Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-867/2025 17.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MTK-ya qarşı “qərarın etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X8 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, X1 və Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Cavabdehin nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MTK-ya qarşı qərarın etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-1294/2025 saylı qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları:
1. İddiaçı MMC (müştəri) ilə Cavabdeh MTK (şirkət) arasında bağlanmış CY1 094/21 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 1.1-ci bəndindən görünür ki, şirkət müqavilənin əlavə N 2-də daha geniş təsvir olunan binada yerləşən 4210 saylı mənzili yaşayış məqsədi üçün müştəriyə təqdim etməyə, müştəri isə həmin mənzili yaşayış məqsədi üçün şirkətdən qəbul etməyə razılıq verir. Həmin müqavilənin: 4.1-ci bəndindən görünür ki, əmlak üçün toplam alış qiyməti 300.900 manat təşkil edir. Müştəri sözügedən məbləğin 20 faizini müqaviləyə əlavə olunmuş ödəniş cədvəlində əlavə N 5-də göstərildiyi kimi və müəyyənləşdirilmiş qrafik üzrə bank köçürməsi əsasında ödəməlidir. 5.2.5-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən müştəri əmlakda peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini istifadə edə bilər o şərtlə ki, bu digər sakinlərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Müştəri əmlakın təyinatını yalnız Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq müvafiq qurumlardan rəsmi icazələr aldıqdan sonra dəyişə bilər.
2. İddiaçı MMC (müştəri) ilə Cavabdeh MTK (şirkət) arasında bağlanmış CY1 090/21 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 1.1-ci bəndindən görünür ki, şirkət müqavilənin əlavə N 2-də daha geniş təsvir olunan binada yerləşən 4206 saylı mənzili yaşayış məqsədi üçün müştəriyə təqdim etməyə, müştəri isə həmin mənzili yaşayış məqsədi üçün şirkətdən qəbul etməyə razılıq verir. Həmin müqavilənin: 4.1-ci bəndindən görünür ki, əmlak üçün toplam alış qiyməti 318.060 manat təşkil edir. Müştəri sözügedən məbləğin 20 faizini müqaviləyə əlavə olunmuş ödəniş cədvəlində əlavə N 5-də göstərildiyi kimi və müəyyənləşdirilmiş qrafik üzrə bank köçürməsi əsasında ödəməlidir. 5.2.5-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən müştəri əmlakda peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini istifadə edə bilər o şərtlə ki, bu digər sakinlərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Müştəri əmlakın təyinatını yalnız Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq müvafiq qurumlardan rəsmi icazələr aldıqdan sonra dəyişə bilər.
3. İddiaçı MMC (müştəri) ilə Cavabdeh MTK (şirkət) arasında bağlanmış CY1 119/21 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 1.1-ci bəndindən görünür ki, şirkət müqavilənin əlavə N 2-də daha geniş təsvir olunan binada yerləşən 4208 saylı mənzili yaşayış məqsədi üçün müştəriyə təqdim etməyə, müştəri isə həmin mənzili yaşayış məqsədi üçün şirkətdən qəbul etməyə razılıq verir. Həmin müqavilənin: 4.1-ci bəndindən görünür ki, əmlak üçün toplam alış qiyməti 165.300 manat təşkil edir. Müştəri sözügedən məbləğin 40 faizini müqaviləyə əlavə olunmuş ödəniş cədvəlində əlavə N 5-də göstərildiyi kimi və müəyyənləşdirilmiş qrafik üzrə bank köçürməsi əsasında ödəməlidir. 5.2.5-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən müştəri əmlakda peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini istifadə edə bilər o şərtlə ki, bu digər sakinlərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Müştəri əmlakın təyinatını yalnız Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq müvafiq qurumlardan rəsmi icazələr aldıqdan sonra dəyişə bilər.
4. Cavabdeh MTK-nın üzvlərinin ümumi yığıncağının xx.xx.2021-ci il tarixli 4 saylı iclas protokolundan görünür ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Babək prospekti, Y.Əliyev küçəsi, Nobel prospekti və X.Rüstəmov küçəsinin əhatə etdiyi məhəllələrdə və Nobel prospekti ilə Xəzər dənizi arasında yerləşən ünvanda çoxmənzilli yaşayış kompleksinin (“K Residence”) idarəedici təşkilat kimi, Cavabdeh MTK təyin edilmişdir.
5. Qeyd edilmiş protokolun “qərara aldı” hissəsinin 2-ci bəndindən görünür ki, binada idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısı bu protokola əlavə ilə təsdiq edilmişdir.
6. Həmin protokolun “qərara aldı” hissəsinin 4-cü bəndindən görünür ki, idarəedici təşkilat tərəfindən binada göstəriləcək və nümunəvi siyahısı bu protokola əlavədə müəyyənləşdirilmiş xidmətlər yerinə yetirilir.
7. Cavabdeh MTK-nın üzvlərinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərarından görünür ki, binada satılmayan və ya pay haqqı tam ödənilməmiş 567 ədəd mənzil, 659 ədəd avtomobil dayanacağı və 5 ədəd kommersiya sahəsi MTK-nın balansındadır və həmin əmlaklara görə MTK-nın toplam 1231 səs hüququ mövcuddur. MTK-nın malik olduğu 1231 ədəd səs binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının gündəliyində olan məsələlər üzrə lehinə səs verilmişdir.
8. Cavabdeh MTK-nın "K Residence Baku" coxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-ci il tarixli qararından görünür ki, küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti qadağan edilməsi (1), kompleksin nüfuzunun qorunması məqsədi ilə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 15-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınaraq, qısamüddətli (1 aylıq və ya daha qısa müddətə) mənzil kirayəçilərinin binaya girişi məhdudlaşdırılması (2) qərara alınmışdır.
9. İddiaçı MMC-nin müraciəti əsasında ona məxsus olan 4206 və 4208 saylı mənzillər 2025-ci ilin aprel ayının 24-25-də X6 adına, 4210 saylı mənzil isə xx.xx.2025-ci il tarixdə X4 adına rəsmiləşdirilmiş və Cavabdeh MTK ilə müvafiq müqavilələr bağlanmışdır.
10. 4206 və 4208 saylı mənzillər icarə müqaviləsi ilə X9 tərəfindən İddiaçı MMC-yə, 4210 saylı mənzil isə X7 tərəfindən icarə müqaviləsi üzrə İddiaçı MMC-yə bir il müddətinə icarəyə verilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
11. İddiaçı MMC Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia və iddianın dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, "K Residence Baku" coxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-ci il tarixli qərarın etibarsız hesab edilməsi, "xxxx" MMC-nin "K Residence Baku" yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında onun sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin Cavabdeh MTK-ya qadağan edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Babək prospekti, Y.Əliyev küçəsi, Nobel prospekti və X.Rüstəmov küçəsinin əhatə etdiyi məhəllələrdə və Nobel prospekti ilə Xəzər dənizi arasında yerləşən ərazidə ünvan 2 ünvanındakı “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən əmlakların alqı-satqısına dair Knightsbridge Ağ şəhər MTK ilə İddiaçı MMC arasında 19 oktyabr 2021-ci il tarixində CY1 090/21 və CY1 094/21 nömrəli, 20 dekabr 2021-ci il tarixində isə CY1 119/21 nömrəli müqavilələr bağlanmışdır. İddiaçı MMC-nin ünvan 3 ünvanındakı “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən 4206 və 4208 saylı mənzilləri xx.xx.2025-ci il tarixli CY1- 090/21 və CY1-119/21 nömrəli müqavilələrə əsasən X6 və 4210 saylı mənzili isə xx.xx.2025-ci il tarixli CY1-094/21 nömrəli müqaviləyə əsasən X4 mülkyyətinə keçmişdir. İddiaçı MMC ilə X9 arasında imzalanmış xx.xx.2025-ci il tarixli və X7 ilə imzalanmış xx.xx.2025-ci il tarixli icarə müqavilələrinə əsasən 4206, 4208 və 4210 saylı mənzillər "RİCON MMC-nin istifadəsində qalmaqdadır. İddiaçı MMC-nin əmlaklara sahibliyi və ondan istifadə hüququ davam etməkdədir və iddia tələbində, o cümlədən iddiaya əlavədə qeyd edildiyi kimi “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin mülkiyyətçilərinin qiyabi səsvermə əsasında keçirilmiş ümumi yığıncağının küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkəndən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi İddiaçının icarəçi kimi əmlaka sahiblik və ondan istifadə hüququ da daxil olmaqla əmlaklarla bağlı hüquqlarını məhdudlaşdırır. “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə bağlı səlahiyyəti yoxdur və qeyd olunan qərar etibarsız hesab edilməlidir. “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə mənzillərə sahiblik və ondan istifadə edən şəxslərin hüquqları pozulmuşdur. Knightsbridge Ağ şəhər MTK və Kompleksin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağı tərəfindən mənzillərlə bağlı qadağa tətbiq edilərkən müqavilə və qanunvericiliyin tələbləri pozularaq mənzillərə dair əmlak hüquqları ilə bağlı ayrı-seçkiliyə yol verilmişdir.
13. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-1294/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia tələbi qismən təmin edilmişdir. Cavabdeh MTK-nın “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsi, “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında İddiaçı MMC-nin sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin Knightsbridge Ağ şəhər MTK-ya qadağan edilməsi qət edilmişdir. İddia qalan hissədə təmin edilməmişdir.
14. Məhkəmə mövqeyi belə olmuşdur ki, iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilərkən qeyd edilmiş 4206, 4208 və 4210 saylı mənzillər İddiaçı MMC-yə məxsus olmuş, lakin əhkəmə icraatı dövründə qeyd edilmiş mənzillər digər iki şəxsin adına rəsmiləşdirilmiş və İddiaçı MMC hazırda qeyd edilmiş məzillərdən icarəçi kimi istifadə edir. Hazırda İddiaçı MMC, Cavabdeh MTK-nın "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-ci il tarixli qararının onun sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə maneə olduğunu, Cavabdeh MTK-nın belə bir qərarı qəbul etmək səlahiyyətinin olmadığını bildirir. Cavabdeh tərəf isə, iddiaya etiraz edərək, Cavabdeh MTK-nın bu cür səlahiyyətinin olmasını qeyd edir. Qeyd edilməlib ki, İddiaçı MMC hazırda qeyd edilmiş 3 sahə üzrə icarəçi olsa da, Mülki Məcəllənin 157.8-ci maddəsinə əsasən, əmlaklardan qanuni əsasla istifadə etdiyi üçün mülkiyyətçiyə məxsus hüquqlar ona da, şamil olunur. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Cavabdeh MTK-nın "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-ci il tarixli qararı iki hissədən yəni, küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti qadağan edilməsindən (1), kompleksin nüfuzunun qorunması məqsədi ilə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 15-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınaraq, qısamüddətli (1 aylıq və ya daha qısa müddətə) mənzil kirayəçilərinin binaya girişi məhdudlaşdırılmasından (2) ibarətdir. Məhkəmə bu xüsusda qeyd etmişdir ki, hazırda iddiaçı tərəf qeyd edilmiş mənzillərdən icarə müqaviləsi əsasında istifadə etməklə, icarəçi statusundadır. Ona görə də, qeyd edilmiş qərarın ikinci hissəsində olan məsələni mübahisləndirməyə onun subyektiv hüququ yoxdur.
15. Qeyd edilmiş qərarın 1-ci hissəsi ilə bağlı isə nəticəyə gəlmək üçün Mənzil Məcəlləsinin normaları, Cavabdeh MTK-nın üzvlərinin ümumi yığıncağının xx.xx.2021-ci il tarixli 4 saylı iclas protokolu və protokola əlavə edilmiş idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısı nəzərdən keçirilməlidir. Qeyd edilmiş normalarda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyəti göstərilmişdir. Ancaq bu normalara nəzər yetirildikdə açıq-aydın görünüb ki, binanın idarəçisinin nə mənzil mülkiyyətçisinin, nə də ki, qeyd edilmiş mənzillərdən qanuni əsaslarla istifadə edən şəxslər barəsində onların kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və yaxud əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı bir qərarı qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Bundan başqa da, işə əlavə edilmiş Cavabdeh MTK-nın üzvlərinin ümumi yığıncağının xx.xx.2021-ci il tarixli 4 saylı iclas protokola və protokola əlavə edilmiş idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısına nəzər yetirildikdə görünüb ki, yenə də, idarəçisinin qeyd edilmiş mənzillərdən qanuni əsaslarla istifadə edən şəxslər barəsində onların kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və yaxud əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı bir qərarı qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Qeyd edilmiş göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısında idarəçi ancaq, təmizlik, texniki, təhlükəsizlik xidmətlərin görülməsi ilə mükəlləf olunmuşdur. Həmçinin də, Cavabdeh MTK-nın nizamnaməsinə də, nəzər yetirildikdə görünüb ki, MTK-nın nə tikinti şirkəti olaraq, nə də ki, binanın idarəçisi olaraq belə bir səlahiyyətinin olması öz əksini tapmamışdır. Göründüyü kimi, Cavabdeh MTK-nın “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı tipli bir qərar qəbul etmək səlahiyyəti olmamışdır. Göründüyü kimi, mülkiyyət hüququna müdaxilə qanunla müəyyən edildiyi və ictimai maraq kəsb etdiyi halda, qanuni, əsaslı və mütənasib olmalıdır. Qeyd edilməlidir ki, ictimai maraq ifadəsi, çoxluğun marağını üstün sayan bir anlayışdır. İctimai maraqları müdafiə edən isə məhz dövlət və müvafiq olaraq dövlət orqanlarıdır. Yəni, ictimai maraqların müdafiəsi ilə bağlı mülkiyyətə müdaxilə dövlət tərəfindən edilməsi imkanı ola bilməklə əsaslı, qanuni və mütənasib olmalıdır. Göründüyü kimi, hazırkı məsələyə hətta, bu aspekdən də, yanaşılsa Cavabdeh MTK-nın bu cür səlahiyyəti olmamaqla (ictimai maraqların qorunması ilə bağlı mülkiyyətə müdaxilə ilə bağlı) yanaşı, mülkiyyət hüququna müdaxilə ilə bağlı əsaslılıq, qanunilik və mütənasiblik prinsiplərinə də, riayət edilməmişdir.
16. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Konstitusiyanın 13-cü maddəsinin İ hissəsi və 29-cu maddəsinin İİ hissəsinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 152.1, 152.2, 152.3, 152.4, 157.4, 157.8, 337.1, 337.2, 337.3, 349-cu maddələrinə, Mənzil Məcəlləsinin 43.1, 43.2-ci maddələrinə, X2 “Sosial sığorta haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 21-ci maddəsinin birinci hissəsinin yeddinci abzasının şərh edilməsinə dair” 2010-cu il 29 oktyabr tarixli, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 107-2.1 və 107-5.1-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” 2011-ci 16 dekabr il tarixli Qərarlarına, “Azərbaycan Respublikası Vergi Məcəlləsinin 14-cü və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390-cı maddələrinin şərh edilməsinə dair” X2 2012-ci il 12 mart tarixli Qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
17. İddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-557/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
18. Apelyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qərar qəbul edərkən nəzərə almamışdır ki, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını ancaq sahə mülkiyyətçisi qərarın qəbul edildiyi barədə bildiyi və bilməli olduğu gündən 6 ay müddətində mübahisələndirə bilər. İddiaçı iddianı verərkən istifadəsində olan heç bir mənzilin dəyərini tam ödəməmişdi və sahə mülkiyyətçisi hüququnu əldə etməmişdi. Bunu məhkəmə iclaslarında iddiaçı özü də dəfələrlə etiraf etmişdir. İddiaçı mənzillərin tam dəyərini yalnızca həmin mənzillər üzrə hüquq və öhdəliklərini ötürməzdən əvvəl, xx.xx.2025-ci il tarixində müvafiq olaraq 4210 saylı mənzil üzrə ƏDV daxil 12203,18 manat, 4208 saylı mənzil üzrə 11019,12 manat və 4206 saylı mənzil üzrə 15305,87 manat ödəmişdir. İddiaçı qərara qarşı etirazını ilk dəfə xx.xx.2024-cü il tarixində pretenziya məktubu ilə cavabdehə bildirmişdir. Lakin iddiaçının nümayəndəsi ilə aparılan yazışmalara əsasən müəyyən edilir ki, iddiaçı sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını artıq 2024-cü ilin oktyabr ayında bilmişdir. Odur ki, 2024-cü ilin oktyabr ayından etibarən 6 ay müddətində, yəni aprel ayına qədər mənzillərin mülkiyyətçisinin qərarı mübahisələndirmək hüququ yarana bilərdi. Ancaq iddiaçı bu müddət keçdikdən sonra mənzillərin tam dəyərini ödəmiş və sahə mülkiyyətçisi olaraq ümumi yığıncağın qərarını mübahisələndirmək hüququnu itirmişdir. Beləliklə, Bakı Kommersiya Məhkəməsi iddiaçının qərarı mübahisələndirmək üzrə subyektiv hüququnun olmadığını nəzərə almayaraq kobud səhvə yol vermiş və iddianı təmin etmişdir. İddiaçı mənzilləri yaşayış məqsədləri üçün cavabdehdən satın almışdı, buna baxmayaraq, mənzilləri təyinatı dəyişdirilmədən qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadə edir. Bununla bağlı qeyd edilib ki, yaşayış binasının təyinatı insanların orada yaşamasıdır. İddiaçıya da qeyd edilən mənzillər “yaşayış məqsədləri” üçün satılmışdır. Bu, birbaşa bağlanılmış müqavilələrdə açıq şəkildə dəfələrlə (preambula hissəsində və 1.1-ci bənddə) göstərilmiş, iddiaçı da bu müqavilələrin şərtləri ilə razılaşaraq müqavilələri imzalamışdır. Bu faktları Məhkəmə də qətnamədə birbaşa göstərmişdir (bax. Abzas 8-14) Halbuki iddiaçı mənzillərdən qeyri-yaşayış məqsədləri üçün istifadə edir və bunları məhkəmə iclaslarında da dəfələrlə etiraf etmişdir. Belə ki, iddiaçı təmir-tikinti işləri üzrə dizayn xidmətləri göstərmək üçün mənzillərdən ofis kimi istifadə etməkdədir. Hansı ki, yaşayış təyinatlı sahələrdə sahibkarlıq fəaliyyətinin göstərilməsi qanunvericiliyə ziddir. Qanunvericilik ancaq fiziki şəxslərə peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini müəyyən şərtlər çərçivəsində mənzildə icra etməyə icazə verir. Halbuki iddiaçı hüquqi şəxsdir və göstərdiyi fəaliyyət birbaşa sahibkarlıq fəaliyyətidir. Üstəlik bu fəaliyyəti həyata keçirərkən bina sakinlərinin, qonşuların hüquqlarına, qanuni mənafelərinə ziyan vurmaqdadır, eləcə də nə yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, nə sanitar-gigiyena tələblərinə cavab verdiyini göstərən sübutları yoxdur. Məhkəmə isə bu cür əhəmiyyətli məqamları gözardı etmişdir. Eyni zamanda, tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 5.2.5-ci bəndində də bu tələb açıq şəkildə göstərilmişdir. Göründüyü kimi məhkəmə satılan mənzillərin məhz yaşayış təyinatlı olduğunu, binanın yaşayış binası olmasını gözardı etmiş, mənzillərdə ofis təşkil edilməsini və peşə faəliyyəti və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinin yox, məhz sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsini qanuni hesab etmişdir. İddiaçı fiziki şəxs deyil ki, mənzillərdə fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinə haqq qazandırmaq mümkün olsun, iddiaçı hüquqi şəxsdir və iddiaçının fəaliyyəti Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsində göstərilən nə peşə fəaliyyətinə, nə də fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinə uyğun gəlmir. Yaşayış binalarının mənzillərində sakibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün əvvəla həmin mənzilin təyinatı dəyişdirilməlidir. Bunun üçün də Mənzil Məcəlləsi konkret tələblər müəyyən etmişdir. Mənzilin təyinatının qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmədən qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadəsi qanunsuzdur.Əvvəla qeyd edir ki, iddiaçıya məxsus mənzillər binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşir və həmin mənzillərə gediş-gəliş digər mənzillərə gedişgəlişdən ayrı deyil. Ancaq qanunvericiliyə əsasən qeyri-yaşayış sahələrinin gedişgəlişi yaşayış sahələrinə gediş-gəlişdən istifadə etmədən mümkün olmalıdır. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 20.2-ci maddəsinə görə, yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən sahəyə gediş-gəliş yaşayış sahələrinə gediş-gəlişi təmin edən sahələrdən istifadə etmədən mümkün olmadıqda və ya belə gediş-gəlişi qurmağa texniki imkan olmadıqda, keçirilən sahə eyni zamanda, mənzilin tərkib hissəsi kimi qaldıqda, yaxud həmin sahənin mülkiyyətçisi və ya başqa şəxs tərəfindən daimi yaşayış yeri kimi istifadə edildikdə, habelə keçirilən sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edilmiş olduqda (xeyrinə yüklülük qeydə alınmış şəxslərin yazılı razılığı olduğu hallar istisna olmaqla), yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə yol verilmir. Digər tərəfdən yuxarıda da qeyd edildiyi kimi mənzillər 2-ci mərtəbədə yerləşir və həmin mənzillərin altında yaşayış sahələri yerləşir. Mənzil Məcəlləsinin 20.3-cü maddəsinə görə, çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyri-yaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir. Bundan əlavə, iddiaçı yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün Mənzil Məcəlləsinin 21ci maddəsinin tələblərinə də riayət etməmiş, müvafiq icra hakimiyyəti orqanından bunu təsdiq edən qərar almamışdır. Göründüyü kimi iddiaçı özü qanunvericiliyin tələblərinə zidd şəkildə yaşayış sahəsində qeyri-qanuni kommersiya fəaliyyəti göstərir. Üstəlik yanğın təhlükəsizliyi, sanitar-gigiyena qaydalarına əməl edib-etməməsi də məlum deyildir ki, bu hal, digər sakinlərin həyatına və sağlamlığına birbaşa təhlükə yarada bilər. Məhkəmə qətnamədə dəfələrlə iddiaçının mənzillərdən “qanuni əsaslarla” istifadə edən şəxslərin kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsindən bəhs edir. Bir daha qeyd edir ki, iddiaçının mənzillərdən təyinatı dəyişdirmədən sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə etməsi qanuni deyildir. Qanuni olmayan fəaliyyətin isə məhdudlaşdırılması qanunsuz ola bilməz. Digər tərəfdən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə iddiaçının bir sahib kimi mənzillərdən istifadəsinə heç bir məhdudiyyət tətbiq olunmamış, onun həmin mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyəti göstərməsinə qadağa qoyulmuşdur. İddiaçı mənzillərə özü, yəni qanuni təmsilçisi, payçılarının mənzilə gedib-gəlməyinə, ondan istifadəsinə heç bir qadağa olmamışdır. Yalnızca iddiaçının işçilərinin binaya girişinə məhdudiyyət tətbiq edilməsi nəzərdə tutulmuşdu. Mülkiyyətçinin və ya icarəçinin əmlaka mülkiyyət və ya əmlakdan istifadə hüququna heç bir məhdudiyyət tətbiq olunmamışdır. Mülkiyyətçi də, icarəçi də mənzillərdən təyinatına uyğun sərbəst istifadə edə bilirlər. İddiaçı mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirərkən bina sakinlərinin, qonşuların hüquqlarına, qanuni mənafelərinə ziyan vurmamadadır, eləcə də ofisə çevrilmiş mənzillərdə nə yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, nə sanitar-gigiyena tələblərinə cavab verildiyini göstərən sübutlar yoxdur. Məhkəmə isə bu cür əhəmiyyətli məqamları gözardı etmişdir. (Mənzil Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 15, 20.1-ci maddələri).
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
19. İddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim etmişdir. Etiraz onunla əsaslandırlmışdır ki, Cavabdeh MTK Apellyasiya şikayətində qeyd etmişdir ki, İddiaçı MMC iddianı verərkən istifadəsində olan heç bir mənzilin dəyərini tam ödəməmişdi və sahə mülkiyyətçisi hüququnu əldə etməmiş, mənzillərin tam dəyərini yalnızca həmin mənzillər üzrə hüquq və öhdəliklərini ötürməzdən əvvəl, xx.xx.2025-ci il tarixdə ödəmişdir, 2024-cü ilin oktyabr ayından 6 (altı) ay müddət keçdiyinə görə qərarı mübahisələndirmək hüququnu itirmişdir. Bildirir ki, qeyd olunan fikir əsassızdır. Belə ki, İddiaçı MMC sahə mülkiyyətçisi kimi çoxmənzilli binanın idarəolunmasına dair hüquqlarının pozulması ilə bağlı deyil, Cavabdeh MTK tərəfindən onun mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə bağlı məhkəməyə iddia ərizəsi ilə müraciət etmişdir. Cavabdeh MTK apellyasiya şikayətində Mənzil Məcəlləsinin 14.1 və 14.2-ci maddələrinə istinad edərək İddiaçı MMC-nin mənzilləri yaşayış məqsədləri üçün cavabdehdən satın aldığını, buna baxmayaraq mənzilləri təyinatı dəyişdirilmədən qeyriyaşayış sahəsi kimi istifadə etdiyini bildirmişdir. Bildirir ki, Knightsbridge Ağ şəhər MTK ilə İddiaçı MMC arasında bağlanmış Müqavilələrin 5.2.5-ci bəndində qeyd olunur ki, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən Müştəri (yəni İddiaçı MMC) Əmlakda peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədilə istifadə edə bilər o şərtlə ki, bu digər Sakinlərin (şəxslərin) hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Əlavə olaraq qeyd edək ki, İddiaçı MMC tərəfindən həmin mənzillərdə hər hansı sənaye istehsalatı yerləşdirilməmiş, o cümlədən kommersiya fəaliyyəti nəticəsində sakinlərin hüquqları və qanuni mənafeləri pozulmur. Ümumiyyətlə, Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən fiziki şəxslərə peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədilə mənzildən istifadəyə icazə verilir. Buna baxmayaraq, eyni hüququn hüquqi şəxslərə qadağan edilməsi ilə bağlı qanunvericilikdə hər hansı qadağa nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçı MMC-nin qeyd olunan mənzilləri qanunvericiliyin tələblərinə əsasən Müqaviləyə uyğun olaraq əldə etdiyini nəzərə alaraq mülkiyyətçi kimi onun tərəfindən eyni hüquqlardan istifadənin qadağan olunması ilə bağlı ayrı-seçkiliyə yol verilməsi anlaşılan deyil və mülki qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Bundan başqa, mənzillərdə hüquqi şəxslərin qeydiyyatı və öz sahibkarlıq fəaliyyətini keçirməsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuşdur. Belə ki, “Hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı və dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2.0.12-ci maddəsinə əsasən yerli investisiyalı məhdud məsuliyyətli cəmiyyətin sürətli elektron dövlət qeydiyyatı – hüquqi ünvanı yeganə təsisçisi kimi çıxış edən fiziki şəxsin yaşayış yeri üzrə qeydiyyat ünvanı ilə eyni olan yerli investisiyalı məhdud məsuliyyətli cəmiyyətin bu Qanunun 5-2.3-cü və 5-2.7-ci maddələrinə uyğun olaraq real vaxt rejimində aparılan elektron dövlət qeydiyyatıdır. Mülki Məcəllənin 153.1-ci maddəsinə əsasən bütün növlərdən olan daşınar və daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun subyektləri hüquqi və fiziki şəxslər, bələdiyyələr və Azərbaycan Respublikası ola bilər. Həmin Məcəllənin 153.2ci maddəsinə əsasən qanunvericiliklə yalnız dövlət mülkiyyətində və ya bələdiyyələrin mülkiyyətində ola bilən əmlak növləri müəyyənləşdirilir. Həmin Məcəllənin 153.3-cü maddəsinə görə əmlakın fiziki və ya hüquqi şəxsin mülkiyyətində, Azərbaycan Respublikasının və ya bələdiyyələrin mülkiyyətində olmasından asılı olaraq əmlaka mülkiyyət hüququnun, əmlaka sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam hüququnun əldə edilməsi və ona xitam verilməsi xüsusiyyətləri yalnız qanunla müəyyənləşdirilə bilər. Həmin Məcəllənin 153.4-cü maddəsinə əsasən bütün mülkiyyətçilərin hüquqları eyni bərabərdə müdafiə edilir. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin İİ hissəsinə əsasən mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
20. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat vemişdir. Apellyasiya şikayətini müdafiə etmiş və təmin olunmasını xahiş etdi.
21. Cavabdehin nümayəndəsi X5 apellyasiya şikayətini müdafiə etdi və təmin olunmasını xahiş etdi.
22. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 apellyasiya şikayətinə etiraza uyğun izahat vermişdir. Apellyasiya şikayətinin təmin olunmamasını xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq:
23. Mülki Məcəllənin: -152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. -157.4-cü maddəsinə əsasən əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. -157.8-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.
24. Mənzil Məcəlləsinin: -43.1-ci maddəsinə görə oxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır. -43.2-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aşağıdakılar aiddir: 43.2.1. çoxmənzilli binanın yenidən qurulması (o cümlədən onun genişləndirilməsi və ya üstünün tikilib artırılması), təsərrüfat tikililərinin və digər bina, tikili və qurğuların inşa edilməsi, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının təmiri haqqında qərar qəbul etmək; 43.2.2. çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə hədləri haqqında, o cümlədən ondan istifadəyə məhdudiyyətlər tətbiq edilməsi haqqında qərar qəbul etmək; 43.2.3. çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istifadəyə verilməsi haqqında qərar qəbul etmək; 43.2.4. çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək; 43.2.5. bu Məcəllə ilə çoxmənzilli binanın mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aid edilmiş digər məsələlər. -45.6-cı maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının bu Məcəllənin tələbləri pozulmaqla qəbul edilmiş qərarından məhkəməyə o halda şikayət verə bilər ki, o, həmin yığıncaqda iştirak etməmiş olsun və ya belə qərarın qəbul edilməsinin əleyhinə səs vermiş olsun və həmin qərarla onun hüquqları və qanuni mənafeləri pozulmuş olsun. Belə şikayət haqqında məhkəməyə ərizə mülkiyyətçi qərarın qəbul edildiyi barədə bildiyi və bilməli olduğu gündən altı ay müddətində verilə bilər.
25. Mülki Prosessual Məcəllənin: -4.1-ci maddəsinə görə bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər. -77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür. -119.6-cı maddəsinə görə yuxarı məhkəmə instansiyası işi yeni baxışa göndərmədən qətnaməni dəyişdirirsə və ya yeni qətnamə çıxarırsa, o, müvafiq olaraq məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsini də dəyişdirir.
26. “...Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə mülki mübahisənin qanuni həlli üçün işə baxan məhkəmə, o cümlədən tam hüquqlu məhkəmə kimi apellyasiya instansiyası məhkəməsi ilk növbədə iddia qaldırmış şəxsin müvafiq subyektiv hüquqa malik olub-olmamasını araşdırmalıdır. Subyektiv mənada hüquq normativ-hüquqi aktlarla müəyyən olunmuş zahiri azadlığı ifadə edir. Şəxsiyyətin davranışının bu və ya digər üsulunu seçməklə şüurlu olaraq məqsədləri müəyyən etmək və onların istiqamətində hərəkət etmək imkanı belə azadlığın daxili cəhətidir. Bu cəhət hüquqi tənzimlənmənin əhatəsinə düşmür. Həmin azadlığın ictimai münasibətlərdə öz məqsədini ifadə etmək imkanı kimi qəbul olunan xarici cəhəti isə mühüm əhəmiyyət kəsb edir. İkinci (xarici) cəhət hüquqi ixtiyar kimi təzahürü ehtiva edir. Belə ki, subyektiv hüquq üç elementin məcmusu kimi qiymətləndirilə bilər: öz hərəkətlərinə hüquqi ixtiyar; başqa (borclu) şəxslərdən tələb etmək hüququ; müdafiə hüququ. Subyektiv hüququn ikinci və üçüncü elementləri birinci elementin mövcudluğu ilə bağlıdır. Birinci element isə bəzən yalnız qanunla müəyyən olunmuş qaydaya riayət edilməklə yaranır. Belə qaydalara riayət edilmədən subyektiv hüququn digər elementlərinin, yəni başqa şəxslərdən tələb etmək hüququnun və müdafiə hüququnun yaranmasından, eləcə də həyata keçirilməsindən söhbət gedə bilməz. (M.Bağırovun şikayəti üzrə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30 iyun 2008-ci il tarixli Qərarı)”
Apellyasiya baxışının hədləri:
27. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
28. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
29. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edildiyindən və həmin qətnamə cavabdeh tərəfindən məhz iddia təmin edilən hissədə mübahisələndirildiyindən qətnamənin əsaslığı yalnız həmin hissədə yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
30. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, qətnamə qismən - yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsi hissəsində -ləğv edilməli, həmin hissədə iddia rədd edilməlidir. Qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
31. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı MMC ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələrə əsasən, İddiaçı MMC "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış kompleksində yaşayış təyinatlı 4206, 4208 və 4210 saylı mənzilləri əldə etmişdir. Həmin mənzillər İddiaçı MMC-yə təhvil verilmiş və MMC tərəfindən təmir edilərək ofis kimi istifadə edilmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixdə “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında keçirilərək yığıncaq tərəfindən binanın lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən yuxarı mərtəbələrdə yerləşən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi, eləcə də qısamüddətli kirayə vermə hallarının məhdudlaşdırılması qərara alınmışdır. İddiaçı MMC-nin müraciəti əsasında 24-25 aprel 2025-ci il tarixdə 4206 və 4208 saylı mənzillər X6 adına, 4210 saylı mənzil isə 24 aprel 2025-ci il tarixdə X4 adına rəsmiləşdirilmiş və bu barədə sözügedən şəxslərlə Cavabdeh MTK arasında müvafiq müqavilələr bağlanmışdır. Bundan sonra həmin şəxslərlə İddiaçı MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən mübahisəli mənzillər İddiaçı MMC-yə icarəyə verilmişdir.
32. Hazırda iddiaçı "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının xx.xx.2024-cü il tarixli qərarının etibarsız hesab edilməsini və icarə müqaviləsi əsasında onun sahibliyində və istifadəsində olan əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hallara yol verilməsinin Cavabdeh MTK-ya qadağan edilməsini xahiş edir. Cavabdeh isə iddiaçı sahə mülkiyyətçisi olmadığından sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını mübahisələndirmək hüququnun olmadığını, həmin qərarın mübahisələndirmək üçün qanunda nəzərdə tutulmuş müddətin buraxıldığını, eləcə də iddiaçının yaşayış təyinatlı mənzillərin təyinatını dəyişmədən qanunsuz olaraq həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etdiyini, bu zaman sanitar-gigiyena və yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına əməl etmədiyini əsas göstərərək iddianın rədd edilməsini tələb edir.
33. Kollegiya mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının etibarsız hesab edilməsinə dair iddianın təmin edilmiş hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, həmin hissə ilə bağlı məhkəmə kollegiya tərəfindən ilk növbədə İddiaçı MMC-nin həmin mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirməkdə subyektiv hüququnun olub-olmaması aydınlaşdırılmalıdır.
34. Bununla bağlı qeyd edilməlidir ki, Mənzil Məcəlləsinin 45.6-cı maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirmək hüququna malik olan subyektlərinin dairəsi həmin yığıncaqda iştirak etməmiş və ya qərarın qəbul edilməsinin əleyhinə səs vermiş sahə mülkiyyətçiləri ilə məhdudlaşdırılmışdır. Göründüyü kimi yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahələrinin icarəçiləri sahə mülkiyyətçininin ümumi yığıncağında qərar qəbul edilməsində iştirak etmək hüququna, eləcə də mübahisələndirmək hüququna malik deyillər və ümumi yığıncağın qərarı hüquq və maraqlarına toxunduğu halda öz hüquqlarının müdafiəsini yalnız müqavilə münasibətlərində olduqları sahə mülkiyyətçilərinin vasitəsilə həyata keçirə bilərlər.
35. İş materiallarından isə görünür ki, iddiaçı "K Residence Baku" hal-hazırda çoxmənzilli yaşayış kompleksində yerləşən mübahisəli mənzillərdən icarə müqaviləsi əsasında istifadə edən şəxs olmaqla yaşayış binasının sahə mülkiyyətçisi deyildir. Eyni zamanda iddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatda da sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını məhz icarəçi qismində mübahisələndirdiyini bir daha təsdiq etmişdir. Odur ki, iddiaçının çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirməyə dair subyektiv hüququ yoxdur.
36. Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsi hissəsində iddia təmin edilə bilməz.
37. İddia tələbinin digər təmin edilmiş hissəsi olan İddiaçı MMC-nin mülkiyyətində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla maneə yaradan hallara yol verilməsinin "xxxx" MTK-ya qadağan edilməsi hissəsində apellyasiya instansiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, həmin hissədə tələbin hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsi təşkil edir.
38. Kollegiya xatırladır ki, mülkiyyət hüququnun müdafiə mexanizmlərindən biri olan neqator iddiaya baxılarkən məhkəmə tərəfindən iddiaçının əşyanın mülkiyyətçisi və qanuni sahibi olması, cavabdeh tərəfindən iddiaçının əşyadan istifadəsinə və ya sahibliyinə sahiblikdən məhrum etmə ilə bağlı olmayan maneələr törədilməsi və ya törədilməsinə real təhlükənin olması, eləcə də cavabdehin həmin maneələri törətməsi üçün qanuni əsasının olmaması müəyyən edilməlidir.
39. Hazırkı halda iddiaçı mübahisəli mənzillərə icarə müqaviləsi əsasında faktiki sahiblik edən şəxs olmaqla Mülki Məcəllənin 157.8-ci maddəsinin tələbləri baxımından neqator iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ vardır.
40. Digər tərəfdən yaşayış sahəsinin idarəedicisi olan cavabdeh tərəfindən iddiaçıya törədilən maneələr sahiblikdən məhrumetmə ilə bağlı olmamaqla iddiaçının həmin əmlakdan istifadəsini dolayısıyla məhdudlaşdıran hərəkətlərdən (məsələn, iddiaçının işçilərinə mübahisəli sahələrə daxil olmaq üçün blokdan istifadə edilməsinin qadağan edilməsi) ibarətdir. Bundan əlavə ümumi yığıncaq tərəfindən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmağın qadağan edilməsi ilə bağlı qərar qəbul edilməsi və bununla iddiaçıya xəbərdarlıqlar verilməsi kimi hallar cavabdeh tərəfindən gələcəkdə iddiaçının əmlakdan istifadəsinə digər məhdudlaşdırmaların tətbiq ediləcəyinə dair real təhlükənin mövcud olmasına dəlalət edir.
41. İddiaçının qanuni sahibliyində olan mənzillərdən istifadə etməsinin məhdudiyyətlərin tətbiqi üçün qanuni əsasın olub-olmaması məsələsinə gəldikdə kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh maneələrin yaradılmasını iddiaçının mənzillərin təyinatını dəyişdirmədən sahibkarlıq məqsədləri üçün istifadə etməsi, bununla qanunvericiliyin tələblərini pozması, eləcə də həmin mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmağı qadağan edən sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının mövcudluğu ilə əlaqələndirmişdir.
42. Kollegiya qeyd edir ki, cavabdehin istinad etdiyi sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının mübahisəli qərarı qanunla həmin yığıncağının səlahiyyətlərinə aid olmayan məsələ üzrə qəbul edildiyindən hər hansı bir hüquqi qüvvəyə malik olmamaqla iddiaçının mübahisəli mənzillərdən istifadə etmək hüququnun məhdudlaşdırılması üçün qanuni əsas hesab edilmir.
43. Digər tərəfdən iddiaçının həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etməklə qanunu pozmasına dair cavabdehin arqumentlərə münasibətdə qeyd edir ki, göstərilən hallar mənzil mülkiyyətçilərinin və ya idarəedici təşkilatın qanun pozuntusuna yol vermiş şəxs barəsində müvafiq dövlət orqanlarına (yaşayış sahəsindən istifadə qaydalarının pozulması ilə bağlı yerli icra hakimiyyəti orqanlarına) və hüquqlarının müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etmək üçün əsas olsa da, məhkəmə qərarı olmadan iddiaçının qanuni sahibliyində olan əmlakdan istifadəsinə məhdudiyyətin tətbiqi üçün əsas ola bilməz.
44. Kollegiya cavabdehin digər arqumentlərinə münasibətdə isə qeyd edir ki, cavabdeh iddiaçının mübahisəli mənzillərdən kommersiya fəaliyyəti üçün istifadə etməsinin digər sahə mülkiyyətçinin hüquqlarını hansı formada pozmasını dəqiqləşdirməmiş, eləcə də cavabdeh tərəfindən pozulması iddia olunan konkret sanitariya-gigiyena, yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına istinad etməmiş və həmin qaydaların pozulmasını təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir. Əksinə işin mübahisəsiz hallarına görə iddiaçı mübahisəli mənzillərdən ofis kimi istifadə edir, yəni iddiaçının sanitariya-gigiyena, yanğın təhlükəsizliyi baxımından təhlükəli olan sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olması (mehmanxana, iaşə obyekti və s.) müəyyən edilmir.
45. Beləliklə, hazırkı halda cavabdeh tərəfindən iddiaçının qanuni sahibliyində olan əmlakdan istifadə hüququnun məhdudlaşdırılması üçün qanuni əsasın mövcud olması iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır.
46. Belə olan halda isə iddiaçı Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinə əsaslanaraq icarə müqaviləsi əsasında sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsini tələb etməkdə haqlıdır.
47. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi Cavabdeh MTK-nın “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024-cü il tarixli qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsinə dair hissədə ləğv edilməli, həmin hissədə iddia tələbi rədd edilməli, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
48. Bununla yanaşı, iş üzrə məhkəmənin gəldiyi nəticədən o da görünüb ki, işə baxan məhkəmə ödənilmiş dövlət rüsumunun bölüşdürülməsi ilə bağlı qərara gəlməmişdir. Odur ki, iddia qismən təmin edildiyindən, iddiaçı tərəfindən ödənilmiş 100 manat məbləğində dövlət rüsumunun əvəzi kimi 50 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
49. Apellyasiya icraatı zamanı çəkilmiş məhkəmə xərcləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edildiyindən, həmin şikayət verilərkən ödənilmiş 50 manat dövlət rüsumunun 25 manat hissəsi iddiaçıdan tutularaq cavabdehə ödənilməli, qalan hissəsi isə cavabdehin özünə aid edilməlidir.
50. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.2, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
Cavabdeh MTK tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-1294/2025 saylı qətnaməsi qismən- Cavabdeh MTK-nın “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında xx.xx.2024cü il tarixli qərarı “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsinə dair iddianın təmin edilmiş hissəsində-ləğv edilsin. Həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilsin və iddia rədd edilsin. İddia verilərkən iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 50 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilsin. Qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 25 manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçıdan tutularaq cavabdehə ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov