Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2771/2025 26.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı ilk, iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı qarşılıqlı iddia ərizələri ilə bağlı iş üzrə Açar sözlər: mənzillərin boşaldılması və təhvil verilməsi, müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi X2 (sədrlik edən və məruzəçi), X6 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X4, İlk iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə, İlk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili X1 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzillərin boşaldılması və təhvil verilməsi” tələbinə dair ilk, iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı “müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizələri ilə bağlı mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)-137/2025 saylı qətnaməsindən ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Cavabdeh ilə İddiaçı arasında xx.xx.2021-ci il tarixdə Bakı şəhəri 51 saylı Notariat ofisində bağlanmış “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nə əsasən Cavabdeh mülkiyyətində olmaqla Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən 250 saylı evin, 46 saylı mənzilini 150.000 manata İddiaçı satmışdır. Müqavilənin 11-ci bəndinə əsasən Cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixədək daşınmaz əmlakı İddiaçı faktiki sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür;
2. Cavabdeh ilə İddiaçı arasında xx.xx.2021-ci il tarixdə Bakı şəhəri 51 saylı Notariat ofisində bağlanmış “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nə əsasən Cavabdeh mülkiyyətində olmaqla Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən 250 saylı evin, 45 saylı mənzilini 153.000 manata İddiaçı satmışdır. Müqavilənin 11-ci bəndinə əsasən Cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixədək daşınmaz əmlakı İddiaçı faktiki sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür;
3. Hər iki mənzil üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququ xx.xx.2025-ci il tarixdə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır;
4. "xxxx" MMC-nin MH 01-006/24 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli hesabatına əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250 ünvanında yerləşən 45 və 46 saylı mənzillərin bazar dəyəri həmin tarixə ümumilikdə 1.027.000 manat təşkil edir;
5. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatına əsasən xx.xx.2021-ci il tarixə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən 250 saylı evin 45 saylı mənzilinin dəyəri 324.600 manat, 46 saylı mənzilinin dəyəri isə 214.500 manatdır.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, Cavabdeh tərəfindən ünvan 1 ünvanlarında yerləşən mənzillərin boşaldılmasını və ona təhvil verilməsini xahiş etmişdir.
7. İddiaçı tələbini işin yuxarıda sadalanan faktiki hallarına istinad edilməklə onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh mübahisəli mənzillərin boşaldılması üçün müddət verməsini xahiş etmiş və daha sonra həmin mənzilləri ona təhvil verəcəyini bildirmişdir. Lakin, cavabdeh xx.xx.2021-ci il tarixdən bugünədək həmin mənzilləri təhvil verməmişdir və o, bununla bağlı cavabdehə müraciət etdikdə, cavabdeh hər dəfə qısa müddət ərzində mənzilləri təhvil verəcəyini söyləmişdir. Bununla belə, onun müraciətlərinə baxmayaraq, cavabdeh 2 il müddətdir ki, həmin mənzilləri ona boşaldıb, təhvil verəcəyi ilə bağlı vədlər verir. Beləliklə, cavabdeh onun mülkiyyət hüquqlarını, onun mülkiyyətində olan mənzillərdən maneəsiz istifadəsini, mənzillərə dair sahiblik və ona dair sərəncam vermək hüquqlarını pozaraq onun mülkiyyətində olan mənzillərdən məhrum edir.
8. Bundan sonra iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə həmin məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlə arasında xx.xx.2021-ci il tarixdə notariat qaydada rəsmiləşdirilmiş reyestrdə 4Ə-2483 № ilə qeydə alınmış AN-İ№ ******* seriyalı və xx.xx.2021-ci il tarixdə notariat qaydada rəsmiləşdirilmiş reyestrdə 4Ə-2484№ ilə qeydə alınmış AN-İ№ ******* seriyalı “daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqavilə”lərinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında cavabdehin adına ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzillərə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatın (çıxarışlar) ləğv edilməsi, ilk iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. Qarşılıqlı iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia tələbində iddiaçının, guya, onun mülkiyyətində olan mənzilləri satın aldığı və ya onun mülkiyyətində olan mənzilləri ona satmağı ilə bağlı qeyd etdikləri onların arasında yaranmış münasibətin həqiqi halına qətiyyən uyğun deyildir. Göstərilən müqavilələr rəsmiləşmiş olsa da, o, mülkiyyətində olan mənzilləri iddiaçıya satmamış, mənzilləri nəinki İddiaçı, hər hansı şəxsə satmaq niyyəti olmamışdır, Heç İddiaçı da onun mülkiyyətində olan mənzilləri satın almaq niyyəti olmamışdır. Aralarında mənzillərin alqı-satqısına dair münasibət yaranmamış, rəsmiləşmiş müqavilələr isə yalan əqdlər olmaqla, borc münasibətinə görə təminat məqsədi daşımışdır. Belə ki, İddiaçı faizlə borc verən şəxs kimi tanındığından, 2021-ci ilin noyabr ayında ona borc pul verməsinə dair müraciət etmiş və bununla bağlı aralarında razılıq əldə edilmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə notariat qaydasında müqavilələrin rəsmiləşdirlməsində məqsəd İddiaçı ona verdiyi borc məbləğini təminat altına almaq olmuşdur. Belə ki, danışıqların nəticəsində, İddiaçı ona verdiyi borcun müqabilində mənzilləri təminat olaraq onun adına rəsmiləşdirməyi istəmişdir. Verəcəyi 300.000 manat borc alqı-satqı müqaviləsində, guya, mənzillərin satış qiyməti kimi göstərilmiş, hər mənzilə 150.000 manat satış qiyməti yazılmaqla rəsmiləşdirmə aparılmışdır. İddiaçı faizə pul verən şəxs kimi yalnız bu şərtlə borc pul verməyə razılaşmış, həmin vaxt təcili borc pula ehtiyacı olduğundan o da formal alqı-satqıya razılaşmışdır. Əslində isə İddiaçı mənzil almaq, onun isə mənzil satmaq niyyəti olmamışdır. İddiaçı heç onun mənzillərinə baxış keçirməmiş, ailə üzvləri də mənzillərin “satışına dair müqavilələrdən” xəbərsiz olmuşlar. Hər biri 125 və 163 kv.m olan mənzillərin qiymətinin standart olaraq 150.000 manat yazılması, A.Neymətulla küçəsində, yeni binada tam təmirli mənzillərin qiymətinin 150.000 manatdan daha baha qiymətə olması və s. hallar müqavilələrin formal olmasının göstəricisidir. Eyni zamanda, xx.xx.2021-ci il tarixdən İddiaçı mənzilə köçmək niyyətinin olmaması, ondan mənzili boşaltmağı tələb etməməsi də nəzərə alınmalıdır. Belə ki, aldığı borc məbləğini faizləri ilə birlikdə təxminən 2 il müddətində qaytarırdı. Sonradan borcun qaytarılmasında gecikmələr olduğundan, İddiaçı isə faizə əlavə faiz hesablamağa başladığından və bu cür hesablama ilə razılaşmadığından ödənişləri dayandırmışdır. Ona görə də İddiaçı ona qarşı iddia qaldırmışdır.
10. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)- 137/2025 saylı qətnaməsi ilə ilk iddia təmin edilmiş, ünvan 1 ünvanlarında yerləşən mənzillərin boşaldılaraq Cavabdeh tərəfindən İddiaçı təhvil verilməsi, qarşılıqlı iddianın təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumlarının tərəflərin özünə aid edilməsi qət edilmişdir (hakim: X7).
11. Məhkəmə ilk iddia tələbini əsaslı hesab edərək öz mövqeyi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddia tələbi üzrə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250, mənzil 46 və Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250, mənzil 45 ünvanında yerləşən mənzillərin tələb edilməsi tərəflər arasında bağlanmış 01 dekabr 2021-ci il tarixli alqı-satqı müqavilələrinin tələbləri baxımından satıcı – ilkin iddia üzrə Cavabdeh tərəfindən üzərinə götürülmüş öhdəliklərin təmin edilməsini əhatə edir. Belə ki, müqavilələrin 11-ci bəndinə əsasən Cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixədək daşınmaz əmlakları İddiaçı faktiki sahibliyinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə yaranmış öhdəliklər alıcı İddiaçı tərəfindən yerinə yetirilmişdir. Belə ki, qeyd olunan mənzillərin tərəflər arasında qarşılıqlı razılıqla müəyyən edilmiş dəyəri tam şəkildə notariusun depozit hesabına ödənilmişdir. Bu hal ünvan 4 ünvanlanmış mədaxil orderləri ilə öz təsdiqini tapır (i. v. 148, 165). İlkin iddia üzrə iddiaçının mənzillərə dair mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrində qeydə alınmış və ona müvafiq çıxarışlar verilmişdir. Lakin Cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklər yerinə yetirilməmiş, mənzillər alıcı İddiaçı təhvil verilməmişdir. Tərəflər arasında mənzillərin alqısatqısına dair müqavilə üzrə öhdəlik münasibətləri yaranmış, ilkin iddia üzrə iddiaçı razılaşma üzrə nəzərdə tutulmuş əmlakların dəyərini tam şəkildə Cavabdeh ödəmiş, lakin sonuncu həmin mənzilləri İddiaçı təhvil verməyərək öhdəliyini yerinə yetirməmişdir.
12. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, baxılan iş üzrə İddiaçı mübahisəli mənzilləri əldə edərkən həmin əmlak dövlət reyestrində iddiaçı Cavabdeh adına qeydə alınmışdır. Sonuncu tərəfindən mənzillər İddiaçı satılmış, alqısatqı müqavilələri bağlanarkən reyestrdə əmlak üzərində yüklülük olmamış, reyestrdəki qeydə dair etiraz daxil edilməmişdir. Bununla yanaşı qeyd olunan alqı-satqı müqavilələri əsasında tərəflərin götürdükləri öhdəliklər yerinə yetirilmişdir. Belə ki, müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş məbləğlər notariusun depozit hesabına alıcı tərəfindən ödənilmiş, mənzillər alıcı İddiaçı adına xx.xx.2021-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyatdan keçmiş, bu barədə İddiaçı dövlət reyestrindən müvafiq çıxarışlar verilmişdir. Mübahisələndirilən müqavilələrin etibarlılığına dair qanunda nəzərdə tutulmuş şərtlər gözlənilmiş, alqı-satqı müqavilələrinin hər ikisi notariat qaydada – Bakı şəhəri 51 saylı notariat ofisində təsdiqlənmiş və müqavilələrin etibarsızlığı üçün əsaslar məhkəmə baxışı zamanı müəyyən edilməmişdir. Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı müqavilələrin etibarsız olmasını və tələbinin əsası kimi həmin müqavilələrin qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh tərəfindən ona ödənilən pulun təminatı kimi bağlandığını bildirir. Başqa sözlə, iddiaçı onunla cavabdeh arasında bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin yalan əqd olduğuna, digər əqdi, pərdələmək üçün bağlanıldığına istinad etmişdir.
13. Məhkəmə, həmçinin, qeyd etmişdir ki, hazırki işdə tərəflərin hər hansı bir mənfəət əldə etmək üçün üçüncü şəxslərdə buna dair fikir formalaşdırmaq və görüntü yaratmaq niyyəti müəyyən edilməmiş, qarşılıqlı iddia tələbi üzrə iddiaçı iddia tələbinin əsası kimi istinad etdiyi hallara (cavabdeh tərəfindən ona borc verilməsi, müqavilənin borcun təminatı olaraq bağlanması və s.) dair sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir (qəbz, şahid ifadələri və s.). Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, iş üzrə təqdim edilmiş sübutlarla tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin yalan əqd olması halı müəyyən olunmur.
14. Məhkəmə qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının mənzillərin satış qiymətlərinin aşağı olması barədə dəlillərinə münasibətdə isə qeyd etmişdir ki, hazırkı işin halları baxımından yalnız əmlakların real dəyərindən aşağı qiymətə əldə edilməsi barədə dəlili notariat qaydada bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin etibarlılığını şübhə altına alan birmənalı hal kimi qiymətləndirilə bilməz. Belə ki, hər hansı bir əmlakın satış qiyməti onun bazar dəyəri ilə yanaşı alıcı və satıcının könüllü razılığı əsasında müəyyənləşir və bu razılığa əsasən əmlakın satış qiyməti onun bazar dəyərindən aşağı və yaxud yuxarı ola bilər. Bu qanunazidd hərəkət kimi qəbul edilmir. Qanunvericilik tərəflər üçün məcburi qaydaların (imperativ normaların) tələbəri istisna olmaqla müqavilənin şərtlərini, o cümlədən satılan əşyanın qiymətini müəyyən etməkdə sərbəstlik vermişdir. Ona görə də müqavilə tərəfləri satılan əmlakın qiymətini bazar dəyərindən aşağı satılması barədə razılığa gələ bilərlər.
15. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbinin “həmin müqavilələr əsasında dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatın (çıxarışlar) ləğv edilməsi” barədə ikinci hissəsi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, hazırda iddia tələbinin birinci hissəsi – çıxarışların verilməsinə əsas olmuş alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab olunması – təmin edilmədiyindən və mübahisəli əmlaklar qanuni əsaslarla qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı mülkiyyətində olduqlarından, əmlaklara dair İddiaçı adına aparılmış qeydiyyatın (çıxarışların) ləğv edilməsi barədə tələb də məhkəmə tərəfindən təmin edilə bilməz.
16. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü, 29cu, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 146-cı, 152-ci, 157-ci, 165-ci, 178-ci, 337-ci, 339-340-cı, 398.1-ci, və Mülki Prossesual Məcəlləsinin 14.2-ci, 77.1-ci, 119.1-ci, 124.2-ci, 217-218-ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bir sıra qərarlarına istinad edərək əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
17. İlk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin tamamilə ləğv edilməsini, ilk iddianın rədd, qarşılıqlı iddianın isə təmin edilməsini xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayəti onunla əsasandırılmışdır ki, işin mübahisə edilməyən hallarından biri odur ki, xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələrdə onun öhədlikləri sırasında xx.xx.2022-ci il tarixədək mənzilləri boşaldıb İddiaçı təhvil vermək vəzifəsi olmuşdur. Lakin qarşılıqlı iddia ərizəsində yazdığı və məhkəmə iclasında da dediyi kimi, hazırki iş üzrə iddianın verildiyi 2024-cü ilin mart ayınadək İddiaçı ona qarşı mənzili boşaltmaq, ona təhvil vermək tələbi olmamışdır. İddiaçı heç bir vaxt mənzilin boşaldılmasını ondan tələb etməyib. İddiaçı heç bir vaxt mənzili görməmiş, mənzil almaq niyyəti olmamışdır. İddiaçı hazırki iddia qaldırılandək, ondan mənzili boşaltmağı tələb etməsi barədə mülahizəsi sübut olunmur. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, o, mənzillərini satmaq istəsə idi, onları 300.000 manata deyil, həqiqi bazar dəyəri olan 1 milyon manatdan artıq qiymətə satardı. Tam təmirli və əşyalarla dolu, ikisinin birlikdə 1 milyon manatdan artıq bazar dəyəri olan əmlakı cəmi 300.000 manata “alqı-satqısı” ağlabatan və məntiqli deyildir. Bununla yanaşı, birinin sahəsinin digərindən 30 kv.m fərqli olan 2 mənzilin hər birinin qiymətinin ayrı-ayrı müqavilədə 150.000 manat müəyyənləşdirilməsi də “alqı-satqı”nın formal rəsmiləşdirmə olduğunun göstəricisidir. Məhkəmə bu xüsusatı da lazımınca qiymətləndirməmişdir. Belə ki, onun tərəfindən mənzillərin real bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müstəqil qiymətləndiriciyə müraciət olunmuşdur. İş materialında olan "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş MH 01-006/24 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli hesabata əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250 ünvanında yerləşən 45 və 46 saylı mənzillərin bazar dəyəri həmin tarixə ümumilikdə 1.027.000 manat təşkil edir. Sözügedən qiymətləndirmə rəyini təqdim etməklə, mənzillərin real bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin olunmasına dair vəsatət verilmişdir. Məhkəmənin qərardadı ilə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin olunmuşdur. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən ünvana gəlmədən, ekspertiza keçirilmədən iş materialı geri qaytarılmışdır. Məhkəmə təkrar olaraq işi ekspertizaya göndərmiş, lakin ekspert “internet məlumatlarında analoji əmlakın bazar dəyərinə dair məlumat aşkar olunmadı” bəhanəsi ilə ekspertizanın keçirilməsindən imtina etmişdir. Tərəfindən təkrar vəsatət verilərək, məhkəmənin qərardadının icra edilməli olduğunu, ekspertizanın müxtəlif üsul və metodlarla qiymətləndirmə aparmaq səlahiyyətinin (və vəzifəsinin) olduğu halda əsassız imtina etdiyini bildirmiş, həmçinin, Bakı şəhərinin notariat kontorlarına müraciət edilməklə, mənzillərin yerləşdiyi ünvanlardakı analoji əmlakların (mübahisəli müqavilələrin rəsmiləşdirildiyi dövr üzrə) satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsi imkanının olduğunu bildirmişdir. Lakin məhkəmə vəsatəti qanunsuz olaraq təmin etməmiş, mənzillərin qiymətləndirilməsi üçün zəruri tədbirlərin görülməsindən imtina etmişdir. Məhkəmə öz təşəbbüsü ilə baxış iclasında tərəflərin bilavasitə iştirakını zəruri hesab etmişdir və hər iki tərəfi iclasa dəvət etmişdir. İddiaçı nümayəndəsi onun məhkəmə iclasına gələcəyini və onunla üzləşəcəyini bildirmişdir. O, məhkəmədə nümayəndə/vəkillə təmsil olunmağına baxmayaraq, şəxsən məhkəmə iclasına getmiş və İddiaçıla üzləşməyə, onun əslində ona faizə borc pul verdiyini, borcun təminatı olaraq mənzillərini onun adına rəsmiləşdirməyə razılıq verdiyini üzünə deməyə hazır olduğunu bildirmişdir. Lakin İddiaçı məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Bu da onu göstərir ki, İddiaçı ondan mənzilləri satın almadığına, faizə borc pul verdiyinə, yalnız mənzillərini notarial qaydada adına rəsmiləşdirdiyinə görə, onunla üzləşmək istəməmişdir. Çünki onun, iddia qaldırmasına baxmayaraq, ona deyəcəyi sözü yoxdur, onun üzünə deyə bilməz ki, mənzillərini ondan satın almışdır. İddiaçı açıq-aşkar onunla üzləşməkdən yayındığına görə, məhkəməyə də aydın olmuşdur ki, müqavilələr formaldır. Lakin məhkəmə işin bu halına da düzgün qiymət verməmişdir. Məhkəmə iclasında da bəyan etmişdir ki, 2021-ci lin dekabr ayından əvvəl də işləri ilə əlaqədar ona pul lazım olduğunda İddiaçı müraciət edib ondan faizə borc pul almışdır. Belə hallar dəfələrlə olmuşdur. İddiaçı əvvəllər də həm pul şəklində, həm də əmlak şəklində dəfələrlə borc pul qaytarmışdır. Sonuncu dəfə aldığı 300.000 manat borc pulun isə faizləri kimi 400.000 manata yaxın ona pul ödəmişdir. Lakin İddiaçı mənzilləri onun adına rəsmiləşdirildiyindən istifadə edərək, hər dəfə aylıq faiz ödənişinin gecikməsindən sui-istifadə etmiş, faizə faiz hesablamaqla onu özündən asılı vəziyyətdə saxlamışdır. Ona görə də borc məbləğinin dəqiq müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi mümkün olmamışdır. İddiaçı da bu vəziyyətdən istifadə edərək, mənzillərin boşaldılmasına dair iddia qaldırmışdır. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, İddiaçıla, xüsusən, İddiaçı onun mülkiyyətində olan mənzillərə münasibətdə davranışları müqavilələrin rəsmiləşdirilməsində həqiqi niyyətin fərqli olduğunu göstərir. Belə ki, məhkəmə iş üzrə tərəfindən irəli sürülmüş dəlilləri tam, obyektiv, hərtərəfli araşdırıb düzgün qiymətləndirsəydi, tərəflər arasında “yalan əqdi” bağlamaqda həqiqi niyyətin başqa bir əqdi (real əqdi) pərdələmək niyyətinin olmasına asanlıqla müəyyənləşdirə bilərdi. Lakin məhkəmənin belə bir niyyəti olmamışdır. Yəni, əqdin yalan əqd kimi qiymətləndirilməsi üçün tərəflər arasındakı münasibətlərdə iki əsas məqamı müəyyənləşdirmək lazımdır. Birincisi, tərəflər əslində bir hüquqi prosedur həyata keçirmək iradəsinə sahib olmuşlarmı? Bu baxımdan, hazırki işdə qiymətləndirilməli xüsusatlar: 1) mənzillərin qiymətinin real dəyərindən 3 dəfədən artıq aşağı rəsmiləşməsi. 2) Birinin sahəsinin digərindən 30 kv.m fərqlənməsinə baxmayaraq, hər iki mənzilin qiymətinin müqavilədə 150.000 manat göstərilməsi; 3) Müqavilələrin rəsmiləşdirilməsindən keçən 3 il ərzində İddiaçı mənzillərin boşaldılmasını tələb etməməsi. Bu hallar və İddiaçı davranışları onun niyyətinin mənzil almaq, onun niyyətinin isə mənzill satmaq olmadığının göstəricisidir. İddiaçı mənzilləri görməmiş, baxış keçiməmiş, hansı vəziyyətdə olmasından xəbərsiz olmuşdur. Mənzil almaq istəyən şəxsin müqavilədən əvvəl əmlaka baxış keçirməməsi, mənzilin səciyyəvi xüsusiyyətlərini bilməməsinə xüsusi diqqət yetirilməlidir. Müqavilədən sonrakı davranışları dedikdə isə, o, ailə üzvləri ilə birgə mənzillərdə yaşamaqda davam edir. Müqavilədə xx.xx.2022-ci ildə mənzillərin təhvil verilməsi nəzərdə tutulsa da, İddiaçı mənzilləri ondan təhvil almamış, əmlaka sahiblənməmişdir. Yalnız daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış almaqla, sadəcə, ona faizlə verdiyi borc pulun qaytarılmasını təminat altına almaq üçün hüququndan istifadə etmişdir. Ondan mənzili boşaltmağı tələb etməmiş, yalnız 30 ay keçdikdən sonra iddia qaldırmışdır. İddia qaldırmasının səbəbi də budur ki, borc münasibətinə dair ixtilaf yaranmış, İddiaçı ondan faizə faiz hesablamaqla tələb etdiyi pulları ona verməmişdir. Bu baxımdan, yalnız formal rəsmiləşdirməyə deyil, işin həqiqi hüquqi vəziyyətinə və tərəflərin real davranışlarına diqqət yetirilməlidr. Əqdin “yalan əqd” kimi qiymətləndirilməsi üçün diqqət yetirilməli ikinci məqam isə - “üçüncü şəxslərdə yanlış təsəvvür yaratmaq niyyəti ilə” müqavilə bağlanmasıdır. İddiaçı borc aldığı pulun təminatı kimi mənzilləri onun adına rəsmiləşdirməsi ilə, üçüncü şəxslərdə - notariusda, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində, hazırkı işin gedişində məhkəmədə və s. yanlış təsəvvür yaranmışdır. Mənzillərin “alqı-satqısına dair müqavilələrin rəsmiləşdirilməsi” artıq yanlış təsəvvürün yaranmasına səbəb olmuşdur ki, nəticədə aralarında mübahisə yaranmışdır. İşə baxan məhkəmə özü də bu cür yanlış təsəvvürün təsiri altnda qətnamə qəbul etmişdir. Beləliklə, qarşılıqlı iddia tələbində irəli sürülmüş dəlillərə münasibətdə MM-in 340.2-ci maddəsinin dispozisiya şərtinin mövcudluğu nəticəsinə gəlinməsi üçün yuxarıda sadalanan xüsusatlara üzrə tərəflərin əsl niyyəti və işin həqiqi hüquqi hallarının müəyyən edilməsi xüsusilə vacib şərtdir. Məhkəmənin qiymətləndirmədən kənar saxladığı bu məqamlar vacibdir. İddiaçı müqaviləyə qədərki və sonrakı davranışlarını aydınlaşdırmaq və qiymətləndirmək baxımından məhkəmə iclasında bilavasitə dindirilməsi zərurətindən onun iclasa dəvət edilməsi məhkəmənin obyektiv, tam, hərtərəfli araşdırma cəhdi olsa da, İddiaçı məhkəmə iclasına gəlməməsi, onunla üzləşməkdən yayınması məhkəmə tərəfindən obyektiv qiymətləndirilməmişdir. Bu baxımdan qeyd olunmalıdır ki, məhkəmə yalnız ilk iddiaçının nümayəndəsinin mülahizələri, notarial qaydada rəsmiləşdirilmiş müqavilələrin mövcudluğu ilə kifayətlənmiş, yuxarıda sadalanan – tərəflərin davranışlarına dair halları və rəsmiləşdirilmiş müqavilələrdə yalan əqdin tərkib əlamətlərinin mövcudluğunu düzgün qiymətləndirməmişdir. Mübahisləndirilən “müqavilələrin” rəsmiləşdirilməsində hər iki tərəfin iradə ifadəsində “alqı-satqı niyyəti” olmamış, əslində borc münasibətini pərdələmək olmuşdur. Nəzərə alınmalıdır ki, təkcə 1 şərtin pozulması digər 3 şərtin mövcudluğu halında belə, əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Bu baxımdan, “əqdin notarial qaydada rəsmiləşdirilməsi, notariusun depozit hesabından pulun rəsmiləşdirilməsi, notariusun depozit hesabından pulun keçirilməsi, rəsmiləşdirmələrdə lazımi subyektlərin iştirakı” kimi hallar hələ əqdin etibarlı olması üçün kifayət deyildir. Məhz iradənin fərqli olması kifayətdir ki, əqd etibarsız hesab edilsin. Ona görə bir daha qeyd edirəm ki, aramızdakı münasibətlərə dair sadalanan hallar, İddiaçı davranışlarının düzgün hüquqi qiymətləndirilməsi “alqı-satqı müqavilələri”nin yalan əqd kimi etibarsız olduğunu sübut edir. Lakin qarşılıqlı iddia tələbinin təmin edilməməsi nəticəsinə gələn məhkəmə iş üzrə əsassız və qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
19. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
20. Məhkəmə iclasında ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili X3 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, şikayətin və qarşılıqlı iddianın məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
21. Məhkəmə iclasında ilk iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, ilk iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
22. Azərbaycan Respubikasının Konstitusiyasının: 13-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur; 29-cu maddəsinə əsasən hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz.
23. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 5.3-cü maddəsinə əsasən mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar; 6.2-cü maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər; 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur; 157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər; 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir; 324.4-cü maddəsinə əsasən müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir; 324.5-ci maddəsinə əsasən iradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir; 329.1-ci maddəsinə əsasən əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır; 337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər; 337.3-cü maddəsinə əsasən əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir; 337.4-cü maddəsinə əsasən etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır; 340.2-ci maddəsinə əsasən yalan əqd başqa əqdi pərdələmək məqsədi ilə bağlanan əqddir. Yalan əqd əhəmiyyətsizdir. Yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir; 404.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır; 404.2-ci maddəsinə əsasən bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır; 405.1-ci maddəsinə əsasən tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır; 406.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə əqdlərin bağlanması üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada bağlana bilər, bu şərtlə ki, bu Məcəllədə həmin növ müqavilə üçün müəyyən forma təyin edilməsin; 560.3.4-cü maddəsinə əsasən digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsi hüquqdan sui-istifadə hesab edilir.
24. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.1-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
25. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair “Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 18 mart 2022-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, yalan əqd aşağıda sadalanan əsas tərkib əlamətlərinə malikdir: - görüntüdə bağlanan əqd və ya pərdələyən əqd - tərəflərin üçüncü şəxslərdə hüquqa uyğun və etibarlı bir müqavilə bağladıqları təəssüratını yaradır. Bu müqavilədə tərəflərin əks etdirdikləri iradə ifadələri arzuladıqları hüquqi nəticəyə uyğun olmur. Tərəflərin görünüş üçün bağladıqları bu müqavilə üzrə hüquqi nəticə, hüquq və öhdəliklər əmələ gətirmək niyyətləri olmur; - gizli bağlanan əqd və ya pərdələnən əqd - tərəflərin görüntüdə bağladıqları əqdin arxasında gizlətdikləri və həqiqi iradələrini ifadə edən bir müqavilədir. Bu, yalan əqdi uydurma əqddən fərqləndirən əsas əlamətdir; - yanlış təsəvvür yaratmaq niyyəti - tərəflərin həqiqi iradələrini gizli tutaraq hər hansı bir mənfəət əldə etmək üçün üçüncü şəxslərdə buna dair fikir formalaşdırmaqda və görüntü yaratmaqda ifadə olunur. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd etməyi vacib bilir ki, subyekt tərkibinin fərqli olması tərəflərin başqa əqdi pərdələməsi niyyətini istisna etmir. Belə ki, tərəflər öz aralarında görünüşdə bağlanacaq əqdə dair razılığa gəldikdə, həmin müqavilənin digər şərtləri ilə yanaşı subyekt tərkibinə dair də razılığa gələ bilərlər. Nəzərə alınmalıdır ki, yalan əqdin etibarsızlığının əsas səbəbi tərəflərin həqiqi iradələri ilə bu iradənin bəyanı arasında qəsdən yaradılan uyğunsuzluqda, üçüncü şəxslərdə müqavilənin etibarlılığına dair yanlış təsəvvür yaratmaqda ifadə olunur. Odur ki, subyekt tərkibindən asılı olmayaraq müqavilə tərəflərinin üçüncü şəxslərdə yanlış təsəvvür yaratmaq niyyətilə bağladığı istənilən əqd yalan əqd olmaqla əhəmiyyətsizdir. Həmçinin qeyd olunmuşdur ki, əqdin yalan olub-olmaması məsələsi araşdırılarkən yalnız müqavilənin söz və ifadələrinin hərfi mənası deyil, tərəflərin bağlanmış müqavilə üzrə hüquqi nəticə əldə etmək niyyətlərinin olub-olmaması, habelə əsl iradələrinin aşkar edilməsi üçün işin faktiki halları da hərtərəfli araşdırılmalıdır. Bu zaman məhkəmələr əqd tərəflərinin davranışını, tərəflər arasında formalaşan münasibətləri, onların yazışmalarını, fərqli subyekt tərkibi olan oxşar münasibətlərdə tərəflərin davranışını, əqdin bağlandığı fəaliyyət sahəsində formalaşmış davranış təcrübəsini, hərəkətlərin baş vermə vaxtını və s. nəzərə almalıdır. Bir neçə əlaqəli əqdin qısa fasilə ilə bağlanması (məsələn, bir ilədək), eyni gündə bir neçə əlaqəli əqdin bağlanması, tərəflərin və ya üçüncü şəxslərin müxtəlif hərəkətlərinin qarşılıqlı əlaqəsi və digər hallar da əqdlərin pərdələmək niyyətilə görünüş üçün bağlanılmasına dəlalət edə bilər. Nəticələr üzrə qərara alınmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin mənasına görə, tərəflərin həqiqi iradə ifadələri nəticəsində yaranan faktiki münasibətləri pərdələmək məqsədi ilə görüntü üçün bağlanan əqdlər, o cümlədən fərqli subyektlər arasında formal olaraq bağlanan əqdlər yalan əqd olaraq əhəmiyyətsizdir və yalan əqdin bağlanmasında iştirak edən subyektlərin həqiqi iradə ifadələri bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində əks olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun olaraq araşdırılıb hüquqi nəticəyə gəlinməlidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
27. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
28. Hazırkı apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin ləğv edilməsi və ilk iddianın rədd, qarşılıqlı iddianın təmin olunması xahiş olunduğundan qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
29. Məhkəmə kollegiyası tərəfləri dinləyib, аpеllyаsiyа şikаyətinin dəlillərini iş mаtеriаllаrı ilə birlikdə аrаşdırıb hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmışdır. Bu baxımdan apellyasiya şikayətinin hər hansı formada təmin edilməsinə və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsinə hər hansı əsas yoxdur.
30. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, qanunvericilikdə əqdə verilmiş anlayışdan görünür ki, əqdin bağlanmasının 2 əsas qurucu ünsürü vardır: iradə ifadəsi və iradənin yönəldiyi hüquqi nəticə (mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı). Əqdin qurucu ünsürlərinin tamam olmaması halında, həmin əqdin varlıq qazanması və hüquq münasibətinin qurulması qeyri-mümkündür; ortada hər hansı əqd mövcud deyildir. Mövcud olmama əqdin (müqavilənin) bağlanması ilə bağlı bir anlayışdır. Qurucu ünsürləri ehtiva etməyən bir müqavilə bağlana, meydana gələ bilməz. Bu mənada, əgər bir əqdin qurucu ünsürlərində əksiklik varsa, əqd mövcud deyil (bağlanmayıb); əgər qurucu ünsürlər tam olsa da, əqdin etibarlı hüquqi nəticə doğurması üçün tələb olunan şərtlər və ya ünsürlərdə əksiklik varsa, onda əqd etibarsızdır. Hər hansı əqdin etibarlılığı üçün onun bağlanmasında lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) iştirakı, onların arasında iradə və onun bildirilməsi vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir.
31. Mülki Məcəllənin əqdlərin etibarsızlığı anlayışı və onun nəticələrini müəyyən edən 337-ci maddəsində əqdlərin etibarsızlığı hallarının iki növü göstərilmişdir: bunlar mübahisə edilən əqdlər və əhəmiyyətsiz əqdlərdir. Hər hansı əqddə iradə və onun bəyanı arasında uyğunsuzluq (iradə və onun bildirilməsi vahidliyinin olmaması) şüurlu şəkildə (bilərək/istəyərək) olabiləcəyi kimi, istəmədən də ola bilər. Eyni zamanda iradə və onun bəyanı arasında şüurlu şəkildə meydana gələn uyğunsuzluq tək tərəfli və ya iki tərəfli (və ya daha çox) ola bilər. Tək tərəfli uyğunsuzluq halına misal olaraq zarafatla edilmiş (qeyriciddi) iradə ifadəsi göstərilə bilər. İradə və onun bəyanı arasında şüurlu şəkildə meydana gələn iki tərəfli uyğunsuzluq halının ən geniş yayılmış nümunəsi isə uydurma və yalan əqdlərdir. Bu növ əqdlərdə iradə və onun bəyanı arasında şüurlu şəkildə meydana gələn uyğunsuzluq tək tərəfli deyil, ən az iki tərəfin qarşılıqlı sövdələşməsi ilə əmələ gəlir. Uydurma və yalan əqddə tərəflər qarşılıqlı şəkildə razılığa gələrək ya əqdin ümumiyyətlə hüquqi nəticələr yaratmayacağı ya da həmin əqdin deyil, başqa bir əqdə aid olan qaydaların tətbiq ediləcəyi yönündə sövdələşirlər.
32. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun yalan əqdlərlə əlaqədar formalaşmış hüquqi mövqeyinə əsasən yalan əqd başqa bir əqdi pərdələmək niyyəti ilə görünüş üçün bağlanmış əqddir. Yalan əqd halında əslində eyni anda iki ayrı əqd bağlanmış olur. Görünən əqd tərəflərin əsl hüquqi niyyətlərini əks etdirmir. Tərəflər əslində başqa bir müqavilə barədə razılığa gələrək görüntü üçün bağladıqları əqdlə həmin müqaviləni pərdələyirlər. Yalan əqd müqavilə tərəflərinin bilərəkdən məqsədli şəkildə yol verdikləri hüquqa zidd bir hərəkətdir (N.Hacıyevanın şikayəti üzrə 2020-ci il 10 mart və X.Mirzəliyevin şikayəti üzrə 2021-ci il 17 sentyabr tarixli Qərarlar)
33. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və işin hallarına istinadən qeyd edir ki, hazırki mübahisənin əsasında tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqavilələrindən irəli gələn münasibətlər dayanır. Belə ki, ilk iddiaçı həmin müqavilələrə istinad edərək, xx.xx.2022-ci il tarixədək mübahisə predmetini təşkil edən mənzillərin boşaldılaraq qarşılıqlı iddiaçı tərəfindən ona təhvil verilməsi ilə bağlı üzərinə öhdəlik götürdüyünü, lakin həmin öhdəliyin icra edilmədiyini bildirərək, qeyd edilən müqavilələrin predmeti olmaqla Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsində yerləşən 250 saylı evin, 45 və 46 saylı mənzillərinin ona təhvil verilməsini tələb edir.
34. Qarşılıqlı iddiaçı ilk iddia ilə razılaşmır və alqı-satqı müqavilələrinin tərəflər arasındakı borc münasibətlərinin təminatı olaraq bağlandığını, faktiki olaraq heç bir hüquqi nəticə yaratmadığından əhəmiyyətsiz əqd olduğunu bildirir və bu faktın məhkəmə qaydasında təsdiqi kimi alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsini və onun əsasında dövlət reyestrində aparılmış qeydin ləğvini tələb edir. Qarşılıqlı iddiaçı öz mövqeyi ilə bağlı iki dəlillə çıxış edir: 1) mənzillərin bazar dəyərindən dəfələrlə ucuz qiymətə satılması; 2) onun hazırda da ailə üzvləri ilə birgə həmin mənzildə yaşaması.
35. Məhkəmə kollegiyası tərəflərin mövqeyinə istinadən vurğulayır ki, hazırki mübahisəyə düzgün hüquqi qiymət verilməsi üçün ilk öncə tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin etibarlı olub-olmaması araşdırılmalı və məhz bundan sonra mübahisəli əmlakın boşaldılması və cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməsinə baxılmalıdır.
36. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi qənaət ilə razılşaraq qeyd edir ki, yazılı qaydada bağlanmış əqdlərə münasibətdə prezumpsiya ondan ibarətdir ki, müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi məhz əqdin özündə yazılı formada göstərilən qaydada olmuşdur. Belə ki, tərəflər yazılı müqaviləni imzalamaqla orada göstərilən şərtlərin özlərinin iradə ifadələrini əks etdirdiyini qəbul edirlər. Odur ki, yazılı qaydada bağlanılmış hər hansı əqdin əsas əqdi pərdələmək məqsədilə bağlanıldığı nəticəsinə gələ bilmək üçün iş üzrə həmin halları təsdiq edən çox ciddi və təkzibolunmaz mötəbər sübutlar mövcud olmalıdır. Bununla bağlı qanunvericiliyin məğzi o hala söykənir ki, notarial qaydada bağlanmış müqavilələr bağlanarkən tərəflərin həqiqi niyyəti ilə müqavilədəki iradə ifadəsinin uyğunluğu notarius tərəfindən yoxlanılır, hər hansı əqdin doğura biləcəyi risklər barəsində tərəfə məlumat verilir. Bununla belə, əvəzli qaydada bağlanılan müqavilələrdə ödənilməli pul vəsaiti notariusun depozit hesabı vasitəsilə dövr edir ki, bunun da əsasında məhz tərəfləri müqavilə ilə bağlı yarana biləcək hüquq pozuntularından qorumaq məqsədi dayanır.
37. Hazırki halda da hər iki alqı-satqı müqaviləsi notarial qaydada təsdiqlənmiş və əmlakların dəyərini təşkil edən məbləğlər notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə ödənilmişdir. Başqa sözlə, istinad olunan müqavilələrin etibarsız olduğunu irəli sürən şəxsin məhz həmin halları təsdiq edən təkzibedilməz sübutlara istinad etməsi labüddür.
38. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaçının mənzillərin dəyərinin alqı-satqı müqavilələrində real bazar dəyərindən ucuz qeyd edilməsi və təkrar qiymətləndirilmə aparılması ilə bağlı dəlillərini də nəzərə alaraq apellyasiya baxışı zamanı mənzillərin qiymətləndirilməsini təşkil etmiş, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatına əsasən xx.xx.2021-ci il tarixə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ağa Neymətulla küçəsi, ev 250, ünvanında yerləşən 45 saylı mənzilin dəyəri 324.600 manat, 46 saylı mənzilin dəyəri 214.500 manat müəyyən edilmişdir.
39. Qarşılıqlı iddiaçı həmin qiymətləndirmə hesabatı ilə də razılaşmayaraq təkrar ekspertiza keçirilməsi ilə bağlı şifahi vəsatətlə çıxış etmiş, onun həmin vəsatəti xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadla təmin edilməmişdir.
40. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaçının bu qəbildən olan dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, satıcı azad bazar iqtisadiyyatı çərçivəsində özünə məxsus olan əmlakı sərbəst formada qiymətləndirərək istədiyi qiymətə sata bilər. Bununla bağlı qanunvericilikdə də hər hansı məhdudiyyət nəzərdə tutulmamışdır. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası əmlakın real bazar dəyərindən aşağı qiymətə satılmasını özüözlüyündə müqavilənin etibarsızlıq şərti kimi qəbul etmir. Belə ki, bu hal digər sübutlar və işin faktiki halları ilə vəhdətdə tərəflərin həqiqi niyyətini pərdələməsini xidmət etdiyi təqdirdə hüquqi əhəmiyyət kəsb edir. Hazırki mübahisə üzrə isə bu hal müşahidə olunmur.
41. Məhkəmə kollegiyası qarşılıqlı iddiaçının ikinci dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, onun hazırda da mübahisəli mənzildə öz ailə üzvləri ilə yaşaması faktı da müqavilənin etibarsızlığını təsdiq edən təkzibedilməz sübut hesab edilə bilər. Xüsusilə o hal da nəzərə alınmalıdır ki, ilk iddiaçı da məhz həmin halla mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına, əmlakından sərbəst istifadə edə bilməməsinə istinad edərək qarşılıqlı iddiaçının mənzillərdən çıxarılması ilə bağlı iradə ifadəsini nümayiş etdirir.
42. Apellyatorun ilk iddiaçının mənzillərə heç vaxt baxış keçirməməsi, hazırki iddia tələbindən əvvəl heç vaxt onun mənzildən çıxarılması tələbinin olmaması ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, həmin dəlillər qarşılıqlı iddia tələbində göstərilən dəlillərlə eyni olduğundan və bu dəlillərə də birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təfsilatı ilə münasibət bildirildiyindən, hazırda da həmin dəlillərlə bağlı yeni hallar müəyyən edilmədiyindən məhkəmə kollegiyası bu hissədə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq həmin dəlillərə təkrarən münasibət bildirməyə zərurət duymur.
43. Məhkəmə kollegiyası xüsusilə o halı vurğulayır ki, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı alqı-satqı müqavilələrinin aralarında yaranmış borc münasibətlərinin təminatı olaraq bağlandığını, bu müqavilələrlə borc münasibətlərinin pərdələndiyini və bu baxımdan həmin müqavilələrin yalan əqd olmaqla əhəmiyyətsiz olduğunu bildirsə də, bu halı təsdiq edən hər hansı sübut məhkəməyə təqdim etməmişdir. Hər bir halda, öz mənzillərini notarial qaydada alqı-satqı müqaviləsi bağlamaqla ilk iddiaçının mülkiyyətinə verən qarşılıqlı iddiaçının bu təminat müqabilində aralarında həqiqətəndə borc münasibətlərinin olmasını da təsdiq edən bir təminatı olmalı idi. Başqa sözlə, 300.000 manat müqabilində hətta 400.000 manat məbləğində pul ödəmiş qarşılıqlı iddiaçının bu pulun hər hansı hissəsinin ödənilməsinə dair bir sübutu olmalı idi. Lakin bu mövqe yalnız və yalnız sözlərdən ibarətdir. Qarşılıqlı iddiaçının apellyasiya şikayətində istifadə etdiyi “Ona görə də borc məbləğinin dəqiq müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi mümkün olmamışdır” cümləsi isə bu mövqeyin əsassız olmasını bilavasitə təsdiq edir. Belə ki, qarşılıqlı iddiaçının istifadə etdiyi bu cümlə belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, o, borcun məbləğinin fərqinə varmadan dayanmadan ilk iddiaçıya pul ödəmiş və hələ xeyli müddətdə bu ödənişləri davam etdirməli idi.
44. Məhkəmə kollegiyası ilk iddia tələbinə münasibətdə qeyd edir ki, ilk iddiaçının mübahisəli əmlaklara dair mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində rəsmi olaraq dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış alqı-satqı müqavilələri ilə xx.xx.2022-ci il tarixədək mənzillərin boşaldılaraq təhvil veriləcəyi ilə bağlı qarşılıqlı iddiaçı öz üzərinə öhdəlik götürmüşdür. Buna baxmayaraq, həmin mənzillərdə bügünədək qarşılıqlı iddiaçı yaşayır, mənzillər onun istifadə və sahibliyindədir. Halbuki, onun bu mənzillərdə yaşamaq, ondan istifadə və onlara sahiblik etmək üçün hər hansı hüquqi əsası qalmamışdır. Başqa sözlə, qarşılıqlı iddiaçının mübahisəli əmlaklara hər hansı hüquqi bağlılığının olmamasına baxmayaraq, onun hazırda həmin mənzildə yaşaması və bu vəziyyətin qeyri-müəyyən müddətədək davam edə bilməsi ehtimalı nəticə etibarı ilə ilk iddiaçının konstitusion hüququ olan mülkiyyət hüququnun pozulmasına gətirib çıxarır. O, mülkiyyətçi olmasına baxmayaraq, hazırda qeyd edilən mənzilərə sahiblik və ondan istifadə edə bilmir.
45. Bununla belə, hər hansı hüquqi əsas olmadan ilk iddiaçının iradəsinə zidd olaraq qarşılıqlı iddiaçının mübahisəli əmlaklarda yaşaması onun bir mülkiyyətçi olaraq öz mülkiyyətinə istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək hüququnu qanunsuz məhdudlaşdırmaqla onun dövlət tərəfindən toxunulmaz elan olunan və müdafiə edilən mülkiyyətə münasibətdə konstitusion hüququnu kobud şəkildə pozur. Bu səbəbdən ilk iddiaçının mülkiyyət hüququnun qorunması və bərpa edilməsi, habelə qarşılıqlı iddiaçının onun mülkiyyət hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına yönəlmiş qanunsuz hərəkətlərinin qarşısının alınması üçün sonuncunun həmin əmlaklardan qanunsuz sahibliyinə və istifadəsinə son qoyulmalı və o, ilk iddiaçının mülkiyyətində olan həmin mənzilləri boşaldaraq onları ilk iddiaçıya təhvil verməlidir. Qeyd edilənlər öz növbəsində apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu təsdiq edir və onun rədd edilməsini şərtləndirir.
46. Beləkilə, məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının apellyasiya şikayəti əsassızdır, bu səbəbdən təmin edilməməli, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)- 137/2025 saylı qətnaməsi onun apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumü ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçıya aid edilməlidir.
47. Eyni zamanda, məhkəmə hesab edir ki, "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış qiymətləndirmə işinin dəyərini təşkil edən 700 manat məbləğində pulun 350 manat hissəsi ilk iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı, 350 manat hissəsi isə ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh tutularaq "xxxx" MMC-yə ödənilməlidir.
48. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384cü, 392-ci, 393-cü, 402-ci, 403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
İlk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(005)-137/2025 saylı qətnaməsi ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh aid edilsin. "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış qiymətləndirmə işinin dəyərini təşkil edən 700 (yeddi yüz) manat məbləğində pulun 350 (üç yüz əlli) manat hissəsi ilk iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı, 350 (üç yüz əlli) manat hissəsi isə ilk iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh tutularaq "xxxx" MMC-yə ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.