Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-4948/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4948/2022 22.07.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), Emin Mehdiyev və Xəyal Sarıyevdən ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil, Cavabdeh1 vəkili və nümayəndəsi Cəlil Mahmudovun iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “icarə və alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdehlər Cavabdeh1 və Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin apellyasiya şikayətlərinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: Münasibətlər: Mübahisə ünvan 1 ünvanında yerləşən 36,3 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlıdır (bundan sonra – qeyri-yaşayış sahəsi). xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə görə qeyri-yaşayış sahəsi Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (icarəyəverən) tərəfindən Cavabdeh1 (icarəçiyə) 6 ay müddətinə icarəyə verilib. Bundan 11 gün sonra xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə görə qeyri-yaşayış sahəsi Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (satcı) tərəfindən Cavabdeh1 (alıcı) 8.500 manata satılıb. Alqısatqı müqaviləsinin əsasında qeyri-yaşayış sahəsi üzərində Cavabdeh1 mülkiyyət hüququ xx.xx.2018-ci il tarixdə dövlət reyestrində qeydə alınıb və reyestr çıxarışı verilib. Qeyri-yaşayış sahəsi çoxmənzili yaşayış binasının zirzəmisində yerləşir. Həmin binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən 94,9 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının mülkiyyətindədir. Qeyri-yaşayış sahəsi (binanın zirzəmisi) iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin (binanın 1-ci mərtəbəsinin) altında yerləşir. Tələb və onun həlli: İddia ərizəsində tələb olunub ki, qeyri-yaşayış sahəsinə dair xx.xx.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsi və xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi, habelə qeyri-yaşayış sahəsi üzərində Cavabdeh1 mülkiyyət hüququna dair reyestr qeydi və reyestr çıxarışı etibarsız hesab olunsun. Qətnamə ilə qət olunub ki, iddia təmin edilsin, həmin icarə və alqı-satqı müqavilələri, habelə reyestr çıxarışı etibarsız hesab olunsun. Şikayət və izahatlar: Hər iki apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin və iddia rədd olunsun. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh1 vəkili və nümayəndəsi Cəlil Mahmudov apellyasiya şikayətlərinin əsaslı olduğunu, İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Vəkil isə apellyasiya şikayətlərinin əsassız olduğunu bildirdi. Cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Qətnamənin yoxlanılması: İddiaçı həmin müqavilələri mübahisələndirmək səlahiyyətinə malik deyil, çünki qeyri-yaşayış sahəsi üzərində onun hər hansı hüququ və qanuni mənafeyi mövcud deyil. Mövcud olmayan hüququn və ya qanuni mənafenin pozulması mümkün deyil. Məhkəmə bu qənaətini aşağıda qeyd olunanlarla əsaslandırır: Birinci: Qeyri-yaşayış sahəsinə münasibətdə iddiaçının adına heç bir hüquq müəyyənedici sənəd yoxdur. İddiaçı başqa bir fiziki şəxsin – X1 RİH-nə yazdığı xx.xx.2014-cü il tarixli ərizəyə (iş v. 11) istinad edir. Bu ərizədə həmin şəxs qeyd edib ki, qeyri-yaşayış sahəsinin ona verilməsinə dair İH-nin razılıq məktubunun iddiaçının adına keçirilməsinə etiraz etmir. Lakin qanunvericiliyə görə belə ərizə hüquq müəyyənedici sənəd sayılmır. Mülki Məcəllənin 14.1-ci maddsinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir. İkinci: Qeyri-yaşayış sahəsinin (binanın zirzəmisinin) iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin (binanın 1-ci mərtəbəsinin) altında yerləşməsi faktı öz-özlüyündə iddiaçının həmin qeyri-yaşayış sahəsinə hüququnun və ya qanuni mənafeyinin olduğunu təsdiq etmir. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçının özünün mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsi (binanın 1-ci mərtəbəsi) də başqasının mülkiyyətində olan mənzilin (binanın 2-ci mərtəbəsinin) altında yerləşir. Belə halda, eyni məntiqlə iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinə də yuxarı mərtəbədə yerləşən mənzilin mülkiyyətçisinin hüququ və ya qanuni mənafeyi olmalıdır. Üçüncü: İddiaçı iddia edir ki, qeyri-yaşayış sahəsi (zirzəmi) onun faktiki istifadəsində olub. Bu fakt həqiqi olub-olmadığından asılı olmayaraq qeyri-yaşayış sahəsinə iddiaçının hüququnun və ya qanuni mənafeyinin olduğunu təsdiq etmir. Qanunvericilikdə belə fakt (faktiki istifadə) daşınaz əşyaya hüququn və ya qanuni mənafenin yaranmasının əsası kimi nəzərdə tutulmayıb. Bundan başqa, qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadə o mənanı verir ki, iddiaçı hüquqi əsas olmadan və heç bir əvəz ödəmədən ona aid olmayan daşınmaz əşyanın faydalı təbii xassələrini hasil edib. Ölkədə başqaları tərəfindən hüquqi əsas olmadan faktiki istifadə edilən çoxlu sayda daşınmaz əşyalar (torpaq sahəsi, tikili və s.) mövcuddur. Əgər faktiki istifadənin hüquq və ya qanuni mənafe yaratdığı qəbul olunarsa, belə halda həmin şəxslərin də istifadələrində olan əşyalara hüququnun və ya qanuni mənafeyinin yarandığı qəbul olunmalıdır. Dördüncü: İddiaçı iddia edir ki, zirzəmi - çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı kimi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsusdur. Özü həmin binada qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi olduğuna görə hesab edir ki, zirzəmi paylı mülkiyyət hüququ ilə həm də ona məxsusdur. O, bunun hüquqi əsası kimi Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinin göstərişinə istinad edir. Bu, yanlış mövqedir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində “zirzəmilər ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur” deyiləndə yaşayış sahəsinin mülkiyyətçiləri nəzərdə tutulur, çünki zirzəmi mənzil hüququnun həyata keçirilməsini təmin edir. Mənzil Məcəlləsinin 12.1-ci maddəsinə görə yaşayış sahələri mənzil hüququnun obyektidir. Həmin binada iddiaçının yaşayış sahəsi olmadığına görə mənzil hüququ yoxdur, müvafiq olaraq, binanın zirzəmisinə paylı mülkiyyət hüququ da yoxdur. Ümumiyyətlə, Mənzil Məcəlləsində müəyyən olunmuş normalar hazırkı mübahisəyə tətbiq edilə bilməz, çünki iddiaçının mənzil hüququ yoxdur. Mənzil Məcəlləsinin 1.1-ci maddəsinin göstərişi də bunu təsdiq edir. Mülki Məcəllənin 227.1-ci maddəsində qeyd olunub ki, yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçilərinə mənsubdur. Yuxarıda qeyd olunan izah bu normaya da aiddir, yəni normada “yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçiləri” deyildikdə yaşayış sahəsinin mülkiyyətçiləri nəzərdə tutulur. Maddədə istifadə olunan “yaşayış binası” və “mənzilə xidmət edən” kimi ifadələr onu təsdiq edir ki, bu qayda ilə binada yaşayan şəxslərin mənafeləri müdafiə olunur. İddiaçı yaşayış binasında yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi deyil, o, qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisidir, odur ki, yaşayış binasının zirzəmisinə paylı mülkiyyət hüququ yoxdur. Beləliklə, iddiaçı qeyri-yaşayış sahəsinə (binanın zirzəmisinə) dair icarə və alqısatqı müqavilələrini mübahisələndirmək səlahiyyətinə malik deyil. Hər hansı müqavilənin qanuniliyinin məhkəmə tərəfindən yoxlanılması üçün əvvəlcə iddiaçının müqaviləni mübahisələndirmək səlahiyyətinə malik olub-olmadığı müəyyən edilməlidir. Bu qayda Mülki Məcəllənin 337-ci maddəsinin və Mülki-Prosessual Məcəllənin 4-cü maddəsinin müqayisəli təfsirindən irəli gəlir. Birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki hallarını düzgün müəyyən etmədiyindən və maddi hüquq normasını pozduğundan qətnamə ləğv edilməli və iddia rədd olunmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Mülki-Prosessual Məcəllənin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Hazırkı iş üzrə Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “icarə və alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsi barədə” iddiası rədd olunsun. Qətnamədən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.