Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3182/2024 20.05.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı (Azərbaycan Beynəlxalq Bankı ASC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) cavabdehlər "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və Cavabdeh1nə qarşı mülki iş (Açar sözlər: «hərracın etibarsız hesab edilməsi, yenidən qiymətləndirmə və hərrac keçirilməsi») Hakimlər Kazımov Elşən Cələddin oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Cəfərov Namiq Şamil oğlu və Şirinov İkram Sabir oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Həsənzadə İlahə Novruz qızının katibliyi, Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-431/2024 saylı, 01 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyənetdi: İşin halları:
1. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2-2(103)-363/2022, xx.xx.2022-ci il tarixli icra sənədinə əsasən, İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar qəsəbəsi 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsi 126 591,28 manat borcun əvəzi olaraq ilkin satış qiyməti 135000 manat, son qiyməti 86062,50 manat olmaqla Səbail rayon İcra Şöbəsini sifarişi əsasında hərraca çıxarılmışdır.
2. xx.xx.2023-cü il tarixli və xx.xx.2023-cü il tarixli 201/23 saylı Hərrac bildirişlərindən və xəbərnamələrdən görünür ki, hərracın keçirilmə vaxtı və yeri barədə Səbail Rayon İcra Şöbəsinə, İddiaçı və "xxxx" ASC-yə məlumat verilmişdir.
3. “Market” qəzetindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin açıq hərracının keçirilməsinin vaxtı, yeri və tarixi barədə məlumat dərc olunmuşdur.
4. Kuryer.net sürətli poçt daşınma xidmətinin xx.xx.2023-cü il tarixli aktından görünür ki, İddiaçı (Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ö.F.Nemanzadə küç, 88 mənzil 15) göndərilmiş məktub "İmtina" qeydi ilə geri qaytarılmışdır.
5. Səbail rayon İcra şöbəsinin sifarişi əsasında keçirilən iki hərrac baş tutmağına görə ipoteka saxlayan "xxxx" ASC həmin əmlakı 86062,50 (səksən altı min altmış iki manat əlli qəpik) manata almışdır. Sözügedən torpaq sahəsi tam mülkiyyət hüququ üzrə "xxxx" ASCnin adına daşınmaz əmlakın reyestrində xx.xx.2023-cü il tarixdə ********** nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
6. İddiaçı ("xxxx" ASC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) cavabdehlər ̇"xxxx" Məhdud Məsuliyyət Cəmiyyəti və Cavabdeh1nə qarşı hərracın etibarsız hesab edilməsi, yenidən qiymətləndirmə və hərrac keçirilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, mülkiyyətində olan Bakı şəhəri Səbail rayonu Badamdar qəsəbəsi 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0.05 ha torpaq sahəsinin “ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” 26 sentyabr 2023-cü il tarixli 201/23 saylı protokolun etibarsız hesab edilməsi, həmin protokolun hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin yenidən qiymətləndirilməklə yenidən hərraca çıxarılması, qanunvericiliklə dairəsi müəyyən edilmiş şəxslərin iştirakı ilə təkrar hərrac keçirilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir
7. Tələbdə göstərilir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2-2(103)-363/2022, xx.xx.2022-ci il tarixli icra sənədinə əsasən mülkiyyətində olan Bakı şəhəri Səbail rayonu Badamdar qəsəbəsi 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsi 126 591,28 manat borc əvəzi olaraq Səbail rayon İcra Şöbəsi tərəfindən hərraca çıxarılaraq ilkin satış qiyməti 135000 manat, son qiyməti 86062,50 manat olmaqla ipoteka saxlayanın özünə təklif edilməklə ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilmişdir. 26 sentyabr 2023-cü il tarixli 201/23 saylı protokol üzrə cavabdeh tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixdə keçirilmiş hərracın nəticələri ilə razı deyil və hesab edir ki, hərrac barəsində verilmiş 201/23 saylı, xx.xx.2023cü il tarixli protokol etibarsız hesab edilməli, həmin protokolun hüquqi nəticələri ləğv edilməli, torpaq sahəsi yenidən qiymətləndirilməklə yenidən hərraca çıxarılmaqla, qanunvericiliklə dairəsi müəyyən edilmiş şəxslərin iştirakı ilə təkrar hərrac keçirilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir. Belə ki, həmin ərazidə yerləşən torpaqların 1 sotunun dəyəri 50 000 manat olmaqla mübahisəli torpaq sahəsinin üzərində həmçinin tikili də mövcuddur. Cavabdeh hərrac təşkilatı tərəfindən hərrac keçirilən zaman ona heç bir məlumat verilməmiş və tərəf olaraq bununla bağlı 30 gün qalmış bildiriş göndərilməmişdir. Hərrac iştirakı olmadan keçirilmiş və xx.xx.2023-cü il tarixdə "xxxx" ASC-nin xeyrinə özgəninkiləşdirmişdir.
8. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-431/2024 saylı, 01 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Rəna Qafarova) iddia tələbinin təmin edilməməsi qət edilmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi qənaətində göstərir ki, 2-2(103)-363/2022 saylı, 06 dekabr 2022-ci il tarixli Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İcra vərəqəsinə əsasən, cavabdeh İddiaçı cəmi 126.591.28 manat (bir yüz iyirmi altı min beş yüz doxsan bir manat iyirmi səkkiz qəpik) məbləğində borc, eləcə də ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 30 (otuz) manat məbləğində pul vəsaiti və iddianın qaldırılması ilə bağlı çəkilmiş digər məsrəflərin əvəzi olaraq 31,76 manat (otuz bir manat yetmiş altı qəpik) məbləğində pul vəsaiti tutularaq iddiaçı “Azərbaycan Beynəlxalq Bankı" ASC-yə ödənilməsi, tələb üzrə tutmanın cavabdeh İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsi, həmin əmlak açıq hərracda satılması, əmlakın ilkin satış qiymətinin 135.000 manat (yüz otuz beş min) məbləğində müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsi "xxxx" MMC tərəfindən keçirilən hərrac zamanı tələbkar "xxxx" ASC tərəfindən əldə edilmiş, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi Şəxsin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışına əsasən "xxxx" ASC Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin tam mülkiyyətçisi kimi qeydiyyata alınmışdır. Hazırda İddiaçı mübahisəli torpaq sahəsinə dair keçirilmiş hərracın pozuntulara yol verilərək keçirilməsinə istinad etməklə hazırki iddianı qaldıraraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinə dair "xxxx" MMC-nin 201/23 nömrəli, xx.xx.2023-ci il tarixli protokolunun, həmin protokolun hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsini və torpaq sahəsinin yenidən qiymətləndirilməklə yenidən hərraca çıxarılmaqla, qanunvericiliklə dairəsi müəyyən edilmiş şəxslərin iştirakı ilə təkrar hərrac keçirilməsini tələb etmişdir. İddiaçı eyni zamanda qeyd etmişdir ki, həmin ərazidə yerləşən torpaqların 1 sotunun dəyəri 50 000 manat olmaqla mübahisəli torpaq sahəsinin üzərində həmçinin tikili də mövcud olmuşdur, odur ki, torpaq sahəsi yenidən qiymətləndirilməlidir. Hazırki iş üzrə qanuni qüvvəsini almış və preyudisial əhəmiyyət kəsb edən yuxarıda göstərilən məhkəmə aktları ilə birmənalı olaraq İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 135000 manat müəyyən edilmiş, icra sənədinin icrasını həyata keçirən Səbail Rayon İcra Şöbəsi tərəfindən də əmlakın satışının təşkili üçün sifariş verilərkən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin satışı sifariş edilmiş, hazırkı iş üzrə müvafiq "xxxx" MMC hərracın nəticələri haqqında “ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” 201/23 nömrəli, xx.xx.2023-ci il tarixli protokol və “İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” xx.xx.2023-ci il tarixli müqavilə əsasında "xxxx" ASC-nin Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ yaranmışdır. Təqdim edilmiş sübutlar əsasında müəyyən edilmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qətnaməsi qanuni qüvvəsini aldıqdan sonra həmin məhkəmənin 2- 2(103)- 363/2022 saylı, 06 dekabr 2022-ci il tarixdə verdiyi icra vərəqəsində Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin 135000 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qətnaməsinə əsasən məhkəmə həmin torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətini müəyyən edərkən Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş 14 oktyabr 2022-ci il tarixli 10/4062 saylı ekspert rəyinə əsaslanmışdır ki, həmin rəyə əsasən İddiaçı mülkiyyətində olan, Bakı şəhəri, Səbail rayon, Badamdar qəsəbəsi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 500 kv.m torpaq sahəsinin tikili ilə birlikdə qiymətləndirilməklə likvid dəyəri təqribən 135.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, icra vərəqəsində də İddiaçı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Badamdar şossesi, 20-ci sahə ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinə tutmanın yönəldilməsi və həmin torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 135000 manat müəyyən edilmişdir Həmçinin, Səbail rayon icra şöbəsi tərəfindən göndərilən sifariş məktubunda, hərracın nəticələri haqqında “ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” 201/23 nömrəli, xx.xx.2023-ci il tarixli protokolda və “İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair” xx.xx.2023-ci il tarixli müqavilədə torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 135000 manat kimi qeyd edilmiş, ilkin satış qiymətinin enmiş faizləri “İpoteka haqqında” AR qanununun 43.5. maddəsinə əsasən təkrar hərracda -15 % (on beş) və 43.7. maddəsinə əsasən - 25% (iyirmi beş) göstərilməklə hərrac zamanı tələbkar tərəfindən də 86062,50 manata alınmışdır. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, iddiaçının həmin ərazidə yerləşən torpaqların 1 sotunun dəyəri 50 000 manat olmaqla mübahisəli torpaq sahəsinin üzərində həmçinin tikilinin də mövcud olması, odur ki, torpaq sahəsi yenidən qiymətləndirilməsi barədə iddiaçının dəlilləri əsassız olmaqla yanaşı həmçinin hərrac keçirilərkən hərracın keçirilməsi qaydalarını özündə əks etdirən məcburi göstərişlərin və normativ hüquqi aktların tələblərinin pozulmaqla qanun pozuntularına yol verilməsindən ibarət iddiasında sadaladığı dəlilləri də işin müəyyən edilmiş halları və məhkəmə baxışı zamanı tədqiq olunmuş sənədlərlə öz təsdiqini tapmamışdır. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı Mülki qanunvericiliyin və ya “İpoteka haqqında” Qanunun hazırkı münasibətləri tənzimləyən müddəalarının pozulması halları da müəyyən edilməmişdir.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
a) apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10. İddiaçı apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilərək iddia tələbinin tam təmin edilməsini xahiş edərək şikayətində göstərmişdir ki, qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur. Lakin hazırki işdə hərracın keçirilməsini sifariş edən icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirməmişdir. İcra məmuru mənzilin e-2-2(113)-76/2022 saylı xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsindəki qiymətini ilkin satış qiyməti kimi göstərmişdir. Halbuki, mənzil hərraca çıxarılan vaxtda həqiqi dəyərini daha da artırmışdır. Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, mənzil ipotekaya qoyularkən onun qiymətləndirilməsi 2 il öncəki mülki dövriyyə şəraitinə uyğun şəkildə müəyyənləşdirilmişdir. Hazırda isə həmin mənzilin dəyəri hərrac üçün müəyyən olünmuş satış qiymətindən dəfələrlə artıqdır. Ancaq icra məmuru “İcra haqqında” Qanunun tələblərinə zidd olaraq əmlakda yenidən qiymətləndirmə həyata keçirməmiş, bununla da əmlak dəyərindən qat-qat aşağı qiymətləndirilməklə hərraca çıxarılmış və hərrac keçirilmişdir. Belə ki, mənzil qiymətləndirilərkən mövcud bazar qiymətlərinə uyğun hallar tətbiq edilməklə mənzilin istifadədə olma vəziyyəti, təmirli olub-olmaması ilə bağlı məsələlər, mənzildə istifadədə olan vəsaitlərin keyfiyyəti və dəyəri, şəhərdə yerləşdiyi yer kimi hallara diqqət olunmalı idi. Həmin ərazidə yerləşən torpaqların 1 sotunun dəyəri 50 000 manat olmaqla yanaşı mübahisəli torpaq sahəsinin üzərində həmçinin tikili də mövcuddur. İddiaçı hesab edir ki, belə bir qiymətləndirmə və təklif ədalətsiz və qərəzlidir və bütün halların bankın xeyrinə uyğunlaşdırılmışdır. Cavabdeh ilkin və təkrar hərracın baş tutmama səbəblərini və bu səbəblərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulan səbəblərdən irəli gəldiyini sübut etməmişdir. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Amma hərrac təşkilatı tərəfindən hərrac keçirilən zaman iddiaçıya heç bir məlumat verilməmiş və bununla bağlı 30 gün qalmış bildiriş göndərilməmişdir. Cavabdeh Hərracın keçirilməsi ilə bağlı bildirişlərin tələbkara çatmasına dair sübutlar təqdim etməmiş, əmlak hərracda satılmadığı halda, tələbkara təklif olunması barədə qaydalara riayət edilməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim olunmadı.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları.
11. Məhkəmə iclasında müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi X2 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olunmamasını və qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
12. İddiaçı elektron kabinet vasitəsilə təqdim etdiyi vəsatətdə səhhəti ilə əlaqədar problemlər olduğundan məhkəmə iclasının başqa vaxta təxirə salınmasını xahiş etmiş, lakin müraciətinə heç bir sübut əlavə etməmişdir.
13. Cavabdeh "xxxx" MMC dəftərxana vasitəsilə təqdim etdiyi məktubda məhkəmə iclasının nümayəndəsinin iştirakı olmadan keçirilməsini xahiş etmişdir.
14. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq Cavabdeh1 nümayəndəsi məhkəmə iclasında iştirak etmir və səbəbi barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən, mülki işə iddiaçının, eləcə də cavabdehin və 3-cü şəxsin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilməsi nəzərdə tutula bilən maddi və prosessual hüquq normaları:
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
Maddə 319.5. Hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Maddə 416. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfındən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
16. “İpoteka Haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu:
Maddə 41.2, 41.3 və 41.5. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. Hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir. Hərrac açıq auksion formasında keçirilir. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. Maddə 43.1. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi mediada və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir: 43.1.1. hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; 43.1.2. hərracın iştirakçısı olmadıqda; 43.1.3. hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; 43.1.4. hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın. 43.2. Bu Qanunun 43.1.1 - 43.1.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda hərracın baş tutmaması barədə elan hərracın keçirilməsinin təyin olunduğu və ya müvafiq olaraq alış qiymətinin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş gündən 3 təqvim günü gec olmayaraq dərc etdirilir. 43.3. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir. 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. 43.6. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur. 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
17. “İcra haqqında” Qanun:
Maddə 51.1. Borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Qanuna əsasən tərəflərin razılığı yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. Maddə 61.1 və 61.2. Borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.
18. F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 23 oktyabr 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarına istinadən qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasınn Mülki Məcəlləsinin 415.2-ci maddəsində göstərilmişdir ki, qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulamışdır ki, bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyriməhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur.
19. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 384.0 və 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri:
20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər mübahisələndirilən hissədə qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
21. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair 20 may 2011-ci il tarixli qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
22. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 14 oktyabr 2020-ci il tarixli 04/2020 nömrəli qərardadına əsasən apellyasiya və kassasiya qaydasında məhkəmə aktları müvafiq olaraq şikayətə və ya şikayət verən şəxsə münasibətdə deyil, mübahisələndirilən hissədə yoxlanılmalıdır. Məhkəmə aktlarının bir tərəfin(və ya tərəflərin) apellyasiya və ya kassasiya şikayəti əsasında yoxlanılmış hissələrinin, sonradan şikayət vermiş digər tərəfin şikayəti üzrə təkrarən apellyasiya və ya kassasiya qaydasında yoxlanılması yolverilməzdir.
23. Apellyasiya şikayətinin nəticə hissəsindən, eləcə də, şikayətin məzmunundan görünür ki, iddia təmin edilmədiyi üçün şikayətin obyektini qətnamənin tam hissəsi (obyekt apellyasiya tələbləri ilə məhdudlaşır), predmetini isə birinci instansiya məhkəməsinin verilmiş tələblərə baxılması və onların həlli zamanı iddia olunan pozuntuların dairəsi təşkil edir. Şikayətin predmeti də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsas ola biləcək dəlillərlə məhdudlaşır.
24. Demək, mülki prosessual qanunvericiliyin tələbinə və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun və Ali Məhkəmənin qeyd olunan qərarlarına əsasən qətnamə apellyasiya şikayəti üzrə mübahisələndirilən hissələrdə tam yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi:
25. İddanın faktiki əsası (faktiki hallar) tələbin qanuni əsasının şərtlərinə uyğun olmadığından, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmadığından birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə düzgün olmuşdur.
26. Çünki, irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa, (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa) iddia haqlı sayılır, uzlaşmırsa, əsassız hesab edilməlidir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur. Hazırki işin faktiki halları yuxarıda qeyd olunan maddi hüquq normalarının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmır, üstəlik cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə də aradan qalxdığından iddia haqlı sayılmır.
27. Apellyasiya şikayətinin məzmunundan bəlli olur ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti iki dəlildən ibarətdir: sözügedən torpaq sahəsinin qiymətləndirildiyi məbləğ və hərracın qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən keçirilməsi.
28. İlk dəlilə münasibətdə məhkəmə tərkibi bildirir ki, qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə ipoteka predmeti olmuş torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən 135000 (yüz otuz beş min) manat müəyyən edilmişdir. İddiaçı həmin iş üzrə borc məbləğini mübahisələndirsə də kassasiya şikayətində ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini xüsusi olaraq mübahisələndirməmiş, başqa sözlə bu qiymətdən narazı idisə həmin işdə bu halı da mübahisələndirə bilərdi, ancaq mübahisələndirməyib, ilkin satış qiyməti ilə razılaşmışdır. Həmin məhkəmə aktı ilə müəyyən edilmiş faktlar hazırki iş üzrə preyudisial əhəmiyyət kəsb edir. Çünki mübahisələndirilən torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin qanuniliyi həmin məhkəmə aktı ilə təsdiq olunmuşdur. Mülki Prosessual Məcəllənin 82.3-cü maddəsinə görə bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir.
29. Şikayətin digər dəlilinə münasibətdə məhkəmə bildirir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarında qeyd etmişdir ki, təkrar hərrac adı ilə üç və daha çox hərracın keçirilməsi “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərindən irəli gəlmir və ipoteka qoyanın hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Belə ki, təkrar hərracın baş tutmaması ipoteka qoyan üçün ipotekaya xitam verilməsindən ibarət “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müəyyən hüquqi imkanların yaranması ilə nəticələnir. Qeyd olunduğu kimi, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetinin əldə edilməməsi ipotekaya xitam verilməsi ilə nəticələnir. Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi qanuna zidd hesab edilməlidir.
30. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 04/2022 nömrəli 14 dekabr 2022-ci il tarixli qərardadında da ipoteka predmeti təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanla hərrac təşkilatçısı arasında “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edildiyi göstərilmişdir. Bu hal bir daha təsdiq edir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilir, eyni zamanda Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır.
31. İpoteka qoyanın bildirişi şəxsən almaması keçirilmiş hərracdan məlumatsız olması anlamına gəlmir və hərracın etibarsızlığı üçün müstəqil əsas ola bilməzdi. Çünki, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarında da vurğulanmışdır ki, ...bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur. Bununla yanaşı, Mülki Məcələnin 415.2-ci maddəsinə əsasən qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir.”İpoteka haqqında” Qanunun 42.1ci maddəsində isə qeyd olunur ki, elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Göründüyü kimi, xüsusi normada ilkin hərracın keçirilməsinə dair bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilməsi(göndərilməsi) nəzərdə tutulub. Hərrac təşkilatı da bu müddətə riayət edib.
32. Qanunverici hərracın keçirilməsinə dair bildirişin tərəflərə göndərilməsini, həmçinin müəyyən müddət daxilində göndərilməsini müəyyən etməklə, onsuz da ipoteka qoymaqla, məhrumiyyətə məruz qalmış ipoteka qoyana, o cümlədən hazırki iş üzrə iddiaçıya müəyyən müddət verməklə, məhz özü tərəfindən ipoteka predmetinin alınmasına şərait yaradır, başqa sözlə, bu şəxsə əlavə olaraq daha bir şans verilir. Hərraca çıxarılmış torpaq sahəsinin dəyəri hərracda az göstərilsə belə, iddiaçının həqiqətən də həmin torpaq sahəsini almaq niyyəti olsa idi, hərracda iştirak edə, eləcə də həmin torpaq sahəsini təkrar hərracdan ucuz qiymətə ala və sonradan baha qiymətə də sata bilərdi. Lakin iddiaçının hərracdan məlumatı olmasına baxmayaraq, əslində onun bu prosesləri süni surətdə uzatmağa cəhd etməsi hərracın keçirilməsinin nəticələrinə mane olmaq istəyinə dəlalət edirdi. Çünki hərrac təşkilatı mümkün olan bütün üsullarla - hər iki hərracın yeri və vaxtı barədə həm bildiriş göndərməklə, həm də “Market” qəzetində hər iki hərracın yeri və vaxtı, həmçinin hərracın baş tutmaması barədə elan yerləşdirməklə hərraca dəvət edilməli olan şəxsləri məlumatlandırmışdır.
33. Şərh olunanlara əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Bu səbəbdən də, hazırki apellyasiya şikayəti təmin edilməməli və hazırki mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-431/2024 saylı, 01 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
34. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384.0.1, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, apellyasiya instansiyası məhkəməsi q ə t e t d i:
İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-431/2024 saylı, 01 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.