Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3574/2025 01.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı iş üzrə Açar sözlər: pulun tutulması X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X4 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X2, İddiaçı, Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)- 300/2025 saylı qətnaməsindən Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) ilə Cavabdeh MMC (bundan sonra cavabdeh) arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli müqaviləyə əsasən cavabdeh Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ və Tələt Şıxəliyev küçələrinin kəsişməsində inşa edilən yaşayış binasının 1-ci binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 32 saylı, 3 otaqlı ümumi sahəsi 123.2 kv.m olan mənzili 24 ay ərzində inşa edib iddiaçıya təhvil verməyi, iddiaçı isə mənzilin hər kv.m. üçün 1.200 manat olmaqla onun dəyərini ödəməyi barədə üzərlərinə öhdəlik götürmüşlər. Eyni zamanda, müqavilə üzrə əldə edilmiş razılığa əsasən iddiaçı inşa ediləcək mənzilin 100 kv.m sahəsinin dəyərini əvəzləşmə yolu ilə ödəmiş, qalan 23.2 kv.m sahənin ümumi dəyərini təşkil edən 27.840 manat isə oun tərəfindən ödənilməlidir. Həmin müqavilənin icrası qaydasında ötən dövr ərzində iddiaçı tərəfindən ümumilikdə 24.000 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehin hesabına ödənilmişdir.
2. Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/6754 nömrəli ekspert rəyinə əsasən Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarına əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ və T.Şıxaliyev küçələrinin kəsişməsində inşa olunan və yaşayış binasında yerləşən 3 otaqlı, 32 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi 107.61 kv.metr təşkil edir. Həmin mənzilin ümumi sahəsi divarlarının və arakəsmələrinin altındakı sahə, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə 123.16 kv.metr təşkil edir. Mənzilin sahəsinin 107.61 kv.metr təşkil etdiyini nəzərə alaraq, onun ümumi sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahəsi (123.2 kv.m) arasında 15.59 kv.metr fərq var.
3. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/6162 nömrəli ekspert rəyinə əsasən Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarına əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ və T.Şıxaliyev küçələrinin kəsişməsində inşa olunan və yaşayış binasında yerləşən 3 otaqlı, 32 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi 107.61 kv.metr təşkil edir. Həmin mənzilin sahəsi bayır və ara divarlarının altındakı sahə, şaxtalar, buxaralar nəzərə alınmaqla 123.16 kv.m, həmin sahələr nəzərə alınmadan və balkona azaltma əmsalı tətbiq olunmadan 114,86 kv.m, həmin sahələr nəzərə alınmadan, balkona azaltma əmsalı tətbiq olunduqda isə 107,61 kv.m təşkil edir, mənzilin ümumi sahəsi (107,61 kv.m) ilə xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilənin 2.2.1-ci bənddə göstərilən (123,2 kv.m) ölçü arasında yaranmış fərqin mənzilin çöldən-çölə hesablanması ilə əlaqədardır, mənzilin istismara verilən zaman (hər hansı təmir işləri aparılmadan) xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilədə göstərilən, yəni 123.2 kv.m sahədə olması mümkün deyil.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
4. İddiaçı əvvəlcə X3, sonradan cavabdehin əsl cavabdehlə əvəz edilməsi qaydasında Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizələrlə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, ona məxsus olan mənzil üçün artıq alınan 14.868 manat məbləğində pulun, mənəvi zərərə görə 5.000 manat pulun, 2020-ci il tarixdən pul vəsaiti qaytarılan tarixədək pul məbləğinin ödənilməsinin gecikdirildiyi hər il üçün illik 5% hesablanmaqla müəyyən olunan vəsaitin və ödənilmiş 144 manat məbləğində dövlət rüsumunun Cavabdeh MMC-dən alınaraq ona qaytarılması və mənzilin dəyərinin tam ödənilməsinə dair maliyyə arayışının verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. İddiaçı tələbini işin faktiki hallarına istinad edərək onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehlə aralarında başlanmış müqaviləyə əsasən ümumi sahəsi 123.2 kv.m olan mənzilin 100 kv.m hissəsinin dəyəri əvəzləşmə yolu ilə ödənilmiş, qalan 23.2 kv.m sahənin hər 1 kv.m üçün 1.200 manat olmaqla, cəmi 27.840 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməli idi. Bu günədək onun tərəfindən 24.000 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilmişdir. Lakin Cavabdeh MMC tərəfindən mənzil təhvil verildikdən sonra ölçmə işləri aparılarkən mənzilin ümumi sahəsinin 123.2 kv.m deyil, Dövlət Tikinti Komitəsi tərəfindən təsdiq olunmuş layihədəki kimi - 109.4 kv.metr olması müəyyən edilmişdir. Beləliklə, Cavabdeh MMC müqavilənin şərtlərini pozaraq, ona öhdəlik götürdüyü 123.2 kv.m ölçüdən 13.8 kv.m az ölçüdə, yəni cəmi 109.4 kv.m sahəsi olan mənzil təhvil vermişdir. Bu səbəbdən də, onun borcunun 23.2 kv.m x 1.200 = 27.840 manat yox, 9.4 kv.m x 1.200 = 11.280 manat olması aşkar edilmişdir. Yəni o, 12.720 manat məbləğində artıq ödəniş həyata keçirmişdir. Bütün bunlara baxmayaraq, cavabdeh ona 3.840 manat məbləğində borcunun olmasını və həmin borcu ödəməsə, ona müvafiq arayışın verilməyəcəyini bildirmiş və bu günə qədər həmin arayışı verməmişdir. Bu səbəbdən mənzilin çıxarışını ala bilmir, ailə üzvləri ilə həmin mənzildə yaşamaqlarına baxmayaraq, qeydiyyata düşə bilmirlər. O, aralarında yaranmış mübahisəni sözügedən müqavilənin 6-cı maddəsinə uyğun olaraq danışıqlar yolu ilə həll etmək üçün cavabdehə dəfələrlə şifahi və yazılı qaydada müraciət etsə də, hər hansı bir cavab ala bilməmişdir.
6. Cavabdeh MMC iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə təqdim edərək bildirmişdir ki, tərəflər arasında müqavilə xx.xx.2017-ci il tarixdə bağlansa da, iddiaçı hazırki tələblə məhkəməyə iddia müddətini ötürməklə müraciət etmişdir. Göstərilənlərin nəzərə alınması və iddia müddəti tətbiq edilməklə iddianın rədd edilməsi xahiş edilmişdir.
7. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)-300/2025 saylı qətnaməsi ilə iddianın qismən təmin edilməsi, Cavabdeh MMC-dən 14.868 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq, İddiaçı ödənilməsi, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ və T.Şıxaliyev küçələrinin kəsişməsində inşa olunan və yaşayış binasında yerləşən 3 otaqlı, 32 nömrəli mənzilə dair “borcun olmaması” barədə maliyyə arayışının İddiaçı verilməsi öhdəliyinin Cavabdeh MMC-nin üzərinə qoyulması, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. (hakim X5)
8. Məhkəmə ekspert rəyini mötəbər hesab edərək qeyd etmişdir ki, mənzilin ümumi sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahəsi (123.2 kv.m) arasında 15.59 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. İş materiallarında olan qəbzlər və arayışla təsdiq edilmişdir ki, hazırki iş üzrə iddiaçı tərəfindən müqavilə üzrə üzərinə götürülmüş öhdəliklər qismən icra edilmiş, yəni onun tərəfindən müxtəlif tarixlərdə müxtəlif məbləğlərdə ümumilikdə 24.000 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilmiş və cavabdehin hesabına mədaxil edilmiş, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklər qüsurlu şəkildə icra edilsə də, iddiaçı tərəfindən cavabdehə müqavilə üzrə 14.868 manat məbləğində pul vəsaiti artıq ödənilmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi həmin hissədə əsaslı olduğundan təmin edilməli, Cavabdeh MMC-dən 14.868 manat məbləğində pul vəsaiti tutularaq, İddiaçı ödənilməlidir.
9. Məhkəmə iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizəyə münasibətdə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə podrat müqaviləsi olduğundan, cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliyinin pozulması, yəni mənzilin ölçüsünün müqavilə ilə nəzərdə tutulduğundan az ölçüdə faktiki olduğu podratçı tərəfindən mənzil iddiaçıya təhvil verildikdən sonra, yəni 2020-ci ildə məlum olduğundan iddia müddəti ötürülməmişdir.
10. Məhkəmə hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə iddiaçı tərəfindən öhdəliklər tam şəkildə yerinə yetirildiyindən və pay haqqının tam ödənilməsi haqqında arayışın təqdim edilməsi mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün zəruri olduğundan, iddia tələbi həmin hissədə əsaslı olduğu üçün təmin edilməli, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə sözügedən mənzilə dair “borcun olmaması” barədə maliyyə arayışının iddiaçıya verilməsi öhdəliyi Cavabdeh MMC-nin üzərinə qoyulmalıdır.
11. Məhkəmə iddiaçıya dəymiş mənəvi zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə əlaqədar qeyd etmişdir ki, məsuliyyətin yaranması üçün mülki-hüquq pozuntsunun tərkibini təşkil edən aşağıdakı elementlərin olması zəruridir: ziyanın vurulması; ziyanvuranın hüquqa və ya qanunazidd hərəkəti; əvvəlki iki elementlər arasında səbəbli əlaqə; ziyanvuranın təqsiri. Hazırkı işdə qeyd olunan dörd elementin mövcudluğu obyektiv olaraq öz təsdiqini tapmadığından iddia tələbi həmin hissədə təmin edilməməlidir.
12. Məhkəmə iddiaçının “gecikdirilmiş vaxt üçün illik 5% faizin ödənilməsi” tələbini də əsaslı hesab etməmiş və qeyd etmişdir ki, iddia həmin hissədə əsaslandırılmadığılndan və mötəbər sübutlarla təsdiq edilmədiyindən həmin hissədə təmin edilməməlidir.
13. Məhkəmə mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139-cu, 144-1ci, 372-ci, 376-377-ci, 385-386-cı, 389-390-cı, 404-405-ci, 442-ci, 448-ci, 752-ci, 756-cı, 762-ci, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1-ci, 119.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydalarının 3.2-ci bəndinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun bir sıra qərarlarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. Cavabdeh MMC qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" MMC İddiaçı humanistlik göstərərək mülkiyyətində olan 33,4 kv.m. ibarət mənzilin əvəzinə, ona 20-25% faiz deyil, həmin ünvanda 123,2 kv.m. ibarət 3 otaqlı təmirsiz mənzil, təhvil vermək barədə öhdəlik götürmüşdür. Müqavilə bağlanarkən mənzillərin özünə məxsus divaraltı sahəsi tam, qonşu ilə ortaqlı divaraltı sahəsi isə 50 faiz, eyvanın hər bir kv.m 1:1 hesablanması qaydası iddiaçıya izah edilmiş və razilaşdırılmışdır. MMC hər bir kv.m. uyğun, çöldən-çölə, yəni bütün divaraltı sahələrdə nəzərə alınmaqla dövlət büdcəsinə vergi verir. Məhkəmə tərəfindən ekspertiza təyini zamanı nümayəndənin iştirakı təmin edilməmişdir. Yenidən ekspertiza kecirilməsi barədə şifahi vəsatəti hakim təmin etməmişdir. Həmin binada, həmin blokda, üst mərtəbədə digər sakinin mənzilində də iki dəfə ekspertiza kecirilmişdir, mənzilin sahəsi 107,6 kv.m təşkil etmişdir. Bu səbəbdən yenidən nümayəndənin iştirakı ilə ekspertizanın kecirilməsi zəruridir. Qeyd olunan ekspert rəyi və qətnamə, eləcə də müddətin ötürülməsi barədə yazılı ərizə təqdim edilsə də, hakim bunu da nəzərə almamışdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. İddiaçı apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, cavabdeh mənzillərin satışı ilə məşğul olan ixtisaslaşmış hüquqi şəxsdir, müqavilə də məhz həmin şirkət tərəfindən tərtib edilmiş, müqavilədə cavabdehin onu 123,2 kv.m. sahəli mənzillə təmin etmək öhdəliyi nəzərdə tutulmuşdur. Əgər cavabdeh mənzilin sahəsini qanunvericiliyə uyğun deyil, başqa formada hesablanmasını istəyirdisə, bu hal müqavilədə qeyd edilməli idi. İddia müddətinin ötürülməsi ilə bağlı sübutetmə yükü cavabdehin üzərində olsa da, cavabdeh bu halı sübut edə bilməmişdir. Digər tərəfdən, tərəflər arasında podrat münasibətləri olduğundan mənzilin təhvil verdiyi müddətdən başlayaraq iddia müddətinin axımı hesablanmaldır. Belə ki, mənzil 2020-ci il tarixdə təhvil verildiyindən və podrat münasibətləri ilə bağlı mənzilə münasibətdə 5 illik iddia müddəti nəzərdə tutulduğundan, o da hazırki iddia ilə 2024-cü il tarixdə məhkəməyə müraciət etdiyindən iddia müddəti ötürülməmişdir. Cavabdeh hesablanmanın təmirli mənzilə münasibətdə olduğunu bildirsə də, bu halı sübut etməmişdir. Nəticədə, məhz cavabdeh özü müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməyərək ona maddi zərər vurmuşdur. Göstərilənləri nəzərə alaraq apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
17. Məhkəmə iclasında Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, onun və iddia ərizəsinə etirazın məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
18. Məhkəmə iclasında İddiaçı apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək, iddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinə etirazın məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 372.1-ci maddəsinə əsasən bir şəxsdən hər hansı bir hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir; 373.4-cü maddəsinə əsasən tələblərin ayrı-ayrı növləri üçün bu Məcəllə ilə ümumi müddətə nisbətən qısaldılmış və ya uzadılmış xüsusi iddia müddətləri təyin edilə bilər; 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır; 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir; 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir; 448.2-ci maddəsinə əsasən borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır; 752.1-ci maddəsinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür; 762.1-ci maddəsinə əsasən podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun; 762.2-ci maddəsinə əsasən podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır; 762.3-cü maddəsinə əsasən podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur; 766-cı maddəsinə əsasən sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər; 776-ci maddəsinə əsasən sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Əgər müqaviləyə əsasən iş hissə-hissə qəbul edilmişdirsə, qüsur barəsində tələb müddətinin axımı işin tam qəbul olunduğu gündən başlanır.
20. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin: 59.1-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir; 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır; 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
21. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 119.5-ci maddəsinə əsasən apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür; 217.1-ci maddəssinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.3-cü maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
22. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın: 2-ci bəndinə əsasən balkon - fasadın divar səthindən çıxan və məhəccərlə hüdudlanmış meydançadır; 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
Apellyasiya baxışının hədləri
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
24. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
25. Hazırkı apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi xahiş edilsə də, qətnamə iddianın təmin edilən hissəsində mübahisələndirildiyindən, qətnamə yalnız həmin hissədə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
26. Məhkəmə kollegiyası tərəflərin izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnamənin yoxlanılan hissəsində cavabdehdən iddiaçının xeyrinə pulun tutulması və mənzilə dair “borcun olmaması” barədə maliyyə arayışının iddiaçıya verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması ilə bağlı qənaətində haqlı olmuşdur. Lakin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı olan pulun hesablanmasında səhvə yol vermiş və nəticədə daha artıq məbləğdə pul tutmuşdur. Bu səbəbdən apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulan pulun məbləği hissəsində dəyişdirilməlidir.
27. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və işin faktiki hallarına istinad edərək qeyd edir ki, tərəflər arasında xx.xx.2017-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əsasən cavabdeh Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ və Tələt Şıxəliyev küçələrinin kəsişməsində inşa edilən yaşayış binasının 1-ci binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 32 saylı, 3 otaqlı ümumi sahəsi 123.2 kv.m olan mənzili 24 ay ərzində inşa edib iddiaçıya təhvil verməyi, iddiaçı isə mənzilin hər kv.m. üçün 1.200 manat olmaqla onun dəyərini ödəməyi barədə üzərlərinə öhdəlik götürmüşlər. Eyni zamanda, müqavilə üzrə əldə edilmiş razılığa əsasən iddiaçı inşa ediləcək mənzilin 100 kv.m sahəsinin dəyərini əvəzləşmə yolu ilə ödəmiş, qalan 23.2 kv.m sahənin ümumi dəyərini təşkil edən 27.840 manat isə onun tərəfindən ödənilməlidir. Həmin müqavilənin icrası qaydasında ötən dövr ərzində iddiaçı tərəfindən ümumilikdə 24.000 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehin hesabına ödənilmişdir.
28. Hazırda iddiaçı həmin müqavilənin şərtlərinə əsasən 123.2 kv.m ölçüdə mənzilin inşa edilib ona təhvil verilməli olmasına baxmayaraq, mənzil təhvil verildikdən sonra aparılan ölçmə işləri nəticəsində mənzilin 109,4 kv.m ölçüdə olduğunun müəyyən edildiyini, mənzilin 1 kv.m sahəsinə görə 1.200 manat məbləğində pul ödəməli olduğunu, ötən dövr ərzində cəmi 24.000 manat ödədiyini bildirir və sahə fərqi nəzərə alınmaqla nəticədə 14.868 manat məbləğində pulu artıq ödədiyini iddia edərək, bu məbləğin cavabdehdən onun xeyrinə tutulmasını, habelə mənzilin dəyərinin tam ödənilməsinə dair maliyyə arayışının verilməsini tələb edir.
29. Cavabdeh iddianı qəbul etmir, cavabdehə təmirsiz mənzil təhvil verildiyini, eyni zamanda, müqavilə bağlanarkən mənzillərin özünə məxsus divaraltı sahəsinin tam, qonşu ilə ortaqlı divaraltı sahəsinin isə 50 faiz, eyvanın hər bir kv.m 1:1 hesablanması qaydasının iddiaçıya izah edildiyini və onunla razilaşdırıldığını, mənzilin qeyd edilən qaydadaya uyğun olaraq sahəsinin 123,2 kv.m olduğunu, məhkəmə eksperti tərəfindən sahənin düzgün ölçülmədiyini, habelə iddiaçı tərəfindən iddia verilərkən iddia müddətinin ötürüldüyünü bildirir və həmin əsasla iddianın rədd edilməsini xahiş edir.
30. Məhkəmə kollegiyası mübahisəli mənzilin mülkiyyət kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığını, buna uyğun olaraq çıxarışının olmadığını, eyni zamanda, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadla iş üzrə əlavə tikinti-texniki eskpertizası təyin etmiş və həmin qərardadın icrası qaydasında aparılmış ekspert tədqiqatının nəticələrinə dair Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/6162 nömrəli ekspert rəyi tərtib edilmişdir. Həmin rəyə əsasən Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarına əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Qarabağ və T.Şıxaliyev küçələrinin kəsişməsində inşa olunan və yaşayış binasında yerləşən 3 otaqlı, 32 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi 107.61 kv.metr təşkil edir. Həmin mənzilin sahəsi bayır və ara divarlarının altındakı sahə, şaxtalar, buxaralar nəzərə alınmaqla 123.16 kv.m, həmin sahələr nəzərə alınmadan və balkona azaltma əmsalı tətbiq olunmadan 114,86 kv.m, həmin sahələr nəzərə alınmadan, balkona azaltma əmsalı tətbiq olunduqda isə 107,61 kv.m təşkil edir, mənzilin ümumi sahəsi (107,61 kv.m) ilə xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilənin 2.2.1-ci bənddə göstərilən (123,2 kv.m) ölçü arasında yaranmış fərqin mənzilin çöldən-çölə hesablanması ilə əlaqədardır, mənzilin istismara verilən zaman (hər hansı təmir işləri aparılmadan) xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilədə göstərilən, yəni 123.2 kv.m sahədə olması mümkün deyil.
31. Məhkəmə kollegiyası qeyd edilən ekspert rəyini iş materiallarında olan Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə müqayisəli şəkildə təhlil edib, iş üzrə əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının məhz xx.xx.2025-ci il tarixli ekspert rəyində mövcud olan çatışmaqlıqların aradan qaldırılması məqsədi ilə təyin edildiyini və nəticədə xx.xx.2025-ci il tarixli rəylə iş üçün əhəmiyyət kəsb edən məsələlərə tələb olunan səviyyədə aydınlıq gətirilməsini nəzərə alıb, xx.xx.2025-ci il tarixli ekspert rəyini mötəbər hesab edərək qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilədə mübahisəli mənzilin 123,2 kv.m olması göstərilsə də, həmin mənzilin ümumi sahəsinin 123,16 kv.m olduğu və iddiaçıya faktiki olaraq 114,86 kv.m ölçüdə mənzilin təhvil verildiyi müəyyən edilmişdir. Başqa sözlə, cavabdeh iddiaçı ilə aralarında yaranmış podrat münasibətləri üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri lazımi qaydada icra etməmiş, iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu (müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən (123,16 – 114,86 = 8,3) 8,3 kv.m əksik sahə) mal təhvil vermişdir. Mənzilin sahəsində əskikliyin müəyyən edilməsi (əskikliyin sahəsi və dəyəri əsas götürülməklə) iddiaçının tələbi ilə onun tərəfindən cavabdehə ödənilməli olan pulun miqdarının azaldılması üçün əsas yaradır. Bu baxımdan iddiaçı hazırki tələblə məhkəməyə müraciət etməkdə haqlı olmuşdur.
32. Məhkəmə kollegiyası öz mövqeyi ilə bağlı onu da qeyd edir ki, cavabdeh müqavilə bağlanarkən mənzillərin özünə məxsus divaraltı sahəsinin tam, qonşu ilə ortaqlı divaraltı sahəsinin isə 50 faiz, eyvanın hər bir kv.m 1:1 hesablanması qaydasının iddiaçıya izah edildiyini və onunla razilaşdırıldığını bildirsə də, bu halı sübuta yetirə bilməmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə də belə bir şərt nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçı da bu halı etiraf etmir. Nəticə etbarı ilə cavabdeh iddiaçıya 123,2 kv.m ölçüdə mənzilin təhvil verilməsi öhdəliyini üzərinə götürmüş, məbləğ də məhz bu sahə əsas götürülməklə razılaşdırılmışdır.
33. Məhkəmə kollegiyası o halı da qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsində yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsinə daxil olan sahələrin siyahısı göstərilmişdir. Bu siyahıya balkon daxil edilməsə də, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndində balkon yuxarıda göstərilən maddədə qeyd edilən terrasla birlikdə mənzilin ümumi sahəsinə daxil edilən sahə kimi təsbit edilmiş və mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması zamanı bu sahələrin (balkonun) də xüsusi hesablanması qaydası müəyyən edilmişdir. Belə ki, mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkonların sahələri - 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
34. Məhz yuxarıda istinad olunan Qaydaların tələblərinə uyğun olaraq (mənzildə olan 1 ədəd balkonun sahəsinin 0,3 azaltma əmsallarına vurulması ilə (10,35 x 0,3 = 3,1) hesablamanın aparılması nəticəsində mənzilin ümumi sahəsinin 107,61 kv.m. ölçüdə olduğu göstərilmişdir. Həmin balkonun da real sahəsinin 10,35 kv.m olması nəzərə alındığı təqdirdə qeyd edilən mənzillə bağlı tərtib edilmiş plana (texniki pasporta) əsasən mənzilin ümumi sahəsi (14,36+5,76+21,72+3,7+4,33+15,76+15,02+23,86+10,35) 114,86 kv.m. təşkil etmiş olur. Bununla belə, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya müqavilə üzrə şərtləşdirilmiş sahədən (123,16-114,86=8,3) 8,3 kv.m əskik sahə verilmişdir. Belə ki, məhkəmə eksperti tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinin müqavilədə göstərildiyi kimi 123,2 kv.m deyil, 123,16 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir.
35. Nəzərə alınmalıdır ki, cavabdeh iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə də təqdim etmişdir. Məhz həmin ərizə də nəzərə alınmaqla hazırki iddia tələbinin (əskik sahə ilə bağlı hissədə) irəli sürülməsi üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müddətin ötürülübötürülməməsinə hüquqi qiymət verilməsi labüddür.
36. Məhkəmə kollegiyası həmin halla bağlı qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, qanunvericilikdə sifarişçinin podradçı tərəfində təhvil verilmiş işlərin qüsuru ilə bağlı tələb hüququna müddət şamil edilmiş və qanunvericiliyin müddəalarına əsasən həmin müddətin axımı sifarişçi tərəfindən işin qəbul edildiyi tarixdən binaya münasibətdə 5 il müəyyən edilmişdir. Məhkəmə kollegiyası da mübahisəli mənzilin 2020-ci il tarixdə təhvil verildiyini və hazırki iddianın 2024-cü il tarixdə qaldırıldığını nəzərə alaraq hesab edir ki, hazırki iddia tələbi üzrə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş 5 illik iddia müddəti ötürülməmişdir.
37. Məhkəmə kollegiyası əskik sahə üzrə iddiaçıya qaytarılmalı pul vəsaitinə münasibətdə qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə əsasən mənzilin sahəsinin 100 kv.m hissəsinin dəyəri iddiaçı tərəfindən əvəzləşdirmə yolu ilə ödənilmiş, mənzilin hər 1 kv.m dəyəri 1.200 manat, qalan 23,2 kv.m sahəsinin dəyəri 27.840 manat məbləğində müəyyən edilmiş, 23,2 kv.m ölçüdə sahə ilə bağlı öhdəliyin icrası qaydasında iddiaçı tərəfindən ümumilikdə 24.000 manat ödəniş edilmişdir.
38. Bu baxımdan iddiaçıya nəticə etibarı ilə 114,86 kv.m ölçüdə mənzil təhvil verildiyindən və onun 100 kv.m hissəsinin dəyəri iddiaçı tərəfindən əvəzləşdirmə yolu ilə artıq ödənildiyindən, onun tərəfindən cavabdehə (114,86 – 100 = 14,86 kv.m x 1.200 manat = 17.832) ümumilikdə 17.832 manat məbləğində pul ödənilməli idi. Ötən dövr ərzində də iddiaçı tərəfindən ümumilikdə 24.000 manat pulun ödənilməsi nəzərə alındıqda, onun tərəfindən (24.000 – 17.832 = 6.168) 6.168 manat məbləğində pul artıq ödənilmiş olur ki, bu məbləğ də cavabdehdən iddiaçının xeyrinə yuxarıda göstərilən səbəblərdən tutulmalıdır.
39. Məhkəmə kollegiyası “borcun olmaması” barədə maliyyə arayışının iddiaçıya verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması hissəsində isə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır və əlavə olaraq qeyd edir ki, artıq müəyyən edildiyi kimi iddiaçının nəinki cavabdehə borcu qalmamış, hətta 6.168 manat məbləğində artıq ödəniş edilmişdir. Bu da həmin hissədə apellyasiya şikayətinin dəlillərinin əsassız olduğunu göstərir və iddianın rədd edilməsini şərtləndirir.
40. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulan pulun məbləği hissəsində dəyişdirilməli, cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 6.168 manat məbləğində pul tutulmalı, qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, ekspert tədqiqatının dəyərini təşkil edən 50 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehdən alınaraq, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməlidir. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
41. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384ci, 392-ci, 393-cü, 402-403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh MMC-nin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)-300/2025 saylı qətnaməsi cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulan pulun məbləği hissəsində dəyişdirilsin. Cavabdeh MMC-dən 6.168 (altı min bir yüz altmış səkkiz) manat məbləğində pul tutularaq, İddiaçı ödənilsin. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Ekspert tədqiqatının dəyərini təşkil edən 50 (əlli) manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh MMC-dən alınaraq, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülsün. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu Cavabdeh MMC-yə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.