Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6570/2025 13.01.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Cavabdeh qarşı kompensasiya verilməklə evin və qanunsuz tikililərin sökülməsi tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: kompensasiya verilməklə yaşayş sahəsinin sökülməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X5 və X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Bayramlı Möhtəbər Arif qızının katibliyi ilə, iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1, cavabdehin nümayəndələri Nümayəndə2 və Vəkil iştirakı ilə, iddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Cavabdeh qarşı kompensasiya verilməklə evin və qanunsuz tikililərin sökülməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 30 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(004)-632/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Azərbaycan Respublikası Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 23 dekabr 2021-ci il tarixli, 340 nömrəli sərəncamına əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici dairəvi avtomobil yolunun kənarında (Qanlı gölün şimal-qərb hissəsi) yerləşən ərazidə, yerquruluşu planında göstərilən kordinatlar daxilində yerləşən 25,31 ha torpaq sahəsi ərazidə qeydə alınmış daşınmaz əmlakların istifadəçiləri (mülkiyyətçiləri) ilə mülki münasibətlərin müvafiq qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qarşılıqlı razılıq əsasında "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfindən tənzimlənməsi şərti ilə yeni yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədilə "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin icarə əsasında istifadəsinə verilmişdir.
2. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən sahəsi 75,13 m2 olan mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında Cavabdeh adına xx.xx.2018-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. (**********43-05101-093001 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli).
3. İş materiallarına xx.xx.2022-ci il tarixli Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Ərazi Tikinti Planlaşdırma Mərkəzinin torpaq sahəsinin cizgisi "xxxx" QSC Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici dairəvi avtomobil yolunun kənarında (Qanlı gölün şimal-qərb hissəsi) tikintisi nəzərdə tutulan çoxmərtəbəli yaşayış kompleksinin Baş plan, İşçi layihəsi əlavə edilmişdir.
4. “X7 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin YDQM seriyalı, 004-026/2025 saylı, 21 aprel 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Mənzilin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışda 75.13 m2 olaraq qeyd olunub. Onlar tərəfindən hər iki tərəfin iştirakı ilə aparılmış ölçü işlərində mənzilin ümumi sahəsinin 106.1 m2 olduğu müəyyən olunmuşdur. Qiymətləndirmə prosesi hazırkı ölçülərə uyğun formada aparılmışdır. Beləliklə, qiymətləndirməyə təqdim edilmiş qiymətləndirmə obyektinin dəyərini müəyyən etmək üçün müqayisə yanaşmasından istifadə etməklə, yerinə yetirilən hesablamalar və təhlillər nəticəsində byğun müqayisə vahidləri müəyyən edilmiş, vacib müqayisə elementləri seçilmiş, həmçinin müqayisə elementləri üzrə vahidin dəyəri korrektə edilmiş və nəticədə qiymətləndirmə obyektinin yekun bazar dəyəri və bugünə olan icarə məbləği hesablanmışdır. Beləliklədə aparılmış hesablamalar nəticəsində, ünvan 1 mənzilin bugünə olan bazar dəyəri və icarə məbləğinin qiyməti yuvarlaqlaşdırılaraq cədvəldə göstərilmişdir. Qiymətləndirmə obyektinin ümumi sahəsi üzrəmənzilin bazar dəyəri 148700 manat, icarə dəyəri aylıq 350 manat müəyyən edilmişdir.
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-2197/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarından görünür ki, Cavabdeh apelyasiya şikayəti qismən təmin edilərək, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-1686/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərarının ləğv edilməsi, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2021-ci il tarixli, 340 saylı sərəncamının Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı Gölün qərb sahili 41 ünvanında yerləşən mənzilin fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi ümumi sahəsi 75.13 m2 olan torpaq sahəsinə aid olan hissədə etibarsız hesab edilməsi, qərarın qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh X2 ünvan 1 ünvanında yerləşən sahəsi 75,13 m2 olan mənzilinə dair mülkiyyət hüquqlarının 2 il müddətinə məhdudlaşdırılması, həmin mənzilin sökülməsi; mənzilin yerində tikiləcək yeni yüksək mərtəbəli, müasir yaşayış binasında kompensasiya qismində cavabdehə mülkiyyətində olan mənzilin ümumi sahəsindən 20% artıq sahəsi (90 m2 ) olan yeni, tam təmirli mənzil verilməsi və cavabdehin yeni yaşayış binası tikilənədək, müvəqqəti olaraq yaşadığı əraziyə yaxın yerdə kirayədə yaşaması üçün hər ay 500 manat kirayə haqqı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 23 dekabr 2021-ci il tarixli, 340 nömrəli sərəncamının icrası məqsədilə iddiaçı tərəfindən müxtəlif dövlət orqanlarına ve sərəncamda qeyd olunan ərazidə yerləşən tikililərin istifadəçilərinə müraciətlər edilmiş və həmin tikililər barədə məlumatlar əldə edilmişdir. Belə ki, əldə olunmuş məlumatlar əsasında məlum olmuşdur ki, sərəncamda qeyd olunan ərazidə yerləşən tikililərin demək olar ki hamısı qanunsuz tikililərdir, bəzi vətəndaşlar, tərəfindən qanunsuz olaraq zəbt edilmiş torpaq sahələridir və həmin ərazidə özlərinə heç bir norma və tikinti qaydalara uyğun olmayan yararsız, tam və yarımçıq yaşayış və qeyriyaşayış sahələri tikmişlər, həmin tikililər qanunsuz olmaqla yanaşı, həm də istifadə üçün yararsız və qəzalı vəziyyətdədir. Bununla bağlı olaraq, sərəncamın icrasının təmin edilməsi və yeni yaşayış kompleksinin tikilməsi məqsədilə, həmin ərazidə yerləşən və qanunsuz (özbaşına) tikilmiş yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin İstifadəçiləri olan digər vətəndaşlarla bərabər hazırki iddia üzrə cavabdehlə dəfələrlə tərəfindən danışıqlar aparılmış və onlara həmin özbaşına (qanunsuz) tikililərin real dəyərinə uyğun kompensasiya ödənilməsi şərtilə sökülməsi üçün real təkliflər edilmişdir. Göstərilən sərəncamın icrası ilə bağlı, "xxxx" ASC tərəfindən həmin ərazidə yerləşən digər sahə istifadəçilərinin əksəriyyəti ilə danışıqlar aparılmış və razılıq əldə olunaraq real dəyərə uyğun kompensasiya ödənilmiş və həmin tikililərin sökülməsi təmin edilmişdir. Hazırki iş üzrə cavabdeh qeyd olunan ərazidə ona məxsus torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin olduğunu bildirərək DƏDRX tərəfindən xx.xx.2018-ci il tarixində verilmiş ******* № li çıxarışı ASC-yə təqdim etmişdir ki, həmin çıxarışa əsasən müəyyən olunur ki, qeyd olunan ərazidə, yəni ünvan 1 ünvanında cavabdehə məxsus yalnız sahəsi 75,13 m2 olan mənzil xüsusi mülkiyyət kimi qeydiyyata alınmışdır. Lakin həmin mənzilin yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair cavabehin adına hər hansı bir rəsmi sənəd mövcud deyildir. Əksinə, yuxarıda qeyd olunan sərəncamlara əsasən həmin ərazidəki torpaq sahələri "xxxx" ASCnin istifadəsinə verilmişdir. Yuxarıda qeyd edilənlərə baxmayaraq, cavabdeh her hansı bir razılığa gəlməkdən birmənalı şəkildə imtina edir, hər bir vəchlə hüquqlarından sui-istifadə etməklə, sərəncamın icrası ilə razılaşmayaraq, ədalətsiz məbləğdə qanunla nəzərdə tutulmayan, böyük məbləğdə kompensasiya tələb etməklə əsassız varlanmaq niyyətindədir və bu hərəkətləri ilə digər mülkiyyətçilərə və şirkətə külli miqdarda ziyan vurur. Eyni zamanda bildirirlər ki, qeyd olunan ərazidəki tikililərin sökülüb, yerində müasir tələblərə uyğun, yeni yüksəkmərtəbəli yaşayış binasının tikilib istismara təhvil verilməsinə təxminən 2 il vaxt sərf ediləcəkdir. Yeni yaşayış binası inşa edildikdən sonra, həmin binalardan cavabdehe kompensasiya qismində hazırda mülkiyyətində olan mənzilin ümumi sahəsindən 20% artıq sahəsi olmaqla yeni, tam təmirli mənzil veriləcək, habelə bina inşa edilib cavabdehə təhvil verilənədək, onun yaşadığı əraziyə yaxın yerdə kirayədə yaşaması üçün isə hər ay 500 manat kirayə haqqı ödəniləcəkdir. Lakin cavabdeh hər hansı bir razılığa gəlməkdən birmənalı şəkildə imtina edir. Göründüyü kimi bu vəzifələrin həyata keçirilməsi müvafiq sərəncama əsasən «Kristal Bakı ASC-yə həvalə edilmişdir. Cavabdehin mülkiyyətində olan mənzil istismara yararsız olmaqla yanaşı, sesymik normalara cavab vermir və qəzalı vəziyyətdədir. Hazırda həmin ünvanda tikinti və söküntü işləri aparıldığına görə həmin mənzildə yaşayış təhküləli və qeyri-mümkündür. Bununla belə "xxxx" ASC-nin öhdəliyi olmasa belə humanistlik nümayiş etdirərək, sərəncama əsasən sosial əhəmiyyətli dövlət layihəsinin icrasının təmin edilməsi ilə bağlı xərcləri öz üzərinə götürür və mülkiyyətçilərin malik olduqları yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi ünvanda inşa ediləcək yeni çoxmərtəbəli binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsinin ölçülərindən 20% əlavə ölçülərdə tam təmirli yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini onlara verməyi öhdəsinə götürür. Cavabdeh isə bu məzmunda müqavilə bağlamaqdan imtina etsə də, belə imtina qanuni hesab edile bilməz. Belə ki, cavabdehə məxsus mənzilin qəzalı vəziyyətdə saxlanılması, ASC ilə müqavilə bağlamış digər vətəndaşların hüquqlarını pozur və həmin ərazidə yeni yaşayış kompleksinin tikilməsinə, bununla bağlı verilmiş Sərəncamın icrasına mane olur. Göründüyü kimi, cavabdeh mülkiyyət hüquqlarından sui-istifadə etməklə Mənzil Məcəlləsi üzrə vəzifələrinin həyata keçirməkdən yayınır və maraqlı şəxs olaraq «Kristal Bakı ASC-nin hüquqlarını pozur və digər vətəndaşlar qarşısında götürdüyü öhdəliklərin icrasına maneəçilik yaradır. Bu isə "xxxx" ASC-yə işlərin ləngiməsi ilə əlaqədar külli miqdarda maddi ziyan vurur və digər sakinlərin mənzil hüquqlarının pozulması ilə nəticələnən müqavilə öhdəliklərinin icrasını ləngidir. ASC olaraq tərəflərindən sərəncamın icrasının gecikməməsi məqsədilə, cavabdehə güzəştli real təkliflər olunmuş, lakin buna baxmayaraq o, həmin təklifdən imtina etmiş və nəticədə ASC-yə külli miqdarda ziyan vurmuş və hazırda da vurmaqdadır. Qeyd olunanlara əsasən hesab edir ki, cavabdeh X2 ünvan 1 ünvanında yerləşən sahəsi 75,13 m2 olan mənzilinə dair mülkiyyət hüquqları 2 il müddətinə məhdudlaşdırılmalı, həmin mənzil sökülməli, mənzilin yerində tikiləcək yeni yüksək mərtəbəli, müasir yaşayış binasında kompensasiya qismində cavabdehə mülkiyyətində olan mənzilin ümumi sahəsindən 20% artıq sahəsi olan yeni, tam təmirli mənzil verilməli, cavabdehin yeni yaşayış binası tikilənədək, müvəqqəti olaraq yaşadığı əraziyə yaxın yerdə kirayədə yaşaması üçün hər ay 500 manat kirayə haqqı ödənilməlidir.
8. Məhkəmə prosesinin gedişində iddiaçı "xxxx" ASC iddia tələbinə dəqiqləşdirmə verərək, Cavabdeh 160000 manat ödənilməklə, onun mülkyyətində və faktiki sahibliyində olan ünvan 3 ünvanda yerləşən sahəsi 106,1 m2 olan tikililərin boşaldılaraq sökülməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. Daha sonra iddiaçı "xxxx" ASC iddia tələbinə daha bir dəqiqləşdirmə edərək, cavabdeh X2 ünvan 1 ünvanında yerləşən evə dаir mülkiyyət hüquqlаrının 2 il müddətinə məhdudlаşdırılmаsı, həmin evin və özbaşına tikililərin sökülməsi, evin yеrində tikiləcək yеni yüksək mərtəbəli, müаsir yаşаyış binаsındа kоmpеnsаsiyа qismində cаvаbdеhə sаhəsi 90 m2 оlаn yеni, tаm təmirli mənzil vеrilməsi və cаvаbdеhin yеni yаşаyış binаsı tikilənədək, müvəqqəti оlаrаq yaşadığı ərаziyə yахın yеrdə kirаyədə yaşaması üçün hər аy 500 mаnаt kirаyə hаqqı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Cavabdeh (nümayəndəsi və vəkili Vəkil) iddia tələbinə etirazı məhkəməyə təqdim edərək, onunla əsaslandırılmışdır ki, hər hansı bir ərazidə söküntü aparmamışdan öncə, tikinti şirkəti tərəfindən bu zaman qüvvədə olan qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş mülkiyyət hüquqları maksimal dərəcədə qorunmalıdır. Mövcud təcrübə göstərir ki, sökülən binaların yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq, əmlakın hər kvadratmetrinə görə ölçülən meyar fərqlənir. Belə ki, şəhərin mərkəzində sökülən bina ilə, mərkəzdən kənar sökülən bina üçün ödəniləcək kompensasiya arasında kifayət qədər fərq olur. Təbidir ki, mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəddə göstərilən ərazi, yəni əmlakın ümumi kvadratmetri əsas götürülərək müəyyən edilmiş məbləğə vurularaq hesablanır. Lakin qeyd etmək yerinə düşərdi ki, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi haqqında’' Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506 İİİ QD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli, 689 №li Fərmanının 2.3-cü bəndində göstərilir ki, dövlət ehtiyacları üçün alman daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə həmin daşınmaz əmlakın qanunvericiliyə uyğun olaraq hesablanmış bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq ödənilir. Beləliklə də, həm əmlakın çıxarışında göstərilən ümumi kvadratmetr, həm də həmin ərazinin 20% miqdarı hesablanaraq qiyməti tam şəkildə ödənilir və yaxud tikiləcək binadan həmin kvadratmetr civarında və yaxud ondan bir az çox ərazi ilə tikinti müəssisəsi sakini təmin edir. İş materiallarında olan 21,04.2025-ci il tarixli X7 Mərkəzi tərəfindən verilmiş rəy kifayət qədər aydın deyil. Qiymətləndirici mütəxəssis obyektin qiymətləndirilməsi zamanı gəlir və xərc yanaşmasından imtina etmiş, təqdim edilmiş obyektin qiymətləndirilməsi üçün müqayisə yanaşmasının tətbiq edilməsinin məqsədəuyğun olduğunu qeyd etsə də, qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi ərazidə oxşar mənzillərin qiyməti araşdırılmamış və müqayisə düzgün aparılmamışdır. Qeyd edilməsini zəruri hesab edirə ki, təqdim edilən obyektə müqayisə obyektləri qismində təqdim edilmiş obyektlərdən fərqli olaraq təmsil etdiyim şəxsə məxsus ev 2 mərtəbəli və çıxarışlıdır. Mənzilin təmiri zəif deyil, orta təmirlidir. Müqayisə obyektləri bir mərtəbə və mülkiyyəti rəsmi qaydada təsdiq edilməsə də faktiki mülkiyyətdə olan və zəif təmirli əmlaklardan ibarətdir. Qiymətləndiricinin hansı metodikanı əsas götürərək 2 mərtəbəli çıxarışlı təmirli mənzili 1 mərtəbəli zəiftəmirli, rəsmi qeydiyyata alınmamış mənzillərlə müqayisə edərək nəticəyə gəlməsi kifayət qədər sual doğurur.
11. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 30 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(004)- 632/2025 nömrəli qətnaməsinə əsasən iddia rədd edilmişdir.
12. Qətnamənin əsaslarına görə, Cavabdeh məxsus ünvan 1 ünvanda yerləşən sahəsi 75,13 m2 olan mənzil Bakı Şəhər icra Hakimiyyəti Başçısının 23 dekabr 2021-ci il tarixli, 340 nömrəli sərəncamına əsasən yeni yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədilə "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin icarə əsasında istifadəsinə verilmiş torpaq sahəsinin ərazisində yerləşir. Tərəflər özbaşına tikilinin söküldüyü halda kompensasiya məbləğina dair razılığa gələ bilmədiklərindən iddiaçı məhkəməyə müraciət etməli olmuşdur. İş materiallarında olan və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş Çıxarış (RX seriyalı ******* nömrəli, xx.xx.2018-ci il tarixli) təsdiq edir ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən sahəsi 75,13 m2 olan mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır. Bu sənəd cavabdehin mənzil üzərindəki mülkiyyət hüququnu tam təsdiq edir. İnsan hüquqları və əsas azadlıqlarının müdafiəsi haqqında Avropa Konvensiyasının 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi mülkiyyətdən maneəsiz istifadə prinsipini bəyan edir və mülkiyyətdən məhrum edilməni müəyyən şərtlərlə şərtləndirir. Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. İddiaçı mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması, mənzilin sökülməsi, əvəzində 75,13 m2-dən 20% artıq sahə nəzərə alınmaqla 90 m2 sahəsi olan tam təmirli yeni mənzil verilməsi və 2 il müddətinə aylıq 500 manat kirayə haqqı ödənilməsini tələb etmişdir. “X7 Mərkəzi” MMC-nin 21 aprel 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, ölçü işlərində mənzilin ümumi sahəsinin 106,1 m2 olduğu, cavabdehin faktiki olaraq 106,1 m2 sahəsi olan mənzilinin bu günə olan bazar dəyəri 148700 manat, aylıq icarə dəyəri isə 350 manat müəyyən edilmişdir. Qeyd etmək lazımdır ki, iddiaçı kompensasiya qismində yeni mənzil təklif edərkən 20% artıq sahəni (90 m2) yalnız çıxarışda qeyd olunan 75,13 m2 əsasında hesablamış, lakin faktiki ölçüsü 106,1 m2 təşkil edən mənzili və ya mənzilin bütün hissələrini nəzərə almamışdır. Cavabdehə təklif olunan faktiki 106,1 m2 mənzil əvəzinə 90 m2 mənzil mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması deyil, pisləşdirilməsi hesab edilə bilər ki, bu da layihənin məqsədinə və ədalətlilik prinsipinə ziddir. Cavabdeh tərəf digər sakinlərə fərqli yanaşma tətbiq edilməsini iddia edərək mülkiyyət hüququndan sui-istifadə halının mövcud olduğunu iddia edir. Çıxarış əsasında cavabdehə məxsus olan əmlakın söküntüsü üçün ədalətli və qanuni kompensasiya təmin edilməli, bununla bağlı qarşılıqlı razılıq əldə edilməlidir. İddiaçı, mənzilin özbaşına əlavə tikililərə malik olmasını əsas gətirərək kompensasiyanı yalnız çıxarışda qeyd olunan 75,13 m2 hissəyə uyğun vermək istədiyini bildirir. Lakin, cavabdehin əsas mənzilinin çıxarışı mövcuddur. Faktiki sahə ilə çıxarışdakı sahə arasındakı fərq özbaşına tikili hesab edilsə belə, əsas qeydiyyatda olan mənzilin söküntüsü üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulan ədalətli kompensasiya prinsipinə əməl edilməlidir. Digər tərəfdən, cavabdehin nümayəndəsi iddia edir ki, iddiaçı tərəf çıxarışı olmayan mənzillərin sahiblərinə belə 20% əlavə olmaqla yeni mənzil təqdim etmişdir ki, bu da bu halda fərqli yanaşmanın əsassızlığını göstərir. Qeyd olunan ərazidəki torpaq sahəsi iddiaçının icarəsinə kommersiya məqsədləri üçün verilib, yəni iddiaçının binalar inşa etməsi dövlət ehtiyaclarını ödəmək məqsədini daşımır, iddiaçı həmin ərazidə çoxsaylı binalar inşa edərək qazanc əldə edir. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab edir ki, evinin sökülməsi müqabilində ona ödəniləcək kompensasiyanın formasını (naturada və ya pulla) seçmək cavabdehin hüququdur. İddiaçı cavabdehin uzun illər əvvəl tikilmiş evinin yerində kommersiya məqsədi ilə hündürmərtəbəli yaşayış kompleksi inşa etmək məqsədi ilə həmin evi sökmək qərarına gəlibsə, onda yaradılmış şəraitə uyğun olaraq vətəndaşın xüsusi mülkiyyət hüquqi əsasında ona məxsus olan söküləcək əmlakını onun istəyinə uyğun kompensasiya etməlidir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 43-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 6.3, 15, 16.1, 18, 152.1, 152.6, 560.1, 560.2, 560.3.5-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. İddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək ləğv edilməsini və iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə görə, Azərbaycan Rеspublikası Mənzil Məcəlləsinin 28.3-cü maddəsinə əsasən mənzilin (yaşayış binasının) mülkiyyətçisi bu Məcəllənin 28.1-ci maddəsində göstərilən vəzifəsini yerinə yetirmədikdə kirayəçilərin, qonşuların və ya digər maraqlı şəxslərin, həmçinin müvafiq icra hakimiyyəti orqanının iddiası əsasında mənzilin (yaşayış binasının) qəza vəziyyətində olması barəsində məhkəmə tərəfindən qərar qəbul edilə bilər. Həmin qərarda qəza vəziyyətində olan mənzilin (yaşayış binasının) təmiri üçün ağlabatan müddət müəyyən olunmalıdır. Bu təmir qəza vəziyyətində olan mənzilin (yaşayış binasının) mülkiyyətçisi tərəfindən və onun hesabına həyata keçirilir. İş materialları ilə də müəyyən olunur ki, bu vəzifələrin həyata keçirilməsi müvafiq sərəncama əsasən "xxxx" ASC-yə həvalə edilmişdir. Cavabdеhin mülkiyyətində olan mənzil istismara yararsız olmaqla yanaşı, sеsymik nоrmаlаrа cаvаb vermir və qəzalı vəziyyətdədir. Hazırda həmin ünvanda tikinti və söküntü işləri aparıldığına görə həmin mənzildə yaşayış təhküləli və qeyri-mümkündür. Tərəfindən cavabdehə kompensasiya kimi onun mənzilinin yerləşdiyi ərazidə tikiləcək yеni yüksək mərtəbəli, müаsir yаşаyış binаsındа sahəsi 90 m2 оlаn yеni, tаm təmirli mənzil vеrilməsi, eləcə də cаvаbdеhin yеni yаşаyış binаsı tikilənədək, müvəqqəti оlаrаq yaşadığı ərаziyə yахın yеrdə kirаyədə yaşaması üçün hər аy 500 mаnаt kirаyə hаqqı ödənilməsi təklif olunarkən bütün amillər nəzərə alınmışdır. Belə ki, məhkəmənin özünün də istinad etdiyi kimi, cavabdehin xüsusi mülkiyyətində olan mənzilin sahəsi 75,13 m2 təşkil edir, həmin mənzil təmirsiz və bərbad vəziyyətdədir, yaşamaq üçün qismən yararlıdır, cavabdehə məxsus digər tikili isə qanunsuz və özbaşına tikilidir, ekspert rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, cavabdehin həm mülkiyyətində olan, həm də qanunsuz tikilisinin ümumi sahəsi 106,1 m2 təşkil edir və həmin tikililərin ümumi dəyəri 148700 manat, mənzilin icarə dəyəri isə aylıq 350 manat təşkil edir. Qeyd olunanlar işin mübahisəsiz hallarıdır. Belə ki, ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, qanunsuz tikilinin sökülməsinin kompensasiya edilməsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. Buna baxmayaraq, iddiaçı tərəf olaraq cavabdehin həm mülkiyyətində olan mənzili (mənzilin real vəziyyəti nəzərə alınaraq), həm də ona məxsus qanunsuz tikilisinin sökülməsi qarşılığında ona bütün tikililərinin bazar dəyərindən təxminən 100% artıq dəyərə malik kompensasiya edilməsinə tərəfindən razılıq verilmişdir. Belə ki, tərəfindən cavabdehə təklif edilən, onun mənzilinin yerləşdiyi ərazidə tikiləcək yеni yüksək mərtəbəli, müаsir yаşаyış binаsındа sahəsi 90 m2 оlаn yеni, tаm təmirli mənzilin dəyəri təxminən 300000 manata yaxındır. Halbuki, cavabdehin hazırda sahib olduğu tikililərinin (həm xüsusi mülkiyyətində olan mənzilinin, həm də qanunsuz tikilinin) ümumi dəyəri 148700 manat təşkil edir. Kirayə haqqı məbləği isə ekspert rəyi ilə 350 manat müəyyən edildiyinə baxmayaraq tərəfindən cavabdehə aylıq 500 manat təklif edilir. Belə olan halda aydın olur ki, təklif edilən kompensasiya dəyər baxımından nəinki az, hətta 100% artıqdır. Məhkəmə isə qeyd olunan amilləri nəzərə almadan, yalnız cavabdehə məxsus qanunsuz tikili ilə birlikdə onun mülkiyyətində olan mənzilin sahəsini toplayaraq, yalnız sahə fərqinə görə təklif edilən kompensasiyanın ədalətli olmadığını qeyd etmişdir. Bu cür yanaşma isə absurddur. Qeyd olunmalıdır ki, kompensasiya növündən asılı olmayaraq dəyərlə müəyyən olunur. Yəni, tikilinin yalnız sahəsi deyil, onun vəziyyəti, yerləşmə yeri, təmir vəziyyəti, müasirliyi, yaşayış kompleksi olması və sair digər amillər. Hansıki işin mübahisəsiz hallarından da aydın olduğu kimi, cavabdehə təklif edilən kompensasiya dəyər baxımından onun hazırda sahib olduqlarının dəyərindən 100 % artıqdır. Belə olan halda açıq-aşkar aydın olur ki, cavabdehə təklif edilən kompensasiya nəinki azdır, hətta onun hazırda sahib olduğundan müqayisə edilməyəcək dərəcədə dəfələrlə artıqdır. Bu isə cavabdehin həm mənzil-məişət şəraitini, həm də maddi vəziyyətini dəfələrlə yaxşılaşdırır. Bundan başqa, cavabdeh tərəf də dəfələrlə məhkəmə iclaslarında 20 m2 artıq sahəsi olan mənzil verilməsini istədiyini bildirmişdir. Qeyd edirik ki, mövcud sahədən 20% artıq sahə verilməsi anlayışı Nazirlər Kabinetinin 2016-cı il 25 fevral tarixli 86 nömrəli qərarı ilə müəyyənləşdirilmişdir ki, həmin qərar xx.xx.2019-cu il tarixdə ləğv edilmişdir və qüvvədə deyildir. Hətta hazırda qüvvədə olsa idi belə, həmin qərar qanunsuz tikiliyə şamil edilə bilməz. Həmçinin cavabdeh qanunsuz olaraq dövlət torpağını zəbt edərək orada qanunsuz olaraq ev inşa etmiş, müəyyən yollarla həmin mənzilə dair çıxarış əldə edib, qalan təxminən 30 m2 sahə də sonradan tikilən özbaşına – qanunsuz tikilidir. Tikililərin yerləşdiyi torpaq sahəsi isə cavabdehin mülkiyyətində deyildir. Bundan başqa, cavabdehin həmin ərazidə kafe və digər təyinatlı tikililəri də vardır, onun maddi vəziyyəti kifayət qədərdir. Cavabdeh yaranmış vəziyyətdən sui-istifadə edir. Bununla da həm şirkətə, həm də digər şəxslərə ziyan vurur və hüquqlarını pozur. Belə ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə aramızda bağlanmış 1685 №-li, 12 yanvar 2022-ci il tarixli “torpaq icarə müqaviləsi”nə əsasən hazırki mübahisə predmeti olan qanunsuz tikilinin də yerləşdiyi torpaq sahələri, yəni Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici dairəvi avtomobil yolunun kənarında (Qanlı gölün şimal-qərb hissəsi) yerləşən 253,100 m2 torpaq sahəsi icarəçiyə, yəni iddiaçıya hər il 458996,85 manata icarə haqqı ödənilməklə 49 il müddətinə icarəyə verilmişdir. "xxxx" ASC olaraq hələ uzun illər (45 il) yüksək məbləğdə illik icarə haqqı ödəmək öhdəliyimiz vardır. Bundan əlavə, ASC-nin digər yüzlərlə vətəndaş qarşısında öhdəlikləri vardır. Hansı ki, həm alqı-satqı əsasında, həm də əvəzləşmə qaydasında yüzlərlə vətəndaş həmin ərazidə yaşayış kompleksinin tikilib başa çatmasını və mənzilləri ilə təmin olunmalarını gözləyirlər. Lakin cavabdehin əsassız, reallıqdan uzaq, ədalətsiz kompensasiya tələbi nəticəsində müqaviq Sərəncamın ASC tərəfindən icrasını mümkünsüz edir. Nəticə etibarı ilə digər mülkiyyətçilərin hüquqlarının pozulmasına, söküntü və tikinti işlərinin əsassız uzanmasına və nəticədə mülkiyyət hüququna müdaxilə ilə bağlı mütənasiblik prinsipinin pozulmasına səbəb olur. Lakin bütün bu faktlar məhkəmə iclaslarında iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən məhkəmənin diqqəti çatdırılsa da, təəssüflər olsun ki, işə baxan məhkəmə qeyd olunan faktları nəzərə almamış, nəticədə iddia tələblərinin təmin edilməməsinə dair əsassız qətnamə qəbul etmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Cavabdehin nümayəndəsi Vəkil apellyasiya şikayətinə qarşı etirazı məhkəməyə təqdim edərək, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi və Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 30 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(004)-632/2025 nömrəli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
17. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, təqdim edilmiş apellyasiya şikayətinin dəlilləri birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilmiş iddia ərizəsinin dəlilləri ilə eynilik təşkil edir. İddiaçı tərəf cavabdehlə razılığa gələ bilmədiyini qeyd etməklə, onun həddindən artıq kompensasiya məbləği istəməsini bəhanə edərək, apellyasiya şikayətində cavabdehə məxsus mənzilin özbaşına tikili olduğu barədə həqiqətə uyğun olmayan ifadələr işlətməklə qətnamənin ləğvinə nail olmaq arzusundan əl çəkə bilmir. İddiaçı qeyd edir ki, cavabdeh qanunsuz olaraq dövlət torpağını zəbt edərək orada qanunsuz olaraq ev inşa etmiş, müəyyən yollarla həmin mənzilə dair çıxarış əldə edib, qalan təxminən 30 kv metr sahə də sonradan tikilən özbaşına – qanunsuz tikilidir. Tikililərin yerləşdiyi torpaq sahəsi isə cavabdehin mülkiyyətində deyildir. Bundan başqa, cavabdehin həmin ərazidə kafe və digər təyinatlı tikililəri də vardır, onun maddi vəziyyəti kifayət qədərdir. Cavabdeh yaranmış vəziyyətdən sui-istifadə edir. Bununla da həm şirkətə, həm də digər şəxslərə ziyan vurur və hüquqlarını pozur. İş materiallarında olan və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş Çıxarış (RX seriyalı ******* nömrəli, xx.xx.2018-ci il tarixli) təsdiq edir ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən sahəsi 75,13 m2 olan mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır. Bu sənəd cavabdehin mənzil üzərindəki mülkiyyət hüququnu tam təsdiq edir. Qeyd olunan ərazidəki torpaq sahəsi iddiaçının icarəsinə kommersiya məqsədləri üçün verilib, yəni iddiaçının binalar inşa etməsi dövlət ehtiyaclarını ödəmək məqsədini daşımır, iddiaçı həmin ərazidə çoxsaylı binalar inşa edərək qazanc əldə edir. Ona görə də, evinin sökülməsi müqabilində ona ödəniləcək kompensasiyanın formasını (naturada və ya pulla) seçmək cavabdehin hüququdur. İddiaçı cavabdehin uzun illər əvvəl tikilmiş evinin yerində kommersiya məqsədi ilə hündürmərtəbəli yaşayış kompleksi inşa etmək məqsədi ilə həmin evi sökmək qərarına gəlibsə, onda yaradılmış şəraitə uyğun olaraq vətəndaşın xüsusi mülkiyyət hüquqi əsasında ona məxsus olan söküləcək əmlakını onun istəyinə uyğun kompensasiya etməlidir. Cavabdeh artıq 30 ildən artıq müddətdir ki, qeyd olunan ərazidə sosial mühit yaratmaqla ailəsi birlikdə yaşayır. İddiaçıya əvəzləşdirilməsi üçün təqdim edilmiş mənzilin dəyəri ilə bağlı hər hansı ekspert rəyi mövcud deyil, Cəmiyyətin hələ tikilməmiş mənzilə hansı meyarlarla dəyər müəyyən etməsi anlaşılan deyildir. Axı nümayəndə özü qeyd edir ki tikiləcək binanın plan və layihəsi hələ hazır deyil. Bu da özlüyündə apellyasiya şikayətinin formal təqdim edildiyinə, əvəzləşdirmə ilə bağlı real addımların atılmadığına işarədir. Şikayətdə qeyd edilənlər Məhkəmə kollegiyasını yanıltmaq məqsədi daşıyır. İddiaçının özü və atasına dair məhkəmə mübahisələri ayrı-ayrılıqda davam etməkdədir. Həmin məhkəmə mübahisələrində məhkəmə predmeti olan obyektlərə münasib olmayan kompensasiya məbləğlərinin verilməsi ilə bağlı ekspert rəyləri məhkəməyə təqdim olunmuş, məhkəmələr həmin rəylərlə razılaşmayaraq, həmin rəylərin əsassız olduğunu bildirməklə yeni rəylərin alınması üçün müstəqil ekspertiza mərkəzlərinə müraciət etmişdir. Əgər həmin tikililər yenicə inşa edilməklə böyük məbləğdə kompensasiya tələb edilirdisə hansı səbəbdən dövlət orqanları 30 ilə yaxın müddətdir ki, susmuş, özbaşına tikili adlandırdığınız obyektlərin istismarına müvafiq rəylər verilmiş, onların qəzalı vəziyyətdə olmaları ilə bağlı nə Fövqəladə Hallar Nazirliyindən, nə də İcra hakimiyyəti aparatından hər hansı müraciət və ya məktub daxil olmamışdır. Göstərilənlər əmlakın dəyərinin ödənilməsi ilə bağlı aralarında heç bir razılaşma olmadan iddiaçının əmlakını sökməyə cəhd göstərmək, evinə gedən su və qaz xəttlərini sındırmaq, habelə avtomobil yolunu qazıb yararsız hala salmaq, ekspertiza mərkəzlərinə müxtəlif yollarla təsir göstərməklə binanın qəzalı vəziyyətdə olduğuna dair yalan rəy təqdim edilməsinə nail olmaqla, arada razılaşma olmadan vətəndaşların istər xüsusi mülkiyyətində olan, istərsə də faktiki sahibliyində və istifadəsində olan əmlakları ucuz qiymətlə ələ keçirib söküb, yerində hündürmərtəbəli bina inşa etməklə baha qiymətə satıb kommersiya fəaliyyəti göstərməklə əsassız varlanmaq məqsədi güdür. Göstərilənlər "xxxx" ASC-nin sərəncamda göstərilənlərə mütənasib olaraq əhali ilə hər hansı razılaşma əldə etmədən onlara məxsus əmlakların dəyərini aşağı qiymətlərlə göstərmək cəhdləridir ki, vətəndaşlar da haqlı etiraz edərək öz haqlarını tələb edirlər. Bunun əvəzində üçüncü şəxsin rəhbərliyi vətəndaşlarla razılaşmaq yerinə onları məhkəməyə verərək get gələ salır, özləri də oturub isti otaqlarında mübahisənin məhkəmə qaydasında necə həll olunduğuna tamaşa etməkdən çəkinmirlər. Göründüyü kimi, "xxxx" ASC-nin hərəkətləri onsuz da digər vətəndaşlara münasibətdə 340 saylı sərəncama və həmin sərəncamda müəyyən edilmiş öhdəliklərə adekvat deyil. Avropa İnsan Hüquqlar Məhkəməsinin bir çox qərarlarında (İatridis Yunanıstana qarşı, Beyeler İtaliyaya qarşı, “X4 S.C” və başqaları Belçikaya qarşı) göstərilmişdir ki, mülkiyyət və əmlak anlayışları müstəqil mənaya malikdir və əmlak sayıla bilən müəyyən hüquqlar və maraqlar da mülkiyyət hüquqları hesab edilə bilər. “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqlarının müdafiəsi haqqında” Avropa Konvernsiyasının 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinin məqsədləri baxımından həmin hüquqlar və maraqlar da mülkiyyət sayıla bilər. İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsi əmlakdan maneəsiz istifadə hüququnun konkret məzmunu ilə bağlı 1979-cu ildə “Marks Belçikaya qarşı” işdə şərh verərək göstərmişdir ki, əmlakdan maneəsiz istifadə hüququ mahiyyət etibarilə mülkiyyət hüququna təminat verir. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
18. İddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1 apellyasiya şikayəti ilə eyni məzmunlu izahat verərək, iddianın təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etmişlər.
19. Cavabdehin nümayəndələri Nümayəndə2 və Vəkil apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirərək, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını məhkəmədən xahiş etmişlər.
Tətbiq edilən hüquq
20. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası: Maddə 13. Mülkiyyət İ. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. İİİ. Mülkiyyətdən insan və vətəndaş hüquqları və azadlıqları, cəmiyyətin və dövlətin mənafeləri, şəxsiyyətin ləyaqəti əleyhinə istifadə edilə bilməz. Maddə 29. Mülkiyyət hüququ İV. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Əmlakın tam müsadirəsinə yol verilmir. Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Madddə 43. Mənzil hüququ İ hissə. Heç kəs yaşadığı mənzildən qanunsuz məhrum edilə bilməz. İİ hissə. Dövlət yaşayış binalarının və evlərin tikintisinə rəvac verir, insanların mənzil hüququnu gerçəkləşdirmək üçün xüsusi tədbirlər görür.
21. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Maddə 6.3. Dövlət və ictimai təhlükəsizliyin, ictimai qaydanın, cəmiyyətin sağlamlığının və mənəviyyatının qorunması, digər şəxslərin hüquq və azadlıqlarının, şərəfinin və təmiz adının müdafiəsi üçün zəruri olduqda mülki hüquqlar yalnız qanunla məhdudlaşdırıla bilər. Maddə 15. Yaşayış sahəsindən istifadə həmin yaşayış sahəsində yaşayan şəxslərin, qonşuların hüquqlarına və qanuni mənafelərinə, yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, sanitariya-gigiyena, ekoloji tələblərə və qanunvericiliyin digər tələblərinə riayət edilməklə həyata keçirilməlidir. Maddə 16.1. Fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir. Maddə 18. Mülkiyyət formasından asılı olmayaraq mənzil fondunun istifadəsi və saxlanılmasına, habelə yaşayış sahələrinin və kommunal xidmətlərin müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğuna dövlət nəzarəti qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada həyata keçirilir. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. Maddə 152.6. Hüquqdan sui-istifadə mülkiyyətdən başqalarına ziyan vuran şəkildə istifadədir; bu zaman mülkiyyətçinin mənafe üstünlüyü dəqiq ifadə edilməmişdir və onun hərəkətlərinin zəruriliyi əsaslı deyildir. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. Maddə 560.2. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır. Maddə 560.3.5.1. Alğı-satqının tənasübsüz qiymətlərinə və ya əqdin digər şərtlərinə birbaşa və ya dolayısı ilə məcburetmə, hüquqdan sui-istifadə hesab olunur.
22. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər; Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
23. Apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin ləğv edilərək, iddianın təmin olunması tələb edildiyindən, məhkəmə aktı şikayətin dəlilləri üzrə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları, o cümlədən qətnamənin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
25. Apellyasiya şikayətinin dəlilərini o təşkil edir ki, qanunsuz tikilinin sökülməsinin kompensasiya edilməsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. Buna baxmayaraq, iddiaçı tərəf olaraq cavabdehin həm mülkiyyətində olan mənzili (mənzilin real vəziyyəti nəzərə alınaraq), həm də ona məxsus qanunsuz tikilisinin sökülməsi qarşılığında ona bütün tikililərinin bazar dəyərindən təxminən 100% artıq dəyərə malik kompensasiya edilməsinə tərəfimizdən razılıq verilmişdir. Belə ki, tərəfindən cavabdehə təklif edilən, onun mənzilinin yerləşdiyi ərazidə tikiləcək yеni yüksək mərtəbəli, müаsir yаşаyış binаsındа sahəsi 90 m2 оlаn yеni, tаm təmirli mənzilin dəyəri təxminən 300000 manata yaxındır. Halbuki, cavabdehin hazırda sahib olduğu tikililərinin (həm xüsusi mülkiyyətində olan mənzilinin, həm də qanunsuz tikilinin) ümumi dəyəri 148700 manat təşkil edir. Kirayə haqqı məbləği isə ekspert rəyi ilə 350 manat müəyyən edildiyinə baxmayaraq tərəfimizdən cavabdehə aylıq 500 manat təklif edilir. Belə olan halda aydın olur ki, təklif edilən kompensasiya dəyər baxımından nəinki az, hətta 100% artıqdır.
26. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi yekun aktında iddiaçının apellyasiya şikayətində irəli sürdüyü arqumentləri qiymətləndirərək iddianın rədd edilməsi ilə əlaqədar gəldiyi nəticəni işin aşağıda qeyd olunan halları ilə əsaslandırmışdır: - iddiaçı kompensasiya qismində yeni mənzil təklif edərkən 20% artıq sahəni (90 m2) yalnız çıxarışda qeyd olunan 75,13 m2 əsasında hesablamış, lakin faktiki ölçüsü 106,1 m2 təşkil edən mənzili və ya mənzilin bütün hissələrini nəzərə almamışdır; - cavabdehə təklif olunan faktiki 106,1 m2 mənzil əvəzinə 90 m2 mənzil mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması deyil, pisləşdirilməsi hesab edilə bilər ki, bu da layihənin məqsədinə və ədalətlilik prinsipinə ziddir; - cavabdehin əsas mənzilinin çıxarışı mövcuddur. Faktiki sahə ilə çıxarışdakı sahə arasındakı fərq özbaşına tikili hesab edilsə belə, əsas qeydiyyatda olan mənzilin söküntüsü üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulan ədalətli kompensasiya prinsipinə əməl edilməlidir. - həmin ərazidəki torpaq sahəsi iddiaçının icarəsinə kommersiya məqsədləri üçün verilib, yəni iddiaçının binalar inşa etməsi dövlət ehtiyaclarını ödəmək məqsədini daşımır, iddiaçı həmin ərazidə çoxsaylı binalar inşa edərək qazanc əldə edir, evinin sökülməsi müqabilində ona ödəniləcək kompensasiyanın formasını (naturada və ya pulla) seçmək cavabdehin hüququdur.
27. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır və əlavə olaraq qeyd edir ki, fərdi yaşayış evlərinə mülkiyyət hüququ dövlət ehtiyacları istisna olmaqla digər hər hansı bir halda mülkiyyətçinin iradəsinə zidd olaraq məhdudlaşdırıla bilməz. İddiaçı yalnız mülkiyyətçi ilə razılıq əldə etməklə tikilinin sökülməsini həyata keçirə bilər.
28. Mülkiyyət hüququ hamılıqla qəbul olunmuş hüquq olmaqla, İnsan hüquqları haqqında Ümumi Bəyannamənin 17-ci maddəsində, «İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında» Konvensiyanın 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsində təsbit olunmuşdur. «İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında» Avropa Konvensiyasının 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinə əsasən hər bir fiziki və hüquqi şəxs öz mülkiyyətindən dinc istifadə hüququna malikdir. Heç kəs, cəmiyyət maraqları naminə, qanunla və beynəlxalq hüququn ümumi prinsipləri ilə nəzərdə tutulmuş şərtlər istisna olmaqla, öz mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz.
29. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, fərdi yaşayış evinin hazırkı orta bazar dəyəri iddiaçının qeyd etdiyi məbləğdə ola bilər, lakin nəzərə alınmalıdır ki, mülkiyyətçi uzun illər ailə üzvləri ilə birlikdə həmin ünvanda yaşamışdır, buna görə də ədalətli və ağlabatan əvəzin məbləği müəyyən olunarkən mülkiyyətçinin həmin ərazidə yaşayış sahəsi əldə etmək imkanı nəzərə alınmalıdır. Buna görə də birinci instansiya məhkəməsi iddianın rədd olunması ilə əlaqədar düzgün nəticəyə gəlmişdir, çünki iddia tələbində qeyd olunan hallar qanunvericiliyin tələbləri baxımından cavabdehin mülkiyyət və digər subyektiv hüquqlarının pozulmasına gətirib çıxara bilər.
30. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən məhkəmə iclasında tərəflər arasında barışığın, razılığın əldə olunması istiqamətində də müzakirə aparılmış, lakin iddiaçı istər kompensasiyanın, istərsə də təhvil veriləcək yaşayış sahəsi hesablanarkən yalnız mülkiyyət hüququnun qeydə alındığı hissənin nəzərə alınacağını bildirdiyindən razılığın əldə edilməsi mümkün olmamışdır.
31. Beləliklə, hazırkı mülki işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın rədd edilməsi ilə əlaqədar gəldiyi nəticə faktiki cəhətdən əsaslı, maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi baxımından qanunidir, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunmaqla, qətnamənin ləğvinə və ya dəyişdirilməsinə əsas vermir. Buna görə də qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
32. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 30 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(004)- 632/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 30 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(004)- 632/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.