Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(103)-681/2025 16.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı (Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində cəlb edilməklə) cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 Mənzil Tikinti Kooperativi, Bank "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti və cavabdeh4 qarşı "əqdin etibarsızlığı və s." tələbinə dair mülki iş üzrə QƏTNAMƏSI (Açar sözlər: “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı, çıxarışın ləğvi”) Hakim Şirinov Ikram Sabir oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Hakimlər Kazımov Elşən Cələddin oğlu və Cəfərov Namiq Şamil oğlundan ibarət tərkibdə, Quliyeva Gültac Sadıq qızının katibliyi, Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili nümayəndə3, cavabdeh cavabdeh4, Cavabdeh cavabdeh1 MTK-nın nümayəndəsi və vəkili nümayəndə1 iştirakları ilə, MÜƏYYƏN ETDI: Işin halları:
1. Iddiaçı İddiaçı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 Mənzil Tikinti Kooperativi, Bank "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti və cavabdeh4 qarşı "əqdin etibarsızlığı və s." tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
2. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh1 MTK arasında bağlanmış ## ####### 2019-cu il tarixli əvəzləşdirmə müqaviləsinə əsasən cavabdeh1 Mənzil Tikinti Kooperativi ünvan 1 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m. sahəsi olan birotaqlı ** saylı mənzili və binanın D blokunun 8-ci mərtəbəsində 88 kv.m. sahəsi olan ikiotaqlı ** saylı mənzili təmirsiz mənzili iddiaçıya verməyi öhdəsinə götürüb. Həmin müqavilə bağlandıqdan sonra ## ###### 2019-cu ildə iddiaçı cavabdeh cavabdeh2la ünvan 1 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m. sahəsi olan birotqlı ** saylı mənzilini ona satmağı barədə ilkin alqı satqı müqaviləsi bağlamışdır. Ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağladıqdan bir müddət sonra cavabdeh cavabdeh1 MTK mübahisəli həmin mənzillə bağlı iddiaçını məhkəməyə verdiyi, həmin mənzili iddiaçıdan tələb etdiyi və həmin iş üzrə məhkəmə çəkişməsi uzun müddət davam etdiyi üçün iddiaçı mənzili öz adına sənədləşdirə, mülkiyyət hüququnu daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata aldıra bilmədi. Bundan sui-istifadə edən cavabdehlər həmin məhkəmə mübahisəsi başa çatmamış ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan 3 il sonra öz aralarında mübahisəli mənzili onun razılığı olmadan iradəsi əleyhinə cavabdeh cavabdeh2 adına sənədləşdiriblər və bundan sonra ## #### 2023-cü il tarixdə ********** qeydiyyat nömrəsi ilə cavabdeh2 mübahisəli mənzilə mülkiyyət hüququ mənzilin sayı 30 əvəzinə 3 göstərilməklə daşınmaz əmlakın dövlət reyetrində qeydə alınmasına nail olub. Iddiaçı mübahisəli mənzili cavabdeh cavabdeh2 satmağı barədə əsas alqı-satqı bağlamamış, mənzilin onun adına sənədləşdirilməsinə dair cavabdeh cavabdeh1 MTK-ya hər hansı müraciət etməmişdir. Mənzil üzərində cavabdeh cavabdeh2 mülkiyyət hüququnun qeydə alınmasından bir neçə gün əvvəl təsadüfən məlumat ala bilmişdir. Göstərilənlərə əsasən ünvan 1 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m. sahəsi olan birotqlı ** saylı mənzilə cavabdeh cavabdeh2 mülkiyyət hüququnun qeydiyyatının, ## #### 2023-cü il tarixli ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışın, bunlara əsas vermiş cavabdeh cavabdeh1 MTK tərəfindən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim etdiyi hüquqmüəyyənedici sənədlərin etibarsız hesab edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
3. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi ərizəsi təqdim edərək, cavabdeh4 və Bank “xxxx” ASC-nin işdə iştiraka cəlb edilməsi, ünvan 3 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m sahəsi olan birotaqlı ** saylı mənzilə cavabdeh cavabdeh2 mülkiyyət hüququnun qeydiyyatının, ## #### 2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışın, bunlara əsas vermiş cavabdeh cavabdeh1 MTK tərəfindən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim etdiyi hüquqmüəyyənedici sənədlərin, habelə cavabdeh cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında bağlanmış yeni qaydalarla AZ 1008, ünvan 2 ünvanda yerləşən yaşayış sahəsinin alqı-satqı və ipotekası ilə bağlı IP-*****- **/**A saylı ## ###### 2024-cü il tarixli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. Sonradan iddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılmasına dair ərizə təqdim edərək, ünvan 3 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m sahəsi olan birotaqlı ** saylı mənzilə cavabdeh cavabdeh2 mülkiyyət hüququnun qeydiyyatının, ## #### 2023-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışın, bunlara əsas vermiş cavabdeh cavabdeh1 MTK tərəfindən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim etdiyi hüquqmüəyyənedici sənədlərin, habelə cavabdeh cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında bağlanmış yeni qaydalarla AZ 1008, ünvan 2 ünvanda yerləşən yaşayış sahəsinin alqı-satqı və ipotekası ilə bağlı IP-*****-**/**A saylı ## ###### 2024-cü il tarixli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh cavabdeh1 MTKdan müvəqqəti kirayədə yaşamağa məcbur edildiyi 31 ay üçün hər ay 400 manat olmaqla 12.400 manat kirayə haqqı xərclərinin alınaraq iddiaçıya ödənilməsi və saxta sənədlər əsasında ünvan 1 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m sahəsi olan birotaqlı ** saylı mənzilini satmış şəxslərin, habelə cavabdeh1 MTK-nin qanun qüvvəsini minmiş məhkəmə qətnaməsini icra etməyən səlahiyyətli şəxslərinin əməllərində cinayət əlamətləri olduğu üçün xüsusi qərardad çıxarılmaqla prokurora xəbər verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi (hakim Ramin Xəlilov) ilə iddia tələbləri təmin edilməmişdir.
6. Iddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti vermişdir. Birinci apellyasiya instansiyasında icraat:
7. Iddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qeyd etmişdir ki, ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Qeyd olunan maddəni düzgün tətbiq etməyən rayon məhkəməsi hesab etmişdir ki, əsas müqavilənin bağlanmasına ehtiyac yoxdur. Əslində isə maddənin tələbinə əsasən əsas müqavilənin bağlanması şərt olaraq qeyd olunmuşdur. Rayon məhkəməsi sübutları araşdırmadan qərəzli şəkildə yalnız cavabdehlərin maraqlarına xidmət edən qətnaməni qəbul etmək üçün formal olaraq AR MM-nin maddələrini sadalamaqla kifayətlənmişdir. Qətnamədə iddianın təmin olunmaması üçün hər hansısa sübuta istinad olunmamışdır. Qeyd edilənlərə əsasən qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2025ci il tarixli qərardadı ilə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinin və “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin 4-cü hissəsinin müqayisəli şəkildə şərh edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinə müraciət olunması müəyyən edilmiş və həmin müraciətə baxılıb qurtaranadək hazırkı iş üzrə icraatın dayandırılması qərara alınmışdır.
9. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinin və "Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ## ### 2026-cı il tarixli qərarı qəbul edilmişdir.
10. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin eyni nömrəli, ##.##.2026-cı il tarixli qərardadı ilə mülki iş üzrə icraat təzələnmişdir. Tərəflərin izahatı:
11. Məhkəmə kollegiyasının əvvəlki iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi.
12. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili nümayəndə3 apellyasiya şikayəti ilə razılaşmayaraq təmin edilməməsini xahiş etdi.
13. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh cavabdeh4 apellyasiya şikayəti ilə razılaşmayaraq təmin edilməməsini xahiş etdi.
14. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh cavabdeh1 MTK-nın nümayəndəsi və vəkili nümayəndə1 apellyasiya şikayəti ilə razılaşmayaraq təmin edilməməsini, rayon məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
15. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, digər tərəflər məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməmələrinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir.
16. Belə olan halda Məhkəmə kollegiyası (bundan sonra Məhkəmə) Azərbaycan Respublikası MPM-in 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Sübutların tədqiqi:
17. Mülki işin materiallarında olan Vəkilova Zemfira (İddiaçı tərəfdən) və cavabdeh2 arasında bağlanan ## ###### 2019-cu il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, cavabdeh1 MTK tərəfindən verilmiş əvəzləşdirmə müqaviləsinə əsasən İddiaçı verilmiş, ünvan 3, C bloku, 9-cu mərtəbəsində yerləşən 56.6 kv.m-dən ibarət 1 otaqlı, ** saylı mənzilinə dair alqı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi üçün tərəflərin öhdəlikləridir. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən bu müqavilənin predmeti olan əmlakın qiyməti 23.000 manat məbləğində müəyyən olunmuşdur. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən İddiaçı istifadəsində olan ünvan 3, C bloku, 9-cu mərtəbəsində yerləşən 56.6 kv.m-dən ibarət 1 otaqlı, ** saylı mənzilini bu müqavilə bağlandığı andan cavabdeh2 1 gün müddətinə təhvil verməyi və bütün sənədləşdirmə işlərini, çıxarışın alınmasını və əsas alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirməyi, cavabdeh2 isə qeyd olunan əmlakın istifadə və sahiblik hüququnu, həmçinin əsas alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirilməsini öz öhdəsinə götürür.
18. Vəkilova Zemfira Dursun qızı, cavabdeh2, X2 və X1 tərəfindən tərtib edilən ##.##.2019-cu il tarixli Aktdan görünür ki, cavabdeh1 MTK tərəfindən əvəzləşdirmə müqaviləsi əsasında İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerlşən faktiki sahəsi 56.6 kv.m olan C blokunda 9-cu mərtəbəsində ** saylı 1 otaqlı mənzilin Vəkilova Zemfira Dursun qızına verilmiş etibarnamə əsasında 57.000 manat cavabdeh2 tərəfindən ona ödəndi.
19. cavabdeh1 Mənzil Tikinti Kooperativinin üzvlüyünə qəbul və mənzillərin payçılar arasında şəxsi razılıq ilə bölüşdürülməsi barədə ## #### 2022-ci il tarixli çıxarışdan görünür ki, cavabdeh1 MTK-nın üzvlüyünə qəbul edilməsi, cavabdeh2 müəssisənin üzvü qəbul olunmaqla cavabdeh1 MTK-nın ünvan 4 ünvanında yerləşən kooperativ binasına məxsus olan 9+ texniki mərtəbəli binanın C giriş, IX mərtəbəsində, ümumi sahəsi 56.6 kv.m olan 1 otaqlı * saylı mənzilin payçısı qəbul edilməsi qərara alınmışdır.
20. Mülki işin materiallarında olan 2023-cü il fevral tarixli Aktdan görünür ki, ##.##.2019cu il tarixdə İddiaçı verilmiş ## ####### 2019-cu il tarixli əvəzləşdirmə müqaviləsinə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən C blokunun 9-cu mərtəbəsində sahəsi 56.6 kvadrat metr olan birotaqlı, ** saylı mənzilini 57.000 manat müqabilində cavabdeh2 Bakı şəhəri ** saylı notariusda ilkin alqı-satqı müqaviləsinə əsasən satmışdır. Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdeh1 MTK ilə cavabdeh İddiaçı arasında bağlanmış əvəzləşdirmə müqaviləsi etibarsız hesab edilmişdir. Hal-hazırda Vəkilova X4 Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə əlaqədar apellyasiya şikayəti vermişdir. Göstərilənləri nəzərə alaraq Vəkilova Zemfira Dursun qızı zəmanət verir ki, yuxarıda göstərilən mənzilə görə cavabdeh2 tərəfindən ## ###### 2019-cu il tarixdə ödənilmiş 57.000 manat pulu cavabdeh2 qaytarıb______müddətə ödəyəcəkdir və ya Bakı şəhəri ** saylı notariusda bağlanmış ilkin alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ünvan 3 ünvanda yerləşən C blokunun 9-cu mərtəbəsində sahəsi 56.6 kv.m olan bir otaqlı mənzili cavabdeh2 təhvil verəcəkdir.
21. cavabdeh1 Mənzil Tikinti Kooperativi tərəfindən verilən ## #### 2023-cü il tarixli, ** nömrəli Maliyyə Arayışından görünür ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən cavabdeh1 MTK-ya məxsus binanın C girişi, IX mərtəbəsində ümumi sahəsi 56.6 kv.m olan, 1 otaqlı, * saylı mənzilin pay dəyəri payçı cavabdeh2 tərəfindən tam ödənilmişdir və MTK-ya borcu yoxdur. Arayış Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə təqdim etmək üçün verilir.
22. AR IN ƏMDX DƏDKR PHŞ * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanan ##.##.2024-cü il tarixli sorğuya cavab məktubundan görünür ki, ünvan 3, C bloku, 9-cu mərtəbəsində yerləşən 56.6 kv.m-dən ibarət 1 otaqlı, ** saylı mənzilin qeydiyyatdan keçməsi barədə məlumat aşkar edilməmişdir.
23. cavabdeh1 MTK tərəfindən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Ə.Əlizadə 42/9, ** saylı mənzildə qeydiyyatda olan İddiaçı ünvanlanan ##.##.2022-ci il tarixli, **/** nömrəli məktubdan görünür ki, aralarında bağlanan ## ####### 2019-cu il tarixli Əvəzləşmə müqaviləsinə əsasən C blokunda 56.6 kv.m və D blokunda 88 kv.m təmirsiz mənzilin ayrılması və təmir işlərinin başlanması üçün şəraitin yaradılması ilə əlaqədar ## ####### 2021-ci il tarixli məktub göndərilmişdir. Əvəzləşmə müqaviləsinin 2.2.3-cü bəndinə görə mənzil cavabdeh1 MTK-ya təhvil verildikdən sonra müvəqqəti yaşayış yerinin dəqiq ünvanın MTK-ya yazılı surətdə məlumatlandırılması tələb olunur. Ona ##.##.2021-ci il tarixində göndərilən məktub, dəqiq ünvanının olmaması və telefon nömrəsinə zəng çatmaması səbəbindən ##.##.2021-ci il tarixində geri qaytarılmışdır. Məlumat üçün bir daha bildirilir ki, ona ayrılmış mənzillər təmir üçün hazır vəziyyətdədir. Bununla əlaqədar cavabdeh1 MTK-nın ofisinə gəlməyi xahiş olunmuşdur.
24. ƏMDX DƏDKR PHŞ Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilən ****** nömrəli Çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əliəşrəf Əlizadə küçəsi, ev 112, 114, 116, 118, 120, mənzil 3 (Yeni qaydalarla: AZ 1008, ünvan 4, M9, m3) xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında cavabdeh2 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ##.##.2023-cü il tarixdə **** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydiyyata alınmışdır.
25. Kreditor-ipoteka saxlayan Bank “xxxx” ASC, alıcı-ipoteka qoyan cavabdeh4 və satıcı cavabdeh2 arasında bağlanan ## ###### 2024-cü il tarixli, IP-*****-**/**A nömrəli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsindən görünür ki, satıcı Yeni qaydalarla: AZ 1008, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əliəşrəf Əlizadə küçəsi,116, M9, m3 ünvanında yerləşən və mülkiyyət hüquqları Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən ## #### 2023-cü il tarixdə verilmiş, qeydiyyat nömrəsi ********** və reyestr nömrəsi 007011005329-05301-093047 olan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ona məxsus daşınmaz əmlakı alıcı-ipoteka qoyanın mülkiyyətinə verir. Daşınmaz əmlakın satış qiyməti 137000 (yüz otuz yeddi min) manatdır, daşınmaz əmlakın dəyərinin 74000 (yetmiş dörd min) manat məbləğində olan hissəsi alıcı-ipoteka qoyanın özü tərəfindən, 63000 (altmış üç min) manat məbləğində hissəsi isə kreditor-ipoteka saxlayan tərəfindən kreditor-ipoteka saxlayan və alıcı-ipoteka qoyan arasında Gəncə şəhərində bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli, IP-*****-**/**A nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən alıcı-ipoteka qoyana verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödənilir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin
26. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
27. 6.1 və 6.1.2. Mülki qanunvericiliyin prinsiplərindən biri də mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyidir.
28. Maddə 6.2. fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər.
29. Maddə 140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
30. Maddə 144.2. Sərəncam hüququ sərəncam verən tərəfin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə əsasən bu hüquqa malik olması və ya ixtiyarlı şəxsin ona həmin səlahiyyəti verməsi ilə təsdiqlənir. Bu səlahiyyət də notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Müqavilənin qanunauyğunluğu notariat qaydasında təsdiqləmə ilə təsbit olunur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər tərəfindən həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış texniki göstəricilərinə uyğun təsdiqlənir.
31. Maddə 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ-subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
32. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
33. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
34. Maddə 324.5. Iradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir.
35. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
36. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir.
37. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir.
38. Maddə 337.4. etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır.
39. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
40. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
41. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir.
42. 402.1. Ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər.
43. 402.2. Ilkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. Ilkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur.
44. 402.3. Ilkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir.
45. 402.4. Ilkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır.
46. 402.5. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir.
47. Mülkiyyət və digər əmlak hüquqlarının, müqavilə və digər öhdəliklərin, əqdlərin etibarsızlığının nəticələri barədə hüquqların yaranması və xitamını tənzimləyən qanunverici yalnız mülkiyyətçinin deyil, mülki dövriyyənin iştirakçısı kimi vicdanlı sahibin də mülki hüquqlarının qorunmasını təmin edən hüquqi vasitə və mexanizmləri nəzərdə tutmuşdur. Əks halda hər hansı müqavilə bağlayarkən ağlabatan sayıqlıq və ehtiyat nümayiş etdirmiş vicdanlı sahiblərin geniş dairəsi üçün tam vindikasiya qaydasında onlardan tələb oluna bilən əmlakların qeyri-qanuni itirilməsi riski mövcud olardı... Vicdanlı sahibin xoş niyyət, ağlabatan ehtiyatlılıq və sayıqlıq göstərməklə bağladığı əqdin başqa müdafiə vasitəsilə şübhə altına alınmasını, habelə onun nəticələrinin tətbiqini mümkün edən və faktiki olaraq onu mülkiyyətçi ilə müdafiəsiz üzbəüz qoyan belə hüquqi qeyri müəyyənlik isə mülki dövriyyənin davamlılığına, əmlakla bağlı yaranan münasibətlərin sabitliyinə mənfi təsir göstərməklə yanaşı, tərəflərin bir-birinə olan inamının azalmasına gətirib çıxarardı (“H.Cəfərovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının # ###### 2012-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ##.##.2014-cü il tarixli Qərarı). “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun ##.##.2021-ci il tarixli qərarı
48. Müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. Iddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də hər hansı əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə istinad olunan həmin əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Etibarsız əqdə əsaslanaraq qaldırılan iddia tələblərində iddiaçının tələbinin əqd üzrə hüquqi əsası mövcud olmur. Çünki əqdin etibarsız olması həmin əqdin nəzərdə tutulan hüquqi nəticəni yaratmaması, yəni əqd üzrə mülki hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməməsi deməkdir. Əqdin etibarsızlığı əqdin bağlanması ilə əlaqədar yol verilən hüquqazidd halların nəticəsi olmaqla, bağlandığı andan etibarən öz təsir və nəticələrini göstərir. Beləliklə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu vurğulayır ki, hər hansı əqd istisna edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir. Mülki Məcəllənin 337-ci maddəsinə uyğun olaraq, əqdlərlə bağlı münasibətlərə baxılarkən tərəflərin bu barədə tələb irəli sürməsindən asılı olmayaraq əqdlərin etibarsızılğı (mübahisə edilən əqdlər istisna olmaqla) aşkar edilərsə, məhkəmələr bunu nəzərə almalıdır.
49. "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanunun 2-ci maddəsinə görə, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Mülki Məcəlləyə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasınm (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Belə hüquqi akta ictimai güvənin və etimadın təmin edilməsi üçün daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qəbul edilmişdir. Bu prezumpsiyaya əsasən, dövlət orqanının həyata keçirdiyi reyestrə və verdiyi hüquqi aktın məzmununa inanaraq əşya üzərində hüquqlar əldə edən vicdanlı üçüncü şəxslərin hüquqları dövlət tərəfindən qorunur (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin şikayəti üzrə 2018-ci il ## #### tarixli Qərarı).
50. Qeyd olunmalıdır ki, əmlakı başqa şəxslərdən əldə edən hər bir alıcıda əqdin legitimsizliyi barədə şübhə yaranmadıqda, o vicdanlı alıcı qismində qəbul olunur. Bundan başqa, əldə olunmuş əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığı hallarda da alıcı vicdanlı hesab edilir. Həmçinin vurğulanmalıdır ki, mülkiyyət hüququna dair dövlət reyestrindəki yazının qanuniliyinin yoxlanılmasından sonra deyil, məhz həmin yazının mövcudluğu faktına əsasən vicdanlı alıcı əmlakın mülkiyyətçisi kimi tanınır. Gələcəkdə əqdin bağlanması anında ona mane olan hər hansı halların müəyyən olunması isə vicdanlı alıcının əmlak hüquqlarının pozulması səbəbini təşkil etməməlidir. (“S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## ####### 2004-cü il tarixli Qərar). 51. ... Müraciətdə qaldırılan ilkin müqavilənin əvəzli müqavilə kimi bağlanmasının və ilkin müqavilədə əsas müqavilə üzrə ödəniş şərtinin nəzərdə tutulmasının mümkünlüyü məsələsinə münasibətdə qeyd edilməlidir ki, ilkin müqavilənin mülki hüquqi mahiyyəti və təyinatı yalnız gələcəkdə əsas müqavilənin bağlanmasına dair öhdəliyin götürülməsindən ibarət olub, hər hansı digər öhdəliyi özündə ehtiva etmir. Ilkin müqavilədə əsas müqavilənin predmeti və digər mühüm şərtləri göstərilməli olsa da, bu həmin şərtlərin ilkin müqavilə əsasında icra edilməli olması anlamına gəlmir. Yəni, ilkin müqavilədə əsas müqavilə üzrə alğı-satqı qiymətinin əvvəlcədən razılaşdırılması tərəflərin həmin məbləği ödəmək öhdəliyini deyil, gələcək müqavilənin qiymətini həmin məbləğdə müəyyən etmək öhdəliyini əmələ gətirir. Beləliklə, ilkin müqavilə gələcəkdə əsas müqaviləni bağlamaq öhdəliyi əmələ gətirərək birbaşa əsas müqavilə üzrə hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməsinə səbəb olmur. Odur ki, ilkin müqavilənin bağlanması ilə əsas müqavilə üzrə öhdəlik yaranmadığına görə ilkin müqavilə üzrə hər hansı ödənilən məbləğ əsas müqavilə üzrə öhdəliyin icrası mahiyyətində olmur. ... Müraciətdə qeyd edilən təcrübədə "ilkin alğı-satqı müqaviləsi" adı altında əqdlərin bağlanılması ilə faktiki tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissələrinə dair alğı-satqının həyata keçirilməsi və şəxslərin bu müqavilə əsasında mülkiyyət hüququ əldə etdiyini ehtimal etməsi ilə əlaqədar Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu aşağıdakıları qeyd etməyi vacib hesab edir. Iradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır (Mülki Məcəllənin 324.5, 404.1 və 404.2-ci maddələri) (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinin və 29-cu maddəsinin İ və II hissələrinin tələbləri baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2025-ci il ## #### tarixli Qərarı). Görüntüdə bağlanan əqdin yalan əqd hesab edildiyi halda məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə pərdələnən əqddən irəli gələn qaydaları tətbiq etməsinin mümkünlüyü ilə bağlı göstərilməlidir ki, Mülki Məcəllənin 340.2-ci maddəsinə uyğun olaraq, yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir. Göründüyü kimi, qanunverici görüntü üçün bağlanan müqavilə üzrə tərəflərin həqiqi iradə ifadəsi olan digər bir müqavilənin pərdələndiyi halda (yalan əqd halında), pərdələnən əqdə aid qaydaların tətbiqini mümkün hesab etmişdir. Həqiqi niyyət, əsl iradə ifadəsi isə müqavilənin bağlanmasına əsas olmuş şərait və motivin, müqaviləyə qədərki danışıqların, tərəflər arasındakı gerçək münasibətlərin araşdırılması əsasında təsbit edilə bilər. ... Tikintisi başa çatmamış binalarda tikintini həyata keçirən şəxslə ilk alıcı arasında mənzilə dair bağlanan müqavilə üzrə podrat münasibətləri yaranır və şəxsin bundan irəli gələn tələb hüququ mövcud olur. Podrat münasibətində əldə edilmiş hüquq və öhdəliklərin üçüncü şəxsə ötürülməsi mümkündür və bu halda podrat müqaviləsinin tərəfi dəyişməlidir. Təcrübədə “ilkin müqavilə” adı ilə rəsmiləşdirilən də məhz daşınmaz əşyaya dair alacaq haqlarının (tələb hüquqlarının) ötürülməsi ilə bağlı olur. Beləliklə, bu cür müqavilə üzrə alıcı qismində çıxış edən tərəf müqavilə məbləğini ödəməklə satıcı ilə sonuncunun malik olduğu tələb hüququnun (subyektiv hüququn) əldə edilməsi niyyətilə razılığa gəlirlərsə, onlar arasında “ilkin müqavilə” münasibəti deyil, tələb hüquqlarının güzəşti münasibəti yaranmış olur. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, mülki dövriyyənin davamlılığı və fasiləsizliyi, hüquqi müəyyənlik və hüquqi etimad prinsiplərinin təmin edilməsi baxımından bu qəbildən olan mübahisələrə baxılarkən ilkin müqavilənin bağlanmasında iştirak edən subyektlərin həqiqi iradə ifadələri hazırkı Qərarın təsviriəsaslandırıcı hissəsində əks olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun olaraq araşdırılıb müvafiq nəticəyə gəlinməlidir. Tətbiq edilən prosessual hüquq normaları: Mülki Prosessual Məcəllə
52. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
53. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
54. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
55. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır.
56. Maddə 372.2. Yeni sübutlar və yeni tələblər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən o halda qəbul edilir ki, işdə iştirak edən şəxslər həmin sübutların və tələblərin birinci instansiya məhkəməsində təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.
57. Maddə 372.3. Tərəflər ilkin olaraq birinci instansiya məhkəməsinin baxışına təqdim etdikləri iddialarının hüquqi əsasını dəyişə bilərlər.
58. Maddə 372.4. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən birinci instansiyada işə baxılmanın predmeti olmayan yeni tələblər qəbul edilmir və onlara baxılmır.
59. Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
60. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
61. Maddə 380.1. Tərəflərin izahatlarından sonra məhkəmə zərurət olduqda işdə olan sübutları elan edir, habelə yeni təqdim olunmuş sübutları, əgər onların birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilməsinin qeyri-mümkün olduğunu hesab edərsə, araşdırır.
62. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi:
63. Maddə 384.0.1. Qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
64. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
65. Maddə 402.1 Mülki işlər üzrə qəbul edilmiş qətnamənin mübahisələndirilən hissəsində iddianın qiyməti beş min manatdan, kommersiya mübahisələrinə dair işlər üzrə isə müvafiq olaraq on min manatdan az olan əmlak xarakterli iddialar üzrə qətnamələr istisna olmaqla, apellyasiya məhkəmələrinin mülki və kommersiya kollegiyalarının və Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki və kommersiya kollegiyalarının qətnamələrindən kassasiya şikayəti verilə bilər. Apellyasiya Məhkəməsinin baxışının hədləri:
66. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarına əsasən, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 387-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hallarda birinci instansiya məhkəməsinin prosessual hüquq normalarına riayət etməsini şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
67. Hazırkı halda Məhkəmə Azərbaycan Respublikası MPM-in 372.6-cı maddəsinə əsasən birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən tam yoxlayır. Apellyasiya Məhkəməsinin mövqeyi:
68. Məhkəmə gəlmiş tərəflərin izahatını dinləyib, mülki iş materiallarını, apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq və toplanmış sübutlara məcmu halında hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
69. Hazırkı mülki işin araşdırılan halları ilə müəyyən edilmişdir ki, ## ####### 2019-cu il tarixli əvəzləşdirmə müqaviləsinə əsasən cavabdeh1 MTK ünvan 3 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m. sahəsi olan birotaqlı ** saylı mənzil və binanın D blokunun 8-ci mərtəbəsində 88 kv.m. sahəsi olan ikiotaqlı ** saylı təmirsiz mənzilləri iddiaçıya verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Bundan sonra ##.##.2019-cu il tarixdə ilkin alqı-satqı müqaviləsi əsasında iddiaçı tərəfindən ünvan 3 ünvanda yeni tikilən binanın C blokunun 9-cu mərtəbəsində 56.6 kv.m. sahəsi olan birotaqlı ** saylı mənzil cavabdeh2 1 gün müddətinə təhvil verməyi və bütün sənədləşdirmə işlərini, çıxarışın alınmasını və əsas alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirməyi, cavabdeh2 isə müqavilədə nəzərdə tutulan məbləği ona ödəməyi öz öhdələrinə götürmüşlər. Daha sonra ##.##.2023-cü il tarixdə həmin mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında cavabdeh2 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ##.##.2023-cü il tarixdə **** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydiyyata alınmışdır.
70. Hazırda iddiaçı iddia ərizəsi ilə rayon məhkəməsinə müraciət edərək, mübahisəli mənzilə dair cavabdeh cavabdeh2 mülkiyyət hüququnun qeydiyyatının, dövlət reyestrindən çıxarışın, hüquqmüəyyənedici sənədlərin, habelə ##.##.2024-cü il tarixli alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsini, kirayə haqqı xərclərinin cavabdeh cavabdeh1 MTKdan tutularaq ona ödənilməsini, həmçinin mübahisəli mənzili satmış şəxslərin, habelə cavabdeh1 MTK-nın səlahiyyətli şəxslərinin əməllərində cinayət əlamətləri olduğu üçün xüsusi qərardad çıxarılmaqla prokurora xəbər verilməsini tələb edir.
71. Iddia tələblərini təmin etməyən rayon məhkəməsi qeyd etmişdir ki, ... qanunvericiliyin tələblərinə əsasən ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Göründüyü kimi hazırki iş üzrə tərəflər arasında bağlanan ilkin alqı-satqı müqaviləsi əslində bir növ yekun alqı-satqı kimi həyata keçirilərək hüquqi nəticələr yekunlaşaraq bitmişdir. Belə ki, həmin müqavilə üzrə hər iki tərəf müqavilədə nəzərdə tutulan öhdəlikləri gələcəkdə yox, müqavilə bağlandığı zaman dərhal yerinə yetirmişlər. Məhkəmə əlavə olaraq qeyd edir ki, müqavilə üzrə əmlakın qiyməti 23.000 manat müəyyən edilmişdir. Hansı ki müqavilə bağlandığı zamanı qeyd edilən əmlak ümumiyyətlə mövcud olmamış və müqavilə üzrə qeyd edilən əmlakın dəyəri həmin dövr üçün ağlabatan olmuşdur. Mülki işin materiallarından görünür ki, cavabdeh2 həmin dövr üçün müəyyən edilmiş dəyəri tam şəkildə, hətta daha artığını iddiaçı tərəfə ödəmişdir. Belə ki, müqavilə bağlandığı gün tərəflərin tərtib etdikləri akt əsasında müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən müqavilədə nəzərdə tutulan məbləğdən daha artıq məbləğ, yəni ümumilikdə 57.000 (əlli yeddi min) manat məbləğində pul iddiaçı tərəfə ödənilmişdir. Bununla da gələcəkdə əsas müqavilənin bağlanması üçün artıq tərəflərin yerinə yetirməli olduqları hər hansı bir öhdəlik qalmamışdır. Tərəflər müqavilə öhdəliklərini tam yerinə yetirdikləri səbəbindən sözügedən müqavilə əsas alqı-satqı müqaviləsinə bərabər tutulmalıdır.
72. Məhkəmə rayon məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinin və "Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ## ### 2026-cı il tarixli qərarına istinad edərək qeyd edir ki, ##.##.2019-cu il tarixli ilkin alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasında tərəflərin həqiqi iradə ifadəsinə, müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsinə əsasən müəyyən edilir ki, tərəflərin həqiqi niyyəti ilkin alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması olmamışdır. Müqavilənin 3.1-ci bəndində - “Satıcı istifadəsində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən C blokunun, 9-cu mərtəbəsində, sahəsi 56.6 kv.m.-dən ibarət 1 otaqlı, ** saylı mənzilini bu müqavilə bağlandığı andan alıcıya 1 (bir) gün müddətinə təhvil verməyi və bütün sənədləşdirmə işlərini, çıxarışın alınmasını və əsas alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirməyi öz öhdəsinə götürür” qeyd edilmişdir.
73. Göründüyü kimi iddiaçı mənzili cavabdeh cavabdeh2 müqavilə bağlandığı andan 1 gün müddətində təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Hazırkı işin halları və tərəflərin izahatları ilə həmin ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən cavabdeh cavabdeh2 verilməli olan mənzilin mövcud olmadığı müəyyən edilmişdir. Belə olan halda yuxarıda istinad edilən Plenum Qərarına əsasən də müəyyən olur ki, iddiaçının həqiqi niyyəti əvəzləşmə müqaviləsi ilə ona verilməli olan 56.6 kv.m sahəsi olan 1 otaqlı ** saylı mənzili satmaq olmuş və o, 57000 (əlli yeddi min) manat qarşılığında tikintisi başa çatmamış binada tikintini həyata keçirən MTK-ya qarşı “tələb hüququ”nu cavabdeh cavabdeh2 satmış, maddi maraqlarını təmin etmişdir. Cavabdeh cavabdeh2 ##.##.2022-ci il tarixdə cavabdeh1 MTK-nın üzvlüyünə qəbul edilərək MTK-nın ünvan 4 ünvanında yerləşən kooperativ binasına məxsus olan C giriş, IX mərtəbəsində, ümumi sahəsi 56.6 kv.m olan 1 otaqlı 3 (MTK tərəfindən şərti olaraq əvvəlcə ** saylı adlandırılmışdır) saylı mənzilin payçısı olmuş və MTK-nın ##.##.2023-cü il tarixli maliyyə arayışı əsasında həmin mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında cavabdeh2 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ##.##.2023-cü il tarixdə **** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydiyyata alınmışdır.
74. Məhkəmə iddiaçının apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, ##.##.2019-cu il tarixli müqavilənin Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsinin tələbinə əsasən ilkin müqavilə kimi qəbul edilərək sonradan əsas müqavilənin bağlanmaması əsası ilə iddiaçının hazırki tələbi irəli sürməsi əsassız olmuşdur.
75. Əqdlərlə bağlı ümumi münasibətləri tənzimləyən MM-in XIII Fəslində təsbit olunmuşdur ki, (maddə, 324.5.) iradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Eyni qayda müqavilələrlə bağlı münasibətləri tənzimləyən MM-in XX Fəslində də təsbit olunmuşdur. Belə ki, qanunun tələbinə görə (maddə 404.1.) müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır (maddə 404.2.) Nəzərə almaq lazımdır ki, qanunun istinad olunan həm əqdlərlə bağlı tələbi, həm də müqavilərlə bağlı tələbi imperativ xarakterlidir.
76. Konstitusiya Məhkəməsinin özünün bir çox qərarlarında nümayiş etdirdiyi hüquqi mövqe də ondan ibarət olmuşdur ki, əqdlərin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan məhkəmələr nəzərə almalıdırlar ki, mülki dövriyyə iştirakçılarının sərbəst seçimi olaraq əqd tərəflərin azad və qarşılıqlı iradə ifadəsi nəticəsində əmələ gəlir. Odur ki, əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən, yalnız yazılı və formal hallara qiymət verməklə kifayətlənməməli, tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi məzmunu və hüquqi niyyətləri də müəyyən edilməlidir. Bu növ iddia tələbləri üzrə müqavilənin etibarsızlığı faktı yalnız iradə ifadəsinin özünün deyil, həm də həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edilməsinə əsas olmuş şərait və motiv, məsələn, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınmaqla təsdiq edilə bilər (B.Qasımovun şikayəti üzrə 2019-cu il # ###### və N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il ## ##### tarixli Qərarlar).
77. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu həmçinin qeyd etməyi vacib hesab edir ki, əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan məhkəmələr əqdin etibarsız hesab edilməsindən suiistifadə olunduğunu müəyyən edərlərsə, əqdin etibarsızlığını irəli sürmək vicdanlılıq prinsipinə zidd hesab edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il # ##### tarixli Qərarı).
78. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu M.Şükürovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## #### 2022-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair ## ##### 2023-cü il Qərarındakı hüquqi mövqe də hazırkı mülki işin halları baxımından əhəmiyyətlidir: ...burada vicdanlıq prezumpsiyası ilə sıx bağlı olan estoppel prinsipinə də aydınlıq gətirmək vacib hesab edilir. Anqlo-sakson (ümumi) hüquqdan qaynaqlanan estoppel “ədalət məhkəmələri” tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutların araşdırılması zamanı istifadə olunaraq presedent hüququnun prinsipi kimi formalaşmışdır. Bu prinsip tərəflərə öz hərəkətləri və ya davranışı ilə şübhəsiz və mübahisəsiz qəbul etmiş olduğu hallara sonradan istinad etməsini istisna edir. Estoppel prinsipi şəxsin digər tərəfin hüquqi şəraitə vicdanlı şəkildə güvənindən suiistifadə edərək, onun mənafeyinə xələl gətirən üstünlük və fayda əldə etməsinin qarşısının alınması məqsədini daşıyır. Ilkin olaraq bu prinsip beynəlxalq və arbitraj mübahisələrinin həllində istifadə edilirdi. Beləliklə, tərəf aşağıdakı hallarda müqaviləni mübahisələndirmək hüququna malik deyildir: - həmin tərəfin davranışı müqavilə bağlamaq iradəsini təsdiq etdiyini, əqdin etibarlığını faktiki etiraf etdiyini, əqdin şərtlərini qəbul etdiyi və onun mahiyyətilə razılaşdığını nümayiş etdirdiyi halda. Bu, müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə dair hərəkətlər, bununla bağlı yazılı sübutlar və s. ilə təsdiqlənə bilər; - müqavilə bağlanan zaman tərəf onun mübahisələndirilməsi üçün əsasların olduğunu bildiyi halda.
79. Eləcə də, mülki qanunvericiliyin tələblərinə görə, fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir. Bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır (Mülki Məcəllənin 16.1 və 560.2-ci maddələri).
80. Həmin Məcəllənin 560.3-cü maddəsi ilə şəxsin öz vəzifələrini kobudcasına pozmasına baxmayaraq hüquqlarını həyata keçirməsi, digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hərəkətləri həyata keçirməsi və s. hüquqdan sui-istifadə olaraq müəyyən edilmişdir.
81. Məhz bu səbəbdən əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan məhkəmələr əqdin etibarsız hesab edilməsindən Mülki Məcəllənin 560-cı maddəsinə əsasən sui-istifadə olunduğunu müəyyən edərlərsə, əqdin etibarsızlığını irəli sürmək vicdanlılıq və estoppel prinsipinin məqsədləri ilə uzlaşmayan hesab edilməlidir.
82. Beləliklə, Məhkəmə işin müəyyən olunmuş hallarını nəzərə alaraq hesab edir ki, iddiaçının hazırkı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, əqdin etibarsızlığı və s. tələbləri irəli sürməsi aşkar surətdə MM-in 560-cı maddəsinin tələblərinin təsiri altına düşür ki, bu da hüquqdan sui-istifadə olmaqla yolverilməzdir (MM., maddə 560.2., 560.3.3, 560.3.4.).
83. Məhkəmə cavabdeh cavabdeh4 vicdanlı əldə edən hesab edilməsinə dair də rayon məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd edir ki, əmlakı başqa şəxslərdən əldə edən hər bir alıcıda əqdin legitimsizliyi barədə şübhə yaranmadıqda, o vicdanlı alıcı qismində qəbul olunur. Bundan başqa, əldə olunmuş əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığı hallarda da alıcı vicdanlı hesab edilir. Müəyyən edildiyi kimi hazırda mübahisə predmeti olan mənzil ##.##.2023-cü ildə xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmışdır. cavabdeh2 ilə cavabdeh4 arasında alqı-satqı müqaviləsi isə ##.##.2024-cü il tarixdə bağlanmışdır. cavabdeh4 məhkəmə iclaslarında da hazırkı mübahisənin predmeti olan mənzili makler vasitəsilə tapdığını, alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən mənzillə bağlı hər hansı mübahisə olması barədə məlumatının olmadığını qeyd etmişdir. Odur ki, əşyanı – mənzili özgəninkiləşdirən onun mülkiyyətçisi olduğundan və alıcının əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığından, eləcə də iddiaçının hazırkı iddia ərizəsi ##.##.2024-cü il tarixdə rayon məhkəməsinin icraatına qəbul edilərək, tərəflərə də ##.##.2024-cü il tarixdə (alqısatqı müqaviləsindən bir gün sonra) məhkəmə bildirişləri göndərildiyindən cavabdeh4 vicdanlı alıcı hesab edilir.
84. Odur ki, MM-in 385.2-ci maddəsinin tələbinə görə də birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Nəticə:
85. Göstərilənlərə əsasən Məhkəmə qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iş üzrə mahiyyət etibarı ilə düzgün hüquqi nəticəyə gələrək, iddia tələbini təmin etməməkdə haqlı olmuşdur, qətnamə qanuni və əsaslı, apellyasiya şikayəti isə əsassız olduğundan və qətnamənin ləğvinə səbəb olmadığından təmin edilməməli və qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
86. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin apellyasiya instansiya məhkəməsinin səlahiyyətlərini müəyyən edən 384-cü maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər; qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; qətnaməni dəyişdirə bilər; qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər, iş üzrə icraata xitam verə və yaxud ərizəni baxılmamış saxlaya bilər.
87. Məhkəmə hesab edir ki, şikayət təmin olunmadığından Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən onun verilməsi ilə bağlı ödənilmiş dövlət rüsumu şikayəti vermiş iddiaçının özünə aid edilməlidir.
88. Şərh edilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.1, 393 və 405.0.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası,
QƏT ETDI:
Iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə bağlı ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən hesablanmaqla ondan 2 (iki) ay müddətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişsə, bu müddət keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Qeyd: Kassasiya şikayəti elektron sistem vasitəsi ilə verilmədikdə MPM-in 408.1.7ci maddəsinə əsasən geri qaytarılacaqdır.