Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5180/2025 21.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması tələbi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Hakimlər Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və İmanov Azad Nizam oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi İbrahimova Pərvin Adil qızının katibliyi ilə, hazırki iş üzrə Bakı Şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 05 iyun 2025-ci il tarixli qətnamədən Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinin verdiyi apellyasiya şikayətinə əsasən işə, apellyatorun vəkili (nümayəndəsi) Vəkil3 iştirakı ilə açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: a) iddia barədə məlumat
1. İddia ərizəsi ilə Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş iddiaçı, onun, ona məxsus və Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V” yaşayış massivi, bina 12E-də yerləşən 41 saylı mənzildən istifadəsinə, həmin mənzilə gələn su, işıq, qaz verilişinə, binanın ümumi istifadəsində olan avtomobil parklanma ərazisinə daxil olmasına cavabdeh MTK tərəfindən qoyulmuş maneələrin aradan qaldırılması və bu cür maneələrin gələcəkdə qoyulmasının qadağan edilməsi öhdəliklərinin cavabdeh MTK-nın üzərinə qoyulması, iddia ərizəsinin məhkəməyə verilməsi üçün ödədiyi dövlət rüsumunun əvəzinin – 100 manat, iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmək üçün aldığı hüquqi xidmətə görə vəkilə çəkilmiş xərcin əvəzi olaraq 320 manat məbləğində pulun MTK-dan onun xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Daha sonra iddiaçı, “iddia tələbinin dəqiqləşdirlməsi haqqında” ərizə ilə Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, binanın liftindən onun və onun arvadının istifadəsinə yaradılan maneələrin aradan qaldırılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında xx.xx.2020-ci il tarixdə bağlanmış “Kooperativ binada mənzil tikintisi haqqında” müqaviləyə əsasən iddiaçı, iddia ərizəsində qeyd edilən 41 saylı mənzili MTK-dan almış, daha sonra mənzil iddiaçıya təhvil verilmişdir. İddiaçı ailə üzvləri ilə birlikdə həmin mənzildə yaşayır. Cavabdeh MTK tərəfindən qanunsuz olaraq iddiaçının və iddiaçının arvadının binanın liftindən istifadə etməyi əngəllənmiş, mənzilinə qaz, işıq və su verilişi kəsilmiş və iddiaçının binanın ümumi istifadəsində olan avtomobil parklanma ərazisinə daxil olması məhdudlaşdırılmışdır. Qanunvericilik normalarına əsasən mənzil mülkiyyətçisinin və istifadəçisinin istifadə etdiyi yaşayış sahəsinə görə və faktiki istifadə etdiyi kommunal xidmətlərə görə xidmət haqlarının ödənilməsi vəzifəsi olduğu nəzərdə tutulmuş, lakin bu vəzifənin yerinə yetirilməməsinin onun mülkiyyətindən maneəsiz istifadəsinə məhdudiyyətlər qoyulmasına əsas olması və ixtisaslaşmış istehlak kooperativlərinin belə bir hüququnun olması nəzərdə tutulmamışdır. Bundan başqa mövzu predmeti olan müqavilə şərtində kommunal ödənişlərin ödənilməsi nəzərdə tutulsa da, həmin ödənişlərin məbləği, ödənilməsi qaydası kimi müddəalar müəyyən edilməmişdir. Bununla iddiaçı razılaşmır. Lakin cavabdeh tərəfindən mənzilə liftdən kənar daxil olma əngəlləndiyindən və onun başqa imkanı qalmadığından məcbur kommunal ödənişləri ödəməli olur ki, bu da göstərilən normaların tələblərinə tamamilə ziddir və bu hərəkətlər qanunsuzdur. b) tərəflərin izahatları barədə məlumat
4. İddiaçının vəkili (nümayəndəsi) Vəkil1 iddia tələbini müdafiə edərək, Rayon Məhkəməsinə verdiyi izahatda bildirmişdir ki, iddiaçı, cavabdeh MTK ilə müqavilə bağlamışdır. Həmin müqaviləyə əsasən, MTK-nın binasından mənzil almışdır. Mənzil üzrə heç bir borcu qalmamışdır. MTK tərəfindən heç bir hüquqi əsas olmadan liftin, qazın, suyun, işığın istifadəsinə məhdudiyyətlər qoyulmuşdur. Həmçinin avtomobil dayanacağına giriş-çıxış məhdudlaşdırılmışdır. Bu mülkiyyət hüququnun pozuntusudur. Kommunal ödənişlərlə bağlı tərəflər arasında müqavilə bağlanmalı idi. İddiaçı kommunal ödənişlərinin məbləğinin çox olması ilə bağlı MTK-ya müraciət etmişdir. Bəzi ödənişləri məcbur ödəmiş, çünki liftdən istifadə etməlidir. Hazırda liftdən istifadəsinə də məhdudiyyətlər vardır və bu onun mənzildən istifadəsinə maneə törədir. İddiaçı, mənzildən istifadəyə törədilən maneə qeyd edəndə elə lifti nəzərdə tutmuşdur. Bundan başqa MTK-nın qaz xəttinə müdaxilə etmə ehtimalı yoxdur, lakin işıq və su xətlərinə müxtəlif vaxtlarda müdaxilələr olmuş, bundan sonra da müdaxilə etmə imkanları vardır və hesab edir ki, bu cür müdaxilələr ilə iddiaçının və ailə üzvlərinin mülkiyyət hüquqlarının istifadə edilməsinə maneə törətmək istəyirlər.
5. Cavabdeh MTK-nın vəkili (nümayəndəsi) Vəkil2 iddianı qəbul etməyərək, Rayon Məhkəməsinə verdiyi izahatda bildirmişdir ki, iddiaçının kommunal borcları var. ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin qiyabi ümumi yığıncağının xx.xx.2024-cü il tarixli 01/2024 saylı protokolunun 3-cü maddəsinə əsasən, kommunal borclara görə yalnız liftdən istifadəyə məhdudiyyət qoyula bilər. Kommunal ödənişlər həyata keçirilməyəndə ciddi problemlər yaranır. MTK qaz, su, işıq istifadəsinə müdaxilə edə bilməz. Buna görə də, MTK tərəfindən qazın, suyun, işığın istifadəsinə heç bir məhdudiyyət qoyulmayıb. MTK tərəfindən iddiaçının avtomobil dayanacağına giriş-çıxışa heç bir məhdudiyyət qoyulmayıb. İddiaçı ümumi yığıncağın keçiriləcəyindən xəbərdar olmuşdur. Ümumi yığıncaq binanın idarəetmə orqanıdır. Mülkiyyət hüququndan istifadəyə qadağa və ya məhdudiyyətlər tətbiq edilməyib. c) birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə barədə məlumat
6. İşə baxmış Rayon Məhkəməsi iş üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli qətnamə ilə iddianın qismən təmin edilməsini, iddiaçıya məxsus və iddia ərizəsində qeyd edilən mənzilə suyun və elektrik enerjisinin verilməsinə, iddiaçının həmin binanın ümumi istifadəsində olan liftdən və avtoparklanma yerindən istifadəsinə maneələrin aradan qaldırılmasını və bu cür maneələrin gələcəkdə qoyulmasının cavabdeh MTK-ya qadağan edilməsini, iddia ərizəsinin məhkəməyə verilməsi üçün iddiaçının ödədiyi dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 100 manat, iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmək üçün iddiaçının aldığı hüquqi xidmətə görə vəkilə çəkdiyi xərcin əvəzi olaraq 320 manat məbləğində pulun MTK-dan tutularaq iddiaçıya ödənilməsini, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsini qət etmişdir.
7. Rayon Məhkəməsi iş üzrə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, mənzillərə çəkilmiş elektrik və su xətti texniki olaraq cavabdeh tərəfindən müdaxilə edilə biləcək vəziyyətdədir. Cavabdeh tərəf müvafiq xətlərə müdaxilənin mümkünsüzlüyü barədə məhkəməyə sübut təqdim edə bilməmiş, sadəcə heç bir qadağanın qoyulmadığını bildirməklə kifayətlənmişdir. Eyni zamanda cavabdeh təşkilatın liftdən istifadəyə qadağa qoymasını qəbul etməsi, avtoparklanma yerindən istifadəyə maneələrin yaradılmasının məhkəmədə sübuta yetməsi, cavabdeh tərəfindən su və işıq xətlərinə müdaxilə edilməsi barədə iddiaçının dəlillərinin həqiqətə uyğun olduğunu göstərir. Ona görə də, məhkəmə hesab edir ki, bu hissədə də iddia tələbi təmin edilməli və cavabdeh təşkilat tərəfindən su və elektrik enerjisi xətlərinə müdaxilə edilməsi, su və elektrik enerjisinin verilişinə məhdudiyyət qoyulması qadağan edilməlidir. Rayon Məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, mənzilə su və elektrik enerjisi verilməsinə dair məhdudiyyətlər həmin xidmətləri göstərən müvafiq təşkilatlar tərəfindən mülkiyyətçi ilə bağlanmış müqavilələr əsasında qanuni yollarla məhdudlaşdırıla bilər. d) apellyasiya şikayəti barədə məlumat
8. Cavabdeh MTK həmin qətnamədən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına (bundan sonra– Məhkəmə) apelyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Əsasları cavabdeh MTK-nın vəkilinin (nümayəndəsinin) Rayon Məhkəməsinə verdiyi izahatın əsasları ilə eynilik təşkil edən apellyasiya şikayətində əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, işə baxmış Rayon Məhkəməsi iş üzrə sübutları düzgün araşdırmamış, işin hallarına səhv qiymət vermiş və iddia tələbini qismən də olsa təmin etməklə iş üzrə səhv nəticəyə gəlmişdir. e) apellyasiya baxışı iclasında tərəflərin iştirakı barədə məlumat
10. Cavabdeh MTK-nın vəkili (nümayəndəsi) Vəkil3 apellyasiya baxışı iclasında iştirak edərək, apellyasiya şikayəti müdafiə etdi və şikayətin məzmununa uyğun izahat verdi.
11. İddiaçı və onun vəkili (nümayəndəsi) apellyasiya baxışı iclasının yeri və vaxtı barədə lazımı qaydada xəbərdar edilsələr də, apellyasiya baxışı iclasında iştirak etməmişlər.
12. Bu hal işin baxılmasına mane olmadığından, Məhkəmə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Çünki qeyd edilən prosessual normanın tələbinə görə, işə baxılmanın vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş iş üzrə tərəflərin gəlməməsi işə baxılmasına mane olmur. f) apellyasiya baxışının hədləri barədə məlumat
13. Hazırkı apellyasiya baxışının hədləri ilə bağlı Məhkəmə bildirir ki, iddia tələbi qismən təmin olunsa da, iddiaçı qətnaməni mübahisələndirməmiş, iddia tələbinin bir qisminin təmin edilməməsi barədə Rayon Məhkəməsinin nəticəsi ilə razılaşmışdır.
14. Qətnamədən apellyasiya şikayəti vermiş cavabdeh MTK isə qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayətində Rayon Məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilib, iddianın rədd edilməsini xahiş etsə də, apellyasiya şikayətinin məzmunundan və MTK-nın vəkilinin (nümayəndəsinin) verdiyi izahatdan müəyyən edilmişdir ki, MTK, iddia tələbinin bir qisminin təmin edilməməsi barədə Rayon Məhkəməsinin nəticəsini mübahisələndirmir, MTK, qətnaməni, iddia tələbinin bir qisminin təmin edilməsi hissədə mübahisələndirir.
15. Odur ki, göstərilənləri və mübahisə predmetinin bölünməz olmadığını nəzərə alan Məhkəmə qətnamənin mübahisələndirilməyən hissəsinin əsaslılığını yoxlamamışdır. Çünki MPM-nin 372.6-ci maddəsinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. g) mülki mübahisənin həlli və apellyasiya şikayətinin dəlillərinin qiymətləndirilməsi
16. Apellyasiya baxışının həddini nəzərə alan Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərini və mülki işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
17. Belə ki, xx.xx.2020-ci il tarixli payçı-alıcı İddiaçı ilə icraçı "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativi arasında bağlanmış kooperativ binada mənzil tikintisi üçün müqavilədən görünür ki, icraçı Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V” yaşayış massivi, A bloku , 6-cı mərtəbəsində, ümumi sahəsi 133.6 kv.m olan, 3 otaqlı, 41saylı mənzili payçıya verməyi öz öhdəsinə götürür.
18. İşdə olan maliyyə arayışından görünür ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V” yaşayış massivi, 12 saylı yaşayış binasının şərq hissəsində inşa edilən 3 girişli 16 mərtəbəli yaşayış binası Cavabdehnə məxsusdur. Bu binanın “A” Blokunda, 6-cı mərtəbə, ümumi sahəsi 133.60 kv.m olan, 41 saylı mənzilin pay dəyəri 118500 manat qiymətləndirilmişdir. Payçı İddiaçı MTK-ya borcu 920 manat təşkil edir. Payçı İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixində 920 manat ödəniş etmişdir. Payçının MTK-ya borcu yoxdur.
19. xx.xx.2024-cü il tarixli sahə mülkiyyətçilərinin qiyabi ümumi yığıncağının 01/2024 saylı protokolundan görünür ki, gündəlikdə duran məsələlər səs verməyə qoyulmuş və yekdilliklə qərar qəbul edilmişdir.
20. İşdə olan 1 nömrəli cd diskə əlavə edilmiş video yazıdan məlum olur ki, İddiaçı mənzilinin pilləkənlərlə qalxan tərəfdən qapı dəstəyi qırılmış və həmin qapının yalnız içəridən açılması mümkündür. Lift kartı bloklanıb, yəni 6-cı mərtəbədə yerləşən mənzilə liftlə qalxmaq mümkün deyil.
21. İşdə olan 2 nömrəli cd diskə əlavə edilmiş video yazıdan məlum olur ki, İddiaçı əvvəllər liftin kartı ilə qarajın qapısını aça bildiyi halda hazırda aça bilmir çünki lift kartı qaraj üçün bloklanmışdır.
22. İşdə olan 3 nömrəli cd diskə əlavə edilmiş video yazıdan məlum olur ki, mənzillərə çəkilmiş işıq və su xəttinin sayğacı MTK yaxud da başqa bir şəxs tərəfindən istənilən halda müdaxilə edilə biləcək vəziyyətdədir.
23. “Mirzəyev və Partnyorları” Vəkil Bürosunun vəkili Vəkil1 (Hüquqi yardım göstərən şəxs) və İddiaçı (Hüquqi yardım göstərilən şəxs) arasında xx.xx.2024-cü il tarixdə bağlanmış EM-2606VK-16559/24 nömrəli hüquqi yardımın göstərilməsi haqqında müqavilədən görünür ki, bu müqaviləyə görə vəkil ona həvalə edilən tapşırıq əsasında hüquqi yardım göstərməyi, müraciət edən şəxs isə hüquqi yardıma görə haqq ödəməyi öhdəsinə götürür. Hüquqi yardıma görə haqq qarşılıqlı razılıq əsasında 320 manat müəyyən olunur və başqa razılaşma yoxdursa, bir qayda olaraq müqavilə bağlandığı vaxt ödənilir.
24. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş halları ondan ibarətdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış kooperativ binada mənzil tikintisi üçün müqavilə bağlanmış və cavabdeh Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V” yaşayış massivi, A bloku, 6-cı mərtəbəsində, ümumi sahəsi 133.6 kv.m olan, 3 otaqlı, 41 saylı mənzili iddiaçıya verməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. İddiaçı, cavabdeh MTK tərəfindən həmin mənzildən istifadəsinə, həmin mənzilə gələn su, işıq, qaz verilişinə, iddiaçının binanın ümumi istifadəsində olan avtomobil parklanma ərazisinə daxil olmasına qoyulmuş maneələr yaradıldığını və bu maneələrin aradan qaldırılmasını tələb edir. Cavabdeh tərəf isə iddia tələbini qəbul etmir.
25. Göstərilənləri nəzərə alan Məhkəmə bildirir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının tələblərinə görə, Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Mülkiyyət dövlət mülkiyyəti, xüsusi mülkiyyət və bələdiyyə mülkiyyəti növündə ola bilər (maddə 13.). Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir (maddə 29.).
26. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 231-ci maddəsinə görə, əgər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində yaşayış binasının tərkib hissəsinin müəyyən mülkiyyətçisinin xeyrinə heç bir xüsusi hüquq qeydə alınmayıbsa, aşağıdakı predmetlər və hüquqlar yaşayış binasının tərkib hissələri mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətindədir: 231.1.1. torpaq və bina tikilməsinə əsas verəcək tikintiyə vərəsəlik hüququ; 231.1.2. yaşayış binasının və onun tərkib hissələrinin digər mülkiyyətçilərinin otaqlarının konstruksiyası, konstruktiv strukturu və möhkəmliyi üçün əhəmiyyət daşıyan və binanın zahiri simasını və görkəmini müəyyənləşdirən tikinti elementləri; 231.1.3. digər bu cür mülkiyyətçilərin öz otaqlarından istifadəsinə xidmət üçün nəzərdə tutulan qurğular.
27. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə görə, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra– çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir (maddə 35.1.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır (maddə 43.1.).
28. Həmin Məcəllənin 43.2-ci maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aşağıdakılar aiddir: çoxmənzilli binanın yenidən qurulması (o cümlədən onun genişləndirilməsi və ya üstünün tikilib artırılması), təsərrüfat tikililərinin və digər bina, tikili və qurğuların inşa edilməsi, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının təmiri haqqında qərar qəbul etmək; çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə hədləri haqqında, o cümlədən ondan istifadəyə məhdudiyyətlər tətbiq edilməsi haqqında qərar qəbul etmək; çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istifadəyə verilməsi haqqında qərar qəbul etmək; çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək; bu Məcəllə ilə çoxmənzilli binanın mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aid edilmiş digər məsələlər (maddə 43.2.1. – 43.2.5.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 43.2-ci maddəsində göstərilən məsələlərlə bağlı qərar qəbul etmək zərurəti yarandıqda ümumi yığıncaqlarını keçirməlidirlər. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi müddətləri və qaydası, habelə qəbul edilmiş qərarlar barədə məlumat verilməsi qaydası binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilir (maddə 44.1.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı həmin mülkiyyətçilərin birinin təşəbbüsü ilə çağırıla bilər (maddə 44.2.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı ümumi səslərin əllidən çox faizinə malik olan sahə mülkiyyətçiləri və ya onların nümayəndələri iştirak etdikdə səlahiyyətlidir (yetərsay yaranır). Yetərsay olmadıqda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi üçün yenidən ümumi yığıncaq keçirilməlidir (maddə 44.3.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsinin təşəbbüskarı olan mülkiyyətçi həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə yığıncağın keçirilməsi tarixinə ən azı on gün qalanadək onun keçirilməsi barədə məlumat verməlidir. Göstərilən müddət ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi barədə məlumat həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin hər birinə sifarişli məktubla (həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə bu məlumatın göndərilməsinin digər üsulu müəyyən edilməyibsə) və ya binanın sahə mülkiyyətçilərinin hər birinə imza ilə əlbəəl verilməli və ya binada ümumi yığıncağın qərarı ilə müəyyən edilmiş və bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün əl çatan yerdə (yerlərdə) yerləşdirilməlidir (maddə 44.4.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bu Məcəllənin Xİİİ fəslinə uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradıldığı hallarda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı öz səlahiyyətlərini mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin iştirakçılarının ümumi yığıncağına verilməsi barədə qərar qəbul edə bilər. Bu halda: çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncaqları keçirilmir və bu yığıncaqlar yalnız çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin səslərinin ümumi sayının yarısından çoxuna malik olan şəxslər tərəfindən çağırıla bilər; bu Məcəllənin 45.6-cı maddəsinin müddəaları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin iştirakçılarının ümumi yığıncağı barəsində öz qüvvəsini saxlayır (maddə 44.6.1., 44.6.2.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin səslərinin ümumi sayının üçdə ikisindən az olmayan səs çoxluğu ilə qəbul edilən bu Məcəllənin 43.2.1- 43.2.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qərarlar istisna olmaqla, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səsə qoyulmuş qərarları yığıncaqda iştirak edən ümumi səslərin səs çoxluğu ilə qəbul edilir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarları həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada protokollarla rəsmiləşdirilir (maddə 45.1.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının gündəliyinə daxil olmayan məsələlər üzrə qərarlar qəbul etmək, habelə yığıncağın gündəliyində dəyişiklik etmək hüququ yoxdur (maddə 45.2.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qəbul edilmiş qərar və səsvermənin nəticələri barədə məlumat binanın sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə ümumi yığıncağın keçirilməsinin təşəbbüskarı olan mülkiyyətçi tərəfindən həmin qərarların qəbul edildiyi gündən on gündən gec olmayan müddətdə bu haqda məlumatın binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə müəyyən edilmiş və binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün əl çatan olan sahədə yerləşdirilməklə çatdırılır (maddə 45.3.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının protokolları və səsə qoyulmuş məsələlər üzrə qəbul edilmiş qərarları həmin yığıncağın qərarı ilə müəyyən edilmiş yerdə və ya ünvanda saxlanılır (maddə 45.4.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının onun səlahiyyətlərinə aid edilmiş məsələlər üzrə bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydada qəbul etdiyi qərarların icrası həmin binada bütün sahə mülkiyyətçiləri, o cümlədən, səsvermədə iştirak etməyən mülkiyyətçilər üçün məcburidir (maddə 45.5.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının bu Məcəllənin tələbləri pozulmaqla qəbul edilmiş qərarından məhkəməyə o halda şikayət verə bilər ki, o, həmin yığıncaqda iştirak etməmiş olsun və ya belə qərarın qəbul edilməsinin əleyhinə səs vermiş olsun və həmin qərarla onun hüquqları və qanuni mənafeləri pozulmuş olsun. Belə şikayət haqqında məhkəməyə ərizə mülkiyyətçi qərarın qəbul edildiyi barədə bildiyi və bilməli olduğu gündən altı ay müddətində verilə bilər (maddə 45.6.). Əgər çoxmənzilli binada bütün sahələr bir mülkiyyətçiyə məxsusdursa, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aid edilən məsələlər üzrə qərarlar həmin mülkiyyətçi tərəfindən təkbaşına qəbul edilir və yazılı formada rəsmiləşdirilir. Bu halda bu fəslin çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağına hazırlıq, onun çağırılması və keçirilməsi qayda və müddətlərini müəyyənləşdirən müddəaları tətbiq edilmir (maddə 45.7.). Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar (maddə 135.1.). Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifələrindən biri mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan yaranmış hesab edilir (maddə 135.2.3.). Çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq aşağıdakılardan ibarətdir: çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq; kommunal xidmətlərə görə haqq (maddə 136.2.1., 136.2.2.). Yaşayış binalarının mülkiyyətçiləri müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağladıqları müqavilələrə uyğun olaraq, həmin binaların saxlanması və təmiri üzrə xərcləri çəkir, habelə kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyir (maddə 136.3.). Kommunal xidmətlərə görə haqqa soyuq və isti su təminatı, kanalizasiya, elektrik təminatı, qaz təminatı və istilik təchizatına görə ödənilən haqlar daxildir (maddə 136.4.). Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil-tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra– ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər (maddə 137.4.). Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər (maddə 137.7.). Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir (maddə 137.10.). Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir (maddə 141.1.). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə (maddə 141.2.1.-141.2.3.). Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir (maddə 141.3.). Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Belə yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır (maddə 141.4.). Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir (maddə 141.5.). Çoxmənzilli bina yalnız bir idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilə bilər (maddə 141.10.).
29. Qeyd edilən maddi hüquq normalarının tələblərini nəzərə alan Məhkəmə bildirir ki, iddiaçı ona məxsus mənzil üzərində cavabdeh MTK tərəfindən sahiblik və istifadə hüququna yaradılmış maneələrin aradan qaldırılması, liftdən, avtoparklanma yerindən istifadəyə şərait yaradılması, həmin mənzilə su və elektrik enerjisi verilməsinə qoyulmuş maneələrin aradan qaldırılması öhdəliyinin cavabdehin üzərində qoyulmasını istəyir.
30. Cavabdeh MTK isə iddia tələbinə etiraz edir və etirazını onunla əsaslandırır ki, iddiaçı yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqları ödəmir və mənzil sahiblərinin ümumi yığıncağı tərəfindən qəbul edilən qərar əsasında müvafiq haqlar ödənilmədiyi təqdirdə liftdən istifadənin qadağan edilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Cavabdeh iddia tələbinə həmçinin ona görə etiraz edir ki, iddiaçının mənzilinə su və elektrik enerjisinin verilməsinə heç bir maneçilik törədilməmişdir.
31. İş materiallarından müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Yeni Günəşli qəsəbəsi, “V” yaşayış massivi, Bina 12E, 12F, 12G ünvanında yerləşən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı xx.xx.2024-cü il tarixində qərara almışdır ki, çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulu olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarəetmə üsulu seçilsin. Lakin, məhkəmə verilən qərarla bağlı nəticə verilmədiyini müəyyən edir.
32. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, cavabdeh MTK iddiaçının liftdən istifadəsinə onun tərəfindən maneələr törədildiyini etiraf edir və bu faktı mübahisələndirmir. Lakin, avtoparklanma yerinə maneçiliklərin törədilməsi faktını qəbul etməsə də, iş materiallarından iddiaçıya verilmiş kartla avtoparklanma yerinin qapısını açmağın mümkün olmadığı müəyyən edilir. Beləliklə, cavabehin iddiaçının avtoparklanma yerindən istifadəsinə maneəçilik törətməsi sübuta yetirilmiş hesab edilir. Liftdən və avtoparklanma yerindən iddiaçının istifadəsinə maneələrin yaradılması qanunsuzdur və yolverilməzdir.
33. Belə ki, lift və avtoparklanma yerləri ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsusdur. Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsindən görünür ki, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər, o cümlədən liftlər və avtoparklanma yerləri ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur. Oxşar məzmunlu göstəriş Mülki Məcəllənin 231.1.3-cü maddəsində də müəyyən olunub.
34. Cavabdeh MTK-nın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqların iddiaçı tərəfindən ödənilməməsi dəlili ilə bağlı Məhkəmə qeyd edir ki, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçisi tərəfindən yaşayış binasının saxlanması xərclərinin ödənilməməsi həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər, o cümlədən liftlər və avtoparklanma yerlərindən istifadəyə qadağa qoyulmasına əsas vermir, bununla belə tərəf həmin haqların ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququnu özündə saxlayır. Hazırki işdə cavabdeh belə bir tələblə məhkəməyə müraciət etməmişdir.
35. Mənzilə gələn su və işıq verilişinə edilmiş müdaxilələrə gəldikdə isə, cavabdeh belə müdaxilələrin edilmədiyini bildirir. İş materiallarından müəyyən edilir ki, mənzillərə çəkilmiş elektrik və su xətti texniki olaraq cavabdeh MTK tərəfindən müdaxilə edilə biləcək vəziyyətdədir. Cavabdeh MTK müvafiq xətlərə müdaxilənin mümkünsüzlüyü barədə məhkəməyə sübut təqdim edə bilməmiş, sadəcə heç bir qadağanın qoyulmadığını bildirməklə kifayətlənmişdir. Eyni zamanda cavabdeh MTK-nın liftdən istifadəyə qadağa qoymasını qəbul etməsi, avtoparklanma yerindən istifadəyə maneələrin yaradılmasının məhkəmədə sübuta yetməsi, cavabdeh tərəfindən su və işıq xətlərinə müdaxilə edilməsi barədə iddiaçının dəlillərinin həqiqətə uyğun olduğunu göstərir. Halbuki mənzilə su və elektrik enerjisi verilməsinə dair məhdudiyyətlər həmin xidmətləri göstərən müvafiq təşkilatlar tərəfindən mülkiyyətçi ilə bağlanmış müqavilələr əsasında qanuni yollarla məhdudlaşdırıla bilər.
36. Odur ki, bu hissədə də iddianı təmin etməklə və cavabdeh MTK tərəfindən su və elektrik enerjisi xətlərinə müdaxilə edilməsi, su və elektrik enerjisinin verilişinə məhdudiyyət qoyulmasının qadağan edilməsi ilə bağlı Rayon Məhkəməsinin gəldiyi nəticə düzgündür. h) apellyasiya instansiyası məhkəməsinin nəticəsi
37. Beləliklə də, apellyasiyanın nəticələri ilə müəyyən edilir ki, Rayon Məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi və apellyasiya baxışının predmetini təşkil edən nəticə qanuni, əsaslı və işin hallarına uyğundur. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri formal mülahizə xarakteri daşıyır. Qətnamənin apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə tam və ya qismən ləğv edilməsi, habelə dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
38. MPM-in 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
39. Məhkəmə, MPM-in 384.0.1-ci maddəsində təsbit olunmuş səlahiyyətinə əsaslanaraq və iddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayətinin vərilməməsini nəzərə alaraq hesab edir ki, cavabdehin verdiyi apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı, Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu isə MPM-in 119.1-ci maddəsinə əsasən apellyatorun özünə aid edilməlidir.
40. Məhkəmə həmçinin bildirir ki, iddiaçı tərəfindən Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilmədiyindən və qətnamə apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə dəyişdirilmədən saxlanıldığından, iddiaçı hazırki qətnamədən kassasiya şikayəti verə bilməz.
41. Cavabdeh MTK-nın apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən, MTK, hazırkı qətnamədən kassasiya şikayəti vermək hüququna malikdir.
60. Odur ki, MPM-in 384-cü maddəsində təsbit olunmuş səlahiyyətlərindən çıxış edən, yuxarıda göstərilənlərə əsaslanan və MPM-in 392, 393, 402, 405-ci maddələrinin tələblərini rəhbər tutan Məhkəmə
QƏT ETDİ:
Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinin apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Hazırki iş üzrə Bakı Şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 05 iyun 2025-ci il tarixli qətnamə apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun onun özünə aid edilsin. Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi hazırki qətnamədən, qətnamə ona rəsmi qaydada verildiyi gündən etibarən 2 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına MPM-in tələblərinə, “MPM-ə əlavə 3-də” müəyyən edilmiş forma və məzmuna uyğun tərtib edilmiş qaydada kassasiya şikayəti verə bilər. İş üzrə iddiaçı hazırkı qətnamədən kassasiya şikayəti verə bilməz.