Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-809/2026 10.03.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı “ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı mülki iş (Açar sözlər: «sahiblik və istifadə hüququnun tanınması») Hakimlər Kazımov Elşən Cələddin oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Şirinov İkram Sabir oğlu və Cəfərov Namiq Şamil oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Həsənzadə İlahə Novruz qızının katibliyi, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-4002/2025 saylı, 17 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyənetdi: İşin halları: 1.Birinci instansiya məhkəməsində işə mahiyyəti üzrə baxılarkən təqdim edilmiş sübutlara əsasən işin faktiki halları ilə müəyyən edilib ki: Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, keçmiş Y.V.Çəmənzəminli (keçmiş «Нагорная») küçəsində yerləşən 71 A saylı fərdi yaşayış evi mülkiyyət hüququ əsasında erməni əsilli X17 məxsus olub və mülkiyyət hüququ 3 nömrə ilə qeydə alınıb, onun adına xx.xx.1989-cu il tarixdə Qeydiyyat vəsiqəsi verilib.
2. xx.xx.1989-cu il tarixli etibarnamə ilə X19 Yakovleviç, Bakı, Y.V.Çəmənzəminli küçəsi 71a nömrəli fərdi yaşayış evi ilə bağlı sərəncam, istifadə və digər hüquqları X15 etibar edib. X19 və onun ailə üzvləri tərəfindən verilmiş xx.xx.1989-cu il tarixli ərizədə onlar Bakı şəhəri, Y.V.Çəmənzəminli küçəsi 71a nömrəli fərdi yaşayış evinin satılmasına razılıq vermişlər.
3. X22 xx.xx.2021-ci il tarixdə ölüb.
4. Bakı şəhəri Nərimanov rayonu Mənzil-Kommunal Təsərrüfat Birliyinin 35 saylı Mənzil- Kommunal İstismar Sahəsi tərəfindən verilmiş 221566 nömrəli arayışda göstərilib ki, İddiaçı Y.V.Çəmənzəminli küçəsi 71 nömrəli mənzildə pasport qeydiyyatındadır. X6, bacısı X24 qeydiyyatsız yaşayır.
5. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsiini xx.xx.2025 və xx.xx.2025-ci il tarixli məktublarında göstərilib ki, Bakı şəhəri, Y.Vəzirov küçəsi, 71a saylı fərdi yaşayış evi X12 adına qeydiyyata alınmışdır və hazırda mülkiyyətindədir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
6. İddiaçı cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı əmlaka sahiblik hüququnun müəyyən edilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, keçmiş Y.V.Çəmənzəminli küçəsində (keçmiş “Нагорная” küçəsində) yerləşən 71 A saylı fərdi yaşayış evi üzərində iddiaçı Əliyev X2 və istifadə hüququnun müəyyən edilməsi, qətnamənin həmin hüququn daşınmaz əmlakın dövlət reyesrində qeydə alınması üçün əsas olması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddiada göstərilib ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, keçmiş Y.V.Çəmənzəminli (keçmiş «Нагорная») küçəsində yerləşən 71 A saylı fərdi yaşayış evi mülkiyyət hüququ əsasında erməni əsilli X20 məxsus olmuşdur. Sonuncunun həmin mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 3 nömrə ilə qeydə alınması, onun adına xx.xx.1989-cu il tarixdə verilmiş Qeydiyyat vəsiqəsi ilə tam təsdiq olunur. 1989cu ildən erməni separatizminin baş qaldırdığı vaxtdan Azərbaycan Respublikasının ərazisində, o cümlədən Bakı şəhərində yaşayan ermənilər Azrəbaycandan köçməyə hazırlaşmışlar. Bu məqsədlə onlar özlərinə məxsus daşınar və daşınmaz əmlakları özgəninkiləşdirmişlər. Həmin ermənilər sırasında qeyd olunan fərdi yaşayış evinin mülkiyyətçisi X19 də olmuşdur. X19 mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evinin alğı-satqısı ilə bağlı onun atası X22 ilə razılığa gəlmişlər. Sözügedən evin X1 barədə mülkiyyətçi X12 özünün və onun ailə üzvləri X4, X13, X5 razılıq ərizələrini notariat kontoruna ünvanlamışlar. Həmin fərdi yaşayış evinin satıcı qismində çıxış edən mülkiyyətçi X19 və mənzilin alıcısı qismində çıxış edən onun atası X22 arasında alğı-satqı müqaviləsinin bütün mühüm şərtləri barədə danışıqlar başa çatdıqdan və ümumi razılaşma əldə olunduqdan sonra Oqanesov özünə aid bütün daşınar və daşınmaz əmlakların idarə olunması, sərəncam verilməsi və sair səlahiyyətlərini X15 etibar etmiş, sözügedən etibarnamə xx.xx.1989- cu il tarixdə notarial qaydada təsdiq olunmuşdur. Bundan sonra mülkiyyətçi evi təhvil vermiş, sonuncu isə evin razılaşdırılmış dəyərini mülkiyyətçiyə ödəmişdir. X19 və X25 arasında fərdi yaşayış evinə dair alğı-satqı müqaviləsi faktiki olaraq bağlansa və həmin ev X11 mülkiyyətinə verilsə də, məlum hadisələrlə bağlı müqavilə tərəfləri müqaviləni notarial qaydada təsdiqlədə bilməmişlər. Qeyd olunduğu kimi digər ermənilər kimi Oqanesov ailə üzvləri ilə birlikdə 1989-cu il tarixdə Azərbaycandan köçüb getmişdir. Həmin vaxtdan iddiaçının atası X22 ailə üzvləri ilə dəyərini ödəyərək əldə etdiyi fərdi yaşayış evində yaşamağa başlamışdır. xx.xx.2021-ci il tarixdə onun atası X22 vəfat etmişdir. O, həmin ünvanda yaşamış, həmin ünvana yaxın ərazidə yerləşən orta məktəbə getmişdir. Hazırda da qeyd olunan ünvanda yaşayır. Onun həmin fərdi yaşayış evində yaşaması qonşular X8, X9, X7 notarial qaydada təsdiq olunmuş xx.xx.2017-ci il tarixli ərizələri, yerləşdiyi əraziyə xidmət göstərən Nərimanov Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin 35 saylı mənzil Kommunal İstismar Sahəsinin verdiyi arayışlarla da təsdiq olunur. Həmin fərdi yaşayış evinin 1989-cu ildən onun atası X22 və onun ailə üzvlərinin, o cümlədən özünün sahiblik və istifadələrində olması, həmçinin həmin ünvan üzrə həyata keçirilmiş kommunal ödənişlərə dair qəbzlərlə də sübuta yetirilir.
8. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-4002/2025 saylı, 17 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi (hakim Nərgiz Tağıyeva) iddia təmin edilərək Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, keçmiş Y.V.Çəmənzəminli küçəsində yerləşən (X17 məxsus olmuş) 71A saylı fərdi yaşayış evi üzərində iddiaçı Əliyev X2 və istifadə hüququ tanınması, qətnamə müvafiq hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün əsas olması qət olunub.
9. Birinci instansiya məhkəməsi qənaətində göstərib ki, işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi erməni əsilli X10 mülkiyyətində olmuşdur. Həmin mənzilin satılması ilə bağlı onunla iddiaçının atası X22 razılığa gəlmiş və xx.xx.1990-cı il tarixdə evin mülkiyyətçisi tərəfindən evin idarə olunması, sərəncam verilməsi və digər hüquqların ötürülməsi ilə bağlı etibarnamə vermişdir. Lakin həmin dövrdə baş vermiş gərginlik, Azərbaycanda yaşayan ermənilərin köçməyə başlaması fərdi yaşayış evinin alğı-satqısının rəsmiləşdirilməsinə maneə olmuşdur. İddiaçı və onun ailəsi evlə bağlı şifahi alğı-satqı müqaviləsindən sonra həmin mənzildə yaşamağa başlamışdır. Hazırda da həmin mənzildə yaşamağa davam edirlər. İddiaçı mənzilin onun atası tərəfindən 1989-cu il tarixdə alınmasına baxmayaraq alğı-satqı edildiyi vaxtdan bu günə qədər həmin evin mülkiyyətçisinin sənəd üzərində X3masına və həmin dövrdən evə sahiblik etmələrinə istinad edərək, fərdi yaşayış evi üzərində sahiblik hüququnun tanınmasını xahiş edir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun “Hüquqi əhəmiyyəti olan faktların müəyyən edilməsinə dair işlər üzrə məhkəmə təcrübəsinin bəzi məsələləri haqqında” 12 aprel 2019-cu il tarixli qərarının 7.1 və 7.2-ci bəndlərinə əsasən, mülkiyyət hüququ üzrə daşınmaz əmlaka sahiblik, ondan istifadə və onun üzərində sərəncam vermək faktını müəyyən etməzdən əvvəl daşınmaz əmlakın hüquqi vəziyyətinə, məqsədli təyinatına və sair aydınlıq gətirilməli, daşınmaz əmlakın mülkiyyət hüququ üzrə dövlət qeydiyyatına alınıb-alınmadığı aydınlaşdırılmalıdır. Özbaşına tikililər, istismara qəbul edilməmiş tikililər, qurğular, eləcə də başqasının adına qeydə alınmış tikililər üzərində sahiblik faktının, həmçinin avtonəqliyyat vasitələri və digər daşınar əmlak üzərində sahiblik, istifadə, sərəncam faktının müəyyən edilməsi barədə ərizələrə məhkəmələr tərəfindən xüsusi icraat qaydasında baxıla bilməz. Belə tələblərə məhkəmələr tərəfindən iddia icraatı qaydasında baxılmalıdır. Ali Məhkəmənin hazırki mübahisəyə baxılması qaydası barədə müvqeyindən də göründüyü kimi bu növ (başqasının adına qeydə alınmış tikililər üzərində sahiblik faktının tanınması) iddialara xüsusi icraat qaydasında deyil, iddia icraatı qaydasında baxılmalıdır. İddiaçı əvvəlcə xüsusi icraat qaydasında ərizə ilə məhkəməyə müraciət etsə də ərizəsini geri götürmüş, sonradan iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1-ci maddəsinə əsasən, mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Mülki Məcəllənin 158.2, 158.4 və 159-cu maddələrinə görə, əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər. Mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir. Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir. Həmin Məcəllənin 157.8-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. 1 sentyabr 2000-ci ilədək qüvvədə olan Azərbaycan SSR Mülki Məcəlləsinin 43-cü maddəsinə görə, əqdin notariat formasının məcburiliyi və buna riayət edilməməsinin nəticələri əqdlərin notariat təsdiqi yalnız qanunda göstərilən hallarda məcburidir. Qanunla tələb olunan notariat formasına riayət edilməməsi (bu Məcəllənin 44-cü maddəsi) əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Tərəflərdən biri notariatda təsdiq edilməli olan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdi notariatda təsdiq etdirməkdən boyun qaçırırsa, əqddə qanuna zidd əməl olmadıqda, məhkəmə əqdi icra etmiş tərəfin tələbi üzrə, onu bağlanmış hesab etməyə haqlıdır. Bu halda, əqdin notariat tərtibatı tələb olunmur. Əqdin notariatdan kənar bağlanmış hesab olunması qaydasını müəyyən edən əvvəlki MM-in 43-cü maddəsinin İİ hissəsinə əsasən tərəflərdən biri notariatda təsdiq edilməli olan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdi notariatda təsdiq etdirməkdən boyun qaçırırsa, əqddə qanuna zidd əməl olmadıqda, məhkəmə əqdi icra etmiş tərəfin tələbi üzrə, onu bağlanmış hesab etməyə haqlıdır. Əvvəlki mülki qanunvericilik eyni zamanda əqdin yazılı formasına riayət edilmədiyi halda tərəfləri səhv məhkəmə aktlarından qorumaq məqsədi ilə bir sıra digər təminatlarıda nəzərdə tutmuşdur. Belə təminatlardan biri əvvəlki MM-in 42-ci maddəsində öz əksini tapmışdır. Bu normaya görə əqdin qanunla tələb edilən sadə yazılı formasına riayət edilməməsi, mübahisə zamanı tərəfləri, əqdi təsdiq etmək üçün şahid ifadələrinə istinad etmək hüququndan məhrum edir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun İ.K.Rəcəbovun şikayəti üzrə 22 mart 2006cı il tarixli Qərarında “əqdin notarial formasına riayət edilməməsi”nin nəticələri ilə bağlı formalaşdırdığı hüquqi mövqeyinə əsasən, göstərilən müddəanın mahiyyətinə görə əqdi tamamilə və ya qismən icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı hesab edə bilməsi üçün bir neçə şərtə, o cümlədən onun yazılı formada tərtib edilməsinə riayət edilmiş olmalıdır. Yaşayış evinin alqı-satqısı haqqında müqavilə də yazılı formada tərtib edilməli olan əqdlərdən biridir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd olunan hüquqi mövqeyini bir sıra Qərarlarında (S.Əliyevanın şikayəti üzrə 31 may 2006-cı il tarixli Qərar, C.Abdullayevanın şikayəti üzrə 13 aprel 2007-ci il tarixli Qərar və s.) təsdiq etməklə göstərmişdir ki, əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı hesab etməsi üçün mütləq aşağıdakı hallar mövcud olmalıdır: - əqdin notarial təsdiqlənməsi qaydasına riayət edilməməsi əks tərəfin təqsiri ucbatından baş verməli; - məhz əks tərəf əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən yayınmalı; - əqdin özü qanuna zidd olmamalı və onun yazılı formada tərtib edilməsinə dair tələbə əməl edilmiş olmalıdır. Sonuncu şərt qanunvericilikdə etibarlılığı birbaşa yazılı formada tərtib edilməsindən asılı hala gətirilmiş əqdlər üçün xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Göründüyü kimi, qanunverici daşınmaz əmlakın alqı-satqısı haqqında müqavilənin etibarlılığını hər bir halda onun yazılı formada bağlanması və notariat qaydasında təsdiqlənməsi ilə şərtləndirir. Həmin şərtlərə əməl edilməməsi daşınmaz əşyaların alqısatqısı müqaviləsinin etibarlılığını şübhə altına alır. Göründüyü kimi qanunverici əqdi icra etmiş tərəfin tələbi üzrə əqdin bağlanmış hesab edilə bilməsini əqddə qanunazidd halın olmaması ilə şərtləndirmişdir. Hazırki iş materiallarından görünür ki, mübahisələndirilən fərdi yaşayış evi xüsusi mülkiyyət olmaqla, X14 məxsus olmuşdur. Bununla bağlı olaraq mülkiyyətçi tərəfindən xx.xx.1989-cu il tarixdə notarial qaydada etibarnamə verilmiş, yaşayış evi ilə bağlı sərəncam, istifadə və idarəetmə hüquqları iddiaçının atasına ötürülmüşdür. Həmçinin mülkiyyətçinin ailə üzlərinin də yazılı razılıqları alınmışdır. Lakin həmin dövrdə ölkədə baş vermiş ictimai-siyasi hadisələr nəticəsində alğı-satqı müqaviləsinin notarial qaydada rəsmiləşdirilməsi mümkün olmamışdır. Buna baxmayaraq, iddiaçının atası və ailə üzvləri 1989-cu ildən etibarən mübahisəli evdə fasiləsiz, açıq və vicdanlı şəkildə yaşayaraq əmlaka sahiblik etmiş, kommunal ödənişləri həyata keçirmiş və evi faktiki olaraq mülkiyyətçi kimi idarə etmişlər. Bu hallar kommunal ödəniş qəbzləri, MKTB arayışları və qonşuların notarial qaydada təsdiq olunmuş ərizələri ilə sübuta yetirilmişdir. Bundan əlavə, işə baxılması zamanı məhkəmə tərəfindən yerli baxış keçirilmiş, yerli baxış protokolu ilə müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı ailəsi ilə birlikdə faktiki olaraq mübahisəli yaşayış sahəsində yaşayırlar və həmin mənzildən istifadə edirlər. Yerli baxış zamanı müəyyən edilmiş digər hal ondan ibarət olmuşdur ki, 1989-cu il tarixdə verilmiş etibarnamədə və digər sənədlərdə mübahisəli mənzilin nömrəsi 71a kimi qeyd edilmişdir. Bəzi ödəniş qəbzlərində iddiaçının faktiki sahiblik etdiyi və hazırda yaşadığı fərdi yaşayış evi “71” kimi qeyd edilmişdir. Belə ki, yerli baxış zamanı təqdim edilmiş qəbzlərin fotoşəkillərindən görünür ki, Nərimanov rayonu, X21 küçəsi, ev 71/A nömrə ilə qeyd edilmiş fərdi yaşayış evinin kommunal ödənişləri X16 tərəfindən, eyni ünvanda 71a nömrə ilə qeyd edilmiş fərdi yaşayış evinin kommunal ödənişləri Aydın Zeynalov tərəfindən, həmin ünvanda 71 nömrə ilə qeyd edilmiş fərdi yaşayış evinin kommunal ödənişləri isə İddiaçı tərəfindən ödənilir. Ünvan nömrələnməsindəki bu fərqlər eyni daşınmaz əmlakın identifikasiyasına mane olmur və iddiaçının sahiblik və istifadə hüquqlarını şübhə altına almır. İddiaçı və onun ailəsi tərəfindən uzun müddət ərzində mübahisəli yaşayış evinə 35 il ərzində vicdanlı, fasiləsiz və açıq şəkildə sahiblik edilməsi, mülkiyyətçinin razılığı ilə evin faktiki olaraq alıcıya verilməsi, bu müddət ərzində hər hansı etirazın irəli sürülməməsi, habelə digər şəxslərin əmlak üzərində istifadə hüququnun olmaması iddia tələbinin əsaslı olduğunu sübuta yetirir. Bu səbəbdən iddiaçının həmin fərdi yaşayış evi üzərində sahiblik hüququ tanınmalıdır
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
a) apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10. Cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv, iddianın isə rədd edilməsini xahiş edib şikayətində göstərir ki, İdarənin arxiv məlumatlarına əsasən Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, X21 küçəsində yerləşən fərdi yaşayış evi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində X12 adına qeydiyyata alınmamışdır. İstifadə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün fərdi yaşayış evinin X12 xüsusi mülkiyyətində olması zəruridir. Lakin məhkəmə tərəfindən qeyd olunan məsələyə münasibət bildirilməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları.
11. Məhkəmə iclasınının yeri və vaxtı barədə xəbərdar edilmiş iddiaçı və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” Publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsininin nümayəndəsi məhkəmə iclasında iştirak etmir. Məhkəmə tərkibi Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən mülki işə iddiaçının və cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etdi.
Tətbiq edilməsi nəzərdə tutula bilən maddi və prosessual hüquq normaları:
12. Azərbaycan SSR Mülki Məcəlləsi: (01 sentyabr 2000-ci il tarixədək qüvvədə olmuş)
Maddə 42. Ədin qanunla tələb edilən sadə yazılı formasına riayət edilməməsi, mübahisə zamanı tərəfləri, əqdi təsdiq etmək üçün şahid ifadələrinə istinad etmək hüququndan məhrum edir, qanunda bilavasitə göstərilən hallarda isə bu Məcəllənin 44-cü maddəsində nəzərdə tutulan nəticələrlə əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Maddə 43. Əqdin notariat formasının məcburiliyi və buna riayət edilməməsinin nəticələri əqdlərin notariat təsdiqi yalnız qanunda göstərilən hallarda məcburidir. Qanunla tələb olunan notariat formasına riayət edilməməsi (bu Məcəllənin 44-cü maddəsi) əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Tərəflərdən biri notariatda təsdiq edilməli olan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdi notariatda təsdiq etdirməkdən boyun qaçırırsa, əqddə qanuna zidd əməl olmadıqda, məhkəmə əqdi icra etmiş tərəfin tələbi üzrə, onu bağlanmış hesab etməyə haqlıdır. Bu halda, əqdin notariat tərtibatı tələb olunmur. Maddə 44....Qanunla tələb olunan formaya riayət etməmək əqdin etibarsızlığına, yalnız belə nəticə bilavasitə qanunda göstərildiyi halda səbəb olur.
13. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: (01.09. 2000-ci ildən qüvvədə olan)
157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır. Maddə 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. Maddə 158.1.2. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı əmlakdan istifadə hüququ əmlak hüququ sayılır. Maddə 158.4. Mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir. Maddə 159. Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir. Maddə 163.1. Sahiblik əşyanın özünün verilməsi ilə verilir. Əvvəlki sahibin iradəsi ilə əldə edən əşyaya faktik sahibliyi həyata keçirməyə qadir olduqda verilmə baş tutur. Maddə 164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Maddə 165.1. Sahiblik qadağan edilmiş özbaşınalıq yolu ilə pozulduqda sahib pozucudan pozuntulara son qoymağı tələb edə bilər. Pozuntuların davam edəcəyindən ehtiyat olunduqda sahib onlara son qoyulması üçün iddia verə bilər. Pozucu və ya onun hüquq sələfi üçün sahib qanunsuz olduqda və sahiblik məhrumetmədən əvvəlki ildə əldə edildikdə bu cür iddia istisna edilir. Maddə 166.3. Yalnız o şəxsin torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun və sahiblik haqqında iddia hüququnun olduğu ehtimal edilir ki, onun sahiblik hüququ torpaq sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasından irəli gəlir. Lakin torpaq sahəsinin faktik sahibi sahiblikdən özbaşına məhrumedilmə və ya sahibliyin pozulması barədə iddia verə bilər.
14. xx.xx.1982-ci il il tarixli (yəni xx.xx.2009-ci ilədək qüvvədə olan) Mənzil Məcəlləsi:
Maddə 123.Yaşayış evi mülkiyyətçisinin özünə məxsus olan evə köçürdüyü ailə üzvləri onların köçməsi zamanı başqa qeyd-şərt göstərilməmişsə, evdə yaşayış sahəsindən onunla bərabər istifadə etmək ixtiyarına malikdirlər. Bu Məcəllənin 53-cü maddəsində göstərilən şəxslər mülkiyyətçinin ;ailə üzvləri sayılırlar. Ailə üzvləri mülkiyyətçi tərəfindən onlara verilən yaşayış sahəsinə öz həddi-büluğa çatmamış uşaqlarını köçürmək ixtiyarına malikdirlər; digər ailə üzvlərinin köçürülməsinə yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə yol verilir. Həmin şəxslərin yaşayış sahəsindən istifadə hüququ yaşayış evinin mülkiyyətçisi ilə ailə münasibətlərinə xitam verildiyi halda da saxlanılır. Yaşayış sahəsindən istifadə qaydası haqqında və xərclərdə iştirakın məbləği haqqında mülkiyyətçi ilə onun ailə üzvləri arasında mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir.
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0. və 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər. Maddə 385.1., 385.1.1, 385.1.4. Maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 386. Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin. Maddə 387.1. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi qətnamənin və ya qərardadın ləğv edilməsinə yalnız o halda əsas olur ki, bu, düzgün olmayan qətnamənin və ya qərardadın qəbul edilməsinə səbəb olsun. Maddə 390. Məhkəmənin qətnamədə və ya qərardadda göstərdiyi dəlillərin işin hallarına uyğun olmaması o hallarda hesab edilir ki, məhkəmə müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmiş olur.
Apellyasiya baxışının hədləri:
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi üçün əsasdır.
17. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair 20 may 2011-ci il tarixli qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
18. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 14 oktyabr 2020-ci il tarixli 04/2020 nömrəli qərardadına əsasən apellyasiya və kassasiya qaydasında məhkəmə aktları müvafiq olaraq şikayətə və ya şikayət verən şəxsə münasibətdə deyil, mübahisələndirilən hissədə yoxlanılmalıdır. Məhkəmə aktlarının bir tərəfin(və ya tərəflərin) apellyasiya və ya kassasiya şikayəti əsasında yoxlanılmış hissələrinin, sonradan şikayət vermiş digər tərəfin şikayəti üzrə təkrarən apellyasiya və ya kassasiya qaydasında yoxlanılması yolverilməzdir.
19. Apellyasiya şikayətinin məzmunundan görünür ki, şikayətin obyektini qətnamənin tam hissəsi (obyekt apellyasiya tələbləri ilə məhdudlaşır), predmetini isə birinci instansiya məhkəməsinin verilmiş tələblərə baxılması və onların həlli zamanı iddia olunan pozuntuların dairəsi təşkil edir. Şikayətin predmeti də qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola biləcək dəlillərlə məhdudlaşır.
20. Demək, mülki prosessual qanunvericiliyin tələbinə və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun və Ali Məhkəmənin qeyd olunan qərarlarına əsasən qətnamə apellyasiya şikayəti üzrə tam yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi:
21. Əvvəla, iddanın faktiki əsası (faktiki hallar) tələbin qanuni əsasının şərtlərinə uyğun olmadığından, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmadığından birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti və gəldiyi nəticə düzgün olmamışdır.
22. Çünki irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa) iddia haqlı sayıla bilər, uzlaşmırsa əsassız hesab edilməlidir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur. Hazırki işdə iddianın faktiki halları yuxarıda qeyd olunan normaların dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmadığından, üstəlik cavabdehin etiraz hüquqlarına görə də aradan qalxdığından bu qaydada iddia haqlı sayılmır.
23. Məhkəmə tərkibi vurğulayır ki, işin həqiqi hallarının düzgün müəyyən edilməsi, əslində tərəflər arasında hansı mülkü hüquq münasibətlərinin yaranması, davam etməsi və xitam olunmasının düzgün müəyyən edilməsi, mübahisənin düzgün və qanuna uyğun həllini asanlaşdırır. İşin həqiqi hallarını dəqiq müəyyən edilməsi, həm də tərəflərdən hansının hüquqlarının pozulduğunu, kimin pozduğunu, qorunmalı olan hüququn və mənafenin kimə aid olduğunu, tərəflərdən hansının hüquqdan sui-istifadə etdiyini düzgün müəyyən etməyi mümkün edir. Bu mənada məhkəmə tərkibi birinci instansiya məhkəməsinin iddia üzrə işin halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri baxımından düzgün nəticəyə gəlmədiyini müəyyən etdi. Çünki hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxaraq tətbiq etdiyi normaları səhv təfsir etmiş, həmçinin qətnamədə göstərdiyi dəlilləri işin hallarına uyğun olmamış, yəni müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmişdir. Bu hallar da məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsas sayılır. Buna baxmayaraq, iddia tələbinin və apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə əlaqədar əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasını da məhkəmə tərkibi zəruri hesab edir.
24. Əvvəla, məhkəmənin tələblə bağlı olması prinsipi onu iddiaçının iddia tələbinin termin olaraq hansı hərfi mənanı ifadə etməsindən asılı etməməlidir. Belə ki, məhkəmənin tələblə bağlı olması prinsipi onun iddiaçının istədyindən çoxunu yaxud istədiyindən başqa bir tələbi təmin etməyəcəyi ilə bağlıdır. Ona görə də iddiaçının istəyinin nə olması təkcə iddia ərizəsinin nəticə hissəsindəki termin və sözlərin hərfi mənasına görə deyil, bütövlükdə iddia ərizəsinin məzmunu əsas götürülməklə iradə ifadəsinin həqiqi mənasına görə müəyyənləşdirilməlidir. Məhkəmənin yalnız tələbə bağlılıq prinsipini əsas götürüb bu cür iddiaları təmin yaxud rədd etməsi isə məhkəmə müdafiəsi ilə bağlı konstitusion prinsiplərə zidd olmaqla yanaşı, həm ədaləti təmin etmir, həm də açıq-aşkar prosessual qənaət prinsipinə ziddir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi vurğulayır ki, məhkəmə işə baxarkən “məhkəmə iddia tələbinə bağlıdır” prinsipinin mahiyyətini özü üçün düzgün müəyyən etməlidir. Belə ki, iddiaçı “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” Publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsini cavabdeh kimi qeyd edərək Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, keçmiş Y.V.Çəmənzəminli küçəsində (keçmiş “Нагорная” küçəsində) yerləşən 71 A saylı fərdi yaşayış evi üzərində özünün sahiblik və istifadə hüququnun müəyyən edilməsi, qətnamənin həmin hüququn daşınmaz əmlakın dövlət reyesrində qeydə alınması üçün əsas olması barədə qətnamə çıxarılmasını iddia ərizəsində göstərsə də iddianın bu qaydada olunması üçün əsas ola bilməzdi. Çünki məhkəmə özü də iddiaçının tələbinin faktiki və hüquqi əsasını, əslində həqiqi niyyətinin və istəyinin nə olduğunu müəyyənləşdirə və dəqiqləşdirə bilir. Bunun üçün məhkəmə tərəfə prosessual hüquqlarının həyata keçirilməsində köməklik göstərməlidir(MPM. mad; 14.1 və 167.1). Çünki mülki prosessual qanunvericilik məhkəmənin prosessual fəallıq prinsipindən tam imtina etməmişdir.
26. Belə ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 50.3-cü maddəsinə əsasən iddia tələbinin yönəldiyi fiziki və hüquqi şəxslər cavabdeh hesab olunur. Hazırkı iddiada “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” Publik hüquqi şəxsin və ya 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin cavabdehliyinin nədən ibarət olduğu yaxud nədə ifadə olunduğu bilinmir. Əlbətdə ki, bu quruma qarşı da daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri fəaliyyəti ilə bağlı hansısa iddia irəli sürülə bilər. Lakin hazırkı işdə cavabdeh kimi qeyd olunan quruma iddiaçının hansısa müraciəti olduğu da işdən görünmür.
27. Birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun “Hüquqi əhəmiyyəti olan faktların müəyyən edilməsinə dair işlər üzrə məhkəmə təcrübəsinin bəzi məsələləri haqqında” 12 aprel 2019-cu il tarixli qərarının 7.1 və 7.2-ci bəndinə istinad edərək Ali Məhkəmənin hazırki mübahisəyə baxılması qaydası barədə mövqeyində də bu növ, yəni başqasının adına qeydə alınmış tikililər üzərində sahiblik faktının tanınmasına dair iddialara xüsusi icraat qaydasında deyil, iddia icraatı qaydasında baxılmalı olduğunu qeyd etsə də, əvvəla, başqasının adına qeydə alınmış tikililər üzərində sahiblik faktının tanınmasına iddia icraatı qaydasında baxılması o demək deyil ki, bu cür yaxud analoji məzmunlu iddialar həm iddiaya cavab verməli olmayan şəxsə qarşı irəli sürülməli yaxud da cavabdeh şəxsə qarşı qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmayan iddia qaldırılmalıdır.
28. Başqa sözlə, hazırkı iddianın məzmunundan da bəlli olur ki, iddiaçının mərhum atası mübahisəli fərdi yaşayış evini 1989-cu ildə erməni əsilli şəxsdən dəyəri ödənilməklə əldə edib, bununla əlaqədar sonuncu və ailə üzvləri tərəfindən ona əmlaka sərəncam səlahiyyəti verilməsini də nəzərdə tutan notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə və razılıq ərizələri verilmişdir. Bu hallara dair məhkəməyə sübut təqdim edilib. Bununla əlaqədar, birinci instansiya məhkəməsi 1 sentyabr 2000-ci ilədək qüvvədə olan Azərbaycan SSR Mülki Məcəlləsinin 43-cü maddəsinə istinad etsə də həmin maddədəki dispozisiya şərtinə(Tərəflərdən biri notariatda təsdiq edilməli olan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdi notariatda təsdiq etdirməkdən boyun qaçırırsa, əqddə qanuna zidd əməl olmadıqda, məhkəmə əqdi icra etmiş tərəfin tələbi üzrə, onu bağlanmış hesab etməyə haqlıdır) uyğun iddia irəli sürülmədiyinə əhəmiyyət verməyib, iddianı tələb edilən qaydada və iddiaya cavab verməli olan şəxsə qarşı təmin etmişdir. 29 Bununla yanaşı, iddiaçı və onun ailəsi tərəfindən uzun müddət ərzində mübahisəli yaşayış evinə 35 il ərzində vicdanlı, fasiləsiz və açıq şəkildə sahiblik edilməsi, mülkiyyətçinin razılığı ilə evin faktiki olaraq alıcıya verilməsi, bu müddət ərzində hər hansı etirazın irəli sürülməməsi, habelə digər şəxslərin əmlak üzərində istifadə hüququnun olmaması iddianın məhz hazırkı formada irəli sürülməsinə əsas vermirdi. Bununla əlaqədar, birinci instansiya məhkəməsinin iddiaçı tərəfə prosessual hüquqlarının həyata keçirilməsində köməklik göstərməsi də(MPM. mad; 14.1 və 167.1) işdən görünmür.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi xüsusilə vurğulayır ki, məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququnun şəxslər, o cümlədən iddiaçı üçün o zaman istəklərinə və arzularına uyğun nəticəsi ola bilər ki, bu cür mülki hüquq münasibətləri qurarkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplərinə və qanunvericiliyin tələblərinə ciddi riayət etmiş olsunlar. Əks halda qanuna riayət edilmədən yaranan münasibətlərin də mübahisə baş verdiyi halda məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququ şəxsin arzuladığı nəticəni uğurlu etməyəcəkdir. Bu cür irəli sürülən iddianın rədd olunması həm də ona görə zəruri və vacibdir ki, mülki dövriyyənin iştirakçıları bu cür mülki hüquq münasibətlərinə girərkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsipləri və qanunvericiliyin tələblərinə riayət etsinlər. Əks halda mülki hüquqda daşınmaz əşyanın alqı-satqısı, müqavilənin bağlanmış hesab edilməsi institutlarının yaranmasına da zərurət və əsas olmazdı.
31. Beləliklə məhkəmə tərkibi hesab edir ki: apellyasiya şikayəti təmin edilməli; Mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-4002/2025 saylı, 17 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilməli; İddiaçı cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinə (1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə) qarşı əmlaka sahiblik hüququnun müəyyən edilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməməlidir.
32. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384.0.2, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi
qətetdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-4002/2025 saylı, 17 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İddiaçı cavabdeh “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” publik hüquqi şəxsinə (1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə) qarşı əmlaka sahiblik hüququnun müəyyən edilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. Qətnamədən, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinet vasitəsilə) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.