Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Sumqayıt şəhəri İş № 2(3-8)-473/2026 18.05.2026 SUMQAYIT APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin cavabdeh Cavabdeh (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 X3 * saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsi və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1) qarşı mülki iş üzrə (alğı-satqı müqaviləsinin və müqavilənin bağlanması nəticəsində yaranmış hüquqi nəticələrin etibarsız hesab edilməklə ləğv edilməsi və qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılma) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının hakimləri Mahmudov Ayaz Akif oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Hüseynzadə Afiq Hüseyn oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X2, İddiaçı İddiaçı MMC-nin qanuni təmsilçisi-nümayəndəsi nümayəndə2, nümayəndəsi və vəkili nümayəndə1, Cavabdeh Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili vəkil3 iştirakı ilə, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə kollegiyası Müəyyən etdi: İşin halları:
1. Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlak Komitəsi Dövlət Əmlakının İnventarlaşdırılması İdarəsi tərəfindən verilmiş qeyri-yaşayış fonduna daxil olan dövlət binalarının və özəl obyektlərin ##.##.1998-ci il tarixli texniki pasportun surətindən görünür ki, ünvan 3 ərazisində yerləşən “xxxx” MMC-nin ticarət sahəsi 168,40 kv.m təşkil edir.
2. Azərbaycan Respublikası * saylı Yerli İqtisad Məhkəməsinin ##.##.2004-cü il tarixli, ****/*-*** nömrəli qətnaməsinin surətindən görünür ki, iddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət əmlakının idarə olunması və özəlləşdirilməsi departamentinin cavabdeh “xxxx” MMC-yə qarşı “*** saylı, ## ######## 1998-ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv olunması, qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və icarə haqqı üzrə 25.669.027 manat borcun ödənilməsi” barədə iddia tələbinin rədd edilməsi qət edilmişdir.
3. ##.##.2022-ci il tarixli, *** nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin surətindən görünür ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 52,4 kv.metr olan qeyriyaşayış sahəsi Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən Cavabdeh 20.960 manat məbləğinə satılmışdır.
4. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri tərəfindən verilmiş çıxarışın surətindən görünür ki, ümumi sahəsi 52,4 kv.m. təşkil edən ünvan 5 xüsusi mülkiyyət hüququ ilə Cavabdeh adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində ##.##.2022-ci il tarixdə, 14220009757 nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır.
5. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən məlumatın təqdim edilməsi barədə sorğuya cavab məktubundan görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən ticarət sahəsinin “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə icarəyə verilməsi barədə icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi bağlı qərarın qəbul edilib-edilməməsi və ləğv edildiyi halda hansı əsaslarla ləğv edilməsi haqqında məlumatların və müsbət halda buna dair sənədlərin təsdiq edilmiş surətləri təqdim edilməsi barədə məktuba Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətində baxılmışdır. Bununla əlaqədar olaraq bildirilir ki, qeyd edilən ünvanında yerləşən 168,4 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsinə dair “xxxx” MMC ilə keçmiş Dövlət Əmlak Komitəsi arasında bağlanılmış ##.##.1998-ci il tarixli, *** nömrəli icarə müqaviləsi ##.##.1999-cu il tarixindən ləğv edilmiş və icarəçinin həmin müqavilə üzrə borcu yoxdur.
6. İş materiallarında olan dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında ##.##.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və Cavabdeh arasında müqavilə bağlanmış və ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 52.4 m2 təşkil edən Sumqayıt şəhər İcra Hakimiyyəti, Mənzil-Kommunal Təsərrüfat İstehsalat Birliyinin balansında olan qeyri-yaşayış sahəsini xidmət məqsədilə icarəçinin müddətli istifadəsinə vermişdir. İcarə müqaviləsinin müddəti ##.##.2022-ci il tarixdən ##.##.2023-cü il tarixə qədər təşkil edir. Bir aylıq icarə haqqı 420 manat təşkil etmişdir.
7. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri tərəfindən verilmiş çıxarışın surətindən görünür ki, ümumi sahəsi 52,4 kv.m. təşkil edən ünvan 5 xüsusi mülkiyyət hüququ ilə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində ##.##.2023-cü il tarixdə, 1422030175 nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır.
8. ##.##.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin surətindən görünür ki, satıcı Cavabdeh ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 52.4 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsini tam mülkiyyət hüququ üzrə alıcı mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 mülkiyyətinə verir.
9. Azərbaycan Respublikası Qaçqınların və Məcburi Köçkünlərin İşləri üzrə Dövlət Komitəsinin sorğuya cavabından görünür ki, Komitənin elektron məlumat bazasında Cavabdeh barədə məlumat aşkarlanmamışdır.
10. Sumqayıt şəhər İcra Hakimiyyəti Mənzil Kommunal Təsərrüfatı İstehsalat İstismar Birliyinin ##.##.2004-cü il tarixli məktuba cavabdan görünür ki, Sumqayıt şəhəri 3-cü məhəllədə yerləşən **/** saylı binanın 1-ci mərtəbəsindəki 168.4 m2 qeyri-yaşayış sahəsində 1993-cü ildən hal-hazıra kimi məcburi köçkünlər məskunlaşıb yaşamışdırlar.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
11. İddiaçı İddiaçı MMC cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi, sonradan isə tələbin dəyişdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə cavabdeh Cavabdeh arasında bağlanılmış ##.##.2022-ci il tarixli, *** nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin müqavilə əsasında Cavabdeh 52,4 kv.metr qeyri yaşayış sahəsinə dair verilmiş ##.##.2022-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli mülkiyyətə dair Çıxarış və texniki pasportun ləğv edilməsi, cavabdeh Cavabdeh ünvan 3 ünvanında yerləşən 52,4 kvadrat metr qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 1993-cü ildə Cəbrayıl rayonu Soltanlı kəndindən məcburi köçkün düşərək həmin vaxtdan Sumqayıt şəhərində məskunlaşmışdır. Həmin vaxtlarda “xxxx” MMC-ni təsis etmiş və həmin MMC-nin direktorudur. 1998-ci ildə köhnə RAYPO deyilən cəmiyyətə məxsus Sumqayıt şəhəri 3cü məhəllə, ev 10/27-də yerləşən 168,40 kv.metr ticarət sahəsini icarəyə götürmüşdür. ##.##.1998-ci ildə Sumqayıt şəhər Dövlət Əmlakının İnventarlaşdırılması İdarəsi “xxxx” MMC-yə Texniki Pasport vermişdir. Həmin obyektdə 1994-cü ildən Qubadlı rayonundan məcburi köçkün düşmüş bir neçə ailə məskunlaşdığından ticarət sahəsindən istifadə edə bilməmişdir. Lakin Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Dövlət Əmlakının İdarə olunması və Özəlləşdirilməsi Departamenti 2004-cü ildə “xxxx” MMC ilə müqavilənin pozulması barədə * saylı Yerli İqtisad Məhkəməsində iddia qaldırmış və iddia tələbini icarə haqqının ödənilməməsini əsas gətirmişdir. Sumqayıt şəhər İcra Hakimiyyəti Mənzil-Kommunal Təsərrüfat İstehsalat Birliyinin ##.##.2004-cü il tarixli, *** saylı məktubunda göstərilmişdir ki, həmin qeyri-yaşayış sahəsində məcburi köçkünlər məskunlaşdığından obyektdən istifadə etmək mümkün olmamışdır. İddia * saylı Yerli İqtisad məhkəməsində baxılaraq məhkəmənin ## #### 2004-cü il tarixli, ****/*-*** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi rədd edilmişdir.Uzun illər torpaqlarının azad olunmasını gözləmiş və torpaqları azad olunduqdan sonra Sumqayıt şəhər İcra Hakimiyyətinə və digər orqanlara gedərək əlində olan texniki pasportu göstərib köçkünlər getdikdən sonra obyektin icarəsində olması barədə qeydiyyat aparılmasını xahiş etmişdir. Tez-tez obyektə baş çəkmiş, orada yaşayanlara isə heç bir narazılıq bildirməmişdir. Son vaxtlar ona məlum olmuşdur ki, icarəyə götürdüyü ticarət sahəsinin 52 kvadrat metrinə dair həmin obyektdə məskunlaşmış Cavabdeh mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 X3 * saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsi tərəfindən Çıxarış və Texniki pasport verilmişdir. O, bu barədə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə rəsmi ərizə ilə müraciət etmişdir. Ona həmin xidmət tərəfindən verilmiş ##.##.2023-cü il tarixli, *-**-*/*-****/**** saylı cavab məktununda qeyd edilmişdir ki, ünvan 1 yerləşən ünvanda yerləşən 168,40 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinə dair “xxxx” ММС ilə keçmiş Əmlak Komitəsi arasında bağlanılmış ##.##.1998-ci il tarixli, *** nömrəli icarə müqaviləsi ##.##.1999-cu il tarixdən ləğv edilmişdir və icarəçinin həmin müqavilə üzrə borcu yoxdur. Həmin cavab məktubundan sonra o, Cavabdeh * saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsi tərəfindən Çıxarış və Texniki pasport verilməsinin qanunsuz və əsassız olduğundan etibarsız hesab edilməklə ləğv edilməsi barədə Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinə iddia ərizəsi vermişdir. Məhkəmə tərəfindən verilmiş sorğu əsasında məlum olmuşdur ki, Sumqayıt şəhəri 3-cü məhəllə,ev 10/27 ünvanında yerləşən 52,4 kvadrat metr qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh satılması barədə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə ##.##.2022-ci il tarixli *** nömrəli Alqı-satqı müqaviləsi bağlanılmışdır. Həmin alqı-satqı müqaviləsindən sonra cavabdeh - mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 X3 * saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsi tərəfindən Cavabdeh həmin 52,4 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinə dair ##.##.2022-ci il tarixli ********** qeydiyyat nömrəli mülkiyyətə dair çıxarış və texniki pasport verilmişdir. Həmin alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi və Cavabdeh qeyri yaşayış sahəsindən çıxarılma barədə iddia tələbi ilə Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinə müraciət etmiş və məhkəmənin Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia ərizəsi təmin edilməmişdir. İddia tələbinin təmin edilməməsinə əsas kimi iddia tələbinin “xxxx” MMC tərəfindən verilməməsi göstərilmişdir. Həmin qətnamədən verilən apellyasiya şikayəti Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası *(***)-****/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə qüvvəsində saxlanılmışdır. Apellyasiya məhkəməsi iddia tələbinin “xxxx” MMC tərəfindən verilməli olmasını qətnamədə birbaşa göstərmişdir. Ona görə də iddia tələbi hazırkı qaydada verilmişdir. Hesab edir ki, iddia təmin edilməlidir.
13. Belə ki, iddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət Əmlakının idarə olunması və özəlləşdirilməsi departamentinin cavabdeh “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı "İcarə müqaviləsinin ləğv olunması və icarə haqqı üzrə borcun ödənilməsi və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması barədə" iddia tələbinə dair Azərbaycan Respublikası * saylı Yerli İqtisad Məhkəməsinin ## #### 2004-cü il tarixli qətnaməsi ilə müəyyən edilmişdir ki, məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi iddia tələblərini müdafiə edərək izahatında göstərmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin «İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında» *** saylı ##.##.1997-ci il tarixli Fərmanının icrasını təmin etmək məqsədilə ləğv edilmiş Dövlət Əmlakı Nazirliyi ilə «xxxx» Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti arasında ünvan 3 ünvanında yerləşən 168,4 kv/m qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə *** saylı ## ######## 1998-ci il tarixli müqavilə bağlanılmış və həmin müqaviləyə əsasən icarəçi öz üzərinə icarə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi vəzifəsini götürmüşdür. Lakin cavabdeh şəxs tərəfindən müqavilənin şərtinə əməl olunmamış, ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq, icarə haqqı ödənilməmişdir. İcarə müqaviləsi 12 ay müddətinə bağlanılsa da, “İcarə haqqında” Azarbaycan Respublikası Qanunun 13-cu maddəsinin 5-ci bəndinə müvafiq olaraq müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadığından o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Müqavilə şərtlərinə əməl olunmamasına baxmayaraq, icarəçi tərəfindən bu günə qədər icarə haqqı ödənilmədən həmin sahədən istifadə olunmaqda davam edilir ki, bunun da nəticəsi olaraq müqavilə əsasında icarəyə götürülmüş qeyriyaşayış sahəsi üzrə cavabdehin 25 669 027 manat icarə haqqı borcu yaranmışdır. Ona görə də “xxxx” MMC ilə bağlanmış icarə müqaviləsi ləğv edilməli və həmin sahə boşaldılaraq Dövlət Əmlakının idarə olunması və Özəlləşdirilməsi departamentinə təhvil verilməlidir. Lakin məhkəmənin qeyd edilən həmin qətnaməsi ilə müəyyən edilmişdir ki, ləğv edilmiş Dövlət Əmlak Komitəsi ilə hüquqi şəxs “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti arasında Sumqayıt şəhəri, 3-cü məhəllə,ev 10/27 ünvanında yerləşən 168,4 kv/m qeyriyaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə *** saylı, ## ######## 1998-ci il tarixli müqavilə bağlanılmışdır. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7-ci maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsində digər şərtlərlə yanaşı, icarəyə verənin icarəçiyə əmlakı müqavilə şərtlərinə uyğun vəziyyətdə vermək vəzifəsi göstərilməlidir. Bundan əlavə tərəflər arasında müqavilə bağlanan zaman qüvvədə olmuş Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 272-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayə müqaviləsinə görə kirayədar əmlakı haqq ilə müvəqqəti istifadə üçün kirayəçiyə verməyi öz öhdəsinə götürür. İşdən isə aydın olur ki, Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət əmlakının idarə olunması və özəlləşdirilməsi departamenti icarəyə verən kimi öz üzərinə düşən vəzifələri yerinə yetirməmiş, bunun nəticəsi olaraq icarəçi tərəfindən icarəyə götürülmüş qeyri-yaşayış sahəsinə “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələbinə uyğun olaraq müddətli sahiblik edilməməklə, qeyriyaşayış sahəsindən istifadə edilməmişdir. Göründüyü kimi bütün göstərilən hallarda müqavilə şərtlərinə icarəyə verənin özü tərəfindən əməl olunmamış, əsassız olaraq süni formada icarə haqqı borcu yaradılmışdır. Bundan əlavə iş materiallarından görünür ki, müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra tərəflər icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə ərizə verməmişlər. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 13-cü maddəsinin 5-ci bəndinə müvafiq olaraq müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadığından o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Buradan bir daha görünür ki, icarə müqaviləsi 2004-cü ildə iddia verilənədək qüvvədə olduğu halda ##.##.1999-cu ildə necə ləğv edilə bilərdi. Digər tərəfdən iddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət Əmlakının idarə olunması və özəlləşdirilməsi departamenti cavabdeh “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyətindən 25 669 027 manat məbləğində (köhnə AZN-lə) icarə haqqı tələb etdiyi halda Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin ##.##.2023-cü il tarixli, *-**-*/*-****/**** saylı cavab məktubunda icarəçinin həmin müqavilə üzrə borcu yoxdur cavabı verməsi tamamilə ziddiyət təşkil edir. Göstərilənlərə əsasən iddia tələbi təmin edilməlidir.
14. Cavabdeh Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili vəkil3 etiraz ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Etiraz ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, “iddiaçı tərəfin məhkəməyə təqdim olunmuş “iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə” ərizəsi tamamilə əsassızdır. Həmin ərizədə iddiaçı iddia tələblərini dəqiqləşdirərək Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında bağlanılmış ##.##.2022-ci il tarixli, *** nömrəli “daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi”nin etibarsız hesab edilməsini, həmin müqavilə əsasında Cavabdeh 52,4 kv.metr qeyri yaşayış sahəsinə dair verilmiş ##.##.2022-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli mülkiyyətə dair Çıxarışın və texniki pasportun ləğv edilməsini, Cavabdeh ünvan 3 ünvanında yerləşən 52,4 kvadrat metr qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbini əsassız hesab edən cavabdeh qeyd edir ki, iddiaçının istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası * saylı Yerli İqtisad Məhkəməsinin ## #### 2004-cü il tarixli, ****/*-*** nömrəli qətnaməsi ilə Dövlət Əmlakı Nazirliyi ilə “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti arasında ünvan 3 ünvanında yerləşən 168,4 kv/m qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə bağlanılmış *** saylı ## ######## 1998-ci il tarixli müqavilənin icra olunmadığı və faktiki olaraq görünüş üçün bağlanıldığı sübuta yetirilmişdir. Qətnamədə qeyd edilmişdir ki, “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyətinin səlahiyyətli nümayəndəsi nümayəndə2 izahatında göstərmişdir ki, Dövlət Əmlakı Nazirliyi ilə “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti arasında ünvan 3 ünvanında yerləşən 168,4 kv/m qeyri yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilə bağlanmasına baxmayaraq Dövlət Əmlakı Nazirliyi həmin icarə sahəsini «xxxx» Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyətinə təhvil verməmiş, bu barədə təhvil-təslim aktı tərtib olunmamışdır. Bundan əlavə icarəyə verilən sahədə 1994-cü ildən məcburi köçkünlər məskunlaşdığından, “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti icarəsinə verilmiş sahədən istifadə etməmiş və buna görə də icarə haqqı ödəməmişdir. Məhkəmə araşdırmaları zamanı bu hallar öz təsdiqini tapdığından, məhkəmə “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyətinin icarə haqqı borcunun olmadığı qənaətinə gəlmişdir. Göründüyü kimi, mübahisəli qeyri-yaşayış obyekti ilə bağlı 1998-ci ildə 1 illik icarə müqaviləsi bağlanılsa da, həmin tikili heç vaxt “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyətinin istifadəsində olmamış və icarə müqaviləsi icrasız vəziyyətdə qalmışdır. İddiaçı 1998-ci ildə bağlanılmış icarə müqaviləsində göstərilən 168,4 kv/m qeyri-yaşayış sahəsinin qalan hissəsindən də bugünədək istifadə etmədiyi halda, həmin qeyri-yaşayış obyektinin hazırda mübahisə predmeti olan və nümayəndəsi olduğu Cavabdeh satılmış 52,4 kvadrat metr hissəsini əsassız şəkildə mübahisələndirməkdədir. Bu səbəbdən iddiaçınin tələbinin hüquqi əsası olaraq istinad etdiyi “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 13-cü maddəsinin 5-ci bəndinə istinadı da tamamilə qanunaziddir. Bundan başqa qüvvədə olan mülki qanunvericilikdə icarə (kirayə) müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra həmin müqavilənin hüquqi qüvvəsinə xitam verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 689.1-ci maddəsinə əsasən kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən verilmiş məlumatlardan görünür ki, iddiaçının istinad etdiyi icarə müqaviləsinə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən 1999-cu ildə xitam verilmiş və bu hal hər hansı şəxs tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Eyni zamanda iş materiallarından görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 52,4 kvadrat metr qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh satılması barədə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə ##.##.2022 ci il tarixli *** nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanılmışdır. İddiaçı əvvəlcə həmin müqavilənin ləğv edilməsini, daha sonra məhkəməyə təqdim etdiyi iddia tələbinin dəqiqləşdiriməsi ərizəsi ilə etibarsız sayılmasını tələb etmişdir. Halbuki, əqdlərin etibarsız sayılması əsasları Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində öz əksini tapmışdır ki, hazırkı halda sözügedən müqavilənin etibarsız sayılmasına səbəb verən hər hansı qanuni əsas yoxdur. Belə ki, mübahisə predmeti olan daşınmaz əmlaka dair alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən qanunvericiliyin tələbləri gözlənilmişdir. Yəni müqavilə bağlanarkən tərəflər səlahiyyətli olmuş, onların iradə ifadəsinin vahidliyi mövcud olmuş, əqdin forması və məzmunu mülki qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq bağlanmışdır. Qeyd olunduğu kimi, bağlanmış əqd etibarlı olduğundan onun hüquqi nəticəsi olan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydin ləğv edilməsi üçün də əsaslar mövcud deyildir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 354.2-ci maddəsinə görə bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. Sadalanan normaların hazırkı işə tətbiqi baxımından və iddiaçının məhkəməyə 2025-ci ilin aprel ayında iddia tələbləri ilə müraciət etdiyini, əqdin etibarsız sayılması ilə bağlı iddia tələblərinə dəqiqləşmə ərizəsini ## ###### 2026-cı il tarixdə məhkəməyə təqdim etdiyini nəzərə alınarsa, iddiaçı İddiaçı MMC mübahisəli əqdin artıq etibarsızlığını məhkəmədə mübahisələndirmək hüququnu da itirmişdir.
16. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin (hakim A.Behbudova) ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.1, 6.2, 14.2.1, 139.1, 139.3, 140, 152.1, 178.1, 222.3, 324.1, 324.2, 324.4, 337.1, 337.5, 351, 390.1, 399.1-ci maddələri, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun ##.##.2022-ci il tarixli Qərarına, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə ##.##.2004-cü il və T.Qasımovanın şikayəti üzrə ##.##.2020-ci il tarixli Qərarlarına, «H.Cəfərovun şikayəti uzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının # ###### 2012-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair» Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin ## ######## 2014-cü il tarixli Qərarına və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 76.1, 76.2, 77.1, 217.3, 217.4-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
18. Qətnamədən iddiaçı İddiaçı MMC tərəfindən apellyasiya şikayəti verilmişdir.
19. Apellyasiya şikayəti əsasən iddia ərizəsinin dəlilləri ilə analoji qaydada əsaslandırılmışdır. Şikayətdə göstərilir ki, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin iş üzrə qəbul etdiyi qətnamə qanunvericiliyin maddi və prosessual normalarına zidd olduğu kimi, həm də ədalətsiz və əsassızdır. Belə ki, məhkəmə işin hallarını hərtərəfli və obyektiv araşdırmamış, maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmiş, iş üçün əhəmiyyətli olan bütün halları aydınlaşdırmamışdır. Məhkəmə işdə olan sübutları, iş materiallarını hərtərəfli və obyektiv araşdırmamış, maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmiş, iş üçün əhəmiyyətli olan bütün halları aydınlaşdırmadan qətnamə qəbul edərək iddiaçının hüquqlarını pozmuşdur. Məhkəmə qətnamədə qeyd edir ki, “Məhkəmənin qənaətinə görə hazırkı halda iddia tələbinin əsaslı olmasına dair dəlillər, sübutlar məhkəmə mübahisəsinin predmeti olmamışdır. Ona görə də məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi əsassızdır və təmin edilməməlidir. Məhkəmə bildirib ki, iddiaçı “cavabdeh-Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə cavabdeh Cavabdeh arasında bağlanılmış ##.##.2022-ci il tarixli, *** nömrəli daşınmaz əmlakın alqısatqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” barədə verdiyi iddia tələbini sübut edə bilməyib. Halbuki bu yanaşma qəbul edilməzdir və məhkəmənin işə qeyri-obyektiv, qərəzli yanaşmasının, o cümlədən işi təfsilatlı araşdırmamasının nəticəsidir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin “icarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” *** saylı ##.##.1997-ci il tarixli Fərmanının icrasını təmin etmək məqsədilə ləğv edilmiş Dövlət Əmlakı Nazirliyi ilə “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti arasında ünvan 3 ünvanında yerləşən 168,4 kv/m qeyri yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə *** saylı ## ######## 1998-ci il tarixli müqavilə bağlanılmış və həmin müqaviləyə əsasən icarəçi öz üzərinə icarə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi vəzifəsini götürmüşdür. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 13-cü maddəsinin 5ci bəndinə müvafiq olaraq müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadığından o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. * saylı Yerli İqtisad məhkəməsinin ## #### 2004-cü il tarixli, ****/*-*** nömrəli qətnaməsi ilə müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında müqavilə bağlanan zaman qüvvədə olmuş Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 272-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayə müqaviləsinə görə kirayədar əmlakı haqq ilə müvəqqəti istifadə üçün kirayəçiyə verməyi öz öhdəsinə götürür. İş materiallarından aydın olur ki, Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət əmlakının idarə olunması və özəlləşdirilməsi departamenti icarəyə verən kimi öz üzərinə düşən vəzifələri yerinə yetirməmiş, bunun nəticəsi olaraq icarəçi tərəfindən icarəyə götürülmüş qeyri-yaşayış sahəsinə “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə uyğun olaraq müddətli sahiblik edilməməklə, qeyriyaşayış sahəsindən istifadə edilməmişdir. İş materiallarında olan Sumqayıt şəhər İcra Hakimiyyəti Mənzil Kommunal Təsərrüfatı İstehsalat İstismar Birliyinin ##.##.2004-cü il tarixli *** saylı arayışından da görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən 168,4 kv/m qeyriyaşayış sahəsində 1993-cü ildən hal-hazıra kimi məcburi köçkünlər məskunlaşmış və “xxxx” MMC-nin həmin sahədən istifadə etməsi mümkün olmamışdır. Göründüyü kimi bütün göstərilən hallarda müqavilə şərtlərinə icarəyə verənin özü tərəfindən əməl olunmamış, əsassız olaraq süni formada icarə haqqı borcu yaradılmışdır. Bundan əlavə, iş materiallarından görünür ki, müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra tərəflər icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə ərizə verməmişlər. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 13-cü maddəsinin 5-ci bəndinə müvafiq olaraq müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadığından o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Buradan bir daha görünür ki, icarə müqaviləsi 2004-cü ildə iddia verilənədək qüvvədə olduğu halda ##.##.1999-cu ildə necə ləğv edilə bilərdi. Digər tərəfdən iddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət Əmlakının idarə olunması və özəlləşdirilməsi departamenti cavabdeh “xxxx” Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyətindən 25669027 manat məbləğində (köhnə manatla) icarə haqqı tələb etdiyi hal da Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin ##.##.2023-cü il tarixli *-**-*/*-****/**** saylı cavab məktubunda icarəçinin həmin müqavilə üzrə borcu yoxdur cavabı verməsi tamamilə ziddiyət təşkil edir”. Göründüyü kimi, qeyd edilən icarə müqaviləsi hələ də qüvvədədir, lakin buna baxmayaraq, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin bir hissəsi qanunsuz olaraq cavabdehə satılmış, bununla icarəyə götürən “xxxx” MMC-nin, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13- cü, 29-cu, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152-ci, o cümlədən “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında” Avropa Konvensiyasına dair * saylı Protokolunun imperativ tələblərini pozmuşdur. Lakin Məhkəmə buna məhəl verməyib. İşə baxan məhkəmə ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnu pozmuş və sübutları düzgün tədqiq etmədən qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir. Göstərilənlərə əsasən apellyasiya şikayəti təmin edilməlidir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri 20.Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
21. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmiş iddiaçının nümayəndəsi və vəkili nümayəndə1 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, mübahisə üzrə ilk olaraq notarial qaydada bağlanmış müqavilənin ləğvi tələbi ilə çıxış etmiş, daha sonra iddia tələbinə dəqiqləşdirmə verərək müqavilənin etibarsızlığını tələb ediblər. Belə ki, mübahisəsi gedən əmlak ilk əvvəl İddiaçı MMC-nin icarəsinə və istifadəsinə verilib. Daha sonra isə əmlakın 52 kv.m.-i ayrılır, ayrı bir sahə kimi müəyyən edilir və bu müəyyən edilmiş sahə onlara deyil, tamamilə başqa bir şəxsə təklif olunur və ona satılır. Əgər bir daşınmaz əşya üzərində onların gözlənilən bir mülkiyyət hüququ varsa, qanun icazə verir ki, əgər əmlak onların icarəsindədirsə, onu rahat şəkildə özəlləşdirə bilər. Belə vəziyyətdə notarial müqavilə əsasında əmlakın 52 kv.metr hissəsinin tamamilə başqa bir şəxsə satılması qanunsuzdur. Bu hal qanunvericiliyin imperativ normalarının kəskin şəkildə pozulmasıdır. Qeyd olunanlara əsasən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili sonda apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etdi.
22. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmiş iddiaçı İddiaçı MMC-nin qanuni təmsilçisi-nümayəndəsi nümayəndə2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, mübahisəli əmlak sahəsinə dair müvafiq sənədi dövlət idarəsi verib. 2004-cü ildə Bakı şəhərində Dövlət Əmlak Komitəsi iddiaçıya qarşı iddia qaldıraraq borca görə müqaviləni ləğv etmək istəmişdir. Həmin yerdə məcburi köçkünlər yaşadığına görə arayış təqdim edərək oradan istifadə edə bilmədiyini, ona görə onların vergi borcunun, hər hansı öhdəliklərinin qalmadığını bildirmişdir. Məhkəmə qərar qəbul etmişdir ki, məcburi köçkünlər çıxana qədər bu müqavilənin müddəti ilbəil artırılır, yer gözlənilir. İkincisi, əgər o yer boşalırdısa, ona təklif edilməli idi. İşə baxan məhkəmə əsassız olaraq qətnamədə göstərib ki, guya iddiaçı tərəf əmlaka sahib çıxmamışdır. Halbuki bu hal əsassız mülahizədir. Bundan başqa cavabdehin tərəfin qeyd etdiyi hallar həqiqəti əks etdirmir. Qeyd etdiklərinə əsasən iddiaçının qanuni təmsilçisi-nümayəndəsi sonda apellyasiya şikayətinin təmin olunmasını xahiş etdi.
23. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmiş cavabdeh Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili vəkil3 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirdi ki, hazırkı iddia tələbi ilə iddiaçı varlanmaq məqsədi daşıyır. İddiaçının nümayəndəsi birinci iclasda bildirmişdir ki, oradakı məcburi köçkünlərə pul verilib, ona da pul verilməli olduğu halda verilməmişdir. Əgər iddiaçı tərəfi obyekt maraqlandırırsa, obyektin daha böyük hissəsi oradadır, ona sahib çıxıb, əmlakdan istifadə edə bilər. İddiaçı tərəfi 52 kv.m. hissə ilə bağlı maraqlandıran məsələ varlanmaqdır, məcburi şəkildə pul əldə etmək niyyətidir. İddiaçının 1 illik müqaviləsi olub və hesab edir ki, o sonsuzadək uzanır, lakin bu belə deyil. Məhkəmənin qərarı 2004-cü ilə aiddir, bu o demək deyil ki, o müqavilə bu günə qədər qüvvədədir. İddiaçı tərəf özünün həmin məhkəmədəki çıxışında da bildirib ki, hətta təhviltəslim olmayıb. Belə ki, obyekt heç iddiaçı tərəfə təhvil verilməyib, formal şəkildə müqavilə bağlanılıb. Həmin yerdə məcburi köçkünlər ya 1993, ya 1994-cü ildən məskunlaşıblar. İddiaçı tərəf təhvil verilməyən obyektin mübahisəsini aparır, heç bir gün də ondan istifadə etməyib, bir manat belə ödəniş etməyib. Eyni zamanda əgər qarşı tərəf cavadehin müqaviləsini mübahisələndirirsə, Mülki Məcəllənin müvafiq müddəalarına əsasən əqdin etibarsızlığının nəticələrini tələb etmək müddəti var. Bu müddət iddia müddəti deyil, kəsici müddətdir. Qarşı tərəf bu müddəti də ötürüb. Ona görə də hesab edir ki, bu tələb hüquqi cəhətdən tam əsassızdır. Dövlət əmlakı qanunvericiliyə uyğun şəkildə cavabdehə özgəninkiləşdirilib. Göstərilənlərə əsasən cavabdehin nümayəndəsi və vəkili sonda apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
24. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq, iş üzrə 3-cü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs2 X3 * saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsinin nümayəndəsi səbəb və mümkünsüzlüyünü bildirmədən məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Kollegiya Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
25. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir. Maddə 398.1. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilən və ya tənzimlənən qiymətlər (tariflər, normalar, dərəcələr və s.) tətbiq edilir. Maddə 398.2. Müqavilə bağlandıqdan sonra qiymətin dəyişdirilməsinə müqavilədə və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada yol verilir. Maddə 399.1. Müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Maddə 567. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 598.1. Əgər alğı-satqı müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və öhdəliyin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, alıcı əşyanı satıcıdan bilavasitə təhvil almazdan əvvəl və ya təhvil aldıqdan sonra ödəməlidir. Maddə 598.2. Əgər alğı-satqı müqaviləsində əşyanın hissə-hissə ödənilməsi nəzərdə tutulmayıbsa, alıcı verilmiş əşyanın qiymətini satıcıya tam ödəməyə borcludur. Maddə 646.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür
26. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə 12. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən elektron üsulla təqdim olunan dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Çıxarışda daşınmaz əmlakın reyestr nömrəsi göstərilməlidir. Çıxarış qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxslərinin müvafiq elektron imzası ilə təsdiqlənməklə “Elektron hökumət” portalında yerləşdirilir və hüquq sahibinin elektron üsulla real vaxt rejimində əldə etməsi imkanı təmin olunur. Hüquq sahibinin istəyindən asılı olaraq çıxarış elektron üsulla (o cümlədən elektron poçt ünvanı vasitəsilə) hüquq sahibinə göndərilir. Dövlət reyestrindən elektron çıxarışın məzmunu müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
27. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
28. Apellyasiya şikayətindən görünür ki, apellyator Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsini tam həcmdə mübahisələndirərək, qətnamənin ləğv edilib, iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
29. Ona görə də kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin tam həcmdə yoxlanılmasını vacib hesab edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya şikayətində göstərilən dəlillər qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi üçün əsas ola bilməz.
31. İddia tələbi əqdin (alqı-satqı müqaviləsinin) etibarsız hesab edilməsi və mübahisələndirilən müqavilə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsi barədədir.
32. İddiaçı tələbinin faktiki əsası kimi rəsmiləşdirilmiş əqddən məlumatsız olduğunu, onun icarədar kimi üstünlük hüququnun pozulmasını bildirir.
33. Əqdin etibarsız sayılmasının hüquqi əsası Mülki Məcəllənin 337.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur. Qeyd olunan normaya əsasən, həmin Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
34. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə hüquqi dəyərləndirmə apararaq aşağıdakıları qeyd edir.
35. Baxılan iş üzrə təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlak Komitəsi Dövlət Əmlakının İnventarlaşdırılması İdarəsi tərəfindən verilmiş qeyri-yaşayış fonduna daxil olan dövlət binalarının və özəl obyektlərin ##.##.1998-ci il tarixli texniki pasportun surətindən görünür ki, ünvan 3 ərazisində yerləşən İddiaçı MMC-nin ticarət sahəsi 168,40 kv.m təşkil edir.
36. Yenə işin araşdırılan hallarından bəlli olur ki, iddiaçı icarə müqaviləsi üzrə obyektdən istifadə edə bilməmişdir. Səbəb isə məcburi köçkünlərin həmin ünvanda məskunlaşması ilə əsaslandırılır.
37. Araşdırma zamanı həmçinin müəyyən edilmişdir ki, mübahisəsi gedən qeyriyaşayış sahəsi “dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında ##.##.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə” əsasən, Cavabdeh müddətli icarəsinə verilmişdir. İcarə müqaviləsinin müddəti ##.##.2022-ci il tarixdən ##.##.2023-cü il tarixə qədər təşkil edir. Bir aylıq icarə haqqı 420 manat təşkil etmişdir.
38. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti mülkiyyətində olan ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 52,4 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsini ##.##.2022-ci il tarixli, *** nömrəli Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi əsasında cavabdeh Cavabdeh satmışdır. Həmin əmlak üzərində cavabdeh Cavabdeh mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq ##.##.2022-ci il tarixdə "Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən" Çıxarışla rəsmiləşdirilmişdir.
39. Əvvəla, iddianın faktiki əsası (faktiki hallar) tələbin qanuni əsasının şərtlərinə uyğun olmadığından, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmadığından birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə düzgün olmuşdur.
40. Çünki irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa), iddia haqlı sayıla bilər, uzlaşmırsa, əsassız hesab edilməlidir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur. Hazırkı işdə iddianın faktiki halları yuxarıda qeyd olunan normaların dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmadığından, üstəlik cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə də aradan qalxdığından iddia haqlı sayılmır.
41. Əlbəttə ki, bu cür mübahisənin düzgün həlli üçün yuxarıda sadalanan maddi hüquq normalarının dispozisiya şərtlərinin mövcudluğunu sübuta yetirmək yükünün tərəflərdən hansının üzərinə düşdüyü düzgün müəyyən olunmalıdır. Təbii ki, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməyə borcludur.
42. Ancaq konkret mübahisəyə baxarkən hansı halların sübuta yetirilməli olduğunu məhkəmə müəyyən etdikdən sonra sübutetmə yükünün də hansı tərəfin üzərinə düşdüyü müəyyən edilməlidir. Bir qayda olaraq, sübutetmə yükü iddiaçının üzərinə düşür. Lakin bu qaydadan istisnalar da ola bilir. Çünki qanunla sübutetmə yükü qarşı tərəfin üzərinə qoyula bilər və ya qarşı tərəf mövcud vəziyyətin əksi olan yeni bir hala istinad edirsə, sübutetmə yükü artıq onun üzərinə düşəcəkdir.
43. Məhkəmə tərkibi vurğulayır ki, işin həqiqi hallarının düzgün müəyyən edilməsi, əslində tərəflər arasında hansı mülki hüquq münasibətlərinin yaranması, davam etməsi və xitam olunmasının düzgün müəyyən edilməsi, mübahisənin düzgün və qanuna uyğun həllini asanlaşdırır. İşin həqiqi hallarının dəqiq müəyyən edilməsi, həm də tərəflərdən hansının hüquqlarının pozulduğunu, kimin pozduğunu, qorunmalı olan hüququn və mənafenin kimə aid olduğunu düzgün müəyyən etməyi mümkün edir. Bu mənada məhkəmə tərkibi birinci instansiya məhkəməsinin iddia üzrə işin halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri baxımından düzgün nəticəyə gəldiyini müəyyən etdi. Ona görə də qətnamənin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsas yoxdur. Buna baxmayaraq, iddia tələbinin və apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə əlaqədar əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasını da məhkəmə tərkibi zəruri hesab edir.
44. İlk olaraq qeyd edilir ki, əqdin etibarlı olması üçün 1) subyekt tərkibi; 2) məzmunu; 3) forması; 4) iradə və iradə ifadəsi qüsurlu olmamalıdır. Bu elementlərdən birinin qüsurlu olması əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Mübahisələndirilən alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız əqd kimi mübahisə edilən əqd və ya əhəmiyyətsiz əqd olması işin həqiqi halları ilə təsdiq olunmur. Başqa sözlə, qeyd olunan müqavilələrin bağlanma səbəbi etibarsızlıq nəticəsi yaradan hallarla bağlı olmamışdır.
45. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cümaddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il # ##### tarixli Qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyinə əsasən, hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir. O da diqqətə alınmalıdır ki, əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan məhkəmələr əqdin etibarsız hesab edilməsindən sui-istifadə olunduğunu müəyyən edərlərsə,əqdin etibarsızlığını irəli sürmək vicdanlılıq prinsipinə zidd hesab edilməlidir.
46. Göründüyü kimi, yuxarıda qeyd olunan Mülki Məcəllənin normaları və Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun qərarlarında formalaşdırılan hüquqi mövqelərə görə etibarsızlığın irəli sürülməsi halında da mülki dövriyyə subyektləri vicdanla hərəkət etməli, hüquqdan sui-istifadəyə yol verməməlidirlər. Çünki bu vəziyyət mülki hüququn vicdanlılıq və hüquqdan sui-istifadənin yolverilməzliyi prinsiplərinə zidd nəticənin yaranmasına səbəb olar. Belə ki, əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan məhkəmələr əqdin etibarsız hesab edilməsindən sui-istifadə olunduğunu müəyyən edərlərsə, əqdin etibarsızlığını irəli sürmək vicdanlılıq prinsipinə zidd hesab edilməlidir. Bu mənada iddiaçının hazırkı tələb üzrə mülki dövriyyə subyekti kimi vicdanlı hərəkət etməsi və hüquqdan sui-istifadəyə yolverməməsi tələb olunurdu.
47. Qeyd edilir ki, qətnamənin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar MPM-də konkret nəzərdə tutulmuşdur. Başqa sözlə,qətnamə yalnız qeyd olunan əsaslar mövcud olduqda ləğv edilə bilər. İddiaçı apellyasiya şikayətində hansısa əsasın olduğunu da göstərmir. Yalnız işin halları bölməsində qətnamənin qanunsuz və əsassız olduğunu göstərib. Ancaq bu qanunsuzluğun nədən ibarət olduğunu və əsassızlığın nədə ifadə olunduğunu da açıqlamayıb. Bu cür vəziyyətdə qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi yalnız arzu və istək olaraq göstərilə bilir.
48. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi xüsusilə vurğulayır ki, məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququnun şəxslər, o cümlədən iddiaçı üçün o zaman istəklərinə və arzularına uyğun nəticəsi ola bilər ki, bu cür mülki hüquq münasibətləri qurarkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsiplərinə və qanunvericiliyin tələblərinə ciddi riayət etmiş olsunlar. Əks halda qanuna riayət edilmədən yaranan münasibətlərində mübahisə baş verdiyi halda məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququ şəxsin arzuladığı nəticəni uğurlu etməyəcəkdir. Bu cür iddianın rədd olunması həm də ona görə zəruri və vacibdir ki, mülki dövriyyənin iştirakçıları bu cür mülki hüquq münasibətlərinə girərkən yaxud hər hansı fəaliyyəti həyata keçirərkən hüququn prinsipləri və qanunvericiliyin tələblərinə riayət etsinlər, intizamlı və vicdanlı olsunlar, hüquqdan başqalarına zərər vurmaq niyyətilə açıq-aşkar sui-istifadə etməsinlər. Əks halda mülki hüquqda müqavilə azadlığı, mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi, müqavilədən və əsassız varlanmadan əmələ gələn öhdəliklər, hüquqdan pis niyyətlə suiistifadə etmə institutlarının yaranmasında zərurət və əsas olmazdı.
49. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları pozulmamış, iddiaçının apellyasiya şikayətində göstərdiyi dəlillər isə qətnamənin ləğvi üçün əsas ola bilməz. Çünki birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçıya münasibətdə faktlar nöqteyinəzərindən qanuni və əsaslıdır, mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnamə isə yalnız formal mülahizələrə əsaslanmaqla ləğv edilə bilməz. Ona görə də apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
50. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-376, 378-382, 384.0.1, 385.2, 392, 393, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı İddiaçı Məhdud Məsuliyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlansın. Qətnamədən, tərəflər, üçüncü şəxslər tələbləri təmin olunmadığı hallarda onlara rəsmi qаydаdа verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Azərbaycan Respublikası Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyаsı vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyаsına kassasiya şikayəti verə bilərlər (elektron kabinet və vəkil vasitəsilə). Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.