.xx.2023-cü il tarixli, xx/xx-93978/18 saylı hərrac sifarişi ilə sizə müraciət edilmiş, daha sonra xx.xx.2023cü il tarixli məktubla hərracın olduğu mərhələdə dayandırılması xahiş olunmuşdur. Həmin vaxt hərrac təklif mərhələsində olmuşdur. Bundan sonra eyni nömrəli, yəni xx/xx-93978/18 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli məktubla sizə müraciət olunaraq xx/xx-93978/18 saylı hərrac sifarişi üzrə qanuna müvafiq tədbirlərin görülməsi xahiş olunmuşdur. Tərəfinizdən həmin məktub əsasında hərrac qaldığı mərhələdən davam etdirilməmiş və hərrac yenidən başlanılmışdır. Bu səbəbdən Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)- 1079/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokol etibarsız hesab edilmiş və qətnamənin "müəyyən etdim" hissəsində hərracın qaldığı yerdən, yəni təklif mərhələsindən davam etməli olduğu bildirilmişdir. Həmin qətnamə üzrə icra sənədi şöbənin icraatına daxil olmuşdur. Qeyd olunanları nəzərə alaraq Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-1079/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli icra sənədi icra olunması üçün sizə göndərilir. İcra sənədinin icrasının təmin edilməsi, bu barədə şöbəyə rəsmi məlumatın verilməsi və xx.xx.2023-cü il tarixli, xx/xx-93978/18 saylı hərrac sifarişi üzrə hərracın dayandırıldığı mərhələdən davam etdirilməsi sizdən xahiş olunur. Həmin hərrac sifarişi ləğv edilməmiş və həmin sifariş üzrə hərrac prosesi yekunlaşmamışdır.
4. Cavabdeh MMC tərəfindən İpoteka saxlayan "xxxx" BOKT MMC-yə və İddiaçı ünvanlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 425/24 saylı İpoteka predmetinin əldə edilməsi barədə təklifdən görünür ki, "xxxx" BOKT MMC-yə İddiaçı məxsus olan tələbkar "xxxx" BOKT MMC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 69,13 kv.m olan 79 saylı fərdi yaşayış evinin təkrar hərracdakı satış qiymətindən (89.250 manat) 25 faiz az olmayan qiymətə (66.937,5 manat) əldə edilməsi təklif edilmişdir. Bildirilmişdir ki, ipoteka saxlayan təkrar hərracın baş tutmadığı elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmədiyi təqdirdə ipotekaya xitam verilir.
5. Cavabdeh MMC mərkəzi ilə ipoteka saxlayan "xxxx" BOKT MMC arasında imzalanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 72/24 nömrəli protokola əsasən ipoteka predmeti ipoteka saxlayan tərəfindən 66.937,5 manata əldə edilmişdir.
6. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ünvan 1, mənzil 79 (Yeni qaydalarla: AZ 1012, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsi, giriş 120, M3, m1) xx.xx.2024-cü il tarixdə "xxxx" MMC-nin adına qeydiyyata alınmışdır.
7. Cavabdeh MMC-nin direktoru tərəfindən tərtib edilmiş və Azərbaycan Respublikası Dövlət X6 Komissiyası tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli Akta əsasən MMC-nin fəaliyyəti nəticəsində yaranmış və saxlanma müddəti başa çatmış, əməli əhəmiyyətini itirmiş 2008-2019-cü illər üzrə sənədlər, o cümlədən açıq hərracda iştirak etmək üçün ərizələr, iştiraka dair biletlər, hərracın keçirilməsinə dair bildirişlər, elanlar, protokollar məhv edilməsi üçün ayrılmışdır.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçı Cavabdehnə qarşı ("xxxx" MMC və Yasamal rayon İcra Şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 6 ünvanında yerləşən 79 saylı mənzil ilə bağlı Cavabdeh MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, o, X7 və Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsi üçüncü şəxs qismində cəlb olunmaqla cavabdehlər Cavabdeh MMC və “PSG X11 Kredit Təşkilatı” MMC-yə qarşı “protokolun etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri Yasamal rayonu İcra şöbəsi tərəfindən xx/xx-93978/18-8672 saylı, xx.xx.2023-ci il tarixli sifarişinə əsasən AR X3 Cavabdeh tərəfindən xx.xx.2023-cü ildə ilkin hərracin və xx.xx.2023-cü ildə təkrar hərracın, həmçinin hərracın yekunları barədə xx.xx.2024-cu il tarixli, 01/24 nömrəli protokolun etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-1079/2024saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmiş, Cavabdeh MMC-nin 19 dekabr 2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolu etibarsız hesab edilmişdir. Qətnamə ilə iddia tələbi təmin olunduğu və hərrac nəticələri etibarsız hesab edildyi halda, mülkiyyəti olan ünvan 7 ünvanında yerləşən 79 saylı mənzil “PSG X11 Kredit Təşkilatı” MMC-nin balansına keçmişdir. Daha sonra qeyri-rəsmi şəkildə öyrənmişdir ki, ondan gizli şəkildə hərrac davam etdirilmiş və bilərəkdən ona bu barədə məlumat verilmədən əmlakı hərraca çıxarılmışdır. Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-16(004)-19/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadında qeyd olunmuşdur ki, Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-1079/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh MMC və "xxxx" MMC-yə qarşı iddia tələbi qismən təmin edilmiş Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X10 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolu etibarsız hesab edilmişdir. Qətnamə qanuni qüvvəsini almış və Yasamal rayon icra şöbəsi tərəfindən Cavabdeh MMC-yə hərracın dayandırıldığı mərhələdən davam etdirilməsi ilə bağlı xx.xx.2024- cü il tarixdə e93978/2023-xx-xx-0085 nömrəli məktub göndərmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdə 72/24 nömrəli hərracın yekunları barədə protokol tərtib edilmiş və ipoteka predmeti olan ünvan 8 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 69.13 kv.metr olan 79 saylı fərdi yaşayış evi qalib alıcı "xxxx" BOKT MMC tərəfindən əldə edilmişdir. Yasamal Rayon Məhkəməsinin e- 2(004)-1079/2024 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC-nin 19 dekabr 2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolu etibarsız hesab edilmişdir. Hərrac yekunları etibarsız hesab edildiyi üçün hərrac prosesi yenidən təşkil edilməli idi, davam etdirilərək təkrar hərracların keçirilməsi isə artıq 5-dən çox hərrac prosesinin keçirilməsi deməkdir. Qətnamə çıxarıldıqdan sonra keçirilmiş hər hansı hərrac prosesi barədə iddiaçıya məlumat verilməmişdir. İddiaçı hərracların keçirilib, əmlakın balansa verildiyini qonşudan öyrənmişdir. Bundan başqa, cavabdeh 5 il daimi fəaliyyət göstərən hərrac təşkilatı deyildir. Buna görə də onun tərəfindən həyata keçirilən hərrac etibarsız hesab edilməlidir. Həmin təşkilat dövlət qeydiyyatına alındığı tarixdən deyil, yalnız son 2 ildir hərrac fəaliyyəti işə məşğuldur.
10. Cavabdeh "xxxx" MMC iddia ərizəsinə qarşı etiraz təqdim edərək qeyd etmişdir ki, iddia tələbi əsassız olduğundan təmin olunmamalıdır. İddiaçının hərrac barədə məlumatsız olması xüsusatı ilə bağlı qeyd edirlər ki, xx.xx.2024-cü il tarixli təklif məktubu iş üzrə tərəflərə sifarişli xəbərnamə (verilmə haqqında) ilə göndərilmişdir. Xəbəmamə ilə də təsdiq olunur ki, göndərilən məktublar tərəfə çatdırılmışdır. İddiaçı iddia ərizəsində eyni zamanda qeyd edir ki, Cavabdeh MMC-nin 5 illik daimi fəaliyyəti yoxdur. Bu xüsusatla da əlaqədar olaraq qeyd edirlər ki, Mərkəzin 5 illik daimi fəaliyyətinin olub-olmaması ilə bağlı daha öncə məhkəmələrdə iddialar olmuş, həmin iddialar təmin olunmamışdır. Eyni zamanda qeyd edirlər ki, Cavabdeh MMC əsas fəaliyyət növü, təsnifat kodu 6831001əmlakların açıq hərracda satılması, əlavə fəaliyyət növü, təsnifat kodu 6831003-daşınmaz əmlakla aparılan əməliyyatlar üzrə agentlərin fəaliyyəti olan müəssisə olaraq xx.xx.2008-ci il tarixdən dövlət qediyyatına alınmışdır. “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. Sözügedən Qanunda da qeyd olunduğu kimi İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş hərrac təşkilatı olmadıqda sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. “İcra haqqında” Qanunda isə 5 illik daimi fəaliyyətlə bağlı hər hansı norma yoxdur. Belə ki, bu iş üzrə 5 ildən az olmayan fəaliyyət göstərən hərrac təşkilatının seçilməsi üçün ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığı olmalı idi. Lakin belə bir razılıq mövcud olmamışdır. Yuxarıda sadalanan xüsusatlardan, eləcə də istinad olunan sənədlərdən görünür ki, yuxarıda sözügedən hərrac sifariş üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur. Ona görə də iddia rədd edilməlidir. Hazırkı işə məhkəmədə baxılarkən etiraz mülahizələrində ifadə edilən hüquqi mövqeləri nəzərə almaqla işə Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını xahiş edirlər.
11. Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(004)- 401/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim K.B.Xudayev) iddia təmin edilməmişdir.
12. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının hazırkı iddiası əsassızdır. İddiaçı iddiasını əsaslı edən müvafiq sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, mövcud sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz hüquqi təsdiqini tapmamışdır. Belə ki, Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)- 1079/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolu etibarsız hesab edilmişdir. ünvan 6 ünvanında yerləşən 79 saylı mənzil ilə bağlı Cavabdeh MMC tərəfindən keçirilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli ilkin hərrac və xx.xx.2024-cü il tarixli təkrar hərrac, həmçinin hərracın yekunları barədə xx.xx.2024-cu il tarixli, 01/24 nömrəli protokol etibarsız hesab edilmiş, əvvəlki ilk iki, yəni ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 69,13 kv.m olan 79 saylı fərdi yaşayış evinin satılması ilə bağlı - xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclar isə etibarsız hesab edilməmişdir. Bu baxımdan sözügedən qətnamə qanuni qüvvəyə mindikdən sonra hərrac qanuni olaraq qaldığı yerdən davam etdirilmiş, iddiaçıya məlumat verilməklə ipoteka predmeti ipoteka saxlayana təklif edilmişdir. Qanuna müvafiq şəkildə ipoteka predmeti ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmuşdur. İş materiallarına əsasən təsdiq edilir ki, İddiaçı mülkiyyətində olan əmlak xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə hərraca çıxarılmış və keçirilən 2 hərrac baş tutmadığına görə alıcı "xxxx" BOKT MMC tərəfindən 66.937,5 manata alınmışdır. Odur ki, Cavabdeh MMC tərəfindən hərrac “İpoteka haqqında” Qanunla və Mülki Məcəllə ilə müəyyənləşdirilmiş qaydalara əməl edilməklə həyata keçirilmişdir, hərracın nəticələrinin, Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 72/24 saylı hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi üçün iş üzrə qanuni əsaslar mövcud deyildir.
13. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 414.2, 414.3, 415.5, 416.1, 416.2-ci maddələrinə, “İcra haqqında” Qanunun 51.1, 53.2, 61.1 və 61.2-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2, 42.1, 42.6cı maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair qərarına, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 82.3, 88, 119.1, 217.4, 218.3-cü maddəsinə istinadla əsaslandırılmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırılmış, qeyd edilmildir ki, məhkəmə tərəfindən iş üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki hallar araşdırılmamış, bununla da məhkəmə yalnış nəticəyə gəlmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Cavabdeh "xxxx" MMC apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz verərək qeyd etmişdir ki, şikayatdə qeyd olunan hərrac prosesi yenidən keçirilməli idi tələbi tam əsassızdır. Ona görə ki, iddiaçı iddia ərizəsində qeyd etdiyi xüsusatı ilk dəfə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət edərken qeyd etmiş, iddiaçı özü məhkəmədən işin qaldığı yerdən davam etməsini xahiş etmiş, bu və ya digər halla əlaqədar olaraq, yenidən hərracın keçirilməsinin, ümumilikdə 4 dəfə hərrac təyin olunmasının qanunsuz olduğunu qeyd etmişdir. Ona görə də Məhkəmə yenidən keçirilən hərrac prosesini etibarsız hesab edərək qaldığı yerdən davam etdirilməsini qərara almışdır. Bundan əlavə, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilən reyestr, xəbəmamələrdən göründüyü kimi təklif məktubu iddiaçıya göndərilib, hətta təhvil də alınmışdır. Ümumiyyətlə, davam edən məhkəmə prosesleri, eləcə də, öncəki hərrac proseslərindən məlumatlı olan iddiaçının hərracın məhz bu mərhələsindən xəbərsiz olması qeyri-mümkündür. Digər bir xüsusat isə mərkəzin 5 illik daimi fəaliyyətinin olmamasıdır. Bununla bağlı bildirilir ki, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyində, əmtəə birjası təşkilati-hüquqi formasında dövlət qeydiyyatına alınmış “X2 nəzdində fəaliyyət göstərən xx.xx.2008-ci il tarixdə təsis olunmuş Cavabdeh MMC-nin əsas fəaliyyət istiqamətlərini ehtiva edən Nizamnaməsinin 3.1-ci bəndinin tələbinə görə "Əmlak Hərrac Mərkəzi” vergi orqanı tərəfindən qeydə alınmaqla əsas fəaliyyət növü təsnifat kodu üzrə 6831001-əmlakların hərracda satılması, əlavə fəaliyyət növü təsnifat kodu üzrə 6831003-daşmmaz əmlakla aparılan əməliyyatlar üzrə agentlərin fəaliyyəti kimi vergi orqanı tərəfindən qeydə alınmaqla müvafiq sifarişlər əsasında hərracların həyata keçirilməsi xidmətlərini göstərir. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinə ünvanlanmış sorğuya əsasən DVX Bakı şəhəri X8 və Uçotun Təşkili Baş İdarəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-21-2-4/2-24- 245866/2024 saylı məktubu ilə də təsdiq olunur ki, mərkəzin 5 ildən artıq müddətə daimi fəaliyyətinin aktiv olması barədə məlumat müəyyən edilmişdir. Bu da həmçinin qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları ilə də öz təsdiqini tapır.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
17. İşə baxılması ilə bağlı məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə tərəflərə və üçüncü şəxslərə rəsmi qaydada məlumat verilmiş, lakin onlar (nümayəndələri) məhkəmə iclasına gəlməmişlər. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq eyni tarixdə başqa məhkəmə prosesində iştirakı vacib olduğundan hazırki iclasda iştirak edə bilməyəcəyini, növbəti məhkəmə iclasında iddiaçının iştirak etmək istədiyini bildirmiş və məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Cavabdehin apellyasiya şikayətinə qarşı verilmiş etiraz ərizəsində isə işə onların nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılması, apellyasiya şikayətinin təmin olunmaması xahiş edilmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə tərəflərin və üçüncü şəxslərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
18. Azərbaycan Respublkasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 139-1.1.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. Maddə 414.3. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Maddə 415.5. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
19. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. Maddə 42.3. İstənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. Hərracı sifariş edən icra qurumunun və hərrac təşkilatının əməkdaşlarının, habelə əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirən şəxslərin birbaşa və ya dolayı yolla hərracda alıcı qismində iştirak etməsinə yol verilmir. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur. Maddə 46.1. İpoteka predmetinin açıq bazarda və ya hərracda satışına (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya hərracın nəticələri üzrə protokol imzalananadək), yaxud bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq onun ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına qədər (alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq olunanadək və ya təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə protokol imzalananadək) əsas öhdəlik üzrə borclu və (və ya) ipoteka qoyan, yaxud hər hansı üçüncü şəxs ipoteka saxlayanın əsas öhdəlik üzrə bütün tələbini ödəyərək ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinə və onun satışına xitam verə bilər. Bu hüququ məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.
20. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
21. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
22. Hazırkı işdə iddia rədd olunduğundan və apellyasiya şikayətində qətnamə iş üzrə iddiaçı tərəfindən bütövlükdə mübahisələndirildiyindən, qətnamənin əsaslığı bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
23. Məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin və ona qarşı verilmiş etirazın dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
24. İşdən müəyyən olunur ki, Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 2(004)-2382/2021 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı "xxxx" BOKT MMCnin cavabdeh İddiaçı qarşı “borcun tutulması və ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddiası qismən təmin edilmiş, cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 37.888,73 manat məbləğində borc tutulmuş, tutma İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 69,13 m2 olan 79 saylı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi qət edilmişdir.
25. İşdən həmçinin müəyyən olunur ki, Yasamal rayon İcra Şöbəsinin sifarişi əsasında "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmetinin açıq hərracdan satışı təşkil edilmiş, cavabdeh hərrac təşkilatı tərəfindən xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə keçirilmiş ilkin və təkrar hərrac baş tutmamış, təkrar hərrac keçirildikdən sonra Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli hərracın dayandırılması barədə müraciəti əsasında hərrac dayandırılmışdır. Daha sonra xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixlərdə növbəti iki hərrac keçirilmiş və təkrar hərracda alış qiyməti 89.250 manata olmaqla, mənzilin X1 barədə protokol tərtib edilmişdir.
26. Bundan sonra İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixli hərracın yekunlarını mübahisələndirilmiş, Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(004)-1079/2024 nömrəli qətnaməsi ilə Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolun etibarsız hesab edilməsi qət edilmişdir.
27. İşə baxan məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, hərrac prosesi dayandırıldığı andan və yerdən davam etdirilməli olduğu halda, hərrac təşkilatı tərəfindən yenidən ilkin və təkrar hərrac keçirilmiş və nəticədə ipoteka predmeti üzrə 4 hərrac keçirilmişdir.
28. Hazırda iddiaçı iddia edir ki, hərrac yekunları etibarsız hesab edildiyi üçün hərrac prosesi yenidən təşkil edilməli idi.
29. Lakin iş materiallarından göründüyü kimi, iddiaçı özü də məhkəməyə müraciət edərkən xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə keçirilmiş ilkin və təkrar hərracın yekunlarını mübahisələndirməmiş, yalnız Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli protokolu və hərracın yekunları barədə Cavabdeh MMC ilə X7 arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 01/24 saylı protokolun etibarsız hesab edilməsini məhkəmədən xahiş etmiş, məhkəmə tərəfindən də yalnız üçüncü və dördüncü hərracın yekunları barədə protokollar etibarsız hesab edilmişdir.
30. İşə baxan məhkəmənin mövqeyini nəzərə alan icra məmuru cavabdeh hərrac mərkəzinə müraciət edərək hərracın dayandırıldığı mərhələdən davam etdirilməsini xahiş etmiş, hərrac mərkəzi tərəfindən ipoteka saxlayana və iddiaçıya ünvanlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetinin əldə edilməsi təklif edilmiş, ipoteka saxlayan xx.xx.2024-cü il tarixə ipoteka predmetini əldə etmişdir.
31. O da qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmetinin hərracda ilkin satış qiyməti icra sənədində göstərilmiş, daha sonra isə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hərrac baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə təkrar hərraca çıxarılmış, təkrar hərrac baş tutmadığından ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz aşağı qiymətlə əldə etmişdir.
32. Göründüyü kimi, iddiaçının icra sənədindən, keçirilmiş hərraclarla bağlı məhkəmənin qətnaməsindən və orada ifadə olunan hüquqi mövqedən məlumatı olmuş, lakin uzun müddət keçməsinə baxmayaraq icra sənədində göstərilən öhdəliyi icra etməmiş, bununla da ipoteka predmetinin satışına xitam vermək hüququndan istifadə etməmişdir.
33. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Cavabdeh MMC hərracın keçirilməsi ilə bağlı qanunvericiliyin tələblərinə riayət etmiş, hər hansı pozuntuya yol verməmişdir.
34. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı həmçinin qeyd edir ki, iş materiallarına əsasən cavabdeh hərrac mərkəzinin beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilat olduğu müəyyən edilir. Belə ki, cavabdeh MMC-nin direktoru tərəfindən tərtib edilmiş və Azərbaycan Respublikası Dövlət X6 Komissiyası tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli Akta əsasən MMC-nin fəaliyyəti nəticəsində yaranmış və saxlanma müddəti başa çatmış, əməli əhəmiyyətini itirmiş 2008-2019-cü illər üzrə sənədlər, o cümlədən açıq hərracda iştirak etmək üçün ərizələr, iştiraka dair biletlər, hərracın keçirilməsinə dair bildirişlər, elanlar, protokollar məhv edilməsi üçün ayrılmışdır. İddiaçı tərəf isə bunun əksini sübut edən mötəbər sənədlər məhkəməyə təqdim etməmişdir.
35. Şərh olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etməkdə haqlı olmuşdur. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvinə əsas ola bilməz.
36. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384.0.1, 392, 393, 402.1, 405, 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qət etdi:
İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(004)- 401/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Appelyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən: