Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-6295/2024

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6295/2024 04.12.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində Yasamal Rayon İcra Şöbəsi və X9 cəlb edilməklə) “protokolun və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Açar sözlər: (protokolun və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının hakimlər Xəyal Əjdər oğlu Sarıyevin (sədrlik edən və məruzəçi), X16 və X1 ibarət tərkibdə, Rüfanə Elxan qızı Əzizzadənin katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi X10, digər nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs X5 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 17 sentyabr 2024-cü il tarixli, 2(004)-604/2024 saylı qətnaməsindən İddiaçı nümayəndəsi X15 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı 1.Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinə əsasən cavabdeh X4 180000 ABŞ dolları (ödəniş günü rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq Azərbaycan manatı ilə) məbləğində borc, hüquqi yardıma görə 50 manat və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçı X13 ödənilməlidir. 2.“Tərəfi onun vərəsəsi və ya hüquqi varisi ilə əvəz edilməsi haqqında” xx.xx.2023-cü il tarixli qərarından görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə cavabdeh X4 180000 ABŞ dolları (ödəniş günü rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq Azərbaycan manatı ilə) məbləğində borc, hüquqi yardıma görə 50 manat və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun əvəzi tutularaq iddiaçı X13 ödənilməlidir. Moskva şəhəri notariusu German Yevgenyeviçin 77/287-H/77-2018-3-449 nömrəli, xx.xx.2018-ci il tarixli vəsiyyətnamədən, eləcədə həmin vəsiyyətnamə əsasında 10 iyun 2021-ci ildə RF Moskva şəhər notariat kontorundan verilmiş ** AQ ***4628 saylı şəhadətnaməyə əsasən məlum olmuşdur ki, X17 xx.xx.2021-ci il tarixdə vəfat etmiş və İddiaçı onun vərəsəsidir. Bu səbəbdən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə xx.xx.1923-cü il təvəllüdlü, xx.xx.2021-ci ildə ölmüş X17 vərəsəsi xx.xx.1971-ci il təvəllüdlü İddiaçı ilə əvəz edilmişdir. 3.Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 8(004)-119/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadına əsasən, təqdimatın təmin edilməsi və Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin X5 paylı mülkiyyətində olan 104 kv.m olan hissəsinin üzərinə həbsin qoyulması qərara alınmışdır. 4.Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-cu il tarixli icra sənədi ilə əlaqədar Yasamal rayon icra Şöbəsinin xx.xx.2023-ci il tarixli Qərarı və 17/72- 182225/5 saylı, xx.xx.2023-ci il tarixli müraciətinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş və aparılan araşdırmalar, təhlillər və hesablamalar nəticəsində ünvan 4-da yerləşən sahəsi 280 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyəri 364000 manat müəyyən edilmişdir. Həmçinin qeyd olaraq əlavə edilmişdir ki, sözügedən ünvanda (qeyri-yaşayış binasında) qiymətləndirmə şirkəti “Sərraf-M" MMC tərəfindən xx.xx.2022-ci tarixində 19 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi qiymətləndirilmiş və 1 kv.m-nin bazar dəyəri 3947 manat olaraq göstərilmişdir. 5.Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli, 9/9xx-xx/1041 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin mövcud bazar dəyəri 374400 (104 kv.m x 3600 man) manat müəyyən edilmişdir. 6.Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin Cavabdeh2 MMC-yə ünvanladığı xx.xx.2023-cü il tarixli xx/xx- 182225/5 nömrəli sifariş məktubundan görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə borclu X6 məxsus ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin ilkin satış qiyməti 364000 manat olmaqla hərrac yolu ilə satılması xahiş olunmuşdur. 7.Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra Şöbəsinə, tələbkara və X6 ünvanlanmış Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2067/23 saylı X12 dair bildirişində qeyd edilmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli xx/xx-182225/5 nömrəli sifarişi üzrə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi ilkin satış qiyməti 364000 manat olmaqla açıq hərraca çıxarılmışdır. Bununla əlaqədar olaraq xx.xx.2023-ci il tarixdə saat 10:00-da Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Fikrət Əmirov 11/1 ünvanında açıq hərrac keçiriləcəkdir. 8.Cavabdeh2 MMC-nin Reyestrindən görünür ki, xx.xx.2023-cü il tarixli, 2067/23 saylı X12 dair bildiriş tələbkara Bakı şəhəri, Səməd Vurğun küçəsi, 123A ünvanına göndərilmişdir. 9.xx.xx.2023-cü il tarixdə “Birjanews” X3 (www.birjanews.az) yerləşdirilmiş Cavabdeh2 MMC-nin elanında qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi ilə bağlı ilkin satış qiyməti 364000 manat olmaqla xx.xx.2023-ci il tarixdə saat 10:00-da Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Fikrət Əmirov 11/1 ünvanında ilkin açıq hərrac keçiriləcəkdir. 10.Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair Protokoldan görünür ki, xx.xx.2023-ci il, saat 10:00-a təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. 11.Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra Şöbəsinə, tələbkara və X6 ünvanlanmış Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2218/23 saylı məktubda qeyd edilmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin xx/xx-182225/514088 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 4 ünvanında yerləşən 280 kv.metr qeyri yaşayış sahəsinin 104 kv.metr hissəsinə dair açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydaları”na müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur. Nəzərə çatdırılır ki, "İcra haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.3-cü maddəsinin tələbinə görə borclunun əmlakı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş Məhkəmə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır. Göstərilənləri nəzərə alıb açıq hərracda satılmayan yuxarıda sözügedən əmlakın tələbkara təklif olunmasının təmin edilməsi məqsədi ilə 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair yekun protokol hazırkı məktuba qoşma ilə Sizə göndərilir. Əmlak yenidən tələbkara təklif edildikdə və tələbkar tərəfindən təklif qəbul olunduqda nəticələrinin rəsmiləşdirilməsi üçün hərracın təşkilatçısına müraciət olunur. a)Birinci instansiya məhkəməsində icraat 12.İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı “protokolun və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh2 MMC-nin ünvan 5 ünvanında yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinə dair hərracın baş tutmaması haqqında 101/23 saylı, 07 noyabr 2023cü il tarixli yekun protokolu və Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. 13.Məhkəmə tərəfindən Yasamal Rayon İcra Şöbəsi və X9 müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir. 14.İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki,Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-6492/2021-002 nömrəli, 29 iyun 2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə borclu X4 180.000 ABŞ dolları, 80 manat məbləğində pul vəsaiti və dövlət rüsumu tutularaq tələbkar X11 xeyrinə ödənilməlidir. Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin icra məmuru, İ dərəcəli ədliyyə qulluqçusu Orxan Abdullayev tərəfindən icra sənədi üzrə icraata başlamaq haqqında 28 iyul 2021-ci il tarixli qərar qəbul qəbul edilmişdir və borclu X6 bildiriş təqdim edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021-013 nömrəli xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə borclu X4 1800 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaiti və dövlət rüsumu tutularaq tələbkar Sultanova Asyanın xeyrinə ödənilməlidir. Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin icra məmuru Orxan Abdullayev icraata başlamaq barədə xx.xx.2022-ci il tarixli qərar qəbul etmişdir. xx.xx.2023-cü il tarixli qərarla xx.xx.2021-ci il tarixdə ölmüş tələbkar X14 onun hüquqi varisi İddiaçı ilə əvəz etmişdir. Yasamal Rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinin icrası ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-dən mütəxəssisin dəvət edilməsi və borclu X6 məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi Rayonu, A.Mustafayev küçəsi, 22A, 3014-cü məhəllədə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m olan hissəsinin mütəxəssis tərəfindən qiymətləndirilməsi qərara alınmışdır. Cavabdeh1 MMC tərəfindən QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatı təqdim edilmişdir. Qiymətləndirmə hesabatına əsasən, ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyəri 364000 manat müəyyən edilmişdir. Hesabatda göstərilmişdir ki, sözügedən ünvanda (qeyri-yaşayış binasında) qiymətləndirmə şirkəti "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində 19 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi qiymətləndirilmiş və 1 kv.m-nin bazar dəyəri 3947,00 manat olaraq göstərilmişdir. Halbuki, mütəxəssisin istinad etdiyi digər rəydə eyni binadakı başqa əmlakın 1 kv.m. 3947 manat qiymətləndirilib. Mübahisələndirilən rəyi tərtib edərkən mütəxəssis qeyd edilən tələblərə riayət etməmişdir, daşınmaz əmlakın göstəricilərini, keyfiyyətini, faydalılıq dərəcəsini bazar nöqteyi nəzərindən araşdırmamışdır. Hesabatda heç bir başqa mənbəyə istinad edilməmişdir, başqa sənədlə, məlumatla hesabat əsaslandırılmamışdır. Hazırki hesabat qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmamışdır. İddiaçının sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən X5 mülkiyyətində olan ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə dair audit yoxlaması aparılmışdır. "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən “Mülkiyyətin qiymətləndirilməsinə dair” 14 oktyabr 2023-cü il tarixli audit aktına əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərinin 1 kv.m üçün 2100-2400 manat müəyyən edilməklə 1 kv.m-nin orta bazar dəyəri 2300 manat olmuşdur. Ümumi bazar dəyəri 104 kv.m x 2300 manat = 239200 manat müəyyən edilmişdir. Cavabdeh Azərbaycan Respublikası X2 Əmlak Hərrac Mərkəzi tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli 22/8/23 nömrəli məktubda bildirilmişdir ki, “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin xx/xx- 182225/5140888 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 5 ünvanında yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinə dair açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydaları” na müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur.” İlkin hərracın baş tutmamasına dair 01/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokolun əsli tələbkar İddiaçı təqdim olunmamışdır. Protokolun əslinin tələbkara təqdim edilməsi barədə ərizə ilə Yasamal Rayon İcra şöbəsinə və Əmlak Hərrac Mərkəzinə müraciət edilmişdir, lakin müraciətləri cavablandırılmamış, protokolun əsli təqdim edilməmişdir. 15.Daha sonra, Cavabdeh2 MMC məhkəməyə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı “protokolun və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsinə etiraz təqdim edərək, etirazında qeyd etmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin xx/xx-182225/514088 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 4 ünvanında yerləşən 280 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.metr hissəsinin açıq hərracda satılması Cavabdeh2 MMC-yə sifariş olunmuşdur. İlkin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsi statuslu “Birjanyus” X3 (Portalında) (www.birjanews.az) dərc olunmuş və həmin elan hərrac təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində (“E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. 07 noyabr 2023-cü il tarixinə saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. Açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydalar”ına müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur. Nəzərə çatdırılır ki, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.3-cü maddəsinin tələbinə görə borclunun əmlakı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş Məhkəmə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır. Göstərilənləri nəzərə alıb açıq hərracda satılmayan yuxarıda sözügedən əmlakın tələbkara təklif olunmasının təmin edilməsi məqsədi ilə 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair yekun protokol müşayiət məktubuna qoşma ilə sifarişçi İcra Şöbəsinə göndərilmişdir. Yuxarıda sadalanan xüsusatlardan, eləcə də etiraz mülahizələrinə əlavə edilən sənədlərdən görünür ki, hərracın təşkilatçısı tərəfindən hərracın keçirilməsi zamanı hər hansı qanun pozuntusuna yol verilməmiş, hərracın vaxtı, yeri və s. barədə tələbkara, eləcə də borcluya onların Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsində göstərilən ünvanlarına (eləcə də iddiaçının hazırkı iddia ərizəsində göstərdiyi qeydiyyat ünvanına) müvafiq bildirişlərin göndərilməsi hərracın təşkilatçısı tərəfindən təmin olunmuşdur. Qeyd olunan xüsusatlardan, eləcə də istinad olunan sənədlərdən görünür ki, yuxarıda sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş yekun protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur. Ona görə də iddia rədd edilməlidir. 16.Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra-məhkəmə) 17 sentyabr 2024-cü il tarixli, 2(004)-604/2024 saylı qətnaməsi ilə (sədrlik edən-Kərim Xudayev) iddianın təmin edilməməsi, iş üzrə ödənilmiş 100 (bir yüz) manat məbləğində dövlət rüsumunun İddiaçı aid edilməsi qət edilmişdir. 17.Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinə əsasən cavabdeh X4 180000 ABŞ dolları (ödəniş günü rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq Azərbaycan manatı ilə) məbləğində borc, hüquqi yardıma görə 50 manat və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçı X13 ödənilməlidir. Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə xx.xx.2021-ci il tarixdə ölmüş tələbkar X17 onun hüquqi varisi İddiaçı ilə əvəz edilmişdir. Daha sonra icra məmuru tərəfindən icra sənədinin icra olunmasını təmin etmək məqsədilə məhkəməyə borclunun əmlakı üzərinə həbs qoyulması ilə bağlı təqdimat verilmiş və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 8(004)-119/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadına əsasən, təqdimatın təmin edilməsi və Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin X5 paylı mülkiyyətində olan 104 kv.m olan hissəsinin üzərinə həbsin qoyulması qərara alınmışdır. Bundan sonra əmlakın qiymətləndirilməsinin təmin edilməsi Cavabdeh1 MMC-yə həvalə edilmiş və Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş və aparılan araşdırmalar, təhlillər və hesablamalar nəticəsində ünvan 4-da yerləşən sahəsi 280 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyəri 364000 manat müəyyən edilmişdir. Bundan sonra Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin xx/xx-182225/514088 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 4 ünvanında yerləşən 280 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.metr hissəsi ilkin hərrac qiyməti 364000 manat olmaqla açıq hərracda satılması Cavabdeh2 MMC-yə sifariş olunmuşdur. İlkin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsi statuslu “Birjanyus” X3 (Portalında) (www.birjanews.az) dərc olunmuş və həmin elan hərrac təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində (“E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. 07 noyabr 2023cü il tarixinə saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. Açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydalar”ına müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur. Nəzərə çatdırılır ki, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.3-cü maddəsinin tələbinə görə borclunun əmlakı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş Məhkəmə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır. Göstərilənləri nəzərə alıb açıq hərracda satılmayan yuxarıda sözügedən əmlakın tələbkara təklif olunmasının təmin edilməsi məqsədi ilə 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair yekun protokol müşayiət məktubuna qoşma ilə sifarişçi İcra Şöbəsinə göndərilmişdir. 18.Məhkəmə öncə iddia tələbinin “Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” hissəsinə münasibət bildirərək qeyd etmişdir ki, iddia tələbi bu hissədə təmin olunmamalıdır. Belə ki, ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiymətinin müəyyən olunması ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyinin alınması təmin edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin mövcud bazar dəyəri 374400,00 (104 kv.m x 3600 man) manat müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatı ilə müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (364000 manat) hazırki Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyində müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (374400 manat) arasında kəskin fərq yoxdur, əksinə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyində göstərilən məbləğ 10400 manat artıqdır. Qeyd edilənlər və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyi də təsdiq edir ki, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmuş, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmişdir 19.Məhkəmə həmçinin iddia tələbini “Cavabdeh2 MMC-nin hərracın baş tutmaması haqqında 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokolunun etibarsız hesab edilməsi” hissəsində də əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, yuxarıda sadalanan xüsusatlardan, eləcə də iş materiallarından görünür ki, hərracın təşkilatçısı tərəfindən hərracın keçirilməsi zamanı hər hansı qanun pozuntusuna yol verilməmiş, hərracın vaxtı, yeri və s. barədə tələbkara, eləcə də borcluya onların Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsində göstərilən ünvanlarına (eləcə də iddiaçının hazırkı iddia ərizəsində göstərdiyi ünvanına - ünvan 6 hərracın təşkilatçısı tərəfindən təmin olunmuşdur. Qeyd olunan xüsusatlardan, eləcə də istinad olunan sənədlərdən görünür ki, yuxarıda sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş yekun protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur. 20.Məhkəmə əlavə etmişdir ki, iddiaçı iddiasını əsaslı edən müvafiq sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, mövcud sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz hüquqi təsdiqini tapmamışdır. İddiaçı qiymətləndirmənin düzgün keçirilməməsini, hərracın keçirilməsi barədə onlara məlumat verilməməsini qeyd etsə də, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin tələblərinə riayət olunmuş, qanunvericiliyin tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmiş, habelə iş materiallarında olan sənədlərdlə ilkin hərracın keçirilməsi barədə hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirilmiş və bu barədə iddiaçıya sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərilmişdir. Odur ki, Cavabdeh1 MMC tərfindən qiymətləndirmə və Cavabdeh2 MMC tərəfindən hərrac qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş qaydalara əməl edilməklə həyata keçirilmişdir. Cavabdeh2 MMC-nin ünvan 5 ünvanında yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinə dair hərracın baş tutmaması haqqında 101/23 saylı, 07 noyabr 2023cü il tarixli yekun protokolunun və Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi üçün iş üzrə qanuni əsaslar mövcud deyildir. 21.Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 414.2, 414.3, 415.5, 416.1, 416.2-ci; “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1, 53.2, 61.1, 61.2-ci; Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 5 və 7-ci; Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydalarının 1, 1.6, 2.8-ci hissəsi; Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 82.3, 88, 119 və216- 220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri 22.İddiaçı nümayəndəsi X18 apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. 23.Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsi ilə eyni qaydada əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, qiymətləndirici başqa mənbəyə (müqaviləyə, elana) istinad etməmişdir və faktiki olaraq, özü müstəqil tədqiqat aparmamışdır, başqa qiymətləndirmə rəyinə istinad edərək işini bitmiş hesab etmişdir. Mütəxəssisin qiymətləndirmə rəyində sadəcə eyni binada yerləşən başqa sahənin icra məmurunun qərarına əsasən başqa şirkət tərəfindən qiymətləndirmə hesabatına istinad edilmişdir. Qiymətləndirici sahənin 2-ci mərtəbədə yerləşməsi; küçəyə birbaşa çıxışının olmaması; yanında tualetin yerləşməsi; binanın istilik, havalandırma, kondisioner sistemlələrinin işləməsini; binanın antisanitar, səliqəsiz vəziyyətdə olmasını; binanın fasadından beş metr aralıqda böyük körpünün yerləşməsini, həmin körpünün binanın fasadının böyük hissəsini bağlamasını nəzərə almamışdır. Bununla bağlı məlumatları hesabatında əks etdirməmişdir. Halbuki, bütün qeyd edilən amillər daşınmaz əmlakın qiymətinə, onun likvidliyinə, gəlirlik qabiliyyətinə birbaşa təsir edir. Tərəflərindən internetdə alğı-satqı saytlarından əldə etdikləri eyni ərazidə satılan qeyri-yaşayış sahələrinin elanları sübut kimi məhkəməyə təqdim edilmişdir. “Obyekt — 39 m2 — 3-cü mikrorayon q., Bakı, Azərbaycan (elanın nömrəsi 2886072) - bina.az” linkində bina.az internet saytında yerləşdirilmiş elandan görünür ki, eyni binadakı 39 kv.m. ölçüdə olan qeyri-yaşayış sahəsini sahibi 48000 manata satır. Elan 25 yanvar 2023 tarixində yenilənmişdir. Elanda yazılıb ki, “Satılır obyekt 39 m2, 3-cü mikrorayon q. 3-cü mkr bazarının yanında yerləşən Ticarət Mərkəzi kimi nəzərdə tutulmuş 6 mərtəbəli binanın 2-ci mərtəbəsində 39 kvadrat metrlik obyekt satışa təklif olunur. Binanın 2 mərtəbəli dayanacağı var. Obyektin bütün sənədləri qaydasındadır (qeyri-yaşayış, tam mülkiyyət). Obyekti 400-450 AZN icarəyə vermək olar.” Bu ilkin satış qiyməti ilə bir kvadrat metrin qiyməti hesablandıqda məlum olur ki, təklif olunan qiymət bir kvadrat metr üçün 1230 manat təşkil edir. Qeyd edilən sahə borclunun əmlakı ilə eyni binada yerləşir. Buradan da görünür ki, mübahisələndirilən qiymətləndirmə rəyində əks olunan qiymət həqiqətə uyğun deyil, şişirdilmişdir. https://yeniemlak.az/elan/satilir-5-otaqli-obyekt-nesimi-rayonu, 3-cu-mikrorayon-ali-musdafayev- 801262 linkində yeni əmlak.azinternet saytında yerləşdirilmiş elandan görünür ki, eyni binadakı 240 kv.m ölçüdə olan qeyri-yaşayış sahəsi 345.000 manata satılır. Bu ilkin satış qiyməti ilə qeyriyaşayış sahəsinin bir kvadratmetrinin qiyməti 1437 manat təşkil edir. https://vipemlak.az/3cu-mkrdairesine-yaxin-ali-mustafayev-küçesi-456108.htmllinkində vipemlak.az internet saytında yerləşdirilmiş elandan görünür ki, 3-cü mkr dairəsinə yaxın, Alı Mustafayev küçəsində yerləşən ümumi sahəsi 300 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi 680000 manata satılır. Bu satış qiyməti ilə qeyri-yaşayış sahəsinin bir kvadrat metrinin qiyməti 2333 manat təşkiledir. https://mulk.az/325284.mulk linkində mulk.az internet saytında yerləşdirilmiş elandan görünür ki, Nəsimi rayonu, Alı Mustafayev küçəsində 3-cü mkr bazarı yaxınlığında yerləşən ümumi sahəsi 15 kv.m-dən ibarət olan 1 otaqdan ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi 250 manata icarəyə verilir. https://bina.az/items/4020362linkində bina.az internet saytında yerləşdirilmiş elandan görünür ki, 3cü mikrorayon dairəsinin yaxınlığında ümumi sahəsi 240 kv.m-dən ibarət olan (120kvm +120kvm ayrı tikili 2 mərtəbəli) qeyri-yaşayış sahəsi 325.000 manata satılır. Beləliklə, yuxarıda qeyd edilən elanlarda, icarə müqaviləsində əks olunan qiymətlərə əsasən hesablamalar apardıqda borclunun əmlakının 1 kv.m. üçün bazar satış qiyməti 1513 ((2333+1437+1230+1052):4=1513) manat təşkil edir. Eyni binada yerləşən, eyni keyfiyyətdə olan qeyri-yaşayış sahəsinin maksimal satış qiyməti 1513 manat ola bilər. Bu hesabla cavabdehin hərraca çıxarmaq istədiyi əmlakın ilkin (başlanğıc) satış qiyməti 157352 (1513*104=157352) manat müəyyən edilməli idi. İddiaçı tərəfindən məhkəməyə yazılı sübut kimi qeyd edilən ünvandakı 19 kv.m. ölçüdə ofis sahəsinin Şahid tərəfindən aylıq 100 (bir yüz) manata "xxxx" MMC-yə (VÖEN **********) icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2022-ci il tarixdə Bakı şəhəri 23 saylı notariat ofisində №3M-1534 saylı reyestr nömrəsi ilə qeydiyyata alınmış icarə müqaviləsi təqdim edilmişdir. Hamıya məlumdur ki, Bakı şəhərində daşınmaz əmlakın dəyərini onun icarə haqqısı ilə hesablamaq üsulu geniş tətbiq edilir. Bu halda aylıq icarə haqqı əmlakın dəyərinin 0,5% kimi nəzərə alınır. Bu hesabla Sultanov Ramizin borcun əvəzi olaraq Şahid verdiyi əmlakın real bazar dəyəri 20000 (100%/0,5%*100 manat) manat, yəni 1 kv.m. üçün 1052 manat təşkil edir. Həmin müqavilə iş materialları ilə birlikdə ekspertlərə təqdim edilmişdir. Qeyd edilən müqavilə bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üçün rəsmi mənbədir, çünki bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üsullarından biri və ən mötəbəri əmlakın gəlirlik dərəcəsi meyyarıdır (gəlirlik yanaşmasıdır). Bu meyyardan ekspertlər istifadə etsəydilər hərraca çıxarılan daşınmaz əmlakın dəfələrlə aşağı qiymətdə olduğu təsdiq ediləcəkdi. İddiaçı sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən X5 mülkiyyətində olan ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə dair audit yoxlaması aparılmışdır. "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən “Mülkiyyətin qiymətləndirilməsinə dair” 14 oktyabr 2023-cü il tarixli audit aktına əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərinin 1 kv.m üçün 2100-2400 manat müəyyən edilməklə 1 kv.m-nin orta bazar dəyəri 2300 manat olmuşdur. Ümumi bazar dəyəri 104 kv.m x 2300 manat = 239200 manat müəyyən edilmişdir. Mülki iş hazırlıq icraatında olarkən iddiaçı xx.xx.2024-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixlərdə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini, ekspert tədqiqatında istifadə etmək üçün Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsin ünvan 7 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakların son beş ildə alğı-satqısına dair məlumatların, müqavilələrin əldə edilməsi üçün tədbirlərin görülməsi xahiş etmişdir, lakin məhkəmə tərəfindən vəsatətlər təmin edilməmişdir. Bu səbəbdən iddiaçı vəsatətlə məhkəməyə müraciət iş üzrə yeni məhkəməəmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini, ekspert tədqiqatında istifadə etmək üçün Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsin ünvan 8 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakların son beş ildə alğı-satqısına dair müqavilələrin tələb edilməsini və ekspertin dindirilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə tərəfindən iddiaçının vəsatəti təmin edilməmişdir. Ekspertlər öz rəyini internetdən “tapdıqları” üç elanla əsaslandırmışdılar. Həmin elanların dərc edildiyi tarixlərə diqqət yetirdikdə belə şübhə yaranır ki, ekspertlər borclu ilə əlbir olublar, sonuncuya təklif ediblər ki, yalan rəy vermək üçün süni əsas yaratsın və internetdə təcili qeyd edilən ünvanda başqa ofis sahələrinin yüksək qiymətlərlə satışı barədə elanlar yerləşdirsin və sonra ekspertlər də həmin elanlara əsaslanıb yalan rəylərini versinlər. Belə olmasaydı, ekspertlər iş materiallarında olan, internetdə əks olunan, onların məhkəməyə təqdim etdiyi digər elanlara istinad edərdilər. Ekspertiza rəyinə əlavə edilən elanlar aşağıdakılardır: 1) Tap.azsaytı, elan nömrəsi 41219603 dərc edilmə tarixi xx.xx.2024, adı“Ofis,Alı Mustafayev küç.” 50 kv.m. ofis satılır 175 000 AZN. 2) Tap.az saytı, elan nömrəsi 41188024 dərc etmə tarixi xx.xx.2024, adı “Ofis,Nəsimi r.” 20 kv.m.ofis satılır 80 000 AZN. 3) B saytından (saytın adı, linkidəqiq görünmür) Yenilənib xx.xx.2024 tarixində, adı“Satılır 1 otaqlı ofis 29 m2, Memar Əcəmim.” 29 kv.m. satılır 104 000 AZN. Beləliklə, ekspertlərin istinad etdikləri elanlar internetdə 12 aprel 2024-cü il tarixindən 15 aprel 2024-cü il tarixi arasında üç gün ərzində ardıcıl yerləşdirilib. Ekspert rəyi də bundan iki həftə sonra xx.xx.2024-cü il tarixində imzalanmışdır. Halbuki, məhkəmə ekspertizası xx.xx.2024-cü il tarixində təyin etmişdir və ekspert yerli baxışı xx.xx.2024-cü il tarixində keçirmişdir. Yerli baxışı keçirəndən sonra qısa müddətdə rəy verilməli idi. Lakin ekspertlər həmin uydurma elanların dərcini bir ay gözləmişlər, həmin elanlar dərc edildikdən dərhal sonra ekspertlər öz rəylərini vermişdilər. Bundan başqa, məhkəmə nəzərə almamışdır ki, ekspert rəyinin əsaslandırıcı hissəsi ilə nəticə hissəsinin arasında uyğunsuzluq, ziddiyyət vardır. Ekspert rəyinin əsaslandırıcı hissəsində ekspert qeyd edir ki, qiymətləndirmənin ən mötəbər üsulu gəlirlik yanaşmasıdır. Həmin yanaşmadan istifadə etmək üçün iddiaçı eyni binada icarəyə verilmiş qeyriyaşayış sahəsinin notarial qaydada təsdiqlənmiş müqaviləsini məhkəməyə sübut kimi təqdim etmişdir. Həmin müqavilədəki qiymətdən istifadə edərək, gəlirlik yanaşmasından istifadə etmək mümkün idi. Lakin, ekspert bunları etməmiş, iş materiallarında olan icarə müqaviləsinə əhəmiyyət verməmişdir və heç bir izah, əsaslandırma gətirmədən riskli qiymətləndirmə üsulu olan müqayisə yanaşmasından istifadə etmişdir. b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri 24.Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları 25.Məhkəmə kollegiyasının iclasında İddiaçı nümayəndəsi X18 və digər nümayəndəsi və vəkili X19 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etdilər. 26.Məhkəmə kollegiyasının iclasında mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs X5 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 apellyasiya şikayətini qəbul etmədi, onun təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi, izahatında əlavə olaraq qeyd etdi ki, İddiaçı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd olunan qiymətin hərraca çıxarılan və borcluya məxsus olan hazırkı qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsi barədə Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin icra məmurunun hərəkətlərinin qeyri-qanuni hesab edilməsi barədə şikayəti Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(004)-63/2024 saylı qərardadı ilə təmin edilməmişdir. Həmin qərardaddan İddiaçı tərəfindən verilmiş şikayət Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmiş, Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(004)- 63/2024 saylı qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadında məhkəmə qeyd etmişdir ki, mübahisəli qeyriyaşayış sahəsi ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatı” ilə müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 364000 manat, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli rəyində müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 374400 manat arasında kəskin fərq yoxdur, fərq cəmi 10400 manat təşkil edir ki, bu da qəbul ediləndir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qiymətləndirmə aparılarkən qanunvericiliyin tələblərinin pozulması halı müəyyən edilməmişdir. “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd edilən qiymətin hərraca çıxarılan borclunun ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsi barədə icra məmurunun hərəkəti əsaslıdır və icra məmurunun hərəkətinin qanunsuz hesab edilməsi, qeyd olunan əmlakın yenidən qiymətləndirilməsinə əsas yoxdur. 27.İş üzrə cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, onların nümayəndələri məhkəməyə gəlməmiş, gəlməməyin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsaslanaraq işə cavabdehlərin nümayəndələrinin iştirakları olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: 28.Maddə 414.2.Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. 29.Maddə 414.3.Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. 30.Maddə 415.5.Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. 31.Maddə 416.1.Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. 32.Maddə 416.2.Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: 33.Maddə 51.1.Borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. 34.Maddə 53.2.Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. 35.Maddə 61.1.Vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlak istisna olmaqla, borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. 36.Maddə 61.2.İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanun: 37.Maddə 5.Məhkəmə hökmünün və ya qərarının təmin edilməsi məqsədi ilə əmlakın qiymətləndirilməsinə zərurət olduqda əmlakın məcburi qaydada qiymətləndirilməsi aparılır. 38.Maddə 7.Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər. 39.Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydalarının 1-ci hissəsinə əsasən qiymətləndirmə standartlarında əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı, qiymətləndirmə aparılan zaman zəruri olan məlumatların keyfiyyətinə və nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq standartların yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları öz əksini tapmalıdır. 40.Həmin Qaydaların 1.6-cı bəndinə əsasən qiymətləndirmə standartları tam şəkildə bu sahədə olan beynəlxalq normalara və prinsiplərə uyğun hazırlanmalıdır. Standartların bir hissəsi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitə tərəfindən hazırlanmış standartlara əsasən hazırlanmalıdır. Digər hissəsi isə həmin komitə tərəfindən beynəlxalq standartlaşdırma sahəsində rəhbər tutulan prinsiplər əsasında işlənməlidir. 41.Həmin “Qaydalar”ın 2.8-ci bəndinə əsasən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində peşəkar fəaliyyət normaları qiymətləndirmə normalarında əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı, qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq qiymətləndirmə normalarının yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları göstərilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: 42.Maddə 14.2.Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 43.Maddə 77.1.Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 44.Maddə 78.1.Sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər təqdim edilir. Məhkəmə baxışı zamanı sübutların təqdim edilməsinə o halda yol verilir ki, bunun üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmiş olsun və ya işdə iştirak edən şəxslər işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər sübutların təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın. 45.Maddə 97.1.İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin yazılı qaydada verilən əsaslandırılmış vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər. 46.Maddə 88.Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. 47.Maddə 385.2.Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Apellyasiya baxışının hədləri 48.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər. 49.Apellyasiya və kassasiya şikayətlərinin mümkünlüyü və şikayətlərə baxılmasının hədləri ilə bağlı Mülki Prosessual Məcəlləsinin tətbiqi məsələlərinə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının 14 oktyabr 2020-ci il tarixli, 04/2020 saylı qərardadının 59-cu bəndinə əsasən məhkəmələr mübahisələndirilən hissəni müəyyən edərkən şikayətin nəticə hissəsində aktın tam və yaxud qismən ləğvini tələb edilib-edilməməsindən asılı olmayaraq, mübahisələndirilən hissəni şikayətin dəlilləri və şikayət verən şəxsin müvafiq hissəni mübahisələndirməsi ilə bağlı subyektiv hüququnun olub-olmaması baxımından müəyyən etməlidir. Həmin qərardadın 62-ci bəndinə əsasən apellyasiya və kassasiya qaydasında məhkəmə aktları müvafiq olaraq şikayətə və ya şikayəti verən şəxsə münasibətdə deyil, mübahisələndirilən hissədə yoxlamalıdır. 50.Məhkəmə kollegiyası prosessual qanunvericiliyin qeyd olunan müddəasını və onun rəsmi şərhinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarını, Apellyasiya və kassasiya şikayətlərinin mümkünlüyü və şikayətlərə baxılmasının hədləri ilə bağlı Mülki Prosessual Məcəlləsinin tətbiqi məsələlərinə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının 14 oktyabr 2020-ci il tarixli, 04/2020 saylı qərardadını nəzərə almaqla qeyd edir ki, cavabdeh qətnamənin ləğv edilməsini xahiş etsə də, o, dəlillərində Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli, 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatını mübahisələndirmişdir. Buna görə də, hazırki halda apellyasiya baxışının hədlərini qətnamənin apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə qanuniliyinin və əsaslılığının yoxlanılması təşkil edir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 51.Məhkəmə kollegiyası iddiaçı tərəfin və üçüncü şəxsin izahatlarını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq, işdə olan sübutları tədqiq edərək, hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. 52.Belə ki, iş materiallarının araşdırılması ilə müəyyən edilmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinə əsasən cavabdeh X4 180000 ABŞ dolları (ödəniş günü rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq Azərbaycan manatı ilə) məbləğində borc, hüquqi yardıma görə 50 manat və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçı X13 ödənilməlidir. Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə xx.xx.2021-ci il tarixdə ölmüş tələbkar X17 onun hüquqi varisi İddiaçı ilə əvəz edilmişdir. Daha sonra icra məmuru tərəfindən icra sənədinin icra olunmasını təmin etmək məqsədilə məhkəməyə borclunun əmlakı üzərinə həbs qoyulması ilə bağlı təqdimat verilmiş və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 8(004)-119/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadına əsasən, təqdimatın təmin edilməsi və Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin X5 paylı mülkiyyətində olan 104 kv.m olan hissəsinin üzərinə həbsin qoyulması qərara alınmışdır. Bundan sonra əmlakın qiymətləndirilməsinin təmin edilməsi Cavabdeh1 MMC-yə həvalə edilmiş və Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş və aparılan araşdırmalar, təhlillər və hesablamalar nəticəsində ünvan 4-da yerləşən sahəsi 280 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyəri 364000 manat müəyyən edilmişdir. Bundan sonra Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin 17/72- 182225/514088 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 4 ünvanında yerləşən 280 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.metr hissəsi ilkin hərrac qiyməti 364000 manat olmaqla açıq hərracda satılması Cavabdeh2 MMC-yə sifariş olunmuşdur. İlkin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsi statuslu “Birjanyus” X3 (Portalında) (www.birjanews.az) dərc olunmuş və həmin elan hərrac təşkilatçısının rəsmi internet səhifəsində (“E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. 07 noyabr 2023-cü il tarixinə saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. Açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydalar”ına müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur. Nəzərə çatdırılır ki, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.3-cü maddəsinin tələbinə görə borclunun əmlakı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş Məhkəmə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır. Göstərilənləri nəzərə alıb açıq hərracda satılmayan yuxarıda sözügedən əmlakın tələbkara təklif olunmasının təmin edilməsi məqsədi ilə 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair yekun protokol müşayiət məktubuna qoşma ilə sifarişçi İcra Şöbəsinə göndərilmişdir. 53.Hazırda iddiaçının apellyasiya şikayəti üzrə dəlilləri mübahisələndirilən əmlakın-ünvan 4 ünvanında yerləşən 280 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.metr hissəsinin qiymətləndirilməsi ilə əlaqədar olmaqla ondan ibarətdir ki, əmlakın qiyməti şişirdilmiş, qiymətləndirmə zamanı gəlirlilik metodundan istifadə edilməmiş, iddiaçı tərəfindən təqdim edilən eyni ərazidə yerləşən daşınmaz əmlakların qiyməti ilə bağlı təqdim etdiyi məlumatlar nəzərə alınmamışdır. 54.“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər. 55.Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydalarının 1-ci hissəsinə əsasən qiymətləndirmə standartlarında əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı, qiymətləndirmə aparılan zaman zəruri olan məlumatların keyfiyyətinə və nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq standartların yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları öz əksini tapmalıdır. 56.Həmin Qaydaların 1.6-cı bəndinə əsasən qiymətləndirmə standartları tam şəkildə bu sahədə olan beynəlxalq normalara və prinsiplərə uyğun hazırlanmalıdır. Standartların bir hissəsi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitə tərəfindən hazırlanmış standartlara əsasən hazırlanmalıdır. Digər hissəsi isə həmin komitə tərəfindən beynəlxalq standartlaşdırma sahəsində rəhbər tutulan prinsiplər əsasında işlənməlidir. 57.Həmin “Qaydalar”ın 2.8-ci bəndinə əsasən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində peşəkar fəaliyyət normaları qiymətləndirmə normalarında əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı,qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq qiymətləndirmə normalarının yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları göstərilməlidir. 58.Şikayətin dəlillərinin əsassız hesab edən məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyi ilə, ünvan 5-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin mövcud bazar dəyəri 374400,00 (104 kv.m x 3600 man) manat müəyyən edilmişdir. 59.Ekspert rəyindən görünür ki, 18 mart 2024-cü il tarixdə tərəflərin (X7 və X8) iştirakı ilə Nəsimi rayonu, A.Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan (24 kv.m, 30kv.m, 50 kv.m) 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə baxış keçirilmişdir. 60.Həmçinin Ekspert rəyində aparılan tədqiqatın nəyə görə müqayisə yanaşması metodundan istifadə edilməklə aparılması əsaslandırılaraq qeyd edilmişdir ki, bu yanaşmanın məlumat təminatının inkşaf etdirilmiş sistemi daha obyektiv nəticələr əldə etməyə imkan yaradır. Müqayisə yanaşmasının tətbiq olunmasının əsaslandırlıması o faktla bağlıdır ki, qiymətləndirilən obyektin dəyəri birbaşa olaraq analoji obyektlərin satış və ya satışa çıxardılmış obyekt (analoq) qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilir. 61.Gəlir metodu isə obyektin gələcəkdə gətirə biləcəyi gəlirə əsaslanan qiymətləndirmə metodları məcmusudur. Bu yanaşma gəlirin kapitallaşdırılmasına əsaslanır və onu nəzər alır ki, alıcı gələcəkdə obyekt üzərində sahiblik hüquqları əldə etdikdən sonra gözlənilən xalis renta gəlirləri və obyektin satışından gələn gəlirin cari dəyəri ilə müəyyən edilir. 62.Göründüyü kimi, rəy verilərkən tətbiq edilən metodun zəruriliyi əsaslandırılmış, istinad olunan beynəlxalq və milli qiymətləndirmə standartları göstərilmişdir. 63.Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatı ilə müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (364000 manat) hazırki Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyində müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (374400 manat) arasında kəskin fərq yoxdur, əksinə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyində göstərilən məbləğ 10400 manat artıqdır. Qeyd edilənlər və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyi də təsdiq edir ki, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmuş, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmişdir. 64.Qeyd olunanları nəzərə alaraq kollegiya hesab edir ki, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizasının rəyi mülki prosessual qanunvericiliyin və “Dövlət məhkəmə ekspertiza fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə uyğun tərtib olunmuş, ekspert qarşısında qoyulmuş suallar üzrə tam və hərtərəfli tədqiqat aparılmış və rəyin tədqiqat hissəsi ilə nəticə hissəsi uyğundur. Qeyd olunanları, eyni zamanda ekspertiza tədqiqatlarını aparan ekspertin vəzifəsi, təhsili və ekspertiza sahəsində iş təcrübələri də nəzərə alınaraq, kollegiya hesab edir ki, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizasının rəyi mötəbər sübut kimi qiymətləndirilməlidir. 65.Kollegiya qeyd edir ki, iddiaçının iddia ərizəsində və apellyasiya şikayətində göstərdiyi dəlillər əsassız olmaqla heç bir mötəbər sübutla öz təsdiqini tapmır. Buna görə də kollegiya hesab edir ki, hazırkı iddia əsassız olmaqla məhkəmə tərəfindən onun rədd edilməsi üzrə gəlinən nəticə qanuni və əsaslı olmuşdur. 66.Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün həll etmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuşsübutlarla əsaslandırılmışdır. Bu baxımdan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. 67.Məhkəmə kollegiyası apellyatorun iş üzrə yeni məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini xahiş etməsi və məhkəmə tərəfindən həmin vəsatətin təmin edilməməsi ilə bağlı dəlilini əsassız hesab edərək qeyd edir ki, MPM-in 76-cı maddəsinə əsasən ekspert rəyi sübutların bir növü olmaqla, həmin Məcəlləsinin 78.1-ci maddəsinə əsasən sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər təqdim edilir. 68.Hazırlıq iclası keçirildikdən sonra məhkəmə icraatının sonrakı mərhələlərində, o cümlədən apellyasiya icraatında sübutların təqdim olunması üçün xüsusi şərtlərə riayət olunmalıdır ki, hazırkı halda belə əsaslar müəyyən olunmur. 69.İş materiallarından görünür ki, birinci instansiya məhkəməsi xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadla işi məhkəmə baxışına təyin etmiş, eyni tarixli məhkəmə hazırlıq iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddia ərizəsini müdafiə etdiyini və işin məhkəmə baxışına təyin edilməsini xahiş etmişdir. 70.İş materiallarından görünür ki, 11 iyun 2024-cü il tarixdə iddiaçı tərəfindən təkrar ekspertizanın keçirilməsi barədə hər hansı bir yazılı vəsatət verilməmişdir. 71.Bütün bunlarla yanaşı kollegiya qeyd edir ki, İddiaçı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd olunan qiymətin hərraca çıxarılan və borcluya məxsus olan hazırkı qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsi barədə Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin icra məmurunun hərəkətlərinin qeyri-qanuni hesab edilməsi barədə şikayəti Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(004)-63/2024 saylı qərardadı ilə təmin edilməmiş, həmin qərardaddan İddiaçı tərəfindən verilmiş şikayət Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə təmin edilməmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmiş, Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(004)-63/2024 saylı qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. 72.Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadında məhkəmə qeyd etmişdir ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatı” ilə müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 364000 manat, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli rəyində müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 374400 manat arasında kəskin fərq yoxdur, fərq cəmi 10400 manat təşkil edir ki, bu da qəbul ediləndir. 73.Həmin qərardadda Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qiymətləndirmə aparılarkən qanunvericiliyin tələblərinin pozulması halı müəyyən edilməmişdir. “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd edilən qiymətin hərraca çıxarılan borclunun ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsi barədə icra məmurunun hərəkəti əsaslıdır və icra məmurunun hərəkətinin qanunsuz hesab edilməsi, qeyd olunan əmlakın yenidən qiymətləndirilməsinə əsas yoxdur. 74.Göründüyü kimi, iddiaçı hazırkı iddiasında Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd olunan qiymətlə bağlı mübahisələndirdiyi halları, icra məmurundan verilən şikayətdə də qeyd etmişdir. 75.“Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli, 4 saylı Qərarının 2.2-ci bəndində göstərilir ki, məhkəmə qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarına dəqiq əməl edilməklə qəbul edildikdə qanuni hesab edilir. Həmin qərarın 2.4-cü bəndinin məzmununa görə qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun. 76.Apellyasiya araşdırması zamanı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması halları aşkar edilməmişdir. 77.Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi faktlar nöqteyi nəzərindən qanuni və əsaslıdır, işdə məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar yoxdur. 78.Apellyasiya şikayətinin dəlillərini müzakirə edərək, məhkəmə kollegiyası, yuxarıda şərh olunan əsaslara görə onları əsassız hesab edərək, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılması qənaətinə gəlir. 79.Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393, 402, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qət etdi: İddiaçı nümayəndəsi X18 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Hazırki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 17 sentyabr 2024-cü il tarixli, 2(004)- 604/2024 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şıkayəti verilə bilər. Sədrlik edən Xəyal Sarıyev Hakimlər Günay Axundova Fərrux Qasımov