Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qərardad — İş №2(103)-6879/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2(103)-6879/2022 10.10.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər Mehdiyev Emin Əlixan oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Cəfərov Namiq Şamil oğlu və Sarıyev Xəyal Əjdər oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 23 avqust 2022-ci il tarixli, 2(009)-96/2022 saylı qərardadından iddiaçı tərəfindən verilmiş şikayətə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi tələbinə dair” iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mükiyyət hüququ əsasında ona məxsus ünvan 1 ünvanlarının qiymətləndirilməsi üzrə “X2 Azerbaijan” MMC-nin verdiyi xx.xx.2021-ci il tarixli, A-İ/0657 saylı rəyin ləğv edilməsi və yenidən qiymətləndirmə keçirilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2010-cu il tarixli, 2(007)-648/2010 saylı icra vərəqəsinin icrasının təmin edilməsi məqsədi ilə Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qərarı və 2173- 7146/2011-xx-xx/4531 saylı müraciətinə əsasən mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Məmməd Əfəndiyev küçəsi, ev 7, 17, 20, 21 saylı mənzillərin qiymətləndirməsi Cavabdeh MMC-yə həvalə edilərək onunla xx.xx.2021-ci il tarixli A- İ/0657 saylı müqavilə imzalanmışdır. Cavabdeh sifariş aldıqdan sonra onun Müşfiq adlı nümayəndəsi telefonla onunla əlaqə saxlayaraq mənzilə baxış keçirmək istədiyini bildirmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə onunla görüşüb birlikdə mənzilə baxış keçirmişlər. O, gəldiyi yoldaşla məzilin fotoşəkillərini çəkərək öz qeyidlərini apraraq ondan xahiş etmişdir ki, yazılı şəkildə mənzil haqda məlumatları votsapla ona göndərsin. O, xx.xx.2021-ci il tarixdə mənzil haqqında məlumatları ona göndərmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə o, həmin şəxsə zəng edərək qiymətləndirmənin nə yerdə olduğunu soruşduqda bildirmişdir ki, mənzilə çox aşağı qiymət qoyulub və dedi ki, onun onların müdirləri Əhməd müəllimlə görüşməyi lazımdır və Əhməd adlı şəxsin telefon nömrəsini votsapla ona göndərmişdir. O, həmin nömrəyə xx.xx.2021-ci il tarixdə zəng etmişdir ki, onunla nəyə görə görüşməli olduğunun səbəbini soruşsun. O, bildirmişdir ki, qiymətləndirmə ilə əlaqədardır. O, niyə mənzilin aşağı qiymətə qiymətləndirildiyini soruşduqda dedi ki, bunu bank və Baş icra idarəsi belə tələb edir, gəlin görüşək danışaq bir yolunu taparıq. O, bildirmişdir ki, Naxçıvana gedir qayıtdıqdan sonra görüşə bilər. O, da bununla razılaşmışdır. Qyıtdıqdan sonra ona zəng etmiş, ona bildirmişdir ki, özü ona zəng edəcək, lakin sonra zəng etməmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdə "xxxx" MMC-dən onun adına bildiriş gələrək mənzilin 1100000.00 (bir miliyon yüz min) manata qiymətləndirildiyini və xx.xx.2021-ci il tarixdə saat 11:00-da ilk hərracın keçiriləcəyi bildirilmişdir. O, qiymətləndirilmədən narazı qaldığını və məhkəməyə müraciət etmək üçün qiymətlənrimə hesabatının və rəyinin ona verilməsi ilə əlaqədar Səbail rayon İcra şöbəsinə müraciət etmiş və xx.xx.2021-ci ildə qiymətləndirmə ilə bağlı hesabatın surəti ona təqdim edilmişdir. Hesabatla tanış olduqda ona məlum oldu ki, cavabdeh tərəfindən qiymətləndirmə başdansovdu və qeyri obyektiv aparılmışdır. Cavabdehin hesabatının 3-cü səhifəsinin ikinci abzasında qeyd edilir ki, “qiymətləndirmə hesabatında göstərilmiş bütün faktlar, rəqəmlər və hesablamalar həqiqəti əks etdirir”. Lakin həmin hesabatın özündəki faklar bunun əksini deyir. Belə ki, hesabatında qiymətləndirilən əmlakın aid olduğu bazar seqmentlərinin təhlili və qiymətləndirilməsi üçün əmlakın qiymətinə təsir edə biləcək zəruri olan informasiyalar əldə edilməmiş və hesabatda göstərilməmişdir. Hesabatın 15-ci səhifəsinin əvvəlində qiymətləndirilən əmlakın ünvanı “ünvan 2, səhifənin sonunda “ünvan 1” göstərilmişdir. Həmin səhifədə mənzilin girişlərinin sayı 4 göstərilmiş, rəsmi və faktiki olaraq mənzilin 2 girişi vardır, magistral yola ən yaxın dayanacağa oln məsafə 120 metr göstərilib, lakin binanın 8-10 metrlik məsafəsində 6, 10, 18, 31, 37, 53, 65, 77 saylı marşurutlar üzrə hərəkət edən avtobusların dayanacaqları mövcuddur. Eyni zamanda hesabatda mənzilin daxili hündürlüyü 2.8 metr göstərilsədə faktiki olaraq mənzilin daxili hündürlüyü 4.0 metrdir. 42 kvm sahəsi oln 5 eyvan qiymətləndirmədə nəzərə alınmamışdır və hesabatda göstərilməmişdir baxmayaraq ki, texniki pasportda görünür. Hesabatın 16-cı səhifəsində Səbail rayonu üzrə iyul ayında təklif olunan məzillər üzrə qiymətlər göstərilmişdir, bu qiymətlər həqiqəti əks etdirmir. Bakı şəhəri üzrə satş elanları bunun tam əksini göstərir. Belə ki, Səbail rayonu üzrə yerləşdirilən köhnə tikililərdə olan mənzillərin hər kvadratmetrinin minimum satış qiyməti 4500 manat, maksimum satış qiyməti 7300 manat təşkil edir. Deməli rayon üzrə orta satış qiyməti 6115 manat təşkil edir. Çox güman ki, o, da Əhməd müəllimlə görüşsə idi onun da mənzili 3.000.000 manatdan yuxarı qiymətləndiriləcəkdi. Ümumiyyətlə mənzilin yerləşdiyi rayonda yeni tikililərin bir kvadratmetrinin (sadəcə giriş qapısı və xarici pəncərələr qoyulmaqla, qara suvaqla) satış qiyməti 3500-5000 manat civarındadır. Təmirsiz köhnə arxitektur binalarda isə ondan baha qiymətə satılır. Qiymətləndirilən əmlakın qiymətinə təsir edəcək real faktlar hesabatda nəzərə alınmamışdır. Belə ki, mənzil arxitektur binada yerləşir, döşəmədən tavana olan hündürük 4.0 metrdir, bütün otaqlara və salonlara 26 pəncərə vasitəsi ilə (pəncərələrin hamısı Almaniya istehsalı PVC, qiymətləri isə ölçülərindən asılı olaraq ***-**** ABŞ dolları) ilk işıq (günəş işığı) düşür, otaqların qapıları təmiz bahalı ağacdan hazırlanıb (11 qapıdır, hündürlükləri 2.75 metrdir, ölçülərindən asılı olaraq qiymətləri 2500-5000 manat), mənzilin döşəməsi bahalı ağaclardan hazırlanmış şəkilli və mozaikalı parketdir, mənzildə 4 sanuzel, 3 duş otağı, 1 böyük hamam (duş kabinə və cakkuzi ilə), bir sauna, bir camaşırxana mövcuddur, bütün avadanlıqları İtaliya və İspaniya istehsalıdır (kafel və metlaxlarının bir kvadratmetrinin qiyməti 75-135 ABŞ dolları), qapıları Almaniya istehsalı PVC-dir. Mənzilin ümumi sahəsi 42 kvm.olan 5 eyvanı var, eyvanların döşəməsi bahalı metlax, tavanı lambirin, damörtüyü paslanmayan metaldandır, ətrafları dəmir barmaqlıqlarla bağlıdır. Qiymətləndirmə zamanı eyvanlar nəzərə alınmamışdır. Halbuki, istər yeni tikili istərsə də, köhnə tikili satıldığı zaman eyvanın da hər kv.m mənzilə bərabər tutulur, yeni binalarda mütləq, köhnə binalarda isə çox hallarda isə mənzilin divarları da kvm-ə daxil edilir. Onun mənzilində daşıyıcı divarların qalınlığı 0.75-0.96 metrdir, arakəsmə divarların qalınlığı isə 0.20 - 0.40 metrdir. Mənzilin divarlarla birlikdə ümumi sahəsi isə 700 kvm-dən artıqdır. Mənzil də hər birinin sahəsi 26 və 34 kvm olan iki mətbəx mövcuddur, avadalıqları xüsusi sifarişlə gətirilmişdir və ümümi qiymətləri 32000.00 ABŞ dolları təşkil edir, mənzil 4 ədəd soba ilə qızdırılır (hər bir sobanın mal material və işləmə xərci ilə 14000-20000 ABŞ dolları təşkil edir), mənzil ümumilikdə 7 yataq otağından, 1 geniş iş otağından, 2 böyük salondan, geniş giriş otağından ibarətdir. Mənzilin dam örtüyü paslanmayan metaldandır. Mənzilin qiymətinə təsir edə biləcək binanın 30-200 metrlik məsafəsində yerləşən şəhərin yüksək səviyyəli təhsil müəssisələri olan 132-134 saylı, 6 saylı, 150 saylı, 189-190 saylı məktəblərin, 100-200 metrlik məsafədə yerləşən İqtisad Universitetinin, Politologiya Akademiyasının, 8-10 metrlik məsafədə ictimai nəqliyyat dayanacağının, 50-100 metrlik məsafədə 3 ədəd super marketin, 200 metrlik məsafədə “İçəri Şəhər” metrostansiyasının, 100-200 metrlik məsafədə Prezident Aparatının, Nazirlər Kabinetinin, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin, poçt şöbəsinin, “Azevrotel” rabitə qovuşağının, dövlət polikilinikalarının, dövlət və özəl klinikaların, filarmoniya parkının, M.Ə.Sabir parkının, Şəlalələr parkının, muzeylərin, İçəri şəhər Qoruğunun, 500 metrlik məsafədə Dənizkənarı Milli parkın, alışveriş mərkəzlərinin, Dağüstü parkın, gözəl nəqliyyat-yol infrastrukturunun olması nəzərə alınmamışdır. Mənzili ipoteka edib kredit alan zaman bank tərəfindən ******* manata qiymətlədirilmişdir, bankdan alınan ******* manat vəsait və özünə aid 350000 manat vəsait mənzilin əsaslı təmirinə xərclənmişdir. Necə ola bilər ki, 9-10 il əvvəl ******* manata başa gəlmiş mənzil indi ******* manata qiymətləndirilsin. Baxmayaraq ki, bu illər ərzində istər yeni tikililərin, istərsədə köhnə tikililərin qiymətlərində dəfələrlə qiymət artımı olmuşdur. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 23 avqust 2022-ci il tarixli, 2(009)-96/2022 saylı qərardadı ilə iş üzrə icraata xitam verilməsi qərara alınmışdır. Həmin qərardaddan iddiaçı şikayət verərək qərardadın ləğv edilməsini xahiş etmişdir. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” qəraradadı xx.xx.2021ci il tarixdə qəbul edilmişdir. Hazırkı iş isə xx.xx.2021-ci il tarixdən məhkəmənin icraatında olmuş, Ali Məhkəmənin qeyd edilən qərardadı qəbul edildikdən sonra belə özünün xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edərkən Ali Məhkəmənin qeyd edilən qərardadını nəzərə almamışdır və düzgün qərardad çıxarmamışdır. Belə ki, Ali Məhkəmənin qərardadının geriyə qanuni qüvvəsi ola bilməz, heç qərardadın özündə də belə bir göstəriş yoxdur ki, həmin qərardad məhkəmələrin icaatında olan işlərə şamil edilir. Deməli Ali Məhkəmənin qərardadı qeyd edilən qərardad qəbul ediləndən sonrakı dövrdə məhkəmələrə daxil olan həmin növ iddialara şamil edilir. Məhkəmə işi icraatına qəbul edərkən Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 170.1-ci maddəsinə uyğun qərar qəbul edərək hazırlıq iclası zamanı 261.0.1ci maddəsi əsasında icraatı dayandıra və ya xitam edə bilərdi. Əgər iş üzrə məhkəmə aidiyyatı düzgün deyildirsə, hakim işi icraatına qəbul etməli deyildi və ya qəbul edib icraatına xitam verərək Mülki Prosessual Məcəlləsinin 262.3.maddəsinə uyğun olaraq iddiaçıya hansı orqana müraciət etməli olduğunu izah etməli idi. Lakin hakim bunu etməmiş və düzgün olaraq işi icraatına qəbul edərək mahiyyəti üzrə baxmağa başlamışdır. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 16 sentyabr 2022-ci il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmiş, baxılması üçün işlə birlikdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilmişdir. Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını və şikayətin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, şikayət təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qərardadı ləğv edilməli və müvafiq prosessual hərəkətlərin edilməsi üçün mülki iş həmin məhkəməyə göndərilməlidir. Belə ki, iş materiallarına əsasən Bakı Şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2010-cu il tarixli, 2(007)-648/2010 saylı icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanlarında yerləşən əmlak Bakı şəhəri Səbail rayon İcra şöbəsinin məktubuna əsasən hərraca çıxarılmış və icra məmurunun sifarişi əsasında keçirilmiş qiymətləndirmə nəticəsində əmlakın qiyməti müəyyən edilmişdir. İddiaçı qiymətləndirmə rəyi ilə razı olmadığı üçün rəyin ləğv edilməsi və yenidən qiymətləndirmə keçirilməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, hazırki işdə dəyəri mübahisələndirilən əmlak icra icraatı çərçivəsində müəyyən edilmiş əmlak olduğundan, əmlakın müəyyən edilmiş qiymətinin mübahisələndirilməsi iddia icraatı qaydasında deyil, icra çərçivəsində icra məmurunun hərəkətlərindən şikayət verilməsi qaydasında həyata keçirilməlidir. Ona görə də İddiaçı iddia ərizəsinə iddia icraatı qaydasında baxılmalı olmadığından, iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” xx.xx.2021-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilir. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilir. Yuxarıda qeyd edilən xx.xx.2021-ci il tarixli qərardaddan müəyyən olunur ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilir. Lakin hazırki iş üzrə qiymətləndirilməsi tələb olunan əmlak ipoteka predmeti olmuş, icra sənədində ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti göstərilmədiyindən icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndimə keçirilmişdir. Belə olan halda kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə düzgün olmayan nəticəyə gəlmişdir. Məhkəmə kollegiyası qeyd edilənləri nəzərə alaraq hesab edir ki, şikayət təmin edilməli, qərardad ləğv olunmalı, mülki iş müvafiq prosessual hərəkətlərin edilməsi üçün birinci instansiya məhkəməsinə göndərilməlidir. Həmin Məcəllənin 398.0.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətə baxıb qərardad qəbul etdikdə qərardadı tam və ya qismən ləğv edib, yaxud dəyişib işi birinci instansiya məhkəməsinə göndərmək hüququna malikdir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 397-398-ci maddələrini rəhbər tutaraq, QƏRARA ALDİ: Şikayət təmin olunsun. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 23 avqust 2022-ci il tarixli, 2(009)-96/2022 saylı qərardadı ləğv edilsin və müvafiq prosessual hərəkətlərin edilməsi üçün mülki iş həmin Məhkəməyə göndərilsin. Qərardad çıxarıldığı andan qanuni qüvvəyə minir. Qərardaddan kassasiya şikayəti verilə bilməz.