Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-500/2026 30.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X1”xxxxcavabdeh1 ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı mülki iş üzrə (Açar sözlər: hərracın nəticələrinin ləğvi) hakim Musayeva Cəmilə Ceyhun qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlundan və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi İsmayılova Ayşən Saəddin qızının iştirakı ilə, iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi-vəkili vəkil2, iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi X4, cavabdeh cavabdeh1 ASC-nümayəndəsi X8 iştirakları ilə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X1”xxxxcavabdeh1 ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı (X3 mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın yekunları barədə protokolun ləğvi və icra hərəkətlərinin dayandırılması” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayətinə baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. 49Yİ/** saylı, ##.##.2019-cu il tarixli ipoteka müqaviləsindən görünür ki, “xxxx” ASC ilə İddiaçı arasında ünvan 5 ünvanında yerləşən mənzilin ##.##.2019-cu il tarixli **Y/** saylı əsas kredit müqaviləsinin təminatı qismində ipoteka yüklü edilməsinə dair müqavilə bağlanmışdır. Müqavilənin 2.3-cü bəndinə əsasən ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 110000 (yüz on min) manat müəyyən edilmişdir.
2. ##.##.2025-ci il tarixli, 8İ-1923 saylı icra qeydindən görünür ki, İddiaçı “xxxx” ASC-ə cəmi 187971.47 manat borcunun olması və tutmanın borclunun mülkiyyətində olan ünvan 5 ünvanında yerləşən mənzilə yönəldilməsi barədə icra qeydi aparılmışdır.
3. **/*** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli X5 vasitəsilə açıq hərracın keçirilməsi barədə bildirişdən və reyestrin surətindən görünür ki, tələbkara, borcluya və icra şöbəsinə hərracın keçirilməsi barədə məlumat göndərilmişdir. ##.##.2025-ci il tarixli 525-ci qəzetdən çıxarışdan görünür ki, mənzilin hərraca çıxarılması barədə elan verilmişdir.
4. ##.##.2025-ci il tarixli ****************** saylı hərracın nəticələrinə dair protokoldan görünür ki, hərrac ##.##.2025-ci il tarixdə başlamış, ##.##.2025-ci il tarixdə başa çatmışdır. Hərrac açıq auksion formasında elektron keçirilmişdir.
5. Hərracın keçirilməsi barədə ##.##.2025-ci il tarixdə “X5”- portalın sosial şəbəkə hesablarında elan dərc edilmişdir. Hərrac predmeti ünvan 5 ünvanında yerləşən mənzil olmuşdur. Hərracın predmetinin ilkin satış qiyməti 11000 manat, son satış qiyməti 174130 manat olmuşdur. Hərracın qalibi X3 olmuşdur.
6. Apellyasiya baxışı zamanı alınmış “REC-İNVEST” MMC-nin REC-**-**/BK-*** nömrəli #.##.2026-cı il tarixli rəyinə əsasən Bakı şəhəri Bəhruz Nuriyev küçəsi, ev 75A, mənzil 46 (yeni qaydalarla: ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin hərrac keçirilən tarixə - ##.##.2025-ci il tarixə mövcud olan likvid dəyəri 180000 manat və bazar dəyəri 195000 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı İddiaçı cavabdehlər “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X1”xxxxcavabdeh1 ASC və Nizami rayon İcra şöbəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ## #### 2025-ci il tarixli, ****************** saylı protokolun ləğv edilməsi, Nizami rayon İcra Şobəsı tərəfindən edilən icra hərəkətlərinin dayandırılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ## #### 2025-ci il tarixli hərracın ****************** saylı protokolunda ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilini qiymətindən aşağı, dəyər-dəyməzliyə onun xəbəri olmadan heç bir xəbərdarlıqsız, hətta onun özünə satış təklif olunmamış, satılmışdır. Hərracın qərarını o Nizami rayon İcra məmurundan çox çətinliklə ## #### 2025-ci il tarixdə almışdır. Belə ki, onun mülkiyyətində olan mənzilinin qiymətləndirilməsi bankın maraqları üzərində aparılmış və bankın adamlarına satılmışdır. Hərracdan əvvəl ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilini hərracla qanunsuz əldə edən X3 onun həyat yoldaşı X4 165.000 manata almaq istədiyini bildirmiş, lakin onun həyat yoldaşı həmin vaxt qardaşının köməkliyi ilə pul əldə etmişdir və bu səbəbdən də satmağa razılaşmamışdır. O, bundan sonra dəfələrlə banka ödənişi etmək istədiyini və hansı formada, hansı hesaba ödəniş etməyini soruşmuşdur. Ona bank əməkdaşları demişlər ki, “gözlə 1 həftə müddətə hara ödəyəcəyini deyəcəyik". O, ## #### 2025–ci il tarixdən əlində pul ilə ödəniş üçün bankdan cavab gözləyir. Bir vaxt bilmişdir ki, bank mənzilini ondan xəbərsiz ona son dəfə də olsa, pulu ödəmək istəyini və ona alış təklifi etmədən mənzilini hərraca çıxarmış və qanunsuz, prinsiplər əsasında 260.000 manatlıq dəyərində olan evini 165.000 manata almaq istəyən Mehmana 174.000 manat satmışdır. Onun da hərracda iştirakı təmin edilməli idi. Bundan başqa, Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X1 MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli ****************** saylı protokolunda mənzilinin ilkin satış qiyməti 110.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Bu cür ədalətszlik və ona qarşı qanunsuzluq tətbiq olunduğu üçün məhəkəmə tərəfindən “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X1” MMC-nin ## #### 2025-ci il tarixli, ****************/* saylı protokolu ləğv edilməlidir. Hazırda qanunsuz hərracın nəticəsi səbəbindən mənzili boşaltmağını tələb edirlər. O da vətəndaş olaraq onu bilmək istəyir ki, nə üçün hansı prinsip və qanunlara söykənib onun mənzilini hərracada onun iştirakı olmadan ucuz qiymətə dəyərindən qat-qat aşağı satmışlar.
9. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-3081/2025 nömrəli, # ###### 2025ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
10. Məhkəmə hesab etmişdir ki, hərracın qanunsuz hesab edilməsi və hərracı yekunlarına dair protokolun ləğv edilməsinə əsaslar mövcud deyil.
11. Məhkəmə tərəfin üstünlük hüququnun təmin edilməməsinə dair etirazına münasibətdə isə qeyd etmişir ki, tərəf hərracın keçirilməsi, başlaması barədə qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada məlumatlandırılmışdır, bundan başqa o, iddia ərizəsində istinad etdiyi halları məhkəmə araşdırması zamanı sübuta yetirə bilməmişdir.
12. Həmçinin məhkəmə iddia tələbinin icra hərəkətlərinin dayandırılması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, bu tələb özlüyündə ilkin tələbdən (hərrac protokolunun ləğv edilməsi tələbi) törəmə tələbdir. İlkin tələb yuxarıda göstərilənlər əsasında təmin edilmədiyindən, hazırki icra hərəkətlərinin dayandırılması tələbi də təmin edilməməlidir.
13. Məhkəmə öz mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.1, 9.2, 10.8, 38.1, 38.2, 41.1, 41.2, 41.4, 41.5, 46.1 və 47.5-ci maddələrinə; “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1, 62.1, 62.2, 62.3 və 62.4-cü maddələrinə; Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 307.1, 317.1, 317.2, 324.1, 329.2, 331.1, 334.1, 337.1, 337.4, 385.1, 416.1, 416.2, 425.1, 442, 445, 739, 739.2, 740.1 və 740.2-ci maddələrinə; «Ədalət mühakiməsinin həyata keçirilməsi zamanı insan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında X18 və İnsan hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin presedentlərinin tətbiqi haqqında Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun ## #### 2006-cı il tarixli 5№li qərarının 2-ci bəndinə; Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin Miragall Eskolano və digərləri İspaniyaya qarşı iş üzrə ## ###### 2000-ci il tarixli qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apelyasiya şikayətinin dəlilləri və şikayətə etirazın dəlilləri
14. İddiaçı İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
15. Apelyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh ”xxxx” Kommersiya Bankı ASC-yə ərizə ilə müraciət edərək mübahisəli mənzilə müştəri tapdığını, mənzili həmin şəxsə 210.000 manata satacağını bildirərək mənzilin həmin şəxsə satışına icazə verilməsini xahiş etmişdir. Cavabdeh “xxxx” Kommersiya Bankı ASC ##.##.2025-ci il tarixli cavab məktubu ilə müraciətini nəzərə alaraq mənzilin ipotekada qalmaq şərti ilə satılmasına icazə vermişdir. Lakin buna baxmayaraq Bank 5 gün sonra, yəni, ##.##.2025-ci il tarixində məlumatı olmadan mənzili hərraca çıxartmışdır. Bu barədə məlumatsız olduğundan Banka təkrar müraciət edərək mənzili alqı-satqı edərkən pulu hansı qaydada, hansı hesaba ödəniş etməyini soruşarkən ona bildirildi ki, "gözlə, 1 həftə müddətə hara ödənəcək deyərik". Deyilən vaxtda Banka təkrar müraciət edərkən məlum oldu ki, mənzil satılmasına verilmiş icazə məktubundan bir neçə gün sonra hərracda bazar qiymətindən təxminən 40.000 manat aşağı qiymətə satılmışdır. Daha sonra mülkiyyətində olan mübahisəli mənzilin qiymətləndirilməsi bankın maraqlarına uyğun aparılmış, mənzilin qiyməti məqsədli olaraq aşağı dəyərlə qiymətləndirilmiş və sonda dəyərdəyməz qiymətə bankın adamına satılmışdır. Belə ki, mübahisəli mənzil hərracın ****************** saylı protokoluna əsasən hazırki bazar qiymətindən aşağı qiymətə, 174.130,00 manata satılmışdır. Hətta məhzilin ilkin satış qiyməti tam ədalətsiz olaraq 110.000 manata təklif olunmuşdur. İş materialları arasında olan “AMP CONSULTİNG“ MMC-nin ## ######## 2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinə görə mübahisəli mənzilin hazırki bazar qiyməti 212.060 manat müəyyən olunmuşdur (qiymətləndirmə rəyi məhkəmə iclasında təqdim olunmuşdur). Daha sonra - hərrac onun xəbəri və iştirakı olmadan, iştirakı təmin edilmədən, onun üstünlük hüququ nəzərə alınmadan ilkin olaraq özünə satış təklif olunmadan keçirilmişdir. Hətta keçirilmiş hərracın Protokolu ondan gizlədilmiş, ona təqdim olunmamışdır. Həmin hərracın qərar və protokolunu Nizami rayon icra məmurundan çox çətinliklə əldə etmişdir. Qeyd olunmuş əsaslara uyğun olaraq “Bakı şəhəri ** saylı notariat ofisinin 8İ-1923 saylı, ##.##.2025 tarixli icra sənədi üzrə “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X1” MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın ## #### 2025-ci il tarixli, ****************** saylı protokolu ləğv edilməlidir.
16. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
17. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi-vəkili vəkil2 və iddiaçı İddiaçı nümayəndəsi X4 apellyasiya şikayətinin məzumununa uyğun izahat verərək təmin edilməsini xahiş etmişdirlər.
18. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdeh cavabdeh1 ASCnümayəndəsi X8 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir. 19.Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmış digər cavabdehlər və üçüncü şəxs məhkəmə iclasında təmsil edilmədiyindən və məhkəmə iclasında üzrlü səbəblərdən iştirak edə bilməyəcəyi barədə mötəbər sübutlar təqdim etmədiyindən məhkəmə kollegiyası işə gəlməyən onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Apellyasiya baxışının hədləri
20.Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 21.Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır. 22.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. 23.Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv olunması və iddia tələbinin təmin edilməsi xahiş edilir. Bu səbəbdən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya baxışının predmetini qətnamənin bütövlükdə yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 24.16.1-ci maddəsində isə müəyyən edilmişdir ki, fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir. 25.337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. 26.415.1-ci maddəsinə əsasən, auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər. 27.415.2-ci maddəsinə əsasən, qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
28. 415.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllədə və ya hərracın keçirilməsi barədə bildirişdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, bildirişi göndərən açıq hərrac təşkilatçısı auksionu keçirməkdən istədiyi vaxt, lakin onun keçirilməsi gününə ən geci üç gün qalmış, müsabiqəni keçirməkdən isə onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış imtina edə bilər. Açıq hərracın təşkilatçısı onu keçirməkdən həmin müddətləri pozmaqla imtina etdikdə, iştirakçılara dəyən real zərərin əvəzini ödəməlidir. Qapalı auksionun və ya qapalı müsabiqənin təşkilatçısı hərracdan imtinanın bildiriş göndərildikdən sonra məhz hansı müddətdə edildiyindən asılı olmayaraq, dəvət etdiyi iştirakçılara dəyən real zərərin əvəzini ödəməlidir. 29.415.4-cü maddəsinə əsasən, hərracın iştirakçıları hərracın keçirilməsinə dair bildirişdə göstərilən məbləğdə, müddətdə və qaydada beh verirlər. Hərrac keçirilmədikdə beh geri qaytarılmalıdır. Hərracda iştirak edən, lakin onu udmayan şəxslərin də behi qaytarılır. Hərracı udmuş şəxslə müqavilə bağlandıqda, onun verdiyi behin məbləği bağlanmış müqavilə üzrə öhdəliklərin icrası hesabına daxil edilir.
30. 415.5-ci maddəsinə əsasən, hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Hərracı udmuş şəxs protokolu imzalamaqdan boyun qaçırarsa, verdiyi behi itirir. Protokolu imzalamaqdan boyun qaçıran hərrac təşkilatçısı hərracı udan şəxsə behi ikiqat məbləğdə qaytarmalı, habelə hərracda iştirak etmək nəticəsində dəyən zərərin əvəzini ödəməlidir.
31. 416.1 və 416.2-ci maddələrinə əsasən, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“İpoteka haqqında” Qanunun (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyada)
32.41.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. 33.41.3-cü maddəsinə əsasən, hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir. 34.42.1-ci maddəsinə əsasən, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. 35.43.3-cü, 43.4-cü, 43.5-ci, 43.6-cı və 43.7-ci maddələrinə görə isə, hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda, birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 45 təqvim günündən gec olmayaraq, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. 36.44-cü maddəsinə əsasən, bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.
“İcra haqqında” Qanunun (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyada)
37.61.2-ci maddəsinə əsasən, ixtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. 38.62.2-ci maddəsinə əsasən, hərracın keçirilməsi qaydası Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir.
Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin
39.14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. 40.14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinin tələblərinə görə məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
Apelyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
41.Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamənin qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları isə müəyyən edilmir. Bu baxımdan mübahisələndirilən qətnamənin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. 42.Mülki işin hallarından göründüyü kimi, icra məmuru tərəfindən daşınmaz əmlakın açıq hərracda satılması məqsədilə hərrac təşkilatına icra sənədinin icrası ilə bağlı sifariş məktubu göndərilmişdir. Hərrac təşkilatı həmin sifariş əsasında Azərbaycan Respublikasının Qanunlarına, Ədliyyə Nazirliyi Kollegiyasının ##.##.2024-cü il tarixli, *-N nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “İcra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması Qaydası”na uyğun olaraq hərrac keçirmişdir. Belə ki, ##.##.2025-ci il tarixdən ##.##.2025-ci il tarixədək keçirilmiş elektron hərracda mübahisəli əmlak ilkin satış qiyməti 110.000 manat olmaqla satışa çıxarılmış, iştirakçılardan üçüncü şəxs əmlakın satış qiymətini artırmaqla təklif vermiş və nəticədə ilkin satış qiymətinə 58 faiz əlavə edilməklə ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil 174.130 manata satılmışdır.
43. Hazırda iddiaçı qanun pozuntusu kimi ipoteka predmeti olan ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin elektron hərracda satışı barədə ona məlumat verilmədiyini bildirmişdir. Belə ki, ipoteka predmetinin açıq bazarda satılması yolu ilə tələbin könüllü icrasına Bank tərəfindən ona ##.##.2025-ci il tarixdə rəsmi ərizə ilə icazə verilmişdir. Buna baxmayaraq, icra qeydi əsasında borclunun ipoteka predmeti barəsində ayrıca məlumat verilmədən ##.##.2025-ci il tarixində hərrac keçirilmişdir. Bundan əlavə, iddiaçı hərraca çıxarılan əmlakın ilkin (başlanğıc) satış qiymətinin onun bazar dəyərinə uyğun olmadığını da iddia etmişdir.
44. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin hallarını tam, obyektiv və hərtərəfli araşdırmış, mübahisəyə tətbiq edilməli olan maddi hüquq normalarını düzgün müəyyən etmişdir.
45. Belə ki, daşınmaz əmlakın açıq hərracda satılması proseduru “İcra haqqında” və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunlarının, habelə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Kollegiyasının ##.##.2024-cü il tarixli, *-N nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “İcra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması Qaydası”nın müvafiq müddəaları ilə tənzimlənir və bu prosedur həmin normativ-hüquqi aktlarda (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyada) müəyyən edilmiş hüquqi tələblərə uyğun qaydada həyata keçirilmişdir.
46. İş üzrə toplanmış və tədqiq edilmiş sübutlara əsasən müəyyən edilir ki, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldıqdan sonra hərracın keçirilməsi ilə bağlı verilmiş sifariş, habelə həmin sifariş əsasında keçirilmiş hərracın gedişi və nəticələri (hərracın başlanması, başa çatması, aparılmış əməliyyatlar və s.) barədə məlumatları müvafiq Portalda yerləşdirmişdir. Portal isə öz funksional imkanlarından istifadə etməklə həmin məlumatlar barədə tələbkara və borcluya qısa mesaj (SMS) və ya elektron poçt (mövcud olduğu halda) vasitəsilə bildiriş göndərmişdir.
47. Bundan başqa, “F.Cavadov və V.Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mulki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının ## ####### 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun ## ###### 2008-ci il tarixli qərarında qeyd edilir ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 415.2-ci maddəsində göstərilmişdir ki, qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır.
48. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulamışdır ki, bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur.
49. Göründüyü kimi, iddiaçının ipoteka predmetinin onun xəbəri olmadan hərraca çıxarılması və hərrac vasitəsilə satılması ilə bağlı apellyasiya şikayətinin dəlilləri iş materialları ilə öz təsdiqini tapmamışdır. Bundan əlavə, iddiaçı hərraca çıxarılmış əmlakın ilkin (başlanğıc) satış qiymətinin onun bazar dəyərinə uyğun olmadığını bildirmişdir. Cavabdeh isə etirazlarında göstərmişdir ki, hərraca çıxarılmış əmlakın ilkin (başlanğıc) satış qiyməti qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq ipoteka müqaviləsində razılaşdırılmış qiymət əsasında müəyyən edilmişdir.
50. Belə ki, mübahisəli ipoteka müqaviləsi bağlanan zaman qüvvədə olmuş “İpoteka haqqında” Qanunun 38-ci maddəsinə əsasən, ipotekaya tutmanın yönəldilməsi barədə məhkəməyə şikayət edilmədikdə, tutma ipoteka saxlayanın ipoteka müqaviləsinə, yaxud ipoteka kağızına əsaslanan tələbi üzrə notariusun icra qeydi əsasında həyata keçirilir. ... İpoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmədikdə, tərəflərin razılığı əsasında ipoteka müqaviləsində göstərilən müstəqil qiymətləndiricilərdən biri, ilkin satış qiyməti müəyyən edilərkən həmin müstəqil qiymətləndiricilər qanunla müəyyən edilmiş qaydada fəaliyyətini dayandırdıqda və ya onların fəaliyyətinə xitam verildikdə isə, tərəflərin sonradan müəyyənləşdirdiyi digər qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilir.
51. Bundan başqa, məhkəmə kollegiyası tərəfindən ipoteka predmeti olan mənzilin hərracın keçirildiyi tarixə mövcud olmuş bazar dəyərinin müəyyən edilməsi zəruri hesab edilmiş və bu məqsədlə iş materiallarında olan “REC-İNVEST” MMC-nin 0#.##.2026-cı il tarixli, REC-**- **/BK-*** nömrəli qiymətləndirmə rəyi tədqiq edilmişdir. Həmin rəyə əsasən, ünvan 4 (yeni ünvan: Bakı şəhəri, Bəhruz Nuriyev küçəsi, 529-cu məhəllə, M7, mənzil 6) ünvanında yerləşən mənzilin hərracın keçirildiyi tarixə, yəni ##.##.2025-ci il tarixinə likvid dəyəri 180.000 manat, bazar dəyəri isə 195.000 manat təşkil etmişdir.
52. Göründüyü kimi, ünvan 4 (yeni ünvan: Bakı şəhəri, Bəhruz Nuriyev küçəsi, 529-cu məhəllə, M7, mənzil 6) ünvanında yerləşən mənzilin “REC-İNVEST” MMC-nin 0#.##.2026-cı il tarixli, REC-**-**/BK-*** nömrəli qiymətləndirmə rəyində müəyyən edilmiş likvid və bazar dəyərləri ilə mübahisələndirilən hərrac zamanı həmin əmlakın satıldığı qiymət arasında kəskin fərqin olmadığı müəyyən edilir.
53. Belə ki, mübahisələndirilən hərracda əmlak 174.130 manata satılmışdır. Bu qiymət ilə mütəxəssis rəyində müəyyən edilmiş 180.000 manat likvid dəyər arasında 5.870 manat (3,26 faiz), bazar dəyəri olan 195.000 manat arasında isə 20.870 manat (10,70 faiz) fərq mövcuddur. Göstərilən fərqlər əmlakın hərrac qaydasında satılmasının xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla onun real dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə satıldığını təsdiq etmir və satış qiymətinin bazar şəraitinə uyğun olmadığı barədə nəticəyə gəlməyə əsas vermir.
54. Qeyd edilənlərə əsasən, kollegiyanın qənaətinə görə birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və qanunvericiliyin müvafiq müddəalarına istinadla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri isə mübahisələndirilən qətnamənin ləğv və ya dəyişdirilməsi üçün əsas təşkil etmir.
55. MPM-nin 384.0.1-ci maddəsinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
56. Apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün cavabdeh tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu, MPM-nin 119.1-ci maddəsinin tələbinə görə onun özünə aid edilməlidir.
57. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1, 384, 392, 393, 402.1 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu onun özünə aid edilsin. Qətnamədən təqdim olunduğu gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Cəmilə Musayeva Hakimlər: Fuad Babayev Fuad Abdıyev