Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-5103/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5103/2025 15.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Bank "xxxx" ASC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı (Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) mülki iş üzrə (açar sözlər: əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası hakimlər Səlimova Səadət Rəşid qızı (sədrlik edən və məruzəçi), İsgəndərov Akif Əsgər oğlu və İmanov Azad Nizam oğlundan ibarət tərkibdə, Quluzadə Jalə Vadət qızının katibliyi, İddiaçı, İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Vəkil, Cavabdeh Bank "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Bank "xxxx" ASC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı (Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı qətnaməsindən və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı əlavə qətnaməsindən cavabdeh Bank "xxxx" ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı Kreditor-ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC, alıcı-ipoteka qoyan/borcalan İddiaçı və satıcı X2 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli № İP-00029-00/24 saylı alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinə əsasən, satıcı ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 146,6 m2, yaşayış sahəsi 54,4 m2 olan, xüsusi mülkiyyətində olan 0,0265 ha torpaq sahəsində yerləşən xüsusi mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evini 98.000 manata alıcı-ipoteka qoyan/borcalana satmış, daşınmaz əmlakın dəyərinin 20.000 manatı alıcı-ipoteka qoyan/borcalan tərəfindən, 78.000 manatı kreditor-ipoteka saxlayan tərfindən ödənilmişdir. Müqavilənin 1.8-ci bəndindən müəyyən olunur ki, "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2022ci il tarixində tərtib edilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə aktına əsasən, ipoteka predmetinin 106.000 manat dəyərində qiymətləndirilməsini (o cümlədən torpaq sahəsinin dəyəri 25.000 manat təşkil edir) alıcı-ipoteka qoyan və kreditor-ipoteka saxlayan ipoteka predmetinin 90.000 manat dəyərində olan qiymətinin ilkin satış qiyməti olduğunu qəbul etmişlər. Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən, ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi (********** qeydiyyat nömrəli, **********69-10301 reyestr nömrəli) ünvanında yerləşən əmlaka tutma yönəldilmişdir. (öhdəliyi müəyyən edən İP00029-00/22A müqviləyə əsasən müddət üçün vaxtında ödənilməmiş 77.314,06 manat əsas borc, 3.035,30 manat faiz borcu olmaqla, cəmi tutulma məbləği 80.349,36 manat təşkil edir.) 8İ-12162 nömrəli, 28 oktyabr 2023-cü il tarixli icra işinin materiallarında olan 31 oktyabr 2023-cü il tarixli Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinin icra məmurunun icraata başlamaq haqqında qərarından görünür ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən ipoteka saxlayan tərəf Bank "xxxx" ASC İddiaçı ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi ünvanında yerləşən əmlaka tutlma yönəldilməlidir. Həmin icra qeydi əsasında icraata başlanılmış və borclu şəxs İddiaçı icranı 10 gün müddətində könüllü təmin etməsi təklif olunmuşdur. Eyni zamanda, borcluya tələbin könüllü icrası barədə bildiriş göndərilmişdir. Bank "xxxx" ASC tərəfindən Abşeron rayon İcra şöbəsinə ünvanlanmış, xx.xx.2023cü il tarixli, AİD-2023/5117 saylı məktubdan görünür ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması üçün qiymətləndirilməsinin sifariş edilməsi xahiş olunmuşdur. Abşeron rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərardan görünür ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin 8İ-12162 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə cavabdeh İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi əmlaka qiymət qoyulmasından ötrü Cavabdeh4 MMC-dən qiymətləndirici-mütəxəssis dəvət edilmiş və qərar icra edilməsi üçün Cavabdeh4 MMC-ə göndərilmişdir. Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın Qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabatdan görünür ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat təşkil edir. Bank "xxxx" ASC tərəfindən Abşeron rayon İcra şöbəsinə ünvanlanmış, xx.xx.2024cü il tarixli, AİD-2024/072 saylı məktubdan görünür ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin açıq hərracdan satışının təşkil edilməsi üçün müvafiq hərrac təşkilatına sifariş verilməsi xahiş olunmuşdur. Abşeron rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 17/75 49 2V saylı məktubundan görünür ki, Cavabdeh2 MMC-dən İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin satılması ilə bağlı hərracın keçirilməsi xahiş olunmuşdur. Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 175/2024 saylı Abşeron rayon İcra şöbəsinə, İddiaçı və Bank "xxxx" ASC-yə Təkrar hərracın keçirilməsinə dair bildiriş ünvanlanmış, hərracın keçirilmə vaxtı, yeri və qaydası barədə tərəflər məlumatlandırılmışdır. Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 247/24 saylı məktubundan görünür ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi “İpoteka” haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq təkrar hərracdakı satış dəyərinin 25 faizindən az olmamaqla xx.xx.2024-cü il tarixli, 225/24 saylı “İpoteka predmetinin əldə edilməsi barədə” məktubla ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC-nə təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunan razılığa əsasən “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC tərəfindən 15 mart 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokol tərtib edilmişdir. “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC-in 15 mart 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokolundan müəyyən olunur ki, ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə etmişdir. Bank "xxxx" ASC tərəfindən Abşeron rayon İcra şöbəsinə ünvanlanmış, xx.xx.2024cü il tarixli, AİD-2024/1455 saylı məktubdan görünür ki, İddiaçı mülkiyyətində olmuş, ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evi hərrac protokolu əsasında Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə keçmiş, bununla əlaqədar Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış alınmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarışdan müəyyən olunur ki, ünvan 4 ünvanda yerləşən 0.0265 ha torpaq sahəsinə dair Bank BTB ASC-in mülkiyyət hüquqları qeydə alınmışdır. Məhkəmənin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(004)-1328/2025 saylı qərardadı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin edilmiş, ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin hazırki dövrə bazar dəyərinin müəyyən edilməsi “X4 Mərkəzi” MMC-ə həvalə edilmişdir. “X4 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004- 045/2025 nömrəli hesabata əsasən ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin hazırki dövrə bazar dəyəri (yuvarlaşdırılmış formada) 155.000 (bir yüz əlli beş manat) manat təşkil edir. 6 yanvar 2025-ci il tarixli ********** nömrəli dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbzdən aydın olur ki, İddiaçı həqiqətən də məhkəməyə iddia tələbi ilə müraciət edərkən 100 manat dövlət rüsumu ödəmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixli ödəniş qəbzindən müəyyən olunur ki, İddiaçı “Yusif Allahverdiyev və partnyorları” vəkil bürosuna hüquqi yardıma görə ona 1000 manat məbləğində ödəniş etmişdir. “Yusif Allahverdiyev və partnyorları” vəkil bürosunun xx.xx.2024-cü il tarixli orderindən müəyyən olunur ki, İddiaçı hüquqi yardım göstərilməsi üçün xx.xx.2024-cü il tarixdə 0699 saylı müqavilə bağlanmışdır. Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-nin 21 noyabr 2025-ci il tarixli, MEB-351-1125 nömrəli hesabatından müəyyən olunur ki, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734 A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri xx.xx.2024-cü il tarixinə 92.600 (doxsan iki min altı yüz) manat, xx.xx.2025-ci il tarixinə 124.300 (bir yüz iyirmi dörd min üç yüz) manat, hazırda 125.000 (bir yüz iyirmi beş min) manat təşkil edir. Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-in xx.xx.2025-ci il tarixli 1xx/xx-2025 saylı hesabfakturasına əsasən aparılmış qiymətləndirmə ilə bağlı xidmətin dəyəri 450 manat təşkil edir. Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Bank "xxxx" ASC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı (Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) "əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi" tələbinə dair iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh4 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatının etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh2 MMC tələfindən tərtib edilmiş və Hərrac təşkilatçısı, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Cavabdeh1 və Bank "BTB” ASC tərəfindən imzalanmış, xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli, X5 barədə protokolun (satılan əmlak haqqında məlumat-İddiaçı mülkiyyətində olan Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evi) etibarsız hesab edilməsi; Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair cavabdeh Bank "BTB” ASC-nin mükiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın ləğv olunması; cavabdeh Bank "BTB” ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İddiaçı mülkiyyət hüquqünun bərpa olunması; iddia ərizəsinin məhkəməyə verilməsi üçün ödənilmiş 100 (bir yüz) manat dövlət rüsumunun, həmçinin vəkilin göstərdiyi hüquqi yardıma görə 1000 (bir min) manat məbləğində vəsaitin cavabdehlər Bank "BTB” ASC və Cavabdeh4 MMC-dən tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən 77.314.06 manat əsas borc, 3.035.30 manat faiz borcu və 25 manat dövlət rüsumu olmaqla, cəmi 80.374.36 manat məbləğində kredit borcu üzrə tutma İddiaçı mülkiyyətində olan Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə yönəldilmişdir. Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydi icra edilməsi üçün Cavabdeh1nə göndərilmişdir. Cavabdeh1 icra məmuru V.Əliyevin qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında xx.xx.2023-cü il tarixli qərarına əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi “Energy Service" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə həvalə edilmişdir. Cavabdeh4 MMC tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatına əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 80.000 (səksən min) manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Cavabdeh1 icra məmuru V.Əliyev tərəfindən hərracın keçirilməsi ilə bağlı sifariş verilmişdir. Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli X5 barədə protokoluna əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evi Bank "BTB” ASC tərəfindən alınmışdır (daşınmaz əmlakın əldə edilən alış qiyməti – 51.000 (əlli bir min) manat). Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli X5 barədə protokolu əsasında Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair Bank "BTB” ASC-yə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış verilmişdir. Bank "BTB” ASC xx.xx.2024-cü il tarixli məktubla icra şöbəsinə müraciət edərək, icra sənədi üzrə İddiaçı 32.919.36 (otuz iki min doqquz yüz on doqquz.36) manat məbləğində qalıq borcunun olması bildirilmişdir. İcra sənədi üzrə 32.919.36 (otuz iki min doqquz yüz on doqquz.36) manat məbləğində qalıq borcunun İddiaçı tutulması ilə bağlı iş Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Sumqayıt şəhəri üzrə İcra idarəsinin böyük icra məmuru Rüfət Məmmədovun icraatındadır. Hesab edir ki, Cavabdeh4 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatında daşınmaz əmlakın real bazar qiyməti düzgün müəyyən edilməmişdir. Belə ki, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin real bazar qiyməti daha yüksəkdir. Qiymətləndirmə rəyində qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Beləliklə, Cavabdeh4 MMC tərəfindən qiymətləndirmə düzgün aparılmamış, mübahisəli əmlakın dəyəri qiymətləndirmə qaydalarına müvafiq təyin edilməmiş, Cavabdeh1 tərəfindən əmlak aşağı qiymətə açıq hərracdan satılmaq üçün sifariş verilmişdir. Cavabdeh4 MMC-nin Əmlakın qiymətləndirilməsinin haqqında hesabatında mənzilin bazar dəyərinin yekun göstəricisi həqiqi sayıla bilməz və buna görə də həmin hesabat ləğv edilməlidir. Hesab edirik ki, hərrac, fərdi yaşayış evinin satış qiyməti Cavabdeh4 MMC-nin hesabatına əsasən 80.000 (səksən min) manat əsas götürülməklə keçirildiyindən, hərracın nəticələrinə dair xx.xx.2024-cü il tarixli 39/24 nömrəli protokol etibarsız hesab edilməklə, hərracın nəticələri aradan qaldırılmalı, həmin daşınmaz əmlak hazırkı real bazar qiyməti əsasında qiymətləndirilməli və hərrac yenidən təşkil edilməlidir. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək, iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehlərə məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barəsində lazımi qaydada xəbərdar edilməklə məhkəmə iclasına çağırılmış, lakin məhkəmə iclasına gəlməmişlər və gəlməmələrinin səbəbi barəsində məhkəməyə məlumat verməmişlər. Cavabdehlərin məhkəmə iclasına gəlməmələrinin səbəbi barəsində məlumat olmadığından, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 185.5-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə mülki işə onun iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməsi, Cavabdeh4 xx.xx.2024-cü il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatı”-nın etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh2 “X5 barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli 39/24 nömrəli protokolunun etibarsız hesab edilməsi, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734 A saylı fərdi yaşayış evinə dair Bank "xxxx" ASC-nin adına olan çıxarışın ləğv edilməsi, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İddiaçı mülkiyət hüququnun bərpa olunması, iş üzrə keçirilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizasının dəyəri olan 250 (iki yüz əlli) manat pulun İddiaçı tutularaq “X4 Mərkəzi” MMC-nin hesabına (X9 Səhmdar Cəmiyyəti kod: 505141, VÖEN **********, müxbir hesabı: AZ82NABZ********************, SFİFT BİK: PAHAAZ22, VÖEN: **********) ödənilməsi qət edilmişdir. Məhkəmə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, Cavabdeh4 MMC tərəfindən verilən hesabat görə ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixinə bazar dəyəri 80.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qərardadı əsasında təyin olunan qiymətləndirmə ilə bağlı “X4 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004-045/2025 nömrəli 07 may 2025-ci il tarixli hesabata əsasən ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin hazırki dövrə bazar dəyəri 155.000 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, mübahisələndirilən hesabatda göstərilən 80.000 manat reallığı əks etdirmir. İcra icraatı qaydasında ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar tərtib edilmiş hesabat qanunvericiliyin tələblərinin pozulması ilə nəticələndiyindən etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, məhkəmə əldə olunmuş qiymətləndirici rəylərini təhlil edərək hesab edir ki, Cavabdeh4 MMC mənzili qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələrinə dair xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli protokol etibarsız hesab edilməlidir. Həmçinin adı çəkilən sənədin etibarsızlığının nəticəsi kimi hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrində Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyət hüququ barədə qeyd və onun əsasında verilmiş “çıxarış” ləğv olunmalıdır. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 414.2, 414.3, 414.5, 416.1, 416.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 119.1-ci maddələrinə, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.2, 61.1, 61.2-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 41.2, 42.1, 43.4, 43.5, 43.7, 44-cü maddələrinə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.1-ci maddəsinə istinadla əsaslandırmışdır. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı əlavə qətnaməsinə əsasən, cavabdehlər Bank "xxxx" ASC-dən və Cavabdeh4 MMCdən hüquqi yardıma görə ödənilmiş 1000 (bir min) manat məbləğində pul və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 100 (bir yüz) manat məbləğində pulun alınaraq İddiaçı verilməsi qət edilmişdir. Məhkəmə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 19 iyun 2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 nömrəli qətnaməsində məhkəmə xərcləri haqqında məsələ hakim tərəfindən həll edilmədiyindən, iş üzrə əlavə qətnamə qəbul edilməli və hüquqi yardıma görə ödənilmiş 1000 manat məbləğində pul və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 100 manat məbləğində pul cavabdehlər Bank "xxxx" ASCdən və Cavabdeh4 MMC-dən tutularaq İddiaçı xeyrinə ödənilməlidir. Məhkəmə əlavə qətnamə üzrə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 119.1, 121.1, 229.1.3, 229.2, 229.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya şikayətlərinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı qətnaməsindən və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı əlavə qətnaməsindən cavabdeh Bank "xxxx" ASC tərəfindən apellyasiya şikayətləri verilərək qətnamənin və əlavə qətnamənin ləğv edilərək iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılması xahiş olunmuşdur. Cavabdehin Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)- 1328/2025 saylı qətnaməsindən verdiyi apellyasiya ṣikayəti onunla əsaslandırılır ki, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2(004)-1328/2025 nömrəli qətnaməsi tamamilə qanunsuz və əsassızdır. Həmin qətnamə apellyasiya qaydasında ləğv edilməli və iddianın rədd edilməsi ilə bağlı yeni qətnamə qəbul edilməldir. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42.1-ci maddəsi - Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. Həmçinin qeyd edilir ki, hərracların keçirilməsi ilə bağlı ipotekaqoyan İddiaçı bütün bildirişlər göndərilmiş, xx.xx.2024-cü il tarixli bildirişdən imtina etmiş, xx.xx.2024-cü il tarixli bildirişi isə qəbul etmişdir. Göründüyü kimi İddiaçı hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmışdır. Həmin müddət ərzində onun tərəfindən ipoteka predmetinin qiyməti, hərrac proseduru ilə bağlı heç bir etiraz və narazılıqlar yaranmamışdır. Üstündən uzun müddət kçedikdən sonra əsasız olaraq iddia qaldırılmışdır. “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsi - Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. Bildirilir ki, Abşeron rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarı ilə icra qeydinin icrasını təmin etmək məqsədilə əmlaka qiymət qoyulmasından ötrü Cavabdeh4 MMC-dən qiymətləndirici-mütəxəssis dəvət edilmiş və qərar icra edilməsi üçün Cavabdeh4 MMC-ə göndərilmişdir. Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın Qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabata əsasən fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. Hərracın keçirilməsi barədə tərəflərə məlumat verilmiş, hərrac baş tutmamış, təkrar hərracın keçirilməsi qərara alınmışdır. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq təkrar hərracdakı satış dəyərinin 25 faizindən az olmamaqla xx.xx.2024-cü il tarixli 225/24 saylı “İpoteka predmetinin əldə etmək barədə” məktubla ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC-nə təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunan razılığa əsasən “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC tərəfindən 15 mart 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokol tərtib edilmişdir. Həmin protokol əsasında ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evi hərrac protokolu əsasında Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə keçmiş, bununla əlaqədar Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış alınmışdır. Qeyd edilənlərdən aydın olur ki, ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi xx.xx.2024-cü il tarixdə aparılmış, həmin tarixə olan əmlakın dəyəri 80.000 manat təşkil etmişdir. Məhkəmə tərəfindən isə həmin qiymətləndirilmə tarixinin üstündən 1 ildən çox vaxt keçməsi nəzərə alınmamış, “X4 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004-045/2025 nömrəli rəy əsas götürülməklə iddia təmin edilmişdir. Hesab edilir ki, həmin rəy reallığı əks etdirməyərək əsassız olaraq qiymət şişirdilmişdir. Həmçinin qeyd edilir ki, 1 il 5 ay müddətə əmlakın qiymətinin qalxması mümkündür, lakin əmlakın qiymətinin iki dəfə artıq olması realllığı əks etdirmir. Bildirilir ki, hərrac keçirilməsi zamanı heç bir qanun pozuntusuna yol verilməmişdir. Məhkəmə tərəfindən də hər hansısa bir pozuntu faktının olması qətnamədə qeyd edilməmiş, lakin hərrac nəticələri etibarsız hesab edilmişdir. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, xx.xx.2024-cü il tarixdə Abşeron rayon İcra şöbəsi, İddiaçı və Bank "xxxx" ASC-yə açıq hərracın keçirilməsinə dair bildiriş göndərilmiş, ipoteka predmetinin ilk satış qiymətinin 80.000 manat olması qeyd edilmişdir. İlkin hərrac xx.xx.2024-cü il tarixdə keçirilmiş, lakin baş tutmamışdır. xx.xx.2024-cü il tarixdə isə təkrar hərracın keçirilməsi ilə bağlı tərəflərə bildiriş göndərilmiş, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin “İpoteka haqqında” Qanunun 43.5-ci maddəsinə əsasən 68.000 manat təşkil etməsi qeyd edilmişdir. Təkrar hərrac xx.xx.2024-cü il tarixdə keçirilmiş, lakin yenə baş tutmamışdır. xx.xx.2024-cü il tarixli ipoteka predmetinin əldə edilməsi barədə Bank "xxxx" ASC-ə göndərilmiş təklifə əsasən təkrar hərracın baş tutmaması səbəbindən ipoteka predmeti “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinin tələbinə əsasən 51.000 manata ipoteka saxlayana təklif edilmişdir. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsasən ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir. Bank "xxxx" ASC tərəfindən qeyd edilən hüquq normaları rəhbər tutularaq ipoteka predmeti əldə edilmişdir. Göründüyü kimi hərracın keçirilməsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bütün prosedur qaydalara əməl etməklə keçirilmişdir. Məhkəmə tərəfindən isə hər hansı bir pozuntu faktı aşkar edilmədən, heç bir sübuta əsaslanmadan tamamilə qanunsuz və əsassız qətnamə çıxarılmışdır. Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın Qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabata əsasən fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. “X4 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004-045/2025 nömrəli rəyə əsasən isə ipoteka predmetinin hazırki dövrə bazar dəyəri (yuvarlaşdırılmış formada) 155.000 (bir yüz əlli beş manat) təşkil edir. Göründüyü kimi rəylərin tarixləri arasında 1 il 5 ay müddət keçmiş, həmçinin qiymətləri arasında 2 dəfə artıq fərq vardır. Məhkəmə tərəfindən isə bu ziddiyyətlərə əhəmiyyət verilməmiş, nə tarix fərqi, nə də qiymət fərqi müqayisə edilməmiş, təkrar ekspertiza təyin edilməmişdir. Hesab edilir ki, məhkəmə tərəfindən iş hərtərəfli araşdırılmamış, hərracın keçirilmə tarixi, eyni zamanda prosedur qaydalarının düzgünlüyü nəzərə alınmamış, heç bir əsas olmadan qanunsuz olaraq Cavabdeh4 xx.xx.2024-cü il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatı”nın etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh2 “X5 barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli protokolunun etibarsız hesab edilməsi, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734 A saylı fərdi yaşayış evinə dair Bank "xxxx" ASC-nin adına olan çıxarışın ləğv edilməsi, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İddiaçı mülkiyət hüququnun bərpa olunması qət edilmişdir. Cavabdehin Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)- 1328/2025 saylı əlavə qətnaməsindən verdiyi apellyasiya ṣikayəti onunla əsaslandırılır ki, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(004)-1328/2025 nömrəli əlavə qətnaməsi ilə iş üzrə əlavə qətnamə çıxarılmış, cavabdehlər Bank "xxxx" ASC-dən və Cavabdeh4 MMC-dən hüquqi yardıma görə ödənilmiş 1000 (bir min) manat məbləğində pulun və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 100 (bir yüz) manat məbləğində pulun alınaraq İddiaçı verilməsi qət edilmişdir. Aşağıda qeyd edilənlərə əsasən hesab edirlər ki, həmin əlavə qətnamə tamamilə qanunsuz və əsassızdır. Həmin əlavə qətnamə apellyasiya qaydasında ləğv edilməli və iddianın həmin hissədə də rədd edilməsi ilə bağlı yeni qətnamə qəbul edilməlidir. Belə ki, vəkilə göstərdiyi hüquqi xidmətə görə haqqın məbləği hüquqi xidmət müqaviləsində öz əksini tapır. Hazırki iş üzrə iddiaçının vəkili tərəfindən sadəcə ödəniş qəbzi təqdim edilmişdir. Həmin qəbzə əsasən ödənişin hansı məqsədlə həyata keçirildiyi, hansı müqavilə üzrə ödənildiyi məlum deyildir. Məhkəmə tərəfindən isə yalnız ödəniş qəbzinə əsaslanmaqla tələb təmin edilmiş, həmin haqqın həqiqətən 1000 manat olmasını təsdiq edən hüquqi xidmət müqaviləsi tələb edilməmişdir. Bildirilir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə qeyri-obyektiv və qərəzli yanaşılmış, iş materialları hərtərəfli araşdırılmamışdır. Tərəflərindən vəkilin göstərdiyi hüquqi xidmətə görə ödənilən haqqın məbləğinin hüquqi xidmət müqaviləsində öz əksini tapması məhkəmənin diqqətinə çatdırılmışdır. Lakin məhkəmə tərəfindən qeyriobyektiv yanaşma nümayiş etdirilərək qeyd etdikləri nəzərə alınmamış, təyinatı və məqsədi barədə özündə məlumat əks etdirməyən ödəniş qəbzinə əsaslanmaqla qərar qəbul edilmişdir. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etirazın dəlilləri Apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır. Proses iştirakçılarının izahatları Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh Bank "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi X6 apellyasiya şikayətlərini müdafiə edib, şikayətlərin məzmununa uyğun izahat verib şikayətlərin təmin edilməsini xahiş etmiş, "xxxx" MMC-nin rəyi ilə razı olmadığını, əmlakın dəyərinin yüksək qiymətləndirilməsini bildirib təkrar ekspertizanın keçirilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Vəkil məhkəməyə təqdim etdiyi vəsatətini onunla əsaslandırmışdır ki, mülki iş üzrə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair hesabata əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri xx.xx.2024-cü il tarixinə 92.600 manat, xx.xx.2025-ci il tarixinə 124.300 manat, hazırda-125.000 manat müəyyən edilmişdir. Hesab edir ki, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair hesabatında fərdi yaşayış evinin 2024 və 2025-ci illər üzrə bazar dəyəri düzgün müəyyən edilməmişdir. Belə ki, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri daha yüksəkdir. Qiymətləndirmə hesabatında qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş və daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmişdir. Bildirmək istəyir ki, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İP-00029-00/22A saylı xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsində göstərilmişdir: “1.4. Daşınmaz əmlakın satış qiyməti 98000.0 (doxsan səkkiz min) manatdır, daşınmaz əmlakın dəyərinin 20.000 (iyirmi min) manat məbləğində olan hissəsi alıcı-ipoteka qoyanın özü tərəfindən, 78.000 (yetmiş səkkiz min) manat məbləğində olan hissəsi isə kreditor-ipoteka saxlayan tərəfindən kreditor-ipoteka saxlayan və alıcı-ipoteka qoyan/borcalan arasında Bakı şəhərində bağlanmış "07" iyun 2022-ci il tarixli İP-00029-00/22A nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən alıcı-ipoteka qoyana verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödənilir.” Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İP- 00029-00/22A saylı xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsində göstərilmişdir: “1.8."xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən "02" iyun 2022-ci il tarixində tərtib edilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə aktına (hesabatına) əsasən, ipoteka predmeti 106.000 (yüz altı min) manat dəyərində qiymətləndirilir (o cümlədən torpaq sahəsinin dəyəri 25.000 (iyirmi beş min) manat təşkil edir). Alıcı-ipoteka qoyan və kreditor-ipoteka saxlayan ipoteka predmetinin 90.000 (doxsan min) manat dəyərində olan qiymətinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti olduğunu qəbul edirlər.” Goründüyü kimi xx.xx.2022-ci il tarixində daşınmaz əmlak 98.000 manat dəyərində mülkiyyətçi tərəfindən satılmışdır. xx.xx.2022-ci il tarixində "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən daşınmaz əmlak 106.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Qeyd etmək istəyir ki, “X4 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixli hesabatına əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 155.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir (xx.xx.2025-ci il tarixinə). Hesab edir ki, "xxxx" MMC tərəfindən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi düzgün aparılmamış və mübahisəli əmlakın dəyəri qiymətləndirmə qaydalarına müvafiq təyin edilməmişdir. Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər mövcuddur. Ona görə də Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsinə dair təkrar ekspertizanın təyin edilməsi xahiş olunur. Məhkəmə kollegiyasının iclasında İddiaçı, onun nümayəndəsi (vəkili) Vəkil apellyasiya şikayətləri ilə razılaşmayaraq, vəsatətin təmin edilməsini, şikayətlərin təmin edilməməsini xahiş etmişlər. İşə baxılması ilə bağlı məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə, Cavabdeh1nə, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsinə rəsmi qaydada məlumat verilmiş, onlar (nümayəndələri) məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməmələrinin səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-nin, Cavabdeh4 MMC-nin, Cavabdeh1, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinin və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsinin nümayəndələrinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası Maddə 13.Mülkiyyət İ. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Maddə 25. Bərabərlik hüququ İ. Hamı qanun və məhkəmə qarşısında bərabərdir. Maddə 29. Mülkiyyət hüququ İ. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. İİ. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. İV. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Əmlakın tam müsadirəsinə yol verilmir. Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Maddə 60. Hüquq və azadlıqların inzibati və məhkəmə təminatı İ. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. İİ. Hər kəsin hüququ var ki, onun işinə qərəzsiz yanaşılsın və həmin işə inzibati icraat və məhkəmə prosesində ağlabatan müddətdə baxılsın. İİİ. Hər kəsin inzibati icraat və məhkəmə prosesində dinlənilmək hüququ vardır. İV. Hər kəs dövlət orqanlarının, siyasi partiyaların, hüquqi şəxslərin, bələdiyyələrin və vəzifəli şəxslərin hərəkətlərindən və hərəkətsizliyindən inzibati qaydada və məhkəməyə şikayət edə bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. Maddə 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 354.1. Əhəmiyyətsiz əqdin etibarsızlığı nəticələrinin tətbiqi haqqında iddia onun icrasına başlanıldığı gündən bir il ərzində irəli sürülə bilər. Maddə 354.2. Bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasın məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. Maddə 414.3. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Maddə 415.5. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Hərracı udmuş şəxs protokolu imzalamaqdan boyun qaçırarsa, verdiyi behi itirir. Protokolu imzalamaqdan boyun qaçıran hərrac təşkilatçısı hərracı udan şəxsə behi ikiqat məbləğdə qaytarmalı, habelə hərracda iştirak etmək nəticəsində dəyən zərərin əvəzini ödəməlidir. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. İpoteka haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. (xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiyada) Maddə 44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur. (xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olan) İcra haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə 29.1. Tərəflər icraat materialları ilə tanış olmaq, onlardan çıxarışlar etmək, onların surətini çıxarmaq, əlavə materiallar təqdim etmək, vəsatət vermək, icra hərəkətlərinin həyata keçirilməsində iştirak etmək və bu zaman şifahi və yazılı izahatlar vermək, icraatın gedişində meydana çıxan bütün məsələlər üzrə öz dəlil və mülahizələrini bildirmək, icraatda iştirak edən digər şəxslərin vəsatətlərinə, dəlil və mülahizələrinə etiraz etmək, icra məmuruna etiraz etmək və onun hərəkətlərindən (hərəkətsizliyindən) şikayət vermək hüquqlarına malikdirlər. Maddə 53.2. Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. (xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiyada) Maddə 61.2. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. (xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olan) Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə 3. Qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir. Maddə 7. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır (“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən bu Qanunun 7-ci maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanı”nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti həyata keçirir.) Maddə 8.Qiymətləndiricinin hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Maddə 10. Qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən Azərbaycan Respublikasının qiymətləndirmə haqqında qanunvericiliyinə riayət etmək qiymətləndiricinin vəzifəsidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 121.1. Məhkəmə nümayəndənin və ya vəkilin göstərdiyi yardıma görə xərclərin, konkret hallar və təqdim edilmiş məlumatlar qiymətləndirilməklə, digər tərəfdən ağlabatan məbləğdə alınıb xeyrinə qətnamə çıxarılan tərəfə verilməsini qərara alır. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 229.1. İş üzrə qətnamə və ya qərardad çıxarmış hakim, işdə iştirak edən şəxslərin ərizəsi ilə və ya onları xəbərdar edərək öz təşəbbüsü ilə aşağıdakı hallarda əlavə qətnamə və ya əlavə qərardad çıxara bilər: 229.1.1. işdə iştirak edən şəxslər tələblərdən hər hansı biri üzrə sübutlar təqdim etmiş və izahatlar vermişlərsə, bu tələblər barədə qətnamə və ya qərardad çıxarılmamışsa; 229.1.2. hüquq barədə məsələ həll etmiş hakim alınmalı məbləğin, verilməli əmlakın miqdarını, yaxud cavabdehin etməli olduğu hərəkətləri göstərməmişsə; 229.1.3. məhkəmə xərcləri haqqında məsələ hakim tərəfindən həll edilməmişsə. Maddə 229.2. Əlavə qətnamənin və ya əlavə qərardadın çıxarılması barədə məsələyə o zaman baxıla bilər ki, bu Məcəllənin 229.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hallar qətnamə və ya qərardad qanuni qüvvəyə minənədək aşkar olunsun. Əlavə qətnamənin və ya əlavə qərardadın çıxarılması barədə ərizə qətnamə və ya qərardad qanuni qüvvəyə minənədək məhkəməyə təqdim edilir. Əlavə qətnamə və ya əlavə qərardad məsələnin məhkəmə iclasında müzakirəsindən sonra məhkəmə tərəfindən çıxarılır. İşdə iştirak edən şəxslər məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında xəbərdar edilirlər, lakin onların gəlməməsi işə baxmağa mane olmur. Əlavə qətnamə və ya əlavə qərardad ərizə məhkəməyə daxil olduğu vaxtdan 20 gün müddətində qəbul olunur. Əlavə qətnamə və ya əlavə qərardadın çıxarılması qətnamə və ya qərardadın qanuni qüvvəyə minməsini təxirə salmır. Maddə 229.3. Əlavə qətnamə və ya əlavə qərardad çıxarmaqdan imtina barədə qərardaddan və ya əlavə qətnamədən və ya əlavə qərardaddan şikayət verilə bilər. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Maddə 402.1. Mülki işlər üzrə qəbul edilmiş qətnamənin mübahisələndirilən hissəsində iddianın qiyməti beş min manatdan, kommersiya mübahisələrinə dair işlər üzrə isə müvafiq olaraq on min manatdan az olan əmlak xarakterli iddialar üzrə qətnamələr istisna olmaqla, apellyasiya məhkəmələrinin mülki və kommersiya kollegiyalarının və Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki və kommersiya kollegiyalarının qətnamələrindən kassasiya şikayəti verilə bilər. Maddə 403.1. Bu Məcəllənin 402-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qətnamə və ya qərardadlardan tərəflər, üçüncü şəxslər, xüsusi icraat işləri üzrə isə ərizəçi və maraqlı şəxslər tələbləri təmin olunmadığı hallarda şikayət verə bilərlər. Maddə 405. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktlarından kassasiya şikayəti aşağıdakı müddətlərdə verilə bilər: 405.0.1. qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində. İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin qərarlarında da qeyd edilmişdir ki, məhkəmənin vəzifəsi məhkəmə araşdırılmasının ədalətli olub-olmadığını, o cümlədən sübutların necə alındığını qiymətləndirməkdir. Buna görə də o, sübutun ədalətli məhkəmə araşdırmasına təminat veriləcək qaydada təqdim edilib-edilmədiyini müəyyən etməlidir. Tərəflərin təqdim etdiyi arqumentlərin və sübutların düzgün şəkildə araşdırılmasını təmin etmək milli məhkəmələrin vəzifəsidir (Elsholz Almaniyaya qarşı iş üzrə 2000-ci il 13 iyul tarixli, Blucher Çex Respublikasına qarşı iş üzrə 2005-ci il 11 yanvar tarixli, Van de Hurk Hollandiya qarşı iş üzrə 1994-cü il 19 aprel tarixli qərarlar). Sübutlar qiymətləndirən zaman məhkəmə “əsaslı şübhələr yaratmayan” sübut standartını qəbul edir. Belə sübut kifayət qədər inandırıcı, aydın və bir-birinə uyğun gələn məntiqi nəticələrin və ya faktlarla bağlı oxşar, təkzib edilməyən ehtimalların mövcudluğundan irəli gələ bilər (“Avşar Türkiyəyə qarşı” AİHM-nin qərarı №25657/94, §282). Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsi Van de Huk Niderlanda qarşı iş üzrə 19 aprel 1994-cü il tarixli qərarında sübutların qiymətləndirilməsi, onların aidiyyəti və mümkünlüyü məsələsinin həllində milli məhkəmələrin səlahiyyətini nəzərə alaraq göstərmişdir ki, “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında” Konvensiyanın 6-cı maddəsinin 1ci bəndi ədalət mühakiməsi orqanının üzərinə tərəflərin təqdim etdiyi mülahizələri, dəlilləri və sübutları hərtərəfli araşdırmaq vəzifəsini qoyur. Apellyasiya baxışının hədləri Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Hazırkı işdə iddia tələbi tam təmin olunduğundan, qətnamə və əlavə qətnamə apellyasiya şikayətlərində apelyator tərəfindən bütövlükdə mübahisələndirildiyindən, qətnamənin və əlavə qətnamənin əsaslığı tam yoxlanılır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi Məhkəmə kollegiyası tərəflərin izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətlərinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri əsassızdır. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin və əlavə qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar müəyyən edilməmişdir. Bu səbəbdən şikayətlər təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi və əlavə qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətlərinin dəlillərinə münasibətdə aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iş üzrə müəyyən edilmiş hallardan görünür ki, İddiaçı, Bank "xxxx" ASC və X2 arasında xx.xx.2022-ci il tarixdə alqı-satqı və ipoteka müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən satış qiyməti 98.000 manat müəyyən edilmiş daşınmaz əmlak İddiaçı satılmış, əmlakın dəyərinin 20.000 manat hissəsi alıcı tərəfindən, qalan hissəsi isə bank və alıcı arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən alıcı-ipoteka qoyana verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödənilmişdir. Bununla əlaqədar, ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka qoyan müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etmədiyindən, Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən, ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi (********** qeydiyyat nömrəli, **********69-10301 reyestr nömrəli) ünvanında yerləşən əmlaka tutma yönəldilmişdir. (öhdəliyi müəyyən edən İP-00029-00/22A müqviləyə əsasən müddət üçün vaxtında ödənilməmiş 77.314,06 manat əsas borc, 3.035,30 manat faiz borcu olmaqla, cəmi tutulma məbləği 80.349,36 manat təşkil edir.) Həmin icra qeydi xx.xx.2023-cü il tarixdə aparılmışdır. İcra qeydinə əsasən Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinin icra məmurunun 31 oktyabr 2023-cü il tarixli icraata başlamaq haqqında qərarı ilə Sumqayıt şəhəri 3 saylı notariat ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən ipoteka saxlayan tərəf Bank "xxxx" ASC İddiaçı ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi ünvanında yerləşən əmlaka tutma yönəldilmişdir. Həmin icra qeydi əsasında icraata başlanılmış və borclu şəxs İddiaçı icranı 10 gün müddətində könüllü təmin etməsi təklif olunmuşdur. Eyni zamanda, borcluya tələbin könüllü icrası barədə bildiriş göndərilmişdir. Abşeron rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarı ilə icra qeydinin icrasını təmin etmək məqsədilə əmlaka qiymət qoyulmasından ötrü Cavabdeh4 MMC-dən qiymətləndiricimütəxəssis dəvət edilmiş və qərar icra edilməsi üçün Cavabdeh4 MMC-ə göndərilmişdir. Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın Qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabata əsasən fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. Hərracın keçirilməsi barədə tərəflərə məlumat verilmiş, hərrac baş tutmamış, təkrar hərracın keçirilməsi qərara alınmışdır. “İpoteka” haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq təkrar hərracdakı satış dəyərinin 25 faizindən az olmamaqla xx.xx.2024-cü il tarixli, 225/24 saylı “İpoteka predmetinin əldə edilməsi barədə” məktubla ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC-nə təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunan razılığa əsasən “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC tərəfindən 15 mart 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokol tərtib edilmişdir. Həmin protokol əsasında ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evi hərrac protokolu əsasında Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə keçmiş, bununla əlaqədar Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış alınmışdır. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin apellyasiya şikayətlərinin dəillərini araşdırmaq məqsədilə, ipoteka predmetinin təkrar qiymətləndirilməsini keçirmiş, Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-nin 21 noyabr 2025-ci il tarixli, MEB-351-1125 nömrəli hesabatına əsasən, Abşeron rayonu, Masazır kəndi, Əliağa Vahid küçəsi ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734 A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyərinin xx.xx.2024-cü il tarixinə 92.600 (doxsan iki min altı yüz) manat, xx.xx.2025-ci il tarixinə 124.300 (bir yüz iyirmi dörd min üç yüz) manat, hazırda isə 125.000 (bir yüz iyirmi beş min) manat olması müəyyən olunmuşdur. Kollegiya qeyd edir ki, Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Qiymətləndiricinin hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Hazırkı mülki iş üzrə tədqiq olunan sübutlardan müəyyən olunur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 146,6 m2, yaşayış sahəsi 54,4 m2 olan, xüsusi mülkiyyətində olan 0,0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, xüsusi mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evi xx.xx.2022-ci il tarixli № İP-00029-00/24 saylı alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinə əsasən, 98.000 manata satılmış, həmin müqavilə bağlanarkən əmlak "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində tərtib edilmiş daşınmaz əmlakın qiymətləndirmə aktına əsasən, 106.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Daha sonra qeyd olunan daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin Abşeron rayon İcra şöbəsi tərəfindən təyin edilən qiymətləndirmə ilə Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabata əsasən 80.000 manat, birinci intansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilən qiymətləndirmə ilə “X4 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004-045/2025 nömrəli hesabata əsasən, 155.000 manat, apellyasiya instansiyasında aparılan qiymətləndirmə ilə Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-nin 21 noyabr 2025-ci il tarixli, MEB- 351-1125 nömrəli hesabatı ilə həmin daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin xx.xx.2024-cü il tarixinə 92.600 manat, xx.xx.2025-ci il tarixinə 124.300 manat, hazırda 125.000 manat olması müəyyən edilmişdir. Tədqiq olunan sübutlardan daha sonra müəyyən olunur ki, icra məmurunun dəvət etdiyi qiymətləndiricinin hesabatı xx.xx.2024-cü il tarixdə tərtib olunmuş, ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC-in ipoteka predmetini 51.000 manat məbləğində əldə etməsinə dair razılığına əsasən “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokol tərtib edilmiş, iddiaçı hazırkı iddia ərizəsi ilə xx.xx.2025-ci il tarixdə məhkəməyə müraciət etmişdir. Kollegiya tədqiq olunmuş sübutlara hüquqi qiymət verib belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçı mülkiyyətində olan əmlakının icra icraatında müəyyən olunan ilkin satış qiymətini qanunla müəyyən olunan müddətdə mübahisələndirmək hüququ olduğundan hazırkı iddia tələblərini irəli sürməkdə haqlı olmuşdur. Qeyd olunan daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin 2022-2025-ci illər aralığında müxtəlif qiymətləndiricilər tərəfindən fərqli qiymətlərlə qiymətləndirilməsi və hər dəfə həmin əmlakın dəyərinin 80.000 manatdan artıq olması kollegiyaya birinci instansiya məhkəməsinin bir vərəqdən ibarət hesabatla Cavabdeh4 MMC tərəfindən daşınmaz əmlakın qiymətləndirməsi aparılarkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmaması, qiymətləndirməni səthi aparması, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmaması, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almaması, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməməsi, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməməsi, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının mülkiyyət hüququnun pozulmaqla əmlakının real dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmasına şərait yaratması səbəbindən iddia tələblərinin əsaslı olduğu üçün tam həcmdə təmin edilməsinə dair gəldiyi nəticə ilə razılaşmağa əsas verir. Beləliklə də, Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətlərinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan tələblərini nəzərə alıb iş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmış, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək, iddia tələblərini təmin, məhkəmə xərclərini cavabdehə aid edərkən düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, hazırkı işə baxılarkən maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verilməmişdir. Ona görə də, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətləri təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi və əlavə qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanmalıdır. Kollegiya eyni zamanda qeyd edir ki, araşdırma zamanı apellyasiya şikayətinin dəlilləri öz təsdiqini tapmadığından, ipoteka predmetinin təkrar qiymətləndirilməsinə zərurət yoxdur. Şərh olunanlara əsasən, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.1, 392, 393, 402-403, 405-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qət etdi: Cavabdeh Bank "xxxx" ASC-nin apellyasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı qətnaməsi və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(004)-1328/2025 saylı əlavə qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətlərinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumları apelyatorun özünə aid edilsin. Cavabdeh Bank "xxxx" ASC-dən aparılmış qiymətləndirmə ilə bağlı xidmətin dəyərinə görə 450 manat Mərkəzi Ekspertiza Bürosu MMC-in xeyrinə tutulsun. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.