Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3058/2023 07.06.2023 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı mülki iş üzrə (Açar sözlər: pul tələbi, yaşayış sahəsinin ümumi və faktiki sahəsi ilə bağlı mübahisələr, əldən çıxmış fayda, müqavilə şərtləri) Hakimlər Azad Nizam oğlu İmanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Allahverdi oğlu Məmmədov və Fuad Şəmsəddin oğlu Talışinskidən ibarət tərkibdə, Kürdoğlu Vidadi oğlu İsmayılzadənin katibliyi, İddiaçı, Cavabdeh nümayəndəsi (vəkili) Berman Avraam Şirinbalayeviçin iştirakı ilə, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-3973/2021 nömrəli, 21 oktyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. "xxxx" MTK ilə İddiaçı arasında xx.xx.2006-cı il tarixdə bağlanmış "xxxx"yə görə MTK, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Şərifzadə küçəsinin cənub başlanğıcında, 3137ci məhəllədə tikməkdə olduğu 16 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci keçidində, sahəsi 101 kv.metr olan 2 otaqlı 27 nömrəli mənzili İddiaçı satmış, İddiaçı (alıcı) həmin mənzili almış, müqavilənin 2.2-ci bəndində MTK-nın tikintini xx.xx.2007-ci il tarixədək başa çatdıraraq mənzili alıcıya təhvil verməsini öhdəsinə götürdüyü, 3.1-ci bəndində, tərəflərin mənzilin ümumi sahəsinin hər kvadratmetrini 356 şərti maliyyə vahidi məbləğində (1 şmv=1 ABŞ dolları) qiymətləndirməklə mənzilin ümumi qiymətini 36 000 ŞMV məbləğində dəyərləndirmələri barədə razılaşdıqları, 5.3-cü bəndində mənzilin alıcıya təhvil verilərkən yenidən ölçüləcəyi, müqavilədə göstərilən ölçünün fərqinin son hesablamada nəzərə alınacağı təsbit olunmuşdur.
2. Müqavilənin 5.4-cü bəndinə əsasən, tikinti müddətində MTK-nın mülkiyyətçisi, yaxud rəhbərliyi dəyişərsə, yaxud MTK ləğv olunarsa bu müqavilədən irəli gələn və MTKnın üzərinə düşən öhdəliklərin yerinə yetrilməsi üçün məsuliyyət MTK-nın əvvəlki və yeni mülkiyyətçilərinin üzərində qalır. Onlar alıcının ödədiyi vəsait üçün bütün mülkiyyətləri ilə cavabdehdirlər.
3. Müqavilənin 4.1-4.2-ci bəndlərinə əsasən, müqavilə imzalandığı tarixdə qüvvəyə minir, xx.xx.2008-ci il tarixinədək qüvvədədir.
4. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin xx.xx.2020-cü il tarixdə verdiyi çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A.M. Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə ev-mənzil 27 (yeni qaydada: AZ 1138, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Abbas Mirzə Şəfizadə küşəsi 37, M5, m5) İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış, çıxarışda mənzilin ümumi sahəsi 88,10 kv.metr göstərilmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı Xankışi oğlu Cavabdeh MMC-nə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xx.xx.2006-cı il tarixli mənzil tikintisi haqqında müqavilənin şərtlərinə əsasən müqavilədə göstəriləndən 12,9 kv.metr az sahə verdiyi üçün artıq alınan 4592,4 ABŞ dollarının və əldən çıxmış fayda olaraq 17 049,62 ABŞ dollarının, yəni cəmi 21 642 ABŞ dollarının ödəniş tarixinə manatla ekvivalentinin "xxxx" MTK-nın hüquqi varisi Cavabdeh MMC-dən və onun mülkiyyətçisi Hüseynov Kamil Yadigar oğlundan xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, xx.xx.2006-cı il tarixdə Cavabdeh MMC-nin hüquqi sələfi, nizamnamə əsasında fəaliyyət göstərən "xxxx" MTK ilə mənzil tikintisi haqqında müqavilə bağlamış, MTK-nın təqdim etdiyi standart müqaviləni rədd etdiyi üçün şifahi razılaşmalarının nəticələri bu müqavilədə tam göstərilmiş, müqaviləyə əsasən MTK, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Şərifzadə küçəsinin cənub başlanğıcında, 3137-ci məhəllədə tikməkdə olduğu 16 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci keçidində, 3-cü mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 101 kv.metr olan 2 otaqlı 27 nömrəli mənzili satması, o isə mənzili alması barədə qarşılıqlı öhdəlik götürmüşlər. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən, mənzilin sahəsinin hər kvadratmetri 356 şərti maliyyə vahidi (1 şmv=1 ABŞ dolları) qiymətləndirilməklə 101 kv.metr sahəsi olan mənzilin ümumi qiymətinin 36 000 ŞMV məbləğində dəyərləndirilməsi barədə razılıq əldə edilmiş, müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən müqavilə bağlandığı vaxtdan 2 gün ərzində MTK-ya 6000 ŞMV (ABŞ dolları) ödəmiş, qalan məbləğ müqavilənin 3.4-cü bəndinə əsasən tikinti başa çatanadək MTK-ya hissə-hissə, yaxud tam ödənilməli olmuş, müqavilənin 2.2-ci bəndində MTK tikintini xx.xx.2007-ci il tarixədək başa çatdırmağı və mənzili ona təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. MTK qeyri-müəyyən səbəblərə görə tikintini gecikdirdiyi üçün o, həmin məbləği dərhal ödəmək istəməmiş, lakin MTK-nın o vaxtkı rəhbəri Hüseynov Kamil Yadigar oğlunun ona bəslədiyi dostluq münasibətinə və tikintini bir-neçə aya tam başa çatdırıb mənzili təhvil verəcəyinə 100 faiz təminat verəcəyini ona dediyinə görə, MTK-ya daha 10 ay vaxt verərək 2007-ci ilin oktyabr ayının sonuna qədər binanın inşasının başa çatdırılıb Dövlət komissiyasına təhvil veriləcəyi və 101 kv.metr sahəsi nəzərdə tutulan mənzilinin çıxarışını ilin sonuna kimi ala biləcəyi halda qalan 30 000 ABŞ dollarını da dərhal ödəyəcəyini, əks halda borcunu mənzilinin çıxarışını alanda bağlayacağını demişdir. Lakin MTK sədri tez-tez zəng vuraraq borcu ödəməyini xahiş etdiyindən xx.xx.2007-ci il tarixdə poçtla MTK sədri K.Y.Hüseynova məktub göndərmiş, 30 000 ABŞ dollarını banka depozitə qoymasını, il başa çatmamış pulunu götürəcəyi halda müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq depozit faizindən mərhum olacağını, odur ki, şifahi razılaşdıqları kimi, tikintini xx.xx.2007-ci il tarixə kimi Dövlət komissiyasina təhvil veriləcəyi halda ödədiyi məbləği dərhal qaytarmağı, yaxud mənzilin ümumi sahəsi ona 101 kv.metr dən aşağı təhvil veriləcəyi halında ödəyəcəyi artıq məbləğin müqavilənin 2.3-cü və 5.3-cü maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq ödəniş tarixindən etibarən mövcud bank kommersiya kredit faizlərini əlavə etməklə qaytarılması öhdəliyinin onun üzərində qalacağını bildirmişdir. İki gün sonra MTK sədri K.Y.Hüseynov zəng edərək məktubu aldığını, şərtinə razı olduğunu demişdir. K.Y.Hüseynovu günün sonuna iş yerində görüşə dəvət etmiş, həmin vaxtadək məbləği hazırlamış, xx.xx.2007-ci il tarixdə K.Y.Hüseynov möhürünü də götürüb onun ofisinə gəlmişdir. 30 000 ABŞ dollarını K.Y.Hüseynova vermiş, sonuncu qəbz yazıb imzalayıb möhürləyərək ona təqdim etmişdir. Lakin MTK sədrinin vədi boşa çıxmış, binanın tikintisi illərlə yubadılmışdır. Pulunu geri istədikdə isə sədr gözləməyi, həmin mənzili başqasına satıb pulunu aldıqdan sonra verəcəyini demişdir. K.Y.Hüseynov həm də onun qızının ailəsi üçün həmin binada 3 otaqlı daha bir mənzil almaq istəyən yağlı müştərini əldən buraxmamaq üçün onunla real razılaşmalarını əks etdirən müqavilə imzalamışdır. Həmin müqaviləni 2.3-cü bəndində göstərilir: Təbii fəlakət nəticəsində tikinti müddəti 6 ayadək uzadıla bilər. Əgər tikinti işləri 6 aydan artıq uzanarsa alıcı MTK-ya ödədiyi məbləği ondan ödəniş tarixindən etibarən mövcud bank kommersiya kredit faizlərini əlavə etməklə, mövcud qanunvericiliyə uyğun şəkildə qaytarılmasını tələb edə, 5.1.-ci bəndində alıcı ilk ödəməni üç iş günündən artıq müddətə gecikdirərsə MTK bu müqaviləni alıcıya qeydə alınmış yazılı məlumat verməklə birtərəfli qaydada ləğv edə bilər. Müqavilənin 5.3-cü bəndində göstərilir: Mənzil alıcıya təhvil verilərkən yenidən ölçülür, müqavilədə göstərilən ölçünün fərqi artıq-əskik olarsa, bu fərq son hesablaşmada nəzərə alınır. Əlbəttə, bu bənd mənzilin müqavilədə göstərilən vaxtda təhvil verilməsi vaxtı hər kvadratmetr üçün ödənilən, yaxud ödənməli olan məbləğə aiddir. Bina 2011-ci ilin ortalarında Dövlət komissiyası tərəfindən qəbul olunmasa da, binada mənzillərini təmir edib yaşayanlar olmuşdur. 2012-ci ilin ilk günlərində mənzilinə baş çəkərkən mənzilin giriş qapısının açıq, mənzilin tullantılarla dolu olduğunu, pəncərələrin salınmadığını görmüşdür. Otaqlarda hərəkət etmək mümkünsüz olduğundan çətinliklə mənzilin ümumi sahəsini ölçmüş, 101 kv.metr deyil, 86 kv.metr olmasını müəyyən etmişdir. MTK-nın bu binadakı ofisinə rəhbərlik edən K.Y Hüseynovun qardaşı V.Y.Hüseynova mənzilin ölçülərinin düz gəlmədiyini demiş, V.Y.Hüseynov ölçüləri divarların çölündən çölünə ölçmələrini ona bildirmişdir. Gəray adlı komendanta giriş qapısına etibarlı qıfıl alıb quraşdırmasını, otaqları təmizlətməsini tapşırmış, MTK-nın iş icraçısı Əli Aslanovdan pəncərələrin quraşdırılmasının və şüşələnməsinin tezləşdirilməsini xahiş etmişdir. Sonra aylarla gəlibgetsə də, nə qıfıl salınmış, nə də pəncərələr quraşdırılmışdır. xx.xx.2011-ci il tarixdə MTKnın sədri K.YHüseynova daha bir yazılı xəbərdarlıq məktubu ünvanlayaraq müqavilənin 1.3.-cü bəndinə əsasən mənzilin tam olaraq mayak üsulü ilə suvanmalı olmasını, lakin mənzilin kilidinin çıxarılmasını, içərisinin antisanitar vəziyyətə salınmasını, divarlarına əyriüyrü suvaq vurulmasını, bayır qapısının deformasiyaya və zədələnmələrə uğramasını, pəncərələrin tarazsız, səliqəsiz qoyulmasını, yanlarının açıq qalmasını, paket şüşələrinin salınmadığını bildirib, mənzilin 10 gün müddətində müqavilə şərtlərinə uyğun qaydaya ona rəsmi aktla təhvil verilməsini tələb etmiş, əks təqdirdə bütün çatışmazlıqları öz xərci ilə aradan qaldıracağı və həmin xərclərin gələcəkdə MTK-nın xidmət xərcləri ilə əvəzləşdirəcəyini bəyan etmişdir. Bundan əlavə, müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin 101 kv.metr olduğu göstərilmiş, lakin faktiki sahəsinin 15 kv.metr az olmasını, 15 kv.metr -ə görə 5475 ABŞ dollarını ondan xx.xx.2007-ci il tarixdə aldıqlarını, şifahi razılıqlarına əsasən tikintini yekunlaşdırıb xx.xx.2007-ci il tarixə kimi dövlət komissiyasina təhvil vermədikləri halda ödədiyi məbləği dərhal qaytarmağı, yaxud mənzilin ümumi sahəsinin ona 101 kv.metr -dən aşağı təhvil veriləcəyi halda ödədiyi artıq məbləğin müqavilənin 2.3cü və 5.3-cü bəndlərinin tələblərinə uyğun olaraq ödəniş tarixindən etibarən mövcud bank kommersiya kredit faizlərini əlavə etməklə qaytarılması öhdəliyini onların üzərində qalacağını bildirmişdir. MTK həmin məktubu alsa da cavab verməmişdir. Məcbur qalıb bütün işləri öz vəsaiti hesabına görmüşdür. xx.xx.2012-ci il tarixdə poçtla 5 mötəbər dövlət təşkilatına çoxmərtəbəli yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahələrinin necə müəyyən edilməsi barədə yazılı sorğu göndərmiş, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının Aparatı MənzilKommunal Təsərrüfatı İdarəsinin rəisi N.Quliyev, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin MənzilKommunal Təsərrüfatı Departamenti sədrinin 1-ci müavini R.Abdullayev, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin Bakı mənzil kommunal Layihə İnstitutunun direktoru C.Ə.Quliyev, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin aparat rəhbəri E.Hüseynzadə, həmin komitənin Bakı Dövlət Layihə İnstitutunun direktoru İ.İsbatov, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin rəis müavini H.Musayev sorğusuna rəsmi normativ sənədlərin müvafiq maddələrinə istinad etməklə cavab məktubu göndərmişlər. Bütün cavablarda yekun rəy məzmunca eyni olmuşdur. Yəni, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahələri blokların, lociyaların, balkonların, terrasların, tamburların sahələri nəzərə alınmamaqla hesablanır, plintus nəzərə alınmamaqla suvanıb rənglənmiş divarlar arasında döşəmə səviyyəsində müəyyənləşdirilir. 2012-2013-cü illərdə cavabdehin görməli olduğu yarımçıq işləri də tamamlamaqla mənzilini müasir qaydada təmir etdirmişdir. Dövlət komissiyası tərəfindən qəbul olunmamış binadakı hazır, təmirli mənzilini qanunu pozaraq istismar edə bilmədiyindən bu məsələni də rəsmi qaydada araşdırmaq üçün Fövqəladə Hallar Nazirliyinin Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin rəhbərliyinə sorğu göndərmiş, Agentliyin rəis müavini T.Hüseynli göndərdiyi cavab məktubunda Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2008-ci il tarixli 272 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən tikinti sahəsində dövlət nəzarətinin mərhələlərlə həyata keçirilməsi” Qaydalarının 3.6.3-cü bəndinə əsasən tikintisi başa çatmış obyektlərin müvafiq qanunvericiliyə uyğun olaraq yaradılmış qəbul komissiyası tərəfindən istismara qəbul ediləndən sonra istismar oluna bilməsini ona bildirmişdir. Bu rəsmi cavabdan sonra mənzilini təyinatı üzrə istismar etməmiş, lakin təmirin deformasiyaya uğramaması üçün vaxtaşırı mənzilin havalandırılmasını və temperaturuna nəzarəti diqqətdə saxlamışdır. Nəhayət 2020-ci ilin sonlarına yaxın bina dövlət komissiyası tərəfindən qəbul olunmuş və DƏDRX tərəfindən ona xx.xx.2020-ci il tarixdə tərtib edilmiş çıxarış və mənzilin texniki pasportu verilmişdir. Müqavilənin 5.3-cü bəndinə əsasən mənzil alıcıya təhvil verilərkən yenidən ölçülür, müqavilədə göstərilən ölçünün fərqi artıq-əskik olarsa, bu fərq son hesablaşmada nəzərə alınır. Əlbəttə, bu şərt mənzilin ona müqavilədə göstərilən vaxtda təqdim ediləcəyi vaxt artıq-əskik kvadratmetrin ilkin dəyəri ilə hesablanmalı idi. Lakin hələ pulu tam ödəməzdən, mənzil ona rəsmi təhvil verilməzdən əvvəl onu ölçmüş və artıq alınmış məbləği tələb etmiş, ödənilməyəcəyi halda şərtini də rəsmi məktubları ilə yazılı şəkildə qoymuşdur. Rəsmi sənədlərdə mənzilinin ümumi sahəsi 101 kv.metr deyil, 88,10 kv.metr göstərilmişdir. Bu, müqavilədə göstərilən rəqəmdən 12,9 kv.metr azdır. Onun mənzilinin yerləşdiyi bina Yasamalın ən əlverişli, şəhərin mərkəzinə yaxın yerindədir, indi bu rayonda yeni tikilmiş anoloji yaşayış binalarında təmirsiz mənzilin ümumi sahəsinin 1 kv.metr bazar dəyəri 1500-2000 manatdır. Bu da müqavilədə şərtləşdirilən ***-**** şərti maliyyə vahidi - ABŞ dolları deməkdir. MTK sədri K.Y.Hüseynov müqavilə üzrə ona satdığı 2 otaqlı mənzilin ümumi sahəsinin 101 kv.metr olmasını təkid etməklə onu aldatmış, 12,9 kv.metr 4592,4 şərti maliyyə vahidi məbləğində (12,9 x 356) pulu ondan artıq almış, sonra tələb etsə də qaytarmamışdır. Həmin məbləğ bugünkü anoloji binalardakı təmirsiz mənzillərin hər kvadratmetri üçün ***-**** şərti maliyyə vahidi olduğunu nəzərə aldıqda (882+1176:2x12,9) 13274,1 sərti maliyyə vahidi (ABŞ dollarının manatla məzənnəsi) bugünkü məzənnə ilə 22565,97 manat təşkil edir. Bu məbləğ üzərinə heç bir faiz əlavə edilməyən məbləğdir, yalnız anoloji binalardakı hazırki məzənnəyə aiddir. Artıq alınmış ilkin məbləğə qaytarılmayan 14 il üçün müqavilədə göstərildiyi kimi, bank kommersiya kredit faizi hesablanarsa, bu daha böyük rəqəmə gətirib çıxarar. Əgər bankların vətəndaşlardan qəbul etdikləri əmanətlərə verilən depozit faizi ilə hesablanarsa yekun rəqəm çox böyük alınardı. Uzun illərdən bəri o, artıq pulunu bir illik depozit müqaviləsi ilə ən əlverişli banka yerləşdirir, il tamam olduqda əsas pulunu və yığılan depozit faizini alaraq yenidən cəmi məbləği banka yatırdırdı. Beləliklə vəsaiti aktiv dövriyyədə olur, həm banka, həm də ona əlavə mənfəət gətirirdi. Belə əlverişli banklardan biri “Amrahbank” SKB idi. Həmin bank iki il əvvəl bağlanmışdır və bu gün artıq pulu olmadığından banka depozit yerləşdirmir. 2007ci ildən bəri banklarda ən aşağı illik depozit faizi 12 faizdən az olmayıb, bu gün də belədir. MTK sədri xahiş və tələbi ilə mənzilin 101 kv.metr metrinin tam dəyərini xx.xx.2007-ci ildə ondan almışdır. Sədrin onu aldadaraq artıq aldığı 12,9 kv.metr pulunun (12,9 x 356 $) - 4592,4 ABŞ dollarının manatla məzənnəsi 7807 manata bərabərdir. Həmin hesabla 4592,4 ABŞ dollarını bu günkü manat ekvivalenti ilə xx.xx.2007-ci ildə banka depozit kimi yatırsaydı və hər ilin sonunda depozit faizini əlavə etməklə bankla yeni illik müqavilə bağlasaydı, MTK-ya artıq ödədiyi məbləğ bu gün yığılaraq 21 642 şərti maliyyə vahidinə (ABŞ dolları) və ya 36791 manata çatardı. Yəni, MTK direktorunun ondan xx.xx.2007-ci ildə məcburən aldığı 4592,4 ABŞ dollarının bu günkü tarixə 7807 manat ona qaytaracağı öz pulunun, 17 049,62 ABŞ dollarının bugünkü tarixə manatla ekvivalenti 28 984 manat isə ona çatası əldən çıxmış faydadır və mülki qanunvericiliyin tələbinə görə ona qaytarılmalıdır. Müqavilənin 5.4-cü bəndinə əsasən tikinti müddətində MTK-nın mülkiyyətçisi, yaxud rəhbərliyi dəyişilərsə, yaxud MTK ləğv olunarsa, bu müqavilədən irəli gələn və MTK üzərinə düşən öhdəliklərin yerinə yetirilməsi üçün məsuliyyət MTK-nin əvvəlki və yeni mülkiyyətçilərinin üzərində qalır. Onlar alıcının ödədiyi vəsait üçün bütün mülkiyyətləri ilə cavabdehdirlər. Ona görə də xx.xx.2006-cı il tarixdə bağladıqları mənzil tikintisi haqqında müqavilənin şərtlərinə əsasən müqavilədə göstəriləndən 12,9 kv.metr az sahə verdiyi üçün artıq alınan 4592,4 ABŞ dolları və bu günkü tarixə əldən çıxmış fayda olaraq 17 049,62 ABŞ dolları olmaqla cəmi 21 642 ABŞ dollarının ödəniş tarixinə manatla ekvivalenti "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin hüquqi varisi Cavabdehndən və onun mülkiyyətçisi Hüseynov Kamil Yadigar oğlundan xeyrinə tutulmalıdır.
7. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2021ci il tarixli 10/2916 saylı rəyindən müəyyən olunur ki, Azər-Yurd A MTK ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli mənzil tikintisi haqqında müqaviləyə əsasən alıcıya təhvil verilən Bakı şəhəri Yasamal rayonu A.M.Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə 27 saylı mənzilin (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri Yasamal rayonu Abbas Mirzə Şərifzadə küçəsi 37, M5, m5) faktiki sahəsi 88,1 kv.metr təşkil edir. Azər-Yurd A MTK ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli müqavilədə mənzil təhvil verilərkən hesablama qaydası göstərilmədiyindən, həmin mənzilin sahəsinin müqavilə bağlanarkən qüvvədə olan qaydalara uyğun düzgün hesablanıbhesablanmamasını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Azər-Yurd A MTK ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli müqavilədə mənzil təhvil verilərkən hesablanma qaydaları göstərilmədiyindən, Azər-Yurd A MTK ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli müqavilə ilə İddiaçı Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilən xx.xx.2020-ci il tarixli çıxarışda Bakı şəhəri Yasamal rayonu A.M.Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə 27 saylı mənzilin (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri Yasamal rayonu Abbas Mirzə Şərifzadə küçəsi 37, M5, m5) sahəsinin ölçülərində fərqin yaranmasının səbəbini müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
8. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-3973/2021 nömrəli, 21 oktyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsi (hakim Səadət Səlimova) ilə iddia ərizəsinin təmin edilməməsi, İddiaçı ekspertiza tədqiqatının dəyərinə görə 50 manat dövlət nəfinə tutulması qət edilmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçının mənzilə dair mülkiyyət hüquqlarını qeydə alarkən Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin əməkdaşları tərəfindən mənzilin sahəsinə dair aparılan hesablamalar xx.xx.2013-cü il tarixdən qüvvəyə minmiş Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarına əsaslandığından, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci və 59.3-cü maddələrinin tələblərinin yalnız mənzilin inventarlaşdırılması və müvafiq reyestrdə qeydiyyata alınması zamanı nəzərə alınması mümkün olduğundan, mülki qanunvericilik müddəalarının geriyə qüvvəsi olmadığından, onlar qüvvəyə mindikdən sonra əmələ gəlmiş münasibətlərə tətbiq edildiyindən, xx.xx.2006-cı il tarixli mənzil tikintisi haqqında müqaviləyə əsasən tərəflər öhdəliklərini yerinə yetirdiklərindən, alıcının müqavilənin 2.3-cü bəndi ilə müəyyən olunan hüququnun yaranması üçün müqavilə ləğv edilmədiyindən, əksinə bu müqaviləyə xx.xx.2008-ci il tarixdə müddətinin bitməsi ilə bağlı xitam verildiyindən, öz pul vəsaiti üzərində sərəncam vermək hüququ iddiaçıya aid olduğu üçün daşınmaz əmlak əldə etmək və ya pul vəsaitini depozitə qoymaq iddiaçının seçimi olduğundan, özünün seçiminə görə fayda əldə edə bilməməsi halı belə, müqavilə öhdəliklərini icra edən "xxxx" MTK-nın iddiaçının əldən çıxardığı faydaya görə məsuliyyət daşımasına səbəb ola və beləliklə də iddia təmin edilə bilməz.
10. Mövqeyinin hüquqi əsası kimi məhkəmə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci, xx.xx.2013-cü il tarixdən qüvvəyə minmiş Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1-ci, 59.2-ci, 59.3-cü, 59.4-cü, 59.5-ci , Mülki Məcəllənin 7.1-ci, “Normativ hüquqi aktlar haqqında Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Qanunu”nun 87-ci maddələrinə istinad etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
11. Qətnamədən iddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayəti verilərək ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılması xahiş edilmiş, şikayət iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırılmaqla, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğu, sübutlara düzgün qiymət vermədiyi, gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyət kəs edən halları aydınlaşdırmadığı, işin hallarına uyğun gəlməyən qərar çıxardığı irəli sürülmüşdür.
12. Apellyasiya baxışı zamanı əlavə tikinti-texniki ekspertizası təyin olunmuş, ekspertin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinin və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmadan hesablanarkən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A.M.Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə 27 saylı mənzilin (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri Yasamal rayonu Abbas Mirzə Şərifzadə küçəsi 37, M5, m5) ümumi sahəsi 92,6 kv.metr, həmin qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınaraq hesablandıqda isə 88,1 kv.metr təşkil edir.
13. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-911/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi (hakimlər Elnur Həsənov (sədrlik edən və məruzəçi), Xumar Mərdanova və Vahid Sadıqov) ilə apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
14. Kollegiya bildirmişdir ki, hazırkı işdə iddiaçı, mübahisəli hala dair sübut kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş çıxarışa istinad edərək, ona müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az sahəsi olan mənzil verildiyini bildirmişdir.
15. Kollegiya qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi bu xüsusatı yoxlamaq məqsədilə tikinti-texniki ekspertizası təyin etmiş, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2021-ci il tarixli rəyində göstərilmişdir ki, Cavabdeh MTK ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli mənzil tikintisi haqqında müqaviləyə əsasən alıcıya təhvil verilən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A.M.Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə 27 saylı mənzilin (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri Yasamal rayonu Abbas Mirzə Şərifzadə küçəsi 37, M5, m5) faktiki sahəsi 88,1 kv.metr təşkil edir. "xxxx" MTK ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli müqavilədə mənzil təhvil verilərkən hesablama qaydası göstərilmədiyindən, həmin mənzilin sahəsinin müqavilə bağlanarkən qüvvədə olan qaydalara uyğun düzgün hesablanıb-hesablanmamasını, eləcə də xx.xx.2006-cı il tarixli müqavilə ilə xx.xx.2020-ci il tarixli çıxarışda mənzilin sahəsinin ölçülərində fərqin yaranmasının səbəbini müəyyən etmək mümkün olmamışdır”
16. Kollegiya daha sonra qeyd etmişdir ki, Apellyasiya baxışı zamanı əlavə tikintitexniki ekspertizasının rəyinin təsviri hissəsində ekspert qeyd etmişdir ki, tədqiq olunan mənzilin arakəsmə (daxili) divarlarının qalınlığının 10-20 sm, xarici divarlarının qalınlığının isə 40 sm olduğu müəyyən olunur və həmin divarların alt hissəsinə düşən sahə hesablandıqda mənzilin ümumi sahəsi 101,0 kv.metr təşkil etmişdir.
17. Kollegiya qeyd etmişdir ki, ekspertin rəyi sübut növlərindən biri kimi məhkəmə tərəfindən mübahisəyə tətbiq edilməli hüquq normalarına uyğun şəkildə qiymətləndirilməlidir. Bu zaman xüsusilə nəzərə alınmalıdır ki, təyinatı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən etmək olan Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin (§ 25-27), buna müvafiq olaraq, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydaların hansı meyarlara görə mülki hüquq sahəsindəki müqavilə münasibətlərinə, konkret halda iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə öhdəliklərə şamil edilməli olduğu əsaslandırılmalı, belə əsaslandırma tərəflərin bağladıqları müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla həyata keçirilməlidir. Bu xüsusatla bağlı həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil.
18. Kollegiya bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.3-cü bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, mənzil son variantda daxili sanitar avadanlığı quraşdırılmadan və son tamamlama işləri görülmədən alıcıya təhvil veriləcək, arakəsmələr alıcının təqdim etdiyi eskiz-çizgi əsasında MTK tərəfindən tikiləcək, elektrik naqilləri və kommunikasiya xəttləri çəkildikdən sonra keyfiyyətlə, mayak üsulu ilə suvanacaqdır. Həmçinin, yuxarıda da göstərildiyi kimi, müqavilənin 5.3-cü bəndində, mənzilin alıcıya təhvil verilərkən yenidən ölçüləcəyi, müqavilədə göstərilən ölçünün fərqinin son hesablamada nəzərə alınacağı təsbit olunmuşdur.
19. Kollegiya müqavilənin 1.3-cü və 5.3-cü bəndlərini xx.xx.2022-ci il tarixli ekspert rəyi ilə müəyyən olunan halla (§ 48) birlikdə qiymətləndirməklə belə nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh iddiaçı qarşısındakı müqavilə öhdəliklərini tam olaraq icra etmiş sayılmalıdır. O da nəzərə alınmalıdır ki, məmulatın qüsurlu olduğu müəyyən edilsə belə, sifarişçinin əşyanı qəbul edərkən qüsurdan xəbərdar olub-olmaması, əgər olmamışsa bu halı hansı andan bilməsi və ya bilməli olması mübahisənin düzgün həlli baxımından əhəmiyyət kəsb edir. Belə ki, qanunvericiliyə görə, əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir. Bundan başqa, sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. İşin hallarından və iddiaçının bilavasitə özünün bildirdiklərindən aydın olur ki, mənzil ona 2010- 2011-ci illər ərzində təhvil verilmiş və o, mənzilin ölçüsündə mövcudluğunu irəli sürdüyü qüsur barədə 2012-ci ilin əvvəllərində xəbərdar olmuşdur.
20. Şərh olunanlara əsasən kollegiya hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin həlli ilə bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir.
21. Kollegiya öz mövqeyini əsaslandırarkən Mülki Məcəllənin 385.1, 386.1, 442, 449.1, 550.1, 551.1, 552.1, 554.1, 554.4, 752.1, 766, 773., 776.1, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 1. 59.2, 59.3, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88-ci maddələrinə istinad etmişdir.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat
22. Qətnamədən iddiaçı (vəkil Şükürov Vamiq Qabil oğlu) kassasiya şikayəti verərək qətnamənin qismən ləğv edilməsi, iddia tələbinin təmin edilməsinə dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
23. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayəti ərizəsində olan eyni dəlillərlə əsaslandırılmış, şikayətin hüquqi əsası kimi apellyasiya şikayətində istifadə edilən normalara istinad edilmişdir.
24. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 21 fevral 2022-ci il tarixli, 2(102)-131/2023 nömrəli qərarı ilə kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-911/2022 saylı mülki iş üzrə 18 avqust 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmışdır.
25. Məhkəmə kollegiyası öz mövqeyini əsaslandıraraq qeyd etmişdir ki, apellyasiya məhkəməsi işin müəyyən edilən hallarına maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir və bu səbəbdən qətnamə ləğv edilərək iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalı, işə yenidən baxan məhkəmə hazırki qətnamənin ləğv olunma əsası kimi yuxarıda şərh edilən pozuntuları aradan qaldırmalı, həmçinin iddia tələbinin “əldən çıxmış fayda” hissəsində təmin edilib-edilməməsi məsələsinin mümkünlüyünü yenidən araşdırılmalı, bundan sonra tərəflərin hüquq münasibətinə və işin müəyyən edilmiş hallarına uyğun gələn maddi hüquq normalarını tətbiq etməklə qanuni və əsaslı qərar qəbul etməlidir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
26. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi.
27. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh nümayəndəsi (vəkili) Berman Avraam Şirinbalayeviç apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
28. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
29. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
30. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
31. Maddə 449.1. Özgəsinin pul vəsaitini qanunsuz saxlamaqla, onu qaytarmaqdan boyun qaçırmaqla, onun ödənilməsini digər şəkildə gecikdirməklə və ya başqa şəxsin hesabına pul vəsaitini əsassız əldə etməklə və ya toplamaqla ondan faydalanmağa görə həmin vəsaitin məbləğindən faizlər ödənilməlidir. Faizlərin miqdarı pul öhdəliyinin və ya onun müvafiq hissəsinin icra edildiyi gün üçün bank dərəcəsi ilə müəyyənləşdirilir. Borc məhkəmə qaydasında tutulduqda məhkəmə kreditorun tələbini qərarın çıxarıldığı gün üçün bank üçot dərəcəsini əsas götürməklə ödəyə bilər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
32. Maddə 14.2 məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
33. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
34. Maddə 372.6. apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
35. Maddə 384.0.2 qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
36. Maddə 385 maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
37. Maddə 420 kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
38. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
39. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
40. Hazırki halda apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini bütövlükdə yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
41. Məhkəmə kollegiyası izahatları dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini, iş materiallarını araşdıraraq və kassasiya instansiya məhkəməsinin göstərişlərini nəzərə alaraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-3973/2021 nömrəli, 21 oktyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsi “iddia tələbinin artıq alınan pulun təmin edilməməsi hissəsində ləğv edilməli, həmin hissədə iddia tələbi qismən təmin edilməli, Cavabdeh MMC-dən 2990,4 ABŞ dolları (ödəniş gününə dolların manata olan məzənnəsi ilə) pul tutularaq İddiaçı ödənilməli, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
42. Kollegiya ilkin olaraq qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
43. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
44. Bu zaman həm də nəzərə alınmalıdır ki, mülki mühakimə icraatında hakimin işinə yarayan, yəni yekun qərarın çıxarılmasını asanlaşdıran bir qayda var – iddiaçının dediklərinə əsasən iddia təmin olunan deyilsə, qarşı tərəfin etirazları ilə bağlı araşdırma aparmadan mübahisəni bitirmək olar.
45. İddiaçının tələbi Cavabdeh MMC-dən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, 3137-ci məhəllə, sahəsi 101 kv.metr olan 2 otaqlı, 27 nömrəli mənzil üçün artıq ödədiyi pulun və ona uyğun gecikmə faizinin tutulması ilə bağlı iddia tələbini irəli sürür; cavabdeh isə iddiaya etiraz edərək bildirir ki, iddiaçıya müqaviləyə uyğun sahəsi olan mənzil vermişdir.
46. İşin halları ilə müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" MTK ilə İddiaçı xx.xx.2006-cı il tarixdə mənzil tikintisi haqqında müqavilə bağlamış, müqaviləyə əsasən MTK Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Şərifzadə küçəsinin cənub başlanğıcında 3137 məhəllədə tikməkdə olduğu 16 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci keçidində, sahəsi 101 kv.metr olan 2 otaqlı 27 nömrəli mənzili satmış, alıcı isə həmin mənzili almışdır. Alıcı tərəfindən mənzilin dəyəri tam ödənilmişdir.
47. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən xx.xx.2020-cü il tarixli çıxarışın surətindən müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri Yasamal rayonu A.M. Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə evmənzil 27 (yeni qaydada: AZ 1138, Bakı şəhəri Yasamal rayonu Abbas Mirzə Şərifzadə küçəsi 37, M5, m5) İddiaçı adına xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydiyyata alınmışdır.
48. Birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı aparılmış tikinti-texniki ekspertizası üzrə rəyin verilməsi mümkün olmamış, lakin əvvəlki apellyasiya baxışı zamanı əlavə tikinti-texniki ekspertizası təyin olunmuşdur. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinin və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmadan hesablanarkən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A.M.Şərifzadə küçəsi 3137-ci məhəllə 27 saylı mənzilin (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri Yasamal rayonu Abbas Mirzə Şərifzadə küçəsi 37, M5, m5) ümumi sahəsi 92,6 kv.metr , həmin qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınaraq hesablandıqda isə 88,1 kv.metr təşkil edir.
49. Ekspert rəyi ilə mənzilin faktiki ölçülərinə dair olan sahələr bunlardır: 1.Dəhliz – 14.7 kv.m, 2. Sanitar qovşağı (1) – 1.6 kv.m, 3. Sanitar qovşağı (2) – 3.4 kv.m, 4. Sanitar qovşağı (3) – 1.7 kv.m, 5. Yaşayış otağı (1) – 20.2 kv.m, 6. Mətbəx – 17.4 kv.m, 7. Yaşayış otağı (2) – 27.1 kv.m, 8. Balkon – 6.5 kv. m.
50. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, müqavilənin 1.3-cü və 5.3-cü bəndlərini xx.xx.2022-ci il tarixli ekspert rəyi ilə müəyyən olunan halla birlikdə qiymətləndirdikdə, görünür ki, cavabdeh iddiaçı qarşısındakı müqavilə öhdəliklərini tam olaraq icra etmişdir. O da nəzərə alınmalıdır ki, məmulatın qüsurlu olduğu müəyyən edilsə belə, sifarişçinin əşyanı qəbul edərkən qüsurdan xəbərdar olub-olmaması, əgər olmamışsa bu halı hansı andan bilməsi və ya bilməli olması mübahisənin düzgün həlli baxımından əhəmiyyət kəsb edir. İşin hallarından və iddiaçının bilavasitə özünün bildirdiklərindən aydın olur ki, mənzil ona 2010-2011-ci illər ərzində təhvil verilmiş və o, mənzilin ölçüsündə mövcudluğunu irəli sürdüyü qüsur barədə 2012-ci ilin əvvəllərində xəbərdar olmuşdur.
51. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmayaraq qeyd edir ki, tərəflər sərbəst iradə ifadəsi bildirərək müqavilə bağlamış və müqavilənin şərtlərini müəyyən etmişlər. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
52. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur.
53. Birinci instansiya məhkəməsi yaşayış binasının xarici divaraltı sahələrinin mənzilin sahəsinə aid edilməsi ilə bağlı ağlabatan əsaslandırma aparmamış, yenə də iddiaçının tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut edə bilməməsi kimi ümumi ifadələrdən istifadə etməklə iddianı təmin etməmişdir. Hansı ki, qanunvericilik mənzilin sahəsinin hesablanmasını dəqiq müəyyən etmişdir.
54. Belə ki, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır.
55. Məhkəmə iddiaçının irəli sürdüyü hansısa əsası sübuta yetirə bilməməsinə istinad edirsə, həmin əsasın və yaxud halın nədən ibarət olmasını göstərməli və təqdim edilmiş sübutların kifayət etməməsini əsaslandırmalıdır.
56. İşin müəyyən edilən faktiki halları isə, iddiaçının irəli sürdüyü dəlillərin təsdiq olunduğunu ehtiva edir. Belə ki, iddiaçı sahəsi 101 kv.m olan 2 otaqlı mənzilin dəyərini ödəsə də, ekspert rəyi ilə mənzilin ümumi sahəsi 92,6 kv.metr təşkil edir. İddiaçının sübut etməli hal burada bitmiş hesab olunur. Mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olmamasını əsaslandırmaq artıq cavabdehin üzərinə düşür. Cavabdeh isə bu halı hər hansı əsaslı dəlillərlə əsaslandıra bilmir.
57. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
58. Bundan başqa, yaşayış sahəsinin alınması ilə bağlı formalaşmış praktika, işgüzar adətlər mövcuddur. Yaşayış sahəsinə ehtiyacı olan şəxsin həmin münasibətlərə girərkən əldə edəcəyi əsas məqsədlərdən biri mənzilin yaşayış sahəsinin ölçüsüdür. Müqavilədə yaşayış sahəsinin ölçüsünün göstərilməsi, ilk olaraq alıcının həmin ölçüyə uyğun yaşayış sahəsinə sahib olacağına əminlik verir. Ona görə müqavilədəki qeyrimüəyyən hallar alıcının deyil, tikintini həyata keçirən və mənzil satışı ilə məşğul olan tərəfin ziyanına şərh edilməlidir.
59. Sərbəst bazar iqtisadiyyatının, azad sahibkarlığın reallaşdırılması elementlərindən biri kimi çıxış edən müqavilə azadlığı prinsipi özündə müqavilə tərəfinə seçdiyi kontragentlə müqavilə bağlamaq, onun növü və formasını, habelə bağlanan müqavilənin şərtlərini müəyyən etmək sərbəstliyini ehtiva etməklə yanaşı, tərəfin həmin müqavilə şərtlərindən irəli gələn öhdəliklər üzrə də məsuliyyət daşımasını da nəzərdə tutur. Odur ki, hazırkı işdə tərəflər bağladıqları müqavilənin şərtlərini (mənzilin ümumi sahəsini, onun hesablanma şərtlərini və dəyərini) azad şəkildə özləri razılaşdırmış və üzərlərinə qarşılıqlı öhdəliklər götürmüşlər. Belə olan halda, həmin şərtlərin formal əsaslarla və mülahizələrlə dəyişdirilməsi yolverilməzdir.
60. Beləliklə məhkəmə araşdırma zamanı müəyyən olunmuşdur ki, tərəflər arasında imzalanmış müqavilə şərtləri məhz cavabdeh Azər-Yurd MTK (hüquqi varisi Azər-yurd A MMC) tərəfindən pozulmuş, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli mənzil tikintisi haqqında müqavilənin şərtlərinə əsasən iddiaçı sahəsi 101 kv.m olan 2 otaqlı mənzilin dəyərini ödəsə də cavabdehə ödəsə də, cavabdeh mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən daha az, yəni, ümumi sahəsi 92.6 kv.m təşkil edən mənzil vermişdir. Bu da iddiaçın haqlı narazılığına səbəb olmuşdur.
61. Cavabdehdəndən tutulmalı olan pul məbləğ ilə bağlı isə kollegiya qeyd edir ki, iddiaçı tələbində müqavilə üzrə cavabdeh tərəfindən 12,9 m2 az sahə verildiyi üçün artıq alınan 4592,4 ABŞ dolları tələb etsə də, ekspert rəyi ilə müəyyən edilir ki, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə 8.4 m2 az sahə verilmiş, Tərəflər arasında müqaviləyə əsasən mənzilin hər kvadratmetri üçün şərti maliyyə vahidi 356 ABŞ dolları müəyyən edilmişdir ki, bu zaman Az verilmiş 8.4 k.m sahəni şərti maliyyə vahidi 356 ABŞ dollarına vurduqda alınan məbləğ 2990,4 ABŞ dolları təşkil edir.
62. Belə olan halda iddia tələbinin iddia tələbinin artıq alınan pulun təmin edilməməsi hissəsi üzrə birinci instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu nəticə əsassızdır. Ona görə də məhkəmənin qətnaməsi həmin hissədə ləğv edilməli və iddia tələbi qismən təmin edilməklə, Cavabdeh MMC-dən 2990,4 ABŞ dolları (ödəniş gününə dolların manata olan məzənnəsi ilə) pul tutularaq İddiaçı ödənilməlidir.
63. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbinin əldən çıxmış fayda hissəsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu mövqeyi isə əsaslı hesab edir.
64. Belə ki, xx.xx.2006-cı il tarixli mənzil tikintisi haqqında müqaviləyə əsasən alıcının müqavilənin 2.3-cü bəndi ilə müəyyən olunan hüququnun yaranması üçün müqavilə ləğv edilmədiyindən, əksinə bu müqaviləyə xx.xx.2008-ci il tarixdə müddətinin bitməsi ilə bağlı xitam verildiyindən, öz pul vəsaiti üzərində sərəncam vermək hüququ iddiaçıya aid olduğu üçün daşınmaz əmlak əldə etmək və ya pul vəsaitini depozitə qoymaq iddiaçının seçimi olduğundan, özünün seçiminə görə fayda əldə edə bilməməsi halı belə, müqavilə öhdəliklərini icra edən Azər-Yurd MTK-nın iddiaçının əldən çıxardığı faydaya görə məsuliyyət daşımadığından məhkəmə haqlı olaraq hesab etmişdir ki, iddia ərizəsi həmin hissədə təmin edilə bilməz.
65. Şərh olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin əldən çıxmış fayda hissəsi üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin həmin hissədə ləğvi üçün əsas deyildir.
66. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384.0.2, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-3973/2021 nömrəli, 21 oktyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsi “iddia tələbinin artıq alınan pulun təmin edilməməsi hissəsində ləğv edilsin. Həmin hissədə iddia tələbi qismən təmin edilsin. Cavabdeh MMC-dən 2990,4 ABŞ dolları (ödəniş gününə dolların manata olan məzənnəsi ilə) pul tutularaq İddiaçı ödənilsin. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki kollegiyasına Bakı Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər.