Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-19/2026 09.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı MMC-nin cavabdeh Cavabdeh MTK-ya QƏRARİ Açar sözlər: Ümumi yığıncağın qərarının mübahisələndirilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyası, hakim Qurbanov Raqib Əliddin oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviç və Qəribov Bəhman Fərhad oğlundan ibarət tərkibdə, Iddiaçı İddiaçı MMC-nin cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı qərarın etibarsız hesab edilməsi və s. tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları
1. İddiaçı MMC ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış 2021-ci il ## ####### tarixli müqavilələrə əsasən, İddiaçı MMC "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış kompleksində yaşayış təyinatlı 4206, 4208 və **** saylı mənzilləri əldə etmişdir. Həmin mənzillər İddiaçı MMC-yə təhvil verilmiş və sonuncu tərəfindən təmir edilərək ofis kimi istifadə edilmişdir.
2. 2024-cü il # ####### tarixdə “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında keçirilərək yığıncaq tərəfindən binanın lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən yuxarı mərtəbələrdə yerləşən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi, eləcə də qısamüddətli kirayə vermə hallarının məhdudlaşdırılması qərara alınmışdır.
3. İddiaçı MMC-nin müraciəti əsasında 2025-ci ilin 24-25 aprel tarixlərində 4206 və **** saylı mənzillər X1 adına, **** saylı mənzil isə 2025-ci il ## ##### tarixdə X2 adına rəsmiləşdirilmiş və bu barədə sözügedən şəxslərlə Cavabdeh MTK arasında müvafiq müqavilələr bağlanmışdır. Bundan sonra həmin şəxslərlə İddiaçı MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən həmin mənzillər İddiaçı MMC-yə icarəyə verilmişdir.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
4.Iddiaçı İddiaçı MMC (bundan sonra – “iddiaçı”) cavabdeh Cavabdeh MTK-ya (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-ci il # ####### tarixli qərarın etibarsız hesab edilməsi, iddiaçının "K Residence Baku" yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında onun sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçının əmlaklara sahibliyi və ondan istifadə hüququ davam etməkdədir və iddia tələbində, o cümlədən iddiaya əlavədə qeyd edildiyi kimi “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin mülkiyyətçilərinin qiyabi səsvermə əsasında keçirilmiş ümumi yığıncağının küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkəndən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi iddiaçının icarəçi kimi əmlaka sahiblik və ondan istifadə hüququ da daxil olmaqla əmlaklarla bağlı hüquqlarını məhdudlaşdırır. “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə bağlı səlahiyyəti yoxdur və qeyd olunan qərar etibarsız hesab edilməlidir. “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə mənzillərə sahiblik və ondan istifadə edən şəxslərin hüquqları pozulmuşdur. Cavabdeh və kompleksin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağı tərəfindən mənzillərlə bağlı qadağa tətbiq edilərkən müqavilə və qanunvericiliyin tələbləri pozularaq mənzillərə dair əmlak hüquqları ilə bağlı ayrı-seçkiliyə yol verilmişdir.
6. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş və iddiaçının sahə mülkiyyətçisi olmadığından sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını mübahisələndirmək hüququnun olmadığını, həmin qərarın mübahisələndirmək üçün qanunda nəzərdə tutulmuş müddətin buraxıldığını, eləcə də iddiaçının yaşayış təyinatlı mənzillərin təyinatını dəyişmədən qanunsuz olaraq həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etdiyini, bu zaman sanitar-gigiyena və yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına əməl etmədiyini əsas göstərərək iddianın rədd edilməsini tələb etmişdir.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # #### tarixli e-*-*(***)-****/**** saylı qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, cavabdehin “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-cü il # ####### tarixli qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsi, “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir (hakim – K.Hüseynov).
8. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilərkən qeyd edilmiş 4206, 4208 və **** saylı mənzillər iddiaçıya məxsus olmuş, lakin məhkəmə icraatı dövründə qeyd edilmiş mənzillər digər iki şəxsin adına rəsmiləşdirilmiş və iddiaçı hazırda qeyd edilmiş məzillərdən icarəçi kimi istifadə edir. Hazırda iddiaçı, cavabdehin "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-ci il # ####### tarixli qararının onun sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə maneə olduğunu, cavabdehin belə bir qərarı qəbul etmək səlahiyyətinin olmadığını bildirir. Cavabdeh tərəf isə, iddiaya etiraz edərək, onun bu cür səlahiyyətinin olmasını qeyd edir. Iddiaçı hazırda qeyd edilmiş 3 sahə üzrə icarəçi olsa da, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 157.8-ci maddəsinə əsasən, əmlaklardan qanuni əsasla istifadə etdiyi üçün mülkiyyətçiyə məxsus hüquqlar ona da, şamil olunur.
9. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdehin "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-ci il # ####### tarixli qararı iki hissədən, yəni küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti qadağan edilməsindən (1), kompleksin nüfuzunun qorunması məqsədi ilə, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin (bundan sonra – “Mənzil Məcəlləsi”) 15-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınaraq, qısamüddətli (1 aylıq və ya daha qısa müddətə) mənzil kirayəçilərinin binaya girişi məhdudlaşdırılmasından (2) ibarətdir.
10. Məhkəmə bu xüsusda qeyd etmişdir ki, hazırda iddiaçı tərəf qeyd edilmiş mənzillərdən icarə müqaviləsi əsasında istifadə etməklə, icarəçi statusundadır. Ona görə də, qeyd edilmiş qərarın ikinci hissəsində olan məsələni mübahisələndirməyə onun subyektiv hüququ yoxdur.
11. Qeyd edilmiş qərarın 1-ci hissəsi ilə bağlı isə nəticəyə gəlmək üçün Mənzil Məcəlləsinin normaları, cavabdehin üzvlərinin ümumi yığıncağının 2021-ci il ## ######## tarixli * saylı iclas protokolu və protokola əlavə edilmiş idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısı nəzərdən keçirilməlidir.
12. Binanın idarəçisinin nə mənzil mülkiyyətçisinin, nə də ki, qeyd edilmiş mənzillərdən qanuni əsaslarla istifadə edən şəxslər barəsində onların kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və yaxud əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı bir qərarı qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Bundan başqa da, işə əlavə edilmiş cavabdehin üzvlərinin ümumi yığıncağının 2021-ci il ## ######## tarixli * saylı iclas protokola və protokola əlavə edilmiş idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısına nəzər yetirildikdə görünüb ki, yenə də, idarəçisinin qeyd edilmiş mənzillərdən qanuni əsaslarla istifadə edən şəxslər barəsində onların kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və yaxud əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı bir qərarı qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Qeyd edilmiş göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısında idarəçi ancaq, təmizlik, texniki, təhlükəsizlik xidmətlərin görülməsi ilə mükəlləf olunmuşdur. Həmçinin də, cavabdehin nizamnaməsinə də, nəzər yetirildikdə görünüb ki, cavabdehin nə tikinti şirkəti olaraq, nə də ki, binanın idarəçisi olaraq belə bir səlahiyyətinin olması öz əksini tapmamışdır. Göründüyü kimi, cavabdehin “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-cü il # ####### tarixli qərarı “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı tipli bir qərar qəbul etmək səlahiyyəti olmamışdır. Göründüyü kimi, mülkiyyət hüququna müdaxilə qanunla müəyyən edildiyi və ictimai maraq kəsb etdiyi halda, qanuni, əsaslı və mütənasib olmalıdır. Ictimai maraq ifadəsi, çoxluğun marağını üstün sayan bir anlayışdır. Ictimai maraqları müdafiə edən isə məhz dövlət və müvafiq olaraq dövlət orqanlarıdır. Yəni, ictimai maraqların müdafiəsi ilə bağlı mülkiyyətə müdaxilə dövlət tərəfindən edilməsi imkanı ola bilməklə əsaslı, qanuni və mütənasib olmalıdır.
13. Göründüyü kimi, hazırkı məsələyə hətta, bu aspektdən də, yanaşılsa cavabdehin bu cür səlahiyyəti olmamaqla (ictimai maraqların qorunması ilə bağlı mülkiyyətə müdaxilə ilə bağlı) yanaşı, mülkiyyət hüququna müdaxilə ilə bağlı əsaslılıq, qanunilik və mütənasiblik prinsiplərinə də, riayət edilməmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsi və 29-cu maddəsinin II hissəsinə, MM-in 152.1, 152.2, 152.3, 152.4, 157.4, 157.8, 337.1, 337.2, 337.3, 349-cu maddələrinə, Mənzil Məcəlləsinin 43.1, 43.2-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.1, 14.2, 77.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qisməncavabdehin “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-cü il # ####### tarixli qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsinə dair iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsi, həmin hissədə yeni qətnamənin qəbul edilməsi və iddianın rədd edilməsi, iddia verilərkən iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 50 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılması, apellyasiya şikayəti verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 25 manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçıdan tutularaq cavabdehə ödənilməsi qət edilmişdir (sədrlik edən – L.Əliyeva, hakimlər T.Mahmudova və Z.Şirinov).
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddianın təmin edilmiş hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ilk növbədə iddiaçının həmin mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirməkdə subyektiv hüququnun olub-olmaması aydınlaşdırılmalıdır.
18. Mənzil qanunvericiliyinə istinadən məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahələrinin icarəçiləri sahə mülkiyyətçinin ümumi yığıncağında qərar qəbul edilməsində iştirak etmək hüququna, eləcə də mübahisələndirmək hüququna malik deyillər və ümumi yığıncağın qərarı hüquq və maraqlarına toxunduğu halda öz hüquqlarının müdafiəsini yalnız müqavilə münasibətlərində olduqları sahə mülkiyyətçilərinin vasitəsilə həyata keçirə bilərlər.
19. Iş materiallarından isə görünür ki, iddiaçı hal-hazırda çoxmənzilli yaşayış kompleksində yerləşən mübahisəli mənzillərdən icarə müqaviləsi əsasında istifadə edən şəxs olmaqla yaşayış binasının sahə mülkiyyətçisi deyildir. Eyni zamanda iddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatda da sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını məhz icarəçi qismində mübahisələndirdiyini bir daha təsdiq etmişdir. Odur ki, iddiaçının çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirməyə dair subyektiv hüququ yoxdur.
20. Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab etmişdir ki, yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsi hissəsində iddia təmin edilə bilməz.
21. Iddia tələbinin digər təmin edilmiş hissəsi olan iddiaçının mülkiyyətində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla maneə yaradan hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi hissəsində apellyasiya instansiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmış və hesab etmişdir ki, həmin hissədə tələbin hüquqi əsasını MM-in 157.4-cü maddəsi təşkil edir.
22. Kollegiya qeyd etmişdir ki, hazırkı halda iddiaçı mübahisəli mənzillərə icarə müqaviləsi əsasında faktiki sahiblik edən şəxs olmaqla MM-in 157.8-ci maddəsinin tələbləri baxımından neqator iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ vardır.
23. Digər tərəfdən yaşayış sahəsinin idarəedicisi olan cavabdeh tərəfindən iddiaçıya törədilən maneələr sahiblikdən məhrumetmə ilə bağlı olmamaqla iddiaçının həmin əmlakdan istifadəsini dolayısıyla məhdudlaşdıran hərəkətlərdən (məsələn, iddiaçının işçilərinə mübahisəli sahələrə daxil olmaq üçün blokdan istifadə edilməsinin qadağan edilməsi) ibarətdir. Bundan əlavə ümumi yığıncaq tərəfindən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmağın qadağan edilməsi ilə bağlı qərar qəbul edilməsi və bununla iddiaçıya xəbərdarlıqlar verilməsi kimi hallar cavabdeh tərəfindən gələcəkdə iddiaçının əmlakdan istifadəsinə digər məhdudlaşdırmaların tətbiq ediləcəyinə dair real təhlükənin mövcud olmasına dəlalət edir.
24. Iddiaçının qanuni sahibliyində olan mənzillərdən istifadə etməsinin məhdudiyyətlərin tətbiqi üçün qanuni əsasın olub-olmaması məsələsinə gəldikdə kollegiya qeyd etmişdir ki, cavabdeh maneələrin yaradılmasını iddiaçının mənzillərin təyinatını dəyişdirmədən sahibkarlıq məqsədləri üçün istifadə etməsi, bununla qanunvericiliyin tələblərini pozması, eləcə də həmin mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmağı qadağan edən sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının mövcudluğu ilə əlaqələndirmişdir.
25. Kollegiya qeyd etmişdir ki, cavabdehin istinad etdiyi sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının mübahisəli qərarı qanunla həmin yığıncağının səlahiyyətlərinə aid olmayan məsələ üzrə qəbul edildiyindən hər hansı bir hüquqi qüvvəyə malik olmamaqla iddiaçının mübahisəli mənzillərdən istifadə etmək hüququnun məhdudlaşdırılması üçün qanuni əsas hesab edilmir.
26. Digər tərəfdən iddiaçının həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etməklə qanunu pozmasına dair cavabdehin arqumentlərə münasibətdə qeyd etmişdir ki, göstərilən hallar mənzil mülkiyyətçilərinin və ya idarəedici təşkilatın qanun pozuntusuna yol vermiş şəxs barəsində müvafiq dövlət orqanlarına (yaşayış sahəsindən istifadə qaydalarının pozulması ilə bağlı yerli icra hakimiyyəti orqanlarına) və hüquqlarının müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etmək üçün əsas olsa da, məhkəmə qərarı olmadan iddiaçının qanuni sahibliyində olan əmlakdan istifadəsinə məhdudiyyətin tətbiqi üçün əsas ola bilməz.
27. Kollegiya cavabdehin digər arqumentlərinə münasibətdə isə qeyd etmişdir ki, cavabdeh iddiaçının mübahisəli mənzillərdən kommersiya fəaliyyəti üçün istifadə etməsinin digər sahə mülkiyyətçinin hüquqlarını hansı formada pozmasını dəqiqləşdirməmiş, eləcə də cavabdeh tərəfindən pozulması iddia olunan konkret sanitariya-gigiyena, yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına istinad etməmiş və həmin qaydaların pozulmasını təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir. Əksinə işin mübahisəsiz hallarına görə iddiaçı mübahisəli mənzillərdən ofis kimi istifadə edir, yəni iddiaçının sanitariya-gigiyena, yanğın təhlükəsizliyi baxımından təhlükəli olan sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olması (mehmanxana, iaşə obyekti və s.) müəyyən edilmir.
28. Beləliklə, hazırkı halda cavabdeh tərəfindən iddiaçının qanuni sahibliyində olan əmlakdan istifadə hüququnun məhdudlaşdırılması üçün qanuni əsasın mövcud olması iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır.
29. Belə olan halda isə iddiaçı MM-in 157.4-cü maddəsinə əsaslanaraq icarə müqaviləsi əsasında sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsini tələb etməkdə haqlıdır.
30. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 152.1, 157.4, 157.8-ci, Mənzil Məcəlləsinin 43 və 45.6-cı və MPM-in 4 və 77-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
31. Iddiaçı kassasiya şikayəti verərək, həmin qətnamənin apellyasiya şikayətinin qismən təmin olunması hissəsində ləğv edilməsi və həmin hissədə iddianın təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
32. Cavabdeh də kassasiya şikayəti verərək, həmin qətnamənin iddia tələbinin təmin edildiyi hissədə ləğv edilməsi, həmin hissədə yeni qərarın çıxarılması, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri
33. Mənzil Məcəlləsinin 2.1-ci maddəsi üzrə - iddiaçı tərəfindən mənzildən istifadə ilə bağlı bina sakinlərinin, qonşuların hüquqlarına, qanuni mənafelərinə heç bir ziyan vurulmamışdır. Eyni zamanda iddiaçı tərəfindən həmin mənzillərdə hər hansı sənaye istehsalatı yerləşdirilməmiş, o cümlədən kommersiya fəaliyyəti nəticəsində sakinlərin hüquqları və qanuni mənafeləri, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələblər pozulmamışdır.
34. MM-in 236.2-ci maddəsi, Mənzil Məcəlləsinin 43.2, 141.1-ci maddələri üzrə - sahə mülkiyyətçilərin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə bağlı səlahiyyəti yoxdur. Sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə mənzillərə sahiblik və ondan istifadə edən şəxslərin mülkiyyət hüquqları pozulmuşdur. Mənzillərlə bağlı qadağa tətbiq edilərkən müqavilə və qanunvericiliyin tələbləri pozularaq mənzillərə dair əmlak hüquqları ilə bağlı ayrı-seçkiliyə yol verilmişdir. Cavabdeh tərəfindən müxtəlif giriş-çıxış sistemləri tətbiq edilərək iddiaçının işçilərinin, qonaqlarının və digər əlaqəli şəxslərinin binaya girişi birbaşa və ya dolayı yollarla məhdudlaşdırılır.
35. Mənzil Məcəlləsinin 43.1, 43.2, 45.6, 112-ci maddələri, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 102, 109.1-ci maddəsi, MM-in 229-cu maddəsi üzrə - iş materiallarına əlavə edilən sənədlərdən də göründüyü kimi sahə mülkiyyətçisi kimi səsvermədə iştirak edən şəxslərdən heç biri cavabdehin üzvü deyildir. Belə ki, yaşayış sahələrinə olan ehtiyacın ödənilməsi üçün üzvlərinin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə müvafiq binaların tikintisi və (və ya) yenidən qurulması, habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin bu Məcəllənin 141-1-ci maddəsinə uyğun olaraq idarə edilməsi məqsədi ilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birliyi mənzil-tikinti kooperativləri hesab edilir. Sahə mülkiyyətçilərinin qərarı qəbul edilən zaman “K Residence Baku” yaşayış kompleksində hər hansı şəxsə dair mülkiyyət hüquqları qeydə alınmamışdır. Sahə mülkiyyətçisi kimi səsvermədə iştirak edən şəxslərdən heç birinin MTKnın üzvü olmaması, o cümlədən binada heç bir şəxsin qanunvericiliklə mülkiyyətçi kimi qeydə alınmadığına görə sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının təşkil olunması, hər hansı qərarın qəbul olunması qanunvericiliyə ziddir və etibarsız hesab edilməlidir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi nəzərə almamışdır ki, səsvermədə iştirak edən şəxslərdən heç birinin MTK-nın üzvü olmaması, o cümlədən qanunvericiliklə sahə mülkiyyətçisi kimi qeydə alınmadığına görə həmin şəxslərin sahə mülkiyyətçisi kimi ümumi yığıncağı təşkil etməyə,hər hansı qərarın qəbul olunmasında səs verməyə hüquqları yoxdur.
36. MPM-in 217.1, 217.2, 217.3, 217.4-cü maddələri üzrə - məhkəmə tərəfindən qətnamə qəbul edilərkən MPM-in sübut etmə vəzifəsi, sübutların mümkünlüyü, sübutların qiymətləndirilməsi ilə bağlı tələbləri pozmuş, sahə mülkiyyətçisi kimi səsvermədə iştirak edən şəxslərdən heç birinin MTK-nın üzvü olmaması, o cümlədən binada heç bir şəxsin qanunvericiliklə mülkiyyətçi kimi qeydə alınmadığına görə sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının təşkil olunması, hər hansı qərarın qəbul olunması qanunvericiliyə zidd və etibarsız hesab edilməli olması halını müəyyən etməmişdir.
37. MPM-in 88-ci maddəsi üzrə - məhkəmə cavabdehin təqdim etdiyi sübutlara düzgün qiymət verməmiş, sahə mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarının etibarsız olduğu faktını müəyyən etməmişdir.
38. MPM-in 81-ci maddəsi üzrə - qanunvericiliklə sahə mülkiyyətçilərin hüquqlarını təsdiq edən hər hansı sənəd, səsvermənin qanuni keçirilməsini təsdiq edən yekun protokol və digər sənədlər təqdim edilməmişdir.
39. MPM-in 77-ci maddəsi üzrə - cavabdeh tərəfindən qərarın qanuniliyi və etibarlılığını sübut edən sənədlər təqdim edilməmişdir.
b) Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri
40. MM-in 152.1,152.5, 390.1, 390.2-ci maddələri, Mənzil Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 15ci maddələri üzrə - Bakı Apellyasiya Məhkəməsi “qalan mübahisələndirilən hissədə qətnaməni dəyişdirmədən saxlamaqla” (iddia tələbinin təmin edildiyi hissədə) MM-in, Mənzil Məcəlləsinin tələblərini pozmuş, o cümlədən Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin hüququn tətbiqi üzrə vahid məhkəmə təcrübəsini müəyyən edən və inkişaf etdirən məhkəmə aktı olaraq Ali Məhkəmə tərəfindən üç ulduz fərqləndirici nişanı verilmiş *(***)-***/**** nömrəli, 2025-ci il # #### tarixli Qərarda qeyd edilən hüquqi mövqelərə zidd yanaşma tətbiq etməklə hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyini pozmuşdur. Göründüyü kimi, mülkiyyətçinin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam verməsi dövlət tərəfindən tanınır və qorunur, bununla belə bu hüquq da mütləq deyil, qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlərə məruz qala bilər. Bunun üçün də mülkiyyət hüququna məhdudiyyət ya qanunda, ya da müqavilədə nəzərdə tutulmalıdır. Bunlardan hər hansı birinin olmaması istənilən digər əsaslarla mülkiyyət hüququna müdaxiləni istisna edir. Çünki mülkiyyət hüququnun, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququnun qanunla qorunması konstitusion hüquqdur. Baxılan işdə belə bir qanuni əsas həm MM-də, həm Mənzil Məcələsində, həm tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə nəzərdə tutulmuşdur. Işin mübahisəsiz halıdır ki, iddiaçı mənzilləri yaşayış məqsədləri üçün cavabdehdən satın almışdı, buna baxmayaraq, mənzilləri təyinatı dəyişdirilmədən qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə edir. Halbuki, yaşayış binasının təyinatı insanların orada yaşamasıdır. Iddiaçıya da qeyd edilən mənzillər “yaşayış məqsədləri” üçün satılmışdır. Bu, birbaşa bağlanılmış müqavilələrdə açıq şəkildə dəfələrlə (preambula hissəsində və 1.1-ci bənddə) göstərilmiş, iddiaçı da bu müqavilələrin şərtləri ilə razılaşaraq müqavilələri imzalamışdır. Bu faktları həm birinci həm də apellyasiya instansiyası məhkəmələri də qətnamələrdə birbaşa göstərmişdir. Halbuki, iddiaçı mənzillərdən qeyriyaşayış məqsədləri üçün istifadə edir və bunları məhkəmə iclaslarında da dəfələrlə etiraf etmişdir. Belə ki, iddiaçı təmir-tikinti işləri üzrə dizayn xidmətləri göstərmək üçün mənzillərdən ofis kimi istifadə etməkdədir. Hansı ki, yaşayış təyinatlı sahələrdə sahibkarlıq fəaliyyətinin göstərilməsi qanunvericiliyə ziddir. Qanunvericilik ancaq fiziki şəxslərə peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini müəyyən şərtlər çərçivəsində mənzildə icra etməyə icazə verir. Halbuki, iddiaçı hüquqi şəxsdir və göstərdiyi fəaliyyət birbaşa sahibkarlıq fəaliyyətidir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 5.2.5-ci maddəsində də Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə, istinad edilmiş, əmlakdan kommersiya fəaliyyətini həhyata keçirmək üçün onun təyinatının dəyişdirilməsinin qaydası olaraq yalnız Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq iddiaçı tərəfindən müvafiq qurumlardan rəsmi icazələr aldıqdan sonra dəyişdirilə bilməsinin mümkünlüyü qeyd edilmişdir. Işin mübahisəsiz halıdır ki, iddiaçı əmlakın təyinatını dəyişməmiş, yaşayış təyinatlı əmlakda qeyri-yaşayış fəaliyyətini həyata keçirmişdir. Üstəlik iddiaçı bu fəaliyyəti həyata keçirərkən bina sakinlərinin, qonşuların hüquqlarına, qanuni mənafelərinə ziyan vurmaqdadır, eləcə də nə yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, nə sanitar-gigiyena tələblərinə cavab verdiyini göstərən sübutları yoxdur. Məhkəmə isə bu cür əhəmiyyətli məqamları gözardı etmişdir. Göründüyü kimi məhkəmə satılan mənzillərin məhz “yaşayış təyinatlı” olduğunu, binanın yaşayış binası olmasını gözardı etmiş, mənzillərdə ofis təşkil edilməsini və peşə faəliyyəti və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinin yox, məhz “sahibkarlıq” fəaliyyətinin həyata keçirilməsini qanuni hesab etmişdir. Iddiaçı fiziki şəxs deyil ki, mənzillərdə fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinə haqq qazandırmaq mümkün olsun, iddiaçı hüquqi şəxsdir və iddiaçının fəaliyyəti Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsində göstərilən nə peşə fəaliyyətinə, nə də fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinə uyğun gəlmir. Yuxarıda qeyd edilənlərlər yanaşı, iddiaçının qanuni olmayan fəaliyyətinin məhdudlaşdırılması qanunsuz ola bilməz. Digər tərəfdən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə iddiaçının bir sahib kimi mənzillərdən istifadəsinə heç bir məhdudiyyət tətbiq olunmamış, onun həmin mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyəti göstərməsinə qadağa qoyulmuşdur. Iddiaçı mənzillərə özü, yəni qanuni təmsilçisi, payçılarının mənzilə gedib-gəlməyinə, ondan istifadəsinə həmin qərar ilə heç bir qadağa olmamışdır. Müvafiq qərar ilə yalnızca iddiaçının işçilərinin binaya girişinə məhdudiyyət tətbiq edilməsi nəzərdə tutulmuşdur (əgər yaşayış təyinatı üzrə yerdə qeyri-yaşayış fəaliyyəti olacaqsa). Göründüyü kimi, müvafiq qərar ilə mülkiyyəçinin və ya icarəçinin əmlaka mülkiyyət və ya əmlakdan istifadə hüququna heç bir məhdudiyyət tətbiq olunmamışdır. Mülkiyyətçi də, icarəçi də mənzillərdən təyinatına uyğun sərbəst istifadə edə bilirlər.
41. Mənzil Məcəlləsinin 20.1, 20.2, 20.3 və 21-ci maddələri üzrə - işin mübahisəsiz halı ondan ibarətdir ki, iddiaçı müvafiq əmlaklardan ofis kimi (qeyri-yaşayış olaraq) istifadə edərək orada kommersiya fəaliyyəti ilə məşğuldur. Işin bu mübahisəsiz hallarının (faktlarının) mövcudluğuna baxmayaraq, məhkəmə “qalan mübahisələndirilən hissədə qətnaməni dəyişdirmədən saxlamaqla” (bu hissədə) Mənzil Məcəlləsinin tələblərini pozmuşdur. Belə ki, yaşayış binalarının mənzillərində sakibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün əvvəla həmin mənzilin təyinatı dəyişdirilməlidir. Bunun üçün də Mənzil Məcəlləsi konkret tələblər müəyyən etmişdir. Mənzilin təyinatının qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmədən qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadəsi qanunsuzdur. Bununla bağlı, Mənzil Məcəlləsinin 20.1-ci maddəsinə görə, yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə bu Məcəllənin və şəhərsalma haqqında qanunvericiliyin tələblərinin nəzərə alınması şərti ilə yol verilir. Iddiaçıya məxsus mənzillər binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşir və həmin mənzillərə gediş-gəliş digər mənzillərə gediş-gəlişdən ayrı deyil. Ancaq qanunvericiliyə əsasən qeyri-yaşayış sahələrinin gediş-gəlişi yaşayış sahələrinə gedişgəlişdən istifadə etmədən mümkün olmalıdır. Digər tərəfdən, mənzillər 2-ci mərtəbədə yerləşir və həmin mənzillərin altında yaşayış sahələri yerləşir, həmçinin həmin qeyri-yaşayış sahələrinə gediş-gəliş yaşayış sahələrinə gediş-gəlişi təmin edən sahələrdən istifadə etmədən mümkün deyil. Bundan əlavə, iddiaçı yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün Mənzil Məcəlləsinin 21-ci maddəsinin tələblərinə də riayət etməmiş, müvafiq icra hakimiyyəti orqanından bunu təsdiq edən qərar almamışdır. Göründüyü kimi iddiaçı özü qanunvericiliyin tələblərinə zidd şəkildə yaşayış sahəsində qeyri-qanuni kommersiya fəaliyyəti göstərir. Üstəlik yanğın təhlükəsizliyi, sanitar-gigiyena qaydalarına əməl edib etməməsi də məlum deyildir ki, bu hal, digər sakinlərin həyatına və sağlamlığına birbaşa təhlükə yarada bilər. Bunun əksinə olaraq, apellyasiya məhkəməsi toplanılması cavabdeh üçün demək olar ki, mümkün olmayan sübutları (“konkret hansı sanitariyagigiyena, yanğın təhlükəsizliyi qaydaların pozulmasını təsdiq edən sübutları”) cavabdeh tərəfindən təqdim edilməməsinə əsaslanaraq bu halı cavabdehin əleyhinə şərh etmiş, halbuki açıq-aşkar olan qanun normalarının pozuntusuna münasibət bildirməmişdir.
42. MPM-in 54.1, 54,2, 17.1, 217.2 və 217.3-cü maddələri üzrə - iddiaçı verdiyi şikayətdə (iddia ərizəsində) “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarını mübahisələndirmişdir. Bu fakt apellyasiya instansiyasında məhkəmə tərkibi tərəfindən bir daha tərəflərə sual verilməklə dəqiqləşdirilmişdir. Yəni, apellyasiya məhkəməsinin bu faktdan xəbəri olmuşdur. Bununla da yanaşı iddiaçı cavabdeh kimi həmin sahə mülkiyyətçilərindən biri olan Cavabdeh MTK-nı qoymuşdur. Halbuki cavabdeh bu iddiaya (müəyyən hərəkətləri etməyin qadağan edilməsi ilə bağlı iddiaya) cavab verməli olan subyekt deyil. Cavabdeh də digər sahə mülkiyyətçiləri kimi səsvermə hüququndan istifadə edərək 2024-cü il ## ###### tarixli qərar ilə səsverməyə dair iradəsini bildirmişdir. Amma mübahisə edilən “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarı isə təkcə onun deyil, digər mülkiyyətçilərin də iradəsini ehtiva edir. Yəni, cavabdeh 2024-cü il # ####### tarixli qərarın icraçısıdır və həmin qərardan irəli gələn addımları atır. Buna görə də, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin “qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamənin dəyişdirmədən saxlanılması” ilə bağlı hissədə gəlinən nəticəsi də qanunsuz və əsassız olmuşdur.
43. MPM-in 88-ci maddəsi üzrə - məhkəmə icarə müqavilələrinin etibarlılığına qiymət verməmiş, bununla da Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin Etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” № **/**** nömrəli, 2022-ci il ## #### qərardadında qeyd edilən hüquqi mövqelərə (o cümlədən, həmin qərardadda qeyd edilən Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müvafiq qərarlarındakı hüquqi mövqelərə) zidd yanaşma sərgiləmişdir. Baxılan işdə, işin mübahisəsiz halıdır ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya satılmış mənzillər iddiaçı tərəfindən daha sonra digər şəxslərə satılmış (onların adına rəsmiləşdirilmiş), bundan sonra həmin şəxslər müvafiq əmlakları iddiaçıya icarəyə vermişlər. Iddiaçı hazırda həmin əmlaklarda icarəçi kimi yerləşərək kommersiya fəaliyyəti həyata keçirir. Eyni zamanda iddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatda da sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını məhz icarəçi qismində mübahisələndirdiyini bir daha təsdiq etmişdir. Bütün bu hallar mübahisələndirilən qətnamənin 9-cu, 10-cu, 35-ci bəndlərində qeyd edilmişdir. Buna baxmayaraq Bakı Apellyasiya Məhkəməsi qanunvericiliyə görə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edildiyi əmlak ilə bağlı iddiaçı və üçüncü şəxslər arasında bu əmlakın icarəsinə dair bağlanmış müqavilələrim özündə həmin əmlakdan kommersiya fəaliyyətini həyata keçirməyi ehtiva etdiyini bilə-bilə həmin hissədə əqdlərə etibarlı əqd kimi yanaşmışdır. Bu yanaşma onu göstərir ki, məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxmamış, onlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verməmişdir.
44. MPM-in 217.1, 217.2 və 217.3-cü maddələri üzrə - məhkəmə mübahisəli hüquq münasibətlərində müəyyənlik yaratmamış, bununla da “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun 2005-ci il ## ###### tarixli, * nömrəli Qərarında əksini tapan hüquqi mövqelərə zidd yanaşma sərgiləmiş, o cümlədən MPM-in 217.1-ci, 217.2-ci və 217.3-cü maddələrinin tələblərini pozmuşdur. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi mübahisələndirilən qətnaməsində iddianın bir hissəsi rədd edilmişdir. Bu o deməkdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarını etibarlı hesab etmişdir. Bu yanaşmasına baxmayaraq, həmin məhkəmə digər hissədə “iddianın təmin edilməsini” qüvvədə saxlamaqla öz yanaşmasına zidd hərəkət sərgiləmişdir. Çünki, cavabdeh müvafiq hərəkətləri məhz “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarından irəli gəlir. Əgər “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarı özüözlüyündə etibarlıdırsa və iddiaçının həmin qərarı mübahisələndirmək hüququ yoxdursa, belə olan halda cavabdehə həmin qərardan irəli gələn hərəkətləri etməyi qadağan etmək məhkəmə aktının ziddiyyətli olduğunu göstərir. Müvafiq qərar məcburi xarakter daşımış və apellyasiya instansiyası tərəfindən etibarlı hesab edilmişdir. Amma həmin qərarın icraçısı olan cavabdehin hərəkətləri isə qanunsuz hesab edilmişdir. Hazırda qeyri-müəyyənlik bundan ibarətdir ki, bir tərəfdən qanuni, etibarlı, məcburi olan və iddiaçı tərəfindən şikayət edilməsi mümkün olmayan “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarı mövcuddur, amma digər tərəfdən bu qərardan irəli gələn zəruri addımları atmaq (həmin qərarın icrasını təmin etmək üçün lazımi addımları atmaq) cavabdehə qadağan edilmişdir. Bu o deməkdir ki, “K Residence Baku”çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 2024-cü il # ####### tarixli qərarı yalnız kağız üstündə qalmışdır və onun heç bir real qüvvəsi olmamışdır və gələcəkdə də əgər iddia təmin edilən hissə qüvvədə qalsa 2024-cü il # ####### tarixli qərarın qüvvədə ola-ola onun faktiki icrası müvafiq əngəllərə görə nəinki suallar yaradacaq, hətta qeyri-mümkün olacaqdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
45. Tərəflər bir-birilərinin verdiyi kassasiya şikayətlərinə qarşı etirazlar vermişlər. Etirazlar tərəflərin mövqelərinə uyğun əsaslandırılmışdır.
Kassasiya baxışının hədləri
46. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində ifadə olunmuş dəlillər üzrə tam yoxlanılacaqdır.
Tətbiq edilən hüquq
47. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu
139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.”
“Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu
152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.”
“Maddə 157. Mülkiyyətin müdafiəsi
157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.”
“Maddə 158. Mülkiyyətçi olmayan şəxslərin hüquqları 158.1. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı aşağıdakılar da əmlak hüquqları sayılır: 158.1.1. girov hüququ; 158.1.2. əmlakdan istifadə hüququ; 158.1.3. servitutlar. 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər. 158.4. Mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir.”
Maddə 159. Əşyaya sahiblik
Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir.
Maddə 163. Sahibliyin verilməsi
163.1. Sahiblik əşyanın özünün verilməsi ilə verilir. Əvvəlki sahibin iradəsi ilə əldə edən əşyaya faktik sahibliyi həyata keçirməyə qadir olduqda verilmə baş tutur.
Maddə 164. Sahibliyin müdafiəsi
164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Hər bir sahibin qadağan edilmiş özbaşınalıqdan müdafiə üçün güc işlətmək ixtiyarı vardır. Bu zaman o, şəraiti nəzərə almaqla, əsassız güc hərəkətlərindən çəkinməlidir.
48. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 43. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı
43.1-ci maddəsinə görə oxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır. 43.2-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aşağıdakılar aiddir: 43.2.1. çoxmənzilli binanın yenidən qurulması (o cümlədən onun genişləndirilməsi və ya üstünün tikilib artırılması), təsərrüfat tikililərinin və digər bina, tikili və qurğuların inşa edilməsi, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının təmiri haqqında qərar qəbul etmək; 43.2.2. çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə hədləri haqqında, o cümlədən ondan istifadəyə məhdudiyyətlər tətbiq edilməsi haqqında qərar qəbul etmək; 43.2.3. çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istifadəyə verilməsi haqqında qərar qəbul etmək; 43.2.4. çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək; 43.2.5. bu Məcəllə ilə çoxmənzilli binanın mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aid edilmiş digər məsələlər.”
“Maddə 45. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarları
45.6-cı maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının bu Məcəllənin tələbləri pozulmaqla qəbul edilmiş qərarından məhkəməyə o halda şikayət verə bilər ki, o, həmin yığıncaqda iştirak etməmiş olsun və ya belə qərarın qəbul edilməsinin əleyhinə səs vermiş olsun və həmin qərarla onun hüquqları və qanuni mənafeləri pozulmuş olsun. Belə şikayət haqqında məhkəməyə ərizə mülkiyyətçi qərarın qəbul edildiyi barədə bildiyi və bilməli olduğu gündən altı ay müddətində verilə bilər.”
49. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı
217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.”
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri
416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
50. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin kassasiya şikayəti isə qismən təmin edilməlidir.
51. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən MPM-in 418.4-cü maddəsində göstərilən prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulmasına yol verilməmişdir.
52. Eyni zamanda, iddiaçının kassasiya şikayətində qeyd edilən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması barədə dəlillər də əsaslı hesab edilə bilməz.
53. Belə ki, məhkəmə kollegiyası iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin həmin hissədə ləğvi üçün əsas hesab etmir və bildirir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin müəyyən etdiyi hallar üzrə hüquqi dəyərləndirməsi şikayətin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə tam cavab verir. Kollegiya həmin hüquqi dəyərləndirmə ilə razılaşır və təkrarlanmasına zərurət görmür.
54. Bununla yanaşı, kollegiya hesab edir ki, iddia tələbinin “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsinə aid hissədə apellyasiya məhkəməsi düzgün hüquqi qiymətləndirmə aparmamış və maddi hüquq normalarının tətbiqinində səhvə yol verilmişdir.
55. Belə ki, məhkəmələrin tətbiq etdikləri MM-in 157.4-cü maddəsi öz əşyasından məhrum olan və ya məhrumetmə olmadan qəsdə məruz qalan mülkiyyətçinin hüquqlarının qorunması ilə bağlı neqator iddianı nəzərdə tutur.
56. Neqator tələbin təmin olunması üçün iddiaçı əşyanın mülkiyyətçisi, cavabdeh isə əşyanın sahibi olmalı, yaxud onun tərəfindən əşyaya qəsd və ya başqa maneələr törədilməli, habelə cavabdehin sahibliyi və ya müdaxiləsi qanunsuz olmalıdır.
57. Bu normalara əsasən irəli sürülən tələbin əsaslı hesab edilməsi üçün həmin ünsürlərin hər biri müəyyən edilməlidir. Yəni iddiaçının bildirdiyi hallar və işin müəyyən edilən halları göstərilən dispozisiya şərtləri ilə uzlaşdıqda iddia əsaslı sayıla və təmin edilə bilər. Onlardan biri aşkar olunmadıqda sonrakı ünsürlərin araşdırılmasına zərurət olmur və iddia rədd olunmalıdır.
58. Lakin işə mahiyyəti üzrə baxmış məhkəmələr mübahisəli hissədə qeyd olunan hüquqi dəyərləndirmə aparmamış, normanın birinci dispozisiya şərtini - iddiaçının mübahisəli mənzillərin mülkiyyətçisi olduğunu müəyyən etməmişlər. Belə olan halda, həmin normaların müstəqil əsas kimi işə tətbiq edilməsi qanuni olmamışdır.
59. Bununla belə həmin normanın tətbiqinin MM-in 157.8-ci maddəsi ilə əlaqəli şəkildə nəzərdən keçirilməsi mümkündür. Həmin maddəyə əsasən, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair hüquqlar mülkiyyətçi olmasa belə, əşyaya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı girov hüququ, əmlakdan istifadə hüququ, servitutlar da əmlak hüquqları sayılır. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
60. Kollegiya vurğulayır ki, bu normalarda müqavilədən irəli gələn tələb hüquqları (şəxsi hüquqlar) deyil, məhdud əşya hüquqlarından (servitut, uzufrukt, girov və s.) irəli gələn sahiblik və istifadə nəzərdə tutulmuşdur.
61. Əmlak hüquqlarının iki ayrı növü olan əşya və tələb hüquqları isə bir-birindən əhəmiyyətli dərəcədə fərlənirlər.
62. Belə ki, əşya hüquqları, başqa bir şəxsin vasitəçiliyinə gərək duyulmadan, müəyyən bir əşya üzərində birbaşa hakimiyyət təmin edən və hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən hüquqlardır (mülkiyyət hüququ, servitut, ipoteka və s.). Bu səbəbdən əşya hüquqları mütləq hüquqlar sayılır.
63. Tələb hüquqları isə sahibinə borcludan hər hansı bir hərəkəti yerinə yetirməyi tələb etmək imkanı verir. Hətta kreditorun tələb hüququnun predmeti bir əşya olduqda belə vəziyyət dəyişmir (məsələn, alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcının əşyanın onun mülkiyyətinə verilməsini satıcıdan tələb etmək hüququ – MM-in 567-ci maddəsi; kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçinin əşyanın onun istifadəsinə verilməsini kirayəyə verəndən tələb etmək hüququ – MM-n 675-ci maddəsi). Bu tələblər üzrə hərəkəti yerinə yetirmək öhdəliyi yalnız borcluya aiddir, digər şəxslərə aidiyyəti yoxdur. Ona görə də kreditor müqavilədən irəli gələn tələb hüququnu müqavilənin tərəfi olmayan üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürə bilməz. Bu xüsusiyyətlərinə görə tələb hüquqları nisbi hüquqlar sayılır.
64. Beləliklə, tələb hüququ öhdəlik münasibətlərində kreditorun borcludan bir hərəkəti yerinə yetirməsini tələb etmək səlahiyyətini özündə ehtiva edirsə, əşya hüququnun özü əşya üzərində birbaşa hakimiyyət təmin edir və hər kəs bu hüququ pozmamaq öhdəliyi daşıyır. Əşya hüququ mövcud və müəyyən bir əşya üzərində qurula biləcəyi halda, mövcud olmayan və gələcəkdə orataya çıxa biləcək bir əşya (məsələn, podratda hər hansı məmulatın hazırlanması) tələb hüququnun predmeti ola bilər.
65. Qanunverici, MM-in 157.8-ci maddəsində məhz məhdud əşya hüquqlarını (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ və s.) tam əşya hüququ olan mülkiyyət hüququ ilə eyni səviyyədə qoruma altına almışdır. Bununla da, məhdud əşya hüququna sahib olan şəxs, MM-in 157-ci maddəsinə istinad etməklə öz hüququnu hər kəsə qarşı qoruya bilər.
66. Normanın qeyd olunan təfsirinə və tətbiqinə dair qənaət ondan irəli gəlir ki, əvvəla, sözügedən müddəa MM-in “Əmlak və Əşya hüququ” bölməsində yer alan “Mülkiyyət hüququnun ümumi müddəaları” adlı 6-cı fəslindəki “Mülkiyyətin müdafiəsi”nə dair 157-ci maddənin tərkibində nəzərdə tutulmuşdur. Yəni, məsələyə normaların sistematik təfsiri baxımından yanaşdıqda Məcəllənin Xüsusi Hissəsində tənzimlənən tələb hüquqlarına (7-ci bölmədəki müqavilədən əmələ gələn öhdəliklərə) aid bir qaydanın tam əşya hüququ sayılan mülkiyyət hüququna aid fəsildə və normada yer alması ağlabatan deyil. Bundan əlavə, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair qaydaların müqavilədən irəli gələn tələb hüquqlarına da şamil edilməsi, bu hüquqları eyniləşdirmək anlamına gəlir. Halbuki, yuxarıda göstərilən əlamətləri baxımından mahiyyətcə fərqli olan həmin hüquqlara (əşya və tələb hüquqlarına) eyni yanaşma sərgilənə bilməz. Əks halda, bu hüquqlar arasındakı fərqləndirmənin bir mənası qalmazdı.
67. Hazırkı işdə “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsini tələb edən iddiaçının hər hansı məhdud əşya hüququna malik olması məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilməmişdir. Belə olan halda, iddianın MM-in 157.4 və 157.8-ci maddələrinin birgə tətbiqi ilə təmin edilməsi qanuni və əsaslı yanaşma sayıla bilməz.
68. Işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından aydın olur ki, mübahisəli mənzillərə dair iddiaçının tələbi X1 və X2 ilə bağladığı icarə müqavilələrinə əsaslanır. Beləliklə, iddiaçının mənzillərə dair icarə hüququ həmin müqavilələrdən irəli gələn tələb hüququdur. Bu hüquq üçüncü şəxslərə qarşı deyil, müqavilə tərəfinə qarşı irəli sürülə bilər. Hazırkı işdə iddia müqavilənin tərəfinə (icarəyə verənə) qarşı deyil, üçüncü şəxs olan cavabdehə qarşı qaldırılmışdır. Belə olan halda iddiaçının tələbinin təmin edilməsi üçün əsas olan maddi hüquq norması məhkəmələr tərəfindən göstərilməmişdir.
69. Eyni zamanda, kollegiya qeyd edir ki, icarə və ya digər müqavilə əsasında əşyadan istifadə etmək hüququna malik olan şəxs üçüncü şəxslərin həmin əşyaya edilən müdaxiləsindən qorunmaq hüququ da mövcuddur. Lakin bu hüquq o vaxt yaranır ki, həmin əşya müqavilə əsasında ondan istifadə etmək hüququna malik olan şəxsin sahibliyində olmuş olsun. Belə hüququn müdafiəsi ilə bağlı iddia isə əşya hüququnun deyil, sahiblik hüququnun müdafiəsindən irəli gəlir.
70. Belə ki, MM-in 164.1-ci maddəsi sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozmanın qadağan edilmiş özbaşınalıq sayıldığını nəzərdə tutur. MM-in bundan sonrakı maddələri isə sahibliyin müdafiəsinə dair qaydaları tənzimləyir.
71. Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir (MM-in 159-cu maddəsi). Başqa sözlə, sahiblik bir əşya üzərində əməli (faktiki) hakimiyyəti iradəvi olaraq ələ keçirmiş və bunu itirməmiş olmaqdır. Şəxs öz iradəsi ilə bu hakimiyyəti tərk edənədək və ya iradəsi xaricində başqa biri onu ələ keçirənədək və ya hakimiyyəti başqa səbəbdən sona çatanadək əşyanın sahibi sayılır.
72. Sahibliyin verilməsi isə digər şəxsin əşya üzərində faktiki hakimiyyətinin təmin edilməsi, yəni əşyanın onun birbaşa - vasitəsiz sahibliyinə verilməsi və ya əşyaya vasitəli sahibliyinin təmin edilməsi ilə mümkün olur (MM-in 163.1-ci maddəsi).
73. Beləliklə, sahibliyin müdafiəsinə dair normaların tətbiq edilməsi üçün iddiaçının əşyanın (ilkin qazanma və ya sahibliyin verilməsi nəticəsində) sahibi olması və bu vəziyyətin cavabdeh tərəfindən özbaşınalıqla pozulması müəyyən edilməlidir.
74. Hazırkı işə mahiyyəti üzrə baxmış məhkəmələr isə qeyd olunan qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparmamışlar.
75. Qeyd edilənlər ona dəlalət edir ki, apellyasiya instansiyası qeyd olunan, yəni iddia tələbinin “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsinə aid hissədə maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmiş, qətnaməni iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırmamışdır.
76. Ona görə də apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən ləğv edilməli və həmin hissədə iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. Işə yenidən baxılarkən hazırkı qərarda əks olunan hüquqi mövqe nəzərə alınmaqla qanuni və əsaslı, habelə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara uyğun əsaslandırılmış qətnamə qəbul edilməlidir.
77. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi qismən, yəni iddia tələbinin “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsinə aid hissəsində ləğv edilsin və iş həmin hissədə təkrar baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılsın. Qalan hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.