Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-1799/2026 17.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3 oğluna, cavabdeh2 və Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı üzrə (Açar sözlər: müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi, mənzilin təhvil verilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər X8 (sədrlik edən və məruzəçi), X14 və X6 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi X oğlunun katibliyi, Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili vəkil1, Cavabdeh cavabdeh2 vəkili vəkil2 iştirakları ilə, Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2, Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və mənzilin təhvil verilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. Işin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. Böyük Britaniya və X22 Krallığının Ingiltərə ofisi ilə Ingiltərə və Uelsdə təcrübə keçmə səlahiyyətinə malik vəkil kimi dövlət notariusu X2 tərəfindən London şəhərində təsdiq edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli ümumi etibarnamənin Azərbaycan dilinə tərcümə edilmiş surətinə əsasən X19 cavabdeh3 onun adından, onun yerinə və əvəzinə həqiqi və qanuni vəkili olmaq, bir sıra hərəkətləri və əməlləri etmək və yerinə yetirmək üçün təyin edir, həmçinin bu etibarnamə əsasında yuxarıda adıçəkilən vəkilinə Azərbaycan Respublikasında hər hansı daşınar və ya daşınmaz əmlakla bağlı hər hansı hərəkəti etməsi səlahiyyəti verir.
2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ##.##.2023-cü il tarixli çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində yerləşən * saylı evin ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan ** saylı (Yeni qaydalarla: AZ1009, ünvan 1) mənzili tam mülkiyyət hüququ üzrə X19 adına qeydiyyata alınmışdır.
3. Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisində təsdiq edilmiş ##.##.2023-cü il tarixli, AN-İ No ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən X19 (etibarnaməyə əsasən cavabdeh3 imza etmiş) mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində yerləşən * saylı evin ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan ** saylı (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1) mənzilini cavabdeh2 (etibarnaməyə əsasən X3 imza etmiş) 200.000 manata satmışdır.
4. Bakı şəhəri Səbail rayon prokuroru tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli qərarına əsasən İddiaçı tanımadığı X4, X9, X15, X1, cavabdeh3 və Zaur Isayev bir qrup şəxs halında qabaqcadan əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində * nömrəli evin ** nömrəli (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1) ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan mənzilini guya ##.##.2020-ci il tarixdə Böyük Britaniya və X30 İddiaçı tərəfindən cavabdeh3 verilmiş ümumi etibarnamə əsasında ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh2 200.000 manata sataraq, ona qarşı dələduzluq etməsi müəyyən edilmiş, fakta görə Azərbaycan Respublikası CM-nin 178.3.2-ci maddəsi ilə cinayət işi başlanılmışdır.
5. Həmin cinayət işinin istintaqı zamanı izahatı alınmış cavabdeh3 İddiaçı tanımadığını, Rafiq adlı tanışının notariat ofisinə onu dəvət etdiyini, 500 manat pul müqabilində sənədə imza etdiyini göstərmişdir.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2, Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, Bakı şəhəri, ünvan 3, mənzil 57 (ünvan 2) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzilə dair mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi və mənzilin onun sahibliyinə təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Iddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, o, Rusiya Federasiyasının vətəndaşıdır və Rusiyada yaşayır. ##.##.2023-cü il tarixdə daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, ünvan 3, mənzil 57 (ünvan 1) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzil bağışlama yolu ilə qohumu X20 tərəfindən onun tam mülkiyyətinə verilmişdir. Həmçinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən ********** nömrəli çıxarışa əsasən həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüququ təsdiq edilmişdir. O, Azərbaycana gəldikdə, mülkiyyətindəki evə gedərək oranın dağıldığını görmüşdür. Məsələni araşdırdıqda məlum olmuşdur ki, cavabdeh cavabdeh3 sözügedən mənzili Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisi tərəfindən tərtib olunmuş ##.##.2023-cü il tarixli, *Ə-*** nömrəli alqı-satqı müqaviləsi əsasında qanunsuz olaraq cavabdeh2 satmışdır. Müqavilə bağlanarkən cavabdeh cavabdeh3 Ingiltərənin London şəhərində verilmiş və apostil təsdiqinə malik, sonradan * saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzində Notariat Ofisində tərcümə edilmiş ##.##.2023-cü il tarixli *İ-***** nömrəli ümumi etibarnamədən istifadə edərək özünü onun qanuni təmsilçisi kimi göstərmişdir. Onun tərəfindən verildiyi iddia edilən etibarnamənin heç bir hüquqi qüvvəsi yoxdur. Belə ki, o, heç bir zaman Ingiltərədə olmamışdır, cavabdeh cavabdeh3 tanımır və həmin etibarnamə onun tərəfindən verilməmiş saxta sənəddir. Buna görə də həmin etibarnamənin və eləcə də bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Göstərilənləri nəzərə alaraq iddiaçı cavabdeh cavabdeh3 tərəfindən saxta yollarla əldə edilmiş etibarnamə əsasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli, 4Ə *** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, mübahisəli mənzilə dair mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi və mənzilin onun sahibliyinə təhvil verilməsi barədə qətnamə qə-bul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Cavabdeh S.Niftullayevanın-Hümətovanın nümayəndəsi və vəkili iddia ərizəsinə qarşı etiraz təqdim edərək iddia ərizəsinin təmin edilməməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Etiraz belə əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ərizəsində cavabdeh3 sənəddə saxtakarlıq edərək mənzilin satıldığını bildirsə də, bununla bağlı heç bir sübut təqdim etməmişdir. Belə ki, cavabdeh3 ona iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş X16 tərəfindən apostille edilmiş etibarnamə ilə çıxış edirdi. Həmçinin sözügedən etibarnamə * saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzinin notariat ofisi tərəfindən ##.##.2023-cü il tarixdə təsdiqlənmişdir. Səidə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada təsdiqlənmiş etibarnaməyə etimad etmişdir. Iddiaçı məhkəməyə etibarnamənin saxta olduğunu təsdiq edən hər hansı bir sübut təqdim etməmişdir. ##.##.2023-cü il tarixli, *Ə-*** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin tələblərinə uyğun olaraq cavabdeh2 200.000 manat məbləğində mənzilin dəyərini ödəmiş və daha sonra daşınmaz əmlak üzrə mülkiyyət hüququ ********** nömrəli çıxarışı ilə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsində qeydiyyata alınmışdır. Bundan başqa, cinayət işinin başlanması haqqında qərar bu iş üzrə preyudisial sənəd kimi qəbul edilə bilməz. Iddiaçının adından verilən etibarnamə nə onu tərcümə edib təsdiq edən notariat orqanında, nə də alqısatqını həyata keçirən notariat orqanında şübhə doğurmamışdır. Etibarnamədəki məlumatlar iddiaçıya məxsus şəxsiyyət sənədindəki məlumatlarla eynilik təşkil edir. Etibarnamə apostilə edilmişdir. Praktikada şəxsin bir neçə pasportunun olması da mümkündür. Iddiaçı həmin pasportlardan biri ilə London şəhərində ola bilərdi. Onlarda bu barədə dəqiq məlumat yoxdur. Cavabdeh əmlakın real alıcısı olmuşdur, əmlakın vicdanlı alıcısıdır, bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun bir neçə qərarları da mövcuddur. Göstərilənləri nəzərə alaraq cavabdehin nümayəndəsi məhkəmədən iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
9. Məhkəmə iclasında şahid qismində dindirilmiş X7 ifadəsində göstərmişdir ki, o, Səidə xanımla bir yerdə işləmişdir. Səidə xanım “Bina.az” saytında elan görüb mənzilə baxmaq üçün ona müraciət etmiş, elanda olan nömrəyə zəng etmiş, makler olan bir şəxslə evə baxış keçirmiş, vidoçəkiliş aparmış, görüntünü Səidə xanıma göndərmişdir. Səidə xanım sonra onunla əlaqə saxlayaraq satıcı tərəfindən evin qiymətinin aşağı verilməsi mümkünlüyünü öyrənməyi xahiş etmiş, o, maklerə müraciət edərkən evin 200.000 manata satıla bilməsi deyilmişdir. Bildiyinə görə ev 220.000 manata satışa çıxarılmışdır. Notariat ofisində Səidə xanım tərəfindən verilən etibarnamə əsasında o, iştirak etmiş, alqı-satqı bağlandıqdan sonra və Səidə xanım evin avadanlıqlarını da çıxarılmasını xahiş etdikdən sonra evə getmiş, açarları almış, evə baxarkən avadanlıqların çıxarılmasını görmüşdür. Ev köhnə ev idi, evin satış qiyməti onda şübhə doğurmamışdır.
10. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ş.Z.Abdullayev) iddia təmin edilmiş, Bakı şəhəri, ünvan 3, mənzil 57 (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 2) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 63,40 kv.m. olan mənzilə dair İddiaçı adından etibarnamə əsasında cavabdeh3 ilə cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində bağlanılmış AN-İ №******* saylı, ##.##.2023-cü il tarixli, 4Ə-*** reyestr nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin alqı-satqı müqaviləsinin hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, həmin mənzilə dair X27 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən aparılmış qeydin etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh cavabdeh2 adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsi, iddiaçı İddiaçı həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və mənzilin iddiaçı İddiaçı sahibliyinə təhvil verilməsi qət edilmişdir.
11. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri Səbail rayon prokuroru Natiq Əsədov tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2025 ci il tarixli cinayət işinin başlanması barədə qərar ilə, Z.V.Akhmedovun tanımadığı X4, X9, X15, X1, cavabdeh3 və Zaur Isayev bir qrup şəxs halında qabaqcadan əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində * nömrəli evin ** nömrəli (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1) ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan mənzilini guya ##.##.2020-ci il tarixdə Böyük Britaniya və X30 İddiaçı tərəfindən cavabdeh3 verilmiş ümumi etibarnamə əsasında ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh2 200.000 manata sataraq, ona qarşı dələduzluq etmişlər.
12. Göstərilən xüsusatlar cavabdeh3, X15, X1, X44 və X3 izahatları və digər zəruri sənədlərlə də bir daha təsdiq olunmuşdur. Göstərilənlərə əsasən fakta görə Azərbaycan Respublikası CM-nin 178.3.2-ci maddəsi ilə cinayət işinin başlanması qərara alınmışdır.
13. Məhkəmə öz mövqeyini əsaslandırarkən hesab etmişdir ki, daşınmaz əmlak qanunsuz əsasla bağlanılmış əqd əsasında iddiaçının mülkiyyətindən çıxdığından, o, bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsini tələb etməkdə tam haqlıdır. Mübahisəli daşınmaz əmlak iddiaçı İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olduğundan ilk növbədə həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə mülkiyyətçinin iradə ifadəsinin olması zəruridir.
14. Məhkəmə mübahisə predmeti olan daşınmaz əmlakının özgəninkiləşdirilməsi ilə əlaqədar bağlanmış əqdə hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, həmin əqd bağlanılarkən iddiaçının iradə ifadəsi olmamışdır, mənzil alıcını aldatma yolu ilə və saxta etibarnamə əsasında özgəninkiləşdirilmişdir.
15. Belə ki, müqavilə tərəflərin iradə ifadəsinə əsaslanan və tərəflər üçün hüquq və vəzifələr yaradan, öhdəliklərin əmələ gəlməsinə səbəb olan əqddir. Müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi həmin müqavilənin bağlanılmasının zəruri şərtidir.
16. Iddiaçı iddia tələbində alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığının əsası kimi həmin müqavilənin onun iradəsinə zidd olaraq bağlanılmasını, yəni onun həmin mənzilinin özgəninkiləşdirilməsinə dair heç bir niyyətinin olmadığını göstərmişdir.
17. Məhkəmə tərəfindən işə baxılarkən bu hal yəni, mübahisəli mənzilinin özgəninkiləşdirilməsində mülkiyyətçinin niyyətinin və iradə ifadəsinin olmaması təsdiq edilmişdir. Belə ki, mülkiyyətçi tərəfindən daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair verilən etibarnamənin saxta olması tədqiq olunan sübutlarla (iddiaçının etibarnamə verilən şəhərdə olmaması, etibar ediləni tanımaması və s.) təsdiq olunmuşdur.
18. Məhkəmə hesab etmişdir ki, işin faktiki halları mübahisəli daşınmaz əmlak üzrə bağlanılmış əqdin etibarlı olunması üçün əsas olmadığından, qanunvericiliyin tələbləri pozulduğundan, iddiaçının həmin mənzilin satılmasına iradə ifadəsinin olması tədqiq olunan sübutlarla müəyyən olunmadığından, Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində təsdiq edilmiş mübahisəli mənzilinə dair bağlanılmış ##.##.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməlidir.
19. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericiliyin tələblərinə əsasən etibarsız əqddən doğan bütün hüquqi nəticələr də etibarsız olduğundan və ##.##.2023-cü il tarixli alqısatqı müqaviləsi əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeyd icra olunduğundan və həmin qeyd əsasında cavabdeh X43 qızının adına çıxarış verildiyindən, həmin qeyd etibarsız hesab edilməli, cavabdeh X43 qızının adına verilmiş çıxarış ləğv edilməli, iddiaçının həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüquqları bərpa edilməli, mənzili onun sahibliyinə təhvil verilməlidir.
20. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29 cu, Mülki Məcəllənin 146, 152.1, 324.1, 324.2, 324.4, 324.5, 329.1, 334.1, 334.3.1, 337.1, 337.4, 338, 339, 647.1-ci, “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanunun 27-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
21. Cavabdeh cavabdeh2 apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin tamamilə ləğv edilib, iddiaçının iddia tələbinin tamamilə rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, ##.##.2023-cü il tarixli, *Ə-*** nömrəli alğı-satqı müqaviləsinə əsasən, mənzilin mülkiyyətçisi olmuş və ##.##.2023-cü il tarixində ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış ilə onun mənzil üzərindəki mülkiyyət hüququ qeydə alınmış, o zamandan etibarən mənzil üzərində təmir və yaxşılaşdırma işləri aparmışdır. cavabdeh2 nümayəndəsinin alqı-satqı prosesində cavabdeh3 İddiaçı tərəfindən verilmiş X16 tərəfindən apostil edilmiş etibarnamənin həqiqiliyi hər hansı şübhə doğurmamışdır. Belə ki, sözügeden etibarnamə * saylı Bakı “ASAN xidmət” mərkəzinin notariat ofisi tərəfindən ## ###### 2023-cü il tarixində təsdiqlənmişdir. Bundan əlavə, alqı-satqı müqaviləsini təsdiq edən notarius da həmin etibarnaməni və cavabdeh3 səlahiyyətlərini yoxlamışdır. X27vericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada təsdiqlənmiş etibarnaməyə və reyestrə etimad etmişdir. Qeyd edilənlər, onun vicdanlı alıcı olduğunu bir daha təsdiqləyir. Məhkəmə isə cavabdehin vicdanlı alıcı olması faktını nəzərə almamışdır və Konstitusiya Məhkəməsinin müxtəlif qərarlarında əks olunmuş hüquqi mövqeyinə zidd qətnamə qəbul etmişdir.Mübahisələndirilən müqavilənin etibarsız hesab edilməsi onun əldə etdiyi və qanuni əsaslarla yaranmış əmlak hüquqlarının pozulması nəticəsini doğurmaqla bu hüquqlara qeyri-taraz müdaxilə olardı. Belə hüquqi mövqeyin tutulması mülki dövriyyə sabitliyinin, onun iştirakçılarının hüquqlarının və qanuni mənafelərinin qorunması, habelə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 4 və 6-cı maddələrində öz əksini tapmış mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə əməl etmək baxımından ədalətli və qanunidir. Həmçinin, mülki qanunvericiliyə əsasən, bir fərdi müəyyən əşya üzərində yalnız bir mülkiyyət hüququ mövcud ola bilər və həmin hüquq yalnız bir nəfərə (fərdi mülkiyyət), və yaxud eyni anda birdən çox şəxsə aid ola bilər ümumi) mülkiyyət). Yəni, hər hansı əşya üzərində iki və ya bir neçə şəxsin tam mülkiyyət hüququnun eyni vaxtda mövcud olması mümkün deyildir. Əks yanaşma mülkiyyət haqqı sahiblərinin bu haqlarından irəli gələn səlahiyyətlərinin istifadəsini mümkünsüz edər. Məhkəməyə təqdim edilmiş sənədlərdən də aydın görünür ki, alqı-satqı prosesi düzgün və qanuna uyğun şəkildə aparılmış– notarial qaydada təsdiqlənmiş, daha sonra isə dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Alqı-satqı prosesi “Notariat haqqında” qanunun və “Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları” haqqında təlimata uyğun şəkildə həyata keçirilmişdir. Əlavə olaraq, məhkəmə əqdin etibarsızlığı qənaətinə gəlməklə cavabdeh üçün əlverişsiz hüquqi vəziyyət yaratmışdır. Belə ki, əqdin etibarsızlığının nəticələri odur ki, tərəflər əqd bağlanmazdan əvvəlki vəziyyətə qayıtmış olurlar. Hazırki vəziyyətdə isə, cavabdeh tərəfindən mənzilin dəyəri olaraq ödənilmiş pul vəsaitinin aqibəti qeyri-müəyyən vəziyyətdə qalır. Iddiaçı ərizəsində etibarnamənin saxta olduğu və heç bir zaman Böyük Britaniya və X39madığını qeyd etmişdir. Iddiaçı etibarnamənin saxta olduğununa dair məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişdir. Həmçinin, iddiaçı daha öncə London şəhərində olmadığını sübut etmək məqsədilə öz pasportunun sürətini məhkəməyə təqdim etsə də, praktikada şəxsin bir neçə pasportunun olması da mümkündür. Iddiaçı həmin pasportlardan biri ilə London şəhərində ola bilərdi. Onlarda bu barədə dəqiq məlumat yoxdur. # ### 2025-ci il tarixli vəsatəti ilə Səbail Rayon Məhkəməsindən iş üzrə mühüm faktların müəyyən edilməsi məqsədiilə Dövlət Sərhəd Xidmətinə, Xarici Işlər Nazirliyi vasitəsi ilə Böyük Britaniyanın Azərbaycandakı Səfirliyinə və s. dövlət orqanlarına müvafiq sorğuların göndərilməsini xahiş etsə də, məhkəmə vəsatətini təmin etməmiş və qətnamədə bu məsələ ilə bağlı hər hansı bir qeyd etməmişdir (həmin hissədə məhkəmə tərəfindən araşdırma aparılmamışdır). Habelə, ## ### 2025-ci il tarixində vəsatət ilə məhkəməyə müraciət edərək, mübahisələndirilən məsələ üzrə Səbail Rayon Prokurorluğunun icraatındakı cinayət işi yekunlaşanadək mülki iş üzrə icraatın dayandırılmasını xahiş etmişdir. Lakin, məhkəmə bu vəsatəti də təmin etməmiş və qətnamədə hər hansı bir əsas göstərməmişdir. Məhkəmə mülki prosessual hüququn təməl prinsiplərindən olan tərəflərin bərabərliyi, çəkişmə kimi prinsipləri də pozmuşdur. Məhkəmə birtərəfli araşdırma aparmış, onun tərəfindən təqdim edilən sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Vəsatətlərində qeyd etdiyi kimi, işin hərtərəfli araşdırılmasını təmin etmək məqsədilə qeyd olunan halların və faktların müəyyən edilməli olduğu halda (iddiaçının Azərbaycan Respublikasına giriş çıxış məlumatları; iddiaçının Böyük Britaniyada olub-olmaması; iddiaçının mənzilə münasibətdə sahibliyini necə itirməsi, açarı kimə hansı şəraitdə verməsi və s; iddiaçının passport məlumatlarının kimə və hansı şəraitdə verilməsi, həmin məlumatların etibarnamədə necə əks olunması və s.; xaricdə verilən və apostil edilmiş etibarnamənin həqiqiliyi və notarius tərəfindən həmin etibarnamənin həqiqiliyini necə müəyyən etməsi; notariusun etibarnamənin həqiqiliyini müəyyən etmək üçün qanunvericilikdə müəyyən edilmiş bütün tələblərə əməl edib-etməməsi) həmin xüsusatlar məhkəmə tərəfindən araşdırılmamışdır. Iddiaçı Səbail Rayon prokurorluğuna müraciət edərək, məsələ ilə bağlı araşdırma edilməsini xahiş etmişdir. Aparılan araşdırmalar nəticəsində, # ##### 2025-ci il tarixində cinayət işinin başlanılması barədə qərar qəbul edilmişdir. Hazırki iş üzrə Səbail rayon prokurorluğunun # ##### 2025-ci il tarixli qərarı preyudisial əhəmiyyət kəsb etmir. Buna görə də, hazırki şikayətdə mübahisələndirilən xüsusatlar, xüsusilə, etibarnamənin həqiqi və ya saxta olması, Səbail Rayon Məhkəməsi tərəfindən müstəqil olaraq araşdırılmalı idi. Digər tərəfdən, məhkəmə icraatın dayandırılması ilə bağlı vəsatəti rədd etdiyi halda (əsaslandırma belə idi ki, 254.1.4-cü maddəsinə əsasən, ibtidai istintaq orqanında aparılan cinayət təqibi mülki işin dayandırılması üçün əsas deyil (dolayısı ilə ibtidai istintaq orqanının qərarı da preyudisial əhəmiyyət kəsb etmir)), qətnaməni əsaslandırarkən tamamilə ibtidai istintaq orqanı tərəfindən hazırda da davam etdirilən, hələ yekunlaşmamış cinayət işinin materiallarını əsas götürmüşdür (iş üzrə preyudisial əhəmiyyət kəsb edən hər hansı yekun qərar və ya hökm mövcud deyil). Qətnamədə əqdin etibarsızlığı barədə nəticəyə gəlinsə də, cavabdehin əqd bağlanmazdan əvvəlki vəziyyətə qayıtması mümkün deyil. Belə ki, cavabdeh tərəfindən mənzilin dəyəri olaraq ödənilən vəsaitin müqəddəratı barədə qətnamədə hər hansı bir qeyd yoxdur. Bununla da, məhkəmə cavabdehi əlverişsiz vəziyyətə salmışdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
23. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər – F.Ş.Talışinski (sədrlik edən və məruzəçi), G.M.Abbasova və M.A.Məmmədov) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı işi üzrə ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2, Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisinə qarşı “alqı satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləğv edilməsi, mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi və mənzilin təhvil verilməsi” tələbinə dair iddiasının rədd edilməsi qət edilmişdir.
25. Apellyasiya icraatı zamanı Səbail rayon Prokurorluğuna, Səbail rayon Polis Idarəsinə, Səbail Rayon Məhkəməsinə sorğular edilmiş və sorğulara cavab olaraq müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı məxsus mənzilin saxta sənədlər əsasında satılmasına dair müraciət əsasında başlamış ********* saylı cinayət işi üzrə Səbail rayon polis idarəsinin Istintaq şöbəsinin baş müstəntiqi Yaşar Isgəndərov tərəfindən ibtidai istintaq davam etdirilir.
26. Cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili vəkil2 tərəfindən apellyasiya icraatı zamanı məhkəməyə təqdim edilmiş Ədliyyə Nazirliyinin Bakı şəhəri ** saylı vəkil bürosuna ünvanladığı ##.##.2025-ci il tarixli məktubda qeyd edilmişdir ki, ##.##.2020-ci il tarixdə İddiaçı mülkiyyətində olan bütün daşınar və daşınmaz əmlaka sərəncama dair vətəndaş X5 etibarnamə vermiş, həmin etibarnamə Böyük Britaniya və X22 Krallığında rəsmiləşdirilərək müvafiq qaydada apostil edilmişdir.
27. ##.##.2023-cü il tarixdə İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzil etibarnamə əsasında Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisində təsdiqlənmiş alqısatqı müqaviləsi ilə vətəndaş Turxan Əhmədova satılmışdır.
28. “Notariat haqqında” Qanunun 90-cı maddəsinə əsasən xaricdə tərtib edilmiş və ya onların göndərdiyi sənədləri notariuslar bu şərtlə qəbul edirlər ki, “Xarici rəsmi sənədlərin leqallaşdırılması tələbini ləğv edən Konvensiya” ilə müəyyən edilmiş hallarda xarici rəsmi sənədə kağız və ya elektron formada həmin Konvensiya ilə nəzərdə tutulan şəhadətnamə (apostil) verildikdə. Bu zaman elektron formada verilmiş şəhadətnamə (apostil) bu Qanunun 27-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında təlimata uyğun olaraq yoxlanıldıqdan sonra qəbul edilir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il ## ######## tarixli *** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında Təlimat” ın 19-cu hissəsinə əsasən notariat hərəkətlərinin aparılmasından əvvəl notarius "Elektron notariat" informasiya sistemi vasitəsilə əqdlərin, o cümlədən etibarnamələrin təsdiqi və ya ləğv edilməsi barədə müvafiq məlumatları yoxlamalıdır. Qeyd olunur ki, xaricdə verilən etibarnamələr "Elektron notariat" informasiya sistemi vasitəsilə tərtib edilməmiş, bu səbəbdən də notarius tərəfindən onun yoxlanılması mümkün olmamışdır. Həmçinin məlumdur ki, Beynəlxalq Xüsusi Hüquq üzrə Haaqa Konfransının rəsmi internet saytında yerləşdirilmiş elektron apostil proqramını tətbiq edən, “Xarici rəsmi sənədlərin leqallaşdırılması tələbini ləğv edən Konvensiya” ya üzv dövlətlərin rəsmi reyestrləri vasitəsilə verilmiş apostilin dürüstlüyünün yoxlanılması mümkündür. Sabiq notarius Nümayəndə Beynəlxalq Xüsusi Hüquq üzrə Haaqa Konfransının rəsmi internet səhifəsində (www.hcch.net) yerləşdirilmiş Böyük Britaniya və X22 Krallığının apostillərin elektron reyestrində apostil yoxlanıldıqdan sonra alqısatqı müqaviləsini təsdiqlədiyini bildirmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normaların tələblərin pozmaqla ziddiyyətli mövqe nümayiş etdirmiş, bir tərəfdən iddiaçının Ingiltərədə olmaması, cavabdeh cavabdeh3 tanımaması və cavabdehə etibarnamənin iddiaçı tərəfindən verilməmiş saxta sənəd olması, digər tərəfdən daşınmaz əmlak üzrə bağlanılmış əqdin etibarlı olunması üçün əsas olmadığından, qanunvericilik tələblərinin pozulduğunu, iddiaçının həmin mənzili satılmasına iradə ifadəsinin olmasının tədqiq olunansübutlarla müəyyən olunmaması ilə əsaslandırmışdır.
30. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin ##.##.2004-cü il tarixli Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə görə mübahisəli əşya üzərində qanuni əsaslarla yaranmış əmlak hüquqları mülkiyyətçi ilə yanaşı, digər şəxslərə də mənsub olduqda mülkiyyət hüquqlarının dövlət müdafiəsinə verilmiş konstitusiya təminatı həmin şəxslərin əmlak hüquqlarına da şamil olunur. Bu cür əmlak hüquqları sırasına vicdanlı əldə edənin hüquqları da aiddir. Əmlakı başqa şəxslərdən əldə edən hər bir alıcıda əqdin legitimsizliyi barədə şübhə yaranmadıqda, o vicdanlı alıcı qismində qəbul olunur. Bundan başqa, əldə olunmuş əmlaka üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından xəbəri olmadığı hallarda da alıcı vicdanlı hesab edilir. Mülkiyyət hüququna dair dövlət reyestrindəki yazının qanuniliyinin yoxlanılmasından sonra deyil, məhz həmin yazının mövcudluğu faktına əsasən vicdanlı alıcı əmlakın mülkiyyətçisi kimi tanınır. Gələcəkdə əqdin bağlanması anında ona mane olan hər hansı halların müəyyən olunması isə vicdanlı alıcının əmlak hüquqlarının pozulması səbəbini təşkil etməməlidir. Əqdlərin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrin həllində həm mülkiyyət hüququ müdafiə olunmalı, həm də vicdanlı alıcıların əmlak hüquqları təmin olunmalıdır.
31. Məhkəmə kollegiyası eyni zamanda qeyd etmişdir ki, hər hansı bir əqdin etibarlı olması üçün əqdin qurucu ünsürlərinin tam olması müəyyən edilməlidir ki, bu ünsürlərdən biri də əqdin bağlanmasında səlahiyyətli subyektlərin iştirak etməsidir. Mülki qanunvericilikdə əqdin təmsilçi vasitəsi ilə bağlanması imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hazırkı işdə mübahisələndirilən müqavilənin bağlanması zamanı istifadə edilmiş etibarnamənin iddiaçı tərəfindən verilmədiyi müəyyən edilməmişdir. Birinci instnasiya məhkəməsi icraatı zamanı iddiaçının onun adından etibarnamə verildiyi tarixdə Ingiltərənin London şəhərində olması müəyyən edilməmişdir (təqdim olunan pasporta əsasən). Lakin qeyd edilməlidir ki, praktikada bir şəxsin bir neçə paspotrunun olması mümkündür, iddiaçı tərəfindən isə bunun əksini sübut edən dəlillər müzakirəyə təqdim edilməmişdir.
32. Əlavə olaraq məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən təqdim edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli cavab məktubuna əsasən, sabiq notarius Nümayəndə Beynəlxalq Xüsusi Hüquq üzrə Haaqa Konfransının rəsmi internet səhifəsində (www.hcch.net) yerləşdirilmiş Böyük Britaniya və X22 Krallığının apostillərin elektron reyestrində apostil yoxlanıldıqdan sonra alqı-satqı müqaviləsini təsdiqlədiyini bildirmişdir. Yəni, notarius tərəfindən etibarnamənin həqiqiliyinin yoxlanılması üçün zəruri hərəkətlər edilmişdir. Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisi tərəfindən tərtib olunmuş ##.##.2023-cü il tarixli, *Ə-*** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə dair notariat işindən alğı-satqının proseduru üzrə pozuntu müəyyən edilməmiş və birinci instansiya məhkəməsində sübuta yetirilməyən mülahizələr sonuncunun vicdansız alıcı olmasını və müqavilənin etibarsızlığına dəlalət etmir.
33. Qeyd edilən müstəvidə iddiaçının dayanıqlı sübutedici mövqeyinin olmaması, habelə təftiş edilən hissədə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslandırılması üzrə qənaətinin işin faktiki hallarına uyğun gəlməməsi (əsaslandırılmaması), mötəbər sübutlara istinad etməməsi və ən əsas olan- sübutetmə yükünün iddia edənə aid olması prinsipinə riayət edilməməsi, baxılan hissədə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində formalaşdığı mövqeyinə müsbət qənaətin hasil olmasına prosessual (sübutedici) əsaslar yaratmır, ondan irəli gələrək də, əqdin etibarsızlığına dəlalət edən hallar və müvafiq olaraq çıxarışın ləğvi üçün əsaslar müəyyən edilmir. Xüsusən diqqətə çatdırılmalıdır ki, iddiaçı onun adından verilən etibarnamənin saxta olması əsası ilə alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığına dair tələb irəli sürsə də, etibarnamənin saxtalığının və saxta sənəd əsasında ziyan vurmanın cinayət hüququna (cinayət təqibinin predmetinə) aid məsələ olması, qeyd edilən hal üzrə cinayət təqibinin aparıldığı və cavabdehlərin bu əmələ aidiyyətinin məhkəmə hökmü ilə müəyyən edilmədiyi nəzərə alınmamışdır. Ümumiyyətlə, etibarnamənin etibarsızlığı ilə bağlı tələb olmamış, məhkəmə isə dayanıqlı və təkzibedilməz sübutlar olmadan birtərəfli əqd olan etibarnamənin saxta (etibarsız) olması qənaətini sərgiləmişdir. Halbuki, mövcud olmayan tələbin müzakirəsi belə yolverilməz olmuş, tələbə prosessual aydınlıq gətirilməsi təklif edilməmiş, apellyasiya icraatı zamanı isə prosessual imkanlar buna yol verməmişdir. Bundan əlavə, vicdanlı alıcı olması şübhə doğurmayan əsaslar da (şübhələrdən kənar sübutetmə vasitələri ilə) müəyyən edilməmişdir. Izah edilməlidir ki, tələb qeyd edilən əsaslarla müvafiq iddia tələbinin cinayət təqibi üzrə aparılan tədqiqata (və ya ondan sonra mülki icraat qaydasında) təqsirli şəxslər dairəsi müəyyən edildikdən sonra təqdim edilməlidir. Belə ki, ilk olaraq tələbin əsasını təşkil edən ziyan vurmaqla sənədlərin saxtalaşdırması, saxta sənəddən istifadə və sair hallara qiymət verilməsi mülki icraat qaydasında həll edilən məsələ olmamaqla mülki prosesin səlahiyyətlərinə aid deyildir.
34. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının İ, II, III, IV, V maddələrinə, Mülki Məcəllənin 149.2, 157.5, 157.6, 157.7, 182, 359.1, 360.1, 362.1, 362.2-ci, Notariat haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunun 11, 35-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat
35. Iddiaçı kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
36. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(*-*)-***/**** nömrəli qərarı ilə (hakimlər – V.T.Həsənov (məruzəçi), İ.Ə.Şəfiyev və Ə.A.Əhmədov) kassasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli, 2(103) ****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmışdır.
37. Işi yeni apellyasiya baxışına qaytararkən kassasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, yalnız etibarlı əqd tərəflərin arzu etdikləri hüquqi nəticələri yarada bilər. Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; əqdin məzmununa dair şərtlər; əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; əqdin formasına dair şərtlər.
38. Nəzərə alınmalıdır ki, hər hansı əqdin, o cümlədən alğı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir. Çünki, Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır.
39. Iddiaçı iddia edir ki, etibarsızlığını iddia etdiyi əqd onun iradəsinin ifadə etmir, çünki müqavilənin bağlanmasına əsas olan etibarnamə onun tərəfindən verilməmiş, heç bir vaxt etibarnamə verilən ölkədə olmamışdır və s.
40. Işin faktiki hallarını araşdıran birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının həmin dəlilləri ilə razılaşaraq əqdin bağlanması zamanı iddiaçının iradəsinin olmaması ilə bağlı nəticəyə gələrkən bu mövqeyi iş materiallarına əlavə edilmiş cinayət işi üzrə barələrində cinayət işi bağlanmış şəxslərin vermiş olduğu izahatına, cinayət təqibi orqanının qəbul etmiş olduğu qərara, iddiaçının izahatına və digər sübutlara istinad etmişdir.
41. Belə ki, Bakı şəhəri Səbail rayon prokuroru tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli qərarına əsasən İddiaçı tanımadığı X4, MəmmədovKənanNüsrət oğlu, X15, X1, cavabdeh3 və Zaur Isayev bir qrup şəxs halında qabaqcadan əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində * nömrəli evin ** nömrəli (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1) ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan mənzilini guya ##.##.2020-ci il tarixdə Böyük Britaniya və X30 İddiaçı tərəfindən cavabdeh3 verilmiş ümumi etibarnamə əsasında ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh2 200.000 manata sataraq, ona qarşı dələduzluq etməsi müəyyən edilmiş, fakta görə Azərbaycan Respublikası CM-nin 178.3.2-ci maddəsi ilə cinayət işi başlanılmışdır.
42. Həmin cinayət işinin istintaqı zamanı izahatı alınmış cavabdeh3 İddiaçı tanımadığını, Rafiq adlı tanışının notariat ofisinə onu dəvət etdiyini, 500 manat pul müqabilində sənədə imza etdiyini göstərmişdir.
43. Lakin apellyasiya instansiya məhkəməsi daşınmaz əmlakı əldə edən cavabdeh cavabdeh2 vicdanlı alıcı olmasını qeyd edərək iddiaçının iddia etdiyi halları sübut edə bilmədiyinə əsaslanmaqla iddianın rədd oluması qənaətinə gəlmişdir. Lakin iddiaçının təqdim etmiş olduğu sübutlar üzrə heç bir qiymətləndirmə aparmamış, əmlakın özgəninkiləşdirilməsi anında iddiaçının bununla bağlı iradə ifadəsinin olmamasını nəzərə almamışdır.
44. Müqavilə tərəflərin qarşılıqlı və üst-üstə düşən iradə ifadələri olduğundan etibarlılıq şərtlərindən biri tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin və hüquqi niyyətlərinin vahidliyi və həqiqiliyi ilə bağlıdır. Müqavilənin etibarlılığı üçün zəruri olan bu tələb isə müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsində əsas rola malik iradə sərbəstliyi, müqavilə azadlığı prinsiplərindən irəli gəlir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.Ibrahimovun şikayəti üzrə 2004-cü il ## #####, T.Qasımovanın şikayəti üzrə 2020-ci il # ###### tarixli və s. Qərarları).
45. Mülki qanunvericilikdən göründüyü kimi müqavilə əsasında daşınmaz əmlak əldə edən şəxslərin vicdanlılığı özgəninkiləşdirənin adına reyestrdəki qeydin mövcudluğu, reyestrin məzmununun dəqiqliyi və bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edilməməsi ilə şərtləndirilmişdir. Bu şərtlərin mövcudluğu şəraitində daşınmaz əmlakı əldə edən şəxs vicdanlı hesab edilir və daşınmaz əmlakı özgəninkiləşdirənlə əvvəllər bağlanmış əqdin etibarsızlığı restitusiya qaydasında əmlakın ilkin mülkiyyətçisinə qaytarılması hüquqi nəticəsini doğurmur. Mülki qanunvericiliyə əsasən, əgər mülkiyyətçi tərəfindən alğı-satqı müqaviləsinin və onun alıcı üçün verilmiş əmlakının geri qaytarılması formasında doğurduğu nəticələrin etibarsız sayılması haqqında iddia irəli sürülürsə və bu cür mübahisəyə baxılan zaman məhkəmətərəfindən alıcının vicdanlı sahib olduğu müəyyən edilirsə, iddianın təmin olunmasından imtina edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun H.Cəfərovun şikayəti üzrə 2014-cü il ## ######## tarixli Qərarı).
46. Bunun əksi düşünüldükdə isə müəyyən olunmuş olur ki, mübahisəyə baxılan zaman məhkəmətərəfindən alıcının vicdanlı sahib olmadığı müəyyən edilirsə və ya əqd saxta etibarnamə əsasında rəsmləşdirilmişdirsə əldə edənin vicdanlı alıcı olması istisna olunur və əvvəlki sahib mülkiyyətçi olaraq qalmış olur. Belə olan halda mülkiyyətiçi Mülki Məcəllənin 141ci maddəsinə istinadla qeydiyyatın əvvəlki vəziyyətə qaytarılmasını tələb edə bilər.
47. Konstitusiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və354-cümaddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair # ##### 2021-ci il tarixli qərarında formalaşdırdığı mövqeyindən görünür ki, ... mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qeyd edilən təsnifat həmin əşyalar üzərində hüququn yaranması baxımından təcrübi əhəmiyyət kəsb edir. Fərdi-müəyyən əşyalar (daşınmaz əşyalar, hüquqi statusuna görə daşınmaz əşyalara bərabər tutulan daşınar əşyalar – avtomobil, gəmi və s., habelə digər daşınar əşyalar – telefon, kompüter və s.) üzərində hüquqi əsas olmadan hər hansı bir hüquq əldə edilə bilməz. Belə əşyalar yalnız onlara xas əlamətləri ilə digərlərindən fərqləndiyi üçün əldə edənin əmlakına qarışmır və bu səbəbdən də hüquqi əsas olmadan əldə edənin mülkiyyətinə keçmir. Odur ki, əhəmiyyətsiz əqd arzu olunan heç bir hüquqi nəticələrə səbəb olmadığından, belə əqd üzrə fərdi-müəyyən əşya olan daşınmaz əşyaya dair dövlət reyestrində müvafiq şəxsin adına aparılmış qeydiyyat da əsassız sayılacaqdır. Bu halda isə xeyrinə qeydiyyat aparılmış şəxs daşınmaz əşyaya dair hüquq əldə etməyəcək, həmin əşya əqd əsasında özgəninkiləşdirənin mülkiyyətində qalmaqda davam edəcəkdir. Mülki Məcəllənin 141ci maddəsinə uyğun olaraq, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmunu həqiqi hüquqi vəziyyətə uyğun deyildirsə, hüququ pozulmuş şəxs tərəfindən müvafiq düzəlişin aparılması tələb edilə bilər.
48. Göstərilənlər baxımından isə belə qənaətə gəlmək olur ki, etibarnamənin saxta olması müəyyən edildiyi təqdirdə onun əsasında bağlanmış daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsi heç bir hüquqi nəticə doğurmur. Çünki mülkiyyətçinin iradəsi mövcud deyil. Bu səbəbdən alıcı vicdanlı alıcı hesab edilmir və o, mülkiyyət hüququ qazanmır.
49. Konstitusiya Məhkəməsinin bir neçə qərarında ifadə etmişdir ki, alğı-satqı müqaviləsinin formal tələblərə uyğun bağlanması faktı öz-özlüyündə mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyinin ifadəsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Iradə ifadəsinin zədələnməsi səbəbindən əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən iddianın əsaslı olubolmaması iradə ifadəsinin hansı şərtlər və şərait daxilində edildiyinin aydınlaşdırılması ilə mümkündür. Belə növ mübahisələr üzrə qanuni vəəsaslı nəticəyə gəlmək üçün müqavilənin doğruluğu,zorakılıqvəyahədətəsirialtındabağlanıb bağlanılmaması kimi faktlara dair məlumatları əks etdirən sübutlara Mülki Prosessual Məcəllənin 88-ci maddəsinə uyğun olaraq obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxılmalı, həmin sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına uyğun hüquqi qiymət verilməlidir.
Apellyasiya instansiya məhkəməsində ikinci icraat
Proses iştirakçılarının izahatları 50.
51. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apelyasiya şikayətini qəbul etməyərək təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi. Həmçinin bildirdi ki, Ali Məhkəmənin qərarında konkret olaraq mövqe var. Ingiltərədə yerləşən notariat ofisinin rəsmi vebsaytında olan elektron ünvana vəkil sorğusu göndərilmiş və həmin sorğuya etibarnamə əlavə edilmişdir. Həmin notarius da öz cavabında bildirmişdir ki, o, bu şəxsləri heç vaxt görməmiş və belə etibarnamə heç vaxt təsdiq etməmişdir. Iddiaçı heç zaman Ingiltərədə olmamışdır, bunu onun pasportları təsdiq edir. Qarşı tərəf bildirir ki, iddiaçının bir neçə pasportu ola bilər, amma hər bir şəxs istinad etdiyi halı özü sübut etməlidir. Fərz etsək ki, onun həqiqətən də ikinci pasportu var, lakin sözügedən saxta etibarnamədə Rusiya Federasiyasının pasportuna istinad olunur. Rusiya Federasiyasının Daxili Işlər Nazirliyinə pasportun neçə ədəd olduğuna dair müraciət etmişdir. Pasportun bütün səhifələri skan edilib kabinetə yerləşdirilmişdir, oradan da görə bilərsiniz ki, iddiaçı Ingiltərə sərhədlərindən keçməyib. Iddiaçı gəliri çox aşağı olan bir şəxsdir, onun Ingiltərədə olma ehtimalı sıfıra bərabərdir. Alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirən notarius bildirib ki, “mən, sənədi yoxlamışam.” Amma notariat işini götürəndə həmin o yoxlamanı təsdiq edən çıxarışlar yoxdur. Belə çıxır ki, notarius bunları sadəcə müdafiə xarakteri olaraq bildirmişdir. Etibarnamənin üzərində möhürün belə olmaması cavabdehi vicdanlı alıcı kimi ehtiyatlı davranmağa sövq etməli idi.
52. Işə baxılması ilə bağlı məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə digər cavabdehlərə rəsmi qaydada məlumat verilmiş, lakin onlar (nümayəndələri) məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməməsinin səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Bu səbəbdən də məhkəmə kollegiyası, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə cavabdehlərin (nümayəndələrinin) iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
53. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. Maddə 149.2. Əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər. Bunun nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi üçün tələblər irəli sürülməsi istisna edilmir. Bu zaman vicdanlı üçüncü şəxslərin qeydiyyatla əlaqədar əldə etdikləri hüquqları saxlanılır. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Maddə 334.1. Əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsi bu Məcəllənin 331-ci maddəsinin tələblərinə uyğun gələn sənəddə notariusun və ya bu cür notarial hərəkəti yerinə yetirməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxsin təsdiqləyici qeyd etməsi yolu ilə həyata keçirilir. Maddə 334.2. Əqdin notarial təsdiqlənməsi qaydası “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyənləşdirilir. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 359.1. Əqd təmsilçi vasitəsilə də bağlana bilər. Bir şəxsin (təmsilçinin) etibarnaməyə, qanunun göstərişinə və ya buna vəkil edilmiş dövlət və ya bələdiyyə orqanının aktına əsaslanan səlahiyyətə görə başqa şəxs (təmsil edilən) adından bağladığı əqd təmsil edilənin mülki hüquq və vəzifələrini bilavasitə yaradır, dəyişdirir və onlara xitam verir. Maddə 362.1. Bir şəxsin üçüncü şəxslər qarşısında təmsilçilik üçün başqa şəxsə verdiyi vəkalət etibarnamə sayılır. Təmsil edilən təmsilçinin əqd bağlaması üçün yazılı vəkaləti bilavasitə müvafiq üçüncü şəxsə təqdim edə bilər. Maddə 362.2. Notarial forma tələb edən əqdlərin bağlanması üçün etibarnamə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Maddə 567. Alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
54. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” ##.##.2022-ci il tarixli qərarı: Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: - əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər. Hər hansı əqdin, o cümlədən alğı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il ## ##### tarixli Qərarı).
55. “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə 35. Notariuslar və notariat hərəkətləri aparan digər vəzifəli şəxslər hər bir halda müvafiq notariat hərəkətləri apararkən bunun üçün müraciət etmiş şəxslərin, onların nümayəndələrinin və ya idarələrin, müəssisələrin və təşkilatların nümayəndələrinin şəxsiyyətini müəyyən etməlidirlər.
56. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun Maddə 16.6. Dövlət reyestrinin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Müqavilə əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
57. Daşınmaz əşyalara dair əşya hüquqlarının əldə edilməsində üçüncü şəxslərin vicdanlılığı ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ##.##.2026-cı il tarixli, **/**** nömrəli Qərardadı: Bənd 17. Əşya hüquqlarının əldə edilməsi baxımından vicdanlılıq dedikdə, vəziyyətin tələb etdiyi bütün diqqətin göstərildiyi halda, hüququn qazanılmasına dair hansısa maneənin varlığının obyektiv olaraq fərqində olmamaq başa düşülür. Bənd 18. Nəzərə alınmalıdır ki, vicdanlı əldəetmə daşınmaz əşyalara dair sərəncamverici əqdlərdə yalnız özgəninkiləşdirənin adına aparılmış reyestr qeydinin əsassızlığı ilə bağlı etibarsızlıq halını aradan qaldırır, əqdin etibarsızlığına səbəb olan digər hüquqazidd hallara isə şamil edilmir. Məsələn, təmsilçinin etibarnaməsi saxta olduğu təqdirdə üçüncü şəxs özünün vicdanlı əldə edən olduğuna istinad edə bilməz. Çünki bu halda əqdin etibarsızlığı özgəninkiləşdirənin adına aparılmış reyestr qeydinin əsassızlığı ilə bağlı olmamışdır.
58. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Maddə 420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
59. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
60. Kollegiya qeyd edir ki, hazırki halda işə yeni apellyasiya qaydasında baxılır və bu zaman apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə əvvəlki qətnaməsini ləğv etmiş kassasiya instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi nəzərə alınmalıdır.
61. Hazırkı işdə iddia təmin olundugundan və apellyasiya şikayətində qətnamə iş üzrə cavabdeh bütövlükdə mübahisələndirildiyindən qətnamənin əsaslığı tam olaraq yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
62.
63. “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2012ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 420-ci maddəsində təsbit edilmiş kassasiya instansiya məhkəməsinin göstərişləri həmin Məcəllənin 416, habelə 407.1.4, 407.2 və 408.1.5-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş qanuni hədlər daxilində olduqda və həmin Məcəllənin 419.2.9-cu maddəsinin tələbinə uyğun əsaslandırıldıqda, işə yenidən baxan apelyasiya instansiyası məhkəməsi üçün məcburidir.
64. Hazırkı mülki işlə bağlı Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli qərarındakı göstərişlər Konstitusiya Məhkəməsinin qeyd edilən Qərarında nəzərdə tutulmuş “qanuni hədlər daxilində” olduğundan, məhkəmə kollegiyası həmin göstərişlərli nəzərə alaraq aşağıdakıları qeyd edir.
65. Iş materiallarına əsasən iddiaçıya məxsus mənzil Böyük Britaniya və X22 Krallığının Ingiltərə ofisi ilə Ingiltərə və Uelsdə təcrübə keçmə səlahiyyətinə malik vəkil kimi dövlət notariusu X2 tərəfindən London şəhərində təsdiq edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli ümumi etibarnamə əsasında, cavabdeh3 tərəfindən iddiaçının adından imzalanmış ##.##.2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən cavabdeh2 satılmışdır.
66. Iddiaçı mülkiyyətində olan mənzili satmaq niyyətində olmadığını, cavabdeh3 tanımadığını, ona hər hansı etibarnamə vermədiyini, ümumiyyətlə London şəhərində olmadığını əsas gətirərək hazırki iddianı tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
67. Işdən görünür ki, Bakı şəhəri Səbail rayon prokuroru tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli qərara əsasən İddiaçı tanımadığı X4, X9, X15, X1, cavabdeh3 və Zaur Isayev bir qrup şəxs halında qabaqcadan əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək, İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Lermontov küçəsində * nömrəli evin ** nömrəli (Yeni qaydalarla: AZ1006, ünvan 1) ümumi sahəsi 63,4 kv.m. olan mənzilini guya ##.##.2020-ci il tarixdə Böyük Britaniya və X30 İddiaçı tərəfindən cavabdeh3 verilmiş ümumi etibarnamə əsasında ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh2 200.000 manata sataraq, ona qarşı dələduzluq etməsi müəyyən edilmiş, fakta görə Azərbaycan Respublikası CM-nin 178.3.2-ci maddəsi ilə cinayət işi başlanılmışdır.
68. Həmin cinayət işinin istintaqı zamanı izahatı alınmış cavabdeh3 hazırki iş üzrə iddiaçı İddiaçı tanımadığını, Rafiq adlı tanışının notariat ofisinə onu dəvət etdiyini, 500 manat pul müqabilində sənədə imza etdiyini göstərmişdir.
69. Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili tərəfindən apellyasiya baxışında təqdim edilmiş Şimali Osetiya-Alaniya Respublikası Daxili Işlər Nazirliyinin ##.##.2025-ci il tarixli arayışına əsasən müəyyən edilir ki, iddiaçıya ##.##.2017-ci il tarixli 75 seriyalı ******* nömrəli Rusiya Federasiyası vətəndaşının pasportu verilmişdir, həmin pasport ##.##.2027-ci il tarixinədək etibarlıdır. Arayışdan müəyyən edilir ki, iddiaçının adına hazırda etibarlı başqa pasport mövcud deyil.
70. Işdə olan sözügedən pasportun surətindən görünür ki, iddiaçı London şəhərinə səfər etməmişdir. Lakin London şəhərində təsdiq edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli etibarnamədə iddiaçının məhz həmin nömrəli pasportuna istinad edilmişdir.
71. Qeyd olunanlar iddia tələbinin əsaslı olduğunu, iddiaçı tərəfindən mülkiyyətində olan mənzilin satılması ilə bağlı cavabdeh3 hər hansı etibarnamənin verilmədiyini deməyə əsas verir.
72. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, vicdanlı əldəetmə daşınmaz əşyalara dair sərəncamverici əqdlərdə yalnız özgəninkiləşdirənin adına aparılmış reyestr qeydinin əsassızlığı ilə bağlı etibarsızlıq halını aradan qaldırır, əqdin etibarsızlığına səbəb olan digər hüquqazidd hallara isə şamil edilmir. Məsələn, təmsilçinin etibarnaməsi saxta olduğu təqdirdə üçüncü şəxs özünün vicdanlı əldə edən olduğuna istinad edə bilməz. Çünki bu halda əqdin etibarsızlığı özgəninkiləşdirənin adına aparılmış reyestr qeydinin əsassızlığı ilə bağlı olmamışdır.
73. Məhkəmə kollegiyası göstərilənlərə əsasən belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvinə əsas ola bilməz. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi qənaət qanuni və əsaslı olmuşdur.
74. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384.0.1, 392, 393, 402.1, 405 və 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdeh cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin olunmasın. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği cavabdehin özünə aid edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakimlər: