Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-736/2024 30.01.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh4, Bakı Şəhəri Yasamal Rayon İcra Şöbəsi, “X3 Kredit Təşkilatı” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi və sair tələbi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Hakimlər Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və İmanov Azad Nizam oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Mirzəzadə Mehri Rasim qızının katibliyi ilə, hazırki mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 28 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnamədən cavabdeh “X3 Kredit Təşkilatı” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin verdiyi apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: a) iddia barədə məlumat
1. İddiaçı cavabdehlərə Cavabdeh4 (bundan sonra – “Qiymətləndirici”), Bakı Şəhəri Yasamal Rayon İcra Şöbəsi (bundan sonra – “İcra Şöbəsi”), “X3 Kredit Təşkilatı” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (bundan sonra – “BOKT”) və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə (bundan sonra – "xxxx") qarşı iddia ərizəsi və “iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə” ərizə ilə Nərimanov Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, tutmanın yönəldildiyi ipoteka predmeti olan və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, M.F.Axundov küçəsi, 442-ci məhəllədə yerləşən 150 “B” saylı evin 32 saylı mənzilin satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracın nəticələrinə dair cavabdeh "xxxx" tərəfindən tərtib olunmuş 339/22 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli “Protokolun” etibarsız hesab edilməklə hərracın nəticələrinin aradan qaldırılması, əmlakın qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi, həmin əmlakın hazırkı real bazar qiyməti əsasında yenidən qiymətləndirilməsi və hərracın yenidən təşkil edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2022-ci il tarixdə Bakı Şəhəri 43 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında 8İ-5425 saylı “İcra qeydi” tərtib edilərək icra edilməsi üçün “İcra Şöbəsi”nə göndərilmişdir. Həmin “İcra qeydində” ipoteka müqaviləsi üzrə tərəf ipoteka saxlayan (cavabdeh) BOKT-un tələbi ilə ipoteka qoyan (iddiaçı) İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan mənzilə tutma yönəldilməsi tələb edilmişdir. “BOKT”un hesablamalarına əsasən öhdəliyi müəyyən edən 2021/1844 saylı müqavilə üzrə vaxtında ödənilməmiş əsas borc 49.640,83 manat, faiz borcu 7.849,97 manat və dəbbə pulu 9.000 manat olmaqla, cəmi tutulmalı məbləğ 66.490,80 manat təşkil etmişdir. xx.xx.2022-ci il tarixdə “Qiymətləndirici”nin direktoru “İcra Şöbəsinin” rəisinə məktub ünvanlayaraq ipoteka predmeti olan mənzilə baxış keçirmək üçün yaxınlaşdıqlarını, lakin mənzil sahibinin süni maneələr törədərək baxış keçirilməsinə şərait yaratmadığını, bu səbəbdən də baxış keçirilməsinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Qeyd olunanlar tam olaraq yalandır. Çünki baxış keçirilməsi üçün heç bir zaman həmin ünvana gəlinməmiş və bu barədə heç bir məlumat tərəfə verilməmişdir. Əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli “Hesabatdan” görünür ki, “Qiymətləndirici” tərəfindən ipoteka predmeti olan mənzilin real bazar dəyəri 170.000 manat qiymətləndirilmişdir. Lakin qiymətləndirilmə mənzilə daxil olmadan vizual baxış nəticəsində aparılmışdır. Bununla da açıq-aşkar görünür ki, qiymətləndirilmə formal aparılmış, mənzilin müasir standartlara uyğun tam təmirli olması nəzərə alınmamışdır. “İcra Şöbəsi”nin icra məmuru Anar Əyyubov tərəfindən "xxxx"nə xx.xx.2022-ci il tarixdə müraciət olunaraq əmlak barədə hərracın keçirilməsi xahiş edilmişdir. Hərracın təşkilatçısı olan həmin "xxxx"nin xx.xx.2022-ci il tarixli hərrac bildirişindən görünür ki, “İcra Şöbəsi”nin xx/xx-1169xx/xx-15224 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən, mənzil açıq hərraca çıxarılmışdır. Əmlakın ilkin satış qiyməti 170.000 manat qiymətləndirilmiş və hərracın keçirilməsi xx.xx.2022-ci il, saat 11:00-a təyin edilmişdir. "xxxx"nin 339/22 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli “Protokolundan” görünür ki, mənzilin ilkin satış qiyməti əvvəlcə 15%, daha sonra 25% endirilmiş və keçirilən iki hərrac baş tutmadığına görə ipoteka saxlayan olan “BOKT” mənzili 108.375 manata almışdır. xx.xx.2022-ci il tarixdə “BOKT” tərəfindən iddiaçıya ödənilməsi üçün “İcra Şöbəsinin” depozit hesabına 41.884,20 manat məbləğində vəsait köçürmüşdür. İddiaçı hesab edir ki, mənzilin qiymətləndirilməsinə dair “Qiymətləndirici” tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2022-ci il tarixli “Hesabat” mənzilin real bazar qiymətini özündə əks etdirmir, əsassızdır və tənasübsüz qaydada azdır. Belə ki, mənzilin real bazar qiyməti hazırda 300.000 manat təşkil edir. Bundan başqa, qiymətləndirmə rəyinə nəzər yetirdikdə məlum olur ki, qiymətləndirici daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən vizual baxış metodu ilə kifayətlənmiş, həmin ərazidə cari dövrdə, əmlakın yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakların satışı üzrə aparılmış əməliyyatları, mülki dövriyyəni və daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin qiymətini nəzərə almamış, statistik təhlil aparmamış, hesabat əsas etibarilə formal mülahizələrə və şablon müddəalara əsaslanmışdır. Başqa sözlə desək, qiymətləndirmə rəyində qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Həmçinin, ipoteka predmeti naməlum vaxtda, naməlum şəraitdə qiymətləndirilmiş və qiymətləndirmə prosesində iştirak etmiş şəxslərin dairəsi məchuldur. Başqa sözlə həmin əmlakın qiymətləndirici tərəfindən hansı vaxtda, hansı şəraitdə, kim tərəfindən və kimin iştirakı ilə qiymətləndirilməsi məlum deyil. Göründüyü kimi icra sənədinin icrası ilə bağlı həyata keçirilən icra hərəkətlərinin tərkib hissəsi olan tutmanın yönəldildiyi ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi prosesində borclu kimi iddiaçının iştirakı təmin edilməmiş, bununla da “İcra haqqında” Qanunun 29.1-ci maddəsində təsbit edilmiş hüquqlarından icra hərəkətlərinin həyata keçirilməsində iştirak etmək və bu zaman şifahi və yazılı izahatlar vermək, icraatın gedişində meydana çıxan bütün məsələlər üzrə öz dəlil və mülahizələrimi bildirmək, icraatda iştirak edən digər şəxslərin vəsatətlərinə, dəlil və mülahizələrinə etiraz etməkdən məhrum edilmişdir. Beləliklə cavabdeh “Qiymətləndirici” tərəfindən qiymətləndirmə düzgün aparılmamış, mübahisəli əmlakın dəyəri qiymətləndirmə qaydalarına müvafiq təyin edilməmiş, “İcra Şöbəsi” tərəfindən əmlak qeyri-adekvat qiymətə açıq hərracdan satılmaq üçün sifariş verilmişdir. b) birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə barədə məlumat
3. İşə baxmış Rayon Məhkəməsi iş üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2023-cü il tarixli qətnamə ilə iddianın təmin edilməsini, "xxxx" tərəfindən tərtib olunmuş tutmanın yönəldildiyi ipoteka predmeti olan mənzilə dair keçirilən hərracın nəticələrinə dair 339/22 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli protokolun etibarsız hesab edilməklə hərracın nəticələrinin aradan qaldırılmasını, “Qiymətləndirici”nin xx.xx.2022-ci il tarixli M023/08/22 saylı əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı hesabatının ləğv edilməsini, həmin mənzilin hazırkı real bazar qiyməti əsasında yenidən qiymətləndirilməsini və hərracın yenidən təşkil edilməsini qət etmişdir.
4. Rayon Məhkəməsi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7 və 8-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 103.1, 119.1 və 217.4-cü maddələrinə istinadən iş üzrə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflərin arasındakı mübahisə yalnız mənzilin bazar dəyəri barədədir. Mübahisənin mahiyyətini mənzilin dəyərinin müəyyən edilməsinə dair fikir ayrılığı təşkil edir. Belə ki, cavabdeh “Qiymətləndiric” hesabatında bu qiymətin 170.000 manat, iddiaçı isə 300.000 manat təşkil etdiyini bildirirlər. Ona görə də mübahisənin obyektiv, tam və hərtərəfli həll edilməsi ilə bağlı “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq mənzilin bazar dəyərinin nə qədər təşkil etdiyinin müəyyən edilməsi üçün məhkəmə tərəfindən ekspertiza təyin edilmişdir. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 10/2789-9/2947 nömrəli ekspert rəyi ilə mübahisə predmeti olan mənzilin 2022-ci il tarixə və hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 219.000 manat məbləğində, likvid dəyəri isə təqribən 197.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Yuxarıda göstərilənlərdən göründüyü kimi, eyni zamanda borcun məbləğini (cəmi 66.940,80 manat) nəzərə aldıqda mənzilin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı “Qiymətləndiricinin” xx.xx.2022-ci il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı hesabatı (170.000 manat) ilə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli rəyi (219.000 manat) arasında kəskin fərq (49.000 manat) vardır (borc məbləğinin 73,20% həddində). Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh “Qiymətləndirici”nin qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatında mənzilin bazar dəyərinin yekun göstəricisi həqiqi sayıla bilməz və buna görə də həmin hesabat ləğv edilməlidir. Belə olan halda, hərrac, mənzilin satış qiyməti “Qiymətləndirici”nin hesabatına əsasən 170.000 manat əsas götürülməklə keçirildiyindən və həmin hesabat yuxarıda göstərilənlərə əsasən ləğv edildiyindən həmin hərracın nəticələrinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli protokol etibarsız hesab edilməklə hərracın nəticələri aradan qaldırılmalı, həmin əmlak hazırkı real bazar qiyməti əsasında yenidən qiymətləndirilməli və hərrac yenidən təşkil edilməlidir. c) apellyasiya şikayəti barədə məlumat
5. İş üzrə cavabdehlərdən biri olan “BOKT”nun buna səlahiyyətli olan nümayəndəsi həmin qətnamədən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına (bundan sonra – Məhkəmə) apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsi xahiş etmişdir.
6. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, “Qiymətləndirici”nin əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli hesabatı 2022-ci ilə uyğun müəyyən edilmişdir. “Qiymətləndirici” əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsi üzrə ixtisaslaşdırılmış təşkilatdır. Ekspert rəylərində olan qiymət fərqi ilə bağlı təkrar qiymətləndirmə ekspertizası təyin edilməlidir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin mütəxəssis rəyi alınmalıdır. Hərrac qanunvericiliyin tələblərinə uyğun təşkil edilmişdir. Lakin Rayon Məhkəməsi mübahisəli hüquq münasibəti yaranan zaman qüvvədə olan maddi və prosessual hüquq normalalrını düzgün tətbiq etməyərək, əsassız qətnamə çıxarmışdır. d) apellyasiya icraatında iş üzrə tərəflərin iştirakı və izahatları barədə məlumat
7. Cavabdeh “BOKT” ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, işə onun nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını və apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
8. İş üzrə digər cavabdehlər işə apellyasiya qaydasında baxılmanın vaxtı və yeri haqqında lazımı qayada xəbərdar edilmələrinə baxmayaraq apellyasiya baxışı iclaslarında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmiş və bunun səbəbləri barədə Məhkəməyə məlumat verməmişlər.
9. İddiaçının vəkili (nümayəndəsi) Vəkil apellyasiya baxışının əvvəlki (xx.xx.2023-cü il tarixli) iclasında iştirak edərək, qarşı tərəflə barışıqla bağlı danışıqların aparıldığını bildirərək məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdə isə ərizə ilə Məhkəməyə müraciət edərək, səhhəti ilə əlaqədar məhkəmə iclasında iştirak etməsinin mümkün olmadığını bildirmiş və bu səbəbdən məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Lakin ərizəyə onun məhkəmə iclasında üzrlü səbəbdən iştirak etməməsini təsdiq edən sübut əlavə edilməmişdir. Ərizədə cavabdehlə barışıqla bağlı aparılan danışıqların gedişi və nəticəsi barədə də hər hansı məlumat verilməmişdir. Ərizəyə sübutun əlavə edilməməsi və cavabdeh "xxxx" MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli ərizəsində iş üzrə yekun məhkəmə aktının qəbul edilməsinin xahiş edilməsinin tərəflər arasında barışığın baş tutmaması qənaətinə gəlmək üçün kifayətedici dəlil olduğu Məhkəmə tərəfindən nəzərə alınaraq iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Vəkil məhkəmə iclasının təxirə salınması barədə vəsatəti əsassız hesab edilərək rədd edilmişdir.
10. İş üzrə tərəflərin nümayəndələrinin apellyasiya baxışında iştirak etməmələri işin baxılmasına mane olmadığından, Məhkəmə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə tərəflərin nümayəndələrinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Çünki qeyd edilən prosessual normanın tələbinə görə, işə baxılmanın vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş iş üzrə tərəflərin gəlməməsi işə baxılmasına mane olmur. e) mülki mübahisənin həlli və apellyasiya şikayətinin dəlillərinin qiymətləndirilməsi
11. Məhkəmə, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
12. Belə ki, işdə olan digər sənədlərdən görünür ki, 43 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 8İ-5425 nömrəli ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında “İcra qeydinə” əsasən, hazırki iş üzrə iddiaçının (borcalanın) hazırki iş üzrə cavabdehlərdən birinə - (kreditor) “BOKT”a olan kredit borcunun ödənilməsi məqsədi ilə cəmi 66.490,80 manat məbləğində pul iddiaçıdan “BOKT”un xeyrinə tutulmalı, tutma yuxarıda qeyd edilən mənzilə yönəldilməlidir.
13. İş materiallarından görünür və tərəflər arasında mübahisə doğurmur ki, həmin “İcra qeydi” icra edilməsi üçün cavabdeh “İcra Şöbəsinə” göndərilmiş, “İcra Şöbəsi” tərəfindən ipoteka predmeti olan mənzilin qiymətləndirilməsi cavabdeh “Qiymətləndirici”yə tapşırılmışdır. “Qiymətləndirici” tərəfindən verilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli, M023/08/22 saylı əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı “Hesabatından” görünür ki, mənzilin real bazar qiyməti 170.000 manat təşkil edir.
14. “İcra Şöbəsinin” sifariş məktubuna əsasən cavabdeh "xxxx" MMC ipoteka predmeti olan mənzilin açıq hərracdan satılması proseduruna başlamışdır.
15. "xxxx" tərəfindən həmin mənzilin ilkin satış qiyməti 170.000 manat müəyyən olunmaqla, ilk hərracın keçirilməsi xx.xx.2022-ci il tarixə, saat 11:00-a təyin olunmuşdur. Mənzilin ilkin satış qiyməti 170.000 manat müəyyən edilmişdir. Hərrac baş tutmadığından təkrar hərracın keçirilmə tarixi xx.xx.2022-ci il tarixə, saat 11:00-a təyin edilmişdir. Mənzilin ilkin satış qiyməti 15% endirilmiş və 144.500 manat müəyyən edilmişdir. Təkrar hərrac da baş tutmadığından üçüncü hərracın keçirilmə tarixi xx.xx.2022-ci il tarixə, saat 11:00-a təyin edilmişdir. Mənzilin ilkin satış daha 25% endirilmiş və 108.375 manat müəyyən edilmişdir.
16. İşdə olan xx.xx.2022-ci il tarixli, 339/22 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair “Protokola” və həmin tarixli ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair müqaviləyə əsasən, mənzil 108.375 manat qiymətlə “BOKT” tərəfindən əldə edilmişdir.
17. Hazırda iddiaçı, hərraca çıxarılmış mənzilin ilkin satış qiymətinin qiymətləndirici tərəfindən düzgün müəyyən olunmadığını və real bazar dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətə satıldığını bildirərək, qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsini və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab olunaraq onun hüquqi nəticələrinin aradan qaldırılmasını və əmlakın yenidən qiymətləndirilməklə hərrac keçirilməsini tələb edir.
18. Göründüyü kimi, iddiaçı mənzilin ilkin satış qiyməti ilə razı deyil və hərracın nəticələrini məhz bu səbəbdən etibarsız hesab edir.
19. Cavabdeh “Qiymətləndirici”nin hesabatında mənzilin xx.xx.2022-ci il tarixə olan real bazar dəyərinin 170.000 manat olduğu müəyyən edilmiş, iddiaçı isə mənzilin dəyərinin 300.000 manat təşkil etdiyini bildirir.
20. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1-ci maddəsinə görə, borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir.
21. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə görə, qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər (maddə 7.). Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır (maddə 8.).
22. Mübahisənin obyektiv, tam və hərtərəfli həll edilməsi ilə bağlı “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanununun 8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq mənzilin bazar dəyərinin nə qədər təşkil etdiyinin müəyyən edilməsi üçün Rayon Məhkəməsi tərəfindən ekspertiza təyin edilmiş və ekspertizanın keçirilməsi Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə həvalə edilmişdir.
23. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən Rayon Məhkəməsinə verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, 10/2789-9/2947 nömrəli rəydən görünür ki, ipoteka predmeti olan mənzilin 2022-ci il tarixə və hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 219.000 manat məbləğində, likvid dəyəri isə təqribən 197.000 manat məbləğindədir.
24. Məhkəmə bildirir ki, MPM-in tələblərinə görə, ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir (maddə 103.1.). Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur (maddə 88.).
25. Göstərilənləri nəzərə almış Rayon Məhkəməsi, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin rəyi ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, ekspert rəyinin məzmunundan və ekspertiza tədqiqatının aparıldığı sənədlərdən görünür ki, ekspertin gəldiyi nəticə, ona ekspertiza tədqiqatının aparılması üçün təqdim olunmuş sənədlər tədqiq olunmaqla əldə olunmuş və iş materiallarına əlavə olunmuş sübutlara (sənədlərə) və işin həqiqi hallarına uyğundur və kifayət qədər əsaslandırılmışdır.
26. Cavabdeh “BOKT” apellyasiya şikayətində ekspertiza tərəfindən verilmiş rəyinin əsassızlığı ilə bağlı hər hansı dəlil irəli sürməmiş, sadəcə olaraq iki rəy arasında qiymət fərqi olduğu üçün təkrar qiymətləndirmə ekspertizası təyin edilməli olduğu və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin mütəxəssis rəyinin alınmasının zəruri olduğunu qeyd etmişdir.
27. Məhkəmə hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin bu dəlilləri əsassızdır. Çünki Rayon Məhkəməsi tərəfindən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin tələbi nəzərə alınaraq, qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsi təyin edilmiş və “Qiymətləndirici” tərəfindən müəyyən edilmiş əmlakın bazar dəyərinin həqiqi olmadığı müəyyən edilmişdir.
28. MPM-in 102.2-ci maddəsinə görə, məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.
29. Göründüyü kimi, qanunverici təkrar ekspertizanın iki halda təyin edilə biləcəyini müəyyən etmişdir. Birinci hal, ekspert rəyinin əsassız olması ilə bağlıdır. Lakin ekspert rəyi kifayət qədər əsaslandırılmışdır və rəyin əsassızlığı ilə cavabdeh “BOKT” tərəfindən də hər hansı dəlil irəli sürülməmişdir.
30. İkinci hal isə, bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyət olması halıdır. Cavabdeh “BOKT” təkrar ekspertizanın keçirilməsini iki ekspert rəyi ilə müəyyən edilmiş qiymətlər arasında fərqin olması ilə əsaslandırmışdır. Lakin iş materiallarında iki ekspert rəyi mövcud deyil. Qiymət fərqi iki ekspert rəyi arasında deyil, zəruri biliyə malik olan qiymətləndiricinin hesabatı və xüsusi biliyə malik olan ekspertin rəyi arasındadır. Bu anlayışlar bir-birindən fərqləndirilməlidir ki, qanunvericiliyin məqsədi düzgün anlaşıla bilsin.
31. Qiymətləndiricinin fəaliyyəti “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunla, məhkəmə ekspertinin fəaliyyəti isə “Məhkəmə ekspertizası fəaliyyəti haqqında” Qanunla tənzimlənir. Həmin Qanunlara diqqət yetirildikdə qiymətləndirici hesabatı ilə məhkəmə ekspertinin rəyinin fərqli anlayışlar olduğu müəyyən edilir.
32. Belə ki, qiymətləndirmə hesabatı qiymətləndirici tərəfindən verilir. Qiymətləndirici, ali təhsilə malik olan, 3 ildən az olmayan ümumi iş stajına malik olan, Qiyətləndiricilər Palatasının üzvü olan şəxsdir. Qəsdən ağır və xüsusilə ağır cinayət, habelə xarakterindən və ictimai təhlükəlilik dərəcəsindən asılı olmayaraq korrupsiya cinayəti və qulluq mənafeyi əleyhinə olan digər cinayət, həmçinin iqtisadi sahədə cinayət törətməyə görə məhkumluğu ödənilməmiş və ya götürülməmiş, barəsində tibbi xarakterli məcburi tədbirlərin tətbiq edilməsi haqqında qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı olan şəxslər qiymətləndirici ola bilməzlər. (“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanun, 1, 5 və 10-cu maddələr).
33. Ekspert rəyi isə məhkəmə eksperti və ya özəl məhkəmə eksperti tərəfindən verilir. Məhkəmə eksperti, ali təhsili olan, məhkəmə ekspertizasının aparılması həvalə olunmuş, məhkəmə ekspertizasının predmetinə aid olan xüsusi məsələlərə dair zəruri biliyə malik olan və işin nəticəsində marağı olmayan, məhkəmə eksperti şəhadətnaməsi almış şəxsdir. İkili vətəndaşlığı, digər dövlətlər qarşısında öhdəlikləri olan şəxs, din xadimi, məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qərarı ilə fəaliyyət qabiliyyəti olmayan və ya məhdud fəaliyyət qabiliyyətli hesab olunmuş, cinayət törətdiyinə görə məhkum olunmuş, barəsində ekspertiza fəaliyyəti ilə məşğul olma hüququndan məhrum etmə və ya tibbi xarakterli məcburi tədbirlərin tətbiq edilməsi haqqında qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı çıxarılmış, habelə barəsində cinayət işinin icraatına bəraətverici əsaslar olmadan xitam verilmiş şəxs məhkəmə eksperti ola bilməz. (“Məhkəmə ekspertizası fəaliyyəti haqqında” Qanun; maddələr 1 və 11.).
34. Eyni zamanda məhkəmə eksperti ilə qiymətləndirici də bir-birindən fərqləndirilmiş, özəl məhkəmə eksperti ola bilmək üçün xüsusi tələblər müəyyən edilmişdir. Belə ki, ekspert rəyi vermək səlahiyyətinə malik olan məhkəmə eksperti həmçinin, ekspert qismində fəaliyyət göstərmək istədiyi ixtisas üzrə ən azı 10 il işləməli, ekspert qismində fəaliyyət göstərmək istədiyi ixtisas üzrə fəlsəfə doktoru və ya elmlər doktoru elmi dərəcəsi olmalı, xüsusi biliklərə malik olduğunu təsdiq edən beynəlxalq səviyyədə tanınan sənədləri (diplom, sertifikat və sair) mövcud olmalıdır.
35. Beləliklə, qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, iş üzrə təkrar ekspertiza təyin edilməsi üçün əsas yoxdur. Apellyasiya şikayətinin təkrar ekspertiza təyin edilməli olması barədə dəlili əsassızdır.
36. Məhkəmə bu nəticəyə gələrkən onu da nəzərə alır ki, iş üzrə təkrar ekspertiza təyin edilməsi barədə cavabdeh “BOKT” tərəfindən Rayon Məhkəməsinə vəsatət verilməmiş, bu məsələ yalnız apellyasiya şikayətində qaldırılmışdır. “BOKT” bu kimi vəsatətin işə baxmış Rayon Məhkəməsinə verilməməsinin məhz üzürlü səbəbdən, yəni ondan asılı olmayan səbəbdən baş verməsini əsaslandırmamışdır.
37. MPM-in 372.2-ci maddəsinə görə, yeni sübutlar və yeni tələblər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən o halda qəbul edilir ki, işdə iştirak edən şəxslər həmin sübutların və tələblərin birinci instansiya məhkəməsində təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.
38. İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin yazılı qaydada verilən əsaslandırılmış vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildikdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir.
39. Məhkəmə həmçinin apellyasiya şikayətinin “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin mütəxəssis rəyinin alınmasının zəruri olması barədə” dəlilini də əsassız hesab edir. Çünki iş üzrə təkrar ekspertiza təyin edilməsinə Məhkəmə tərəfindən əsaslar müəyyən edilməmişdir.
40. Bundan başqa, MPM-in 207.1-ci maddəsinə əsasən, zəruri hallarda yazılı və ya maddi sübutları müayinə edərkən, səsyazmaları dinləyərkən, videoyazılara baxarkən, ekspertiza təyin edərkən, şahidləri dindirərkən, sübutların təmini üçün tədbirlər görərkən məhkəmə məsləhət, şərh və bilavasitə texniki kömək göstərmək üçün (şəkil çəkmək, plan və sxem tərtib etmək, ekspertiza üçün nümunələr seçmək, əmlakı qiymətləndirmək və s.) işə mütəxəssis cəlb edə bilər.
41. Məhkəmə tərəfindən işə mütəxəssis cəlb edilməsi üçün zəruri hal yoxdur. Belə hal olmuş olsaydı, iş üzrə rəy vermiş ekspert tərəfindən Rayon Məhkəməsinə ekspert vəsatəti verilmiş olardı. Ekspert tərəfindən mütəxəssis rəyinə ehtiyac olmadan rəy verilməsi mümkün olmuşdur.
42. Qeyd edilənlərə əsasən Məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh “Qiymətləndirici”nin qiymətləndirmənin nəticələri haqqında verdiyi hesabatda mənzilin bazar dəyərinin yekun göstəricisi həqiqi sayıla bilməz və buna görə də həmin hesabatı ləğv etmiş Rayon Məhkəməsi iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətinin müzakirə edilən hissədə dəlilləri əsassızdır.
43. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin “hərracın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun təşkil edilməsi barədə” dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, iddiaçı bu hissədə tələbini hərracın qanunvericiliyin tələblərinə uyğun keçirilməməsi ilə əsaslandırmamışdır. İddia tələbinin əsasını hərracın keçirilməsi zamanı mənzilin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi üçün istinad edilmiş qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi təşkil edir.
44. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “L.İ.Binnətovanın şikayəti üzrə” xx.xx.2008-ci il tarixli qərarında qeyd etmişdir ki, dispozitivlik prinsipi işdə iştirak edən şəxslərin, ilk növbədə tərəflərin iş materiallarından və prosessual hüquqlardan maraqlarına uyğun sərbəst istifadə etməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tutur. Buna uyğun olaraq iddianın qaldırılması, onun əsasının və predmetinin müəyyənləşdirilməsi, habelə iddiadan imtina edilməsi iddiaçının iradəsindən asılıdır.
45. Hərrac, mənzilin satış qiyməti “Qiymətləndirici”nin verdiyi hesabata əsasən 170.000 manat əsas götürülməklə keçirildiyindən və həmin hesabat yuxarıda göstərilənlərə əsasən ləğv edildiyindən həmin hərracın nəticələrinə dair 339/22 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli protokolun etibarsız hesab edilməklə hərracın nəticələrinin aradan qaldırılması, həmin əmlakın hazırkı real bazar qiyməti əsasında yenidən qiymətləndirilməsi və hərracın yenidən təşkil edilməsi hissəsində iddianı təmin etmiş Rayon Məhkəməsinin iş üzrə gəlmiş olduğu nəticə düzgündür.
46. Bu baxımdan əsaslı hesab edilmiş iddia tələbinin və Rayon Məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslarını təşkil etməyən fakta qarşı apellyatorun irəli sürmüş olduğu dəlilin müzakirəsi belə vəziyyətdə iş üçün əhəmiyyət kəsb etmir. Çünki həmin dəlil əsaslı hesab edilsə belə, Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi başqa əsasla qəbul edildiyindən həmin qətnamənin ləğvi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas təşkil edə bilməz. f) apellyasiya baxışının nəticəsi
47. Beləliklə də apellyasiyanın nəticələri ilə müəyyən edilir ki, Rayon Məhkəməsinin hazırki iş üzrə gəldiyi nəticə qanuni, əsaslı və işin hallarına uyğundur. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri formal mülahizə xarakteri daşıyır. Maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərinin Rayon Məhkəməsi tərəfindən pozulması halı müəyyən edilməmişdir. Qətnamənin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
48. MPM-in 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
49. Odur ki, MPM-in 384-cü maddəsində təsbit olunmuş səlahiyyətinə əsaslanan Məhkəmə hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı, Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
50. Apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu MPM-in 119.1-ci maddəsinin tələbinə əsasən cavabdeh “BOKT”un özünə aid edilməlidir.
51. Məhkəmə həmçinin bildirir ki, iddiaçı və digər cavabdehlər tərəfindən Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilmədiyindən və qətnamə dəyişdirilmədən saxlanıldığından, iddiaçı və digər cavabdehlər hazırki qətnamədən kassasiya şikayəti verə bilməz.
52. Cavabdeh “BOKT”un apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən və iddia tələbi qiymətləndirilməyən tələb olmaqla ona qarşı təmin edildiyindən cavabdeh “BOKT”, MPMin tələbləri və “MPM-ə əlavə 3-də” müəyyən edilmiş forma və məzmuna uyğun tərtib edilməklə qətnamədən kassasiya şikayəti vermək hüququna malikdir.
53. Beləliklə də, yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 384, 392, 393, 402, 405-ci maddələrinin tələblərini rəhbər tutan Məhkəmə
QƏT ETDİ:
Cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Hazırki iş üzrə Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 28 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilsin. Cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən hazırki qətnamədən, qətnamə ona rəsmi qaydada verildiyi gündən etibarən 2 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına MPM-in tələblərinə uyğun olaraq və “MPM-ə əlavə 3-də” müəyyən edilmiş forma və məzmuna uyğun tərtib edilmiş qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən İddiaçı, cavabdehlər Cavabdeh4, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsi və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən kassasiya şikayəti verilə bilməz.