Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4529/2025 03.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2, Cavabdeh3, Bakı şəhəri 18 saylı Notariat Ofisinə qarşı iş üzrə Açar sözlər: (“alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və mənzilin təhvil verilməsi”) hakimlər X10 (sədrliyi və məruzəsi ilə), Abbasova Günel Məhərrəm qızı və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, hakim köməkçisi Həsənova Ləman Rasim qızının katibliyi, Cavabdeh3 nümayəndəsi Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2, Cavabdeh3, Bakı şəhəri 18 saylı Notariat Ofisinə qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və mənzilin təhvil verilməsi” tələblərinə dair Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)- 674/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İşin halları və iş üzrə məhkəmə icraat(lar)ı:
1. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək göstərmişdir ki, o, Rusiya Federasiyasının vətəndaşıdır və Rusiyada yaşayır. xx.xx.2023-cü il tarixdə daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, ünvan 4, mənzil 57 (ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzil bağışlama yolu ilə qohumu X27 tərəfindən onun tam mülkiyyətinə verilmişdir. Həmçinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən ********** nömrəli çıxarışa əsasən həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüququ təsdiq edilmişdir. O, Azərbaycana gəldikdə, mülkiyyətindəki evə gedərək oranın dağıldığını görmüşdür. Məsələni araşdırdıqda məlum olmuşdur ki, Cavabdeh2 sözügedən mənzili Bakı şəhəri 18 saylı notariat ofisi tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2023-cü il tarixli, 4Ə-892 nömrəli alqı-satqı müqaviləsi əsasında qanunsuz olaraq Cavabdeh3 satmışdır. Müqavilə bağlanarkən cavabdeh Rzayev X8 London şəhərində verilmiş və apostil təsdiqinə malik, sonradan 5 saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzində Notariat Ofisində tərcümə edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-58116 nömrəli ümumi etibarnamədən istifadə edərək özünü onun qanuni təmsilçisi kimi göstərmişdir. Onun tərəfindən verildiyi iddia edilən etibarnamənin heç bir hüquqi qüvvəsi yoxdur. Belə ki, o, heç bir zaman İngiltərədə olmamışdır, Cavabdeh2 tanımır və həmin etibarnamə onun tərəfindən verilməmiş saxta sənəddir. Buna görə də həmin etibarnamənin və eləcə də bağlanmış alqısatqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətindədir. Göstərilənləri nəzərə alaraq iddiaçı Cavabdeh2 tərəfindən saxta yollarla əldə edilmiş etibarnamə əsasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli, 4Ə-892 nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, Bakı şəhəri, ünvan 4, mənzil 57 (ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzilə dair mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi və mənzilin onun sahibliyinə təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-674/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməsi, Bakı şəhəri, ünvan 4, mənzil 57 (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzilə dair İddiaçı adından etibarnamə əsasında Cavabdeh2 ilə Cavabdeh3 arasında ünvan 5 bağlanılmış AN-İ №1195044 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli, 4Ə-892 reyestr nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin alqı-satqı müqaviləsinin hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, Bakı şəhəri, ünvan 4, mənzil 57 (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzilinə dair Cavabdeh3 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən aparılmış qeydin etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh3 adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsi, İddiaçı Bakı şəhəri, ünvan 4, mənzil 57 (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və həmin mənzilin İddiaçı sahibliyinə təhvil verilməsi qət edilmişdir. Qətnamədə Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29; Mülki Məcəlləsinin 146, 152.1, 324.1, 324.2, 324.4, 324.5, 329.1, 334.1, 334.3.1, 337.1, 337.4, 338, 339, 647.1; “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanunun 27-ci maddələrinə istinadən qeyd edilmişdir ki, daşınmaz əmlak qanunsuz əsasla bağlanılmış əqd əsasında iddiaçının mülkiyyətindən çıxdığından, o, bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsini tələb etməkdə tam haqlıdır. Mübahisəli daşınmaz əmlak İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olduğundan ilk növbədə həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə mülkiyyətçinin iradə ifadəsinin olması zəruridir. Məhkəmə hazırki mülki iş üzrə mübahisə predmeti olan daşınmaz əmlakının özgəninkiləşdirilməsi ilə əlaqədar bağlanmış əqdə hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, həmin əqd bağlanılarkən iddiaçının iradə ifadəsi olmamışdır, mənzil alıcını aldatma yolu ilə və saxta etibarnamə əsasında özgəninkiləşdirilmişdir. Belə ki, müqavilə tərəflərin iradə ifadəsinə əsaslanan və tərəflər üçün hüquq və vəzifələr yaradan, öhdəliklərin əmələ gəlməsinə səbəb olan əqddir. Müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi həmin müqavilənin bağlanılmasının zəruri şərtidir. Müqavilənin bağlanılmasının zəruri şərtlərindən biri də müqavilə azadlığı prinsipinə riayət edilməsidir. Yəni, müqavilə azadlığı fiziki və hüquqi şəxslərin azad surətdə müqavilələr bağlamaq,onların məzmununu müəyyənləşdirmək, habelə mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr bağlamaq hüquqlarını ehtiva edən bir anlamdır. Müqavilə bağlamaq şəxsin vəzifəsi deyil, qanunla birbaşa nəzərdə tutulmuş hüquqdur. Yəni, müqaviləni bağlayıbbağlamamaq məsələsini şəxs öz iradəsi ilə həll edir. İnsanın şəxsi marağından yaranan və daxili aləmindən gələn bu iradənin formalaşması və ifadəsi onun özünə mənsubdur. Mülki qanunvericiliyin prinsiplərini müəyyən edən Mülki Məcəllənin 6-cı maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirdirlər. Qanunun bu müddəasından çıxış edən şəxs hər şeydən əvvəl öz iradəsinə müvafiq olaraq bağlayacağı müqavilədə özü üçün münasib tərəfdaş seçir, sonra şəxs öz iradəsinə müvafiq olaraq hazırladığı bağlanacaq müqavilənin mühüm şərtlərini nəzərdə tutan təklifini verir və tərəflər sərbəst olaraq müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Yəni, şəxsin müqavilə bağlamaq haqqında iradəsi yarandığı andan gerçəkləşənədək ancaq onun sərbəst iradəsinə əsasən həyata keçirilir və öz seçdiyi tərəflə məzmununu sərbəst olaraq müəyyənləşdirdikləri qanuna zidd olmayan istənilən müqaviləni azad surətdə bağlaya bilər ki, bu da müqavilə azadlığıdır. İddiaçı iddia tələbində alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığının əsası kimi həmin müqavilənin onun iradəsinə zidd olaraq bağlanılmasını, yəni onun həmin mənzilinin özgəninkiləşdirilməsinə dair heç bir niyyətinin olmadığını göstərmişdir. Məhkəmə tərəfindən işə baxılarkən bu hal yəni, mübahisəli mənzilinin özgəninkiləşdirilməsində mülkiyyətçinin niyyətinin və iradə ifadəsinin olmaması təsdiq edilmişdir. Belə ki, mülkiyyətçi tərəfindən daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair verilən etibarnamənin saxta olması tədqiq olunan sübutlarla (iddiaçının etibarnamə verilən şəhərdə olmaması, etibar ediləni tanımaması və s.) təsdiq olunmuşdur. Məhkəmə hesab edir ki, işin faktiki halları mübahisəli daşınmaz əmlakı üzrə bağlanılmış əqdin etibarlı olunması üçün əsas olmadığından, yuxarıda qeyd edilən qanunvericiliklərin tələbləri pozulduğundan, iddiaçının həmin mənzilin satılmasına iradə ifadəsinin olması tədqiq olunan sübutlarla müəyyən olunmadığından, ünvan 5 təsdiq edilmiş mübahisəli mənzilinə dair bağlanılmış xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməlidir. Məhkəmə qeyd edir ki, mülki qanunvericiliyin tələblərinə əsasən etibarsız əqddən doğan bütün hüquqi nəticələr də etibarsız olduğundan və xx.xx.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeyd icra olunduğundan və həmin qeyd əsasında cavabdeh X5 qızının adına çıxarış verildiyindən, həmin qeyd etibarsız hesab edilməli, cavabdeh X5 qızının adına verilmiş çıxarış ləğv edilməli, iddiaçının həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüquqları bərpa edilməli, mənzili onun sahibliyinə təhvil verilməlidir.
3. İşin icraatı zamanı müəyyən edilmişdir ki: - X27 ilə X28 arasında bağlanılmış xx.xx.2023-cü il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinin surətinə əsasən X27 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində (Yeni qaydalarla: AZ 1009, ünvan 1 yerləşən 3 saylı evin ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan 57 saylı mənzilini qardaşının oğlu X22 bağışlamışdır; - İş üzrə Bakı şəhəri 18 saylı notariat ofisi tərəfindən verilmiş 4Ə-892 saylı notariat icraatının təsdiq olunmuş surətindən görünür ki: - Böyük Britaniya və X23 Krallığının İngiltərə ofisi ilə İngiltərə və Uelsdə təcrübə keçmə səlahiyyətinə malik vəkil kimi dövlət notariusu X40 tərəfindən London şəhərində təsdiq edilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli ümumi etibarnamənin azərbaycan dilinə tərcümə edilmiş surətinə əsasən X28 Cavabdeh2 onun adından, onun yerinə və əvəzinə həqiqi və qanun vəkili olmaq, aşağıdakı hərəkətləri və əməlləri etmək və yerinə yetirmək üçün təyin edir: Azərbaycan Respublikasında onun adına qeydiyyata alınmış hər hansı daşınar və ya daşınmaz əmlakı onun adından satmaq, idarə etmək, girov qoymaq, bağışlamaq, hər hansı əməliyyatlar aparmaq və ya sərəncam vermək, onu Azərbaycanda hər hansı dövlət və ya qeyri-hökümət təşkilatlarında, o, cümlədən onun adından hər hansı əmlakın və ya daşınmaz əmlakın satılması və ya hər hansı formada sərəncam verilməsi ilə əlaqədar Daşınmaz Əmlak Agentliyində, Azərbaycan Respublikasının Daşınmaz Əmlak üzrə Dövlət Komitəsində, Milli Arxiv İdarələrində, notariat kontorlarında, banklarda, müvafiq məhkəmələrdə, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyində təmsil etmək, onun adından hər hansı daşınmaz əmlakın və ya əmlakın qeydiyyatı, satışı, girov qoyulması və ya sərəncam verilməsi üçün hər hansı dövlət orqanına müraciət etmək; əgər lazım olsa və ya üçüncü şəxslər tərəfindən ona qarşı hər hansı mübahisə yaranarsa, müvafiq məhkəmələrdə onun adından iddiaçı, cavabdeh qismində təmsil olunmaq və məhkəmə iclaslarında onun maraqlarını müdafiə etmək, bundan əlavə üçüncü şəxslərlə onun arasında yaranan mübahisələri sülh yolu ilə və ya məhkəmə yolu ilə həll etmək, məhkəmə qərarlarından onun adından apellyasiya şikayəti vermək və bu cür məhkəmə çəkişmələri zamanı onun adından istənilən sənədi imzalamaq, ödəniş etmək ıə ya ona hər hansı ödəniş almaq, Azərbaycanda hər hansı əmlakın və ya daşınmaz əmlakın onun adından qeydiyyata alınması, satışı, girov qoyulması və ya sərəncam verilməsi ilə bağlı üçüncü şəxslərlə hər hansı əqd və ya müqavilə bağlamaq; onun adından hər hansı əmlakla bağlı yuxarıda göstərilən əməliyyatlarla bağlı ödənişlər etmək və almaq; və bu qanunda nəzərdə tutulmuş orqanlar üçün tələb olunan bütün işləri onun adından yerinə yetirməsi səlahiyyəti 10 il müddətinə Cavabdeh2 etibarnamə verilmişdir. Qeyd: bu etibarnamə əsasında yuxarıda adıçəkilən vəkilinə Azərbaycan Respublikasında hər hansı daşınar və ya daşınmaz əmlakla bağlı hər hansı hərəkəti etməsi səlahiyyəti verir; - Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2023-cü il tarixli çıxarışına əsasən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində yerləşən 3 saylı evin ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan 57 saylı (Yeni qaydalarla: AZ1009, ünvan 1 mənzili tam mülkiyyət hüququ üzrə X18 adına qeydiyyata alınmışdır; - ünvan 5 təsdiq edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, AN-İ No ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X28 (etibarnaməyə əsasən Cavabdeh2 imza etmiş) mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində yerləşən 3 saylı evin ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan 57 saylı (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1 mənzilini Cavabdeh3 (etibarnaməyə əsasən X32 imza etmiş) 200000 manata satmışdır; - Bakı şəhəri 18 saylı notariat ofisinin notariusu A.D.Bəşirov tərəfindən "xxxx" ASC-nin 18 saylı şöbəsinə ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli X-2404 saylı məktubuna əsasən alıcı Cavabdeh3 adından Bakı şəhəri 39 saylı notariat ofisi tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixli 7E-18990 reyestr nömrəli etibarnamə əsasında X32 tərəfindən notariat qaydasında təsdiq ediləcək alqı-satqı müqaviləsi üzrə ödənilməli olan köçürmə yolu ilə gələn 200000 manat məbləğində pulun satıcı Rusiya Federasiyasının vətəndaşı olan X18 adından Böyük Britaniya və X29 tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixli APO-1793600 nömrəli etibarnamə əsasında Cavabdeh2 Hüseyn oğluna verilməsi üçün bankda olan depozit hesabına qəbul olunmasını xahiş etmişdir; - "xxxx" ASC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli ödəniş tapşırığına əsasən X2 tərəfindən (notarius X16 depozit hesabından) Vergilər Nazirliyinin MGBİ-yə xx.xx.2023-cü il tarixli 892 saylı alqı-satqı müqaviləsinə əsasən 1102,2 manat vergi ödənişi ödənilmişdir; - "xxxx" ASC-də olan notarius X16 depozit hesabının çıxarışına əsasən xx.xx.2023-cü il tarixli X-2504 saylı məktubuna əsasən Cavabdeh3 tərəfindən 200000 manat məbləğində pul vəsaiti köçürülmüşdür. Bakı şəhəri Səbail rayon prokuroru Natiq Əsədov tərəfindən qəbul edilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli cinayət işinin başlanması barədə qərarın surətindən görünür ki, Z.V.Akhmedovun tanımadığı X33, X24, X14, X37, Cavabdeh2 və Zaur İsayev bir qrup şəxs halında qabaqcadan əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində 3 nömrəli evin 57 nömrəli (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1 ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan mənzilini guya xx.xx.2020-ci il tarixdə Böyük Britaniya və X15 İddiaçı tərəfindən Cavabdeh2 verilmiş ümumi etibarnamə əsasında xx.xx.2023-cü il tarixdə Cavabdeh3 200000 manata sataraq, ona qarşı dələduzluq etmişlər. Göstərilən xüsusatlar Cavabdeh2, X14, X37, X4 qızı və X21 izahatları və digər zəruri sənədlərlə də bir daha təsdiq olunmuşdur. Göstərilənlərə əsasən fakta görə Azərbaycan Respublikası CM-nin 178.3.2-ci maddəsi ilə cinayət işinin başlanması qərara alınmışdır; - Şahid qismində dindirilmiş X32 ifadəsində göstərmişdir ki, o, Səidə xanımla bir yerdə işləmişdir. Səidə xanım “Bina.az” saytında elan görüb mənzilə baxmaq üçün ona müraciət etmiş, elanda olan nömrəyə zəng etmiş, makler olan bir şəxslə evə baxış keçirmiş, vidoçəkiliş aparmış, görüntünü Səidə xanıma göndərmişdir. Səidə xanım sonra onunla əlaqə saxlayaraq satıcı tərəfindən evin qiymətinin aşağı verilməsi mümkünlüyünü öyrənməyi xahiş etmiş, o, maklerə müraciətt edərkən evin 200000 manata satıla bilməsi deyilmişdir. Bildiyinə görə ev 220000 manata satışa çıxarılmışdır. Notariat ofisində Səidə xanım tərəfindən verilən etibarnamə əsasında o, iştirak etmiş, alqı-satqı bağlandıqdan sonra və Səidə xanım evin avadanlıqlarını da çıxarılmasını xahiş etdikdən sonra evə getmiş, açarları almış, evə baxarkən avadanlıqların çıxarılmasını görmüşdür. Ev köhnə ev idi, evin satış qiyməti onda şübhə doğurmamışdır. Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
4. Qətnamədən Cavabdeh3 apellyasiya şikayəti vermiş, Səbail Rayon Məhkəməsinin e- 2(009)-7674/2025 saylı, 4 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsinin tamamilə ləğv edilməsi; iddiaçının iddia tələbinin tamamilə rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Şikayətdə Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 25, 29, 60, 127; Mülki Məcəllənin 5.3, 6, 14.2, 135.4, 139.1, 140, 148, 149.2, 152.1, 178.1, 324, 337, 366, 385.1, 386.1, 389.1, 404, 425.1, 567, 647, 648.1; Mülki Prosessual Məcəllənin 47.2, 77.1, 80, 89.1, 89.2, 89.3, 217, “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa istinadən belə əsaslandırılmışdır ki, 22 dekabr 2023-cü il tarixli, 4Ə-892 nömrəli alğı-satqı müqaviləsinə əsasən, mənzilin mülkiyyətçisi olmuş və 26 dekabr 2023-cü il tarixində ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış ilə onun mənzil üzərindəki mülkiyyət hüququ qeydə alınmış, o zamandan etibarən mənzil üzərində təmir və yaxşılaşdırma işləri aparmışdır. Cavabdeh3 nümayəndəsinin alqı-satqı prosesində Cavabdeh2 İddiaçı tərəfindən verilmiş X31 tərəfindən apostil edilmiş etibarnamənin həqiqiliyi hər hansı şübhə doğurmamışdır. Belə ki, sözügeden etibarnamə 5 saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzinin notariat ofisi tərəfindən 21 dekabr 2023-cü il tarixində təsdiqlənmişdir. Bundan əlavə, alqı-satqı müqaviləsini təsdiq edən notarius da həmin etibarnaməni və Cavabdeh2 səlahiyyətlərini yoxlamışdır. Cavabdeh3 qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada təsdiqlənmiş etibarnaməyə və reyestrə etimad etmişdir. Qeyd edilənlər, Cavabdeh3 vicdanlı alıcı olduğunu bir daha təsdiqləyir. Səbail Rayon Məhkəməsi isə cavabdehin vicdanlı alıcı olması faktını nəzərə almamışdır və Konstitusiya Məhkəməsinin müxtəlif qərarlarında əks olunmuş hüquqi mövqeyinə zidd qətnamə qəbul etmişdir.Xüsusiilə diqqətə çatdırmaq istəyirik ki, mübahisələndirilən müqavilənin etibarsız hesab edilməsi Cavabdeh3 əldə etdiyi və qanuni əsaslarla yaranmış əmlak hüquqlarının pozulması nəticəsini doğurmaqla bu hüquqlara qeyri-taraz müdaxilə olardı. Belə hüquqi mövqeyin tutulması mülki dövriyyə sabitliyinin, onun iştirakçılarının hüquqlarının və qanuni mənafelərinin qorunması, habelə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 4 və 6-cı maddələrində öz əksini tapmış mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə əməl etmək baxımından ədalətli və qanunidir. Həmçinin, mülki qanunvericiliyə əsasən, bir fərdi müəyyən əşya üzərində yalnız bir mülkiyyət hüququ mövcud ola bilər və həmin hüquq yalnız bir nəfərə(fərdi mülkiyyət), və yaxud eyni anda birdən çox şəxsə aid ola bilər imumü) mülkiyyət).Yəni, hər hansı əşya üzərində iki və ya bir neçə şəxsin tam mülkiyyət hüququnun eyni vaxtda mövcud olması mümkün deyildir. Əks yanaşma mülkiyyət haqqı sahiblərinin bu haqlarından irəli gələn səlahiyyətlərinin istifadəsini mümkünsüz edər. Məhkəməyə təqdim edilmiş sənədlərdən də aydın görünür ki,alqı-satqı prosesi düzgün və qanuna uyğun şəkildə aparılmış – notarial qaydada təsdiqlənmiş, daha sonra isə dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Alqı-satqı prosesi “Notariat haqqında” qanunun və “Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları” haqqında təlimata uyğun şəkildə həyata keçirilmişdir. Əlavə olaraq, məhkəmə əqdin etibarsızlığı qənaətinə gəlməklə cavabdeh üçün əlverişsiz hüquqi vəziyyət yaratmışdır. Belə ki,əqdin etibarsızlığının nəticələri odur ki, tərəflər əqd bağlanmazdan əvvəlki vəziyyətə qayıtmış olurlar. Hazırki vəziyyətdə isə, cavabdeh tərəfindən mənzilin dəyəri olaraq ödənilmiş pul vəsaitinin aqibəti qeyri-müəyyən vəziyyətdə qalır. İddiaçı ərizəsində etibarnamənin saxta olduğu və heç bir zaman Böyük Britaniya və X6madığını qeyd etmişdir. İddiaçı etibarnamənin saxta olduğununa dair məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişdir. Həmçinin, iddiaçı daha öncə London şəhərində olmadığını sübut etmək məqsədiilə öz pasportunun sürətini məhkəməyə təqdim etsə də, praktikada şəxsin bir neçə pasportunun olması da mümkündür. İddiaçı həmin pasportlardan biri ilə London şəhərində ola bilərdi. Onlarda bu barədə dəqiq məlumat yoxdur. 2 may 2025-ci il tarixli vəsatəti ilə Səbail Rayon Məhkəməsindən iş üzrə mühüm faktların müəyyən edilməsi məqsədiilə Dövlət Sərhəd Xidmətinə, Xarici İşlər Nazirliyi vasitəsi ilə Böyük Britaniyanın Azərbaycandakı Səfirliyinə və s. dövlət orqanlarına müvafiq sorğuların göndərilməsini xahiş etsə də, məhkəmə vəsatətini təmin etməmiş və qətnamədə bu məsələ ilə bağlı hər hansı bir qeyd etməmişdir (həmin hissədə məhkəmə tərəfindən araşdırma aparılmamışdır). Habelə, 16 may 2025-ci il tarixində vəsatət ilə məhkəməyə müraciət edərək, mübahisələndirilən məsələ üzrə Səbail Rayon Prokurorluğunun icraatındakı cinayət işi yekunlaşanadək mülki iş üzrə icraatın dayandırılmasını xahiş etmişdir. Lakin, məhkəmə bu vəsatəti də təmin etməmiş və qətnamədə hər hansı bir əsas göstərməmişdir. Yuxarıda şərh olunanları ümumiləşdirilmiş formada qeyd etmək istəyir ki, birinci instansiya məhkəməsinin mübahisələndirilən qətnaməsiilə Cavabdeh3 Konstitusiya və Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq konvensiyalarla qorunan ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ kobud şəkildə pozulmuşdur. Bundan əlavə, məhkəmə mülki prosessual hüququn təməl prinsiplərindən olan tərəflərin bərabərliyi, çəkişmə kimi prinsipləri də pozmuşdur. Məhkəmə birtərəfli araşdırma aparmış, Cavabdeh3 tərəfindən təqdim edilən sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmiş, məhkəmə qətnaməsini əsaslandıra bilməmişdir. Vəsatətlərində qeyd etdiyi kimi, işin hərtərəfli araşdırılmasını təmin etmək məqsədilə qeyd olunan halların və faktların müəyyən edilməli olduğu halda (İddiaçı Azərbaycan Respublikasına giriş-çıxış məlumatları; iddiaçı Akhmedov X1b-olmaması; İddiaçı mənzilə münasibətdə sahibliyini necə itirməsi, açarı kimə hansı şəraitdə verməsi və s.; İddiaçı passport məlumatlarının kimə və hansı şəraitdə verilməsi, həmin məlumatların etibarnamədə necə əks olunması və s.; xaricdə verilən və apostil edilmiş etibarnamənin həqiqiliyi və notarius tərəfindən həmin etibarnamənin həqiqiliyini necə müəyyən etməsi; notariusun etibarnamənin həqiqiliyini müəyyən etmək üçün qanunvericilikdə müəyyən edilmiş bütün tələblərə əməl edibetməməsi.) həmin xüsusatlar məhkəmə tərəfindən araşdırılmamışdır. İddiaçı Səbail Rayon prokurorluğuna müraciət edərək, məsələ ilə bağlı araşdırma edilməsini xahiş etmişdir. Aparılan araşdırmalar nəticəsində, 2 aprel 2025-ci il tarixində cinayət işinə başlanılması barədə qərar qəbul edilmişdir. 2 aprel tarixli qərarda qeyd edilmişdir ki,“.....X33, X24, X37, Cavabdeh2 və Zaur İsayev bir qrup şəxs halında qabaqcadan əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək, İddiaçı məxsus olan bağlanmış Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsi,ev 3, mənzil 57 nömrəli ümumi sahəsi 63.4 kv metr olan mənzilini guya 14 yanvar 2020-ci il tarixdə Böyük Britaniya və Şimaliİrlandiya Krallığında İddiaçı tərəfindən Cavabdeh2 verilmiş etibarnamə əsasında xx.xx.2023-cü il tarixdə Niftullayeva- X13 200 000 manata sataraq ona qarşı dələduzluq etmişlər”. Hazırki iş üzrə Səbail rayon prokurorluğunun 2 aprel 2025-ci il tarixli qərarı preyudisial əhəmiyyət kəsb etmir. Buna görə də, hazırki şikayətdə mübahisələndirilən xüsusatlar, xüsusilə, etibarnamənin həqiqi və ya saxta olması, Səbail Rayon Məhkəməsi tərəfindən müstəqil olaraq araşdırılmalı idi. Digər tərəfdən, Səbail Rayon Məhkəməsi icraatın dayandırılması ilə bağlı vəsatəti rədd etdiyi halda (əsaslandırma belə idi ki, 254.1.4-cü maddəsinə əsasən, ibtidai istintaq orqanında aparılan cinayət təqibi mülki işin dayandırılması üçün əsas deyil (dolayısı ilə ibtidai istintaq orqanının qərarı da preyudisial əhəmiyyət kəsb etmir)), qətnaməni əsaslandırarkən tamamilə ibtidai istintaq orqanı tərəfindən hazırda da davam etdirilən, hələ yekunlaşmamış cinayət işinin materiallarını əsas götürmüşdür (iş üzrə preyudisial əhəmiyyət kəsb edən hər hansı yekun qərar və ya hökm mövcud deyil). Qətnamədə əqdin etibarsızlığı barədə nəticəyə gəlinsə də, cavabdehin əqd bağlanmazdan əvvəlki vəziyyətə qayıtması mümkün deyil. Belə ki, cavabdeh tərəfindən mənzilin dəyəri olaraq ödənilən vəsaitin müqəddəratı barədə qətnamədə hər hansı bir qeyd yoxdur. Bununla da, məhkəmə cavabdehi əlverişsiz vəziyyətə salmışdır. Apellyasiya icraatında müəyyən edilən hallar:
5. Apellyasiya icraatı zamanı Səbail rayon Prokurorluğuna, Səbail rayon Polis İdarəsinə, Səbail rayon Məhkəməsinə sorğular edilmiş və sorğulara cavab olaraq müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı məxsus mənzilin saxta sənədlər əsasında satılmasına dair müraciət əsasında başlamış ********* saylı cinayət işi üzrə Səbail rayon polis idarəsinin İstintaq şöbəsinin baş müstəntiqi Yaşar İsgəndərov tərəfindən ibtidai istintaq davam etdirilir.
6. Cavabdeh3 nümayəndəsi Vəkil2 tərəfindən apellyasiya icraatı zamanı məhkəməyə təqdim edilmiş Ədliyyə Nazirliyinin ünvan 3 ünvanladığı xx.xx.2025-ci il tarixli məktubda qeyd edilmişdir ki, xx.xx.2020-ci il tarixdə İddiaçı mülkiyyətində olan bütün daşınar və daşınmaz əmlaka sərəncama dair vətəndaş X25 etibarnamə vermiş, həmin etibarnamə Böyük Britaniya və X23 Krallığında rəsmiləşdirilərək müvafiq qaydada apostil edilmişdir. xx.xx.2023-cü il tarixdə İddiaçı məxsus ünvan 4 ünvanında yerləşən 57 nömrəli mənzil etibarnamə əsasında ünvan 5 təsdiqlənmiş alqı-satqı müqaviləsi ilə vətəndaş Turxan Əhmədova satılmışdır. “Notariat haqqında” Qanunun 90-cı maddəsinə əsasən xaricdə tərtib edilmiş və ya onların göndərdiyi sənədləri notariuslar bu şərtlə qəbul edirlər ki, “Xarici rəsmi sənədlərin leqallaşdırılması tələbini ləğv edən Konvensiya” ilə müəyyən edilmiş hallarda xarici rəsmi sənədə kağız və ya elektron formada həmin Konvensiya ilə nəzərdə tutulan şəhadətnamə (apostil) verildikdə. Bu zaman elektron formada verilmiş şəhadətnamə (apostil) bu Qanunun 27-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında təlimata uyğun olaraq yoxlanıldıqdan sonra qəbul edilir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 11 sentyabr tarixli 167 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında Təlimat”ın 19-cu hissəsinə əsasən notariat hərəkətlərinin aparılmasından əvvəl notarius "Elektron notariat" informasiya sistemi vasitəsilə əqdlərin, o cümlədən etibarnamələrin təsdiqi və ya ləğv edilməsi barədə müvafiq məlumatları yoxlamalıdır. Qeyd olunur ki, xaricdə verilən etibarnamələr "Elektron notariat" informasiya sistemi vasitəsilə tərtib edilməmiş, bu səbəbdən də notarius tərəfindən onun yoxlanılması mümkün olmamışdır. Həmçinin məlumdur ki, Beynəlxalq Xüsusi Hüquq üzrə Haaqa Konfransının rəsmi internet saytında yerləşdirilmiş elektron apostil proqramını tətbiq edən, “Xarici rəsmi sənədlərin leqallaşdırılması tələbini ləğv edən Konvensiya” ya üzv dövlətlərin rəsmi reyestrləri vasitəsilə verilmiş apostilin dürüstlüyünün yoxlanılması mümkündür. Sabiq notarius A.Bəşirov Beynəlxalq Xüsusi Hüquq üzrə Haaqa Konfransının rəsmi internet səhifəsində (www.hcch.net) yerləşdirilmiş Böyük Britaniya və X23 Krallığının apostillərin elektron reyestrində apostil yoxlanıldıqdan sonra alqı-satqı müqaviləsini təsdiqlədiyini bildirmişdir
7. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən Cavabdeh3 nümayəndəsi Vəkil2 apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verməklə şikayətin təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
8. Məlumatlandırılması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş tədbirlərin görülməsi nəticə vermədiyindən iddiaçının, cavabdehlər Cavabdeh2 və Bakı şəhəri 18 saylı Notariat Ofisinin iştirakı olmadan işə baxılması mümkün hesab edilmişdir.
9. İddiaçının vəkili Vəkil1 ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək apellyasiya şikayətini əsassız və qanunsuz hesab etdiyini bildirmiş və iştirakları olmadan işə baxılaraq qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya baxışının hədləri:
10. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2011-ci il tarixli Qərarına və Mülki Prosesual Məcəllənin 372-ci maddəsinə və əsasən: maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsi baxımından birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığı onun barəsində açıq (və dolayısı ilə) mübahisə edilən hissədə yoxlanılmalıdır. Tətbiq edilən hüquq və apelyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
11. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının tələblərinə əsasən: İ. Hər kəsin təqsirsizlik prezumpsiyası hüququ vardır. Cinayətin törədilməsində təqsirləndirilən hər bir şəxs, onun təqsiri qanunla nəzərdə tutulan qaydada sübuta yetirilməyibsə və bu barədə məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş hökmü yoxdursa, təqsirsiz sayılır. İİ. Şəxsin təqsirli olduğuna əsaslı şübhələr varsa, onun təqsirli bilinməsinə yol verilmir. İİİ. Cinayətin törədilməsində təqsirləndirilən şəxs özünün təqsirsizliyini sübuta yetirməyə borclu deyildir. İV. Ədalət mühakiməsi həyata keçirilərkən qanunu pozmaqla əldə edilmiş sübutlardan istifadə oluna bilməz. V. Məhkəmənin hökmü olmasa, kimsə cinayətdə təqsirli sayıla bilməz.
12. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin aşağıda qeyd edilən maddələri nəzərdən keçirilməlidir: 2.1. Mülki işlər və kommersiya mübahisələri üzrə məhkəmə icraatının vəzifələri hər bir fiziki və yaxud hüquqi şəxsin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, qanunlarından və digər normativ hüquqi aktlarından irəli gələn hüquq və mənafelərinin məhkəmədə təsdiq olunmasıdır. 2.2. Mülki məhkəmə icraatı qanunçuluğun və ictimai qaydanın bərqərar edilməsinə, vətəndaşların qanunlara dönmədən hörmət ruhunda tərbiyə edilməsinə rəvac verir; 3.1. Məhkəmə icraatı işə baxılan, ayrı-ayrı prosessual hərəkətlər həyata keçirilən və yaxud məhkəmə aktı icra edilən zaman qüvvədə olan mülki prosessual qanuna əsasən aparılır; 9.1. Ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 81. Qanuna və ya digər normativ hüquqi aktlara əsasən müəyyən sübutetmə vasitələri ilə təsdiq edilməli olan işin halları başqa sübutlarla təsdiq oluna bilməz. 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 218.3. Hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
13. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin tələblərinə əsasən: 149.2. Əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər. Bunun nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi üçün tələblər irəli sürülməsi istisna edilmir. Bu zaman vicdanlı üçüncü şəxslərin qeydiyyatla əlaqədar əldə etdikləri hüquqları saxlanılır. 157.5. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. 157.6. İstər vicdanlı sahib, istərsə də vicdansız sahib isə öz növbəsində əmlakdan gəlirin mülkiyyətçiyə düşdüyü vaxtdan sonra əmlaka sərf etdiyi zəruri məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini mülkiyyətçidən tələb edə bilər. 157.7. Vicdanlı sahib əmlaka zərər yetirmədən ondan ayrıla bilən öz yaxşılaşdırmalarını özündə saxlaya bilər. Yaxşılaşdırmaları bu cür ayırmaq mümkün olmadıqda vicdanlı sahib əmlakın dəyərindən artıq olmamaq şərti ilə, onu yaxşılaşdırmaq üçün çəkdiyi məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. 182. Əşyanı özgəninkiləşdirənin onun mülkiyyətçisi olmadığı, lakin bu fakt barədə vicdanlı əldə edən olduğu hallarda da əldə edən əşyanın mülkiyyətçisi olur. 359.1. Əqd təmsilçi vasitəsilə də bağlana bilər. Bir şəxsin (təmsilçinin) etibarnaməyə, qanunun göstərişinə və ya buna vəkil edilmiş dövlət və ya bələdiyyə orqanının aktına əsaslanan səlahiyyətə görə başqa şəxs (təmsil edilən) adından bağladığı əqd təmsil edilənin mülki hüquq və vəzifələrini bilavasitə yaradır, dəyişdirir və onlara xitam verir. Səlahiyyət həmçinin təmsilçinin fəaliyyət göstərdiyi şəraitdən də (pərakəndə ticarətdə satıcı, kassir və i.a.) bəlli ola bilər. 360.1. Əgər başqa şəxsin (təmsil edilənin) adından əqdi bağlayan şəxsin (təmsilçinin) başqa şəxsin (təmsil edilənin) adından hərəkət etmək səlahiyyəti olmazsa və ya bu səlahiyyət aşılarsa, əqdin digər tərəfinin təmsilçidən həmin əqdin icrasını və ya əqdin bağlanması nəticəsində ona dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ vardır, bu şərtlə ki, başqa şəxs (təmsil edilən) əqdi sonradan bəyənməsin. 362.1. Bir şəxsin üçüncü şəxslər qarşısında təmsilçilik üçün başqa şəxsə verdiyi vəkalət etibarnamə sayılır. Təmsil edilən təmsilçinin əqd bağlaması üçün yazılı vəkaləti bilavasitə müvafiq üçüncü şəxsə təqdim edə bilər. 362.2. Notarial forma tələb edən əqdlərin bağlanması üçün etibarnamə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
14. Notariat haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunun tələblərinə əsasən: 11. Notariusun qanunsuz hərəkətləri nəticəsində ayrı-ayrı şəxslərə, təşkilata və ya dövlətə maddi ziyan vurularsa, o, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş qaydada maddi məsuliyyət daşımalıdır. Vurulmuş ziyanın məbləği tərəflərin razılığı ilə və ya məhkəmə qaydasında müəyyən edilir. 35. Notariuslar və notariat hərəkətləri aparan digər vəzifəli şəxslər hər bir halda müvafiq notariat hərəkətləri apararkən bunun üçün müraciət etmiş şəxslərin, onların nümayəndələrinin və ya idarələrin, müəssisələrin və təşkilatların nümayəndələrinin şəxsiyyətini müəyyən etməlidirlər.
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 140-cı maddəsinə əsasən reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. 182.1. Əşyanı özgəninkiləşdirənin onun mülkiyyətçisi olmadığı, lakin bu fakt barədə vicdanlı əldə edən olduğu hallarda da əldə edən əşyanın mülkiyyətçisi olur. Əgər əldə edən özgəninkiləşdirənin mülkiyyətçi olmadığını bilirmişsə və ya bilməli idisə, vicdanlı əldə edən sayılmır. Vicdanlılıq faktı əşya verilənə qədər mövcud olmalıdır.
16. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun tələblərinə əsasən: 16.6. Dövlət reyestrinin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Müqavilə əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
17. Vicdanlılıq faktı əşya verilənə qədər mövcud olmalıdır. Əmlakı başqa şəxslərdən əldə edən hər bir alıcıda əqdin legitimsizliyi barədə şübhə yaranmadıqda, o vicdanlı alıcı qismində qəbul olunur. Bundan başqa, əldə olunmuş əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığı hallarda da alıcı, vicdanlı hesab edilir. Mülkiyyət hüququna dair dövlət reyestrindəki yazının qanuniliyinin yoxlanılmasından sonra deyil, məhz həmin yazının mövcudluğu faktına əsasən vicdanlı alıcı əmlakın mülkiyyətçisi kimi tanınır. Gələcəkdə əqdin bağlanması anında ona mane olan hər hansı halların müəyyən olunması isə vicdanlı alıcının əmlak hüquqlarının pozulması səbəbini təşkil etməməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun S.N.Məmmədova-nın şikayəti üzrə 2004-cü il 27 oktyabr tarixli Qərarı).
18. Mülkiyyət və digər əmlak hüquqlarının, müqavilə və digər öhdəliklərin, əqdlərin etibarsızlığının nəticələri barədə hüquqların yaranması və xitamını tənzimləyən qanunverici yalnız mülkiyyətçinin deyil, mülki dövriyyənin iştirakçısı kimi vicdanlı sahibin də mülki hüquqlarının qorunmasını təmin edən hüquqi vasitə və mexanizmləri nəzərdə tutmuşdur. Əks halda hər hansı müqavilə bağlayarkən ağlabatan sayıqlıq və ehtiyat nümayiş etdirmiş vicdanlı sahiblərin geniş dairəsi üçün tam vindikasiya qaydasında onlardan tələb oluna bilən əmlakların qeyri-qanuni itirilməsi riski mövcud olardı... Vicdanlı sahibin xoş niyyət, ağlabatan ehtiyatlılıq və sayıqlıq göstərməklə bağladığı əqdin başqa müdafiə vasitəsilə şübhə altına alınmasını, habelə onun nəticələrinin tətbiqini mümkün edən və faktiki olaraq onu mülkiyyətçi ilə müdafiəsiz üzbəüz qoyan belə hüquqi qeyri müəyyənlik isə mülki dövriyyənin davamlılığına, əmlakla bağlı yaranan münasibətlərin sabitliyinə mənfi təsir göstərməklə yanaşı, tərəflərin birbirinə olan inamının azalmasına gətirib çıxarardı (“H.Cəfərovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin MülkiKollegiyasının 6 fevral 2012-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” xx.xx.2014-cü il tarixli Qərar).
19. Mülki Məcəllənin 140-cı maddəsi, eləcə də “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun (bundan sonra - “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun) 16.6-cı maddəsində dövlət reyestrinin açıqlığı prinsipindən irəli gələrək daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası öz əksini tapmışdır. Belə ki, reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. Dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası dövlət orqanının həyata keçirdiyi reyestrə ictimai inam və hüquqi etimadın təmin edilməsi məqsədi daşıyır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 2-ci maddəsinə görə, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Mülki Məcəlləyə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin,məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Belə hüquqi akta ictimai güvənin və etimadın təmin edilməsi üçün daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qəbul edilmişdir. Bu prezumpsiyaya əsasən, dövlət orqanının həyata keçirdiyi reyestrə və verdiyi hüquqi aktın məzmununa inanaraq əşya üzərində hüquqlar əldə edən vicdanlı üçüncü şəxslərin hüquqları dövlət tərəfindən qorunur (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin şikayəti üzrə 2018-ci il 18 iyul tarixli Qərarı).
20. Məhkəmə kollegiyası işdə iştirak edən proses iştirakçılarının izahatlarını, apellyasiya şikayətinin dəlillərini, iş materiallarını araşdırıb, işdə olan sübutları tədqiq edərək, hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən apellyasiya şikayəti əsaslı olduğundan təmin edilməli və iş üzrə qəbul olunmuş birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, iddia tələbi rədd edilməlidir. Belə ki, məhkəmə maddi və prosessual hüquq normaların tələblərin pozmaqla ziddiyyətli mövqe nümayiş etdirmiş, bir tərəfdən iddiaçının İngiltərədə olmaması, Cavabdeh2 tanımaması və cavabdehə etibarnamənin iddiaçı tərəfindən verilməmiş saxta sənəd olması, digər tərəfdən daşınmaz əmlak üzrə bağlanılmış əqdin etibarlı olunması üçün əsas olmadığından, qanunvericilik tələblərinin pozulduğunu, iddiaçının həmin mənzili satılmasına iradə ifadəsinin olmasının tədqiq olunan sübutlarla müəyyən olunmaması ilə əsaslandırmışdır. Mülki qanunvericilikdən göründüyü kimi müqavilə əsasında daşınmaz əmlak əldə edən şəxslərin vicdanlılığı özgəninkiləşdirənin adına reyestrdəki qeydin mövcudluğu, reyestrin məzmununun dəqiqliyi və bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edilməməsi ilə şərtləndirilmişdir. Bu şərtlərin mövcudluğu şəraitində daşınmaz əmlakı əldə edən şəxs vicdanlı hesab edilir və daşınmaz əmlakı özgəninkiləşdirənlə əvvəllər bağlanmış əqdin etibarsızlığı restitusiya qaydasında əmlakın ilkin mülkiyyətçisinə qaytarılması hüquqi nəticəsini doğurmur. Mülki qanunvericiliyə əsasən, əgər mülkiyyətçi tərəfindən alğı-satqı müqaviləsinin və onun alıcı üçün verilmiş əmlakının geri qaytarılması formasında doğurduğu nəticələrin etibarsız sayılması haqqında iddia irəli sürülürsə və bu cür mübahisəyə baxılan zaman məhkəmə tərəfindən alıcının vicdanlı sahib olduğu müəyyən edilirsə, iddianın təmin olunmasından imtina edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun H.Cəfərovun şikayəti üzrə 2014-cü il 15 sentyabr tarixli Qərarı).
21. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 27 oktyabr 2004-cü il tarixli Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə görə mübahisəli əşya üzərində qanuni əsaslarla yaranmış əmlak hüquqları mülkiyyətçi ilə yanaşı, digər şəxslərə də mənsub olduqda mülkiyyət hüquqlarının dövlət müdafiəsinə verilmiş konstitusiya təminatı həmin şəxslərin əmlak hüquqlarına da şamil olunur. Bu cür əmlak hüquqları sırasına vicdanlı əldə edənin hüquqları da aiddir. Əmlakı başqa şəxslərdən əldə edən hər bir alıcıda əqdin legitimsizliyi barədə şübhə yaranmadıqda, o vicdanlı alıcı qismində qəbul olunur. Bundan başqa, əldə olunmuş əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığı hallarda da alıcı vicdanlı hesab edilir. Mülkiyyət hüququna dair dövlət reyestrindəki yazının qanuniliyinin yoxlanılmasından sonra deyil, məhz həmin yazının mövcudluğu faktına əsasən vicdanlı alıcı əmlakın mülkiyyətçisi kimi tanınır. Gələcəkdə əqdin bağlanması anında ona mane olan hər hansı halların müəyyən olunması isə vicdanlı alıcının əmlak hüquqlarının pozulması səbəbini təşkil etməməlidir. Əqdlərin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrin həllində həm mülkiyyət hüququ müdafiə olunmalı, həm də vicdanlı alıcıların əmlak hüquqları təmin olunmalıdır.
22. Nəzərə alınmalıdır ki, hər hansı bir əqdin etibarlı olması üçün əqdin qurucu ünsürlərinin tam olması müəyyən edilməlidir ki, bu ünsürlərdən biri də əqdin bağlanmasında səlahiyyətli subyektlərin iştirak etməsidir. Mülki qanunvericilikdə əqdin təmsilçi vasitəsi ilə bağlanması imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hazırkı işdə mübahisələndirilən müqavilənin bağlanması zamanı istifadə edilmiş etibarnamənin iddiaçı tərəfindən verilmədiyi müəyyən edilməmişdir. Birinci instnasiya məhkəməsi icraatı zamanı iddiaçının onun adından etibarnamə verildiyi tarixdə İngiltərənin London şəhərində olması müəyyən edilməmişdir (təqdim olunan pasporta əsasən). Lakin qeyd edilməlidir ki, praktikada bir şəxsin bir neçə paspotrunun olması mümkündür, iddiaçı tərəfindən isə bunun əksini sübut edən dəlillər müzakirəyə təqdim edilməmişdir. Əlavə olaraq qeyd edilməlidir ki, Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli cavab məktubuna əsasən, Sabiq notarius A.Bəşirov Beynəlxalq Xüsusi Hüquq üzrə Haaqa Konfransının rəsmi internet səhifəsində (www.hcch.net) yerləşdirilmiş Böyük Britaniya və X23 Krallığının apostillərin elektron reyestrində apostil yoxlanıldıqdan sonra alqı-satqı müqaviləsini təsdiqlədiyini bildirmişdir. Yəni, notarius tərəfindən etibarnamənin həqiqiliyinin yoxlanılması üçün zəruri hərəkətlər edilmişdir. Bakı şəhəri 18 saylı notariat ofisi tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2023-cü il tarixli, 4Ə-892 nömrəli alqı-satqı i müqaviləsinə dair notariat işindən alğısatqının proseduru üzrə pozuntu müəyyən edilmir və birinci instansiya məhkəməsində sübuta yetirilməyən mülahizələr Cavabdeh3 vicdansız alıcı olmasını və müqavilənin etibarsızlığına dəlalət etmir.
23. Qeyd edilən müstəvidə iddiaçının dayanıqlı sübutedici mövqeyinin olmaması, habelə təftiş edilən hissədə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslandırılması üzrə qənaətinin işin faktiki hallarına uyğun gəlməməsi (əsaslandırılmaması), mötəbər sübutlara istinad etməməsi və ən əsas olan - sübutetmə yükünün iddia edənə aid olması prinsipinə riayət edilməməsi, baxılan hissədə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində formalaşdığı mövqeyinə müsbət qənaətin hasil olmasına prosessual (sübutedici) əsaslar yaratmır, ondan irəli gələrək də, əqdin etibarsızlığına dəlalət edən hallar və müvafiq olaraq çıxarışın ləğvi üçün əsaslar müəyyən edilmir. Xüsusən diqqətə çatdırılmalıdır ki, iddiaçı onun adından verilən etibarnamənin saxta olması əsası ilə alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığına dair tələb irəli sürsə də, etibarnamənin saxtalığının və saxta sənəd əsasında ziyan vurmanın cinayət hüququna (cinayət təqibinin predmetinə) aid məsələ olması, qeyd edilən hal üzrə cinayət təqibinin aparıldığı və cavabdehlərin bu əmələ aidiyyətinin məhkəmə hökmü ilə müəyyən edilmədiyi nəzərə alınmamışdır. Ümumiyyətlə, etibarnamənin etibarsızlığı ilə bağlı tələb olmamış, məhkəmə isə dayanıqlı və təkzibedilməz sübutlar olmadan birtərəfli əqd olan etibarnamənin saxta (etibarsız) olması qənaətini sərgiləmişdir. Halbuki, mövcud olmayan tələbin müzakirəsi belə yolverilməz olmuş, tələbə prosessual aydınlıq gətirilməsi təklif edilməmiş, apellyasiya icraatı zamanı isə prosessual imkanlar buna yol verməmişdir. Bundan əlavə, vicdanlı alıcı olması şübhə doğurmayan əsaslar da (şübhələrdən kənar sübutetmə vasitələri ilə) müəyyən edilməmişdir. İzah edilməlidir ki, tələb qeyd edilən əsaslarla müvafiq iddia tələbinin cinayət təqibi üzrə aparılan tədqiqata (və ya ondan sonra mülki icraat qaydasında) təqsirli şəxslər dairəsi müəyyən edildikdən sonra təqdim edilməlidir. Belə ki, ilk olaraq tələbin əsasını təşkil edən ziyan vurmaqla sənədlərin saxtalaşdırması, saxta sənəddən istifadə və sair hallara qiymət verilməsi mülki icraat qaydasında həll edilən məsələ olmamaqla mülki prosesin səlahiyyətlərinə aid deyildir.
24. Məhkəmə kollegiyası qeyd edilənləri nəzərə alaraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddia tələbi rədd edilməlidir.
25. Kollegiya hesab edir ki, tələb olmadığından apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu (məhkəmə xərci) onları ödəyən şəxsə aid edilməlidir.
26. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384, 392, 393 və 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası q ə t e t d i: Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-674/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2, Cavabdeh3, Bakı şəhəri 18 saylı Notariat Ofisinə qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və mənzilin təhvil verilməsi” tələbinə dair iddiası rədd edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində cavabdeh tərəfindən Bakı Apellyasiya Məhkəməsi (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemi) vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verə bilər.