Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(003)-105/2024 26.02.2024 BAKI ŞƏHƏRİ XƏZƏR RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Cəfərzadə İlham Nizami oğlunun sədrliyi, Qasımova Leyla Nurəddin qızının katibliyi, İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi X5, Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı MMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 (üçüncü şəxs Maraqlı şəxs) qarşı alqı-satqı müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi, yeni icarə müqaviləsinin imzalanması, müdaxilənin qadağan edilməsi və dəymiş ziyan tələbinə, iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 cavabdeh İddiaçı MMC-yə (üçüncü şəxs Maraqlı şəxs) qarşı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, torpaq sahəsindən və üzərində olan sahədən çıxarılma, maddi ziyan tələbinə dair bir icraatda birləşdirilmiş mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ : İddiaçı MMC cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 (üçüncü şəxs Maraqlı şəxs) qarşı alqı-satqı müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi, yeni icarə müqaviləsinin imzalanması, müdaxilənin qadağan edilməsi və dəymiş ziyan tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Xəzər Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqviləsinə dəşiklik edilməsi və həmin müqavilədə ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsi üzərində olan daşınmaz əmlakın İddiaçı MMC-nin xeyrinə icarədə olması məlumatların qeyd edilməsi, “İddiaçı MMC ilə cavabdeh Maraqlı şəxs ilə xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən köhnə şərtlərlə yeni icarə müqaviləsinin imzalanması” öhdəliyinin Cavabdeh1 və X2 üzərinə qoyulması, ünvan 1 ünvanda yerləşən İddiaçı-nin faliyyətinə hər hansı müdaxilənin və ya hərəkət/hərəkətsizliyin edilməsinin cavabdehlərə və digər üçünçü şəxslərə qadağan edilməsi, cavabdehlər tərəfindən iddiaçıya vurulmuş 4453,32 manat məbləğində maddi ziyanın və ödənilmiş 64,54 manat dövlət rüsumunun, cəmi 4517,86 manat pulun tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı MMC ilə cavabdeh Maraqlı şəxs ilə xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donuzkökəltmə Sovxozun ünvanında yerləşən qeyri yaşayış sahəsini xx.xx.2029-cu il tarixə kimi icarəyə vermişdir. Bundan sonra xx.xx.2020-cu il tarixdə icarə müqaviləsinə əlavə dəyişiklər edilməsi barədə saziş imzalanmışdır və hər iki müqavilə notarial qaydada təsdiq edilmişdir. xx.xx.2020-ci il tarixdə İcarə müqaviləsinə əlavə və dəyşikliklər edilməsi barədə sazişin 13-cü maddəsinin c - bəndində qeyd edilmişdir ki: “İcarəyə verən” icarə sahəsini bu Müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində hər hansı bir formada digər şəxslərə özgəninkləşdirdikdə (bağışlama, alqı-satqı və s.) buna əsas olan müqavilələrdə bu icarə müaviləsinin şərtlərinə yeni mülkiyyətçi tərəfindən əməl edilməsi barədə xüsusi qeyd-şərtlərin olunması təmin ediləcək. Daha sonra məlum olmuşdur ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donuzkökəltmə Sovxozun ünvanında yerləşən qeyri yaşayış sahəsini sahibi dəyişmişdir və xx.xx.2022-ci il tarixli alqısatqı müqaviləsinə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsi yeni sahibi Cavabdeh1 və Cavabdeh2 olmuşlar və bu müqaviləyə əsasən DƏDRX tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixli **********01 saylı yeni çıxarış verilmişdir. Lakin həmin alqı-satqı müqviləsində xx.xx.2020-ci il tarixdə icarə müqaviləsinə əlavə və dəyşikliklər edilməsi barədə sazişin 13-cü maddəsinin c-bəndində qeyd edilmiş tələblərə riayət edilməmişdir. İddiaçı MMC öz növbəsində köhnə və yeni sahibkarları şifahi olaraq xəbərdarlıq etmişdir ki, icarədə olan obyekt ilə əlaqədar tərəflər arasından əvvəlcədən razılaşdırılmamış hər hansı bir hərəkət olsa və bu hərəkətləri təsirində İddiaçı MMC-yə maddi ziyan və ya əldən çıxmış fayda olsa məhkəməyə müraciət olunacaq. Son rəsmi xəbardarlıq xx.xx.2023-cü il tarixdə xx.xx.2023-cü il tarixli X4 barədə Təklifə cavab olaraq İddiaçı MMC bildirmişdir ki, ünvan 3 ünvanda yerləşən torpaq sahəsi və üzərindəki əmlak ilə bağlı xx.xx.2019-cu il tarixində Maraqlı şəxs ilə 10 il müddətinə icarə müqaviləsi bağlanılmışdır. "xxxx" MMC tərəfindən həmin ünvanda yerləşən mağazanın fəaliyyətə başlaması üçün müəyyən məbləğdə investisiya məbləği yatırılmışdır. Digər tərəfdən həmin mağazada 2020-ci ilin noyabr ayında əsaslı təmir-tikinti işləri görülmüş, əlavə maddi vəsaitlər üçün investisiya yatırılmış və həmin mağazaya yatırılan ümumi investisiya üzrə geri dönüş məbləği hələ də qarşılanmamışdır. Hal-hazırda da həmin əmlak Maraqlı şəxs adından, onların adılarına rəsmiləşmişdir. İcarə haqqında qanunda və müqavilədə qeyd edildiyi kimi, icarəyə verən icarə sahəsini bu Müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində hər hansı bir formada digər şəxslərə özgəninkiləşdirdikdə (bağışlama va ya alqı- satqı və s.) buna əsas olan müqavilələrdə bu icarə müqaviləsinin şərtlərinə yeni mülkiyyətçi tərəfindən əməl edilməlidir. Bununla yanaşı onlarla rəhbərlik arasında, şifahi razılığa əsasən həmin obyekti "xxxx" MMC tərəfindən layihələndirilərək obyektin sağ hissəsini onların istəyinə uyğun olaraq o cümlədən onlara əlavə gəlir mənbəyi yaratmaq üçün razılaşdınlaraq təhvil verməyi, əvəzində sol hissəni tikinti və təmir işləri aparıb "xxxx" MMC-yə təhvil verməli olduqları halda, təmir aparılan zaman tərəflərindən mediasiya təklifi daxil olmuşdur. Bütün bu danışıqlardan və obyektin layihələndirilməsindən sonra tərəflərindən obyektin boşaldılması tələb olunmuşdur. Bu halda qarşılıqlı iddia ilə məhkəməyə müraciət olunacaq. "OBA Market” MMC-ya vurduqları zərər dəqiq hesablanıb məhkəməyə bildiriləcəkdir. Həmin mağazada təmir tikinti işləri aparıldığı müddət ərzində mağaza fəaliyyətini dayandırmağa məcburdur va nəticadə "xxxx" MMC-yə əldən çıxacaq fayda ilə bağlı maddi zərər dəymiş olacaqdır. Əlavə olaraq, qeyd olunan mağazada aparılan tikinti işlərinin yerinə yetirilməsi üçün mağazada olan məhsulların çıxarılması və avadanlıqların demontajı prosesi "xxxx" MMC tərəfindən əlavə xərclərin çəkilməsini tələb edəcəkdir. Bu səbəbdən təmir və inşaat işləri müddəti ərzində mağaza fəaliyyətinin tam və ya qismən dayandırmağa məcbur olduğu üçün, əldən çıxacaq faydanın məbləğinin, eləcə də avadanlıqların demontajı və məhsulların daşınması zamanı yaranacaq xərclərin onlar tərəfindən qarşılanması lazımdır. Qeyd olunan məsələlərin tez bir zamanda həll olunması xahiş olunmuşdur”. Qeyd olunanlara və "xxxx" MMC-nin mediyasiya təklifinə cavab məktubuna baxmayaraq cavabdehlər xx.xx.2023-cü il tarixdən İddiaçı MMC-yə xəbərdarlıq edilmədən təmir-tikinti işlərinə başlamışlar və daha sonra xx.xx.2023-cü il tarixdə İddiaçı MMC məxsus reklam “logosu” sökülmüşlər. Təmir-söküntü işləri aparılan zaman mağazanın fəaliyəti qismən dayandırılmışdır. Belə ki, tikinti işlərindən irəli gələn manelər ucbatından müştərilərin mağazaya daxil olmasına çox təsir etmiş, həmçinin təmir-tikinti işləri aparılması səbəbdən yük avtomobilərinin ambardan mal verilməsi qeyri-mümkün olmuşdur. Əlavə olaraq bildirmişlər ki, reklam “loqosunun” olmaması və mağazaya yeni “üzlük” vurulduğundan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donuzkökəltmə Sovxozun ünvanında İddiaçı MMC-yə aid mağaza fəaliyyət göstərib-göstərilməsi müştərilərə bəlli olmadığı üçün, mağazaya daxil olub alış-veriş aparan müştərilərin sayında xeyli azalma olmuşdur. Daha sonra cavabdehlər mağazanın su təchizatını dayandırmışlar. Xəzər Rayon məhkəməsinin qarardadı ilə su təhcizatı və reklam “loqosu” bərpa edilmişdir. Qeyd olunan əsaslara və qanunun tələbinə görə xx.xx.2022-ci il tarixli alqı satqı müqaviləsinə dəyişiklik edilməli, yeni sahiblərlə İddiaçı MMC ilə yeni icarə müqaviləsi imzalanmalı və "xxxx" MMC-yə vurulmuş maddi ziyan tam şəkildə ödənilməlidir. İddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 cavabdeh İddiaçı MMC-yə (üçüncü şəxs Maraqlı şəxs) qarşı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, torpaq sahəsindən və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılma və maddi ziyan tələbinə dair Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək Maraqlı şəxs ilə İddiaçı MMC arasında bağlanılan torpaq icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən iddiaçıların birgə mülkiyyətində olan torpaq sahəsində sahibkarlıq fəaliyyəti göstərən İddiaçı MMC bununla əlaqəli digər şəxslər həmin torpaq sahə və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmaları və iddiaçılara təhvil verilməsi, iddiaçılara İddiaçı MMC tərəfindən vurulmuş 34320 manat məbləğində maddi ziyanın ödənilməsi, İddiaçı MMC-dən 193 manat ödənilmiş dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçılara ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 400 m2 olan torpaq sahəsinin 220 m2-i 30 iyul 2019-сu il tarixində əvvəlki sahibi Maraqlı şəxs ilə İddiaçı MMCnin arasında bağlanılan torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən icarəyə verilmişdir. xx.xx.2022-ci il tarixində Cavabdeh1 və Cavabdeh2 ilə X8 arasında bağlınmış ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 400 m2 olan torpaq sahəsi Cavabdeh1 və Cavabdeh2 mülkiyyətinə keçmişdir. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilən çıxarışda həmin əmlakla bağlı əmlakın icarədə olması ilə bağlı hər hansı qeyd yoxdur. Belə ki, cavabdeh İddiaçı 30 iyul 2019-cu il tarixində bağladığı icarə müqaviləsini əsas götürərək həmin ərazidə kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmuşdur. Ancaq, onu qeyd etmək lazımdır ki, Maraqlı şəxs və "ОВА Market” MMC arasında bağlınan həmin müqavilə torpaq icarəsi müqaviləsidir. AR Mülki Məcəlləsinin 139-cu müddəsinin 1-ci bəndinə əsasən mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 66.2 və 67.1-ci maddələrinə əsasən, torpaq üzərində hüquqlar (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) qanunverkiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır və həmin reyestrdən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Torpaq üzərində hüquqların (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) dövlət qeydiyyatı qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. Qanunvericiliyin müvafiq maddələrinə əsasən torpaq icarə müqaviləsi 11 aydan artıq davam etdiyi təqdirdə müvafiq qaydada dövlət qeydiyyatına alınmalı olduğu və çıxarışla təsdiqlənməli olduğu halda, bu cur qeydiyyat aparılmamış və bu səbəbdən torpağın üzərində digər şəxslər tərəfindən hər hansı bir hüququn, əsasən də icarə hüququnun mövcud olmadığı qənaətinə gəlinmişdir. Bu səbəbdən qeyd edilən torpaq sahəsi alınarkən, torpaq üzərində heç bir icarə hüququnun olmadığı nəzərə alınaraq həmin torpaq sahəsi alınmışdır. Qeyd edilən Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 400 m2 olan torpaq sahəsinin üzərində qeyri-yaşayış sahəsi mövcuddur. Həmin qeyri-yaşayış sahəsi faktiki olara qeydiyyata alınmamışdır. Hal-hazırda həmin qeyri-yaşayış sahəsinin qeydiyyatı ilə bağlı müvafiq tədbirlər görülür. Qeyd etdikləri kimi, torpağın yüklülüyü barədə dövlət reyestrində hər hansı qeydin olmaması mülkiyyətçilərə həmin torpaq sahəsini almasına şərait yaratmışdır. Əks təqdirdə Cavabdeh1 və Cavabdeh2 bu əmlakı almaqdan imtina edərdilər. İddiaçı Cavabdeh1 daha sonra cavabdehə yeni şərtlərlə rəsmi qaydada müqavilə bağlamağı təklif etmiş, cavabdeh İddiaçı MMC isə əmlakın iddiaçı tərəfindən yenidən təmir olunmasını və real bazar qiyməti nəzərə alınaraq yeni şərtlərlə icarə müqaviləsinin bağlanılmasından imtina etmişdir. Bundan sonra cavabdehə əmlakın boşaldılması ilə bağlı dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıqlar edilməsinə baxmayaraq məsələni əsassız yerə uzadaraq bundan imtina etmişdir. Cavabdeh İddiaçı MMC-yə işin məhkəmədən kənar həll edilməsi üçün dəfələrlə razılığa gəlinməsi barədə müraciət olunsa da, həmin ərazidə mövcud olan real bazar qiyməti həcmində icarə haqqını ödəməkdən yayınmaq və işin gedişini uzadaraq əsassız maddi qazanc əldə etmək məqsədi ilə yeni təklifin verilməsi üçün vaxt istəmiş, sonrasında isə həmin müddət ərzində alqı-satqı müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi, yeni icarə müqaviləsinin imzalanması, dəymiş ziyanın tələbinə dair müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiq edilməsi barədə ərizə ilə həm Xəzər Rayon Məhkəməsinə, həm də Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmiş və hər iki ərizə müvafiq məhkəmələrin qərardadları ilə təmin edilməmişdir. Daha sonra Cavabdeh İddiaçı MMC mediasiya prosesi zamanı Xəzər rayonu məhkəməsində əsassız iddia qaldırmışdır. Bundan sonra müraciət edərək razılığa gəlmək istəmədiklərini bildirdikdə, cavabdehin əsas məqsədinin müddəti süni şəkildə uzadaraq maddi qazanc əldə etmək və əmlakın boşaldılmasını ləngitmək olduğu ortaya çıxmışdır. Bundan başqa, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 400 m2 olan torpaq sahəsinin 220 m2-ində fəaliyyət göstərən İddiaçı MMCyə həm marketin, həm də mülkiyyətçilərin xeyrinə öz hesablarına təmir və yenidənqurma işlərinin aparılması, barədə dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıqlar edilməsinə baxmayaraq, bundan imtina etmiş, nəticədə öz əmlakından müstəqil şəkildə istifadə edə bilməmiş və maddi baxımdan zərərə məruz qalmışlar. Həm qeyd edilənlərə görə, həm də İddiaçı-in tam mülkiyyətlərində olan sahədə bu cür real bazar qiymətindən qat-qat aşağı məbləğdə fəaliyyət göstərməsinə görə tərəflərindən sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilə bilməmiş, nəticədə xx.xx.2022-ci il tarixindən aldıqları əmlakdan indiyə kimi heç bir şəkildə yararlana bilməmişlər və qanuni əsaslanan heç bir yüklülüyü olmadığı halda onlara məxsus olan əmlak üzərində mülkiyyət hüquqları məhdudlaşdırılmışdır. Maraqlı şəxs və İddiaçı MMC arasında bağlanan torpaq icarə müqaviləsinin qeyd edilən formada mövcudluğu həmin əmlak üzərində mülkiyyətçilərin mülkiyyət hüquqlarının realizəsini qeyri-mümkün edir. Qeyd edilənlərlə yanaşı, bu müddət ərzində edilən xəbərdarlıqlara baxmayaraq cavabdeh İddiaçı MMC həmin daşınmaz əmlakdan istifadə hüququnu məhdudlaşdıraraq gəlir əldə edilməsini mümkünsüz etmişdir. “X12 və Ekspertiza” X7 Cəmiyyətinin 5 iyun 2023-cü il tarixli rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən ərazidə olan orta aylıq icarə haqqının mövcud bazar qiyməti 1 m2-ə görə 12 manata, “OBA” marketin fəaliyyət göstərdiyi 220 m2-ə görə isə aylıq icarə haqqı 2640 manata bərabərdir. Bu hesabla əmlakın alındığı xx.xx.2022-ci il tarixindən iddia qaldırıldığı günədək olan dövrdə 34 320 (otuz dörd min üç yüz iyirmi) manat məbləğində maddi ziyan vurulmuşdur. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, e-2-2(113)-3462/2023 saylı qərardadına əsasən iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi və s. tələbinə dair kommersiya mübahisəsi ilə bağlı iş məhkəmə aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır. Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(003)-3813/2023 saylı qərardadına əsasən iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi və s. tələbinə iddiası üzrə e-2(003)-3813/2023 nömrəli mülki işlə İddiaçı MMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı alqı-satqı müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi, yeni icarə müqaviləsinin imzalanması, müdaxilənin qadağan edilməsi və dəymiş ziyan tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə e-2(003)-1825/2023 nömrəli mülki işlə birlikdə baxılması üçün bir icraatda birləşdirilməsi qərara alınmışdır. Məhkəmə iclaslarında İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi X9 İddiaçı MMC-nin iddiasını müdafiə edərək, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiası etiraf etməyərək izahatında bildirdi ki, əmlakın İddiaçı MMC-nin sahibliyində olması qanunsuz deyil. Belə ki, bu barədə müvafiq icarə müqaviləsi mövcuddur. Həmin müqavənin müvafiq bəndinə əsasən əmlak özgəninkiləşdirildikdə öhdəliklər aradan qaldırılmır. Hal-hazırda icarə haqqı ödənilir və icarə müqaviləsi Maraqlı şəxs ilə bağlandığından icarə haqqı həmin şəxsə ödənilir. Maraqlı şəxs bildirdiyinə görə isə bilirlər ki, həmin ödənişlər obyektin yeni sahiblərinə çatdırılır. Torpaq sahəsinin Cavabdeh1 və Cavabdeh2 tərəfindən alındığı zaman orada İddiaçı MMC fəaliyyət göstərilməsinin bilməməsi mümkün deyil. İzahatında həmçinin bildirmişdir ki, torpaq sahəsinin alınması barədə məlumat İddiaçı MMC-yə bildirildiyi tarixdən olmuşdur. Məhkəmə iclaslarında Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 İddiaçı MMC-nin iddiası etiraf etməyərək iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiasını müdafiə edərək onun təmin edilməsini xahiş etdi və izahatında bildirdi ki, İddiaçı MMC qanunsuz olaraq torpaq sahəsini zəbt edərək ticarət fəaliyyəti ilə məşğul olur. Bu barədə dəfələrlə şifahi və yazılı qaydada xəbərdarlıq edilmiş və ərazinin boşaldılması tələb olunmuşdur. Buna baxmayaraq bir ildən çoxdur ərazi boşaltmamışlar və mülkiyyətçilərin mülkiyyət hüquqları pozmuşlar. İzahatında həmçinin bildirmişdir ki, torpaq sahəsi iş üzrə üçüncü şəxs olan Maraqlı şəxs deyil, ondan almış Əlisoy Elyardan almışlar. Alqı-satqı müqaviləsi bağlanan zaman isə torpaq sahəsində İddiaçı MMC-nin fəaliyyətini görməmişlər. Hesab edirlər ki, İddiaçı MMC icarə müqaviləsini məcburi qaydada qeydiyyata alındırmalı olmuşdur. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak etmiş İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi X10 İddiaçı MMC-nin iddiasını müdafiə edərək, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiası etiraf etməyərək İddiaçı MMC tərəfindən verilmiş iddia ərizəsinin məzmununa oxşar izahat vermişdir. İzahatında həmçinin bildirmişdir ki, icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqı əvvəlki mülkiyyətçiyə ödənilir, yeni mülkiyyətçilər tərəfindən icarə haqqının ödənilməsi barədə rekvizitlər verilmədiyindən onlara ödənişlərin aparılmamışdır. Obyektin üzərində və ətrafında qarşı tərəf təmir-tikinti işləri apardığından, reklam loqosu söküldüyündən İddiaçı MMC-nin fəaliyyəti qismən dayanmış, anbara yeni malların verilməsi mümkün olmadığından malların satış həcmi azalmışdır. Məhkəməyə müraciət edilməzdən əvvəl İddiaçı MMC-nin fəaliyyət göstərdiyi obyektin planının dəyişdirilməsi barədə tərəflər arasında razılıq əldə edilmiş və təmir-bərpa işlərinin başlama tarixi ilə bağlı xəbərdarlıq edilməsi tələb olunmuşdur. Qarşı tərəf isə təmir-bərpa işlərinin başlaması ilə bağlı xəbərdarlıq etmədən təmir-tikinti işlərini başlamışdır. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak etmiş Cavabdeh1 və Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 İddiaçı MMC-nin iddiası etiraf etməyərək iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiasını müdafiə edərək onun təmin edilməsini xahiş etdi və iddia ərizəsinin məzmununa oxşar izahat vermişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq üçüncü şəxs Maraqlı şəxs məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməməsinin səbəbi barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə, onun iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, İddiaçı MMC-nin və iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiası qismən təmin olunmalıdır. Belə ki, iş materiallarında olan: -hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestridən seriya RX, ******* nömrəli çıxarışın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donukökəltmə sovxozu ünvanında olan 0.04 ha torpaq sahəsi xx.xx.2018-ci il tarixdə Maraqlı şəxs adına qeydiyyata alınmışdır. -icarəyə verən Maraqlı şəxs ilə icarəçi “X16” MMC (İddiaçı MMC) arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixdə (3M-808 nömrə ilə reyestrdə qeydə alınmış, Bakı şəhəri 19 saylı notariat ofisi tərəfindən təsdiq edilmiş) notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsinin surətindən görünür ki, icarəyə verən mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donuzkökəltmə sovxozu ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 400 kv/m olan torpaq sahəsinin 220 kv/m hissəsini icarəyə verimişdir. xx.xx.2019-cu il tarixdən etibarən aylıq 940 manat icarə haqqı ödənilməklə icarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2029cu il tarixədək müəyyən edilmişdir. - icarəyə verən Maraqlı şəxs ilə icarəçi “X16” MMC (İddiaçı MMC) arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixdə notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsinə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə sazişin surətindən görünür ki, tərəflər Bakı şəhəri 19 saylı notariat ofisində bağlanmış xx.xx.2019-cu tarixli 3M-808 reyestr nömrəli icarə müqaviləsinin 5-ci bəndinin aşağıdakı redaksiyada verilməsi barədə razılıq əldə edilmişdir:
5. İcarəyə verilən sahənin istifadəsinə görə: - icarəyə götürən "X16” MMC /// adından MƏMMƏDOV NAMİK BALOĞLAN OĞLU icarəyə verən SULEYMANOV YAŞAR PAŞA OĞLU-na aylıq 2800 manat icаrə haqqı ödəyir; xx.xx.2020-cı il tarixdən iсаrə haqqı ödənilir. Tərəflərin razılığına əsasən xx.xx.2020-ci il tarixdən etibarən isə aylıq 1175 manat icarə haqqı ödəniləcək. Tərəflərin razılığına əsasən "İcarəçi”(lər) hər ay aylıq icarə haqqından qanunla müəyyən edilmiş məbləğdə vergi ödəyir. Müqavilənin 8-ci bəndi aşağıdakı redaksiyada verilir:
8. “İcarəçi” “İcarə verəni” 15 gün öncədən xəbərdarlıq etməklə icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. “İcarəуə verən” yalnız “İcarəçi” icarə haqqını 2 ау ardıcıl ödəmədikdə müqaviləni bir tərəfli qaydada ləğv edə bilər. Müqaviləyə aşağıdakı məzmunda 13-cü bənd əlavə edilsin:
13. a. “İcarəyə verən” icarəyə veriləcək sahəni “İcarəçiyə” razılaşdırılmış tarixdə təhvil verir və “İcarəçi” həmin sahəni təhvil alır və bu barədə tərəflər arasında təhvil-təslim aktı imzalanır. b. İcarəyə verən icarə predmetini qüvvədə olan yanğın təhlükəsizliyi, texniki təhlukəsizlik və sanitar-gigiyenə qaydalarına, tikinti normalarına, icarəçinin fəaliyyət istiqamətlərinə və Müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq təyinatı üzə istifadə edilməyə yararlı vəziyyətdə Tərəflər arasında imzalanmış təhvil-təslim aktı əsasında “İсаrəçi”nin istifadəsinə verir. с. "İcarəyə verən” icarə sahəsini bu Müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində hər hansı bir formada digər şəxslərə özgəninkiləşdirdikdə ( bağışlama, alqı-satqı və s.) buna əsas olan müqavilələrdə bu icarə Müqaviləsinin şərtlərinə yeni mülkiyyətçi tərəfindən əməl edilməsi barədə xüsusi qeyd-şərtlərin olmasını təmin edəcəkdir. d. “İcarəyə verən” Müqaviləyə xitam verildiyi halda Müqavilə ilə müəyyən edilmiş şərtlərlə təbii köhnəlmə nəzərə alınmaqla, icar predmetini və onunla birgə İcarəçiyə təhvil verilmiş avadanlıqları qəbul edir. е. İcarə Müqaviləsi qüvvədə olduğu müddət ərzində icarə predmeti ilə birlikdə İcarəçiyə verilmiş avadanlıqlar təbii köhnəlmə nəzərə alınmaqla, icarəyə verənə qaytarıla bilər. Müqavilənin 13-сü bəndi müvafiq olaraq 14-cü bənd hesab edilsin. İş materiallarında olan: -İddiaçı MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, HŞ 1870 nömrəli maliyyə arayışın surətindən görünür ki, İddiaçı MMC-nin xx.xx.2023-xx.xx.2023-cü il tarixləri arasında (66) gün Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donuzkökəltmə sovxozu ünvanında yerləşən obyekt üzrə əldən çıxmış fayda və itgi məbləğinin hesablanması – ötən aylarla müqayisədə xx.xx.2022-xx.xx.2022-ci il tarixində (66 gün) dövriyyə 112,902.25 manat olduğu halda, xx.xx.2023-xx.xx.2023-cü il tarix aralığında (66 gün) isə dövriyyə 87,742.52 manat olmuşdur. Ümumilikdə 25,160.03 manat satış itirilmişdir. 2021-ci ilin mənfəət bəyannaməsinə istinadən marjalarının 17.7% olması nəzərə almaqla, itirilmiş satışları. Beləliklə ümumi olaraq İddiaçı MMC-yə 4,453.32 manat məbləğində fayda əldən çıxmışdır (ziyan vurulmuşdur.) -115230781 nömrəli qəbzdən görünür ki, İddiaçı MMC tərəfindən 65 manat məbləğində dövlət rüsumu ödənilmişdir. -AN-İ ******* nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin surətindən görünür ki, satıcı X8, xx.xx.2021-ci il tarixdə ona verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən tam mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0.04 ha olan torpaq sahəsinin 0.02 ha hissəsini Cavabdeh1, 0.02 ha hissəsini alıcı Cavabdeh2 satmışdır. -hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarış surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahənin (0.04 ha torpaq sahəsinin) 0.02 ha hissəsi Cavabdeh2, 0.02 ha hissəsi isə Cavabdeh1 adına xx.xx.2022-ci il tarixdə Dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. -“X12 və Ekspertiza Mərkəzi” MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, 83 nömrəli mütəxəssis rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 400 m2 olan torpaq sahəsi ilə bağlı həmin ərazidə yerləşən torpaq sahələrinin 1 m2 -ə görə hazırki aylıq icarə haqqının dəyəri (bir sotun orta bazar qiyməti 10000 manat olmaqla 1 m2 dəyəri (10000/100) 100 manat ) – 0.7 manat (100*0.7%); 220 m2 -ə görə hazırki aylıq icarə haqqının real bazar qiyməti – 154 manatdır (0.7*220). Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Əli İsazadə küçəsi, 480 saylı sahə ünvanında yerləşən 400 m2 torpaq sahəsində yerləşən tikilinin (faktiki qeyriyaşayış sahəsinin) 1 m2 -ə görə hazırki aylıq icarə haqqının dəyəri – 12 manat, 220 m2 -ə görə hazırki aylıq icarə haqqının real bazar qiyməti – 2640 manat təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur. Elektron qaydada tərtib edilmiş iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddia ərizəsindən görünür ki, məhkəməyə müraciət edilməsi üçün ********** nömrəli qəbz əsasında 153 manat dövlət rüsumu ödənilmişdir. İş materiallarına əlavə edilmiş xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2023, xx.xx.2024 və xx.xx.2024-cü il tarixli, ödəniş tapşırıqlarından görünür ki, İddiaçı MMC tərəfindən icarə müqaviləsi əsasında Maraqlı şəxs hər ay 1010,5 manat məbləğində icarə haqqı ödənilmişdir (sonuncunun bank hesabına köçürülmüşdür). Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1-ci maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. Həmin Məcəllənin 21.2-ci maddəsinə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. Həmin Məcəllənin 146.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). Həmin Məcəllənin 146.3-cü maddəsinə əsasən daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Həmin Məcəllənin 180.1-ci maddəsinə əsasən tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır. Həmin Məcəllənin 180.2-ci maddəsinə əsasən özbaşına tikinti aparmış şəxs ona mülkiyyət hüququ əldə etmir. Onun tikintiyə dair sərəncam vermək - onu satmaq, bağışlamaq, icarəyə vermək, digər əqdlər bağlamaq ixtiyarı yoxdur. Həmin Məcəllənin 157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Həmin Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. Həmin Məcəllənin 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. Həmin Məcəllənin 700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. Həmin Məcəllənin 701.1-ci maddəsinə əsasən icarəlik əşya (icarə obyekti), o cümlədən torpaq sahəsi və ya müəssisə öz ləvazimatı ilə birlikdə icarəyə verilir. Əgər müqavilənin iştirakçıları bu Məcəllənin 701.2-ci maddəsinə uyğun qiymətləndirmə dəyəri üzrə ləvazimatın verilməsi şərtini qoymurlarsa, icarəyə verən bütün ləvazimatı olduğu şəkildə saxlamalıdır. İcarəyə verən icarəçinin cavabdeh olmadığı hər hansı hallar nəticəsində sıradan çıxan ləvazimat obyektlərini əvəz etməyə borcludur. Lakin icarəçi ləvazimata aid əşyaların və heyvanların adi sıradan çıxmasının yerini doldurmağa təsərrüfatın lazımınca aparılmasına uyğun gələn dərəcədə borcludur. Həmin Məcəllənin 706.1-ci maddəsinə əsasən torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən icarəyə dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan bütün kateqoriyalara aid torpaqlar verilə bilər. Həmin Məcəllənin 706.2-ci maddəsinə əsasən torpaqlar torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada mülkiyyətçilərin və ya onların vəkil etdiyi orqanların qərarı (razılığı) ilə bilavasitə və ya torpaq müsabiqələri və ya hərracları vasitəsi ilə icarəyə verilə bilər. Həmin Məcəllənin 706.3-cü maddəsinə əsasən torpaq icarəsi müqaviləsində icarəyə verilən torpaq sahəsinin ölçüsü, keyfiyyət kateqoriyası, təyinatı, icarənin müddəti, icarə haqqı, ödənilmə qaydaları, torpaqların istifadəsi, mühafizəsi və keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması şərtləri, habelə torpaq qanunvericiliyi ilə və bu Məcəllə ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtlər nəzərdə tutula bilər. Həmin Məcəllənin 710.1-ci maddəsinə əsasən torpaq icarəsi haqqı tərəflərin razılığı ilə müəyyənləşdirilir. Həmin Məcəllənin 718-ci maddəsinə əsasən icarəyə götürülmüş torpaq satıldıqda və ya üçüncü şəxslərin hüquqları və ya iddiaları ilə yüklü edildikdə bu Məcəllənin 699-cu maddəsi tətbiq edilir. Bu Məcəllənin 699.1-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Əldə edən öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə kirayəyə verən əldə edən tərəfindən əvəzi ödənilməli zərər üçün zamin kimi məsuliyyət daşıyır. Bu cür məsuliyyət mülkiyyət hüququnun keçməsinin kirayəyə verənə məlum olmasından altı ay keçənədək mövcud olur. Həmin Məcəllənin 719.1-ci maddəsinə əsasən torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir. Həmin Məcəllənin 719.7-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 677.1.4, 685.1 və 686cı maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda xəbərdarlıq müddətləri gözlənilmədən müqavilənin ləğv edilməsinə yol verilir. İcarəçi icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəməyi üç aydan çox gecikdirdikdə də, icarəyə verən müqaviləni dərhal ləğv edə bilər. Əgər icarə haqqı bir ildən az müddət üçün tutulursa, müqavilənin ləğvinə yalnız icarəçinin iki ardıcıl müddət üçün icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəmədiyi halda yol verilir. Əgər həmin müddət çatanadək icarəyə verən təmin edilərsə, müqavilənin ləğvi istisna olunur. Əgər icarəçi borcu qarşılıqlı əvəzləşdirmə çərçivəsində ödəyərək ondan azad olursa və ləğvetməyə dair bildirişdən dərhal sonra bu barədə məlumat verirsə, ləğvetmənin qüvvəsi yoxdur. Bu Məcəllənin 677.1.4-cü maddəsinə əsasən əgər kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı tamamilə və ya qismən müqavilə üzrə istifadəyə müəyyənləşdirilmiş müddətdə almırsa və ya əşya ondan götürülürsə və ya əhəmiyyətli dərəcədə pisləşirsə, kirayəyə verən isə gecikdirməyə yol verirsə, kirayəçi xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər. İstifadəyə əhəmiyyətsiz maneə və ya istifadədən məhrumetmə nəticəsində müqavilənin ləğvinə yalnız o halda yol verilir ki, kirayəçinin xüsusi mənafeləri buna haqq qazandırsın. Əgər kirayəyə verən əşyanı vaxtında istifadəyə verdiyinə və ya qüsuru müəyyənləşdirilmiş müddət bitənədək aradan qaldırdığına əsaslanaraq müqavilənin ləğvinə yol verilə bilməsi barədə mübahisə edirsə, o bunları sübut etməlidir. Yaşayış otağının kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində müqaviləni ləğv etmək hüququnu istisna edən və ya məhdudlaşdıran razılaşmanın qüvvəsi yoxdur. Bu Məcəllənin 685.1-ci maddəsinə əsasən əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər. Bu Məcəllənin 686-cı maddəsinə əsasən əgər tərəflərdən biri öhdəliklərini öz təqsiri üzündən o dərəcədə pozursa ki, otaqların kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi digər tərəf üçün yolverilməz olur, onda hüquq münasibətləri xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilər. Tərəflərin bu maddənin göstərişlərinə zidd olan razılaşmasının qüvvəsi yoxdur. Həmin Məcəllənin 721.1-ci maddəsinə əsasən əgər torpaq icarəsi müqaviləsinin iştirakçıları torpaq icarəsi müqaviləsini vaxtından əvvəl ləğv etmək hüququna malikdirlərsə, bu hüquqa onlar müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinin müddəti uzadıldıqdan və ya müqavilə dəyişdirildikdən sonra da malikdirlər. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1-ci maddəsinə əsasən torpaq icarəsi müqavilə əsasında əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə etməkdir. Həmin qanunun 10-cu maddəsinə əsasən xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir Həmin Qanunun 12-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsi üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə hüququ qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır. Həmin Qanunun 13-cü maddəsinə əsasən torpaq icarəsinin müddətləri tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir və onlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bağlanan müqavilədə təsbit olunurlar. Həmin Qanunun 15-ci maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən torpağı icarəyə verən hüquqi şəxsin yenidən təşkil edilməsi, habelə torpaq mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. İş materiallarından müəyyən olunur ki, mübahisə predmetinə daxil olan qeyri-yaşayış sahəsinin (mağazanın) yerləşdiyi torpaq sahəsinin bir hissəsi, yəni 200 m2 olan hissəsi əvvəlki mülkiyyətçi, iş üzrə üçüncü şəxs olan Maraqlı şəxs tərəfindən notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən xx.xx.2029-cu il tarixədək İddiaçı MMC-nin icarəsinə verilmişdir. Cavabdeh1 və Cavabdeh2 həmin obyektin yerləşdiyi Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Donuzkökəltmə sovxozu ünvanında (ünvan 6a torpaq sahəsinin hazırda paylı mülkiyyətçisidirlər. İddiaçı MMC-nin iddiasının əsası ondan ibarətdir ki, icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsi özgəninkiləşdirildiyi zaman Maraqlı şəxs ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin şərtlərinə əsasən həmin icrarə müqaviləsinin şərtlərinə əməl edilməsi barədə qeydlər yeni mülkiyyətçisi ilə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsində öz əksini tapmamışdır. Yeni mülkiyyətçilər, yəni Cavabdeh1 və Cavabdeh2 tərəfindən İddiaçı MMC-nin ünvanda olan fəaliyyətinə müdaxilələr törədilir və bu müdaxilələr nəticəsində maddi ziyan vurulmuşdur. İddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiasının əsası ondan ibarətdir ki, iş üzrə üçüncü şəxs olan Maraqlı şəxs ilə İddiaçı MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsi – torpaq icarə müqaviləsidir və bu barədə müvafiq dövlət reyestrində qeydiyyat aparılmalıdır. Torpaq sahəsi alınarkən torpaq üzərində heç bir hüququnun olmadığı nəzərə alınaraq əldə edilmişdir. İddiaçı MMC onlara məxsus torpaq sahəsində qanunsuz olaraq fəaliyyət göstərməklə torpaq sahəsindən çıxmadığından onlara torpaq sahəsini əldə etdikləri vaxtdan yararlana bilmədiklərindən maddi ziyan vurulmuşdur. Məhkəmə, yuxarıda qeyd olunan qanunverciliklərin tələblərini nəzərə alaraq iddia tələblərinə qiymət verərək qeyd edir ki (qanunvericiliyin tələblərindən də göründüyü kimi), icarəyə verilən əşyaya (torpaq sahəsinə) icarəyə verildikdən sonra mülkiyyət hüququ icarəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə üçüncü şəxs (əldə edən) mülkiyyəti əldə etdiyi andan icarəyə verəni əvəz edərək icarə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Torpaq mülkiyyətçisinin hüququnun başqa şəxsə keçməsi icarə müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. Eyni zamanda məhkəmə qeyd edir ki, mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi üzərində yerləşən tikili (mağaza) özbaşına tikili sayılır ki, həmin tikintinin icarəyə verilməsi ilə bağlı əqdin bağlanması qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. Həmçinin Maraqlı şəxs ilə İddiaçı MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsindən görünür ki, icarə müqaviləsinin predmeti 0.04 ha torpaq sahəsinin bir hissəsi, yəni 220 kv.metr hissəsi olmuşdur. Bu qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab edir ki, xx.xx.2022-ci il tarixli alqı-satqı müqviləsinə dəşiklik edilməsi və həmin müqavilədə ünvan 1 ünvanda yerləşən torpaq sahəsi üzərində olan daşınmaz əmlakın İddiaçı MMC-nin xeyrinə icarədə olması məlumatların qeyd edilməsi, İddiaçı MMC ilə cavabdeh Maraqlı şəxs ilə xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən köhnə şərtlərlə yeni icarə müqaviləsinin imzalanması” öhdəliyinin Cavabdeh1 və X2 üzərinə qoyulması tələbi əsassızdır. Bundan başqa məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı MMC tərəfindən icarə müqaviləsinin şərtlərinin pozulması ilə bağlı əsaslar göstərilməməklə və bu barədə sübutlar təqdim edilməməklə Maraqlı şəxs ilə İddiaçı MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin torpaq icarə müqaviləsi olması və bu müqavilənin müvafiq qaydada dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaması əsası ilə ləğv edilməsi barədə Cavabdeh1 və X6 tərəfindən irəli sürülmüş tələb də əsassızdır. Belə ki, həmin hal icarə müqaviləsinin ləğvi üçün əsas deyil. Ona görə də həmçinin məhkəmə hesab edir ki, mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərində olan qeyri-yaşayış sahəsində (mağazada) İddiaçı MMC-nin sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün hazırda hüquqi əsaslar mövcud olduğundan torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərində olan qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılma tələbi əsassızdır. Bu səbəbdən orada İddiaçı MMC-nin fəaliyyətinə göstərilən müdaxilələr Cavabdeh1 və X3 qadağan edilməlidir. Bundan başqa məhkəmə, İddiaçı MMC-nin iddia tələbinin Cavabdeh1 və X1 vurulmuş 4453,32 manat maddi ziyanın tutulması hissəsinə qiymət verərək hesab edir ki, iddia həmin hissədə təmin edilməməlidir. Belə ki, iddia tələbi həmin hissədə Cavabdeh1 və X6 tərəfindən İddiaçı MMC-nin fəaliyyət göstərdiyi mağazanın ətrafında təmir-bərpa işlərinin görülməsi və həmin təmirbərpa işlərinin görülməsi nəticəsində mağazada malların satışının azalması ilə əsaslandırılsa da məhz Cavabdeh1 və X2 hərəkət və ya hərəkətsizliyi səbəbindən mağazada malların satışının azalması barədə mötəbər sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Məhkəmə, həmçinin Cavabdeh1 və X2 iddia tələbinin İddiaçı MMC tərəfindən vurulmuş 34320 manat maddi ziyanın tutulması hissəsinə qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi həmin hissədə qismən təmin edilməlidir. Belə ki, işin araşdırılmış hallarından müəyyən olunur ki, Cavabdeh1 və X2 mübahisə pedmetinə daxil olan torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüquqlarının dövlət reyestrindən qeydiyyata alındığı tarixdən, yəni xx.xx.2023-cü il tarixdən iş üzrə qətnamə çıxarılanadək (21 ay müddətində) icarə haqqı onlara deyil, iş üzrə üçüncü şəxs olan Maraqlı şəxs İddiaçı MMC tərəfindən ödənilmişdir. Ona görə də məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı MMC-dən 24675 manat (21 ay x 1175 manat icarə haqqı) məbləğində pul tutularaq Cavabdeh1 və X3 ödənilməlidir. Beləliklə, qeyd olunanları ümumiləşdirərək məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı MMC-nin iddiası qismən təmin edilərək ünvan 1 ünvanında İddiaçı MMC-nin fəaliyyətinə göstərilən müdaxilələr cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qadağan edilməli, iddia qalan hissədə təmin edilməməli, iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiası qismən təmin edilərək İddiaçı MMC-dən 24675 manat məbləğində pul tutularaq iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 ödənilməli, iddia qalan hissədə təmin edilməməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Həmin Məcəllənin 77.1-ci maddəsinə görə hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Həmin Məcəllənin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Məhkəmə, həmçinin hər iki iddia tələbi üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun qarşı tərəfdən tutulması ilə bağlı hissələrinə qiymət verərək hesab edir ki, hər iki iddia qismən təmin edildiyindən iş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumları hər iki tərəfindən özünə aid edilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
qətetdi:
İddiaçı MMC-nin iddiası qismən təmin edilsin. ünvan 1 ünvanında İddiaçı MMC-nin fəaliyyətinə göstərilən müdaxilələr cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qadağan edilsin. İddiaçı MMC-nin iddiası qalan hissədə təmin edilməsin. İddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiası qismən təmin edilsin. İddiaçı MMC-dən 24675 manat məbləğində pul tutularaq iddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 ödənilsin. İddiaçılar Cavabdeh1 və Cavabdeh2 iddiası qalan hissədə təmin edilməsin. İş üzrə İddiaçı MMC tərəfindən ödənilmiş 65 manat dövlət rüsumu onun özünə, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 tərəfindən ödənilmiş 153 manat dövlət rüsumu onların özlərinə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə (elektron kabinet vasitəsilə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim İlham Cəfərzadə