Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2-2(3-6)-584/2026 14.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI iddiaçı İddiaçı MMC-nin cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia tələblərinə dair iş üzrə (Açar sözlər: ümumi yığıncaq qərarı, əmlakdan istifadəyə yaradılan maneələr) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Cəfərov Səməd Fəxrəddin oğlundan və X2 ibarət tərkibdə, Musayeva Aytac Elşən qızının katibliyi, cavabdeh Cavabdeh MTK-nın nümayəndəsi (vəkili) vəkil2 iştirakı ilə İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MTK-ya qarşı “qərarın etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdehin nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. İddiaçı MMC ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış 2021-ci il ## ####### tarixli müqavilələrə əsasən, İddiaçı MMC “K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış kompleksində yaşayış təyinatlı 4206, 4208 və **** saylı mənzilləri əldə etmiş, həmin mənzillər İddiaçı MMC-yə təhvil verilmiş və sonuncu tərəfindən təmir edilərək ofis kimi istifadə olunmuşdur.
2. 2024-cü il # ####### tarixdə “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında keçirilərək yığıncaq tərəfindən binanın lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən yuxarı mərtəbələrdə yerləşən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi, eləcə də qısamüddətli kirayə vermə hallarının məhdudlaşdırılması qərara alınmışdır.
3. İddiaçı MMC-nin müraciəti əsasında 2025-ci ilin 24-25 aprel tarixlərində 4206 və **** saylı mənzillər X1 adına, **** saylı mənzil isə 2025-ci il ## ##### tarixdə X3 adına rəsmiləşdirilmiş və bu barədə sözügedən şəxslərlə Cavabdeh MTK arasında müvafiq müqavilələr bağlanmışdır. Bundan sonra həmin şəxslərlə İddiaçı MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən həmin mənzillər "xxxx” MMC-yə icarəyə verilmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı MMC (iddiaçı) Cavabdeh MTK-ya (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-ci il # ####### tarixli qərarın etibarsız hesab olunması, “K Residence Baku" yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında onun sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçının əmlaklara sahibliyi və ondan istifadə hüququ davam etməkdədir və iddia tələbində, o cümlədən iddiaya əlavədə qeyd edildiyi kimi “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin mülkiyyətçilərinin qiyabi səsvermə əsasında keçirilmiş ümumi yığıncağının küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkəndən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi iddiaçının icarəçi kimi əmlaka sahiblik və ondan istifadə hüququ da daxil olmaqla əmlaklarla bağlı hüquqlarını məhdudlaşdırır. “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə bağlı səlahiyyəti yoxdur və qeyd olunan qərar etibarsız hesab edilməlidir. “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış kompleksinin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağının mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin və mənzillərin qısamüddətli kirayəyə verilməsinin qadağan edilməsi ilə mənzillərə sahiblik və ondan istifadə edən şəxslərin hüquqları pozulmuşdur. Cavabdeh və kompleksin sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağı tərəfindən mənzillərlə bağlı qadağa tətbiq edilərkən müqavilə və qanunvericiliyin tələbləri pozularaq mənzillərə dair əmlak hüquqları ilə bağlı ayrı-seçkiliyə yol verilmişdir.
6. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş, iddiaçının sahə mülkiyyətçisi olmadığından sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını mübahisələndirmək hüququnun olmadığını, həmin qərarın mübahisələndirmək üçün qanunda nəzərdə tutulmuş müddətin buraxıldığını, eləcə də iddiaçının yaşayış təyinatlı mənzillərin təyinatını dəyişmədən qanunsuz olaraq həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etdiyini, bu zaman sanitar-gigiyena və yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına əməl etmədiyini əsas göstərərək iddianın rədd edilməsini tələb etmişdir.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # #### tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin olunmuş, cavabdehin “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-cü il # ####### tarixli qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi” hissəsində etibarsız hesab edilməsi, “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin olunmaması qət edilmişdir.
8. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağaıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
İddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilərkən qeyd edilmiş 4206, 4208 və **** saylı mənzillər iddiaçıya məxsus olmuş, lakin məhkəmə icraatı dövründə qeyd edilmiş mənzillər digər iki şəxsin adına rəsmiləşdirilmiş və iddiaçı hazırda qeyd edilmiş məzillərdən icarəçi kimi istifadə edir. Hazırda iddiaçı, cavabdehin “K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-ci il # ####### tarixli qararının onun sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə maneə olduğunu, cavabdehin belə bir qərarı qəbul etmək səlahiyyətinin olmadığını bildirir. Cavabdeh tərəf isə, iddiaya etiraz edərək, onun bu cür səlahiyyətinin olmasını qeyd edir. İddiaçı hazırda qeyd edilmiş 3 sahə üzrə icarəçi olsa da, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 157.8-ci maddəsinə əsasən, əmlaklardan qanuni əsasla istifadə etdiyi üçün mülkiyyətçiyə məxsus hüquqlar ona da şamil olunur.
Cavabdehin “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-ci il # ####### tarixli qararı iki hissədən, yəni küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti qadağan edilməsindən (1), kompleksin nüfuzunun qorunması məqsədi ilə Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 15-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınaraq, qısamüddətli (1 aylıq və ya daha qısa müddətə) mənzil kirayəçilərinin binaya girişinin məhdudlaşdırılmasından (2) ibarətdir.
Hazırda iddiaçı tərəf qeyd edilmiş mənzillərdən icarə müqaviləsi əsasında istifadə etməklə, icarəçi statusundadır. Ona görə də, qeyd edilmiş qərarın ikinci hissəsində olan məsələni mübahisələndirməyə onun subyektiv hüququ yoxdur.
Qeyd edilmiş qərarın 1-ci hissəsi ilə bağlı isə nəticəyə gəlmək üçün Mənzil Məcəlləsinin normaları, cavabdehin üzvlərinin ümumi yığıncağının 2021-ci il ## ######## tarixli * saylı iclas protokolu və protokola əlavə edilmiş idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısı nəzərdən keçirilməlidir. Binanın idarəçisinin nə mənzil mülkiyyətçisinin, nə də ki, qeyd edilmiş mənzillərdən qanuni əsaslarla istifadə edən şəxslər barəsində onların kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və yaxud əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı bir qərarı qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Bundan başqa da, işə əlavə edilmiş cavabdehin üzvlərinin ümumi yığıncağının 2021-ci il ## ######## tarixli * saylı iclas protokola və protokola əlavə edilmiş idarəedici təşkilat tərəfindən göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısına nəzər yetirildikdə görünüb ki, yenə də, idarəçisinin qeyd edilmiş mənzillərdən qanuni əsaslarla istifadə edən şəxslər barəsində onların kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və yaxud əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı bir qərarı qəbul etmək səlahiyyəti yoxdur. Qeyd edilmiş göstəriləcək xidmətlərin nümunəvi siyahısında idarəçi ancaq, təmizlik, texniki, təhlükəsizlik xidmətlərin görülməsi ilə mükəlləf olunmuşdur. Həmçinin də, cavabdehin nizamnaməsinə də, nəzər yetirildikdə görünüb ki, cavabdehin nə tikinti şirkəti olaraq, nə də ki, binanın idarəçisi olaraq belə bir səlahiyyətinin olması öz əksini tapmamışdır. Göründüyü kimi, cavabdehin "K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-cü il # ####### tarixli qərarı "küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi və əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hər hansı tipli bir qərar qəbul etmək səlahiyyəti olmamışdır. Göründüyü kimi, mülkiyyət hüququna müdaxilə qanunla müəyyən edildiyi və ictimai maraq kəsb etdiyi halda, qanuni, əsaslı və mütənasib olmalıdır. İctimai maraq ifadəsi, çoxluğun marağını üstün sayan bir anlayışdır. İctimai maraqları müdafiə edən isə məhz dövlət və müvafiq olaraq dövlət orqanlarıdır. Yəni, ictimai maraqların müdafiəsi ilə bağlı mülkiyyətə müdaxilə dövlət tərəfindən edilməsi imkanı ola bilməklə əsaslı, qanuni və mütənasib olmalıdır.
Göründüyü kimi, hazırkı məsələyə hətta, bu aspektdən də, yanaşılsa cavabdehin bu cür səlahiyyəti olmamaqla (ictimai maraqların qorunması ilə bağlı mülkiyyətə müdaxilə ilə bağlı) yanaşı, mülkiyyət hüququna müdaxilə ilə bağlı əsaslılıq, qanunilik və mütənasiblik prinsiplərinə də, riayət edilməmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinə və 29-cu maddəsinin II hissəsinə, MM-in 152.1, 152.2, 152.3, 152.4, 157.4, 157.8, 337.1, 337.2, 337.3, 349-cu maddələrinə, Mənzil Məcəlləsinin 43.1, 43.2-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 77.1,218.3cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
10. Qətnamədən cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun qətnamənin ləğv olunmasını və iddianın rədd edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
11. Apelyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qərar qəbul edərkən nəzərə almamışdır ki, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını ancaq sahə mülkiyyətçisi qərarın qəbul edildiyi barədə bildiyi və bilməli olduğu gündən 6 ay müddətində mübahisələndirə bilər. İddiaçı iddianı verərkən istifadəsində olan heç bir mənzilin dəyərini tam ödəməmişdi və sahə mülkiyyətçisi hüququnu əldə etməmişdi. Bunu məhkəmə iclaslarında iddiaçı özü də dəfələrlə etiraf etmişdir. İddiaçı mənzillərin tam dəyərini yalnızca həmin mənzillər üzrə hüquq və öhdəliklərini ötürməzdən əvvəl, ##.##.2025-ci il tarixində müvafiq olaraq **** saylı mənzil üzrə ƏDV daxil 12203,18 manat, **** saylı mənzil üzrə 11019,12 manat və **** saylı mənzil üzrə 15305,87 manat ödəmişdir. İddiaçı qərara qarşı etirazını ilk dəfə ##.##.2024-cü il tarixində pretenziya məktubu ilə cavabdehə bildirmişdir. Lakin iddiaçının nümayəndəsi ilə aparılan yazışmalara əsasən müəyyən edilir ki, iddiaçı sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını artıq 2024-cü ilin oktyabr ayında bilmişdir. Odur ki, 2024-cü ilin oktyabr ayından etibarən 6 ay müddətində, yəni aprel ayına qədər mənzillərin mülkiyyətçisinin qərarı mübahisələndirmək hüququ yarana bilərdi. Ancaq iddiaçı bu müddət keçdikdən sonra mənzillərin tam dəyərini ödəmiş və sahə mülkiyyətçisi olaraq ümumi yığıncağın qərarını mübahisələndirmək hüququnu itirmişdir. Beləliklə, Bakı Kommersiya Məhkəməsi iddiaçının qərarı mübahisələndirmək üzrə subyektiv hüququnun olmadığını nəzərə almayaraq kobud səhvə yol vermiş və iddianı təmin etmişdir. İddiaçı mənzilləri yaşayış məqsədləri üçün cavabdehdən satın almışdı, buna baxmayaraq, mənzilləri təyinatı dəyişdirilmədən qeyri- yaşayış sahəsi kimi istifadə edir. Bununla bağlı qeyd edilib ki, yaşayış binasının təyinatı insanların orada yaşamasıdır. İddiaçıya da qeyd edilən mənzillər "yaşayış məqsədləri” üçün satılmışdır. Bu, birbaşa bağlanılmış müqavilələrdə açıq şəkildə dəfələrlə (preambula hissəsində və 1.1-ci bənddə) göstərilmiş, iddiaçı da bu müqavilələrin şərtləri ilə razılaşaraq müqavilələri imzalamışdır. Bu faktları Məhkəmə də qətnamədə birbaşa göstərmişdir (Abzas 8-14) Halbuki iddiaçı mənzillərdən qeyri-yaşayış məqsədləri üçün istifadə edir və bunları məhkəmə iclaslarında da dəfələrlə etiraf etmişdir. Belə ki, iddiaçı təmir-tikinti işləri üzrə dizayn xidmətləri göstərmək üçün mənzillərdən ofis kimi istifadə etməkdədir. Hansı ki, yaşayış təyinatlı sahələrdə sahibkarlıq fəaliyyətinin göstərilməsi qanunvericiliyə ziddir. Qanunvericilik ancaq fiziki şəxslərə peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini müəyyən şərtlər çərçivəsində mənzildə icra etməyə icazə verir. Halbuki iddiaçı hüquqi şəxsdir və göstərdiyi fəaliyyət birbaşa sahibkarlıq fəaliyyətidir. Üstəlik bu fəaliyyəti həyata keçirərkən bina sakinlərinin, qonşuların hüquqlarına, qanuni mənafelərinə ziyan vurmaqdadır, eləcə də nə yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, nə sanitargigiyena tələblərinə cavab verdiyini göstərən sübutları yoxdur. Məhkəmə isə bu cür əhəmiyyətli məqamları gözardı etmişdir. Eyni zamanda, tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 5.2.5-ci bəndində də bu tələb açıq şəkildə göstərilmişdir. Göründüyü kimi məhkəmə satılan mənzillərin məhz yaşayış təyinatlı olduğunu, binanın yaşayış binası olmasını gözardı etmiş, mənzillərdə ofis təşkil edilməsini və peşə faəliyyəti və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinin yox, məhz sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsini qanuni hesab etmişdir. İddiaçı fiziki şəxs deyil ki, mənzillərdə fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinə haqq qazandırmaq mümkün olsun, iddiaçı hüquqi şəxsdir və iddiaçının fəaliyyəti Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsində göstərilən nə peşə fəaliyyətinə, nə də fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinə uyğun gəlmir. Yaşayış binalarının mənzillərində sakibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün əvvəla həmin mənzilin təyinatı dəyişdirilməlidir. Bunun üçün də Mənzil Məcəlləsi konkret tələblər müəyyən etmişdir. Mənzilin təyinatının qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmədən qeyri- yaşayış sahəsi kimi istifadəsi qanunsuzdur.Əvvəla qeyd edir ki, iddiaçıya məxsus mənzillər binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşir və həmin mənzillərə gediş-gəliş digər mənzillərə gedişgəlişdən ayrı deyil. Ancaq qanunvericiliyə əsasən qeyri-yaşayış sahələrinin gediş-gəlişi yaşayış sahələrinə gediş-gəlişdən istifadə etmədən mümkün olmalıdır. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 20.2-ci maddəsinə görə, yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən sahəyə gediş-gəliş yaşayış sahələrinə gediş-gəlişi təmin edən sahələrdən istifadə etmədən mümkün olmadıqda və ya belə gediş-gəlişi qurmağa texniki imkan olmadıqda, keçirilən sahə eyni zamanda, mənzilin tərkib hissəsi kimi qaldıqda, yaxud həmin sahənin mülkiyyətçisi və ya başqa şəxs tərəfindən daimi yaşayış yeri kimi istifadə edildikdə, habelə keçirilən sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edilmiş olduqda (xeyrinə yüklülük qeydə alınmış şəxslərin yazılı razılığı olduğu hallar istisna olmaqla), yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə yol verilmir. Digər tərəfdən yuxarıda da qeyd edildiyi kimi mənzillər 2-ci mərtəbədə yerləşir və həmin mənzillərin altında yaşayış sahələri yerləşir. Mənzil Məcəlləsinin 20.3-cü maddəsinə görə, çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyri-yaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyriyaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir. Bundan əlavə, iddiaçı yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün Mənzil Məcəlləsinin 21- ci maddəsinin tələblərinə də riayət etməmiş, müvafiq icra hakimiyyəti orqanından bunu təsdiq edən qərar almamışdır. Göründüyü kimi iddiaçı özü qanunvericiliyin tələblərinə zidd şəkildə yaşayış sahəsində qeyri-qanuni kommersiya fəaliyyəti göstərir. Üstəlik yanğın təhlükəsizliyi, sanitar-gigiyena qaydalarına əməl edib-etməməsi də məlum deyildir ki, bu hal, digər sakinlərin həyatına və sağlamlığına birbaşa təhlükə yarada bilər. Məhkəmə qətnamədə dəfələrlə iddiaçının mənzillərdən "qanuni əsaslarla” istifadə edən şəxslərin kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsindən bəhs edir. Bir daha qeyd edir ki, iddiaçının mənzillərdən təyinatı dəyişdirmədən sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə etməsi qanuni deyildir. Qanuni olmayan fəaliyyətin isə məhdudlaşdırılması qanunsuz ola bilməz. Digər tərəfdən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə iddiaçının bir sahib kimi mənzillərdən istifadəsinə heç bir məhdudiyyət tətbiq olunmamış, onun həmin mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyəti göstərməsinə qadağa qoyulmuşdur. İddiaçı mənzillərə özü, yəni qanuni təmsilçisi, payçılarının mənzilə gedib-gəlməyinə, ondan istifadəsinə heç bir qadağa olmamışdır. Yalnızca iddiaçının işçilərinin binaya girişinə məhdudiyyət tətbiq edilməsi nəzərdə tutulmuşdu. Mülkiyyətçinin və ya icarəçinin əmlaka mülkiyyət və ya əmlakdan istifadə hüququna heç bir məhdudiyyət tətbiq olunmamışdır. Mülkiyyətçi də, icarəçi də mənzillərdən təyinatına uyğun sərbəst istifadə edə bilirlər. İddiaçı mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirərkən bina sakinlərinin, qonşuların hüquqlarına, qanuni mənafelərinə ziyan vurmamadadır, eləcə də ofisə çevrilmiş mənzillərdə nə yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə, nə sanitar-gigiyena tələblərinə cavab verildiyini göstərən sübutlar yoxdur. Məhkəmə isə bu cür əhəmiyyətli məqamları gözardı etmişdir (Mənzil Məcəlləsinin 14.1, 14.2, 15, 20.1 -ci maddələri).
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən - cavabdehin “K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında 2024-cü il # ####### tarixli qərarının “küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsinə dair iddianın təmin edilmiş hissəsində” ləğv edilməsi, həmin hissədə yeni qətnamənin qəbul edilməsi və iddianın rədd edilməsi, iddia verilərkən iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 50 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılması, apellyasiya şikayəti verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 25 manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçıdan tutularaq cavabdehə ödənilməsi qət edilmişdir
13. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı "xxxx” MMC ilə cavabdeh "xxxx” MTK arasında bağlanmış ##.##.2021 -ci il tarixli müqavilələrə əsasən, "xxxx” MMC "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış kompleksində yaşayış təyinatlı 4206, 4208 və **** saylı mənzilləri əldə etmişdir. Həmin mənzillər iddiaçı "xxxx” MMC-yə təhvil verilmiş və MMC tərəfindən təmir edilərək ofis kimi istifadə edilmişdir. ##.##.2024-cü il tarixdə "K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında keçirilərək yığıncaq tərəfindən binanın lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən yuxarı mərtəbələrdə yerləşən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi, eləcə də qısamüddətli kirayə vermə hallarının məhdudlaşdırılması qərara alınmışdır. "xxxx” MMC-nin müraciəti əsasında 24-## ##### 2025-ci il tarixdə 4206 və **** saylı mənzillər X1 adına, **** saylı mənzil isə ## ##### 2025-ci il tarixdə X3 adına rəsmiləşdirilmiş və bu barədə sözügedən şəxslərlə "xxxx” MTK arasında müvafiq müqavilələr bağlanmışdır. Bundan sonra həmin şəxslərlə "xxxx” MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən mübahisəli mənzillər "xxxx” MMC-yə icarəyə verilmişdir.
Hazırda iddiaçı "K Residence Baku" çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının ##.##.2024-cü il tarixli qərarının etibarsız hesab edilməsini və icarə müqaviləsi əsasında onun sahibliyində və istifadəsində olan əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran hallara yol verilməsinin "xxxx” MTK-ya qadağan edilməsini xahiş edir. Cavabdeh isə iddiaçı sahə mülkiyyətçisi olmadığından sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını mübahisələndirmək hüququnun olmadığını, həmin qərarın mübahisələndirmək üçün qanunda nəzərdə tutulmuş müddətin buraxıldığını, eləcə də iddiaçının yaşayış təyinatlı mənzillərin təyinatını dəyişmədən qanunsuz olaraq həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etdiyini, bu zaman sanitar-gigiyena və yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına əməl etmədiyini əsas göstərərək iddianın rədd edilməsini tələb edir.
Kollegiya mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının etibarsız hesab edilməsinə dair iddianın təmin edilmiş hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, həmin hissə ilə bağlı məhkəmə kollegiya tərəfindən ilk növbədə iddiaçı "xxxx” MMC-nin həmin mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirməkdə subyektiv hüququnun olub-olmaması aydınlaşdırılmalıdır.
Bununla bağlı qeyd edilməlidir ki, Mənzil Məcəlləsinin 45.6-cı maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirmək hüququna malik olan subyektlərinin dairəsi həmin yığıncaqda iştirak etməmiş və ya qərarın qəbul edilməsinin əleyhinə səs vermiş sahə mülkiyyətçiləri ilə məhdudlaşdırılmışdır. Göründüyü kimi yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahələrinin icarəçiləri sahə mülkiyyətçininin ümumi yığıncağında qərar qəbul edilməsində iştirak etmək hüququna, eləcə də mübahisələndirmək hüququna malik deyillər və ümumi yığıncağın qərarı hüquq və maraqlarına toxunduğu halda öz hüquqlarının müdafiəsini yalnız müqavilə münasibətlərində olduqları sahə mülkiyyətçilərinin vasitəsilə həyata keçirə bilərlər.
İş materiallarından isə görünür ki, iddiaçı "K Residence Baku" hal-hazırda çoxmənzilli yaşayış kompleksində yerləşən mübahisəli mənzillərdən icarə müqaviləsi əsasında istifadə edən şəxs olmaqla yaşayış binasının sahə mülkiyyətçisi deyildir. Eyni zamanda iddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatda da sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağını məhz icarəçi qismində mübahisələndirdiyini bir daha təsdiq etmişdir. Odur ki, iddiaçının çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçinin ümumi yığıncağının qərarını mübahisələndirməyə dair subyektiv hüququ yoxdur.
Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının "küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsi hissəsində iddia təmin edilə bilməz. İddia tələbinin digər təmin edilmiş hissəsi olan İddiaçı MMC-nin mülkiyyətində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla maneə yaradan hallara yol verilməsinin Cavabdeh MTK-ya qadağan edilməsi hissəsində apellyasiya instansiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, həmin hissədə tələbin hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsi təşkil edir.
Kollegiya xatırladır ki, mülkiyyət hüququnun müdafiə mexanizmlərindən biri olan neqator iddiaya baxılarkən məhkəmə tərəfindən iddiaçının əşyanın mülkiyyətçisi və qanuni sahibi olması, cavabdeh tərəfindən iddiaçının əşyadan istifadəsinə və ya sahibliyinə sahiblikdən məhrum etmə ilə bağlı olmayan maneələr törədilməsi və ya törədilməsinə real təhlükənin olması, eləcə də cavabdehin həmin maneələri törətməsi üçün qanuni əsasının olmaması müəyyən edilməlidir.
Hazırkı halda iddiaçı mübahisəli mənzillərə icarə müqaviləsi əsasında faktiki sahiblik edən şəxs olmaqla Mülki Məcəllənin 157.8-ci maddəsinin tələbləri baxımından neqator iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ vardır.
Digər tərəfdən yaşayış sahəsinin idarəedicisi olan cavabdeh tərəfindən iddiaçıya törədilən maneələr sahiblikdən məhrumetmə ilə bağlı olmamaqla iddiaçının həmin əmlakdan istifadəsini dolayısıyla məhdudlaşdıran hərəkətlərdən (məsələn, iddiaçının işçilərinə mübahisəli sahələrə daxil olmaq üçün blokdan istifadə edilməsinin qadağan edilməsi) ibarətdir. Bundan əlavə ümumi yığıncaq tərəfindən mənzillərdə kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmağın qadağan edilməsi ilə bağlı qərar qəbul edilməsi və bununla iddiaçıya xəbərdarlıqlar verilməsi kimi hallar cavabdeh tərəfindən gələcəkdə iddiaçının əmlakdan istifadəsinə digər məhdudlaşdırmaların tətbiq ediləcəyinə dair real təhlükənin mövcud olmasına dəlalət edir.
İddiaçının qanuni sahibliyində olan mənzillərdən istifadə etməsinin məhdudiyyətlərin tətbiqi üçün qanuni əsasın olub-olmaması məsələsinə gəldikdə kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh maneələrin yaradılmasını iddiaçının mənzillərin təyinatını dəyişdirmədən sahibkarlıq məqsədləri üçün istifadə etməsi, bununla qanunvericiliyin tələblərini pozması, eləcə də həmin mənzillərdə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmağı qadağan edən sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarının mövcudluğu ilə əlaqələndirmişdir.
Kollegiya qeyd edir ki, cavabdehin istinad etdiyi sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının mübahisəli qərarı qanunla həmin yığıncağının səlahiyyətlərinə aid olmayan məsələ üzrə qəbul edildiyindən hər hansı bir hüquqi qüvvəyə malik olmamaqla iddiaçının mübahisəli mənzillərdən istifadə etmək hüququnun məhdudlaşdırılması üçün qanuni əsas hesab edilmir.
Digər tərəfdən iddiaçının həmin mənzillərdən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə etməklə qanunu pozmasına dair cavabdehin arqumentlərə münasibətdə qeyd edir ki, göstərilən hallar mənzil mülkiyyətçilərinin və ya idarəedici təşkilatın qanun pozuntusuna yol vermiş şəxs barəsində müvafiq dövlət orqanlarına (yaşayış sahəsindən istifadə qaydalarının pozulması ilə bağlı yerli icra hakimiyyəti orqanlarına) və hüquqlarının müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etmək üçün əsas olsa da, məhkəmə qərarı olmadan iddiaçının qanuni sahibliyində olan əmlakdan istifadəsinə məhdudiyyətin tətbiqi üçün əsas ola bilməz.
Kollegiya cavabdehin digər arqumentlərinə münasibətdə isə qeyd edir ki, cavabdeh iddiaçının mübahisəli mənzillərdən kommersiya fəaliyyəti üçün istifadə etməsinin digər sahə mülkiyyətçinin hüquqlarını hansı formada pozmasını dəqiqləşdirməmiş, eləcə də cavabdeh tərəfindən pozulması iddia olunan konkret sanitariya-gigiyena, yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına istinad etməmiş və həmin qaydaların pozulmasını təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir. Əksinə işin mübahisəsiz hallarına görə iddiaçı mübahisəli mənzillərdən ofis kimi istifadə edir, yəni iddiaçının sanitariya-gigiyena, yanğın təhlükəsizliyi baxımından təhlükəli olan sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olması (mehmanxana, iaşə obyekti və s.) müəyyən edilmir.
Beləliklə, hazırkı halda cavabdeh tərəfindən iddiaçının qanuni sahibliyində olan əmlakdan istifadə hüququnun məhdudlaşdırılması üçün qanuni əsasın mövcud olması iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır.
Belə olan halda isə iddiaçı Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinə əsaslanaraq icarə müqaviləsi əsasında sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsini tələb etməkdə haqlıdır.
Beləliklə məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi "xxxx” MTK-nın "K Residence Baku” çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında səsvermənin nəticələri haqqında ##.##.2024-cü il tarixli qərarının "küçə səviyyəsindən və birinci mərtəbədən (hər ikisi daxil olmaqla) yuxarıda yerləşən, lift və daxili pilləkənlərdən istifadə edilən mənzillərdə kommersiya fəaliyyətinin qadağan edilməsi hissəsində etibarsız hesab edilməsinə dair hissədə ləğv edilməli, həmin hissədə iddia tələbi rədd edilməli, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
Bununla yanaşı, iş üzrə məhkəmənin gəldiyi nəticədən o da görünüb ki, işə baxan məhkəmə ödənilmiş dövlət rüsumunun bölüşdürülməsi ilə bağlı qərara gəlməmişdir. Odur ki, iddia qismən təmin edildiyindən, iddiaçı tərəfindən ödənilmiş 100 manat məbləğində dövlət rüsumunun əvəzi kimi 50 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
Apellyasiya icraatı zamanı çəkilmiş məhkəmə xərcləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edildiyindən, həmin şikayət verilərkən ödənilmiş 50 manat dövlət rüsumunun 25 manat hissəsi iddiaçıdan tutularaq cavabdehə ödənilməli, qalan hissəsi isə cavabdehin özünə aid edilməlidir.
14. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 152.1, 157.4, 157.8-ci, Mənzil Məcəlləsinin 43, 45.6-cı və MPM-in 4 və 77-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
15. İddiaçının nümayəndəsi kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin apellyasiya şikayətinin qismən təmin olunması hissəsində ləğv edilməsi və həmin hissədə iddianın təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Qətnamədən cavabdehin nümayəndəsi də kassasiya şikayəti verərək, onun iddia tələbinin təmin edildiyi hissədə ləğv edilməsi, həmin hissədə yeni qərarın çıxarılması, iddia tələbinin rədd olunması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
17. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin ## ##### 2026-cı il tarixli qərarı ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi, cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli qətnaməsinin qismən, yəni iddia tələbinin “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi”nə aid hissəsində ləğv olunması və işin həmin hissədə təkrar baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması, qalan hissədə qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
18. Kassasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
Məhkəmə kollegiyası iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin həmin hissədə ləğvi üçün əsas hesab etmir və bildirir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin müəyyən etdiyi hallar üzrə hüquqi dəyərləndirməsi şikayətin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə tam cavab verir. Kollegiya həmin hüquqi dəyərləndirmə ilə razılaşır və təkrarlanmasına zərurət görmür.
Bununla yanaşı, kollegiya hesab edir ki, iddia tələbinin "K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsinə aid hissədə apellyasiya məhkəməsi düzgün hüquqi qiymətləndirmə aparmamış və maddi hüquq normalarının tətbiqinində səhvə yol verilmişdir.
Belə ki, məhkəmələrin tətbiq etdikləri MM-in 157.4-cü maddəsi öz əşyasından məhrum olan və ya məhrumetmə olmadan qəsdə məruz qalan mülkiyyətçinin hüquqlarının qorunması ilə bağlı neqator iddianı nəzərdə tutur.
Neqator tələbin təmin olunması üçün iddiaçı əşyanın mülkiyyətçisi, cavabdeh isə əşyanın sahibi olmalı, yaxud onun tərəfindən əşyaya qəsd və ya başqa maneələr törədilməli, habelə cavabdehin sahibliyi və ya müdaxiləsi qanunsuz olmalıdır.
Bu normalara əsasən irəli sürülən tələbin əsaslı hesab edilməsi üçün həmin ünsürlərin hər biri müəyyən edilməlidir. Yəni iddiaçının bildirdiyi hallar və işin müəyyən edilən halları göstərilən dispozisiya şərtləri ilə uzlaşdıqda iddia əsaslı sayıla və təmin edilə bilər. Onlardan biri aşkar olunmadıqda sonrakı ünsürlərin araşdırılmasına zərurət olmur və iddia rədd olunmalıdır. Lakin işə mahiyyəti üzrə baxmış məhkəmələr mübahisəli hissədə qeyd olunan hüquqi dəyərləndirmə aparmamış, normanın birinci dispozisiya şərtini - iddiaçının mübahisəli mənzillərin mülkiyyətçisi olduğunu müəyyən etməmişlər. Belə olan halda, həmin normaların müstəqil əsas kimi işə tətbiq edilməsi qanuni olmamışdır.
Bununla belə həmin normanın tətbiqinin MM-in 157.8-ci maddəsi ilə əlaqəli şəkildə nəzərdən keçirilməsi mümkündür. Həmin maddəyə əsasən, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair hüquqlar mülkiyyətçi olmasa belə, əşyaya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı girov hüququ, əmlakdan istifadə hüququ, servitutlar da əmlak hüquqları sayılır. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
Kollegiya vurğulayır ki, bu normalarda müqavilədən irəli gələn tələb hüquqları (şəxsi hüquqlar) deyil, məhdud əşya hüquqlarından (servitut, uzufrukt, girov və s.) irəli gələn sahiblik və istifadə nəzərdə tutulmuşdur.
Əmlak hüquqlarının iki ayrı növü olan əşya və tələb hüquqları isə bir-birindən əhəmiyyətli dərəcədə fərlənirlər.
Belə ki, əşya hüquqları, başqa bir şəxsin vasitəçiliyinə gərək duyulmadan, müəyyən bir əşya üzərində birbaşa hakimiyyət təmin edən və hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən hüquqlardır (mülkiyyət hüququ, servitut, ipoteka və s.). Bu səbəbdən əşya hüquqları mütləq hüquqlar sayılır.
Tələb hüquqları isə sahibinə borcludan hər hansı bir hərəkəti yerinə yetirməyi tələb etmək imkanı verir. Hətta kreditorun tələb hüququnun predmeti bir əşya olduqda belə vəziyyət dəyişmir (məsələn, alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcının əşyanın onun mülkiyyətinə verilməsini satıcıdan tələb etmək hüququ - MM-in 567-ci maddəsi; kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçinin əşyanın onun istifadəsinə verilməsini kirayəyə verəndən tələb etmək hüququ - MM-nin 675-ci maddəsi). Bu tələblər üzrə hərəkəti yerinə yetirmək öhdəliyi yalnız borcluya aiddir, digər şəxslərə aidiyyəti yoxdur. Ona görə də kreditor müqavilədən irəli gələn tələb hüququnu müqavilənin tərəfi olmayan üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürə bilməz. Bu xüsusiyyətlərinə görə tələb hüquqları nisbi hüquqlar sayılır.
Beləliklə, tələb hüququ öhdəlik münasibətlərində kreditorun borcludan bir hərəkəti yerinə yetirməsini tələb etmək səlahiyyətini özündə ehtiva edirsə, əşya hüququnun özü əşya üzərində birbaşa hakimiyyət təmin edir və hər kəs bu hüququ pozmamaq öhdəliyi daşıyır. Əşya hüququ mövcud və müəyyən bir əşya üzərində qurula biləcəyi halda, mövcud olmayan və gələcəkdə orataya çıxa biləcək bir əşya (məsələn, podratda hər hansı məmulatın hazırlanması) tələb hüququnun predmeti ola bilər.
Qanunverici, MM-in 157.8-ci maddəsində məhz məhdud əşya hüquqlarını (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ və s.) tam əşya hüququ olan mülkiyyət hüququ ilə eyni səviyyədə qoruma altına almışdır. Bununla da, məhdud əşya hüququna sahib olan şəxs, MM-in 157-ci maddəsinə istinad etməklə öz hüququnu hər kəsə qarşı qoruya bilər. Normanın qeyd olunan təfsirinə və tətbiqinə dair qənaət ondan irəli gəlir ki, əvvəla, sözügedən müddəa MM-in "Əmlak və Əşya hüququ” bölməsində yer alan "Mülkiyyət hüququnun ümumi müddəaları” adlı 6-cı fəslindəki "Mülkiyyətin müdafiəsi”nə dair 157ci maddənin tərkibində nəzərdə tutulmuşdur. Yəni, məsələyə normaların sistematik təfsiri baxımından yanaşdıqda Məcəllənin Xüsusi Hissəsində tənzimlənən tələb hüquqlarına (7-ci bölmədəki müqavilədən əmələ gələn öhdəliklərə) aid bir qaydanın tam əşya hüququ sayılan mülkiyyət hüququna aid fəsildə və normada yer alması ağlabatan deyil. Bundan əlavə, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair qaydaların müqavilədən irəli gələn tələb hüquqlarına da şamil edilməsi, bu hüquqları eyniləşdirmək anlamına gəlir. Halbuki, yuxarıda göstərilən əlamətləri baxımından mahiyyətcə fərqli olan həmin hüquqlara (əşya və tələb hüquqlarına) eyni yanaşma sərgilənə bilməz. Əks halda, bu hüquqlar arasındakı fərqləndirmənin bir mənası qalmazdı.
Hazırkı işdə "K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsini tələb edən iddiaçının hər hansı məhdud əşya hüququna malik olması məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilməmişdir. Belə olan halda, iddianın MM-in 157.4 və 157.8-ci maddələrinin birgə tətbiqi ilə təmin edilməsi qanuni və əsaslı yanaşma sayıla bilməz.
İşin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından aydın olur ki, mübahisəli mənzillərə dair iddiaçının tələbi X1 və X3 ilə bağladığı icarə müqavilələrinə əsaslanır. Beləliklə, iddiaçının mənzillərə dair icarə hüququ həmin müqavilələrdən irəli gələn tələb hüququdur. Bu hüquq üçüncü şəxslərə qarşı deyil, müqavilə tərəfinə qarşı irəli sürülə bilər. Hazırkı işdə iddia müqavilənin tərəfinə (icarəyə verənə) qarşı deyil, üçüncü şəxs olan cavabdehə qarşı qaldırılmışdır. Belə olan halda iddiaçının tələbinin təmin edilməsi üçün əsas olan maddi hüquq norması məhkəmələr tərəfindən göstərilməmişdir.
Eyni zamanda, kollegiya qeyd edir ki, icarə və ya digər müqavilə əsasında əşyadan istifadə etmək hüququna malik olan şəxs üçüncü şəxslərin həmin əşyaya edilən müdaxiləsindən qorunmaq hüququ da mövcuddur. Lakin bu hüquq o vaxt yaranır ki, həmin əşya müqavilə əsasında ondan istifadə etmək hüququna malik olan şəxsin sahibliyində olmuş olsun. Belə hüququn müdafiəsi ilə bağlı iddia isə əşya hüququnun deyil, sahiblik hüququnun müdafiəsindən irəli gəlir.
Belə ki, MM-in 164.1-ci maddəsi sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozmanın qadağan edilmiş özbaşınalıq sayıldığını nəzərdə tutur. MM-in bundan sonrakı maddələri isə sahibliyin müdafiəsinə dair qaydaları tənzimləyir.
Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir (MM-in 159-cu maddəsi). Başqa sözlə, sahiblik bir əşya üzərində əməli (faktiki) hakimiyyəti iradəvi olaraq ələ keçirmiş və bunu itirməmiş olmaqdır. Şəxs öz iradəsi ilə bu hakimiyyəti tərk edənədək və ya iradəsi xaricində başqa biri onu ələ keçirənədək və ya hakimiyyəti başqa səbəbdən sona çatanadək əşyanın sahibi sayılır. Sahibliyin verilməsi isə digər şəxsin əşya üzərində faktiki hakimiyyətinin təmin edilməsi, yəni əşyanın onun birbaşa - vasitəsiz sahibliyinə verilməsi və ya əşyaya vasitəli sahibliyinin təmin edilməsi ilə mümkün olur (MM-in 163.1-ci maddəsi).
Beləliklə, sahibliyin müdafiəsinə dair normaların tətbiq edilməsi üçün iddiaçının əşyanın (ilkin qazanma və ya sahibliyin verilməsi nəticəsində) sahibi olması və bu vəziyyətin cavabdeh tərəfindən özbaşınalıqla pozulması müəyyən edilməlidir.
Hazırkı işə mahiyyəti üzrə baxmış məhkəmələr isə qeyd olunan qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparmamışlar.
Qeyd edilənlər ona dəlalət edir ki, apellyasiya instansiyası qeyd olunan, yəni iddia tələbinin "K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsinə aid hissədə maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmiş, qətnaməni iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırmamışdır.
Ona görə də apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən ləğv edilməli və həmin hissədə iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxılarkən hazırkı qərarda əks olunan hüquqi mövqe nəzərə alınmaqla qanuni və əsaslı, habelə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara uyğun əsaslandırılmış qətnamə qəbul edilməlidir.
Təkrar apelyasiya baxışı, izahat
19. Cavabdehin məhkəmə iclaslarında iştirak edən nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinin dəlillərini kassasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında şərh olunanlara istinadla müdafiə edərək müvafiq qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, iddiaçı isə nümayəndəsini məhkəməyə göndərməmişdir.
20. Cavabdehin nümayəndəsi MTK-nın sədri tərəfindən təsdiqlənmiş arayış da təqdim edərək bildirmişdir ki, İddiaçı MMC şirkəti 2025-ci ilin sentyabr ayından etibarən mübahisəsi gedən sahələrdə fəaliyyət göstərmir, 4206 və **** saylı mənzillərdə mülkiyyətçilərlə bağlanmış icarə müqavilələrinə əsasən 2025-ci ilin sentyabr ayından etibarən “xxxx” şirkəti, **** saylı mənzildə isə 2026-cı ilin mart ayından etibarən “xxxx” şirkəti fəaliyyət göstərir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
21. Maddə 13. Mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Mülkiyyətdən insan və vətəndaş hüquqları və azadlıqları, cəmiyyətin və dövlətin mənafeləri, şəxsiyyətin ləyaqəti əleyhinə istifadə edilə bilməz.
22. Maddə 29. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Dövlət ehtiyacları və ya ictimai ehtiyaclar üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Avropa İnsan Hüquqları Konvensiyasının * saylı Protokolu
23. Maddə 1. Hər bir fiziki və hüquqi şəxs öz mülkiyyətindən maneəsiz istifadə hüququna malikdir. Heç kəs, cəmiyyətin maraqları naminə və qanunla və beynəlxalq hüququn ümumi prinsipləri ilə nəzərdə tutulmuş şərtlər istisna olmaqla, öz mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Yuxarıdakı müddəalar dövlətin, ümumi maraqlara müvafiq olaraq, mülkiyyətdən istifadəyə nəzarəti həyata keçirmək üçün, yaxud vergilərin və ya digər rüsum və ya cərimələrin ödənilməsini təmin etmək üçün zəruri hesab etdiyi qanunları yerinə yetirmək hüququnu məhdudlaşdırmır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
24. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
25. Maddə 14.2.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
26. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
27. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
28. Maddə 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.
29. Maddə 152.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
30. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
31. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
32. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
33. Maddə 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.
34. Maddə 158.1. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı aşağıdakılar da əmlak hüquqları sayılır: 158.1.1. girov hüququ; 158.1.2. əmlakdan istifadə hüququ; 158.1.3. servitutlar.
35. Maddə 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
36. Maddə 158.3. Əmlaka mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka olan digər əmlak hüquqlarının xitamına səbəb olmur, bu şərtlə ki, əldə edən şəxs əmlakın yüklülüyünün olmamasına münasibətdə vicdanlı olsun.
37. Maddə 158.4. Mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir.
38. Maddə 159. Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir.
39. Maddə 160. Əgər sahib əşyanı məhdud əşya və ya şəxsi sahiblik hüququnun həyata keçirilməsi üçün kiməsə vermişsə, onların hər ikisi sahibdirlər. Onlardan birincisi vasitəli, ikincisi isə vasitəsiz sahibdir.
40. Maddə 163.1. Sahiblik əşyanın özünün verilməsi ilə verilir. Əvvəlki sahibin iradəsi ilə əldə edən əşyaya faktik sahibliyi həyata keçirməyə qadir olduqda verilmə baş tutur.
41. Maddə 163.2. Əgər üçüncü şəxs və ya özgəninkiləşdirən özü xüsusi hüquq münasibətləri əsasında əşyaya sahibliyi davam etdirirsə, əşyaya sahiblik əşya verilmədən də əldə edilə bilər. Sahibliyin bu cür verilməsi üçüncü şəxs üçün yalnız özgəninkiləşdirən ona bu barədə bildiriş verdikdə etibarlı olur. Üçüncü şəxs əşyanı özgəninkiləşdirənə verməkdən imtina etmək üçün istinad etdiyi əsaslarla əldə edənə verməkdən də imtina edə bilər.
42. Maddə 164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Hər bir sahibin qadağan edilmiş özbaşınalıqdan müdafiə üçün güc işlətmək ixtiyarı vardır. Bu zaman o, şəraiti nəzərə almaqla, əsassız güc hərəkətlərindən çəkinməlidir.
43. Maddə 165.1. Sahiblik qadağan edilmiş özbaşınalıq yolu ilə pozulduqda sahib pozucudan pozuntulara son qoymağı tələb edə bilər. Pozuntuların davam edəcəyindən ehtiyat olunduqda sahib onlara son qoyulması üçün iddia verə bilər. Pozucu və ya onun hüquq sələfi üçün sahib qanunsuz olduqda və sahiblik məhrumetmədən əvvəlki ildə əldə edildikdə bu cür iddia istisna edilir.
44. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
45. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir.
46. Maddə 560.2. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır.
47. Maddə 560.3.4. Digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsi hüquqdan sui-istifadə halını yaradır. Göründüyü kimi, bu müddəa digər şəxsə zərər vura biləcək ziddiyyətli davranışı qadağan edir və şəxsin üzərinə ardıcıl rəftar etmək öhdəliyi qoyur.
Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “A.Şükürovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinin Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin III hissəsinə və 71-ci maddəsinin İ və II hissələrinə uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## #### 2026cı il tarixli qərarı
48. Qanunvericiliklə müəyyən edilən belə hədlərdən biri də yaşayış sahəsinin təyinatı üzrə istifadəsi ilə bağlıdır. Belə ki, yaşayış sahəsindən təyinatı üzrə istifadənin təmin edilməsinin zəruriliyi mənzil qanunvericiliyinin əsaslandığı başlıca prinsiplərdən birini təşkil edir (Mənzil Məcəlləsinin 1.1-ci maddəsi). Daşınmaz əmlak obyektlərinin yaşayış və qeyri-yaşayış təyinatları üzrə fərqləndirilməsi həmin sahələrin statusunun əvvəlcədən müəyyənləşdirilməsi vasitəsilə müvafiq təhlükəsizlik, sanitariya-gigiyena, ekoloji tələblərə, şəhərsalma və tikinti qaydalarına riayət olunmasının təmininə və hüquq münasibətlərində müəyyənliyin qorunmasına xidmət edir. Mənzil hüququnun həyata keçirilməsi baxımından xüsusi əhəmiyyəti nəzərə alınaraq yaşayış sahəsinin təyinatı bilavasitə Mənzil Məcəlləsinin 14.1-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş və göstərilmişdir ki, yaşayış sahəsinin əsas təyinatı həmin sahədə insanların yaşamasıdır. Həmçinin mülkiyyət hüququ əsasında ona məxsus olan yaşayış sahəsi barəsində qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hüdudlarda sahiblik, istifadə və sərəncam vermək hüquqlarının məhz yaşayış sahəsinin təyinatına uyğun olaraq həyata keçirilməsi yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin vəzifəsi kimi müəyyənləşdirilmişdir (Mənzil Məcəlləsinin 29.1-ci maddəsi).
49. Yaşayış sahəsindən istifadənin hüdudları Mənzil Məcəlləsinin digər normaları ilə dəqiqləşdirilərək göstərilmişdir ki, yaşayış sahəsində qanuni əsaslarla yaşayan fiziki şəxslərə həmin yaşayış sahəsindən peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədilə istifadəsinə yol verilir o şərtlə ki, bu digər şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Yaşayış sahələrində sənaye istehsalatlarının yerləşdirilməsinə yol verilmir (14.2 və 14.3-cü maddələr).
50. Qeyd edilən maddələrlə qanunverici yaşayış sahəsinin əsas təyinatını dəyişməmək şərtilə orada məhz fiziki şəxslər tərəfindən müəyyən fəaliyyətin həyata keçirilməsini yalnız aşağıdakı üç tələbin hər birinin ödənildiyi halda mümkün hesab etmişdir: şəxsin həmin sahədə qanuni əsaslarla yaşaması; sahədə həyata keçirilən fəaliyyətin peşə və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyəti ilə bağlı olması; digər şəxslərin hüquqlarının və qanuni mənafelərinin, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələblərin pozulmaması.
51. Qanunvericilikdə yaşayış sahəsində fərdi sahibkarlıq və peşə fəaliyyətinin həyata keçirilməsinə müəyyən hallarda icazə verilməsi həmin fəaliyyətlərin yaşayış sahəsinin əsas təyinatı ilə prinsip etibarilə ziddiyyət təşkil etməməsi ilə izah oluna bilər. Nəzərə alınmalıdır ki, şəxs belə hallarda yaşayış sahəsində faktiki olaraq yaşamaqda davam edir və həmin sahənin yaşayış təyinatı mahiyyət etibarilə dəyişmir. Digər tərəfdən, sözügedən norma elə fəaliyyət növlərini əhatə edir ki, onların həyata keçirilməsi üçün yaşayış sahəsinin təyinatının xüsusi qaydada dəyişdirilməsinə obyektiv zərurət yaranmır. Belə fəaliyyətlər, əsasən şəxsin gündəlik həyatının tərkib hissəsi kimi çıxış etdiyindən yaşayış binalarının layihələndirilməsi və tikintisi zamanı nəzərə alınmış təhlükəsizlik, sanitariya və digər texniki tələblərin pozulmasına gətirib çıxarmır. Eyni zamanda bu fəaliyyətlərin həyata keçirilməsi bir qayda olaraq, adi qonşuluq münasibətləri çərçivəsində və ya əmlakın təyinatı üzrə istifadəsindən yarana biləcək təsirdən artıq təsirin yaranması ilə də səciyyələnmir.
52. Məhz bu kimi xüsusiyyətlər nəzərə alınaraq yaşayış sahəsində belə fəaliyyətlərin həyata keçirilməsinə yol verilmişdir. Bununla belə, qeyd olunan fəaliyyətlərin həyata keçirilməsi nəticəsində yaşayış sahəsinin təyinatına uyğun istifadə qaydaları pozulduğu, digər şəxslərin hüquq və qanuni maraqlarına xələl gətirildiyi və ya qonşuluq münasibətlərinin normal həyata keçirilməsinə maneələr yarandığı hallarda həmin fəaliyyətlərə yol verilməsi istisna olunur. Belə hallarda hüquq və maraqları pozulan şəxslər qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada müvafiq şikayət və ya iddia ilə çıxış etmək hüququna malikdir. Bu baxımdan Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsi mülkiyyətçiyə “peşə fəaliyyəti və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini” həyata keçirmək məqsədilə öz yaşayış sahəsini qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə etmək imkanı verən norma kimi başa düşülməməlidir.
53. Konstitusiyanın 29-cu maddəsinin III, 43-cü maddəsinin II, 71-ci maddəsinin İ və II hissələrinə, Mülki Məcəllənin 152.5-ci maddəsinə və bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində əks olunan hüquqi mövqelərə əsasən Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsi həmin Məcəllənin 20 və 21-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi şərtlərinə və qaydalarına əməl edilmədən yaşayış sahəsində hüquqi şəxsin fəaliyyət göstərməsinin mümkünlüyünü istisna edir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
54. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
55. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
56. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
57. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
58. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
59. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
60. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
61. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
62. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı apellyasiya baxışının həddini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən – “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi” hissəsində əsaslılığının və qanuniliyinin yoxlanılması təşkil edir. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin əvvəlki qətnaməsi yalnız sözügedən hissədə ləğv olunmaqla iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmış, iddianın təmin olunmayan digər hissəsi isə ümumiyyətlə iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməmişdir.
63. Kollegiya həmçinin qeyd edir ki, hazırkı halda işə yeni apellyasiya qaydasında baxılır və bu zaman apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə əvvəlki qətnaməsini ləğv etmiş kassasiya məhkəməsinin mövqeyi nəzərə alınmalıdır. Belə ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 420ci maddəsinə görə kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
İşə təkrar apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
64. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında şərh olunanları da nəzərə almaqla məhkəmə kollegiyası hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının müvafiq iddia tələbi (“K Residence Baku" yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında onun sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi” tələbi) üzrə hüququ düzgün tətbiq etməmiş, müəyyən olunmuş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmiş, qətnamədə göstərdiyi dəlillərin işin hallarına uyğun olmamasına yol açmışdır.
65. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müvafiq iddia tələbi üzrə işin hallarını və hüquq normalarını ətraflı təfsir etməklə əvvəlki apellyasiya baxışı zamanı buraxılmış səhvin mahiyyətinin nədən ibarət olduğunu dəqiq, aydın, inandırıcı formada izah etmişdir və qərardakı hüquqi mövqelərlə razılaşmamaq üçün heç bir əsas mövcud deyildir.
66. Bu qənaətə gələrkən kollegiya həmçinin, Konstitusiya Məhkəməsinin “A.Şükürovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinin Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin III hissəsinə və 71-ci maddəsinin İ və II hissələrinə uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## #### 2026-cı il tarixli qərarında ifadə olunmuş hüquqi mövqeləri də nəzərə alır.
67. Belə ki, işin hallarından göründüyü kimi, İddiaçı MMC icarəyə götürdüyü mənzillərdə (yaşayış sahələrində) kommersiya fəaliyyəti göstərmək niyyətindədir; Konstitusiya Məhkəməsinin adı çəkilən qərarına görə isə, yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi şərtlərinə və qaydalarına əməl olunmadan yaşayış sahəsində hüquqi şəxsin fəaliyyət göstərməsinin mümkünlüyü istisna edilir.
68. Başqa sözlə, mülkiyyət hüququndan və ya ondan irəli gələn istifadə hüququndan məhkəmə müdafiəsi yalnız həmin hüququn qanunvericiliklə müəyyən edilmiş məzmunu və hədləri daxilində mümkündür. Hüquq qaydasında qorunmayan istifadə forması məhkəmə müdafiəsinin predmeti hesab edilə bilməz.
69. Belə olan halda kollegiya hesab edir ki, iddiaçının mübahisələndirdiyi formada yaşayış sahələrindən istifadə etmək hüququ hüquq qaydasında müdafiə olunan subyektiv hüquq kimi qiymətləndirilə bilməz. Bu səbəbdən həmin istifadəyə maneələrin qadağan edilməsinə yönəlmiş iddia tələbinin təmin olunması üçün zəruri maddi hüquqi əsaslar mövcud deyildir.
70. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-*-*(***)-****/**** saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi ## #### 2025-ci il tarixli qətnaməsi “K Residence Baku” yaşayış kompleksində yerləşən və icarə müqaviləsi əsasında iddiaçının sahibliyində və istifadəsində olan əmlaklarla bağlı hüquqlarına xələl gətirən, (işçiləri, tərəfdaşları, qonaqları və digər əlaqəli şəxslər daxil olmaqla) əmlakdan istifadəni məhdudlaşdıran, birbaşa və ya dolayı yolla əngəl törədən hallara yol verilməsinin cavabdehə qadağan edilməsi” hissəsində ləğv olunsun. İddia tələbi həmin hissədə də təmin edilməsin. Qətnamədən İddiaçı MMC tərəfindən, qətnamə ona rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov
Hakimlər Tural Qocayev
Səməd Cəfərov