Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2588/2025 03.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı1 Cavabdeh MənzilTikinti Kooperativinə və İddiaçı2 Cavabdehnə qarşı pul tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: pul tələbi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X2 (sədrlik edən və məruzəçi), X3 və X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Hacızadə Kəmalə Hafiz qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə, cavabdeh Vəkil iştirakı ilə, İddiaçı1 Cavabdeh MənzilTikinti Kooperativinə və İddiaçı2 Cavabdehnə qarşı pul tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(009)-142/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinin verdiyi apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 2.2-ci bəndində qeyd olunur ki, mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanır.
2. Mənzilin alqı-satqısına dair müqavilənin 2.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablandığı göstərildiyini nəzərə alaraq, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən 4 nömrəli mənzilin çöl divarların ortasından, yəni oxdan-oxa sahəsinin 232,32 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
3. 10 oktyabr 2023-cü il tarixli Pretenziya məktubundan görünür ki, İddiaçı1 Cavabdeh MənzilTikinti Kooperativi tərəfindən müqavilə üzrə ondan tutulmuş artıq 59928 manat pulunu qaytaılmasının sonuncudan tələb etmiş və təmin olunmadığı təqdirdə məhkəməyə müraciət edəcəyini bildirmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı1 iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində 4 otaqdan ibarət (çıxarışa əsasən ünvan 1, m8, m4) mənzilinin satışı zamanı sahəni artıq göstərməklə artıq alınmış 64.724 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 284,17 manatın Cavabdehndən alınaraq İddiaçı1 verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. (iddia tələbi artıqırlmışdır)
5. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, o, cavabdeh olan şirkətlə 01 noyabr 2018-ci il tarixli, 5/008-4 saylı çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə bağlayaraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin 8-ci mərtəbəsində 4 otaqlı ümumi sahəsi 232,34 kv.m-dən ibarət mənzilin tikilib təhvil verilməsi üçün razılığa gəlmişdir. Həmin mənzilin müqavilə üzrə bir kv.m qiymətinin dəyəri 2200 manat müəyyən edilmişdir. İlkin ödəniş olaraq 90.000 manat ödəniş etmişdir. Qalan 421148 manat həcmində pul vəsaitini hər ay bərabər hissələrlə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Sözügüdən 232,34 kv.m göstərilmiş mənzilin tam dəyərini sonradan ödəyərək heç bir borcu qalmamışdır. 01 noyabr 2018-ci il tarixli, 5/008-4 saylıçoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilədə göstərilən 232,34 kv.m mənzilə dair 27 sentyabr 2023-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış aldığı zaman məlum olmuşdur ki, mənzilin sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən 27.24 kv.m əksik, yəni 205,10 kv.m göstərilmişdir. Göründüyü kimi Cavabdeh müqavilə üzrə ondan 59928 manat artıq pul almışdır. Hesab edir ki, Cavabdeh ondan mənzilin hər kv.m-nə görə aldığı artıq məbləği geri qaytarmalıdır. Bununla bağlı Cavabdehnə pretenziya məktubu yollamış pulun geri qaytarılmasını tələb etsə də cavabdeh heç bir hərəkət etməmişdir. Məcburiyyət qarşısında qalaraq pozulmuş hüququnun bərpa olunması üçün məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Cavabdeh müqavilə üzrə götürmüş olduğu öhdəliyi pozmuş və ondan artıq pul almışdır.
6. İddiaçı2 Cavabdehnə qarşı pul tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilən çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci girişin 7-ci mərtəbəsi və 2-ci girişin 8-ci mərtəbəsində yerləşən (çıxarışa əsasən ünvan 3, m8, m3 və ünvan 3, m7, m3) mənzillərinin satışı zamanı sahəni artıq göstərməklə artıq alınmış 70707 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 302,12 manatın Cavabdeh MənzilTikinti Kooperativindən alınaraq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, o, cavabdeh şirkətlə 31 iyul 2017-ci il tarixli, 2/027 saylı və 31 iyul 2017-ci il tarixli, 2/028 saylı çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə bağlayaraq 2 ədəd, 2-ci girişin 7-ci mərtəbəsi və 2-ci girişin 8-ci mərtəbəsində hər biri 176,73 kv.m ibarət mənzillərin tikilib təhvil verilməsi üçün razılığa gəlmişdir. Həmin mənzillərin müqavilə üzrə bir kv.m qiymətinin dəyəri 1950 manat müəyyən edilmişdir. Hər iki mənzil üçün ayrı-ayırılıqda ilkin ödəniş olaraq 50000 manat ödəniş etmişdir. Qalan pul vəsaitini hər ay bərabər hissələrlə ödəməyi öhdəsinə götürmüş və bir il ərzində bütün vəsait tərəfindən ödənilmişdir. Hal-hazırda cavabdehə heç bir borcu qalmamışdır. 31 iyul 2017-ci il tarixli, 2/027 saylı və 31 iyul 2017-ci il tarixli, 2/028 saylı çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilələrdə göstərilən 176,73 kv.m iki ədəd mənzilə dair xx.xx.2023-cü il tarixli və 04 noyabr 2023-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışları aldığı zaman məlum olmuşdur ki, mənzillərin hər birinin sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən 18.13 kv.m əksik yəni 158,60 kv.m göstərilmişdir. Göründüyü kimi Cavabdeh tərəfindən iki müqavilə üzrə ondan ümumilikdə 70707 manat artıq pul alınmışdır. Hesab edir ki, Cavabdeh ondan mənzilin hər kv.m-nə görə aldığı artıq məbləği geri qaytarmalıdır. Bununla bağlı Cavabdehnə pretenziya məktubu yollamış pulun geri qaytarılmasını tələb etsə də cavabdeh heç bir hərəkət etməmişdir. Məcburiyyət qarşısında qalaraq pozulmuş hüququnun bərpa olunması üçün məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Cavabdeh müqavilə üzrə götürmüş olduğu öhdəliyi pozmuş və ondan artıq pul almışdır.
8. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 25 fevral 2016-cı il tarixli, 86 saylı Qərarınının icrası ilə əlaqədar Bakı şəhəri Səbail rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 21 saylı, 28 fevral 2017-ci il tarixli sərəncamına əsasən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsi 5-13, 18 saylı və Nizami küçəsi 4 saylı evlərin yerləşdiyi məhəllədə abadlıq-quruculuq işlərinin davam etdirilməsi, qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülərək, yerində müasir tələblərə uyğun yenilərinin tikilməsi və qəzalı vəziyyətdə olan binalarda yaşayan sakinlərin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi tərəfindən yüksək keyfiyyətlə həyata keçirilmişdir. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsi 5-13, 18 saylı və Nizami küçəsi 4 saylı evlərin yerləşdiyi məhəllədə əhalinin köçürülməsini və tikinti işilərini həyata keçirərkən Cavabdeh MTK öz fəaliyyətində qanunun aliliyini, mülkiyyətçilərin hüquqlarını, humanist prinsipləri əsas götürmüş, sakinlər tərəfindən etibar və etimad qazanmış bir şirkətə çevrilmişdir. Eyni zamanda, tikinti işiləri Bakı şəhərinin mərkəzi ərazilərində həyata keçirilən pilot layihələrdən biri kimi paytaxtın daha da abadlaşmasına, müasirləşməsinə xidmət edir və müvafiq dövlət qurumlarının icazəsi, nəzarəti altında aparılmışdır. Həmin ərazidə yaşamış 71 nəfərdən ibarət mənzil mülkiyyətçiləri "xxxx" MTK tərəfindən inşa edilmiş 5 girişli yeni, çoxmənzilli yaşayış binasında mənzillərlə təmin edildikdən sonra, digər yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri alqısatqı müqavilələrinə əsasən ayrı-ayrı şəxslərə satılmışdır. İddiaçı ilə cavabdeh arasında ilk dəfə 01 sentyabr 2018-ci il tarixində “çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair müqavilə № 5/008-4-1” bağlanmışdır. Sonradan ödəniş şərtlərində onun çətinlik çəkdiyini nəzərə alan cavabdeh onunla 01 noyabr 2018-ci ildə yeni “çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair Müqavilə № 5/008-4- 1”-ni bağlamışdır. Daha sonra iddiaçının birinci müqavilədə nəzərdə tutulmuş ödəniş şərtlərini yerinə yetirdiyini nəzərə alan cavabdeh onunla aralarında bağlanmış ikinci müqaviləni ləğv etmiş və birinci müqaviləni qüvvədə saxlamışdır. İddiaçı öz iddia ərizəsini hüquqi qüvvəsini itirmiş 01 noyabr 2018-ci ildə yeni “çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair müqavilə № 5/008-4-1” ilə əsaslandırmağa çalışmışdır. Xahiş edir bu fakt nəzərə alınsın. Sonra iddiaçı öz iddia ərizəsində 01 noyabr 2018-ci ildə yeni “çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə № 5/008-4-1”-də göstərilən 232,34 kv.m mənzilə dair 27 sentyabr 2023-cü il tarixli “hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış” aldıqdan sonra mənzilin sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən 27,24 kv.m əksik, yəni 205,10 kv.m olduğunu bildirmişdir. Məhz bu səbəbə görə də iddiaçı tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Leopold və Mstislav Rostropoviçlər küçəsində inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 5-ci girişinin, 8-ci mərtəbəsində, 4 otaqdan ibarət (çıxarışa əsasən ünvan 1, M8, m4) mənzilinin satışı zamanı sahəni artıq göstərməklə artıq alınmış 59,928 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 269,78 manatın cavabdehdən alınaraq ona verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Aşağıda sadalayacağı mülahizələrə görə hesab edir ki, iddiaçının cavabdehə qarşı iddia tələbi əsassızdır və o, təmin edilə bilməz. Belə ki, istər 01 sentyabr 2018-ci il tarixində “çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair müqavilə № 5/008-4-1”, istərsə də 01 noyabr 2018-ci ildə yeni “çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə № 5/008-4-1”-nin hər ikisinin 2.2. bəndində əsasən həmin müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanılır. Yəni mənzilin ara divarları və şaxtası onun sahəsini hesablayarkən nəzərə alınmır. Həmin müqavilələri imzalayarkən iddiaçı iradə ifadəsi göstərərək yuxarıda qeyd etdiyi şərti qəbul etmişdir. Məlum olduğu kimi Bakı şəhərində yeni inşa edilmiş yaşayış binalarında mənzillərin alqı-satqısında formalaşmış işgüzar adətlərə əsasən məhz mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanılır. Digər tərəfdən Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsinin 219.3. maddəsinə görə bina tikintisi fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslər üçün, dövlətə ayrılan hissə istisna olmaqla, tikilən binanın yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, o cümlədən təqdim edilmək üçün ayrıca tikilən fərdi, şəxsi yaşayış və bağ evlərinin sahələri vergitutma obyektidir. Bu maddənin məqsədləri üçün tikilən binanın hər mərtəbəsinin ümumi sahəsi vergitutma obyektidir. Yəni vergitutma məqsədləri üçün inşa edilmiş binanın ara divarları, məhəccərləri, eyvanları və s. nəzərə alınmadan hər mərtəbəsinin ümumi sahəsi əsas götürülür. Beləliklə hesab edir ki, iddiaçının iddiası əsassız və ədalətsiz olduğu üçün o, təmin edilə bilməz.
9. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 01 mart 2024-cü il tarixli 3-16-16/2-10/9113 nömrəli rəyindən görünür ki, Cavabdeh MTK ilə İddiaçı1 arasında bağlanmış 01 noyabr 2018-ci il tarixli, 5/008-4 saylı çoxmənzili yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satısına dair müqavilənin predmeti olan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən 4 nömrəli mənzilin faktiki sahəsinin (209,8 kv.metr) müqavilədə göstərilən sahə (232,34 kv.metr) ilə üst-üstə düşmədiyi, belə ki, mənzilin faktiki sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahə arasında 22,54 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. İddiaçı1 mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən 4 nömrəli mənzilin arakəsmə divarların altına düşən sahənin 5,4 kv.metr olduğunu nəzərə alaraq, sözügedən mənzilin (binanın eskiz layihəsində göstərilmiş bayır və qonşu mənzili ayıran divarların yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamaqla, lakin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş ara divarlarının yerləşdiyi sahələr-arakəsmə altı hesablanmaqla içdən-içə) müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan faktiki sahəsinin 215,2 kv.metr (209,8+5,4) təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş "Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən, İddiaçı1 mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən 4 nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin 202,92 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən 4 nömrəli mənzilin bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də hesablanmaqla (oxdan-oxa) sahəsinin 232,32 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Qeyd: Mənzilin ümumi sahəsi, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ‘‘04’’ dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən hesablanmalıdır.
10. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 12 iyul 2024-cü il tarixli 3-16-16/2-10/3363 nömrəli əlavə ekspertiza rəyindən görünür ki, Cavabdeh MTK ilə İddiaçı1 arasında bağlanmış 01 noyabr 2018-ci il tarixli, 5/008-4 saylı çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısıa dair müqavilənin predmeti olan ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş məhəccərlər, bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr və əmsallar nəzərə alınmadan içdən-içə faktiki sahəsinin 209,82 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Cavabdeh MTK ilə İddiaçı1 arasında bağlanmış 01 noyabr 2018-ci il tarixli, 5/008-4 saylı çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilənin 2.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablandığı göstərildiyini nəzərə alaraq, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 8-ci mərtəbədə yerləşən 4 nömrəli mənzilin çöl divarların ortasından, yəni oxdan-oxa sahəsinin 232,32 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
11. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 11 iyul 2024-cü il tarixli 3-16-16/2-10/828 nömrəli rəyindən görünür ki, Cavabdeh MTK ilə İddiaçı2 arasında bağlanmış 31 iyul 2017-ci il tarixli, 2/027-4 və 2/028-4 saylı çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzillərin alqı-satqısına dair müqavilənin predmeti olan ünvan 3 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən 3 nömrəli mənzilin faktiki sahəsinin (166,5 kv.metr) müqavilədə göstərilən sahə (176,73 kv.metr) ilə üst-üstə düşmədiyi, belə ki, mənzilin faktiki sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahə arasında 10,213 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. İddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 4 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7- ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən 3 nömrəli mənzillərin arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 3,0 kv.metr olduğunu nəzərə alaraq, sözügedən mənzillərin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş bayır və qonşu mənzilləri ayıran divarların yerləşdiyi sahələr, məhəccərlər və əmsallar nəzərə alınmadan, binanın eskiz layihəsində göstərilmiş ara divarlarının yerləşdiyi sahələr arakəsmə altı hesablanmaqla içdən-içə sahəsinin 169,5 kv.metr (166,5+3,0) təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən, ünvan 3 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən 3 nömrəli mənzillərin hər birinin ümumi sahəsinin 158,6 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 3 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7- ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən 3 nömrəli mənzillərin binanın eskiz layihəsində göstərilmiş məhəccərlər, bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr və əmsallar nəzərə alınmadan içdən-içə sahəsinin 166,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. ünvan 3 ünvanında inşa edilmiş yüksək mərtəbəli binanın 7-ci və 8-ci mərtəbələrində yerləşən 3 nömrəli mənzillərin bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də hesablanmaqla (oxdan-oxa) sahəsinin 176,7 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin ümumi sahəsi, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04" dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən hesablanmalıdır.
12. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 20 avqust 2024-cü il tarixli qərardadı ilə İddiaçı2 Cavabdehnə qarşı “pul” tələbinə dair 2(009)-241/2024 saylı və İddiaçı1 Cavabdehnə qarşı pul tələbinə dair 2(009)-142/2024 saylı mülki işlər birlikdə baxılmaq üçün bir icraatda birləşdirilmişdir.
13. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(009)- 142/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin olunaraq Cavabdeh MTK-dan 49544 manat pul vəsaiti və dövlət rüsumunun 238,63 manat hissəsi tutularaq İddiaçı1 xeyrinə ödənilməsi, Cavabdeh MTK-dan 39897 manat pul vəsaiti və dövlət rüsumunun 209,69 manat hissəsi tutalaraq İddiaçı2 xeyrinə ödənilməsi qət edilmişdir.
14. Qətnamənin əsaslarına görə ekspert rəyləri ilə müəyyən edilir ki, mənzillərin sahəsi iddiaçılara müqavilədə göstərildiyi kimi çöl divarlarının ortasından hesablanmaqla təhvil verilmişdir. Lakin, məhkəmə həmin müqavilə şərtini qanunvericiliyin tələbinə uyğun hesab etmir və cavabdeh tərəfin də tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin müvafiq şərtlərində mənzilin sahəsinin çöl divarlarının ortasından hesablanmasının nəzərdə tutulmuşdur dəlilinə münasibət bildirərək aşağıdakıları qeyd edir ki, qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən normalarının tələbindən aydın görünür ki, fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və məhz qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. Bundan başqa, müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Məhkəmə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələri imperativ normalardır və həmin normalara əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhərrəclərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh tərəf İddiaçı1 ilə 5/008-4 nömrəli, 01 noyabr 2018-ci il tarixli mənzilin alqı-satqı müqaviləsini bağlayarkən satılan mənzilin sahəsi 232,34 kv.m müəyyən edilməklə ondan həmin sahənin dəyəri olan 511,148 (232,34 kv.m x 2200 manat) manat məbləğində pul vəsaiti alınmışdır. Bu isə mənzilin ümumi sahəsi üçün hesablanmalı olan (232,34 kv.m – 209,82 = 22,52 x 2200 manat) məbləğdən artıq 49544 manat vəsaitin cavabdeh tərəfindən iddiaçıdan alınmasını təsdiq edən haldır. Həmçinin İddiaçı2 ilə də 2/027 və 2/028 nömrəli, 31 iyul 2017-ci il tarixli mənzilin alqı-satqı müqavilələrini bağlayarkən satılan mənzillərin hər birinin sahəsi 176.73 kv.m qeyd edilməklə ondan həmin mənzillərə görə cəmi 344623,50 (176,73 kv.m x 2 x 1950 manat) manat məbləğində pul vəsaiti alınmış, bu da hər mənzilin ümumi sahəsi üçün hesablanmalı olan (176,73-166,5=10,23 kv.m x 1950 manat) məbləğdən artıq 19.948.50, iki mənzil üçün isə (19948,50 x 2) cəmi 39.897 manat cavabdeh tərəfindən İddiaçı2 artıq alınması halını təsdiq edir.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390, 425, 442, 578, 752-ci, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
16. Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv, iddianın rədd edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə görə, ekspert rəyləri ilə müəyyən edilir ki, mənzillərin sahəsi iddiaçılara müqavilədə göstərildiyi kimi çöl divarlarının ortasından hesablanmaqla təhvil verilmişdir. İşin tədqiq olunan faktiki hallarından aydın olur ki, 01 sentyabr 2018-ci il tarixili “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair Mü-qavilə № 5/008-4-1”-nin 2.2. bəndinə əsasən həmin müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanılır. Yəni mənzilin ara divarları və şaxtası onun sahəsini hesablayarkən nəzərə alınmır. Həmin müqaviləni imzalayarkən İddiaçı1 iradə ifadəsi göstərərək yuxarıda qeyd etdiyim şərti qəbul etmişdir. 31 iyul 2017-ci il tarixli “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair Müqavilə № 2/027” və “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair Müqavilə № 2/028”-nin 2.2. bəndlərinə əsasən həmin müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasın-dan hesablanılır. Yəni mənzilin ara divarları və şaxtası onun sahəsini hesablayarkən nəzərə alınmır. Həmin müqaviləni imzalayarkən İddiaçı2 iradə ifadəsi göstərərək yuxarıda qeyd olunan şərti qəbul etmişdir. Məlum olduğu kimi Cavabdeh MTK ilə İddiaçı1 arasında 01 sentyabr 2018-ci il tarixili “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair Müqavilə № 5/008-4-1” və İddiaçı2 arasında 31 iyul 2017-ci il tarixli “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair Müqavilə № 2/027” və “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair Müqavilə № 2/028” bağlananda məhz Mülki Məcəllənin 390.5. və 390.6. maddələrinin tələbləri nəzərə alınmışdır. Lakin birinci instansiya məhkəməsi işin bu faktiki hallarını nəzərə aldığı üçün səhv nəticəyə gəlmişdir. Qətnaməsini qəbul edərkən məhkəmə iclaslarında araşdırılmış və ekspert rəylərində müəyyən edilmiş bütün faktiki hallara düzgün qiymət verməmişdir. Mübahisə predmet olan mənzillərə dair bağlanmış hər üç müqavilələrdə tərəflər arasında razılaşdırılmış qayda-da mənzillərin sahələrinin ekspert rəyərində də həmin qaydalarla hesablandıqda üst üstə düşdüyü məhkəmə tərəfindən lazımınca qiymətləndirilməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
19. Cavabdehin nümayəndəsi Vəkil məhkəmə iclasında apelyasiya şikayəti ilə eyni məzmunlu izahat verərək şikayətin təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etdi.
20. İddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirərək təmin olunmamasını məhkəmədən xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
21. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 6.1. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır: 6.1.2. mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi; 6.1.5. müqavilələr azadlığı; Maddə 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir. Maddə 14.2. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları aşağıdakılardır: 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər. 14.2.6. Başqa şəxsə zərər vurulması. 14.2.7. Əsassız varlanma. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın; Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür; Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər.
22. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: Maddə 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; Maddə 385.1. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi. Maddə 386. Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin; Apellyasiya baxışının hədləri
23. Apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğvi xahiş edilsə də, şikayətin məzmunundan görünür ki, cavabdeh tərəfindən qətnamə qismən - iddianın təmin edilən hissəsində mübahisələndirildiyindən, iddiaçı isə apellyasya şikayəti vermədiyindən, birinci instansiya məhkəməsinin bütövlükdə prosessual hüquq normalarına riayət olunmaqla qəbul edilən qətnaməsinin əsaslılığına onun düzünə mübahisələndirilən hissədə, yəni apellyasiya şikayəti həddində hüquqi qiymət verilməli, qətnamə apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə iddianın təmin edilməyən hissədə yoxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə ehtiva olunmayan hissələrə toxunulmamalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 2.1-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, “Bu müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi çöl divarların ortasından hesablanır”
25. Ekspert rəylərinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, rəylər üzrə gəlinən nəticələr işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən mübahisələndirilməmiş, rəyləri şübhə altına alan hər hansı hal müəyyən edilməmişdir və buna görə də həmin rəylər mötəbər sübut kimi nəzərə alınmalıdır.
26. Həmin ekspert rəylərinin məzmunu bundan ibarətdir ki, müqavilənin 2.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablandığı göstərildiyini nəzərə alaraq, mənzillərin çöl divarların ortasından hesablanmaqla sahəsi müqavilədə qeyd olunan sahə ilə üst – üstə düşür, lakin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş "Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən sahələr arasında fərq mövcud olur.
27. Oxşar işlərlə bağlı məhkəmə təcrübəsi də ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilə tərəfləri sahənin hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda müqavilə şərtləri, belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilir. Hazırkı işdən də müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçıya veriləcək mənzilin sahəsinin çöl divarların ortasından hesablanması qaydası barədə tərəflər razılığa gəlmişlər.
28. İddiaçıya verilən mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə eyni olmuş və mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərindən fərqli, yəni az olması müəyyən edilməmişdir.
29. Müqavilələrin müvafiq bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra edərək həmin ölçüdə mənzilləri iddiaçıya təhvil vermişdir. İddiaçıların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin az göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə isə səhvən Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı və Tikinti Məcəlləsinə istinad etmişdir. O halda məhkəmə bu normativ aktlara istinad edə bilərdi ki, müqavilədə mənzilin hesablanması qaydaları ilə bağlı şərt mövcud olmasın.
30. Beləliklə, hazırkı mübahisəyə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri normalar baxımından işin halları ilə qismən təsdiq olunur, dəlillər qətnamənin qismən ləğvinə əsas verir. Bununla bağlı olaraq, apelyasiya şikayəti qismən təmin olunaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən - iddianın təmin olunduğu hissədə ləğv edilməli, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə çıxarılaraq iddia rədd olunmalıdır.
31. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(009)- 142/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(009)- 142/2024 nömrəli qətnaməsi iddianın təmin olunduğu hissələrdə ləğv edilsin, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddiaçı1 Cavabdeh MənzilTikinti Kooperativinə və İddiaçı2 Cavabdehnə qarşı pul tələbinə dair iddiaları rədd edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.