Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-1329/2026 22.04.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı Mənzil-Tikinti Kooperativinin cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı (Açar sözlər: kommunal xidmət haqqının ödənilməsi) Fuad Vahid oğlu Qəşəmzadənin katibliyi ilə, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Iş materiallarında olan ## ####### 2021-ci il tarixli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair */** saylı müqavilənin surətindən görünür ki, satıcı (İddiaçı MTK) Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Şamil Əzizbəyov küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 2-ci blok, 4-cü mərtəbəsində, 3 otaqlı, ** saylı ümumi sahəsi 118,5 kv.m-dan ibarət mənzili tikib alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı (cavabdeh2) isə öz növbəsində mənzili qəbul etməyi və həmin mənzilin haqqını bu müqavilənin şərtlərinə uyğun şəkildə ödəməyi öz öhdələrinə götürürlər.
2. Iş materiallarında olan ## ###### 2020-ci il tarixli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair **/** saylı müqavilənin surətindən görünür ki, satıcı (İddiaçı MTK) Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Salatın Əsgərova küçəsində inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının 10-cu blok, 3-cü mərtəbəsində, 3 otaqlı ümumi sahəsi 118,9 kv.m-dan ibarət mənzili tikib alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı (cavabdeh1) isə öz növbəsində mənzili qəbul etməyi və həmin mənzilin haqqını bu müqavilənin şərtlərinə uyğun şəkildə ödəməyi öz öhdələrinə götürürlər.
3. Iş materiallarında olan çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair **/** saylı müqaviləyə * saylı əlavənin surətindən görünür ki, cavabdeh1 müqavilə üzrə öhdəliyi aşağıdaki şərtlərlə İddiaçı MMC-ə vermişdir: 2. Mənzili natura şəklində qəbul etdikdən sonra mənzilə quraşdırılacaq su, elektrik, qaz sayğaclarının, qaz detektorunun dəyərini və telefon kabelləşməsi işlərinin, mənzilin sığorta haqlarından əlavə bütün kommunal, o cümlədən liftin istismarı, blokların işıqlandırılması, abadlıq, daimi suyun təchizi, havalandırma sistemlərinin xərclərini, mühafizə xidmətinin haqqını, müəyyən edilmiş məbləğdə ödəməyi öhdəsinə götürür.
4. Iş materiallarında olan ## ###### 2026-cı il tarixli Kommunal Xidmətlərə görə xidmət haqqı barədə Arayışdan görünür ki, cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən binanın 10-cu blokunda, 3-cü mərtəbədə yerləşən, 118,9 kv/metr sahəsi olan 3 otaqlı, ** saylı mənzil üzrə kommunal xidmətlərin (yaşayış kompleksinin saxlanma xərclərinin) ödənilməməsinə görə 2025-ci ilin yanvar ayından noyabr ayınadək borclar aylıq 83,23 manat olmaqla ümumilikdə 832,3 manat borc yaranmışdır. cavabdeh2 məxsus 118,5 kv/metr sahəsi olan mənzil üzrə kommunal xidmətlərin (yaşayış kompleksinin saxlanma xərclərinin) ödənilməməsinə görə 2025-ci ilin yanvar ayından noyabr ayınadək borclar aylıq 82,95 manat olmaqla ümumilikdə 829,5 manat borc yaranmışdır.
5. Iş materiallarında olan İddiaçı MTK-nın üzvlərinin ümumi yığıncağının ## ###### 2025-ci il tarixli protokolundan görünür ki, iclas iştirakçılarına gündəlikdə duran məsələ barəsində məlumat verərək kommunal xidmətlərə görə xidmət haqqı mənzildə yaşayan sakinlərə münasibətdə mənzilin hər kv/metr üçün 0,70 manat, mənzil təhvil aldıqdan sonra orada yaşamadığı halda mənzilin hər kv/metri üçün 0,40 manat müəyyən edilmiş və hər ayın 5-dək ödənilməsi təklif edilmiş, və qərar yekdilliklə qəbul edilmişdir.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. Iddiaçı İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativi cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı “kommunal xidmətlərə görə yaranmış borcun tutulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən kommunal xidmətlərin haqqının (yaşayış kompleksinin saxlanma xərcləri) ödənilməməsinə görə yığılmış 665,84 (altı yüz altmış beş manat səksən dörd qəpik) manat və digər cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən kommunal xidmətlərin haqqının (yaşayış kompleksinin saxlanma xərcləri) ödənilməməsinə görə yığılmış 663,6 (altı yüz altmış üç manat altı qəpik) manat borcun cavabdhelərdən tutularaq İddiaçı MTK-ya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Daha sonra, iddiaçı İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə təqdim edərək, cavabdeh1 tərəfindən kommunal xidmətlərin haqqının (yaşayış kompleksinin saxlanma xərcləri) ödənilməməsinə görə yığılmış 832,3 (səkkiz yüz otuz iki manat üç qəpik) manat və digər cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən kommunal xidmətlərin haqqının (yaşayış kompleksinin saxlanma xərcləri) ödənilməməsinə görə yığılmış 829,5 (səkkiz yüz iyirmi doqquz manat beş qəpik) manat borcun cavabdehlərdən tutularaq İddiaçı MTK-ya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Iddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh1 ilə İddiaçı MTK arasında bağlanmış ##.##.2021-ci il tarixdə “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqısatqısına dair” müqavilə əsasında ünvan 1 ünvanındakı binanın 10-cu blokunda, 3-cü mərtəbədə yerləşən, sahəsi 118,9 kv/metr olan, 3 otaqlı, ** saylı mənzil cavabdeh cavabdeh1 satılmışdır. Həmin müqaviləyə əlavə razılaşma olaraq * saylı Əlavə edilmişdir. Həmin əlavəyə əsasən, cavabdeh cavabdeh1 mənzillərə quraşdırılmış su, qaz, elektrik və digər kommunal xidmətlərə görə (yaşayış kompleksinin saxlanma xərcləri) ödənişləri həyata keçirmək öhdəliyini öz üzərinizə götürmüşdür. Hazırda cavabdeh cavabdeh1 mülkiyyətində olan mənzildə yaşasa da, 8 aydır ki, kommunal xidmətlərə görə borcunu ödəmir. Onun MTK-ya olan borcu hazırda 665,84 manat təşkil edir. Bununla bağlı cavabdehə pretenziya məktubu göndərilsə də, cavabdeh hələ də, borcunu ödəməmişdir. Ona görə də, Məhkəməyə müraciət etmək zərurəti yaranmışdır. Digər cavabdeh cavabdeh2 ilə İddiaçı MTK arasında bağlanmış ##.##.2021-ci il tarixdə “Çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair” müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Şamil Əzizbəyov küçəsində yerləşən binanın 2-cu blokunda, 4-cü mərtəbədə yerləşən, sahəsi 118,5 kv/metr olan, ** saylı mənzil cavabdehə satılmışdır. Həmin müqaviləyə əlavə razılaşma olaraq * saylı Əlavə edilmişdir. Həmin əlavəyə əsasən, cavabdeh cavabdeh2 mənzillərə quraşdırılmış su, qaz, elektrik və digər kommunal xidmətlərə görə (yaşayış kompleksinin saxlanma xərcləri) ödənişləri həyata keçirmək öhdəliyini öz üzərinizə götürmüşdür. Hazırda cavabdeh cavabdeh2 8 aydır ki, kommunal xidmətlərə görə borcunu ödəmir. Onun MTK-ya olan borcu hazırda 663,6 manat təşkil edir. Bununla bağlı cavabdehə pretenziya məktubu göndərilsə də, cavabdeh hələ də, borcunu ödəməmişdir. Ona görə də, məhkəməyə müraciət etmək zərurəti yaranmışdır.
9. Cavabdeh iddia tələbinə dair etirazında qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsi əsasız və qanunsuz olduğu səbəbindən təmin edilməməlidir. Belə ki, iddia ərizəsi qaldırılaraq prosesual və maddi hüquq normaları pozulmuşdur. ## ###### 2025-ci tarixli İddiaçı MTK tərəfindən təqdim olunan arayışda qeyd edir ki, mənzil təhvil verildiyi tarixdən yaşayış olduğu halda kvadrata görə 0,70 manat, yaşamadığı halda 0,40 manat müəyyən edilir. Iddiaçı mənzillərin nə vaxt təhvil verilməsinə dair heç bir sübut təqdim etməyib. Eyni zamanda 2-ci blokda yerləşən mənzildə yaşayış olmadığı halda yenə də, 0,70 manat ödənişi tədbiq edib. Mənzildə yaşayış olmadığını elektrik, qaz sayğacları və internetdən müəyyən etmək mümkündür. Bundan əlavə İddiaçı MTK ## ###### 2025-ci il tarixli X3 əlavə edir, protokolda komunal xidmətlərin dəyərini müəyyən edir, lakin bu protokol ancaq MTK-nın təsisçiləri tərəfindən imzalanır və digər mülkiyyətçilərə heç bir məlumat vermir yığıncaq barədə və heç birinin protokolda imzası yoxdur. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin ## ###### 2015-ci il tarixli Qərarına əsasən, Mənzil Məcəlləsinin normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu xüsusilə vurğulayır ki, belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. Sosial vəziyyəti nəzərə alsaq, o, tək anadır və 2 uşağ böyüdür, aylıq əmək haqqı 724 manat təşkil edir. Nəzərə alsaq ki, ölkə üzrə hər bir adam üçün nə qədər nəzərdə tutulub, onun əmək haqqı heç dövlət tərəfindən müəyyən olunmuş minimumu ödəmir. Beləliklə, binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi). Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. X2 məzmunundan görünür ki, Qərarın qəbul edilməsində kooperativ üzvləri deyil, yalnız 5 nəfər təsisçi iştirak etmiş və kommunal xidmət haqlarının yığılması qərara alınmışdır. Lakin həmin qərarda göstərilənlərdə kommunal xidmətlərin hansı xidmətlərdən ibarət olması və müəyyən edilmiş kommunal haqqın məbləğinin hansı meyarlarla müəyyən edilməsi görünmür. İddiaçı MTK yaşayış kompleksində yerləşən binaya kommunal xidmətlərə görə haqların miqdarı kooperativ üzvlərinin ümumi yığıncağında müəyyən edilməli məsələ olduğundan, 5 nəfərdən ibarət (təsisçilər) şəxslərin qəbul etdiyi Qərar mənzil qanunvericiliyə zidd olduğundan, həmin kommunal xidmətlərə görə cavabdehlər ilə müqavilə bağlanılmadığından, həmin Qərar əsasında cavabdehlər tərəfindən kommunal xidmətlər haqqı ödənilməsi barədə iddia tələbi əsassızdır və təmin edilə bilməz. Bundan əlavə, iddiaçının istinad etdiyi Alqı-satqı müqavilələrin 7.5-ci maddəsində göstərilib ki, mənzil təhvil verildikdən sonra komunal haqqı ödənilməlidir. Belə ki, mənimlə İddiaçı MTK arasında komunal xidmətlərin göstərilməsi barədə heç bir müqavilə bağlanmayıb. Həmin müqavilədə hansı xidmətlərə görə nə qədər xidmət haqqının tutulması göstərilməlidir və tərəflər arasında imzalanmalıdır. Iddiaçı iddia ərizəsində yaranmış borcun nəyə əsasən hesablanmasını sübuta yetirməlidir. Ağlına gələn məbləği yazıb ondan və digər cavabdehdən tələb edə bilməz. Bundan əlavə iddiaçının istinad müqaviləyə əsasən, iddiaçı üzərinə düşən öhdəliyi lazımı qaydada icra etməmiş, yəni müqavilədə 118 kvadrat yazılsa da, işə əlavə olunan eskpert rəyinə əsasən görünür ki, hər iki mənzil qanunvericilik tələblərinə ölçülmüş və hər iki mənzil cəmi 102 kvadrat təşkil edir.
10. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Kərim Xudayev) iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdeh cavabdeh1 832.3 (səkkiz yüz otuz iki manat otuz qəpik) manat məbləğində kommunal borcun və cavabdeh cavabdeh2 474 (dörd yüz yetmiş dörd) manat məbləğində kommunal borcun tutularaq iddiaçı İddiaçı Mənzil-Tikinti Kooperativinə ödənilməsi, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi, iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət etmişdir.
11. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 38.1, 38.2, 45.5, 45.6, 135.1, 136.2, 137.1, 140.1, 141.3, 142.1-ci maddələrinə, “V.Ələsgərovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ##### 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ###### 2015-ci il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119.1, 217.4, 216-220, 227, 233 və 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
12.
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, ## ###### 2025-ci tarixli İddiaçı MTK tərəfindən təqdim olunan arayışda qeyd edir ki, mənzil təhvil verildiyi tarixdən yaşayış olduğu halda kvadrata görə 0,70 manat, yaşamadığı halda 0,40 manat müəyyən edilir. Iddiaçı mənzillərin nə vaxt təhvil verilməsinə dair heç bir sübut təqdim etməyib. Eyni zamanda 2-ci blokda yerləşən mənzildə yaşayış olmadığı halda yenə də, 0,70 manat ödənişi tədbiq edib. Mənzildə yaşayış olmadığını elektrik, qaz sayğacları və internetdən müəyyən etmək mümkündür. Bundan əlavə İddiaçı MTK ## ###### 2025-ci il tarixli X3 əlavə edir, protokolda komunal xidmətlərin dəyərini müəyyən edir, lakin bu protokol ancaq MTK-nın təsisçiləri tərəfindən imzalanır və digər mülkiyyətçilərə heç bir məlumat vermir yığıncaq barədə və heç birinin protokolda imzası yoxdur. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin ## ###### 2015-ci il tarixli Qərarına əsasən, Mənzil Məcəlləsinin normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu xüsusilə vurğulayır ki, belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. Sosial vəziyyəti nəzərə aldıqda, tək ana olduğunu və 2 uşaq böyütdüyünü, aylıq əmək haqqının 724 manat olmaqla heç dövlət tərəfindən müəyyən olunmuş minimumu ödəmir. Iddiaçı özü istədiyi məbləği müəyyən edir, sakinlər ilə məbləği razılaşdırmır, öz təsisçiləri arasında istədiyi qiyməti müəyyən edir və xəcrlərin çəkilməsinə dair heç bir sübut təqdim etmir. MTK-nın borcu müqavilə əsasında binanı tikib, sakinlərə təhvil vermək və 50 % satışdan sonra MTK-nı ləğv edərək, sahibliyi binanın sakinləri təhvil verməlidir. MTK bundan ömürlük qazanc yeri müəyyən edə bilməz əgər bina sakinləri xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı MTK ilə müqavilə bağlamayıbsa. Mənzil Məcəlləsinin 137.9-cu maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər. Bununla yanaşı nəzərə alınmalıdır ki, mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir (Mənzil Məcəlləsinin 137.10-cu maddəsi). Həmin Məcəllənin 142.1-ci maddəsi imperativ qaydada göstərir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanmalıdır. Qeyd olunan maddədə bu müqaviləyə dair tələblər də göstərilmişdir. Çoxmənzilli yaşayış sahələrində mənzil mülkiyyətçilərinin binaya aid ümumi yerlərdən və vasitələrdən (binanın fasadı, zirzəmisi, dəhlizi, lifti, damı və s.) birgə istifadə etmək ehtiyacı, həmin yaşayış binasının birgə idarə edilməsi zərurətini yaradır. Mənzil Məcəlləsinin 141.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. Beləliklə, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin əlverişli və təhlükəsiz yaşamalarının təmin edilməsi və binanın ümumi əmlakından birgə istifadə edilməsinin tənzimlənməsini təmin etmək məqsədilə, Mənzil Məcəlləsinin 141.2-ci maddəsində mülkiyyətçilərin binanın idarə edilməsi üsulunu seçmək vəzifəsi nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddədə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu üç formada nəzərdə tutulur: 1) binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi; 2) mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi; 3) idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi. Beləliklə, binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi). Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. X3 məzmunundan görünür ki, Qərarın qəbul edilməsində kooperativ üzvləri deyil, yalnız 5 nəfər təsisçi iştirak etmiş və kommunal xidmət haqlarının yığılması qərara alınmışdır. Lakin həmin qərarda göstərilənlərdə kommunal xidmətlərin hansı xidmətlərdən ibarət olması və müəyyən edilmiş kommunal haqqın məbləğinin hansı meyarlarla müəyyən edilməsi görünmür. İddiaçı MTK yaşayış kompleksində yerləşən binaya kommunal xidmətlərə görə haqların miqdarı kooperativ üzvlərinin ümumi yığıncağında müəyyən edilməli məsələ olduğundan, 5 nəfərdən ibarət (təsisçilər) şəxslərin qəbul etdiyi Qərar mənzil qanunvericiliyə zidd olduğundan, həmin kommunal xidmətlərə görə cavabdehlər ilə müqavilə bağlanılmadığından, həmin Qərar əsasında cavabdehlər tərəfindən kommunal xidmətlər haqqı ödənilməsi barədə iddia tələbi əsassızdır və təmin edilə bilməz. Bundan əlavə, iddiaçının istinad etdiyi alqı-satqı müqavilələrin 7.5-ci maddəsində göstərilib ki, mənzil təhvil verildikdən sonra komunal haqqı ödənilməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 385.1-ci maddəsinə görə, öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Həmin Məcəllənin 385.2-ci maddəsinə əsasən öz məzmunundan və xarakterindən asılı olaraq, öhdəlik tərəflərdən hər birinin üzərinə istər müqavilə münasibətləri zamanı, istərsə də belə münasibətlərdən sonra digər tərəfin hüquqlarına və əmlakına xüsusi qayğı göstərmək vəzifəsini qoya bilər. Həmin Məcəllənin 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Belə ki, cavabdehlə İddiaçı MTK arasında kommunal xidmətlərin göstərilməsi barədə heç bir müqavilə bağlanmayıb. Həmin müqavilədə hansı xidmətlərə görə nə qədər xidmət haqqının tutulması göstərilməlidir və tərəflər arasında imzalanmalıdır. Iddiaçı iddia ərizəsində yaranmış borcun nəyə əsasən hesablanmasını sübuta yetirməlidir. Ağlına gələn məbləği yazaraq cavabdehlərdən tələb edə bilməz. Bundan əlavə iddiaçının istinad etdiyi müqaviləyə əsasən, iddiaçı üzərinə düşən öhdəliyi lazımı qaydada icra etməmiş, yəni müqavilədə 118 kvadrat yazılsa da, işə əlavə olunan eskpert rəyinə əsasən görünür ki, hər iki mənzil qanunvericilik tələblərinə ölçülmüş və hər iki mənzil cəmi 102 kvadrat təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin ## ###### 2020-ci ill tarixli Qərarına əsasən, Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binalarda kommunal xidmətlərdən istifadəyə görə yaranmış borcların ödənilməsinə dair işlərin düzgün araşdırılması üçün vacib əhəmiyyət daşıyan hallar sırasına Mənzil Məcəlləsinin 128.0.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydaya riayət olunması faktının yoxlanılması daxildir. Mənzil Məcəlləsinin 128-ci maddəsinə görə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarə heyətinin vəzifələri 128.0.3. müvafiq il üçün cəmiyyətin xərclər və gəlirlər smetasını və maliyyə fəaliyyəti haqqında hesabat tərtib etmək, onları təsdiq olunmaq üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etmək. Lakin İddiaçı MTK tərəfindən hər müvafiq il üçün xərclər və gəlirlər smetasının və maliyyə fəaliyyəti haqqında hesabatın tərtib edilməməsinə, onların təsdiq olunmaq üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim edilməməsinə və bununla da mənzil qanunvericiliyinin normalarına riayət edilib-edilməməsinə hüquqi qiymət mütləq verilməlidir. Çünki yanvar ayından bir il tamam olmasına baxmayaraq heç bir hesabat təqdim olunmayıb. Bundan əlavə bildirir ki, iddiaçı İddiaçı MTK mənim mülkiyyət və istifadə hüquqlarını pozaraq qeyd olunan mənzillərdən istifadə etmə hüquqlarını məhdudlaşdırıraq, həmin mənzillərdə yaşamaqlarına imkan vermir. Belə ki, ümumi istifadədə olan liftlərdən istifadəni qadağa qoyaraq, qanunsuz cihazlar quraşdıraraq, istifadə etməklərinə imkan vermir. Ancaq Nəsimi rayon Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli qərardadına əsasən, bu məhdudiyyət aradan qaldırılıb, lakin İddiaçı MTK qərardadı icra etməkdən bilərək boyun qaçırırdı, ancaq icraçı mayda xəbərdarlıq etdikdən sonra, liftlərdən istifadəyə icazə verildi. Çünki MTK-nın direktoru bildirdi ki, o buranın sahibidir və istədiyini edə bilər, heç kəs ona qanun deyil. Ancaq icra məmuru gəlib protokol tərtib edib, xəbərdarlıq etdikdən sonra liftlərdən istifadə etmək olur. Bu protokola da heç bir məhəl qoymayan İddiaçı MTK 2-ci blokda yerləşən məhdudiyyəti aradan götürür, 10 gün sonra yenidən tətbiq edir. Eyni zamanda nəqliyyat vasitəsini binaya aid həyətdə saxlamasına komendant olan şəxs imkan vermir. Mühafizəyə tapşırıq verib ki, cavabdehə məxsus nəqliyyat vasitəsini binaya məxsus həyətdə və binanın ətrafında saxlanmasına imkan verməsinlər. Belə olan halda, nə liftlərdən istifadə bilmirdi uzun müddət ərzində, binanın həyətindan istifadə edə bilmir, belə olan halda , mənzildə yaşamağına imkan vermədikləri halda hansı komunal borcu tələb edirlər? Mənzil Məcəlləsinin 17.2-ci maddəsinə görə, Azərbaycan Respublikasında mənzil fondunu mülkiyyət formasına görə özəl, dövlət və bələdiyyə mənzil fondu təşkil edir. Yaşayış fondunun saxlanması və ondan istifadə edilməsi mənzil hüququnun tərkib hissəsidir. Mənzil Məcəlləsinin 6-cı maddəsi müəyyən edir ki, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi (maddə 6.0.8.); mənzil-tikinti kooperativlərinin, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətlərinin yaradılması və fəaliyyəti, onların üzvlərinin hüquq və vəzifələri (maddə 6.0.9.); kommunal xidmətlərin göstərilməsi (maddə 6.0.10.); yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə xidmət haqlarının müəyyən edilməsi və ödənilməsi (maddə 6.0.11.) və digər münasibətlər mənzil qanunvericiliyi ilə tənzimlənən münasibətlərdir. Mənzil Məcəlləsinin 10.0.2-ci maddəsi ilə yaşayış sahələrinə, onların yararlı vəziyyətdə saxlanılmasına, çoxmənzilli binalarda ümumi mülkiyyətin qorunması və yararlı vəziyyətdə saxlanılmasına dair tələblər müəyyən etmək dövlətin vəzifələrinə aid edilmişdir. Mənzil Məcəlləsinin 18-ci maddəsinin tələblərinə görə mülkiyyət formasından asılı olmayaraq mənzil fondunun istifadəsi və saxlanılmasına, habelə yaşayış sahələrinin və kommunal xidmətlərin müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğuna dövlət nəzarəti qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada həyata keçirilir. “Azərbaycan Respublikasında dövlət və ictimai mənzil fondu evlərində yaşayış sahəsindən istifadə haqqı (mənzil haqqı) və mənzil-kommunal xidmətlərinə görə tariflərin təsdiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin ## #### 2000-ci il tarixli ** nömrəli Qərarının 3-cü bəndinin “b” yarımbəndinə əsasən, dövlət mənzil-istismar və təmir-tikinti təşkilatları özəlləşdirilmiş mənzillərin (evlərin) mülkiyyətçiləri (mülkiyyətçilərin şirkətləri, digər birlikləri) ilə yalnız müqavilə əsasında bu evlərə (mənzillərə) xidmət göstərə bilərlər. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Bakı şəhər icra hakimiyyəti başçısının “Mənzil xidməti tariflərinin tənzimlənməsi haqqında” 1999-cu il # ####### tarixli *** saylı sərəncamı barədə” # #### 2000-ci il tarixli Qərarında qeyd etmişdir ki, tam özəlləşdirilmiş mənzillərin (evlərin) mülkiyyətçilərinin evə xidmət və onun təmiri üçün müstəqil surətdə təşkilatlar, o cümlədən dövlət mənzil-istismar və təmir-tikinti təşkilatları, kooperativlər, xüsusi firmalar və başqa təsərrüfatçılıq subyektləri seçməyə ixtiyarı vardır. Mənzil Məcəlləsinin 137.9-cu maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər. Bununla yanaşı nəzərə alınmalıdr ki, mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir (Mənzil Məcəlləsinin 137.10-cu maddəsi). Həmin Məcəllənin 142.1-ci maddəsi imperativ qaydada göstərir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanmalıdır. Qeyd olunan maddədə bu müqaviləyə dair tələblər də göstərilmişdir. Çoxmənzilli yaşayış sahələrində mənzil mülkiyyətçilərinin binaya aid ümumi yerlərdən və vasitələrdən (binanın fasadı, zirzəmisi, dəhlizi, lifti, damı və s.) birgə istifadə etmək ehtiyacı, həmin yaşayış binasının birgə idarə edilməsi zərurətini yaradır. Mənzil Məcəlləsinin141.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. Beləliklə, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin əlverişli və təhlükəsiz yaşamalarının təmin edilməsi və binanın ümumi əmlakından birgə istifadə edilməsinin tənzimlənməsini təmin etmək məqsədilə, Mənzil Məcəlləsinin 141.2-ci maddəsində mülkiyyətçilərin binanın idarə edilməsi üsulunu seçmək vəzifəsi nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddədə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu üç formada nəzərdə tutulur: 1) binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi; 2) mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi; 3) idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi. Beləliklə, binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi). Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. Yasamal Məhkəməsi qətnaməsində qeyd edir ki, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün - yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaranmış hesab edilir. Bununla bağlı bildirir ki, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ yoxdur, çünki mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alındığı andan əmələ gəlir. Eyni zamanda Yasamal Məhkəməsi qətnaməsini Konstitusiya Məhkəməsinin qərarına istinad edir, lakin həmin qərarda birbaşa göstərilib ki, tərəflər arasında xidmətlərin göstərilməsi barədə yazılı müqavilə olmalıdır, bu isə iddiaçı ilə cavabdehlər aramızda mövcud deyil və məhkəmə bu qanunvericilik aktını düzgün şərh etməyib. Bundan əlavə prosessual normalar pozulub, belə ki, cavabdehlər fərqli-fərqli adamlar, ayrı-ayrı müqavilələr olmasına baxmayaraq, iddiaçı tərəfindən sanki bir tələb üçün 30 manat dövlət rüsumu ödənilib. Eyni zamanda 2 mənzil üzrə tələb etdiyi borc 1000 manatı aşdığı halda, yenə də cəmi 30 manat dövlət rüsumu ödənilib.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
14. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
15. Məhkəmənin iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş tərəflər məhkəmə kollegiyasının iclasına gəlməmiş, elektron kabinet vasitəsilə ərizə ünvanlaraq məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etemişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin
16. 38.1-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir.
17. 38.2-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisinin hesabına ödənilən binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə məcburi xərclərdə mülkiyyətçinin payı onun binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq müəyyənləşdirilir.
18. 45.5-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının onun səlahiyyətlərinə aid edilmiş məsələlər üzrə bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydada qəbul etdiyi qərarların icrası həmin binada bütün sahə mülkiyyətçiləri, o cümlədən, səsvermədə iştirak etməyən mülkiyyətçilər üçün məcburidir.
19. 45.6-cı maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının bu Məcəllənin tələbləri pozulmaqla qəbul edilmiş qərarından məhkəməyə o halda şikayət verə bilər ki, o, həmin yığıncaqda iştirak etməmiş olsun və ya belə qərarın qəbul edilməsinin əleyhinə səs vermiş olsun və həmin qərarla onun hüquqları və qanuni mənafeləri pozulmuş olsun. Belə şikayət haqqında məhkəməyə ərizə mülkiyyətçi qərarın qəbul edildiyi barədə bildiyi və bilməli olduğu gündən altı ay müddətində verilə bilər.
20. 135.1-ci maddəsinə əsasən, fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
21. 136.2-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakın saxlanılması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq və kommunal haqqdan ibarətdir.
22. 137.1-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir.
23. 140.1-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur.
24. 141.3-cü maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. Idarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
25. 142.1-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanılır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəedici təşkilat seçilərkən, həmin binanın hər bir sahə mülkiyyətçisi ilə ümumi yığıncağın qərarında göstərilən şərtlərlə və bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi nəzərə alınmaqla idarəetmə müqaviləsi bağlanılır.
26. “V.Ələsgərovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ##### 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ###### 2015-ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, özəl mülkiyyətdə olan çoxmənzilli binalarda mənzillərin mülkiyyətçiləri kommunal xidmətin təşkilində sərbəstdirlər və istədikləri təşkilatla müqavilə bağlamaqda azaddırlar. Mənzil Məcəlləsinin 137.9-cu maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər. Bununla yanaşı nəzərə alınmalıdır ki, mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir (Mənzil Məcəlləsinin 137.10-cu maddəsi). Öz növbəsində həmin Məcəllənin 142.1-ci maddəsi imperativ qaydada göstərir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanmalıdır. Qeyd olunan maddədə bu müqaviləyə dair tələblər də göstərilmişdir. Çoxmənzilli yaşayış sahələrində mənzil mülkiyyətçilərinin binaya aid ümumi yerlərdən və vasitələrdən (binanın fasadı, zirzəmisi, dəhlizi, lifti, damı və s.) birgə istifadə etmək ehtiyacı, həmin yaşayış binasının birgə idarə edilməsi zərurətini yaradır. Mənzil Məcəlləsinin 141.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. Beləliklə, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin əlverişli və təhlükəsiz yaşamalarının təmin edilməsi və binanın ümumi əmlakından birgə istifadə edilməsinin tənzimlənməsini təmin etmək məqsədilə, Mənzil Məcəlləsinin 141.2-ci maddəsində mülkiyyətçilərin binanın idarə edilməsi üsulunu seçmək vəzifəsi nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddədə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu üç formada nəzərdə tutulur: binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi; mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi; idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi. Beləliklə, binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi). Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər...Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi səlahiyyəti binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti vasitəsilə həyata keçirilir. Mənzil Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsində qeyd edilir ki, çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq qaydada mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü nəzərdə tutmur. Belə ki, Məcəllənin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onları ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsindən azad etmir. Mənzil Məcəlləsinin 137.5-ci maddəsində qeyd edilir ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənziltikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradıldığı çoxmənzilli binanın mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvü olmayan sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq ödəyirlər. Icrası məcburi olan qərarlar, yalnız çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən Mənzil Məcəlləsində (126.9 və 44-47-ci maddələr) nəzərdə tutulan qaydada qərar qəbul edilməsi nəticəsində yarana bilər. Bu xüsusilə kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsinə aiddir. Mənzil Məcəlləsinin 138.4-cü maddəsində göstərilir ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin Mənzil Məcəlləsinin 44-47-ci maddələrində müəyyənləşdirilən qaydada keçirilən ümumi yığıncağında bir ildən az olmayan müddətə müəyyən edilir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
27. Maddə 14.2 məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
28. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
29. Maddə 372.6. apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
30. Maddə 384.0.1. apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
31. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
32. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
33. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
34. Hazırki halda, cavabdehlər apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etdiyindən qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
35. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
36. Kollegiya qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Ikinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
37. Məhkəmə kollegiyası qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iddia tələbi aşağıdakı zəruri şərtlər olduqda əsaslıdır. a) Qanunda elə bir müddəa olmalıdır ki, onun hüquqi nəticəsi ilə iddia tələbi üst-üstə düşsün (yaxud istənilən hüquqi nəticə bilavasitə iradə ifadəsi azadlığına əsaslanan müqavilədən irəli gəlsin) b) Iddiaçının işin halları barədə məruzəsi həmin qanun müddəasının dispozisiya şərtlərinə (yaxud müqavilənin mətninə) uyğun olsun.
38. Iddia tələbinin qanuni əsas dedikdə, qanunun elə bir müddəası başa düşülür ki, o, qanunda göstərilən müəyyən dispozisiya şərtləri olduqda bir tərəfə qarşı tərəfdən icranı, yəni nəyisə etməyi və ya nəyisə etməməyi tələb etməyə imkan verir.
39. Işin halları ilə müəyyən edilir ki, İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativi üzvlərinin ümumi iclasının ##.##.2025-ci il tarixli protokolundan Çıxarışa əsasən kommunal xidmətlərə görə xidmət haqqı mənzildə yaşayan sakinlərə münasibətdə mənzilin hər kv/metr üçün 0,70 manat, mənzil təhvil aldıqdan sonra orada yaşamadığı halda mənzilin hər kv/metri üçün 0,40 manat müəyyən edilməsi qərara alınmışdır. Iddiaçı ilə cavabdehlər arasında ## ###### 2020-ci il tarixli və ## ####### 2021-ci il tarixli çoxmənzilli yaşayış binasında fərdi mənzilin alqı-satqısına dair müqavilə bağlanmış, cavabdehlərə müvafiq mənzillərin verilməsi öhdəliyini iddiaçı öz üzərinə götürmüşdür. Öhdəlik iddiaçı tərəfindən icra edilmiş, mənzillər cavabdehlərin mülkiyyətinə verilmişdir. Müəyyən edilmişdir ki, fərdi mənzilin alqı-satqısına dair **/** saylı müqaviləyə * saylı əlavə ilə cavabdeh1 müqavilə üzrə öhdəliyi aşağıdakı şərtlərlə İddiaçı MMCə vermişdir: Mənzili natura şəklində qəbul etdikdən sonra mənzilə quraşdırılacaq su, elektrik, qaz sayğaclarının, qaz detektorunun dəyərini və telefon kabelləşməsi işlərinin, mənzilin sığorta haqlarından əlavə bütün kommunal, o cümlədən liftin istismarı, blokların işıqlandırılması, abadlıq, daimi suyun təchizi, havalandırma sistemlərinin xərclərini, mühafizə xidmətinin haqqını, müəyyən edilmiş məbləğdə ödəməyi öhdəsinə götürür.
40. Hazırda apellyasiya şikayətində iddiaçı tərəfindən kommunal xidmət haqlarının qanunvericiliyə uyğun müəyyən edilməməsi mübahisələndirilir.
41. Məhkəmə kollegiyası birinci insansiya məhkəməsinin hazırki iş üzrə gəlmiş olduğu nəticə ilə razılaşmaqla qətnaməni qanuni və əsaslı hesab edir.
42. Belə ki, mənzil qanunvericiliyinə görə fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün - yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaranmış hesab edilir.
43. V.Ələsgərovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ##### 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ###### 2015-ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, özəl mülkiyyətdə olan çoxmənzilli binalarda mənzillərin mülkiyyətçiləri kommunal xidmətin təşkilində sərbəstdirlər və istədikləri təşkilatla müqavilə bağlamaqda azaddırlar. Mənzil Məcəlləsinin 137.9-cu maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər. Bununla yanaşı nəzərə alınmalıdır ki, mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir (Mənzil Məcəlləsinin 137.10-cu maddəsi). Öz növbəsində həmin Məcəllənin 142.1-ci maddəsi imperativ qaydada göstərir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanmalıdır. Qeyd olunan maddədə bu müqaviləyə dair tələblər də göstərilmişdir. Çoxmənzilli yaşayış sahələrində mənzil mülkiyyətçilərinin binaya aid ümumi yerlərdən və vasitələrdən (binanın fasadı, zirzəmisi, dəhlizi, lifti, damı və s.) birgə istifadə etmək ehtiyacı, həmin yaşayış binasının birgə idarə edilməsi zərurətini yaradır. Mənzil Məcəlləsinin 141.1- ci maddəsinə müvafiq olaraq, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir.Beləliklə, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin əlverişli və təhlükəsiz yaşamalarının təmin edilməsi və binanın ümumi əmlakından birgə istifadə edilməsinin tənzimlənməsini təmin etmək məqsədilə, Mənzil Məcəlləsinin 141.2-ci maddəsində mülkiyyətçilərin binanın idarə edilməsi üsulunu seçmək vəzifəsi nəzərdə tutulmuşdur.Həmin maddədə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu üç formada nəzərdə tutulur:binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi;mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi;idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi.Beləliklə, binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi).
44. Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər...Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi səlahiyyəti binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti vasitəsilə həyata keçirilir.
45. Mənzil Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsində qeyd edilir ki, çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq qaydada mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü nəzərdə tutmur. Belə ki, Məcəllənin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onları ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsindən azad etmir.
46. Mənzil Məcəlləsinin 137.5-ci maddəsində qeyd edilir ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradıldığı çoxmənzilli binanın mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvü olmayan sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq ödəyirlər.Icrası məcburi olan qərarlar, yalnız çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən Mənzil Məcəlləsində (126.9 və 44-47-ci maddələr) nəzərdə tutulan qaydada qərar qəbul edilməsi nəticəsində yarana bilər. Bu xüsusilə kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsinə aiddir.Mənzil Məcəlləsinin 138.4cü maddəsində göstərilir ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin Mənzil Məcəlləsinin 44-47-ci maddələrində müəyyənləşdirilən qaydada keçirilən ümumi yığıncağında bir ildən az olmayan müddətə müəyyən edilir.
47. Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin Qərarından aydın olur ki, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərəgörə haqqı yazılı müqavilə əsasında və ya Mənzil Məcəlləsində (126.9 və 44-47-ci maddələr) nəzərdə tutulan qaydada qəbul edilmiş qərar əsasında ödəməlidirlər.
48. Kollegiya apellyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən zəruri şərtlərə əməl olunmuş, kommunal xidmət haqlarının müəyyən edilməsi üçün ümumi yığıncağın iclas protokolu tərtib edilmiş və qərar onun üzvlərinin səs çoxluğu ilə qəbul edilmişdir. Bundan əlavə, iddiaçı ilə cavabdeh arasında imzalanmış müqaviləyə * saylı əlavədə cavabdehlər mənzilin müqavilədə göstərilən sahəsinə uyğun kommunal xidmət haqqı ödəməyi öhdəsinə götürdüyündən mənzilin faktiki sahəsinin digər məhkəmədə müahisələndirməsi dəlili əsaslı hesab edilmir.
49. Qeyd olunanlara əsasən, cavabdeh cavabdeh1 münasibətdə ünvan 1 ünvanında yerləşən binanın 10-cu blokunda, 3-cü mərtəbədə yerləşən, 118,9 kv/metr sahəsi olan 3 otaqlı, ** saylı mənzil üzrə kommunal xidmətlərin (yaşayış kompleksinin saxlanma xərclərinin) ödənilməməsinə görə 2025-ci ilin yanvar ayından noyabr ayınadək borclar aylıq 83,23 manat olmaqla ümumilikdə 832,3 (118,9 kv.m x 0,70 AZN manat x 10 ay =832,3 manat) manat borc müəyyən etməklə məhkəmə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
50. Cavabdeh cavabdeh2 münasibətdə borc məbləğini müəyyən edərkən məhkəmə iddiaçının nümayəndəsi və vəkilinin də təsdiq etdiyi kimi, cavabdehin orada yaşamadığını əsas götürərək kommunal xidmət haqqını hesablayarkən ümumi yığıncağın qərarını nəzərə almaqla mənzilin hər kv/metri üçün 0,40 manat müəyyən edərək, cavabdeh2 məxsus olan mənzilin ümumi sahəsi 118,5 kv.m olduğundan haqlı olaraq hesab etmişdir ki, hər ay üçün kommunal xidmət haqqı 0,40 manat olmaqla 2025-ci ilin yanvar ayından noyabr ayınadək ödənilməmiş kommunal borc 474 manat (118,5 kv.m x 0,40 AZN manat x 10 ay =474 manat) təşkil edir.
51. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1-ci maddəsinə görə isə hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir
52. Beləliklə, kollegiya hesab edir ki, kommunal xidmət haqlarının müəyyən edilməsi prosesində cavabdehin qeyd etdiyi kimi qanunvericiliyin tələblərinə riayət olunmaması müəyyən edilmədiyindən və məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən borc məbləğlərinin tələb edilməsi əsaslı olduğundan apellyasiya şikayətinin təmin edilməsinə əsas mövcud deyil.
53. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
54. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
55. Kollegiya qeyd edir ki, hazırkı halda apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehlərə aid edilməlidir.
56. Məhkəmə kollegiyası həmçinin izah edir ki, iddia tələbi hər bir cavabdehə münasibətdə ayrı-ayrılıqda mübahisələdirilən hissədə 5000 manatdan az olduğundan Azərbaycan Respublikası MPM-in 402-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
57. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384.0.1, 385, 392, 393 və 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehlərə aid edilsin. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.