Bakı Şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(001)-237/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(001)-237/2025 07.03.2025 BAKI ŞƏHƏRİ BİNƏQƏDİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Əliyev İlkin Əli oğlunun sədrliyi, Rəhimov Elçin Əhəd oğlunun katibliyi, İddiaçı, onun nümayəndəsi, vəkil Nümayəndə, Cavabdeh1 və onun vəkili Vəkil2 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2nə, "X2 Mərkəzi" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri" X22 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi cəlb edilməklə) mütəxəsiss rəyinin ləğv edilməsi və s. tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə müəyyənetdi: İşin halları:

1. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, məhkəmədən iddianın təmin edilməklə, Cavabdeh2 MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair verilmiş Mütəxəssis Rəyinin ləğv edilməsi, həmin rəy əsasında 18 yanvar 2024-cü il tarixində cavabdeh “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilən X16 X8 02/01 nömrəli Protokolunun etibarsız hesab edilməsi, həmin Protokol əsasında Cavabdeh1 adına ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin tam mülkiyyətinə verilməsinə dair (********** nömrə ilə qeydiyyata alınmış) 05 aprel 2024-cü il tarixli çıxarışın ləğv edilməsi haqqında qətnamə qət edilməsini xahiş etmişdir.

2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı 17 fevral 2023-cü il tarixli icra vərəqəsinə əsasən 300.000 (üç yüz min) ABŞ dolları və məhkəmə xərcləri kimi 1.202,2 (min iki yüz iki tam onda iki) manat məbləğində pul vəsaitləri İddiaçı alınaraq Cavabdeh1 verilməli idi. Həmin icra vərəqəsi yuxarıda qeyd edilən məhkəmə tərəfindən Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinə icra edilməsi üçün göndərilmiş və xx.xx.2023-cü il tarixində həmin icra şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tərəfindən icraata başlamaq haqqında qərar qəbul edilmişdir və icra işinin icrası ilə məhz həmin icra məmuru məşğul olmuşdur. Bildirilir ki, həmin icra sənədi icraya yönəldilən zaman ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi paylı mülkiyyət kimi hər birinə münasibətdə 1/2 hissədə payı olmaqla İddiaçı ilə Cavabdeh1 adına çıxarış mövcud olmuşdur. Lakin qeyd edilir ki, İddiaçı məhz Cavabdeh1 vaxtilə həmin əmlaka olan 1/2 hissədə payının qanunsuz əldə edilməsini əsas gətirərək, Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsində mülki iddia qaydasında mübahisələndirmiş və həmin məhkəmə tərəfindən 29 fevral 2024-cü il tarixində Cavabdeh1 həmin əmlaka olan mülkiyyət hüququ ləğv edilmişdir. Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsinin icraatında belə bir mülki işin olması barəsində həm Cavabdeh1, həmçinin də Nəsimi rayon icra şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tam məlumatlı olmuşlar. Buna baxmayaraq Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov, o cümlədən başda həmin Şöbənin rəisi olmaqla və tələbkar Cavabdeh1 ilə qanunsuz əlbir olaraq, İddiaçı heç bir rəsmi məlumat vermədən (qeyd: uzun müddətdir ki, ümumiyyətlə borclu ölkə hüdudlarından kənarda olduğu halda), maddi maraq ucbatından qanunvericiliyin bütün tələblərini pozaraq, yuxarıda qeyd edilən 300 000 ABŞ dollarının Cavabdeh1 ödənilməsi təmin etmək məqsədilə, ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin paylı mülkiyyət kimi İddiaçı 1/2 hissəsinə münasibətdə hərrac keçirmə görüntüsü yaradaraq (əslində hərracın keçirilmə qaydalarını tam pozaraq) İddiaçı həmin əmlakını (əslində həmin əmlakın hazırda tam bazar dəyəri 2.000.000 manatdır) qanunsuz olaraq 480.000 (dərd yüz səksən min) manat qarşılığında Cavabdeh1 adına keçirilməsinə nail olmuşlar. Belə ki, İddiaçı yalnız ölkəyə 18 aprel 2024-cü il tarixində gəldikdən və 19 aprel 2024-cü il tarixində Bakışəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinə rəsmən müraciət etdikdən sonra, həmin icra şöbəsindən özünün şəxsən əldə etdiyi sənədlərdən müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişinə əsasən, cavabdehlərdən biri olan "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair Mütəxəssis Rəyi verilmiş və həmin rəydə qeyd edilən əmlakın dəyəri 480.000 manat məbləğində qiymətləndirmişdir. Hazırda iddiaçı hesab edir ki, həmin mütəxəssis rəyi əslində özündə həqiqəti əks etdirmir və qeyd edilən əmlakın real bazar dəyəri ümumiyyətlə 2.000.000 manat təşkil edir. Yəni İddiaçı həmin əmlak üzərində hətta həmin vaxtı payı ½ hissədə qiymətləndirilərkən 1.000.000 manatdan az olmamalı idi. Lakin göründüyü kimi, həmin cavabdeh təşkilat digər cavabdehlərlə əlbir olaraq məqsədli şəkildə belə bir rəy vermişdir ki, Cavabdeh1 maraqlarını icrada tez bir zaman çərçivəsində İddiaçı xəbəri olmadan tələsik təmin edə bilsinlər. Bir daha bildirilir ki, iddiaçının həmin qiymətləndirmənin keçirilməsi və belə bir rəyin verilməsindən heç bir məlumatı olmadığından hesab edir ki, həmin mütəxəssis rəyi məhkəmə qaydadında ləğv edilməlidir. Həmçinin həmin rəyə əsaslanaraq Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişi əsasında 18 yanvar 2024-cü il tarixində cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilən hərrac qanunsuz olduğuna görə iddiaçı tərəf olaraq hesab edirik ki, həmin X16 X8 02/01 nömrəli Protokolu da məhkəmə qaydasında etibarsız edilməlidir. Belə ki, həmin Protokolun məzmunundan müəyyən edilir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı 17 fevral 2023-cü il tarixli icra vərəqəsinə və Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli məktubuna əsasən, 18 yanvar 2024-cü il tarixində ilk dəfə olaraq hərrac keçirilmiş və eyni tarixdə həm əmlakın ilkin hərrac qiyməti, həmçinin də ilkin satış qiyməti 480.000 manat göstərilməklə hərracın qalıb alıcısı qismində məhz Cavabdeh1 hesab edilmişdir. Hazırda iddiaçı tərəf olaraq hesab edirik ki, Cavabdeh1 məhz digər cavabdehlərlə, o cümlədən Nəsimi rayon icra şöbəsinin rəhbərliyi və əməkdaşları ilə qanunsuz əlbir olaraq, İddiaçı heç bir rəsmi məlumat vermədən, yəni uzun müddətdir ki, ümumiyyətlə İddiaçı ölkə hüdudlarından kənarda olduğu və bunu bildikləri halda, maddi maraq ucbatından qanunvericiliyin bütün tələblərini pozaraq bu qanunsuz əməliyyatı həyata keçirmişlər və Cavabdeh1 bu haqda 05 aprel 2024-cü il tarixində həmin əmlakın bütünlüklə adına keçirilməsi barədə çıxarış verilmişdir. Bir daha bildiririk ki, İddiaçı məhz Cavabdeh1 vaxtilə həmin əmlaka olan 1/2 hissədə payının qanunsuz əldə edilməsini əsas gətirərək Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsində mülki iddia qaydasında mübahisələndirmiş və həmin məhkəmə tərəfindən 29 fevral 2024-cü il tarixində Cavabdeh1 həmin əmlaka olan mülkiyyət hüququnu ləğv etdirmişdir. Təkrarən xatırladırıq ki, məhz Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsinin icraatında belə bir mülki işin olması barəsində həmCavabdeh1, həmçinin də Nəsimi rayon icra şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tam məlumatlı olmuşlar. Göründüyü kimi həmin şəxslər İddiaçıin məhz ölkədə olmamasından istifadə edərək bu qanunsuzluğa əl qoymuşlar. Ona görə də, hesab edirik ki, İddiaçı rəsmi olaraq xəbəri və məlumatı olmadan aparılmış yuxarıda qeyd edilən əməliyyatlar qanunisayıla bilməz və hazırki iddia üzrə məhkəmə iddianın tam təmin olunması barədə qətnamə qət etməlidir. Əlavə olaraq xatırladırıq ki, Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının təqdimatına əsasən "İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə" vahid məhkəmə təcrübəsini müəyyənləşdirən 30 noyabr 2021-ci il tarixli qərardad qəbul edilib. Həmin qərardada qeyd edilmişdir ki, “İcra haqqında” Qanunun 61.1 və 61.2-ci maddələrinə əsasən borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. Lakin “İpoteka haqqında” Qanundan fərqli olaraq, “İcra haqqında” Qanunda hərraca qoyulan əmlakın ilkin satış qiymətinin hansı meyarla müəyyən olunması qeyd olunmamışdır. Yalnız Qanunun 51.1-ci maddəsinin birinci cümləsində təsbit olunmuşdur ki, borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Qanuna əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsinin “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa (bundan sonra “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanun) uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirildiyi qeyd edilir. Eyni zamanda, istinad edilən qanunda qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin müəyyən olunmasından bəhs edilir. Qeyd olunanları ümumiləşdirilərək belə nəticəyə gəlmək olar ki, əmlakın hərracdan ilkin satış qiymətinin onun likvid dəyəri ilə müəyyən olunması “İpoteka haqqında” Qanunla ipoteka predmetlərinə münasibətdə təsbit edildiyindən, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakı hərracdan satılarkən onun ilkin satış qiyməti likvid deyil, bazar dəyəri ilə müəyyən olunmalıdır. Prosedura gəldikdə isə, ipoteka predmeti olmayan əmlak hərracdan Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirərək, həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməlidir. Tələbkar əmlakı qəbul etməkdən imtina etdikdə isə, həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində (icra məmurundan müvafiq sifarişin alındığı gündən ən geci iki ay müddətində) Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsində müəyyən edilən qaydada hərrac yolu ilə satılmalıdır. Göründüyü kimi, qanunvericilik ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın icra icraatı çərçivəsində açıq hərracdan satılması üçün 3 aylıq müddət müəyyən etsə də, “İpoteka haqqında” Qanunda, “Vergi Məcəlləsində” və “Qiymətli kağızların girovunun qeydiyyatı, ona xitam verilməsi və girov predmetinə tutmanın yönəldilməsi Qaydası”nda olduğu kimi digər xüsusiyyətlərini müəyyən etməmişdir. Bu baxımdan, məhkəmə tərkibi belə qənaətə gəlir ki, icra icraatı çərçivəsində ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaka münasibətdə hərrac 3 aylıq müddət çərçivəsində hərracın keçirilməsi qaydasını pozmadan keçirməyə imkan verən sayda keçirilməlidir. Qiymətin mübahisələndirilməsi qaydası ilə bağlı isə qeyd edilməlidir ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsindən, habelə yuxarıda qeyd edilən digər müddəalarından belə qənaət hasil olur ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti qiymətləndiricilərdən alınan rəylər əsasında icra məmuru tərəfindən müəyyənləşdirilir. Bu baxımdan, məhkəmə tərkibi hesab edir ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində iddia icraatı qaydasında deyil, icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında mübahisələndirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsində icra məmurunun müvafiq qiymətləndiricini dəvət etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Bu baxımdan dəvət edilmiş qiymətləndiricinin rəyindəki müvafiq (başlanğıc) qiymətlə əmlakın hərraca çıxarılmasına dair sifariş vermək hüququ da icra məmuruna aiddir. Belə olan halda, hərrac keçirilənədək həmin qiymət, onu öz sifarişində əsas götürən icra məmurunun hərəkətindən verilən şikayət qaydasında mübahisələndirilə bilər. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməlidir”. Hazırda yaranmış vəziyyətdən çıxış yolu kimi, hesab edilir ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişinə əsasən, cavabdehlərdən biri olan "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın 480.000 manat dəyərində qiymətləndirilməsinə dair verilmiş Mütəxəssis Rəyi məhkəmə qaydasında ləğv edilməli, həmin rəy və Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişi əsasında 18 yanvar 2024-cü il tarixində cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilən hərrac qanunsuz olduğuna görə, həmin X16 X8 02/01 nömrəli Protokolu məhkəmə qaydasında etibarsız hesab edilməli və Cavabdeh1 adına ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin tam mülkiyyətinə verilməsinə dair 05 aprel 2024-cü il tarixli çıxarış da ləğv edilməlidir. Tərəflərin izahatları və iddiaya münasibəti:

3. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən iddiaçı izahatında bildirmişdir ki, o, 28 ildir ki, Dubayda yaşayır. İcra sənədinin icrasından yayınması halı yoxdur.Onun ölkədən çıxışına qadağa qoyulmayıb. Cavabdeh aprel ayında ona zəng edərək, “sənə və vəkilinə surprizim var deyərək” obyektə dair çıxarış aldığını bildirmişdir.

4. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı izahatında bildirmişdir ki, Obyekt 2021-ci ilin sentyabr ayından 2023-cü ilin avqust ayının axırına kimi icarədə olub. 2023-cü ilin iyun ayında Cavabdeh1 zəng etmişdir ki, 300000 ABŞ dolarını götürsün, lakin Cavabdeh1 ondan 600000 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaitini alacağını bildirdi. Cavabdeh1 zəng edən zaman icra sənədindən xəbəri olmamışdır. Belə ki, icra məmuru onu axtarmamışdır.

5. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili izahatında bildirmişdir ki, iş materiallarından da görünür ki, 2022-ci ilin iyul ayından başlayaraq İddiaçı məhz Cavabdeh1 vaxtilə mübahisəli əmlaka olan 1/2 hissədə payının qanunsuz əldə edilməsini əsas gətirərək, ilkin olaraq Bakı şəhəri Nərimanov rayon məhkəməsində, daha sonra isə işin məhkəmə aidiyyatı dəyişdirilərək Binəqədi rayon məhkəməsində mülki iddia qaydasında mübahisələndirmiş və həmin məhkəmə tərəfindən 29 fevral 2024-cü il tarixində Cavabdeh1 həmin əmlaka olan mülkiyyət hüququ ləğv edilmişdir. Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsinin icraatında belə bir mülki işin olması barəsində həm Cavabdeh1, həmçinin də Nəsimi rayon icra şöbəsi tam məlumatlı olmuşlar. Buna baxmayaraq Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsi və tələbkar Cavabdeh1 ilə qanunsuz əlbir olaraq, İddiaçı heç bir rəsmi məlumat vermədən (yəni uzun müddət ümumiyyətlə borclu ölkə hüdudlarından kənarda olduğu halda), maddi maraq ucbatından qanunvericiliyin bütün tələblərini pozaraq, yuxarıda qeyd edilən 300 000 ABŞ dollarının Cavabdeh1 ödənilməsini təmin etmək məqsədilə, ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin paylı mülkiyyət kimi İddiaçı 1/2 hissəsinə münasibətdə hərrac keçirmə görüntüsü yaradaraq (əslində hərracın keçirilmə qaydalarını tam pozaraq) İddiaçı həmin əmlakını qanunsuz olaraq 480.000 (dörd yüz səksən min) manat qarşılığında Cavabdeh1 adına keçirilməsinə nail olmuşlar. Əslində həmin əmlakın hazırda tam bazar dəyəri iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş X6 rəyinə əsasən 1.200.000 manatdan çoxdur və iddiaçı bu rəyin mötəbər sübut kimi qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş edir. Belə ki, iş materiallarında olan tərəflər arasındakı digər mübahisələr üzrə qət edilmiş məhkəmə qətnamə və qərarların məzmunlarından görünür ki, tərəflər vaxtilə öz aralarında apardıqları telefon danışıqlarında cavabdeh Yusif Sadıqov həmin mübahisəli əmlakın hətta 800.000 ABŞ dollarına satmaq mümkün olmasını və əmlakı bu qiymətə almaq istəyən barəsində iddiaçıya təklif də vermişdir. Ona görə də hazırda iddiaçı həmin əmlakının ½ hissəsinin 480.000 manat qiymətləndirməsi ilə razı deyildir. Belə ki, İddiaçı yalnız ölkəyə 18 aprel 2024-cü il tarixində gəldikdən və 19 aprel 2024-cü il tarixində Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinə rəsmən müraciət etdikdən sonra, həmin icra şöbəsindən özünün şəxsən əldə etdiyi sənədlərdən müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişinə əsasən, cavabdehlərdən biri olan "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair Mütəxəssis Rəyi verilmiş və həmin rəydə qeyd edilən əmlakın dəyəri 480.000 manat müəyyən edilmişdir. Bildiririk ki, iddiaçı bu halla qəti razı deyildir. Belə ki, hazırki iş üzrə 03 mart 2025-ci il tarixində keçirilmiş məhkəmə baxış iclasında məhkəməyə cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC-nin iddia ərizəsinə etirazı eməhkəmə sistemi (elektron kabinet ) vasitəsilə təqdim edilmiş və həmin etirazın məzmunu Siz sədrlik edən tərəfindən məhkəmədə iştirak edən tərəflərə elan edilmiş və etiraza əlavə edilmiş sənədlərə baxış keçirilmişdir. Həmçinin həmin iclasda Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsi tərəfindən məhkəməyə göndərilmiş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 1155/2023 saylı 17 fevral 2023-cü il tarixli icra vərəqəsinə əsasən, həmin icra şöbəsinın icraatında olan icra materialları tərəflərin iştirakı ilə araşdırılmışdır. Həmin araşdırma zamanı müəyyən edilmişdir ki, ümumiyyətlə məhkəməyə təqdim edilmiş materialın özü dağınıq, yəni pərakəndə şəkildə, iş materialı səhifələnmədən, icra hərəkətlərinin ardıcıllığına uyğun sənədlər tərtib edilərək material tikilmədən məhkəməyə adı müşaiyyət məktubu yazılıb əlavə edilmədən təqdim edilmişdir. Bu faktın özü onu göstərir ki, həmin icra işinin vəziyyəti ilk gündən yaxşı vəziyyətdə olmamış və icra hərəkətləri qanunun müəyyən etdiyi qaydalara uyğun aparılmamışdır. Sədrliyinizlə və məhkəmə iclasında iştirak etmiş tərəflərin iştirakı ilə həmin icra materialları öyrənilərkən, həmçinin müəyyən edilmişdir ki, cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin tapşırığına əsasən, 26 dekabr 2023-cü il tarixində X12 barədə Bildirişin tərəflərə poçt vasitəsilə göndərilməsinə görüntü yaratmışdır. Belə ki, materiala əlavə edilmiş tələbkar və borclunun adına göndərilmiş poçt qəbzlərinin üzərində aparılmış qeydlərdən görünür ki, tələbkara münasibətdə həmin poçt zərfinin üzərində qəbul etməkdən imtina qeydi, borcluya münasibətdə isə bu ünvanda yaşamır qeydi aparılmışdır. Yəni buradan müəyyən edilir ki, ümumiyyətlə 26 dekabr 2023-cü il tarixli Bildirişlə hərraçı keçirmək istəyən cavabdeh təşkilat heç kimi rəsmi məlumatlandırmamışdır. Hətta bildiriş borcluya təqdim edilməməsinə baxmayaraq, həmin təşkilat icra qurumundan borclunun mobil telefon nömrəsini əldə edərək borcluya sms bildirişlə bu haqda məlumat verməyə cəhd belə göstərməmişdir. Halbu ki, qanunla rəsmi bildirişin verilməsi vəzifəsi hərrac təşkilatçısının üzərindədir. Lakin tələbkar həmin bildirişi almaqdan imtina etdiyi halda, nədənsə hərracda hansı yollasa onun iştirakı təmin edilmişdir. Bundan başqa icra materialından müəyyən edilir ki, vaxtilə icra işi ilə məşqul olan icra məmurunun özüdə şəxsən borclunun mobil telefonuna icra işi ilə bağlı hərracın təşkili və keçiriləcəyi barədə də heç bir sms bildirişdə göndərməmişdir. Halbuki, digər vaxtlarda borclunun mobil telefonuna başqa məzmunlu sms bildirişlərin göndərilməsinə cəhdlər edilmişdir. Bütün bu hallar onu deməyə əsas verir ki, cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişini məqsədlə şəkildə qanunun tələblərini pozaraq icra etmişdir. Belə ki, MM-nin 415.2-ci maddəsinə əsasən, Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Yuxarıda istinad etdiyimiz MM-nin 415.2-ci maddəsinin tələbini əsas tutaraq, qeyd edir ki, ümumiyyətlə cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC 26 dekabr 2023-cü il tarixli Bildirişin tərtib edilərək tərəflərə poçt vasitəsilə göndərilməsinin görüntüsünü yaratdıqdan sonra, istinad etdikləri qanunun bir başa tələbinə riayət etmədən, yəni bir aylıq müddəti gözləmədən məhz 18 yanvar 2024-cü il tarixində qanunsuz olaraq hərracı keçirmişdir. Halbu ki, qanunvericilik ən azı bir aylıq müddətin keçməsini imperativ qaydada müəyyən etmişdir. Bundan başqa Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının təqdimatına əsasən "İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə" vahid məhkəmə təcrübəsini müəyyənləşdirən 30 noyabr 2021-ci il tarixli qərardadda qeyd edilir ki, "Prosedura gəldikdə isə, ipoteka predmeti olmayan əmlak hərracdan Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra, icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirərək, həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməlidir. Tələbkar əmlakı qəbul etməkdən imtina etdikdə isə, həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində (icra məmurundan müvafiq sifarişin alındığı gündən ən geci iki ay müddətində) Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsində müəyyən edilən qaydada hərrac yolu ilə satılmalıdır. Göründüyü kimi, qanunvericilik ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın icra icraatı çərçivəsində açıq hərracdan satılması üçün 3 aylıq müddət müəyyən etsə də, “İpoteka haqqında” Qanunda, “Vergi Məcəlləsində” və “Qiymətli kağızların girovunun qeydiyyatı, ona xitam verilməsi və girov predmetinə tutmanın yönəldilməsi Qaydası”nda olduğu kimi digər xüsusiyyətlərini müəyyən etməmişdir. Bu baxımdan, məhkəmə tərkibi belə qənaətə gəlir ki, icra icraatı çərçivəsində ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaka münasibətdə hərrac 3 aylıq müddət çərçivəsində hərracın keçirilməsi qaydasını pozmadan keçirməyə imkan verən sayda keçirilməlidir. Hazırki icra işinin materialından müəyyən edilmişdir ki, ümumiyyətlə iş materiallarında rəsmi olaraq “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirmiş lakin həmin Qanunun 53- cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməmiş və tələbkarında hərracdan öncə əmlakı qəbul etməkdən imtina etməsinə dair rəsmi ərizəsi icra materialında yoxdur. Ən maraqlı məqam isə hazırki icra materialından görünür ki, məhkəmə Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsindən mübahisəli iş üzrə icra sənədlərini tələb etdikdən sonra, həmin materiala tarixi və nömrəsi qeyd edilməmiş yuxarıda istinad edilən qanunvericiliyin tələbinə riayət etmək görüntüsü yaradan tələbkara hərracdan öncə bir təklif məktubunun verilməsi əlavə edilmişdir. Lakin bir daha məhkəmənin diqqətinə çatdırır ki, həmin məktub rəsmi qeydiyyatdan keçməmiş və tarixsiz olduğuna görə, həmçinində həmin məktubun tələbkara rəsmən verilməsi və tələbkarın bu təklifdən imtinası barədə iş materiallarında heç bir rəsmi sübutun mövcud olmaması səbəbindən bu halların özü qanunsuz hesab edilməli və həmin məktub mötəbər sübut kimi qəbul edilməməlidir. Maraqlısı odur ki, icra materialında həmçinin tələbkarın hərrac ərəfəsində rəsmi ərizəsi var ki, mübahisəli əmlaka qiymətləndirici tərəfindən qoyulmuş qiymətlə razıdır. Sual olunur tələbkar bu qiymətlə razı olduğu halda, hərracın təşkilinə nə ehtiyac qalırdı, elə əmlakı icra məmurunun təklifinə əsasən borcun əvəzinə qəbul edərdi də? Bütün bu hallar onu deməyə əsas verir ki, hazırki icra işinin materialları tamamilə qanunverciliyin tələblərinə uyğun hərracın keçirilməsinə yönəldilməmişdir və cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 1155/2023 saylı 17 fevral 2023-cü il tarixli icra vərəqəsinin icrasını təmin etmək üçün keçirdiyi 18 yanvar 2024-cü il tarixli hərrac qanunsuz olmuşdur. Ona görədə, həmin qanunsuz keçirilmiş hərrac MM-nin 416-cı maddəsinin tələblərinə əsasən etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, MM-nin 416.1-ci maddəsinə əsasən, Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Həmin Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən, isə hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Beləliklə yuxarıda gətirdiyi bütün əsasları ümumiləşdirərək, hazırki etirazda bir daha iş üzrə cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC-nin hazırki iddia ərizəsinə yazılı etirazının və Cavabdeh1 isə məhkəmədə gətirdiyi şifahi etirazının məhkəmə tərəfindən əsassız sayılmasını və iddiaçının iddiasının tam təmin edilməsi barədə məhkəmə qətnaməsinin qət edilməsini xahiş edir.

6. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili izahatlarında bildirmişdir ki, iddiaçı Azərbaycan Respublikasına xx.xx.2023-cü il tarixində gəlmiş, xx.xx.2023-cü il tarixdə ölkəni tərk etmiş və bir daha ölkəyə 2024-cü ilin aprel ayında qayıtmışdır. Hərracın keçirilməsi ilə bağlı bütün əməliyyatlar borclu şəxsin, yəni hazırki iş üzrə iddiaçının ölkədə olmadığı vaxtda təşkil olunmuşdur. Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişinə əsasən, cavabdehlərdən biri olan "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair Mütəxəssis Rəyi verilmiş və həmin rəydə qeyd edilən əmlakın dəyəri 480.000 manat məbləğində qiymətləndirmişdir. Hazırda iddiaçı hesab edir ki, həmin mütəxəssis rəyi əslində özündə həqiqəti əks etdirmir və qeyd edilən əmlakın real bazar dəyəri ümumiyyətlə 2.000.000 manat təşkil edir. Yəni İddiaçı həmin əmlak üzərində hətta həmin vaxtı payı ½ hissədə qiymətləndirilərkən 1.000.000 manatdan az olmamalı idi. Lakin göründüyü kimi, həmin cavabdeh təşkilat digər cavabdehlərlə əlbir olaraq məqsədli şəkildə belə bir rəy vermişdir ki, Cavabdeh1 maraqlarını icrada tez bir zaman çərçivəsində İddiaçı xəbəri olmadan tələsik təmin edə bilsinlər. Tərəflər arasında hətta səs yazısı vardır ki, Cavabdeh1 iddiaçıya əmlakın 2.000.000 manat dəyərində olduğunu bildirir və iddiaçıya əmlakı satıb onun pulunu qaytarmasını təklif edir. İddiaçı ölkəyə gəldikdən sonra Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra şöbəsində olduq. Biz icra məmuru barəsində aidiyyəti qurumlara şikayətlər etmişik. Əmlakın real bazar qiyməti düzgün müəyyən olunmalıdır. Əmlaka qoyulmuş dəyər düzgün qiymətləndirilməmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsində tərəflər arasında barışıq sazişi bağlanmalı idi. Lakin sonradan Cavabdeh1 ilə razılıq əldə olunmamış və cavabdeh iddiaçıdan 300000 ABŞ dolları əlavə pul istəmişdir. Biz Cavabdeh1 dəfələrlə barışıqla bağlı təklif etmişik. Hətta Cavabdeh1 mənə iddiaçını yüklədiyini bildirmişdir. "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair Mütəxəssis Rəyi verilmiş və həmin rəydə qeyd edilən əmlakın dəyəri qiymətləndirmişdir. Lakin hesab edirik ki, həmin mütəxəssis rəyi əslində özündə həqiqəti əks etdirmir və qeyd edilən əmlakın real bazar dəyəri ümumiyyətlə ******* manat, bəlkədə 15000000 manat təşkil edir. Mübahisəli qeyri yaşayış sahəsi hazırda bağlıdır. Belə ki, icarə müqaviləsinin müddəti bitdiyi üçün obyekt hazırda işləmir. 2024-cü ilin oktyabr ayında mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin məhkəmədən kənar qiymətləndirilməsi ilə bağlı “X10” MMC-yə müraciət etmişlər. “X10” MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 166 saylı qiymətləndirmə rəyinə əsasən mübahisəli qeyriyaşayış sahəsinin bazar dəyəri ******* manat məbləğində dəyərləndirilmişdir. Bundan başqa məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə ekspertizasının aparılması üçün tədqiqat obyektinə iş üzrə tərəflərin iştirakı ilə baxış keçirilən zaman mən və iddiaçı oyun quraraq, ekspertiza bitdikdən sonra guya işimizin olması səbəbindən qeyri-yaşayış sahəsinin qapısını bağlayaraq tez çıxdıq. Halbuki, mütəxəssisi və Cavabdeh1 kənardan müşahidə edir. Bu zaman mütəxəssis öz avtomobili ola-ola Cavabdeh1 avtomobilinə əyləşmiş və təxminən 15-20 dəqiqədən sonra düşmüşdür. Bundan başqa “X7” MMC-nin mütəxəssisi qeyri-yaşayış sahəsinin texniki pasportu olmadan mütəxəssis rəyini tərtib etmişlər. Əlavə olaraq bildirirəm ki, ekspert bir neçə dəfə mənə zəng edərək, Cavabdeh1 Naxçıvan Muxtar Respublikasında olması səbəbindən təyin olunmuş baxış vaxtını dəyişmişdir. Ehtimal edir ki, ekspert Cavabdeh1 ilə əlaqəsi vardır. Ona görə də, X4 xx.xx.2024-cü il tarixli, 183 nömrəli mütəxəssis rəyinin mötəbər sübut kimi qəbul edilməməsini xahiş edir. Əlavə olaraq bildirir ki, Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərarına əsasən İddiaçı ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, qeyri yaşayış sahəsinin ½ hissəsinə mülkiyyət hüququna dair İddiaçı xeyrinə düzəliş edilmişdir. Bundan başqa Cavabdeh1 digər vəkili Cəlil Mirzəyev İddiaçı barəsində mənfi fikir formalaşdırmaq üçün Sabunçu RPİ-dən guya İddiaçı dələduzluqda ittiham olunmasına dair məktub təqdim etmişdir. Bundan sonra mən Azərbaycan Respublikasının Daxili İşlər Nazirliyinə İddiaçı hər hansı bir cinayət işi üzrə şübhəli və ya təqsirləndirilən şəxs qismində cəlb edilibedilməməsi barədə vəkil sorğusu verdim. Sorğuma cavab məktubunda İddiaçı cinayət işləri üzrə şübhəli və ya təqsirləndirilən şəxs qismində cəlb edilməməsini bildirmişlər. “X10” MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 166 saylı qiymətləndirmə rəyi tərtib edilərkən qeyri yaşayış sahəsində olan əşya və avadanlıqlar nəzərə alınmamışdır. Alqı-satqı müqaviləsinə əsasən yalnız obyekt satılmışdır. Obyektin içərisində olan əşyalar və avadanlıqlar alqı-satqı müqaviləsinin predmeti deyildir. Obyektin ümumilikdə qiyməti, yəni içərisində əşyalarla və avadanlıqlarla birgə dəyəri təxminən ******* manat təşkil edir. Əgər obyektin qiyməti ******* manat təşkil edirsə, nə üçün Cavabdeh1 obyekti 800000 ABŞ dollarına satılmasını İddiaçı təklif etmişdir. Hətta bununla bağlı iddiaçıda cavabdehin səs yazıları da mövcuddur. Borc 300000 ABŞ dollardır. Obyektin ½ hissəsini 480000 manata qiymətləndirib götürüblər, 30000 manat isə məqsədli şəkildə saxlanılmışdır.

7. Əlavə olaraq bildirir ki, 2022-ci ilin iyul ayından başlayaraq İddiaçı məhz Cavabdeh1 vaxtilə mübahisəli əmlaka olan 1/2 hissədə payının qanunsuz əldə edilməsini əsas gətirərək, ilkin olaraq Bakı şəhəri Nərimanov rayon məhkəməsində, daha sonra isə işin məhkəmə aidiyyatı dəyişdirilərək Binəqədi rayon məhkəməsində mülki iddia qaydasında mübahisələndirmiş və həmin məhkəmə tərəfindən 29 fevral 2024-cü il tarixində Cavabdeh1 həmin əmlaka olan mülkiyyət hüququ ləğv edilmişdir. Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsinin icraatında belə bir mülki işin olması barəsində həm Cavabdeh1, həmçinin də Nəsimi rayon icra şöbəsi tam məlumatlı olmuşlar. Buna baxmayaraq Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsi və tələbkar Cavabdeh1 ilə qanunsuz əlbir olaraq, İddiaçı heç bir rəsmi məlumat vermədən (yəni uzun müddət ümumiyyətlə borclu ölkə hüdudlarından kənarda olduğu halda), maddi maraq ucbatından qanunvericiliyin bütün tələblərini pozaraq, yuxarıda qeyd edilən 300000 ABŞ dollarının Cavabdeh1 ödənilməsini təmin etmək məqsədilə, ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin paylı mülkiyyət kimi İddiaçı 1/2 hissəsinə münasibətdə hərrac keçirmə görüntüsü yaradaraq əslində hərracın keçirilmə qaydalarını tam pozaraq İddiaçı həmin əmlakını qanunsuz olaraq 480000 manat qarşılığında Cavabdeh1 adına keçirilməsinə nail olmuşlar. Əslində həmin əmlakın hazırda tam bazar dəyəri iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş X6 rəyinə əsasən ******* manatdan çoxdur və iddiaçı bu rəyin mötəbər sübut kimi qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş edir. Belə ki, iş materiallarında olan tərəflər arasındakı digər mübahisələr üzrə qət edilmiş məhkəmə qətnamə və qərarların məzmunlarından görünür ki, tərəflər vaxtilə öz aralarında apardıqları telefon danışıqlarında cavabdeh Yusif Sadıqov həmin mübahisəli əmlakın hətta 800000 ABŞ dollarına satmaq mümkün olmasını və əmlakı bu qiymətə almaq istəyən barəsində iddiaçıya təklifdə vermişdir. Ona görə də hazırda iddiaçı həmin əmlakının ½ hissəsinin 480000 manat qiymətləndirməsi ilə razı deyildir. Belə ki, İddiaçı yalnız ölkəyə 18 aprel 2024-cü il tarixində gəldikdən və 19 aprel 2024-cü il tarixində Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinə rəsmən müraciət etdikdən sonra, həmin icra şöbəsindən özünün şəxsən əldə etdiyi sənədlərdən müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişinə əsasən, cavabdehlərdən biri olan "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair Mütəxəssis Rəyi verilmiş və həmin rəydə qeyd edilən əmlakın dəyəri 480000 manat müəyyən edilmişdir. Bildirirəm ki, iddiaçı bu halla qəti razı deyildir. Bundan başqa icra məmurunun tələbkar və borclunun adına göndərilmiş poçt qəbzlərinin üzərində aparılmış qeydlərdən görünür ki, tələbkara münasibətdə həmin poçt zərfinin üzərində qəbul etməkdən imtina qeydi, borcluya münasibətdə isə bu ünvanda yaşamır qeydi aparılmışdır. Yəni buradan müəyyən edilir ki, ümumiyyətlə 26 dekabr 2023-cü il tarixli Bildirişlə hərracı keçirmək istəyən cavabdeh təşkilat heç kimi rəsmi məlumatlandırmamışdır. Hətta bildiriş borcluya təqdim edilməməsinə baxmayaraq, həmin təşkilat icra qurumundan borclunun mobil telefon nömrəsini əldə edərək borcluya sms bildirişlə bu haqda məlumat verməyə cəhd belə göstərməmişdir. Halbuki, qanunla rəsmi bildirişin verilməsi vəzifəsi hərrac təşkilatçısının üzərindədir. Lakin tələbkar həmin bildirişi almaqdan imtina etdiyi halda, nədənsə hərracda hansı yollasa onun iştirakı təmin edilmişdir. Bundan başqa icra materialından müəyyən edilir ki, vaxtilə icra işi ilə məşqul olan icra məmurunun özüdə şəxsən borclunun mobil telefonuna icra işi ilə bağlı hərracın təşkili və keçiriləcəyi barədə də heç bir sms bildirişdə göndərməmişdir. Halbuki, digər vaxtlarda borclunun mobil telefonuna başqa məzmunlu sms bildirişlərin göndərilməsinə cəhdlər edilmişdir. Bütün bu hallar onu deməyə əsas verir ki, cavabdehlərdən biri olan Cavabdeh3 MMC Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişini məqsədlə şəkildə qanunun tələblərini pozaraq icra etmişdir. Belə ki, MM-nin 415.2-ci maddəsinə əsasən, Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Yuxarıda istinad etdiyimiz MM-nin 415.2-ci maddəsinin tələbini əsas tutaraq, qeyd edirik ki, ümumiyyətlə cavabdehlərdən biri olan Cavabdeh3 MMC 26 dekabr 2023-cü il tarixli Bildirişin tərtib edilərək tərəflərə poçt vasitəsilə göndərilməsinin görüntüsünü yaratdıqdan sonra, istinad etdiyimiz qanunun bir başa tələbinə riayət etmədən, yəni bir aylıq müddəti gözləmədən məhz 18 yanvar 2024-cü il tarixində qanunsuz olaraq hərracı keçirmişdir. Halbu ki, qanunvericilik ən azı bir aylıq müddətin keçməsini imperativ qaydada müəyyən etmişdir. Bundan başqa Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının təqdimatına əsasən "İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə" vahid məhkəmə təcrübəsini müəyyənləşdirən 30 noyabr 2021-ci il tarixli qərardadda qeyd edilir ki, "Prosedura gəldikdə isə, ipoteka predmeti olmayan əmlak hərracdan Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra, icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirərək, həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməlidir. Tələbkar əmlakı qəbul etməkdən imtina etdikdə isə, həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində (icra məmurundan müvafiq sifarişin alındığı gündən ən geci iki ay müddətində) Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsində müəyyən edilən qaydada hərrac yolu ilə satılmalıdır. Göründüyü kimi, qanunvericilik ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın icra icraatı çərçivəsində açıq hərracdan satılması üçün 3 aylıq müddət müəyyən etsə də, “İpoteka haqqında” Qanunda, “Vergi Məcəlləsində” və “Qiymətli kağızların girovunun qeydiyyatı, ona xitam verilməsi və girov predmetinə tutmanın yönəldilməsi Qaydası”nda olduğu kimi digər xüsusiyyətlərini müəyyən etməmişdir. Bu baxımdan, məhkəmə tərkibi belə qənaətə gəlir ki, icra icraatı çərçivəsində ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaka münasibətdə hərrac 3 aylıq müddət çərçivəsində hərracın keçirilməsi qaydasını pozmadan keçirməyə imkan verən sayda keçirilməlidir. Hazırki icra işinin materialından müəyyən edilmişdir ki, ümumiyyətlə iş materiallarında rəsmi olaraq “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirmiş lakin həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməmiş və tələbkarında hərracdan öncə əmlakı qəbul etməkdən imtina etməsinə dair rəsmi ərizəsi icra materialında yoxdur. Ən maraqlı məqam isə hazırki icra materialından görünür ki, məhkəmə Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsindən mübahisəli iş üzrə icra sənədlərini tələb etdikdən sonra, həmin materiala tarixi və nömrəsi qeyd edilməmiş yuxarıda istinad edilən qanunvericiliyin tələbinə riayət etmək görüntüsü yaradan tələbkara hərracdan öncə bir təklif məktubunun verilməsi əlavə edilmişdir. Lakin bir daha məhkəmənin diqqətinə çatdırırıq ki, həmin məktub rəsmi qeydiyyatdan keçməmiş və tarixsiz olduğuna görə, həmçinində həmin məktubun tələbkara rəsmən verilməsi və tələbkarın bu təklifdən imtinası barədə iş materiallarında heç bir rəsmi sübutun mövcud olmaması səbəbindən bu halların özü qanunsuz hesab edilməli və həmin məktub mötəbər sübut kimi qəbul edilməməlidir. Maraqlısı odur ki, icra materialında həmçinin tələbkarın hərrac ərəfəsində rəsmi ərizəsi var ki, mübahisəli əmlaka qiymətləndirici tərəfindən qoyulmuş qiymətlə razıdır. Sual olunur tələbkar bu qiymətlə razı olduğu halda, hərracın təşkilinə nə ehtiyac qalırdı, elə əmlakı icra məmurunun təklifinə əsasən borcun əvəzinə qəbul edərdi də? Bütün bu hallar onu deməyə əsas verir ki, hazırki icra işinin materialları tamamilə qanunverciliyin tələblərinə uyğun hərracın keçirilməsinə yönəldilməmişdir və cavabdehlərdən biri olan “X2 Mərkəzi” MMC Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 1155/2023 saylı 17 fevral 2023-cü il tarixli icra vərəqəsinin icrasını təmin etmək üçün keçirdiyi 18 yanvar 2024-cü il tarixli hərrac qanunsuz olmuşdur. Ona görə də, həmin qanunsuz keçirilmiş hərrac MM-nin 416-cı maddəsinin tələblərinə əsasən etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, MM-nin 416.1-ci maddəsinə əsasən, Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Həmin Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən, isə hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Cavabdeh özü iddiaçıya zəng vurub ki, səninlə vəkilinə surprizim var, bəs aprelin 5-i tarixində çıxarış alıb. İcra məmiri hərracın təşkili ilə bağlı bildirişin şəkli digər yazımlar kimi borcluya göndərilmiş olsaydı, bu gün bu hal yaşanmaya bilərdi.

8. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh1 izahatında bildirmişdir ki, əmlakın qiymətinin bu qədər hesalanmasının əsas səbəbi onun yerləşdiyi yerdən qaynaqlanır. Belə ki, obyektin yeri Bakı şəhərinin baş planında yaşıllıq zonası kimi nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2004-cü il tarixli qərarına görə, obyekt yolun mərkəzi oxundan 12,5 metr kənara düşməlidir. Bu obyekt isə birbaşa yolun mühafizə zolağına düşür. Keçirilən hərrac qanuni olub. Nərimanov Rayon Məhkəməsinin qərarı Nərimanov Rayon İcra Şöbəsi tərəfindən tam icra olunub. Xanıma 4 il əvvəl 6 ay müddətinə qaytarılması pul versə də, keçən müddət ərzində ödəniş edilməyib. Hərracın təşkili ərəfəsində xanımın məlumatı olub. Oğlunun da, məlumatı olub. Hətta oğlu onu söymüşdür. Özü ona bu barədə məlumat verib ki, alğı-satqı olacaq, borcu ilə əvəzlənəcək, obyekt hərraca çıxır. Xanım da özü ona deyirdi ki, obyekt yüksək qiymətə satılsın, 500000 dolları götürərsən, yəni 300000 dollar ona olan borcundan, 200000 dollar isə əmlakın alğısatqısından ona verəcək. Hətta çıxarış alandan sonra da, özü xanıma məlumat verib. Hərrac zamanı obyekti alan olmadı. Son olaraq ona təklif edikdən sonra, obyekti almışdır. 800000 dollarlıq təklifi borclunu ölkəyə gətirmək üçün demişdir. O qiymətə hər hansı elan verilməyib. Satışı üçün maklerlə danışılıb və 800000-900000 manat qiymət deyilib. Xanımı izacəsi olmadan onsuz oranı satmaq olmazdı. Obyekti öz tanıdığı olan birinə 4000 manata icarəyə verib. Hətta razılaşmalarına görə, icarə haqqını bir neçə ay sonra qaldıracaq. Obyekti almaq niyyəti olmayıb. Satılmadığından sonra özü almışdır.

9. Əvvəlki məhkəmə iclaslarında iştirak edən Cavabdeh1 izahatında bildirmişdir ki, iddiaçıya ümumilikdə 500000 ABŞ dolları pul vermişdir. İddiaçı onun pulunu verdiyi təqdirdə onunla razılaşa bilər. Bakı Apellyasiya Məhkəməsində iddiaçı ona 350000 ABŞ dolları verdiyi üçün mən iddiaçının təklifi ilə razı olmamışdır. Əvvəllər iddiaçı ilə qeyri yaşayış sahəsini satmaq istəsələr də, lakin iddiaçı tərəfin qeyd etdiyi məbləğə sata bilməmişlər. Qeyri yaşayış sahəsi 9 mərtəbəli binanın qarşısında çıxıntı şəklində yüngül konstruksiyadan tikilimiş şüşədən ibarət obyektdir. Obyekt əsaslı şəkildə tikilməmişdir. Obyektin yeri Bakı şəhərinin baş planında yaşıllıq zonası kimi nəzərdə tutulmuşdur. Bu səbəbdən həmin obyekt istənilən vaxt sökülə bilər. Əlavə olaraq bildirir ki, iddiaçının oğlu barəsində dələduzluqla bağlı cinayət işi vardır. İddiaçı oonu aldatmışdır. Obyekti alan zaman obyektin içərisində yerləşən əşyalarla bağlı iddiaçı ilə razılığı olmamışdır. İddiaçı istənilən vaxt özünə məxsus əşyaları oradan götürə bilər. İddia tələbini qəbul etmir. İddiaçı tərəfin izahatı ilə razı deyil. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair verilmiş Mütəxəssis Rəyi və “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilən Hərrac tam qanuni əsaslıdır. Belə ki, hərrac keçirilən zaman iddiaçıya bildiriş göndərilmişdir. İddiaçı ilə avqust ayına kimi danışıqlar olmuşdur, lakin iddiaçı hər zaman ki, kimi onu aldatmışdır. Dəfələrlə zəng olunub iddiaçıya, hətta oğluna da demişdir. Onda bununla bağlı səs yazıları da vardır. Obyekt 2 il icarədə olmuşdur.

10. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin vəkili izahatında bildirmişdir ki, iddia tələbini qəbul etmir və təmin edilməməsini xahiş edir. Hərracın keçirilməsi sifarişçi ilə müqavilə bağlanandan sonra hərrac təşkilatı tərəfindən 2 ay ərzində keçirilməli idi. xx.xx.2023-cü ildə X13 müqavilə bağlanıb. İddia edilir ki, hərracın tələsik keçirilməsi maddi maraqdan qaynaqlanır. Lakin bu həqiqət deyil. İcra şöbəsinin burada heç bir marağı yoxdur. Qiymətləndirilmə ilə bağlı nəticəyə iddiaçı özü izahatında qeyd etdi. Qiymətə təsir edən meyar çoxdu, onun yerləşməsi, təmiri, tikintisi, sənədi və s. Həmin ərazidə qeyriyaşayış sahəsi yox, elə yaşayış sahəsinin kv.m dəyəri 3000 manatdan artıqdır. Əmlakın hərracda satılması ilə bağlı qeyd edir ki, icra məmurunun danışığından və iddiaçının özünün etirafından görünür ki, xanımın özünün borcunun olmasından məlumatı var. Xanım ümumiyyətlə ölkədə olmayıbsa, icra məmuru onu necə tapa bilərdi. İddia ərizəsində və çıxışlarında tərəf əmlakla bağlı mübahisə olduğundan, hərracın keçirilməsinin tez olduğunu iddia edir. Xanım özü deyə bilərdi ki, əmlakla bağlı mübahisə var. Burda nə üçün, tələbkar hərracın keçirilməsinə mane olmalıydı ki, əmlakla bağlı mübahisə var. Tələbkar öz borcunu tələb edir. Qanun pozuntusu varsa, hərracın nəticəsi məhkəmə tərəfində etibarsız hesab edilə bilər. Bu mütləq noma deyil. Hansı ki, hər hansı qanunsuzluq halı yoxdur. Hərrac təşkilatı hərrac obyektini almaq istəyən şəxslərə sadəcə məlumat verir. Tələbkar hərracdan imtina etməsi barədə ərizə yazmayıbsa, icra məmuru onu məcbur edə bilməzdi. Tələbkar borcunun ödənilməsini təminatı üçün, obyekti itirməmək üçün də, hərracda iştirak edib.

11. Cavabdeh “X2 Mərkəzi” MMC iddiaya etirazında göstərir: iddiaçı hazırki iddia ərizələri əsassızdır. İddiaçı iddia ərizəsində öz tələblərini "ümumi söz yığımı" və "ümumi fikir toplusu" ilə əsaslandırmağa çalışmışdır, iddia tələblərinin dəlillərini iş materiallarında olan heç bir sübuta əsaslanaraq irəli sürməmişdir. Belə ki, iddiaçı iddia ərizəsinin dəlili kimi qeyd etmişdir ki, "Göründüyü kimi həmin şəxslər İddiaçıin məhz ölkədə olmamasından istifadə edərək bu qanunsuzluğa əl qoymuşlar." Və "Hazırda yaranmış vəziyyətdən çıxış yolu kimi, hesab edirik ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişinə əsasən, cavabdehlərdən biri olan "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 2 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı adına olan 1/2 hissədə payına dair xx.xx.2023-cü il tarixli 0394/23 nömrəli Daşınmaz əmlakın 480.000 manat dəyərində qiymətləndirilməsinə dair verilmiş Mütəxəssis Rəyi məhkəmə qaydasında ləğv edilməli, həmin rəy və Bakı şəhəri Nəsimi rayon icra şöbəsinin sifarişi əsasında 18 yanvar 2024-cü il tarixində cavabdehlərdən biri olan "X3 Mərkəzi" MMC tərəfindən keçirilən hərrac qanunsuz olduğuna görə, həmin X16 Hərracım Nəticələri Haqqında 02/01 nömrəli Protokolu məhkəmə qaydasında etibarsız hesab edilməli və Cavabdeh1 adına ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin tam mülkiyyətinə verilməsinə dair 05 aprel 2024-cü il tarixli çıxarışda ləğv edilməlidir." Belə ki, iddiaçıya hərracın keçirilməsi haqqında bildiriş ona poçt xidməti vasitəsi göndərilmişdir. Bu halları təsdiq edən faktlar bu etiraza əlavə edilər bildiriş və poçt qəbzlərində öz əksini tapmışdır. İddiaçının "Göründüyü kimi həmin şəxslər İddiaçıin məhz ölkədə olmamasından istifadə edərək bu qanunsuzluğa əl qoymuşlar" dedikdə "X5 Mərkəzi" MMC-i İddiaçıin ölkədə olmamasını harda və necə bilə bilərdi və onun evinə necə əl qoyduğunu təsdiq edən edən heç bir sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. Bununla yanaşı xüsusilə qeyd edilməlidir ki, əmlakın açıq hərracda satışı qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq o cümlədən də iddiaçının iddia ərixzəsində qeyd edilmiş maddi normalar və Ali məhkəmənin qərarları nəzərə alınmaqla keçirilmişdir. İddiaçı cavabdeh tərəfidən həmin normaların hansının və necə pozulduğu iddia ərizəsində qeyd etməmişdir. Bununla yanaşı iddiaçı hazırki iddia ərizəsi ilə iddia icraatı qaydasında Bakı şəhəri Binəqədi rayon məhkəməsinə müraciət etməklə haqlı olmamışdır.

12. Məhkəmə iclasında iştirak edən Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov izahatında bildirmişdir ki, iş ilk olaraq onun icraatına daxil olmuş, tərəfindən icraata başlamaq haqqında qərar qəbul edilməklə, tələbin könüllü icrası barədə borcluya bildiriş göndərilmişdir. Borclu ilə arasında olan telefon danışığına görə, borcu səhəri gün icra şöbəsinə yaxınlaşmalı idi. Lakn borclu bir dəfə də, icra şöbəsinə yaxınlaşmamışdır. Hətta icra şöbəsinə gəlmədiyinə görə barəsində axtarış qərarı çıxarılmışdır. Bildirişin borclunun ünvanına çatıdırılmasını şəxsən özü icra etmiş və şəklini çəkmişdir. Hərracın təşkili mərhələsində iş artıq onun icraatında olmayıb. Daha sonra əməliyyat olunduğundan iş Rövşən Əhmədovun icraatına verilmişdir. Hərracın təşkili ilə bağlı tərəflərlə icra mərhələsində danışığı olmamışdır. İcra işinin materiallarında olan və Cavabdeh1 ünvanlanan bildiriş onun tərəfindən tərib olunmamış və imzalanmamışdır. Həmin bildirişdəki imza ona məxsus deyildir.

13. Cavabdeh2 MMC məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq, nümayəndəsinin məhkəmə iclasında iştirakını təmin etməmiş, bunun səbəbləri barədə məhkəməyə hər hansı məlumat verməmişdir. Bu səbəbdən məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün saymışdır.

14. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilmiş Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri" X22 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq, nümayəndəsinin məhkəmə iclasında iştirakını təmin etməmiş, bunun səbəbləri barədə məhkəməyə hər hansı məlumat verməmişdir. Məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş sübutlar:

15. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilən çıxarışdan görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 256,20 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsi xüsusi mülkiyyət hüququ ilə Cavabdeh1 adına xx.xx.2021-ci il tarixində qeydiyyatdan keçmişdir.

16. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin e-2(001)-198/2024 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən görünür ki, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Bakı şəhəri 44 saylı Notariat Ofisinə qarşı, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb olunmaqla, "alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi" tələbinə dair iddiasının təmin edilməsi, İddiaçı ilə Cavabdeh1 arasında Bakı şəhəri 44 saylı Notariat ofisində bağlanmış, reyestrdə 40-163 nömrə ilə qeydə alınmış, 08 iyul 2021-ci il tarixli, AN-İ №0940090 nömrəli «Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsi" etibarsız hesab edilməsi, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256.2 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair İddiaçı 1/2 hissədə, Cavabdeh1 1/2 hissədə mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması barədə xx.xx.2021-ci il tarixli, **********08-05101-083002 reyestr nömrəli "Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarış"ın (qeyd) ləğv olunması, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256.2 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsi üzərində İddiaçı tam mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi və s. qət edilmişdir.

17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-3397/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən görünür ki, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin e-2(001)- 198/2024 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.

18. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-3397/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsində 42-45-ci bəndlərində qeyd edilir: Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(103)-1155/2023 saylı qətnaməsindən görünür ki, apellyasiya icraatı zamanı İddiaçı səs yazısı məhkəmə iclasında dinlənilmişdir. Onun məzmunu aşağıdakı kimidir: "1-ci diskdə, yəni birinci instansiya məhkəməsinə təqdim olunmuş diskdəki səs yazısında cavabdeh bildirir: "O ev mənə məxsusdur...Siz məni aldatmısınız, iki yüz min pulumu saxlamısınız. Sənədi atmışam Sizə, evin sənədini. Gedin yoxlatdırın görün evin qiyməti nədir...Mən Sizin adınıza obyekt vurmuşam, Siz də mənə iki yüz min dollar borclusuz. Siz o, obyekti həyatı boyu məndən ala bilməzsiniz. Mən Sizə üç yüz mininizi qaytaracam geri, obyektimi qaytaracaqsız mənə...Pul qoymusan işə, gözlə. Gözləmirsənsə, ge' üç yüz minini al, imzanı at, obyektimi qaytar". Göründüyü kimi, səs yazısının məzmunu iddiaçının istinad etdiyi hallara uyğundur. Yəni iddiaçı cavabdehə 500.000 dollar verməli idi, 300.000 dollar verib, 200.000 dollar qalıb. Hazırda iddiaçı verdiyi pulu 300.000 dolları geri tələb edir. 2-ci diskdə, yəni apellyasiya məhkəməsinə təqdim olunmuş diskdəki səs yazısında cavabdeh bildirir: "Birincisi, Siz kimsiniz mənim əlimdən mülkü alasınız. İkincisi, Sizin mənə iki yüz min dollar borcunuz var. Elə bilirsiniz mən o obyekti Sizə verənəm. Həyatı boyu vermərəm. Siz oyun oynadınız. Üç yüz min verdiniz mənə, sonra da iki yüz min verəcəkdiniz mənə. Ordan iki yüz min saxladınız ki, obyekti ələ keçirəsiniz. O günü görməyəcəksiniz...Siz məni aldatdınız. Üç yüz min verdiniz, iki yüz min vermədiniz ...Gəldiz kağızı yazdınız ki, üç yüz min vermişəm, iki yüz min də borcluyam. İndi Siz mənə borclusunuz, məni də qoymusuz pis vəziyyətdə". Göründüyü kimi, bu səs yazısının məzmunu da iddiaçının istinad etdiyi hallara uyğundur. Yəni iddiaçı cavabdehə 500.000 dollar verməli idi, 300.000 dollar verib, 200.000 dollar qalıb. Hazırda iddiaçı verdiyi pulu - 300.000 dolları geri tələb edir.". Mübahisəli alqı-satqı müqaviləsində daşınmaz əmlakın 340.000 manata satıldığı göstərilmişdir. Yuxarıda qeyd edilmiş səs yazısında cavabdeh qeyd etmişdir ki, "Sənin mənə restoranın lazım deyil... Buranın uyğun qiymətin de, bura 800.000 dollar verən var, razısan? Gətirim sənin 400.000 dollarını verim bu işi qurtaraq." Əgər cavabdehin dediyi kimi mübahisəli əmlakın 1/2 hissəsini həqiqətən dəyərini ödəməklə almışdırsa, digər tərəfdən isə iddiaçıya 300.000 ABŞ dolları vermişdirsə, belə olan halda mübahisəli obyekti 800.000 dollara satıb 400.000 dollarını iddiaçıya təklif etməsi ağlabatan deyildir, çünki o zaman cavabdeh özü ziyana düşmüş olur. Yəni, cavabdeh 300.000 ABŞ dolları Dubaydakı mənzilə görə verdiyi, 200.000 ABŞ dolları (340.000 manat) da obyektin 1/2 hissəsinə görə ödədiyi, ümumilikdə 500.000 ABŞ dolları iddiaçıya verdiyi (ödədiyi) halda obyektin satışından cəmi 400.000 ABŞ dolları götürməklə 100.000 ABŞ dolları ziyan etmiş olur. Buradan aydın olur ki, əslində müqavilə formal olaraq bağlanmış, niyyətləri həmin əmlakın alqı-satqısını həyata keçirmək yox, Dubay şəhərində "Bürc-Xəlifə" binasında inşa olunan mənzilnən bağlı yaranmış olan öhdəliklərin icrasına qarşılıqlı təminat verməyə yönəlmişdir.

19. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(102)- 3757/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qərarından görünür ki, Cavabdeh1 kassasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-3397/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, İddiaçı iddiasının qismən təmin edilməsi, İddiaçı ilə Cavabdeh1 arasında Bakı şəhəri 44 saylı Notariat ofisində bağlanmış, reyestrdə 4Ə-163 nömrə ilə qeydə alınmış, 08 iyul 2021-ci il tarixli, AN-İ №0940090 nömrəli “Daşınma Əmlakın alğı-satqı müqaviləsi” etibarsız hesab edilməsi, Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsinə mülkiyyət hüququna dair İddiaçı xeyrinə düzəliş edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qərara alınmışdır.

20. Cavabdeh2 Qiymətləndirmə və Konsaltinq Şirkəti tərəfindən verilən 0394/23 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair mütəxəssis rəyindən görünür ki, "xxxx" MMC-i tərəfindən borclu İddiaçı və digərinin paylı mülkiyyətində olan ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin (daşınmaz əmlakın) bazar dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə qiymətləndirilmə işi həyata keçirilmişdir. Qiymətləndirmə işinin aparılması üçün əsas Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(103)-1155/2023 nömrəli icra vərəqəsi, Nəsimi rayon məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8(006)-322/2023 nömrəli qərardadı, xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarı və xx.xx.2023-cü il tarixli 13056-174076/2023-5-40 nömrəli sifariş məktubu çıxış etmişdir. "xxxx" MMC-i öz tərəfindən verilən sifarişi icra etmək və qiymətləndirilən əmlakın bazar dəyərinin düzgün formalaşdırılması üçün kifayət qədər sübutların toplanması məqsədi ilə, qüvvədə olan X1 (BQS), "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanununa və Milli Qiymətləndirmə Standartlarının (MQS) tələblərinə (müddəalarına) uyğun olaraq qiymətləndirilmə işini tam yerinə yetirmiş, qiymətləndirmə zamanı təqdim olunmuş sübuta və dəlillər əsas kimi götürülmüş, bazarın mövcud olan konyunkturası və qiymətləndirilən zaman qiymətləndirilən əmlaka dair bazarda olan tələb və təklif nəzərə alınmaqla, analoji obyekt üzrə bazar araşdırmaları aparılmaqla, İddiaçı və Cavabdeh1 paylı mülkiyyətində olan ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin bazar dəyəri:480000 manat təşkil edir.

21. Qiymətləndirilən əmlakın bazar dəyərinin təhlili: Qiymətləndirmə baxışına təqdim edilən, İddiaçı və Cavabdeh1 paylı mülkiyyətində olan ünvan 5 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin qiymətləndirilməsi zamanı aparılan araşdırmalar, təhlil və hesablamalar, təqdim edilən hüquqi sənədlərdəki ölçü ilə faktiki yerləşdiyi yerin ölçüsü tutuşdurulmuş, əldə edilmiş nəticələr təhlil edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin gələcəkdə Dövlət ehtiyacları üçün alınması ehtimalı da nəzərdən keçirilmişdir. Qiymətləndirici mütəxəssis təqdim edilmiş hüquqmüəyyənedici sənədi nəzərdən keçirərkən əmlakın ünvan 5 ünvanında yerləşdiyi, ümumi sahəsinin 256,20 kv.metr, çoxmərtəbəli binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşdiyi müəyyən edilmişdir. Əmlakın yerləşdiyi binaya çöldən vizual baxış keçirilən zamanı müəyyən edilmişdir ki, o nisbətən köhnə tikili olmaqla, binanın bünövrəsinin dəmir beton (karkas), inşasında əsas materiallar olaraq daş, beton, metal konstruksiya və sair bu kimi tikinti materiallardan istifadə olunduğu, binanın kommunal və kommunikasiya xətlərinə qoşulduğu müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirici mütəxəssisin vizual baxışına təqdim edilmiş əmlakın yerləşdiyi yerə baxış keçirən zaman onun ictimai nəqliyyat xətlərinin o cümlədən avtobus xətlərinin nisbətən yaxın keçdiyi və şəhər infrastrukturunun əlçatan olduğu yerdə yerləşdiyi müəyyən edilmişdir. Bu hal özü özlüyündə orda yerləşən qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə müsbət təsir göstərə bilən faktorlardan biridir. Eyni zamanda qeyd edilməlidir ki, əmlakın sahəsinə giriş və çıxış qapıları bağlı olduğu səbəbindən əmlakın daxilinə baxış keçirilməsi mümkün olmamışdır, bu səbəbindən də həmin əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün qarşılıqlı müqayisəli təhlil aparılmış və aparılan müqayisəli təhlil zamanı nümunə üçün həmin əraziyə nisbətən yaxın olan, oxşar layihəli binalarda yerləşən, daxili təmirlilik vəziyyəti orta hesab edilə bilən, yerlədiyi yerə analoji əmlaklar əsas götürülmüşdür.

22. “Alternativ” Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən verilən xx.xx.2024-cü il tarixli 183 saylı mütəxəsis rəyindən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 256,2 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin, mövcud vəziyyətinə uyğun olaraq, bazar qiymətləri ilə təqribi dəyəri 947940 manat məbləğində müəyyən edilir.

23. Rəyin qeyd hissəsində göstərilir: Yuxarıda göstərilən analoji (oxşar) obyektlər, tədqiq olunan ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə müqayisədə nisbətən fəaliyyət göstərən və səviyyə baxımından üstünlük təşkil edən obyektlərdir. Yəni, tədqiq olunan obyektin yerləşmə mövqeyi, obyektin giriş hissəsinin yüngül konstruksiyadan (şüşəli) inşa olunması, qarşısında obyektə aid olan avtomobil dayanacağının (parking) olmaması baxımından tətbiq edilmiş analoji obyektlərdən müəyyən dərəcədə aşağı səviyyədədir. Bu da öz növbəsində, tədqiqat obyektinin dəyərinə təsiredici amil kimi qəbul edilməli və qiymətləndirmə aparılarkən mütləq nəzərə alınmalıdır. Tədqiqat zamanı aşkar olunmuş bütün qeyd olunan amilləri, o cümlədən qeyri-yaşayış sahəsinin texniki-təmirlik dərəcəsini, yerləşmə mövqeyini və digər xüsusiyyətləri nəzərə alaraq, tədqiq olunan qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyətinə uyğun 1 kv.m-nin orta bazar qiymətləri ilə təqribi dəyəri 3700,00 manat məbləğində müəyyən edilir.

24. Azərbaycan Respublikası “X10” tərəfindən verilən xx.xx.2024-cü il tarixli, 166 saylı rəydən görünür ki, ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 256,2 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə olan bazar dəyəri ******* manatdır.

25. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin eksperti Vəfiq Sadıqov tərəfindən məhkəməyə ünvanlanan xx.xx.2024-cü il tarixli məlumatdan görünür ki, qeyd edilən küçədə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə uyğun analoji internet saytlarında məlumat olmadığı üçün müqayisə metodu ilə tədiqat aparılması mümkün olmamışdır. Bu səbəbdən qərardadla ekspertiza qarşısında qoyulmuş sual üzrə tədqiqat aparılması və cavablandırılması mümkün olmamışdır.

26. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-1155/2023 saylı icra vərəqinin surətindən görünür ki, 300000 abş dolları İddiaçı alınaraq Cavabdeh1 veriməsi və s. qət edilmişdir. Məhkəmə aktının qüvvəyə mindiyi tarix xx.xx.2023-cü il icra sənədinin verildiyi tarix isə xx.xx.2023-cü il olaraq göstərilmişdir.

27. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tərəfindən qəbul edilən xx.xx.2023-cü il tarixli icraata başlamaq haqqında qərardan görünür ki, tələbin könüllü icrası barədə borclu İddiaçı tələbi 10 gün müddətində icra edilməsi təklif edilmiş, bu barədə ünvanına bildiriş göndərilmişdir.

28. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tərəfindən borclu İddiaçı məxsus ***-***-**-** saylı telefon nömrəsinə göndərilən xx.xx.2023-cü il tarixli bildirişdən görünür ki, sonuncuya borclu olduğu icra sənədi ilə əlaqədar olaraq Nəsimi rayon İcra Şöbəsində E-174076/2023-5-40 saylı icra işi üzrə icraata başlamaq haqqında qərar qəbul olunması, tələbin 10 gün könüllü icra müddətində icra etməsi barədə məlumat verilmiş, əks təqdirdə barəsində məcburi icra tədbirlərinin görüləcəyi barədə xəbərdarlıq edilmişdir.

29. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tərəfindən borclu İddiaçı məxsus ***-***-**-** saylı telefon nömrəsinə göndərilən xx.xx.2023-cü il tarixli bildirişdən görünür ki, sonuncu borclu olduğu icra işi üzrə Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə çağırılmışdır.

30. Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra şöbəsinin icra məmuru X14 tərəfindən "xxxx" MTK-nın mühafizəsi X9 iştirakı ilə tərtib edilən xx.xx.2023-cü il tarixli aktdan görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərarının icrası ilə bağlı Nəsimi rayonu, Xan Şuşinski küçəsi, ev 18, mənzil 72 ünvanında olmuşlar. "xxxx" MTK-nın komendantı X11 bildirdi ki, icra sənədi üzrə borclu İddiaçı daimi olaraq bu ünvanda yaşamır. İcra sənədi üzrə qərar və bildiriş, ünvanın qapısına qoyuldu.

31. Votsap sosial şəbəkəsindən olan ekran şəkillərindən görünür ki, +994 ********* saylı borcluya məxsus telefon nömrəsinə icra məmuru X14 tərəfindən icraata başlamaq haqqında qərar və bildirişin fotoşəkili xx.xx.2023-cü il tarixində göndərilmiş, həmin nömrəyə daha sonra xx.xx.2024-cü il tarixində zəng vurulmuşdur.

32. Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra şöbəsinin icra məmuru X14 tərəfindən qəbul edilən xx.xx.2023-cü il tarixli borclunun axtarış haqqında qərardan görünür ki, borclu xx.xx.1973-cü il təvəllüdlü, ünvan 8 ünvanında qeydiyyatda olan İddiaçı barəsində axtarış elan edilmişdir.

33. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 8(006)- 322/2023 saylı qərardadı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərarının icrasını təmin etmək üçün ünvan 9 saylı daşınmaz əmlakın borclu xx.xx.1973-cü il təvəllüdlü İddiaçı məxsus ½ hissəsinin üzərinə həbs qoyulması qərara alınmışdır.

34. Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra şöbəsinin icra məmuru X14 tərəfindən qəbul edilən xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin cəlb edilməsi haqqında qərardan görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərarının icrasını təmin etmək üçün borclu İddiaçı məxsus ünvan 9 ünvanında daşınmaz əmlakın ½ hissəsinin qiymətləndirilməsi üçün Cavabdeh2 MMC-dən mütəxəssis dəvət edilməsi qərara alınmışdır.

35. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(006)- 34/2024 saylı qərardadı ilə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 8(006)-322/2023 saylı qərardadının ləğv edilməsi, həmin qərardadla ünvan 9 saylı daşınmaz əmlakın borclu xx.xx.1973-cü il təvəllüdlü İddiaçı məxsus ½ hissəsinin üzərinə qoyulmuş həbsin götürülməsi qərara alınmışdır.

36. Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin icra şöbəsinin icra məmuru X14 tərəfindən Cavabdeh1 ünvanlanan borclu İddiaçı məxsus ünvan 10 ev 43-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin 480000 manat borc əvəzinə Təklifin mətni: İcraatımızda olan Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə borclu İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəbibəy Yusifbəyli küçəsi ev 43-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin üzərinə Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 8(006)-322/2023 saylı qərardadı ilə həbs qoyulmuşdur. "İcra haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanunun tələbinə uyğun olaraq üzərinə həbs qoyulmuş İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəbibəy Yusifbəyli küçəsi ev 43-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 1½ hissəsinin qiymətləndirlməsi üçün xx.xx.2023-cü il tarxidə qiymətləndiricinin dəvət olunması haqqında qərar qəbul olunaraq sifariş verilmiş və "xxxx" MMC-nin ekspert rəyi ilə adı çəkilən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəbibəy Yusifbəyli küçəsi ev 43-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin bazar dəyəri 480.000 manat olması qeyd olunmuşdur. "İcra haqqında" Azərbaycan Respbulikası Qanunun 53.1ci maddəsinin tələbinə əsasən üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır. Odur ki, "İcra haqqında" Azərbaycan Respbulikası Qanunun 53.1-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 8(006)-322/2023 saylı qərardadı ilə həbs qoyulmuş borclu İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəbibəy Yusifbəyli küçəsi ev 43-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsi 480.000 manat dəyrində Sizə təklif olunur. Təkilfi müddətində qəbul edib etməməyiniz haqqında Nəsimi rayon icra şöbəsinə ərizə ilə müraciət etməyiniz xahiş olunur.

37. Nəsimi rayon İcra Şöbəsi ilə “X2 Mərkəzi” MMC arasında bağlanan xx.xx.2023-cü il tarixli “X13” müqavilədən görünür ki, bu müqavilə “İcra Haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun müddəalarına əsasən məhkəmə və digər orqanların qərarlarının məcburi icrası ilə əlaqədar borcunun qanunamüvafiq qaydada qiymətləndirilmiş əmlak(lar)ının icra məmurunun sifarişi əsasında əmtəə birjası nəzdində fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilat tərəfindən açıq hərracda satışı və bu zaman meydana çıxan münasibətləri tənzimləyir.

38. X2 Mərkəzi MMC tərəfindən sifarişçi Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə, İddiaçı və X15 ünvanlanan xx.xx.2023-cü il tarixli, 01 №li X12nə dair bildirişin surətindən görünür ki, ünvan 12 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus ½ hissəsinin xx.xx.2024-cü il saat 15:00-da açıq hərracdan satışa çıxarılacağı, ilkin satış qiymətinin 480000 manat olduğu qeyd edilmişdir. Elanın dərc edildiyi tarix və qəzet kimi xx.xx.2023-cü il “Bakı Xəzər” qəzeti qeyd edilmişdir.

39. “Bakı Xəzər” qəzetində dərc edilmiş elanın mətni: Hərrac: Hərracı keçirən "X2 Mərkəzi" MMC, hərraca sifariş verən İcra qurumu Nəsimi rayon İcra Şöbəsi. Hərrac xx.xx.2024-cü il tarixdə saat 15:00-da növbəliklə Bakı ş., Yasamal r., C.Cabbarlı k., №44 (Caspian Pla-za 1 korpus 6-cı mərtəbə) keçiriləcək. Hərraca çıxarılan əmlak: 36/01 LOT üzrə ünvan 13 ünvanında yerləşən ümumi sahə-si 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus 1/2 hissəsinin ilkin satış qiyməti - 480.000 manat. Qeyd: Hərracda İştirak üçün hərracın keçiriləcəyi vaxta 3 (üç) iş saatı qalmışa qədər əmlakın satış qiymətinin 5% həcmində bank hesabına beh ödənilməlidir (bank hesabı: "xxxx" ASC kod 200048; VOEN **********; m/n AZ37NABZ********************; S.W.İ.F.T AİİBAZ2XXXX) beh ödənildikdən sonra fiziki şəxslər şəx/vəs, hüquqi şəxs dövlət qeydiyyatı haqqında sənədi hərrac təşkilatına təqdim edərək iştirak bileti əldə etməlidir. Hərracda qalib olmadığınız halda ödədiyiniz beh 5 (beş) iş günü müddətində hesabınıza geri qaytarılır. Hərrac addımı elan edilmiş qiymətin 1%-dən az olmamalıdır.

40. Hərraca dair xx.xx.2024-cü il tarixli 02/1-1 saylı gedişat protokolunun surətindən görünür: Azərbaycan Respublikasının “Mülki Məcəlləsi”nin, “İcra Haqqında” Qanununun və sifarişçi ilə bağlanan müqavilənin bəndlərinə istinad edərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1155/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli icra vərəqəsi və Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin 14050-174076/23-5-9 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən hərrac təşkil olunmuşdur. Hərraca 36/01 Lot üzrə hərrac qiyməti 480.000 (dörd yüz səksən min) manat olmaqla ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus 1/2 hissəsi çıxarılmışdır. Gedişat: Hərrac təşkilatının direktoru hərracı açıq elan etdi və hərraca çıxarılmış əmlak haqqında ətraflı məlumat verdi. Hərracda 01 saylı alıcı (icra sənədi üzrə tələbkar) Cavabdeh1 ($V: AA*******; FİN: xxxxxxx) iştirak edirdi. 36/01 Lot üzrə ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus 1/2 hissəsinin hərrac qiyməti 480.000 (dörd yüz səksən min) manat olmaqla hərraca start verildi. 01 saylı alıcı Cavabdeh1 (ŞV: AA*******; FİN: xxxxxxx) - 480.000 (dörd yüz səksən min) manat təklif etdi və hərraca çıxarılmış ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus 1/2 hissəsi 480.000 (dörd yüz səksən min) manat olmaqla almağa razılığını bildirdi. Qərar Mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq keçirilən hərracda ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus 1/2 hissəsinin hərracdakı satış qiyməti 480.000 (dörd yüz səksən min) manat olmaqla 01 saylı qalib alıcı Cavabdeh1 (ŞV: AA*******; FİN: xxxxxxx) satılmış və X17nə dair protokol hazırlanmışdır.

41. X2 Mərkəzi MMC ilə qalib alıcı Cavabdeh1 arasında bağlanan Hərracın yekunları üzrə əmlakın alğı-satqısı barədə xx.xx.2024-cü il tarixli müqaviləsinin surətindən görünür ki, ünvan 12 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçı məxsus ½ hissəsi 480000 manat müqabilində X19 tərəfindən alınmışdır. Məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlar və tərəflərin izahatları ilə müəyyən olunan faktiki hallar:

42. xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən satıcı İddiaçı tam mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin ½ hissəsini alıcı Cavabdeh1 satmış və alıcı xx.xx.2021-ci il tarixdə hüquqlarını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırmışdır.

43. 21.07.2022-ci il tarixdə Cavabdeh1 cavabdeh İddiaçı qarşı pul tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş və iddiası Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin edilməmişdir. Həmin qətnamədən iddiaçı tərəfindən verilən apellyasiya şikayəti təmin edilmiş və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək iddia qismən təmin edilmişdir. Həmin işin nəticəsi olaraq xx.xx.2023-cü il tarixdə icraya yönəldilmiş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-1155/2023 saylı icra sənədinə əsasən İddiaçı 300000 abş dolları alınaraq Cavabdeh1 verilməlidir.

44. Buna paralel olaraq İddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixdə Cavabdeh1 qarşı iddia ərizəsi ilə Binəqədi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və.s tələb etmişdir. Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş və ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin alqı-satqısına dair xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə etibarsız hesab edilmişdir.

45. Həmin qətnamədən verilən apellyasiya və kassasiya şikayətinin nəticəsi olaraq Ali Məhkəmənin xx.xx.2024-cü il tarixli qərarı ilə İddiaçı iddiası qismən təmin edilmiş, xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin ½ hissəsinə mülkiyyət hüququna dair İddiaçı xeyrinə düzəliş edilməsi qərara alınmışdır.

46. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi belə olmuşdur ki, işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilən hallarından görünür ki, tərəflər xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləni X25 mənzilin sərmayələşdirilməsi üçün cavabdehin iddiaçıya verdiyi 300 min abş dollarının geri qaytarılmasının təminatı kimi bağlayıblar. Razılaşma belə olmuşdur ki, iddiaçının ödəmək imkanı olmadığı üçün cavabdeh Bürc Xəlifədə aprel ayında hazır olacağı bildirilən mənzili sərmayələşdirir. İddiaçı qeyd olunan mənzilin 1 milyon abş dolları olan ümumi məbləğinin 500 min abş dollarını hissə-hissə: 200 min dolları xx.xx.2021-ci il tarixdə, növbəti 200 min dolları hissəsini tikinti şirkəti ilə bağlanan mənzilin alqı-satqı müqaviləsinin iddiaçının və cavabdehin hər birinə ½ hissədə məxsus olacağı qeyd olunmaqla dəyişdirildikdən sonra ödəyir. Məbləğin digər hissəsini isə iddiaçı 2022-ci ilin aprel ayında mənzil hazır olub, mənzilə müqavilə tərəflərinin hər birinin adına ½ hissədə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən hüquqmüəyyənedici sənədlərin qeydə alınıb mənzil satıldıqdan sonra və satışından əldə olunan pul məbləğinin yarı hissəsini cavabdeh götürdükdən sonra ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin cavabdehə məxsus ½ hissəsini iddiaçının adına keçirmək yolu ilə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. İşin müəyyən edilən halları tərəflər arasında satılmış əşyanın yenidən alınmasına(satın alınmasına) ilə bağlı faktiki və şifahi razılaşmanın olduğunu göstərir. Nəticə etibarı ilə kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi belə olmuşdur ki, müqavilədə satılmış əşyanın yenidən alınması barədə hər hansı şərt göstərilmədiyindən xx.xx.2021-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi forma tələbinə uyğun olmadığına görə etibarsız hesab edilmişdir.

47. İcra işinin materiallarından müəyyən edilmişdir ki, xx.xx.2023-cü il tarixdə icraya yönəldilmiş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-1155/2023 saylı icra sənədi üzrə Nəsimi Rayon İcra şöbəsinin icra məmuru Aydın Hümbətov tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixdə icraata başlamaq haqqında qərar qəbul edilmiş və tələbin könüllü icrası barədə bildiriş tərtib edilmişdir. Qərar və bildiriş xx.xx.2023-cü il tarixdə borclunun ünvan 14 ünvanının qapısına qoyulmuş və bu barədə AKT tərtib edilmişdir. Həmin AKT-da borclunun daimi olaraq həmin ünvanda yaşamadığı barədə MTK-nın komendantının məlumatı da öz əksini tapmışdır. xx.xx.2023-cü il tarixdə icra məmuru tərəfindən borclunun ***-***-**-** mobil nömrəsinə sms bildiriş də göndərilmiş və borcludan 10 gün müddətində tələbi könüllü icra etməsi tələb edilmişdir.xx.xx.2023-cü il tarixli qərarla icra məmuru tərəfindən borclunun ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin və Nəsimi rayonunda yerləşən başqa yaşayış sahəsinin üzərinə həbs qoyulmuşdur. xx.xx.2023-cü il tarixdə isə borclunun ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsindəki ½ hissəsinin üzərinə həbs qoyulması haqqında məhkəməyə təqdimat vermişdir. xx.xx.2023cü il tarixdə isə icra məmuru tərəfindən borclunun axtarılması barədə(əsaslandırma belə olmuşdur: aparılan icra tədbirləri nəticəsində icra sənədi üzrə borclunun yaşadığı yeri müəyyən etmək mümkün olmamışdır) qərar qəbul edilmişdir. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 8(006)-322/2023 saylı qərarı ilə borclunun əmlakının üzərinə həbs qoyulması barədə icra məmurunun təqdimatı təmin edilmişdir. xx.xx.2023-cü il tarixdə icra məmuru tərəfindən üzərinə həbs qoyulmuş əmlakın hərraca çıxarılması məqsədilə qiymətləndirilməsi üçün Cavabdeh2 MMC-dən mütəxəssis dəvət edilmişdir. xx.xx.2023-cü il tarixdə Cavabdeh2 MMC tərəfindən tərtib edilən mütəxəssis rəyinə əsasən ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 256,20 kv.metr olan qeyri yaşayış sahəsinin ½ hissəsinin bazar dəyərinin 480000 manat olduğu müəyyən edilmişdir.xx.xx.2023-cü il tarixli tələbkarın ərizəsindən görünür ki, tələbkar qiymətləndirmənin rəyi ilə razıdır və qeyri yaşayış sahəsinin hərraca çıxarılmasını xahiş edir. İcra işində olan tarixi bəlli olmayan və icra məmuru Aydın Hümbətov tərəfindən tələbkara ünvanlanan məktubdan görünür ki, 480000 manat dəyərində olan əmlak tələbkara təklif olunmuşdur və tələbkardan qeyri-müəyyən müddətdə təklifi qəbul edibetməməsi barədə icra şöbəsinə məlumat verməsi xahiş edilmişdir(hansı ki, məhkəmə iclası zamanı icra məmuru onun adından tərtib edilmiş məktubdakı imzanın ona məxsus olmadığını və belə bir təklifdən xəbərsiz olduğunu, həmin məktubun onun işdə olmadığı vaxt başqa icra məmuru tərəfindən tərtib edildiyini ehtimal etdiyini bildirmişdir). xx.xx.2023cü il tarixli icra məmurunun məktubundan görünür ki, "X2 Mərkəzi" MMC-yə qeyri-yaşayış sahəsinin satışını təşkil etməsi barədə sifariş verilmişdir.

48. xx.xx.2023-cü il tarixdə "X2 Mərkəzi" MMC tərəfindən X12 barədə bildiriş tərtib edilmiş və tərəflərin qeydiyyatda olduğu ünvanlara göndərilmişdir. Bildirişdə hərracın keçirilməsinin xx.xx.2024-cü il tarixə təyin edildiyi, elanın “Bakı Xəbər” qəzetində dərc edildiyi, hərracın keçiriləcəyi ünvan və.s göstərilmişdir. Poçt zərfinin üzərində aparılan qeyddən görünür ki, tələbkar Cavabdeh1 göndərilən poçt zərfinin alınmasından xx.xx.2023-cü il tarixdə imtina edilmişdir. Borcluya göndərilən poçt zərfi isə bu ünvanda yaşamır qeydi ilə xx.xx.2023-cü il tarixdə geri qaytarılmışdır. xx.xx.2024-cü il tarixdə hərrac keçirilmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixli,02/1-1 nömrəli hərraca dair gedişat protokolundan görünür ki, hərracda 1 nəfər(icra sənədi üzrə tələbkar) iştirak etdi, 480000 təklif etdi və əmlakı almağa razılığını bildirdi. Bundan sonra hərracın yekunlar üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə hərrac təşkilatçısı ilə qalib alıcı Cavabdeh1 arasında müqavilə bağlanmışdır. Eyni zamanda xx.xx.2024-cü il tarixdə açıq X8 02.01 nömrəli protokol tərtib edilmişdir. Tətbiq edilən maddi hüquq normaları və istinad edilən hüquqi mövqelər:

49. Azərbaycan Resoublikası Mülki Məcəlləsinin:

50. 367.1. Müddət mülki hüquq və vəzifələrin əmələ gəlməsinin, dəyişdirilməsinin və xitamının bağlı olduğu vaxtdır.

51. 415.1. Auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər.

52. 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.

53. 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.

54. 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.

55. 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir.

56. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun:

57. 45.6. Tələbkarın tələblərinin təmin edilməsi üçün borclunun yetərli pul vəsaitləri olmadıqda, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq tələbin yönəldilə bilmədiyi əmlak istisna olmaqla, tələb borcluya məxsus olan digər əmlaka yönəldilir. Borclu tələbin birinci növbədə hansı əmlaka və əşyalara yönəldilməsini icra məmuruna bildirmək hüququna malikdir. Borclunun belə müraciəti icra sənədinin icrasına mane olmursa, icra məmuru onu təmin etməyə borcludur.

58. 45.7. Tələb, borclunun əmlakına, o cümlədən nağd yaxud banklarda və ya digər kredit təşkilatlarında hesablarda və əmanətlərdə, habelə saxlancda olan pul vəsaitlərinə və başqa sərvətlərinə, icra ödənişinin ödənilməsi və icra hərəkətlərinin həyata keçirilməsi üçün çəkilən xərclər də nəzərə alınmaqla, icra sənədinin icrası üçün lazım olan miqdarda və həcmdə yönəldilir.

59. 51.1. Borclunun əmlakının “İpoteka haqqında ”Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir.

60. 53.1. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır.

61. 53.2. Vergi ödəyicisinin vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlakı istisna olmaqla, borclunun əmlakı qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır.

62. 53.3. Əmlak satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə, əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır.

63. 61.1. Vergi borcuna görə siyahıya alınmış əmlak istisna olmaqla, borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir.

64. 61.2. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.

65. 62.1. İcra məmurundan müvafiq sifarişin alındığı gündən ən geci iki ay müddətində ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac keçirilməlidir.

66. 62.2. Hərracın keçirilməsi qaydası Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir.

67. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” AR qanunun (xx.xx.2024-cü il tarixdə qüvvəyə minən):

68. 10.4. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda qiymətləndirilən obyektin dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Hesabatda qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi hesab olunur.

69. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” AR qanunun əvvəlki redaksiyasının 8ci maddəsində qeyd edilmişdir ki, qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.

70. “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qərardadında qeyd edilmişdir ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydaları tətbiq edilməməlidir. Bununla yanaşı qeyd edilməlidir ki, icra sənədi üzrə tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi icra məmuru tərəfindən bu məqsədlə keçirilməli olan qiymətləndirmənin qanunvericiliyə uyğun təşkil edilməklə, həmin əmlakın hərraca qanunla nəzərdə tutulmuş satış qiyməti ilə çıxarılmasını tələb edir. İpoteka predmetinə və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın ipoteka haqqında qanunvericiliyə və ya digər qanunvericilik aktlarına analoji qaydada hərracdan bazar dəyərindən fərqlənən likvid qiymətlə satılması borclunun əmlak vəziyyətinin əsassız olaraq pisləşməsinə səbəb olur. Belə ki, həyata keçirilən məcburi icra tədbirləri borclunun mülkiyyət hüquqlarına ədalətsiz, qeyri-mütənasib müdaxiləyə rəvac verməməli, tələbkarın qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarının icrası ilə bağlı ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ ilə borclunun mülkiyyət hüquqlarının tarazlığı gözlənilməlidir. “İcra haqqında” Qanunun 61.1 və 61.2-ci maddələrinə əsasən borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. Lakin “İpoteka haqqında” Qanundan fərqli olaraq, “İcra haqqında” Qanunda hərraca qoyulan əmlakın ilkin satış qiymətinin hansı meyarla müəyyən olunması qeyd olunmamışdır. Yalnız Qanunun 51.1- ci maddəsinin birinci cümləsində təsbit olunmuşdur ki, borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Qanuna əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsinin “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa (bundan sonra “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanun) uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirildiyi qeyd edilir. Eyni zamanda, istinad edilən qanunda qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin müəyyən olunmasından bəhs edilir. Qeyd olunanları ümumiləşdirilərək belə nəticəyə gəlmək olar ki, əmlakın hərracdan ilkin satış qiymətinin onun likvid dəyəri ilə müəyyən olunması “İpoteka haqqında” Qanunla ipoteka predmetlərinə münasibətdə təsbit edildiyindən, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakı hərracdan satılarkən onun ilkin satış qiyməti likvid deyil, bazar dəyəri ilə müəyyən olunmalıdır. n nominal dəyər ilə satışa çıxarılması nəzərdə tutulduğu nəzərə alınmalıdır. 30. Prosedura gəldikdə isə, ipoteka predmeti olmayan əmlak hərracdan Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirərək, həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməlidir. Tələbkar əmlakı qəbul etməkdən imtina etdikdə isə, həmin 6 əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində (icra məmurundan müvafiq sifarişin alındığı gündən ən geci iki ay müddətində) Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsində müəyyən edilən qaydada hərrac yolu ilə satılmalıdır. Göründüyü kimi, qanunvericilik ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın icra icraatı çərçivəsində açıq hərracdan satılması üçün 3 aylıq müddət müəyyən etsə də, “İpoteka haqqında” Qanunda, “Vergi Məcəlləsində” və “Qiymətli kağızların girovunun qeydiyyatı, ona xitam verilməsi və girov predmetinə tutmanın yönəldilməsi Qaydası”nda olduğu kimi digər xüsusiyyətlərini müəyyən etməmişdir. Bu baxımdan, məhkəmə tərkibi belə qənaətə gəlir ki, icra icraatı çərçivəsində ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisinin siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaka münasibətdə hərrac 3 aylıq müddət çərçivəsində hərracın keçirilməsi qaydasını pozmadan keçirməyə imkan verən sayda keçirilməlidir. borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində iddia icraatı qaydasında deyil, icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında mübahisələndirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsində icra məmurunun müvafiq qiymətləndiricini dəvət etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Bu baxımdan dəvət edilmiş qiymətləndiricinin rəyindəki müvafiq (başlanğıc) qiymətlə əmlakın hərraca çıxarılmasına dair sifariş vermək hüququ da icra məmuruna aiddir. Belə olan halda, hərrac keçirilənədək həmin qiymət, onu öz sifarişində əsas götürən icra məmurunun hərəkətindən verilən şikayət qaydasında mübahisələndirilə bilər. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməlidir. Tətbiq edilən prosessual normalar:

71. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin:

72. 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir;

73. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir;

74. 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir;

75. 217.4-cü maddəsinə müvafiq olaraq məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Əsaslandırma:

76. İddiaçının birinci tələbi qiymətləndiricinin hesabatının ləğvi ilə bağlıdır və tələb onunla əsaslandırılmışdır ki, əmlakın qiyməti həqiqi dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı məbləğdə qiymətləndirilmişdir.

77. İddia tələbinin bu hissədə hüquqi əsasını “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun müvafiq maddəsi təşkil edir. Həm hazırki, həm də evvəlki redaksiyasından məlum olduğu kimi qanunverici əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı hesabatın mübahisələndirməsini, yəni onun ləğv edilməsininin mümkünlüyünü təsbit etmiş və bunu hesabatın qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyini əks etdirib-etdirmədiyi ilə şərtləndirmişdir. Hansı ki, mübahisə halında məhkəməyə qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspertiza edilməsi ilə bağlı prosessual hüquqlardan istifadə etmək imkanı vermişdir. Hazırki mübahisədə olduğu kimi məhkəmə tərəfindən əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi ilə bağlı ekspertiza təyin edilsə də, Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi müqayisə metodu ilə tədqiqat aparılması üçün analoji internet saytlarında həmin küçədə qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinə uyğun məlumat olmadığına görə ekspertizanın aparılmasından imtina etmişdir. Bu səbəbdən məhkəmə tərəfindən müstəqil qiymətləndirici cəlb edilmişdir.

78. İş materiallarında olan 3 qiymətləndirmə hesabatının müqayisəli təhlili nəticəsində məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının Cavabdeh2 MMC-nin hesabatının əmlakın həqiqi qiymətini əks etdirmədiyi barədə dəlilləri əsassız olduğundan iddiası həmin hissədə rədd edilməlidir.

79. Belə ki, məlumdur kimi daşınmaz əmlakın, xüsusilə qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri bir çox amillərdən asılıdır. Bunlara misal olaraq onun təmiri, yerləşdiyi ərazi, ictimai nəqliyyata yaxınlığı, binanın proyekti, binanın istismar müddəti, parklanma yeri, icarəyə veriləbilmə potensialı və.s göstərmək mümkündür. Qiymətləndirmə zamanı adətən 3 yanaşmadan istifadə edilir: 1)Xərc yanaşması, 2) gəlirin kapitallaşdırılması, 3)uyğun satışların müqayisəsi metodu. Gəlirin kapitallaşdırılması ilə bağlı bazarda qəbul edilmiş meyarlardan biri də onun kirayə, icarə haqqının qiymət nisbətidir ki, əmlakın dəyəri onun icarə qiymətinin 0.5 % nisbətində proqnozlaşdırılır.

80. Hər üç qiymətləndirici müqayisə metodu ilə hesabat tərtib etmişdir və Cavabdeh2 MMC-nin hesabatına görə əmlakın bazar qiyməti 960000 manat, “X7” MMCnin hesabatına görə 947940 manat, “X10” MMC-nin hesabatına görə ******* manat təşkil edir. Göründüyü kimi 2 qiymətləndirmə hesabatında əmlakın dəyəri təxminən bir-birinə yaxın olsa da, digəri, yəni iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş hesabatda əmlakın qiyməti əhəmiyyətli şəkildə fərqlənmişdir. Həmin hesabata nəzər yetirdikdə müəyyən edilir ki, “X10” MMC digər 2 yanaşmadan imtina edərkən, müqayisə yanaşmasının tətbiq edilməsinin məqsədəmüvafiqliyini belə əsaslandırmışdır ki, əmlak bazarında qiymətləndirilən əmlakın kifayət qədər analoqu mövcuddur. Lakin hesabatdan müəyyən edilir ki, “X10” MMC müqayisəsini apardığı 3 analoji əmlakların yeni tikili olmasını, qiymətləndirmə obyektinin isə köhnə tikili olmasını(1972-ci il), əsas hissəsinin şüşəli yüngül konstruksiyadan inşa edildiyini ümumiyyətlə nəzərə almamışdır. Bundan əlavə işin mübahisəsiz halı kimi müəyyən edilmişdir ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi mübahisəyə qədər uzun illər 4-5 min manata icarədə olmuşdur. Yuxarıda göstərildiyi kimi gəlir yanaşmasından da məsələyə baxdıqda əmlakın real bazar dəyərinin təxminən ******* manat civarında olması şübhə doğurmur.

81. Hərracın etibarsızlığı tələbi ilə bağlı isə məhkəmə hesab edir ki, iddia bu hissədə əsaslıdır.

82. Belə ki, tədqiq edilmiş sübutlarla müəyyən edilmişdir ki, hərrac Mülki Məcəllədə müəyyən edilmiş qaydalar pozulmaqla keçirilmişdir. Hansı ki, Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsinin tələbindən də aydın olduğu kimi hərrac elan olunduğu gündən 30 gün keçməmiş keçirilə bilməz. Halbuki, hərrac təşkilatçısı xx.xx.2024-cü il tarixə təyin etdiyi hərracın keçirilməsi barədə bildirişi xx.xx.2023-cü il tarixdə tərtib etmişdir. Yəni təşkilatçı hərracın keçirilmə vaxtı barədə 30 gün qabaqcadan məlumat verməli olduğu halda bunu etməmişdir. Qanunvericilikdə hərracın keçirilməsi qaydaları imperativ xarakter daşıdığı kimi, konkret hərəkətlə bağlı konkret müddətin müəyyən edilməsi də təsadüfi hesab edilə bilməz. Aydın məsələdir ki, həmin müddət açıq auiksion formasında keçiriləcək hərracda iştirak etmək üçün bildirişi almış şəxsə maliyyə vəsaitini toparlamaq və ya digər tədbir görməsi üçün nəzərdə tutulmuş optimal zaman kəsiyidir. Hansı ki, bu sahədə ixtisaslaşmış təşkilatın qanunvericiliyin imperativ tələbindən məlumatsız olması inandırıcı olmamaqla bunun əksi barədə dəlilləri də əsaslı hesab edilə bilməz. Bununla yanaşı sual yarana bilər ki, onsuz da borclu həmin vaxt ölkə hüdudlarında olmamışdır və göndərilən bildiriş də geri qayıtmışdır, bu baxımdan hərracın onun iştirakı olmadan keçirilməsi borclunun hansı maraqlarını poza bilər. Məhkəmənin bu hissədə mövqeyi ondan ibarətdir ki, həmin halda yalnız hüquqdan sui-istifadənin olduğu müəyyən edilərsə irəli sürülən tələb əsassız hesab edilə bilər. Belə ki, Konstitusiya Məhkəməsinin qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyə görə dürüstlük əxlaqi və mənəvi keyfiyyətləri özündə ehtiva etməklə mülki hüququn təməl prinsiplərindən olan vicdanlılıq institutunun tərkib elementi hesab olunur. Mülki hüquqda şəxslərin vicdanlı olduğu, yəni mülki hüquq münasibətlərində hüquq və vəzifələrini həyata keçirərkən subyektlərin hər birinin vicdanlı olması ehtimal olunur. Vicdanlılığın qorunması mülki dövriyyəni təmin etmək məqsədi daşımaqla yanaşı, həm də subyektlərin mənafelərinin qorunmasına xidmət edir. Qanunvericilikdə hüquqdan sui-istifadə ilə bağlı nəzərdə tutulmuş normalar vasitəsilə əslində bütün haqların istifadə olunmasına bir əxlaqi hədd və məhdudiyyət qoyulmuşdur. Haqların istifadəsi baxımından tələb olunan vicdanlılıq meyarı obyektiv vicdanlılığı nəzərdə tutmaqla, dürüst, ədalətli bir insanın hərəkət tərzinə dair meyardır. Hüquqdan sui-istifadə halının mövcudluğu üçün, ilk növbədə, şəxs müvafiq hüquqdan məqsədi xaricində istifadə etməli və bu hal ədalətsiz nəticənin yaranmasına gətirib çıxarmalıdır. Odur ki, hüquqdan sui-istifadə edilib-edilmədiyini müəyyənləşdirərkən məhkəmələr işin hallarını hərtərəfli və obyektiv araşdırmalı, yaranacaq nəticənin sosial ədalətə və vicdanlılığa sığıb-sığmamasını, aşkar ədalətsizliyə səbəb olub-olmamasını müəyyən etməli və yalnız bundan sonra müvafiq qərar qəbul etməlidir.

83. Hazırki mübahisənin mahiyyəti və işin müəyyən edilmiş halları baxımından məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının tələbi hüquqdan sui-istifadə hesab edilə bilməz. Belə ki, yuxarıda qeyd edilən qərarlardan da müəyyən edildiyi kimi tərəflər arasında borc münasibətləri olmamışdır və onlar ortaq sərmayə yatırımı ilə sahibkarlıq fəaliyyəti həyata keçirərək gəlir əldə etmək istəmişlər. Eyni zamanda mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin ½ hissəsi bir növ Cavabdeh1 qoyduğu vəsaitin təminatı kimi onun adına rəsmiləşdirilmişdir, hansı ki, razılaşmalarına görə sahibkarlıq fəaliyyəti başa çatdıqdan sonra əvvəlki mülkiyyətçi tərəfindən yenidən satın alınmalı idi. Yəni ayrı-ayrı verilsə də, hər iki icra sənədi üzrə mübahisə faktiki olaraq eyni məsələ ilə bağlı olmuşdur. Bununla yanaşı yuxarıda qeyd edilən işlər üzrə tədqiq edilən səs yazılarından da müəyyən edilir ki, iddiaçı cavabdehin 300 min abş dolları vəsaitini qaytarmağa hazır olduğunu dəfələrlə bildirmiş, lakin cavabdehin adında olan əmlakının ona qaytarılmasını təmin etmək üçün saxlamışdır. Yəni iddiaçının hərəkətləri icra sənədinin icrasından yayınmaq yox, tərəflərin əvvəlki hüquqi vəziyyətə qaytarılmasını saxlama yolu ilə təmin etmək olmuşdur. Üstəlik iddiaçı onda qalan pul vəsaitinə görə cavabdehə dəyən zərəri ödəməyi də təklif etmişdir. Göründüyü kimi hazırki mübahisədə hər hansı hüquqdan sui-istifadə halından söhbət gedə bilməz. Nəticə:

84. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, iddia qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-1155/2023 saylı icra sənədinin icrası ilə əlaqədar ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılması ilə bağlı “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab edilməli, ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin Cavabdeh1 adına tam mülkiyyət hüququ ilə qeydə alınmasına dair (qeydiyyat nömrəsi:**********) 05 aprel 2024-cü il tarixli çıxarış ləğv edilməli, iddia qalan hissədə təmin edilməməli, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir.

85. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə Q Ə T E T D İ:

İddia qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-1155/2023 saylı icra sənədinin icrası ilə əlaqədar ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılması ilə bağlı “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab edilsin, ünvan 1 ünvanında yerləşən 256,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh1 adına tam mülkiyyət hüququ ilə qeydə alınmasına dair (qeydiyyat nömrəsi:**********) 05 aprel 2024-cü il tarixli çıxarış ləğv edilsin. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən onun rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə) apellyasiya şikayəti verilə bilər.

Hakim İlkin Əliyev