Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6222/2025 08.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakim Mərdanova Xumar Afət qızının sədrliyi və məruzəsi, Sadıqov Vahid Nəriman oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Orucova Məryəm Faiq qızının katibliyi ilə, İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Cavabdeh2 ASC-yə qarşı “hərracın yekun nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi" tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 03 sentyabr 2025-ci il tarixli, e-2(009)- 1922/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçılar tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları: Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi keçirilən hərracda 179,798.97 manat qiymətə Cavabdeh2 ASC-yə satılmışdır. Hazırda iddiaçılar hərracın yekun nəticələrinin ləğv edilməsini xahiş edirlər. Birinci instansiya məhkəməsində icraat: İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Cavabdeh2 ASC-yə qarşı “hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab olunması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə dair keçirilən hərracın nəticələri haqqında xx.xx.2025-ci il tarixli **********56813568 nömrəli hərrac protokolunun etibarsiz hesab edilməsi və İddiaçı2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində dair Cavabdeh2 ASC ilə bağlanmış 16 avqust 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh2 ASC ilə İddiaçı2 və borcalan İddiaçı1 arasında bağlanmış 16 avqust 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən, bank ilə İddiaçı1 arasında bağlanmış eyni tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin təmin edilməsi üçün MA seriyalı ******* №-li, reyestr nömrəsi **********70-10301 olan, ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2010-cu tarixli Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışa əsasən, İddiaçı2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi ipotekaya qoyulmuşdur. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(105)-120/2024 nömrəli qətnaməsi əsasında arvadı İddiaçı2 məxsus (birgə nikah dövründə əldə edilmiş əmlak) Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325,4 kv.m ümumi, 133,4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 282.000 (iki yüz səksən iki min) manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qətnaməsindən Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə Kassasiya şikayəti verdikdən sonra məhkəmə qətnaməsinin icrası ilə bağlı onlara heç bir məlumat verilmədiyi üçün məcbur olub xx.xx.2025-ci il tarixində vəkil sorğusu ilə Quba rayon İcra Şöbəsinə müraciət etdilər. Quba rayon İcra Şöbəsi tərəfindən verilən xx.xx.2025-ci il tarixli cavab məktubundan sonra iş üzrə qətnamənin icraya göndərildiyini və əmlakın "xxxx" MMC vasitəsi ilə satılması onlara bildirilmişdir. Daha sonra xx.xx.2025-ci il tarixində "xxxx" MMC-nə ərizə ilə müraciət edərək müvafiq sənədlərin onlara təqdim edilməsini xahiş etmişlər. Əldə edilən sənədlərdən sonra məlum olmuşdur ki, icra sənədi xx.xx.2024-cü il tarixində Quba rayon İcra Şöbəsinə göndərilmiş və onlar da öz növbələrində əmlakın hərracda satılması və satışdan əldə edilən vəsaitin borcun ödənilməsinə yönəldilməsi üçün xx.xx.2024-cü il tarixli İcraata Başlamaq Haqqında Qərar qəbul etmişlər. Lakin bu qərarın surəti onlara təqdim edilməmişdir. Quba rayon İcra Şöbəsi tərəfindən əmlakın hərracda satılması "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. "xxxx" MMC isə öz növbəsindən qanunun tələblərini kobud şəkildə pozmaqla hərrac keçirmiş və əmlak banka borc əvəzinə satılmışdır. Belə ki, "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixli ərizə əsasında onlara təqdim edilən xx.xx.2025 və xx.xx.2025-ci il tarixli hərrac bildirişlərindən məlum olur ki, əmlak 282.000 (iki yüz səksən iki min)manata hərraca çıxarılmış birinci hərracda alıcı olmadığı üçün xx.xx.2025-ci il tarixində əmlak 15% aşağı qiymətlə yəni 239.700 (İki yüz otuz doqquz min yeddi yüz) manata ikinci hərraca çıxarılmışdır. Təkrar hərracda da satılmadığı üçün əmlak tələbkara borc əvəzinə 179798.97 manata tələbkara satılmışdır. Göstərilən hərrac barədə borclu kimi və həmçinin əmlakın mülkiyyətçisi kimi onlara heç bir məlumat verilməmişdir. Təqdim edilən 9 ədəd poçt bildirişlərindən də göründüyü kimi məktublar onlara çatdırılmamışdır. Bu poçt bildirişlərindən isə ikisində “şəxsə” hissəsində başqa bir imza atılmışdır. Həmin hissədə olan imza nə ona, nə də həyat yoldaşına aid deyildir. Qanunsuz şəkildə keçirilən hərrac vasitəsi ilə əmlakları 179798.97 manata tələbkara tələsik satılaraq əmlakından məhrum edilmişdir. Necə ola bilər ki, illərdir davam edən məhkəmə prosesləri zamanı göndərilən bütün məhkəmə bildirişləri onlara çatdırıldığı halda hərrac bildirişləri onlara çatdırılmamışdır. "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən poçt bildirişlərindən müəyyən etmək olmur ki, xx.xx.2025 və xx.xx.2025-ci il tarixli dövlət rüsumunun ödənilməsi haqqında məlumat hərrac bildirişləri hansı tarixlərdə poçta təqdim edilmişdir. Bütün hallarda qanun pozuntusu ilə keçirilən hərraclar qanunun tələbinə uyğun olaraq nəinki 30 təqvim günü əvvəldən heç sonra da onlara göndərilməmişdir. Məhkəmənin nəzərinə çatdırırlar ki, hərrac təşkilatı hərracın keçirilməsi barədə onlara nəinki “çatdırılmasını təsdiq etmə üsulu ilə” xəbər vermiş hətta şifahi də məlumat verməmişdir. Halbuki, məhkəmə qətnamələrində onun faktiki ünvanı tam dəqiqliklə göstərilmişdir. Bütün məhkəmə sənədləri onların faktiki ünvanına çatdırıldığı halda nədənsə nə icra şöbəsi nə də hərrac təşkilatı onlara icra prosesi barədə heç bir məlumat vermədən əmlakını gizli yolla hərracda Banka satıblar. Bu da Azərbaycan Respublikasının İpoteka və İcra haqqında qanunlarına tamamilə ziddir və onun əmlak hüquqları pozulmaqdadır. Həmçinin sonuncu hərrac xx.xx.2025-ci il tarixində keçirilsə də, tələbkar Bank əmlakı xx.xx.2025-ci il tarixində yəni 2 gün sonra əldə etmişdir. Bu isə ipoteka haqqında qanun tələbinin bir daha pozulmasına səbəb olmuşdur. Qanunun tələbinə əsasən tələbkar 30 gün müddətində əmlakı əldə etməli olduğu halda xx.xx.2025-ci il tarixində əmlak əldə edilmişdir. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 03 sentyabr 2025-ci il tarixli, e-2(009)- 1922/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə iddiaçının iddia tələbinin hərracın keçirilməsindən məlumatsız olması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddia tələbi bu hissədə də əsassızdır. Belə ki, iş materiallarında olan xx.xx.2025-ci il və xx.xx.2025-ci il tarixli bildirişlərin surətindən görünür ki, "xxxx" MMC tərəfindən mənzilin ilkin satış qiymətini və hərracın keçirilmə yerini və vaxtını göstərməklə müvafiq bildirişləri İddiaçı2 və İddiaçı1 ünvanına poçt vasitəsi ilə məktublar göndərilmişdir. Bundan başqa Market qəzetinin xx.xx.2025xx.xx.2025-ci il tarixli buraxılışlarında mənzilin ilkin satış qiymətini və hərracın keçirilmə yerini və vaxtını əks etdirən elanlar dərc edilmiş və hərracın elektron qaydada keçiriləcəyi qeyd olunmuşdur. Qanunvericiliyin tələbinə əsasən hərrac təşkilatçısı hərracdan öncə hərracın yeri, vaxtı və s. barədə məlumatları özündə əks etdirən bildirişi tərəflərin ünvanlarına göndərmək vəzifəsi daşıyır. İşdən görünür ki, hərrac təşkilatçısı tərəfindən sözügedən məlumatları özündə əks etdirən bildiriş hərrac təşkilatçısı tərəfindən borclunun qeydiyyatda olduğu ünvana göndərilmiş, lakin borclunun həmin ünvanda yaşamaması əsası ilə bildirişin çatdırılması mümkün olmamışdır. Göründüyü kimi, hərrac təşkilatçısı qanunvericilikdə onun vəzifəsi kimi nəzərdə tutulan hərəkəti həyata keçirmiş və borcluya keçiriləcək hərrac barədə bildirişi göndərmiş, habelə kütləvi informasiya vasitəsində hərrac barəsində elanlar yerləşdirmişdir. Sözügedən bildirişin həmin ünvanda qeydiyyatda olan borcluya çatdırıla bilməməsi hərrac təşkilatçısının təqsiri ucbatından deyil, borclunun həmin vaxt həmin ünvanda olmaması səbəbindən baş vermişdir. Qeyd olunanlardan belə bir nəticəyə gəlinir ki, hərracın keçirilməsi, onun vaxtı və yeri barədə hərrac təşkilatı lazımi qaydada tərəfləri məlumatlandırmaq vəzifəsini yerinə yetirmişdir. Hazırki işdən görünür ki, ipoteka predmeti olan əmlak keçirilmiş hərracda 179,798.97 manat qiymətə ipoteka saxlayana satılmışdır. Belə olan halda artıq qanunvericilikdə göstərilən əsas baş tutduğuna görə əmlak ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edildiyi andan ipotekaya öz-özlüyündə xitam verilmişdir. Artıq xitam verilmiş müqaviləyə isə yenidən xitam verilməsi mümkün deyildir. Qətnamədən narazı qalan iddiaçılar apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilərək iddia tələbinin tam təmin edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılması xahiş edilmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia tələbinin əsasını iki hal təşkil edir. Birincisi icraata başlamaq haqqında qərar-bildirişin və hərracın keçirilməsinə dair bildirişlərin çatdırılmaması (icra və hərrac barədə onlara məlumat verilməməsi) ikincisi isə tələbkar tərəfindən əmlakın nəzərdə tutulan 30 günlük müddətdə əldə edilməməsi. Lakin məhkəmə iddianın əsasını təşkil edən bu halları araşdırmaqdan ilk məhkəmə prosesindədə imtina edərək “məzuniyyətə gedirik” deyərəkdən işin araşdırılmasından yayınmışdır. (ilkin məhkəmənin hazırlıq iclasının video yazılarına baxılarsa hakimin onlara olan qərəzli mövqeyini məhkəmə kollegiyası görə bilər). Nədənsə məhkəmə vətəndaşın belə bir iddia ilə məhkəməyə müraciət etməsindən narazı qalmışdı və işin uzadılmasına yönələn bir iddia adlandırırdı. Vətəndaşın əmlakından məhrum edilməsi, əmlakın qanunun tələblərini pozmaqla Banka satılmasını heç bir araşdırma aparmadan, sübutları qiymətləndirmədən bir hazırlıq iclası və bir də məhkəmə baxışı ilə yekunlaşdıran məhkəmənin ədalətsizliyindən və qanunsuzluğundan xəbər verir. İddia ərizəsinin əsası belə olmayan əmlakın qiyməti ilə bağlı isə məhkəmə öz qətnaməsində bu məsələyə geniş yer verməklə izahatlar verir. Halbuki, iddia ərizəsində əmlakın qiyməti ilə bağlı heç bir etiraz olmamışdır. Çünki əmlaka uzun sürən məhkəmə çəkişmələri nəticəsində narazı olsalar belə artıq qiymət qoyulmuşdu. Məhkəmə öz qətnaməsinin qanunsuzluğunu ört-bas etmək üçün guya əmlakın qiyməti ilə bağlı məsələni qabardaraq bu hissədə geniş izahatlar verməklə qətnaməni dolğun göstərməyə çalışır. Məhkəmə Qətnamənin 3-cü səhifəsinin sonuncu abzasında hərracın keçirilməsindən məlumatsız olmaqlarına dair iddianın əsası barədə qeyd edir: “iddia tələbi bu hissədə də əsassızdır. Belə ki, iş materiallarında olan xx.xx.2025-ci il və xx.xx.2025- tarixli bildirişlərin surətindən görünür ki, "xxxx" MMC tərəfindən mənzilin ilkin satış qiymətini və hərracın keçirilmə yerini və vaxtını göstərməklə müvafiq bildirişləri İddiaçı2 və İddiaçı1 ünvanına poçt vasitəsi ilə məktublar göndərilmişdir. Bundan başqa Market qəzetinin xx.xx.2025-xx.xx.2025-ci il tarixli buraxılışlarında mənzilin ilkin satış qiymətini və hərracın keçirilmə yerini və vaxtını əks etdirən elanlar dərc edilmiş və hərracın elektron qaydada keçiriləcəyi qeyd olunmuşdur”. Məhkəmə iddia ərizəsini oxumadığı üçün iddianın əsasını da araşdırmaqdan yayınmışdır. Belə ki, iddia ərizəsində də qeyd edildiyi kimi poçt bildirişləri var lakın bu bildirişlər çatdırılmayıb. Çatdırıldığı deyilən bildirişlərdəki imzalar isə onlara aid deyildir. Haradan məlumdur ki, bu bildirişlər həqiqətən də ünvana rəsmi olaraq göndərilib? Bunu müəyyən etmək üçün poçt şöbəsindən göndərişlərin əsasları tələb edilməli idi. Lakin məhkəmə “məzuniyyətə getməyi” işi qanuni və ədalətli araşdırmaqda üstün tutduğu üçün vətəndaşın konstitusyon hüququnu kobud şəkildə pozmuşdur. Qeyd edildiyi kimi məhkəmə prosesində tədqiq edilən sənədlərdə ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş təqdim edilməmişdir. Bildiriş göndərilib lakin bu bildirişlər hara göndərilib, bu bildirişləri kim qəbul edib bəlli deyil. İki ədəd poçt bildirişində “şəxsən” qrafasının qarşısındakı imzalar kimə məxsusdur? Məhkəmə bu araşdırmamışdır. Qanunun bu maddəsinin pozulması özlüyündə hərracın etibarsızlığını yaradır. Məhkəmə isə “məzuniyyətə getdiyi” üçün qanuni məhkəmə araşdırmasından yayınır. Digər tərəfdən əmlak tələbkara təhvil verilməmişdir, lakin qanunun tələbi pozulmaqla hərracın keçirilməsi onların konstitusyon hüququnu, mülkiyyət hüququnu pozur. Mülki Məcəllədə təsdiq edilmiş hərrac qaydalarının pozulub-pozulmamasını araşdırmadan qərar çıxaran məhkəmə nədənsə Bankın mənafelərini vətəndaşın mənafeyindən üstün tuturdu. Halbuki, qanuna əsasən hər kəs qanun qarşısında bərabərdir. Həmçinin Qanunvericiliyin tələbindən də göründüyü kimi hərrac qanunun pozulması ilə keçirildikdə hərrac etibarsız hesab edilməlidir. Eyni zamanda icra məmuru tərəfindən icra haqqında qanunun tələbi pozulmaqla ona könüllü icra müddətinin verilməməsi də qanuna ziddir. X2 43.8-ci maddəsinə əsasən “İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir”. Məhkəməyə təqdim edilən hərrac protokollarından da göründüyü kimi tələbkar təşkilat əmlakı qanunun nəzərdə tutduğu 30 günlük müddətdə əldə etməmişdir. Bu faktı isə məhkəmə araşdırmamış və iddianın əsaslarından olan ən vacib fakta münasibət bildirməmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən şəxslərin izahatları Məhkəmə Kollegiyasının iclası barədə lazimi qaydada xəbərdar edilmiş tərəflər Məhkəmə Kollegiyasının iclasında iştirak etmədiklərindən işə onların iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir. Apellyasiya baxışının hədləri Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə əsasən Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin tam yoxlanılması təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə: 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır. 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Qanun: 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra- hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. 41.3. Hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir. 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. 42.3. İstənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. Hərracı sifariş edən icra qurumunun və hərrac təşkilatının əməkdaşlarının, habelə əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirən şəxslərin birbaşa və ya dolayı yolla hərracda alıcı qismində iştirak etməsinə yol verilmir. 42.4. Hərracda iştirak edən ipoteka saxlayan beh ödəmir. Hərracı udduğu halda, ipoteka saxlayan tələbinin məbləği həcmində alış qiymətini ödəməkdən azad olunur. 42.6. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında müqavilə qüvvəsinə malik olan protokol imzalayırlar. Protokolun imzalanmasından imtina edilməsi Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 415ci maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur. 42.8. Hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur. 43.1. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi mediada və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir: 43.1.1. hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; 43.1.2. hərracın iştirakçısı olmadıqda; 43.1.3. hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; 43.1.4. hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın. 43.2. Bu Qanunun 43.1.1- 43.1.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda hərracın baş tutmaması barədə elan hərracın keçirilməsinin təyin olunduğu və ya müvafiq olaraq alış qiymətinin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulmuş gündən 3 təqvim günü gec olmayaraq dərc etdirilir. 43.3. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir. 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. 43.6. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur. 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
“İcra haqqında” Qanun: 53.2. Vergi ödəyicisinin vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlakı istisna olmaqla, borclunun əmlakı qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. Vergi ödəyicisinin vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlakının hərrac yolu ilə satılması vergi orqanının sifarişi əsasında Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) vasitəsilə həyata keçirilir. Dəyəri 5000 manatdan artıq olmayan daşınar əmlak icra xidmətinin (vergi borcuna görə siyahıya alınmış daşınar əmlaka münasibətdə vergi orqanının) müəyyən etdiyi ticarət şəbəkələrində müvafiq müqavilə əsasında satıla bilər. Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsinin 90-cı maddəsinə əsasən vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakının vergi orqanının müəyyən etdiyi ticarət şəbəkələrində (o cümlədən, satışını elektron şəkildə həyata keçirən ticarət şəbəkələrində) satışının təşkili qaydaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyən olunur. 61.1-ci və 61.2-ci maddəsinə əsasən vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlak istisna olmaqla, borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunın sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarı;
“F.Cavadov və V.Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 23 oktyabr 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Republikası Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun xx.xx.2008-ci il tarixli Qərarı.
Mülki Prosessual Məcəllə:
14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
80. Məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır.
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir. 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
405. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində kassasiya şikayəti verilə bilər.
Məhkəmə Kollegiyasının mövqeyi:
Məhkəmə Kollegiyası iş materiallarını və apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materiallarına əsasən yoxlayaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmişdir ki, bununla da gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı hesab edilməlidir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri formal mülahizələrə əsaslanmaqla heç bir sübutla təsdiqini tapmır. Odur ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz. Buna baxmayaraq tərəflərin ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun qorunması baxımından, iddiaçıların apellyasiya şikayətində göstərdiyi dəlillərin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən araşdırılması və onlara hüquqi qiymət verilməsi zəruridir. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, ipoteka predmeti olan, Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş, mənzil keçirilən hərracda 179,798.97 manat qiymətə Cavabdeh2 ASC-yə satılmışdır. İddiaçı tərəf istər tələbində, eləcə də apellyasiya şikayətində hərracın keçirilməsi barədə ona məlumat verilməməsini, həmçinin bildirişin ona təqdim edilməməsini qeyd etmişdir. Lakin işin hallarından görünür ki, ilkin hərracın keçirilməsi barədə hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirilmiş və bu barədə icra işi üzrə tərəflərə sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərilmişdir. Məhkəmə Kollegiyası iddiaçının dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, iddiaçının bildirişi şəxsən almaması da keçirilmiş hərracdan məlumatsız olması anlamına gəlmir və hərracın etibarsızlığı üçün əsas ola bilməz. Belə ki, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarında da vurğulanmışdır ki, ...bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur. Bununla yanaşı Məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, sənədlərin göndərilməsi ilə şəxsin xəbərdar olması anlayışları fərqli olsa da, hüquqi nəticələri qeyd edilən Plenum qərarının tələbləri baxımından eynidir. Yəni, hərracın keçirilməsi barədə hərrac təşkilatı tərəfindən “İpoteka haqqında” Qanunla və Mülki Məcəllə ilə müəyyənləşdirilmiş qaydalara əməl edilmişdir. Digər tərəfdən iş materiallarından görünür ki, ipoteka predmeti olan əmlak keçirilmiş hərracda 179,798.97 manat qiymətə ipoteka saxlayana satılmışdır. Belə olan halda artıq qanunvericilikdə göstərilən əsas baş tutduğuna görə əmlak ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edildiyi andan ipotekaya öz-özlüyündə xitam verilmişdir. İddiaçı tərəf apellyasiya şikayətinin tələbkar tərəfindən əmlakın 30 gün müddətində əldə edilməməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən araşdırılmamasına dair dəlili ilə əlaqədar Məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, iş materiallarından görünür ki, ipoteka predmeti olan, Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə dair sonuncu hərrac 15 may 2025-ci il tarixdə başlanılmış və hərracın yekunlarına dair 17 iyun 2025-ci il tarixdə protokol tərtib edilməklə tələbkar əmlakı əldə etmişdir. Göründüyü kimi iddia tələbi məhkəmədə araşdırılmış sübutlarla və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz hüquqi təsdiqini tapmamışdır. Odur ki, keçirilmiş hərrac “İpoteka haqqında” Qanunla və Mülki Məcəllə ilə müəyyənləşdirilmiş qaydalara əməl edilməklə həyata keçirilmişdir, hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün iş üzrə qanuni əsaslar mövcud deyildir. Bu kontekstdə Məhkəmə Kollegiyası həmçinin hesab edir ki, iddiaçıların irəli sürdüyü faktiki hallar onların iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmamaqdadır. Çünki iş üzrə sübutetmə yükü iddiaçıların üzərinə düşdüyü halda onlar iddia tələbində istinad etdiyi faktiki halları biri digərini tamamlayan mötəbər sübutlarla sübut edə bilməmişdir. Məhkəmə Kollegiyası izah edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı). Bu baxımdan Məhkəmə Kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olmuşdur. Çünki iddiaçılar iddianın əsaslı edən müvafiq sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmişlər, müvafiq sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz təsdiqini tapmamışdır. Beləliklə Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin rədd edilməsi barədə düzgün nəticəyə gəlmiş, mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Belə ki, apellyasiya şikayətində qeyd edilən dəlillər mülahizə xarakterli olmaqla iş materialları ilə təsdiq edilmir. Həmin dəlillər əsassız olduğundan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün qanuni əsas ola bilməz. Məhkəmə Kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı, birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə Kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özlərinə aid edilməlidir. Qeyd olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 217, 382, 384-386, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq Məhkəmə Kollegiyası
Qət etdi: İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 03 sentyabr 2025-ci il tarixli, e-2(009)- 1922/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özlərinə aid edilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.