Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5563/2025 13.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iş üzrə Açar sözlər: mülkiyyətin ədalətli kompensasiyası X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X6 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X2, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “mülkiyyətin ədalətli kompensasiyası” tələbinə dair mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)-206/2025 saylı qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) əri X7 (payçı) ilə Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi (bundan sonra cavabdeh) arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli müqaviləyə əsasən cavabdeh Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 9-cu mikrorayon, M.Cəlal küçəsi, 3169-cu məhəllədə inşa edilən yaşayış binasında 3 otaqlı, ümumi sahəsi 109 kv.m. olan 90 saylı mənzili (hazırda Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, H.Seyidzadə küçəsi, ev 38, mənzil 211, yeni qaydalarla: AZ 1147, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Hüseyn Seyidzadə küçəsi, 242, M4, m4) payçıya verməyi, payçı isə həmin mənzili qəbul etməyi və mənzilin təyin edilmiş dəyərini vaxtında ödəməyi barədə üzərinə öhdəlik götürmüşdülər. Müqavilə üzrə mənzilin ümumi dəyəri 45.780 ABŞ dolları məbləğində müəyyən edilmiş və xx.xx.2006-cı il (25.000 ABŞ dolları) və xx.xx.2006-cı il (20.780 ABŞ dolları) tarixli kassa mədaxil qəbzlərinə əsasən bu məbləğ cavabdehə ödənilmişdir. Bundan sonra mənzillə bağlı payçıya Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının Aparatı tərəfindən xx.xx.2007-ci il tarixli, 023220 saylı order verilmişdir.
2. Bakı şəhər icra Hakimiyyəti Başçısının Aparatı yanında Mənzil Məsələləri üzrə İctimai Komissiyanın 10A saylı, xx.xx.2009-cu il tarixli protokoluna əsasən BŞİH-nın X3 İdarəsinin Cavabdeh MTK-nın üzvü X4 vəfatı ilə əlaqədar həmin mənzilin və payın həyat yoldaşı İddiaçı 1 nəfər (özü) ailə tərkibi ilə kooperativə üzv qəbul olunmaqla adına keçirilməsi barədə Cavabdeh MTK üzvlərinin xx.xx.2009-cu il tarixli ümumi iclasının qərarı göstərilən ünvanda İddiaçı pasport qeydiyyatı olmadığından istisna hal kimi baxılmaq üçün komissiyaya çıxarılmış və Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının 366 saylı, xx.xx.2009-cu il tarixli sərəncamı ilə təsdiq edilmişdir. Həmin mənzilə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2023-cü il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və mənzil hazırda onun mülkiyyətindədir.
3. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/4177 nömrəli ekspert rəyinə əsasən Binəqədi rayonu, 9-cu mikrorayon, H.Seyidzadə küçəsi, ev 38, 211 saylı ünvanında yerləşən mənzilin daxili arakəsmə divarları nəzərə alınmadan (müvafiq azaltma əmsalları tədbiq olunmadan) ümumi sahəsinin 105,13 kv.m, daxili arakəsmə divarları nəzərə alınmaqla (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) ümumi sahəsinin 109 kv.m olduğu müəyyən olundu. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarına müvafiq olaraq 98,83 kv.m olduğu müəyyən edilir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
4. İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, 4.271 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən tutularaq onun xeyrinə ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. İddiaçı tələbini işin faktiki hallarına istinad edərək onunla əsaslandırmışdır ki, xx.xx.2006-cı il tarixdə Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativindən 45.780 ABŞ dolları ödəyərək MTK-nın Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 9-cu mikrorayon, H.Seyidzadə küçəsi, ev 38 ünvandakı İV giriş, İV mərtəbəsindəki ümumi sahəsi 109 kv.m, yaşayış sahəsi, 52,5 kv.m olan 3 otaqlı, 211 saylı mənzili almışdır. xx.xx.2023-cü il tarixdə həmin mənzilə dair texniki pasport alan zaman məlum olmuşdur ki, qeyd olunan mənzilin ümumi sahəsi 98,83 kv.metrdir. Bunun əsasında Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş və həmin çıxarışla xüsusi mülkiyyət hüququ ilə onun adına 98,83 kv.m mənzil **********2005, ********* reyestr nömrəsi ilə qeydiyyata alınmışdır. Həmin mənzili alan zaman hər kv.m üçün 420 ABŞ dolları hesablanmış və ümumilikdə 45.780 ABŞ dolları tam həcmdə ödənilmişdir. Hazırda 10,17 kv.m və ya 4.271 ABŞ dolları fərq var. xx.xx.2024-cü il tarixdə Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə ərizə ilə müraciət etmiş və həmin fərq həcmində ona dəyən ziyanın ödənilməsini xahiş etmişdir. Lakin hazırki vaxtadək cavabdeh tərəfindən ona yazılı cavab verilməmişdir.
6. Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə təqdim edərək bildirmişdir ki, iddia tələbindən də göründüyü kimi iddiaçının yoldaşı sözügedən mənzili 2006-cı ildə əldə etmiş, 2009-cu ildə isə sonuncunun vəfatından sonra mənzil iddiaçı Bağdağül Musayevanın adına keçirilmişdir. İddia tələbində qeyd edilən hallar həqiqətə uyğun deyil və mənzilin ölçülərində tərəflərindən hər hansı pozuntuya yol verilməmişdir. Buna baxmayaraq iş materiallarından da göründüyü kimi, 2006-cı ildən etibarən iddiaçının və onun mərhum yoldaşının sözügedən mənzildə ölçmə işlərini aparmaq və belə bir iddia ilə məhkəməyə müraciət etmək imkanı olmuşdur. Bu isə iddiaçının hazırda məhkəməyə sözügedən iddia tələbi ilə müraciət etmək üçün qanunla nəzərdə tutulmuş 6 illik müddətin ötürdüyünü göstərir. Göstərilənlərin nəzərə alınması və iddia müddəti tətbiq edilməklə iddianın rədd edilməsi xahiş edilmişdir.
7. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)-206/2025 saylı qətnaməsi ilə iddianın rədd edilməsi, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 100 manat ekspertiza xərcinin İddiaçı tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi və iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir (hakim X5).
8. Məhkəmə ekspert rəyini mötəbər hesab edərək qeyd etmişdir ki, həm X7 ilə Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi arasında bağlanmış xx.xx.2006-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsi, həm də Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 109/4177 nömrəli ekspert rəyində qeyd edilmişdir ki, Binəqədi rayonu, 9-cu mikrorayon, H.Seyidzadə küçəsi, ev 38, 211 saylı ünvanında yerləşən mənzilin daxili arakəsmə divarları nəzərə alınmadan (müvafiq azaltma əmsalları tədbiq olunmadan) ümumi sahəsinin 105,13 kv.m, daxili arakəsmə divarları nəzərə alınmaqla (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) ümumi sahəsinin 109 kv.m olduğu müəyyən olunur. ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarına müvafiq olaraq 98,83 kv.m olduğu müəyyən edilir.
9. Məhkəmə mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21-ci, 1091- 1092-ci, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 4.1-ci, 14.2-ci, 76.1ci, 77.1-ci, 80-81-ci, 88-ci, 119.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 125-ci maddəsinin Vİİ hissəsinin Azərbaycan Respublikasının mülki prosessual qanunvericiliyi baxımından şərh edilməsinə dair” xx.xx.2019-cu il tarixli Qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Mülki Məcəllənin 21-ci maddəsi ümumi norma kimi çıxış edərək zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə əlaqədar tələbin şərtlərini deyil, yalnız hüquqi nəticələrini tənzimləyir. Bu mənada, zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə bağlı hər bir konkret iddia tələblərinin əsası digər hüquq sahələrindən (məsələn, müqavilə hüququ, delikt hüququ, əsassız varlanma və s.) irəli gəlir. Hazırkı mübahisəyə münasibətdə zərərin əvəzinin ödənilməsi üçün iddia tələbinin əsası əsassız varlanma iddialarından yaranır. Mülki Məcəllənin 422-439-cu maddələrinə əsasən müqavilə üzrə tərəf müqavilənin şərtlərinə əməl etmədiyi halda qarşı tərəf ödənilmiş məbləğin azaldılmasını və ya artıq məbləğin qaytarılmasını tələb edə bilər. Burada tələb müqavilə pozuntusuna əsaslandığı üçün bu müqavilədən irəli gələn tələb hesab olunur. Əsassız varlanma (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllnin 391-ci maddəsi ) o vaxt tətbiq edilir ki, tərəflər arasında heç bir müqavilə və ya hüquqi əsas olmadan biri digərinin hesabına varlansın. Yəni, tərəflər arasında müqavilə olmasa və ya tələb müqaviləyə əsaslanmasa, bu halda əsassız varlanma əsasında tələb irəli sürülə bilər. Baxılan bu işdə isə müqavilə var və konkret olaraq müqavilədə göstərilən sahə ilə faktiki sahə arasında uyğunsuzluq baş verir. Deməli əsas tələb müqavilədən irəli gəlir, əsassız varlanma tələbi isə subsidar (əvəzləyici) xarakter daşıyır və yalnız müqavilə əsasında tələb mümkün olmadıqda tətbiq edilə bilər. Məhkəmə ekspertin rəyini ümumilikdə sübut kimi qəbul edir, lakin orada qeyd olunan daxili arakəsmə divarları nəzərə alınmadan, daxili arakəsmə divarları nəzərə alınmaqla və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə bağlı müddəaları müzakirə etmədən cavabdehin xeyrinə olan 109 kv.m aid olan müddəanı sübut kimi qəbul edir. Məhkəmə və rəy verən ekspert burada evin 2006-cı il tarixdə tikilməsini nəzərə alaraq o dövrdə qüvvədə olan SNİP 2.08.01-89 Dövlət Arxitektura Komitəsinin tikinti normaları və mənzillərin, digər tikili sahələrin ölçüsünün hesablanması qaydaları haqqında təlimatını əsas götürməli idi.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
13. Məhkəmə iclasında İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, onun və iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
14. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə apellyasiya şikayətinə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 21.1-ci maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın; 21.2-ci maddəsinə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür; 140-cı maddəsinə əsasən reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir; 372.1-ci maddəsinə əsasən bir şəxsdən hər hansı bir hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir; 373.4-cü maddəsinə əsasən tələblərin ayrı-ayrı növləri üçün bu Məcəllə ilə ümumi müddətə nisbətən qısaldılmış və ya uzadılmış xüsusi iddia müddətləri təyin edilə bilər; 375.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə tərəfindən iddia müddəti yalnız mübahisə tərəfinin məhkəmə qərarı çıxarılanadək verdiyi ərizə əsasında tətbiq edilir. Mübahisə tərəfinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verdiyi iddia müddətinin keçməsi məhkəmənin iddiadan imtina barəsində qərar çıxarması üçün əsasdır; 377.1-ci maddəsinə əsasən iddia müddətinin axımı şəxsin öz hüququnun pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu gündən başlanır. Bu qaydadan istisnalar bu Məcəllə ilə müəyyənləşdirilir; 377.2-ci maddəsinə əsasən icra müddəti müəyyənləşdirilmiş öhdəliklər üzrə iddia müddətinin axımı icra müddəti bitdikdə başlanır; 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır; 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir; 443.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur; 752.1-ci maddəsinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür; 762.1-ci maddəsinə əsasən podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun; 762.2-ci maddəsinə əsasən podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır; 762.3-cü maddəsinə əsasən podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur; 776-ci maddəsinə əsasən sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Əgər müqaviləyə əsasən iş hissə-hissə qəbul edilmişdirsə, qüsur barəsində tələb müddətinin axımı işin tam qəbul olunduğu gündən başlanır.
16. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin: 59.1-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir; 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır; 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
17. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.5-ci maddəsinə əsasən apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür; 124.2-ci maddəsinə əsasən iddia rədd edildikdə işə baxılması ilə əlaqədar məhkəmənin çəkdiyi xərclər dövlət mədaxilinə məhkəmə xərclərindən azad edilməyən iddiaçıdan alınır; 217.1-ci maddəssinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.2-ci maddəsinə əsasən qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; 385.1-ci maddəsinə əsasən maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
18. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın: 2-ci bəndinə əsasən balkon - fasadın divar səthindən çıxan və məhəccərlə hüdudlanmış meydançadır; 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
Apellyasiya baxışının hədləri
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
20. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
21. Hazırkı apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi xahiş edildiyindən, qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
22. Məhkəmə kollegiyası iddiaçı tərəfin izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etməklə düzgün nəticəyə gəlsə də, tərəflər arasında yaranmış münasibətləri tənzimləyən hüquq normalarının tətbiqində səhvə yol vermişdir. Bu səbəbdən apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia rədd edilməlidir.
23. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və işin faktiki hallarına istinad edərək qeyd edir ki, xx.xx.2006-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əsasən cavabdeh hazırki ünvanı ünvan 3 1147, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Hüseyn Seyidzadə küçəsi, 242, M4, m4) olan mənzili inşa edərək, iddiaçının ərinin mülkiyyətinə verməyi, sonuncu isə mənzili qəbul etməyi və mənzilin müqavilə üzrə müəyyən edilmiş 45.780 ABŞ dolları məbləğində dəyərini cavabdehə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Başqa sözlə, tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər yaranmışdır. Həmin münasibətlər çərçivəsində mənzilin ümumi dəyəri ödənilmiş və mənzil təhvil verilmişdir. Əri öldükdən sonra iddiaçı 2009-cu ildə cavabdeh tərəfindən kooperativə üzv qəbul edilmiş və mənzilə dair onun mülkiyyət hüququ xx.xx.2023-cü il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Mənzil hazırda da onun mülkiyyətindədir.
24. Hazırda iddiaçı həmin müqavilənin şərtlərinə əsasən 109 kv.m ölçüdə mənzilin inşa edilib təhvil verilməli olmasına baxmayaraq, mənzilə dair verilmiş çıxarışda onun sahəsinin 98.83 kv.metr göstərildiyinə, mənzilin 1 kv.m sahəsinə görə 420 ABŞ dolları (45.780 / 109 = 420) məbləğində pulun ödənildiyinə istinad edərək, nəticədə yaranmış (109 – 98,83 = 10,17) 10,17 kv.m ölçüdə fərqin dəyəri olan (10,17 x 420 = 4.271) 4.271 ABŞ dolları məbləğində pulun ona ödənilməsini tələb edir. Cavabdeh iddiaçının tələbi ilə razılaşmır və müqavilədə göstərilən sahə ilə mənzilin faktiki sahəsi arasında ölçü etibarı ilə heç bir fərqin olmadığını, habelə qanunvericilikdə bu qəbildən olan iddialar üçün nəzərdə tutulmuş məhkəməyə müraciət edilməsi müddətinin ötürüldüyünü bildirir və bu barədə ərizə təqdim edərək, iddianın iddia müddəti tətbiq edilməklə rədd edilməsini xahiş edir.
25. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə vurğulayır ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsində yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsinə daxil olan sahələrin siyahısı göstərilmişdir. Bu siyahıya balkon daxil edilməsə də, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndində balkon yuxarıda göstərilən maddədə qeyd edilən terrasla birlikdə mənzilin ümumi sahəsinə daxil edilən sahə kimi təsbit edilmiş və mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması zamanı bu sahələrin (balkonun) də xüsusi hesablanması qaydası müəyyən edilmişdir. Belə ki, mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkonların sahələri - 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
26. Məhz yuxarıda istinad olunan Qaydaların tələblərinə uyğun olaraq (mənzildə olan 02 ədəd balkonun sahəsinin 0,3 azaltma əmsallarına vurulması ilə) hesablamanın aparılması nəticəsində Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin 98,83 kv.m. ölçüdə olduğu göstərilmişdir. Həmin balkonların da real sahələrinin müvafiq olaraq 4,8 kv.m və 4,2 kv.m olması nəzərə alındığı təqdirdə qeyd edilən mənzillə bağlı tərtib edilmiş plana (texniki pasporta) əsasən mənzilin ümumi sahəsi (22,22+2+4,8+25,83+12,62+13,2+14,58 +0,88+4,8+4,2) 105,13 kv.m. təşkil etmiş olur.
27. Mənzilin ümumi sahəsinin texniki pasporta əsasən 105,13 kv.m, müqavilə üzrə isə 109 kv.metr göstərilməsi (yaranmış 3,87 kv.m fərqlə) ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının mənzili təmirlidir. Formalaşmış təcrübəyə əsasən mənzildə təmir işlərinin görülməsi, o cümlədən suvanma işlərinin aparılması divarların (nisbi əyriliyi nəzərə alınmaqla) 1-2 sm qalınlaşması (qabağa gəlməsi) ilə nəticələnir ki, bu da öz növbəsində mənzilin ümumi sahəsinin bir neçə (ən azı 1 kv.m.) azalmasına səbəb olur. Bu qənaətə gəlmək üçün xüsusi biliyə malik olmağa hər hansı ehtiyac yoxdur. Sadə məntiqlə də bu qənaətə gəlmək mümkündür. Bu hal da nəzərə alındığı təqdirdə belə mənzilin faktiki ümumi sahəsi ölçü etibarı ilə müqavilədə göstərilən sahədən ən azı 2,87 kv.m. azdır. Bununla belə, qalan sahəyə aid hissədə iddia tələbi yuxarıda göstərilən səbəblərdən əsassızdır.
28. Məhkəmə kollegiyası əskik sahə (2,87 kv.m, hətta fərq tam olaraq, yəni 3,87 kv.m ölçü kimi götürüldüyü halda belə) ilə bağlı qeyd edir ki, cavabdeh iddiaçı ilə aralarında yaranmış podrat münasibətləri üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri lazımi qaydada icra etməmiş, iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal təhvil vermişdir. Bu da onu deməyə əsas verir ki, iddiaçı hazırki tələblə məhkəməyə müraciət etməkdə haqlı olmuşdur.
29. Lakin cavabdeh iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə təqdim etmişdir ki, məhz cavabdehin həmin ərizəsi də nəzərə alınmaqla hazırki iddia tələbinin (əskik sahə ilə bağlı hissədə) irəli sürülməsi üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müddətin ötürülübötürülməməsinə hüquqi qiymət verilməsi labüddür.
30. Məhkəmə kollegiyası həmin halla bağlı qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, qanunvericilikdə sifarişçinin podradçı tərəfində təhvil verilmiş işlərin qüsuru ilə bağlı tələb hüququna müddət şamil edilmiş və qanunvericiliyin müddəalarına əsasən həmin müddətin axımı sifarişçi tərəfindən işin qəbul edildiyi tarixdən binaya münasibətdə 5 il müəyyən edilmişdir. Məhkəmə kollegiyası da müqavilə tərəfi olan şəxsin (iddiaçının ərinin) vəfatından sonra iddiaçının 2009-cu ildə kooperativə üzv qəbul olunması, mənzilin həmin dövrdə təmir etdirilməsi, iddiaçının 2010-cu ildən orada yaşaması (xx.xx.2025-ci il tarixli məhkəmə iclasında iddiaçı tərəfin verdiyi məlumat) halını nəzərə alaraq hesab edir ki, hazırki iddia tələbi üzrə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş 5 illik iddia müddəti ötürülmüşdür. Hər bir halda, ötən 10 ildən artıq müddət ərzində, xüsusilə də mənzilin təmir edildiyi dövrdə (sahəyə uyğun tikinti materialları alınan zaman) iddiaçı müqavilədə göstərilən sahə ilə faktiki sahə arasında fərqin olduğunu müəyyən etməli, bunu bilməli idi. Bunun üçün hər hansı maneə olmamışdır. Belə olan halda isə hazırki iddia tələbi qalan, yəni real olaraq çatışmayan sahənin (hətta fərq tam olaraq, yəni 3,87 kv.m ölçü kimi götürüldüyü halda belə) əvəzi olaraq pulun tutulması hissəsində iddia müddəti ötürüldüyündən (iddia müddəti tətbiq edilməklə) rədd edilməlidir.
31. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə çıxarılmaqla iddia rədd edilməli, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməli, ekspert tədqiqatının dəyərini təşkil edən 100 manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçıdan alınaraq, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməlidir. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir.
32. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384- 385-ci, 392-ci, 393-cü, 402-403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)-206/2025 saylı qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddia rədd edilsin. İddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu İddiaçı aid edilsin. Ekspert tədqiqatının dəyərini təşkil edən 100 (bir yüz) manat məbləğində pul vəsaiti İddiaçı alınaraq, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülsün. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu İddiaçı aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.