Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3800/2025 17.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı ümumi birgə əmlakın bölgüsü tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: əmlak bölgüsü) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X2 (sədrlik edən və məruzəçi), X6 və X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Bayramlı Möhtəbər Arif qızının katibliyi, İddiaçı iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı ümumi birgə əmlakın bölgüsü tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 24 aprel 2024-cü il tarixli, e-2(006)-18/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2013-cü il tarixli 2(006)-70/2013 saylı qətnaməsinə əsasən birgə nikah dövründə əldə olunmuş və cavabdeh X5 adına rəsmiləşmiş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Şixəli Qurbanov küçəsində istifadə olunan 0.0923 ha torpaq sahəsində yerləşən 1 nömrəli binanın zirzəmisində 56.1 m2 ümumi, 56,1 m2 əsas sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə və Bakı şəhəri, ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzilə iddiaçının ½ payı müəyyən edilməklə mülkiyyət hüququnun tanınması, Bakı şəhəri, ünvan 1 ünvanda yerləşən mənzilin zirzəmisində inşa edilən qaraja ödənilmiş 10000 ABŞ dolları pul vəsaitinə və cavabdeh X5 Azərbaycan Beynalxalq Bankından məxaric etdiyi 60873,58 ABŞ dolları məbləğində vəsaitin 1/2 hissələrinə iddiaçının pay hüquqları tanınmaqla ona çatası məbləğin (5000 ABŞ dolları və 30436,79 ABŞ dolları) ilkin iddia üzrə cavabdehdən alınaraq ona, yəni X4 verilməsi, ünvan 4 (56,1 kv.m ümumi, 56.1 kv.m əsas sahədən ibarət-cəmi 112,2 m2), ünvan 3, mənzil 17 (4 otaqlı, ümumi sahəsi 178,5 kv.m), Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Qasımzadə küçəsi, ev 72 mənzil 1A (2 otaqlı, sahəsi 41,34 m2), Azərbaycan Beynəlxalq Bankının Mingəçevir şəhər filialında K.F.Qafarovanın adında olan 61788,30 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaiti ½ hissələri (30894,15 ABŞ dolları) iddiaçının xüsusi mülkiyyətinə, istifadəsinə verilməsi, həmçinin qeyd edilən daşınmaz əmlakalara dair reyestrlərdən çıxarışların ½ hissələrinin iddiaçıya verilməsi qət edilmişdir.
2. ünvan 5, mənzil 17, ünvan 10 və ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzilin ½ hissəsi üzərində X3, ½ hissəsi üzərində Cavabdeh mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzil, ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin naturada aralarında bölünməsi, bu mümkün olmadıqda isə həmin daşınmaz əmlakların qiymətləndirilərək hərracdan satılması və pulunun aralarında bölünməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil, ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ½ hissəsidə onun ½ hissəsidə isə cavabdehin olmaqla onların ümumi birgə mülkiyyətlərindədir. Lakin, bu vəziyyət onu qeyd edilən daşınmaz əmlaklarda olan payı ilə bağlı istədiyi kimi sərəncam vermək hüququndan məhrum edir. Belə ki, cavabdeh onunla heç bir şəkildə razılaşdırmadan qeyd edilən əmlaklarla bağlı istədiyini edir. Qeyd edilən əmlakların ona məxsus olan hissəsi ilə bağlı isə ona sərəncam verməyə imkan vermir. Buna görə də o, ümumi birgə mülkiyyətləri olan yuxarıda qeyd edilən daşınmaz əmlaklarda olan payının üzərində sərəncam vermək qərarına gəlmişdir. Bu məqsədlə qeyd edilən əmlaklarda olan payının naturada bölünməsi, bu mümkün olmadıqda isə satılaraq bölünməsi ilə bağlı cavabdehə təklif göndərmişdir. Həmçinin istədiyi təqdirdə ona məxsus payın qiymətləndirilməsi və cavabdeh tərəfindən satın alınmasını da təklif etmişdir. Lakin bütün bunlara baxmayaraq, cavabdeh onun təkliflərinin heç birinə cavab verməmişdir.
5. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 03 oktyabr 2022-ci il tarixli, e-2(006)- 3650/2022 nömrəli qərardadı ilə mülki iş üzrə ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin naturada bölünməsinin mümkün olub-olmaması və ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzilin bazar qiymətinin nə qədər təşkil etməsi barədə məhkəmə tikinti-texniki və qiymətləndirmə ekspertizası təyin edilmiş və iş üzrə ekspert rəyi təqdim edilənədək icraat dayandırılmışdır.
6. Məhkəməyə təqdim edilmiş 17 mart 2023-cü il tarixli ekspert rəyi ilə ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı tədqiqat aparılmamış, ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzilin hazırki bazar qiymətinin isə 409122 manat məbləğində olması müəyyən edilmişdir.
7. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 12 dekabr 2023-cü il tarixli, e-2(006)- 154/2023 nömrəli qərardadı ilə mülki iş üzrə ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzil, ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin naturada bölgüsünün mümkün olub-olmamasının, həmçinin ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzil, ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin hazırki bazar qiymətinin nə qədər olması ilə bağlı təkrar məhkəmə tikinti-texniki və qiymətləndirmə ekspertizaları təyin edilmiş və iş üzrə ekspert rəyləri təqdim edilənədək icraat dayandırılmışdır.
8. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 23 sentyabr 2024-cü il tarixli rəyinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzil, ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin naturada ayrılmasının “İnşaat Norma və Qaydaları” 2.08.01.89-un 1.1, 2.2, 2.4 və 2.9 bəndlərinin tələblərinə uyğun olaraq texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir.
9. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 31 oktyabr 2024-cü il tarixli, e-2(006)- 32/2024 saylı qərardadı ilə iş üzrə ekspertiza təyin edilmiş, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 04 fevral 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən tədqiq olunan ümumi sahəsi 178,5 m2 olan, ünvan 5 ünvanında yerləşən 4 otaqlı 17 nömrəli mənzilinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 433 800,00 (178,5 m2 x 2430,00) manat müəyyən edilir. Qeyd olunan xüsusatlara müvafiq müqayisə metodu ilə tədqiqat apararkən, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş ünvan 2 ünvanında yerləşən, yuxarıda qeyd edilən analoji xüsusiyyətlərə malik mənzillərin satışına və qiymətinə dair məlumat olmadığı müəyyən edildi. Bu səbəbdən də ekspertiza qarşısında qoyulmuş suala cavab vermək mümkün olmadı. Qeyd olunan xüsusatlara müvafiq müqayisə metodu ilə tədqiqat apararkən, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş ünvan 4 ünvanında yerləşən, yuxarıda qeyd edilən analoji xüsusiyyətlərə malik qeyri-yaşayış sahələrinin satışına və qiymətinə dair məlumat olmadığı müəyyən edildi. Bu səbəbdən də ekspertiza qarşısında qoyulmuş suala cavab vermək mümkün olmadı.
10. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 24 aprel 2024-cü il tarixli, e-2(006) 18/2025 nömrəli qətnaməsinə və qətnamədə yanlışlığın düzəldilməsi barədə 15 may 2025-ci il tarixli qərardada əsasən ilə iddia qismən təmin edilərək ünvan 2 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzil, ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzil və ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün qapalı hərracda, daşınmaz əmlaklar həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılması, açıq hərracın satışından əldə edilən pulun ½ hissəsinin İddiaçı, ½ hissəsinin Cavabdeh ödənilməsi qət edilmişdir.
11. Qətnamənin əsaslarına görə, qanunvericiliyin tələblərindən göründüyü kimi paylı mülkiyyətçi yalnız ümumi əşyanın öz payına düşən hissəsinin ona verilməsini tələb edə bilər. Onun payına aid hissənin paylı mülkiyyətin məhz hansı hissəsi olduğu isə əmlakın naturada bölgüsünün aparılması ilə müəyyən edilə bilər. Mülki Məcəllənin 220.2 və 220.3cü maddələrində bununla bağlı olaraq təsbit edilmişdir ki, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. İş materiallarında olan ekspert rəyindən aydın olur ki, göstərilən torpaq sahəsinin mülkiyyətçilərinin paylarına uyğun olaraq naturada bölünməsi texniki cəhətdən mümkün deyildir. Məhkəmə iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatına dair ekspertin rəyini sübut kimi qəbul edir və hesab edir ki, mübahisəli torpaq sahəsinin mülkiyyətçilərinin paylarına uyğun olaraq naturada bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığından, mövcud iddia tələbi əmlakların naturada bölünməsi hissəsində təmin edilə bilməz. Qeyd olunan qanunvericiliyin tələblərini nəzərə alaraq məhkəmə hesab edir ki, paylı mülkiyyət olan daşınmaz əmlaklar paylara uyğun qaydada naturada bölünməsi mümkün olmayan (bölünməz) əşya olduğundan, tərəflər əmlakın paylara uyğun kompensasiya verilməklə ümumiliyin ləğv edilməsinin müzakirəsində razılığa gəlmədiyindən və müstəqil olaraq belə iddia tələbi ilə çıxış etmədiyindən iddia tələbi naturada bölgü deyil, qalan hissədə əsaslıdır və həmin əmlaklar üzrə tərəflərin mövqeləri nəzərə alınaraq hərracın keçirilməsi forması müəyyənləşdirilməlidir. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” fevral 2024-cü il tarixli Qərardadın 66-cı bəndinə əsasən, Məhkəmə tərəflərdən birinin əmlaklar üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin və ehtimalın olmasını nəzərə alaraq hərrac əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, daşınmaz əmlaklar həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olmasını göstərilməlidir.
12. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 213, 215, 220, 221, 415-ci maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 04 aprel 2014-cü il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətlərinin və onlara etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
13. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, ləğv olunması, iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə əsasən, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza nəticəsində sözügedən əmlakların bölünməsinin mümkün olmadığı müəyyən edilmiş, bu səbəblə də birinci instansiya məhkəməsi həmin əmlakların hərrac vasitəsi ilə satılması qənaətinə gəlmişdir. Lakin məhkəmə qətnamə qəbul edərkən mübahisəli əmlakların ilkin satış qiymətini göstərməmiş, ümumiyyətlə əmlakların ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı lazımi tədbirlər görməmişdir. Məhkəmə öz qətnaməsini əsaslandırarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin qeyd edilən maddələrinə istinad etsə də, həmin maddələrin tələblərini pozmuşdur. Belə ki, Mülki Məcəllənin 220.6-cı və 221-ci maddələrindən aydın olur ki, ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıqaşkar məqsədəuyğun olmadıqda, əmlakın fiziki bölünməsi mümkün olmadıqda əmlak hərrac vasitəsi ilə satılır. Məlum məsələdir ki, əmlakın hərrac vasitəsi ilə satıla bilməsi üçün onun ilkin satış qiyməti müəyyən edilməli və qətnamədə göstərilməlidir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadının 60-cı bəndində göstərilir ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməlidir. Məhkəmə əmlakların ilkin satış qiymətini müəyyən etməmiş və öz qətnaməsində əmlakların ilkin satış qiymətini göstərməmişdir. Məhkəmə işin araşdırılması zamanı əmlakların qiymətləndirilməsi üçün ekspertiza keçirilməsi barədə qərar qəbul etmiş və işi Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizasına həvalə etmişdir. Lakin ekspert qiymətləndirməni həyata keçirə bilməmiş, işi məhkəməyə qaytarmışdır. Məhkəmə əslində əmlakların qiymətləndirilməsi üçün işi Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan qiymətləndiriciyə göndərməli idi. Lakin məhkəmə bunu etməmiş, beləliklə əmlakların qiymətləndirilməsi üçün lazımi tədbirləri görməmişdir. Hazırki işin araşdırılması zamanı məhkəmə əmlakların ilkin satışqiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı lazımi tədbirlər görməmiş, ilkin satış qiymətini müəyyənləşdirməmiş və beləliklə qətnamə qəbul edərkən mübahisəli əmlakların ilkin satış qiymətini göstərməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etirazın dəlilləri
15. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
16. İddiaçı apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirərək, apellyasiya şikayətlərinin təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
17. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq cavabdeh (onunla nümayəndəsi) məhkəmə iclasına gəlmədiyi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onun iştirakı olmadan baxılmışdır.
18. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 10 iyul 2025-ci il tarixli, 2(103)-3800/2025 nömrəli qərardadı ilə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş, ekspertizanın aparılmasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1.1.2-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirmək hüququnu əldə edən və Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan fiziki şəxs tərəfindən aparılması qərara alınmışdır.
19. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş 05 yanvar 2026-cı il tarixli, QCM/Y 01-001/26 saylı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatda qeyd olunmuşdur: - ünvan 6 ünvanın bazar dəyəri 587000 manat, likvid dəyəri 528300 manat təşkil edir. - ünvan 7 ünvanın bazar dəyəri 111700 manat, likvid dəyəri 100500 manat təşkil edir. - ünvan 8 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 360600 manat, likvid dəyəri 324500 manat təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq
20. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. Maddə 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Maddə 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Maddə 220.4. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. Maddə 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər. Maddə 415.1. Auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər.
21. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 04 aprel 2014-cü il tarixli Qərarı: “Əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3- 220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda, payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Bu baxımdan, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Göstərilənlərə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu aşağıdakı nəticələrə gəlir: Mülki Məcəllənin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür”.
22. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadı: “47. Naturada ayrılma mümkün olmadıqda ikinci mərhələnin tətbiqi ilə bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 2014-cü il 4 aprel tarixli qərarında göstərilmişdir ki, ...mülkiyyətçiyə düşən pay əvəzinə pul kompensasiyasının ödənilməsi yalnız payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda və onun razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Payın həcmindən asılı olmayaraq paylı mülkiyyətin istənilən mülkiyyətçisi pul kompensasiyasının ödənilməsi tələbini irəli sürmək hüququna malikdir. Əgər iddiaçı tərəfindən belə tələb irəli sürülməmişdirsə, məhkəmə öz təşəbbüsü ilə kompensasiyanın ödənilməsini müəyyən edə bilməz. Belə ki, məhkəmə iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxa bilməz. Ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi yalnız ona pul kompensasiyasının ödənilməsini tələb edə bilər. Həmin mülkiyyətçi digər mülkiyyətçilərə pul kompensasiyasının ödənilməsini tələb etmək hüququna malik deyil”.
23. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: Maddə 384.0.3. qətnaməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
24. Cavabdehin apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin ləğvi xahiş edilsə də, birinci instansiya məhkəməsinin bütövlükdə prosessual hüquq normalarına riayət olunmaqla qəbul edilən qətnaməsinin əsaslılığına onun düzünə mübahisələndirilən hissədə, yəni apellyasiya şikayəti həddində hüquqi qiymət verilməli, qətnamə apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə iddianın təmin edildiyi hissədə yoxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə ehtiva olunmayan hissələrə toxunulmamalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
25. Apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilərək iddianın rədd olunması xahiş edilsə də, əsas dəlil olaraq əmlakların ilkin spatış qiymətinin göstərilməməsi qeyd olunmuşdur. Şikayətin dəlillərinə görə məhkəmə əmlakların qiymətləndirilməsi üçün işi Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan qiymətləndiriciyə göndərməli olduğu halda bunu etməmiş, qətnamə qəbul edərkən mübahisəli əmlakların ilkin satış qiymətini göstərməmiş, ümumiyyətlə əmlakların ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı lazımi tədbirlər görməmişdir.
26. Məhkəmə kollegiyası şikayətin bu dəilili ilə razılaşaraq qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü il qərardadında əks olunan hüquqi mövqeyə uyğun olaraq icra qaydası qismində əşyanın bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiyməti göstərilməsi nəzərdə tutulsa da, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən bu tələbə riayət olunmamışdır.
27. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 10 iyul 2025-ci il tarixli, 2(103)-3800/2025 nömrəli qərardadı ilə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş, ekspertizanın aparılmasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1.1.2-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirmək hüququnu əldə edən və Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan fiziki şəxs tərəfindən aparılması qərara alınmışdır.
28. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş 05 yanvar 2026-cı il tarixli, QCM/Y 01-001/26 saylı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən: - ünvan 6 ünvanın bazar dəyəri 587000 manat, likvid dəyəri 528300 manat təşkil edir. - ünvan 7 ünvanın bazar dəyəri 111700 manat, likvid dəyəri 100500 manat təşkil edir. - ünvan 8 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 360600 manat, likvid dəyəri 324500 manat təşkil edir.
29. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin olunmaqla qətnamə dəyişdirilməli, mütəxəssis rəyinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzilin ilkin satış qiyməti 587000 manat, ünvan 9 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzilin ilkin satış qiyməti 111700 manat, ünvan 10 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 360600 manat müəyyən edilməli, o cümlədən mütəxəssis rəyinin alınması üçün ödənilməli olan 1000 manat məbləğində pul vəsaitinin 500 manat məbləğində hissəsi İddiaçı, 500 manat məbləğində hissəsi isə Cavabdeh tutularaq "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə ödənilməlidir.
30. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 24 aprel 2024-cü il tarixli, e-2(006)- 18/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 24 aprel 2024-cü il tarixli, e-2(006)- 18/2025 nömrəli qətnaməsi iddianın təmin olunduğu hissədə dəyişdirilərək ünvan 3 ünvanında yerləşən 17 nömrəli mənzilin ilkin satış qiyməti 587000 manat, ünvan 9 ünvanında yerləşən 1A nömrəli mənzilin ilkin satış qiyməti 111700 manat, ünvan 10 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 360600 manat müəyyən edilsin. Qətnamə qalan mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Mütəxəssis rəyinin alınmasına görə ödənilməli olan 1000 manat məbləğində pul vəsaitinin 500 manat məbləğində hissəsi İddiaçı, 500 manat məbləğində hissəsi Cavabdeh tutularaq "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə ödənilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.