Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-2894/2026 06.08.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər “xxxx” MMC, Sumqayıt şəhəri üzrə Icra idarəsi, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi və cavabdeh2 qarşı (Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi və hərracın nəticələrinə dair protokolun etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: hərracın və nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X4 və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Həsənova Bahar Elxan qızının katibliyi, cavabdeh cavabdeh2 və onun nümayəndəsi-vəkili Vəkil, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs iştirakları ilə, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları
1. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-*/**** saylı icra sənədinə əsasən cavabdeh İddiaçı 56.400 ABŞ dolları məbləğində borc, cavabdeh X6 isə 121.000 ABŞ dolları məbləğində borc Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankının ödəniş gününə müəyyən etdiyi manat məzənnəsinə uyğun olaraq iddiaçı Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs xeyrinə ödənilməlidir;
2. Sumqayıt şəhəri üzrə Icra Idarəsinin icra sənədi üzrə icraata başlamaq haqqında ## ##### 2023-cü il tarixli qərarından görünür ki, Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-*/**** saylı icra sənədi üzrə icraata başlanılmışdır;
3. Azərbaycan Resublikasının Ədliyyə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024 cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinin bazar dəyəri 481000 manat, likvid dəyəri isə 457000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir;
4. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin *(***)-*/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə tələbkar Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs icra məmurunun hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsi və əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi barədə şikayəti təmin edilməmişdir;
5. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin (***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə tələbkar Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs şikayəti təmin edilməyərək, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin *(***)-*/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır;
6. “xxxx” MMC tərəfindən Sumqayıt şəhər Icra Idarəsi, İddiaçı, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs, X7 ünvanlanmış hərracın keçirilməsi ilə bağlı ##.##.2023-cü il tarixli bildirişdən görünür ki, Sumqayıt şəhər Icra Idarəsinin ##.##.2023-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinin satışı üzrə hərrac, ilkin satış qiyməti 450000 manat olmaqla (##.##.2023-cü il tarixində “Birja Yenilikləri” qəzetində elan dərc olunmuşdur) ##.##.2023-cü il tarixə saat 11:00-a təyin edilmişdir;
7. “xxxx” MMC-nin hərracın keçirilməsinə dair ##.##.2025-ci il tarixli, ** nömrəli bildirişinin surətindən görünür ki, Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinə dair açıq hərracın keçirilməsi ##.##.2025-ci il tarixə saat 10:25-ə təyin edilmişdir. Əmlakın ilkin satış qiyməti 450000 manat, minimum qiyməti 315000 manat müəyyən edilmişdir;
8. “525-ci” qəzetin ##.##.2025-ci il tarixli tirajının surətindən görünür ki, “xxxx” MMC tərəfindən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinə dair açıq hərracın ##.##.2025-ci il tarixdə keçirilməsi barədə elan dərc edilmişdir;
9. “xxxx” MMC-nin hərracın keçirilməsinə dair ##.##.2025-cü il tarixli, ** nömrəli bildirişin surətindən görünür ki, Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinə dair açıq hərracın keçirilməsi ##.##.2025-ci il tarixə saat 10:25-ə təyin edilmişdir. Əmlakın ilkin satış qiyməti 450000 manat, minimum satış qiyməti 270000 manat müəyyən edilmişdir;
10. “525-ci” qəzetin ##.##.2025-ci il tarixli tirajının surətindən görünür ki, “xxxx” MMC tərəfindən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinə dair açıq hərracın ##.##.2025-ci il tarixdə keçirilməsi barədə elan dərc edilmişdir;
11. Hərracın yekunları barədə ##.##.2025-ci il tarixli, ****************** saylı protokolun surətindən görünür ki, İddiaçı məxsus Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsi 270000 manata cavabdeh2 tərəfindən əldə edilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
12. Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər “xxxx” MMC, Sumqayıt şəhəri üzrə Icra idarəsi və cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ona məxsus olan Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinə dair "xxxx" MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, ****************** nömrəli hərracın nəticələrinə dair protokolunun və "xxxx" MMC ilə cavabdeh2 arasında bağlanmış hərracın yekunları üzrə əmlakın alğı-satqısına dair müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılmasına və Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin cavabdeh qismində cəlb edilməsinə dair ərizə təqdim edərək, ona məxsus olan Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsi ünvanında yerləşən 1.25 ha torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsinə dair Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli, *-**-**/*-*/***-**/*** nömrəli ekspert rəyinin ləğv edilməsi, "xxxx" MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, ****************** nömrəli hərracın nəticələrinə dair protokolun, "xxxx" MMC ilə cavabdeh2 arasında bağlanmış hərracın yekunları üzrə əmlakın alğı-satqısına dair müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhər Binəqədi rayon Məhkəməsinin ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-*/**** saylı icra sənədinə əsasən ödəniş gününə olan məzənnə üzrə 56400 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaiti ondan, 121.000 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaiti X7 Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs xeyrinə tutulmalıdır. Icra sənədi ##.##.2023-cü il tarixdə Sumqayıt şəhəri üzrə Icra Idarəsinin icraatına daxil olmuş və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydada icraya yönəldilmişdir. Bundan sonra əmlakı hərraca çıxarılmış, əmlakın ilkin satış dəyəri 450.000 manat qiymətləndirilməsinə baxmayaraq son satış qiyməti 270.000 manata cavabdeh2 satılmışdır. Bu proseslərdən heç bir məlumatı olmamışdır. Əmlakının hərrac yolu ilə satılmasından, əmlak satıldıqdan sonra xəbər tutmuşdur. Əmlakın mülkiyyətçisi, o olduğu halda hərrac barədə hərracın təşkilatçısı tərəfindən ona məlumat verilməmiş və hərracda iştirak etmək hüququndan məhrum edilmişdir. Hərrac keçirilərkən əmlakın satış qiyməti bazar dəyərindən aşağı qiymətləndirilmişdir. Belə ki, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən əmlakın real bazar dəyəri 481.000 manat qiymətləndirilmişdir. Müəyyən edilmiş hazırki qiymət çox aşağı olan bir qiymətdir. Reallığa uyğun deyildir. Odur ki, hərrac qanun pozuntuları ilə keçirildiyindən hərracın nəticələri haqqında protokol məhkəmə tərəfindən etibarsız hesab edilməli və ləğv edilməlidir.
15. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (sədrlik edən – Tağıyeva Nərgiz) iddianın təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir.
16. Məhkəmə işin fakitki halları ilə bağlı qeyd etmişdir ki, Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-*/**** saylı icra sənədinə əsasən 56.400 ABŞ dolları məbləğində pul borclu İddiaçı tutulmalıdır. Icra sənədi üzrə məcburi icra tədbirləri həyata keçirilmiş və torpaq sahəsinin açıq hərracda ilkin satış qiyməti 450000 manat müəyyən edilmişdir. Sumqayıt Şəhəri üzrə Icra Idarəsinin sifarişi əsasında “xxxx” MMC-nin təşkilatçılığı ilə ##.##.2025-ci il və ##.##.2025-ci il tarixlərində iki hərrac keçirilmişdir. Hərracların keçirilməsi ilə bağlı “525-ci” adlı qəzetdə elanlar verilmiş, eyni zamanda iştirakçılara hərracın keçiriləcəyi yer, tarix və sair aidiyyəti məlumatları özündə əks etdirən bildirişlər göndərilmişdir. ##.##.2025-ci il tarixdə başlanmış hərrac vasitəsilə əmlak 270000 manat qarşılığında cavabdeh2 tərəfindən əldə edilmişdir. Hazırda iddiaçı əmlakın ucuz qiymətə satıldığına, hərrac təşkil edilərkən bildirişlərin göndərilməməsinə istinad edərək hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsini xahiş edir.
17. Iddianı əsassız hesab edən birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iş materiallarından göründüyü kimi, “xxxx” MMC tərəfindən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsi ilk dəfə ##.##.2025-ci il tarixdə açıq hərracda satışa çıxarılmışdır. Həmin hərracın keçirilməsi vaxtı və yeri barədə ##.##.2025-ci il tarixdə bildiriş tərtib olunmuş, iddiaçının ünvanına ( Sumqayıt şəhəri, 10-cu mkr, ev 5, mən 42 ünvanına iddia ərizəsində də eyni ünvan göstərilmişdir) göndərilmişdir. Həmçinin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan “525-ci” qəzetin ##.##.2025-ci tarixli buraxılışında dərc olunmuşdur. Həmin hərracda əmlakın bazar qiyməti 450000 manat, minimum satış qiyməti 315000 manat müəyyən edilmişdir. Keçirilən ilkin hərracda alıcı olmadığına görə bu hərrac baş tutmamışdır. ##.##.2025-ci il tarixə təkrar hərrac təyin edilmiş və əmlakın minimum satış qiyməti 270000 manat müəyyən edilmişdir. Həmin hərracın keçirilməsi vaxtı və yeri barədə də ##.##.2025-ci il tarixli bildiriş tərtib olunmuş və tərəflərin ünvanına göndərilmişdir. Həmçinin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan “525-ci” qəzetin ##.##.2025-ci il tarixli buraxılışında dərc olunmuşdur. Göründüyü kimi, iddiaçının keçirilən hərraclar barədə ona bildiriş göndərilməməsi barədə dəlilləri əsassız olmaqla öz təsdiqini tapmamışdır. Belə ki, yeni qaydalara əsasən hərrac təşkil edilərkən hərrac təşkilatının əsas vəzifələrindən biri kimi 5 iş günü müddətində hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, habelə başlanğıc qiyməti haqqında məlumatları əks etdirən bildirişlərin elektron potalda yerləşdirilməsi müəyyən edilmişdir. Mövcud qaydalarda ümumiyyətlə borcluya poçt vasitəsi ilə bildiriş çatdırılması nəzərdə tutulmamışdır. Qanunverici hərrac təşkilatının üzərinə hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirmək, hərracın keçirilməsinə dair elanı Portalda yerləşdirmək və bu barədə Portalın öz funksional imkanlarından istifadə etməklə tələbkara və borcluya sms və ya elektron poçt (olduqda) vasitəsilə bildiriş göndərmək vəzifəsi qoymuşdur. Hazırki iş üzrə hərrac təşkilatı qeyd edilən şəxslərə bildiriş göndərmiş, kütləvi informasiya vasitəsində-“525-ci” qəzetdə, eləcə də “xxxx” MMC-nin rəsmi internet səhifəsində (“E-herrac.com”) elanlar dərc etdirməklə üzərinə qoyulmuş bu öhdəliyi yerinə yetirmişdir.
18. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qanunvericilik normalarının tələblərinə əsasən hərrac təşkilatının öz öhdəliklərini yerinə yetirdiyi təqdirdə həmin bildirişlərin əldə olunubolunmamasına görə məsuliyyətin hərrac təşkilatı və ya icra orqanının üzərinə qoyulması əsaslı və qanuni hesab edilmir. Bundan əlavə iddiaçının hərracda iştirak etməməsi və ya hərracdan məlumatsız olması faktı həqiqətən mövcuddursa bu onun öz etinasızlığından irəli gəlmişdir. Mübahisəli əmlakın hərraca çıxarılacağı barədə məlumat iddiaçıya məlum olmuşdur. Belə ki, məhkəmədə icra icraatı qaydasında hərraca çıxarılacaq daşınmaz əşyanın qiyməti mübahisələndirilmiş və hazırki iş üzrə iddiaçı həmin proseslərdə iştirak etmşdir. Bundan sonra isə əmlakın hərracda satılacağı aşkar nəticədir və borclunun hərrac barədə məlumatsızlığı bu konteksdə formal mülahizədir. Həmin bildirişlər iddiaçı tərəfindən əldə edilməsə belə, bu, hərracın nəticələrinin ləğv olunmasına əsas verə bilməz.
19. Hərracan çıxarılan əmlakın aşağı qiymətə satılması ilə bağlı iddianın dəlilinə münasibətdə birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, icra məmurunun qiymətləndiricinin dəvət edilməsi barədə qərarına əsasən təyin edilmiş “xxxx” MMC-nin müvafiq rəyinə əsasən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsi 450000 manat müəyyən edilmişdir. Icra sənədi üzrə tələbkar Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs icra məmurunun hərəkətinin qanunsuz hesab edilməsi və əmlakın yenidən qiymətləndirməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Azərbaycan Resublikasının Ədliyyə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyi ilə əmlakın likvid dəyəri 457000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin *(***)- */**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə tələbkarın ərizəsi təmin edilməmişdir. Tələbkar qeyd edilən qərardaddan şikayət versə də, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmişdir. Göründüyü kimi əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsi artıq icra icraatı çərçivəsində mübahisə predmeti olmuş, bu barədə birinci instansiya, həm də apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən araşdırma aparılmış və nəticədə əmlakın qiymətləndirilməsinin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. Həmçinin məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı icra prosesi və əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı görülən tədbirlərdən xəbərdar olmuş, məhkəmə iclaslarında iştirak etmiş, işin uzanmasını istəmədiyini, qiymətləndirmə rəyinə etiraz etmədiyini bildirmişdir. Bu baxımdan onun hərracın keçirilməsindən ümumiyyətlə xəbərsiz olması ağlabatan hesab edilmir. Həmçinin məhkəmənin əmlakın qiymətləndirməsi ilə bağlı apardığı araşdırmanın nəticəsi olaraq, əmlaka qoyulmuş qiymətin qanunauyğun hesab edilməsi barədə qərardadı qanuni qüvvəyə minmişdir. Bu baxımdan qiymətləndirmə rəyinin qanunsuz hesab edilərək ləğv edilməsi barədə iddiaçının dəlilləri əsassız olmaqla formal xarakter daşıyır.
20. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 415.2, 415.8, 416-cı; “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.3, 61.1, 611.1, 62.1-62.5, 62.7-62.12, 62.18, 62.18.3-cü maddələri; Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin ##.##.2024-cü il tarixli, № *-N nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Icra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması” Qaydasının 2.3, 2.4, 2.4.6, 2.5, 2.6, 4.8, 4.10 və 4.11-ci bəndləri; “F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının ## ####### 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublıkası Konstıtusıya Məhkəməsı Plenumunun ## ###### 2008-ci il tarixli Qərarı, Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” ## ###### 2021-ci il tarixli **/**** nömrəli qərardadı və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 823, 106.1, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
21. Qətnamədən iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsinə və iddia tələbinin tam təmin edilməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsi ilə eyni qaydada əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, məhkəmə iş üzrə təqdim edilmiş sübutları tam, hərtərəfli və obyektiv şəkildə qiymətləndirməmiş, iş üçün əhəmiyyət kəsb edən haları kifayət qədər araşdırmamışdır. Sübutların tədqiqi ilə məhkəmənin gəldiyi nəticələr arasında uyğunsuzluqlar mövcuddur. Nəticədə, məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş ha lar və çıxarılan hüquqi nəticələr iş materia ları ilə tam təsdiq olunmur. Belə ki, məhkəmə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyinə istinad edərək Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsinin bazar dəyərinin 481.000 manat, likvid dəyərinin isə 457.000 manat müəyyən edildiyini göstərmişdir. Eyni zamanda məhkəmə müəyyən etmişdir ki, həmin əmlakın satışı üzrə hərrac Sumqayıt Şəhər Icra Idarəsinin ##.##.2023-cü il tarixli sifariş məktubu əsasında ilkin satış qiyməti 450.000 manat olmaqla təyin edilmişdir. Lakin məhkəmə tərəfindən ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyində əmlakın bazar dəyərinin 481.000 manat, likvid dəyərinin 457.000 manat müəyyən edilməsinə baxmayaraq, sonrakı dövrdə keçirilmiş hərraclarda əmlakın hansı əsaslarla 450.000 manat ilkin satış qiyməti ilə hərraca çıxarılmasının səbəbləri araşdırılmamış, bu hal hüquqi cəhətdən qiymətləndirilməmiş və qətnamədə əsaslandırılmamışdır. Sual olunur: 2024cü ildə aparılmış və əmlakın bazar dəyərini 481.000 manat müəyyən etmiş ekspert rəyindən sonra niyə sonrakı hərraclarda (2025-ci ildə) yenə də 450.000 manat ilkin satış qiyməti tətbiq edilmişdir? Eyni zamanda iş materialarından görünür ki, mübahisəli əmlakın satışı üzrə keçirilmiş hərracın yekunlarına dair ##.##.2025-ci il tarixli protokola əsasən həmin torpaq sahəsi 270.000 manata satılmışdır. Beləliklə, əmlak ekspertiza rəyi ilə müəyyən edilmiş bazar dəyərindən 211.000 manat, yəni təxminən 43,9 faiz aşağı qiymətə realizə edilmişdir. Məhkəmə tərəfindən bu mühüm fərqin səbəbləri araşdırılmamış, əmlakın bazar dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə satılmasının qanuniliyi və əsaslılığı qiymətləndirilməmişdir. Bundan əlavə, iş materia larında “xxxx” MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli bildirişi mövcuddur və həmin bildirişə əsasən mübahisəli əmlakın satışı üzrə hərrac ##.##.2023-cü il tarixə təyin edilmişdir. Lakin həmin hərracın keçirilib-keçirilməməsi, baş tutub-tutmaması, iştirakçıların olub-olmaması və ya hərracın nəticələri barədə hər hansı sənəd məhkəmə tərəfindən araşdırılmamış və qətnamədə bu məsələyə münasibət bildirilməmişdir. Nəticədə 2023-cü ildə təyin edilmiş hərracla 2025-ci ildə keçirilmiş hərraclar arasındakı dövr üzrə mühüm halar aydınlaşdırılmamış qalmışdır. Məhkəmə tərəfindən həmçinin müəyyən edilmişdir ki, 2023-cü ildə əmlakın ilkin satış qiyməti 450.000 manat müəyyən edilmişdir. Lakin sonradan, ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyi ilə əmlakın bazar dəyəri 481.000 manat müəyyən edilməsinə baxmayaraq, 2025-ci ildə keçirilmiş hərraclarda yenə də 450.000 manat ilkin satış qiymətinin tətbiq edilməsinin səbəbləri araşdırılmamış və bu hal hüquqi baxımdan qiymətləndirilməmişdir. Iş materia larından görünür ki, ##.##.2025-ci il tarixə təyin edilmiş hərrac üzrə əmlakın minimum satış qiyməti 315.000 manat müəyyən edilmiş, daha sonra ##.##.2025-ci il tarixə təyin edilmiş hərrac üzrə minimum satış qiyməti 270.000 manata endirilmişdir. Lakin əvvəlki hərracın baş tutmaması, etibarsız hesab olunması və ya yeni hərracın keçirilməsi üçün qanunla tələb olunan əsasların mövcudluğunu təsdiq edən sənədlər məhkəmə tərəfindən araşdırılmamış, xüsusilə##.##.2025-ci il tarixli hərracın nəticələri və ya baş tutmaması barədə protokola hüquqi qiymət verilməmişdir. Bununla yanaşı, iş materia larında hərrac barədə mənə SMS bildiriş, sifarişli poçt və ya digər fərdi qaydada məlumatlandırma vasitəsilə hər hansı bildirişin təqdim edildiyini təsdiq edən mötəbər sübut mövcud deyildir. Məhkəmə isə yalnız formal şəkildə “bildiriş göndərilmişdir” qeydinə istinad etməklə kifayətlənmiş, həmin bildirişin mənə çatdırılıbçatdırılmamasını, məlumatlandırmanın real və e fektiv olub olmamasını araşdırmamışdır. Iş materia larından görünür ki, mübahisəli əmlak üzrə birinci hərracın keçirilməsi barədə bildiriş ##.##.2025-ci il tarixdə göndərilmiş və hərracın ##.##.2025-ci il tarixdə keçirilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Ikinci hərrac üzrə isə bildiriş ##.##.2025-ci il tarixdə göndərilmiş və hərrac ##.##.2025-ci il tarixdə təyin edilmişdir. Göründüyü kimi, ikinci hərrac üzrə bildiriş ilə hərracın keçirilməsi arasında cəmi 3 gün vaxt olmuşdur ki, bu da Mülki Məcələnin 415.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ən azı 30 gün əvvəl məlumatlandırma tələbinə ziddir və hərrac iştirakçılarının real və bərabər iştirak imkanını faktiki olaraq istisna etmişdir. Məhkəmə isə qeyd olunan müddət pozuntusuna hüquqi qiymət verməmiş, hərracın keçirilməsinin qanunvericiliyin imperativ tələblərinə uyğun olub-olmamasını araşdırmadan onun qanuni keçirilməsi barədə nəticəyə gəlmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
23. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
Proses iştirakçılarının izahatı
24. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətini əsassız hesab edərək, onun təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi, izahatında qeyd etdi ki, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi tərəfindən iş üzrə ətraflı araşdırma aparılmış, maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilmişdir.
25. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh cavabdeh2 apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi, izahatında qeyd etdi ki, əmlakı elektron hərracdan almışdır. Hərrac zamanı belə hallar olur ki, əmlaka tələb varsa həmin əmlakın qiyməti artır. Qiymət artmırsa bu o deməkdir ki, əmlaka tələb yoxdur.
26. Məhkəmə kollegiyasının iclasında mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini, xahiş etdi, iddiaçının vaxt uzatmağa calışdığını bildirdi.
27. Işə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq iddiaçı və cavabdehlər məhkəmə iclasına gəlməmiş, iddiaçı ərizə ünvanlayaraq şəkərli diabet xəstəliyindən əziyyət çəkdiyindən məhkəm iclasında iştirak edə bilməyəcəyini bildirdi, bu səbəbdən icasın təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası iddiaçının və digər cavabdehlərin üzrlü səbəb barədə hər hansı sübut təqdim etmədiyini nəzərə alaraq işə onların iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
28. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
29. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin ##.##.2024-cü il tarixli, № *-N nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Icra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması” Qaydası: Bənd 2.3. Təşkilatçı sifarişçidən sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair elanı Portalda yerləşdirir və bu barədə Portal öz funksional imkanlarından istifadə etməklə tələbkara və borcluya sms və ya elektron poçt (olduqda) vasitəsilə bildiriş göndərir. Təşkilatçı elanı hərracın keçiriləcəyi tarixə ən geci 20 təqvim günü, bu Qaydanın 2.7ci bəndində göstərilən məhsul satışa çıxarıldıqda isə ən geci 5 təqvim günü qalmış yerləşdirməlidir. Bənd 2.4. Təşkilatçı tərəfindən verilən elanda sifarişdə göstərilənlərdən başqa Portala aşağıdakı məlumatlar əlavə edilir: 2.4.1. hərracda iştirak üçün müraciət müddəti; 2.4.2. hərracın başlanma və bitmə tarixi və vaxtı; 2.4.3. hərrac addımı (hərracın predmeti olan əmlakın minimum satış qiymətinin 1%-dən az, 3%-dən artıq olmayaraq); 2.4.4. hərracda iştirak üçün behin məbləği; 2.4.5. behin və əmlakın satış qiymətinin birdəfəlik ödənilməsi tələbi; 2.4.6. beh məbləğinin bank qarantiyası formasında təqdim edilə bilməsi ilə bağlı məlumat. Bənd 2.5. Bu Qaydanın 2.7-ci bəndində göstərilən məhsullar istisna olmaqla, təşkilatçı sifarişi aldığı gündən sonra 30 təqvim günündən gec olmayaraq ilk hərrac, ilk hərrac baş tutmadığı, yaxud hərracın nəticələri ləğv olunduğu gündən sonra 10 təqvim günündən gec olmayaraq birinci təkrar hərrac, bu hərrac da baş tutmadığı, yaxud hərracın nəticələri ləğv olunduğu gündən sonra 10 təqvim günündən gec olmayaraq ikinci təkrar hərrac avtomatlaşdırılmış qaydada keçirilir. Bənd 2.6. Bu Qaydanın 2.7-ci bəndində göstərilən məhsullar hərraca çıxarıldıqda, təkrar hərraclar barədə elanlar Portalda yerləşdirildiyi gündən sonra 3 təqvim günündən tez və 5 təqvim günündən gec olmamaqla avtomatlaşdırılmış qaydada keçirilir. Bənd 4.8. Ilk hərracın keçirilməsi zamanı satışa çıxarılan əmlakın ilkin qiymətinin ən azı 70 faizini (minimum satış qiyməti), ikinci hərracda ilkin qiymətinin ən azı 60 faizini (minimum satış qiyməti), üçüncü hərracda isə ən azı 50 faizini (minimum satış qiyməti) təşkil edən təklif verildikdə hərrac baş tutmuş hesab edilir; Bənd 4.10. Hərrac başa çatdıqdan dərhal sonra Portal tərəfindən avtomatik olaraq baş tutan hərracın nəticələri haqqında protokol tərtib edilir, Icra xidmətinin, təşkilatçının və Portalın operatorunun məsul şəxslərinin və hərracın qalibinin elektron imzası ilə təsdiqlənir. Təsdiq edilmiş protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir; Bənd 4.11. Protokol təsdiq edildikdən sonra bu barədə hərrac iştirakçılarına, habelə tələbkara və borcluya elektron qaydada bildiriş göndərilir;
30. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər;
Apellyasiya baxışının hədləri
31. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 32.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
33. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti qətnamənin ləğvinə yönəldiyi üçün məhkəmə kollegiyası qətnaməsinin əsaslılığını tam yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
34. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
35. Belə ki, iş materiallarının tədqiqi ilə müəyyən olunur ki, Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-*/**** saylı icra sənədinə əsasən 56.400 ABŞ məcburi icra tədbirləri həyata keçirilmiş və torpaq sahəsinin açıq hərracda ilkin satış qiyməti 450000 manat müəyyən edilmişdir. Sumqayıt Şəhəri üzrə Icra Idarəsinin sifarişi əsasında “xxxx” MMC-nin təşkilatçılığı ilə ##.##.2025-ci il və ##.##.2025-ci il tarixlərində hərrac keçirilmişdir. Hərracların keçirilməsi ilə bağlı “525-ci” adlı qəzetdə elanlar verilmiş, eyni zamanda iştirakçılara hərracın keçiriləcəyi yer, tarix və sair aidiyyəti məlumatları özündə əks etdirən bildirişlər göndərilmişdir. ##.##.2025-ci il tarixdə hərrac vasitəsilə əmlak 270000 manat qarşılığında cavabdeh2 tərəfindən əldə edilmişdir.
36. Hərracı və onun nəticələrini mübahisələndirən iddiaçı iddia ərizəsində və apellyasiya şikayətində tələbini belə əsaslandırır ki, hərracın keçirilməsi barədə bildirişlər ona göndərilməmiş, həmçinin əmlak aşağı qiymətə satılmışdır.
37. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq hesab edir ki, iddiaçının dəlilləri əsassızdır.
38. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, “xxxx” MMC tərəfindən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsi ilk dəfə ##.##.2025-ci il tarixdə açıq hərracda satışa çıxarılmışdır. Həmin hərracın keçirilməsi vaxtı və yeri barədə ##.##.2025-ci il tarixdə bildiriş tərtib olunmuş, iddiaçının ünvanına ( Sumqayıt şəhəri, 10-cu mkr, ev 5, mən 42 ünvanına - iddia ərizəsində də eyni ünvan göstərilmişdir) göndərilmişdir. Həmçinin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan “525-ci” qəzetin ##.##.2025-ci tarixli buraxılışında dərc olunmuşdur. Həmin hərracda əmlakın bazar qiyməti 450000 manat, minimum satış qiyməti 315000 manat müəyyən edilmişdir. Keçirilən ilkin hərracda alıcı olmadığına görə bu hərrac baş tutmamışdır. ##.##.2025-ci il tarixə təkrar hərrac təyin edilmiş və əmlakın minimum satış qiyməti 270000 manat müəyyən edilmişdir. Həmin hərracın keçirilməsi vaxtı və yeri barədə də ##.##.2025-ci il tarixli bildiriş tərtib olunmuş və tərəflərin ünvanına göndərilmişdir. Həmçinin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan “525-ci” qəzetin ##.##.2025-ci il tarixli buraxılışında dərc olunmuşdur.
39. Məhkəmə düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçının keçirilən hərraclar barədə ona bildiriş göndərilməməsi barədə dəlilləri əsassız olmaqla öz təsdiqini tapmamışdır. Hazırki iş üzrə hərrac təşkilatı qeyd edilən şəxslərə bildiriş göndərmiş, kütləvi informasiya vasitəsində- “525-ci” qəzetdə, eləcə də “xxxx” MMC-nin rəsmi internet səhifəsində (“E-herrac.com”) elanlar dərc etdirməklə üzərinə qoyulmuş bu öhdəliyi yerinə yetirmişdir.
40. Iddiaçının dəlillərinin əksinə olaraq onun hərracdan məlumatlı olması həmçinin onunla da müəyyən edilir ki, məhkəmədə icra icraatı qaydasında hərraca çıxarılacaq daşınmaz əşyanın qiyməti mübahisələndirilmiş və hazırki iş üzrə iddiaçı həmin proseslərdə iştirak etmişdir.
41. Belə ki, iş materiallarından müəyyən edilir ki, icra məmurunun qiymətləndiricinin dəvət edilməsi barədə qərarına əsasən təyin edilmiş “xxxx” MMC-nin müvafiq rəyinə əsasən Sumqayıt şəhəri, X3 cənub hissəsində yerləşən 1,25 ha torpaq sahəsi 450000 manat müəyyən edilmişdir. Icra sənədi üzrə tələbkar Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs icra məmurunun hərəkətinin qanunsuz hesab edilməsi və əmlakın yenidən qiymətləndirməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Azərbaycan Resublikasının Ədliyyə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyi ilə əmlakın likvid dəyəri 457000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin *(***)- */**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə tələbkarın ərizəsi təmin edilməmişdir. Tələbkar qeyd edilən qərardaddan şikayət versə də, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmişdir.
42. Həmçinin iddiaçı icra prosesi və əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı görülən tədbirlərdən xəbərdar olmuş, məhkəmə iclaslarında iştirak etmiş, işin uzanmasını istəmədiyini, qiymətləndirmə rəyinə etiraz etmədiyini bildirmişdir. Bundan sonra əmlakın hərraca çıxarılacağı aşkar olmaqla, iddiaçının hərracdan məlumatsız olması ağlabatan görünmür.
43. Kollegiya qeyd edir ki, əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsi artıq icra icraatı çərçivəsində mübahisə predmeti olmuş, bu barədə birinci instansiya, həm də apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən araşdırma aparılmış və nəticədə əmlakın qiymətləndirilməsinin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. 44 Bu səbəbdən birinci instasiya məhkəməsi iddiaçının əmlakın aşağı qiymətə satılması barədə dəlillərini də əsassız hesab etməklə qanuni və əsaslı nəticəyə gəlmişdir.
45. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, iddiaçı məhkəməyə ünvanladığı ərizəsində şəkərli diabet xəstəliyindən əziyyət çəkdiyini və hazırda Bakı şəhərindən kənarda müalicə aldığını bildirərək məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etsə də, elektron kabinetə yerləşdirilmiş analizin nəticəsinə dair sənəd 2023-cü il tarixə aid olduğundan, iddiaçının hazırda Bakı şəhərindən kənarda müalicə aldığını və məhkəmə iclasında iştirak edə bilmədiyini təsdiq edən sübut kimi qiymətləndirilmir.
46. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün həll etmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırılmışdır. Bu baxımdan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
47. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatora aid edilməlidir.
48. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği apellyatora aid olunsun. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Məhəmməd Rüstəmli Fərrux Qasımov