Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(004)-1328/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(004)-1328/2025 19.06.2025 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Xudayev Kərim Bahəddin oğlunun sədrliyi, Almasova Aytən Asəf qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Bank "xxxx" ASC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı (Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi” tələbinə dair iddiası üzrə mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Bank "xxxx" ASC-yə, Cavabdeh4 MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı (Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) "əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi" tələbinə dair iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh4 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatının etibarsız hesab edilməsi, Cavabdeh2 MMC tələfindən tərtib edilmiş və Hərrac təşkilatçısı, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Cavabdeh1 və BANK "BTB” ASC tərəfindən imzalanmış, xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli, X4 barədə Protokolun (Satılan əmlak haqqında məlumat-İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evi) etibarsız hesab edilməsi; ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair cavabdeh BANK "BTB” ASC-nin mükiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın ləğv olunması; Cavabdeh BANK "BTB” ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İddiaçı mülkiyyət hüquqünun bərpa olunması; İddia ərizəsinin məhkəməyə verilməsi üçün ödənilmiş 100 (bir yüz) manat dövlət rüsumunun, həmçinin vəkilin göstərdiyi hüquqi yardıma görə 1000 (bir min) manat məbləğində vəsaitin cavabdehlər BANK "BTB” ASC və Cavabdeh4 MMC-dən tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən 77314.06 manat əsas borc, 3035.30 manat faiz borcu və 25 manat dövlət rüsumu olmaqla, cəmi 80374.36 manat məbləğində kredit borcu üzrə tutma İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə yönəldilmişdir. Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydi icra edilməsi üçün Cavabdeh1nə göndərilmişdir. Cavabdeh1 icra məmuru V.Əliyevin Qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında xx.xx.2023-cü il tarixli qərarına əsasən, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi “ENERGY SERVİCE" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə həvalə edilmişdir. Cavabdeh4 MMC tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatına əsasən, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 80.000 (səksən min) manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Cavabdeh1 icra məmuru V.Əliyev tərəfindən hərracın keçirilməsi ilə bağlı sifariş verilmişdir. Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli X4 barədə protokoluna əsasən, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evi BANK "BTB” ASC tərəfindən alınmışdır (daşınmaz əmlakın əldə edilən alış qiyməti - 51 000 (əlli bir min) manat). Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli X4 barədə protokolu əsasında ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair BANK "BTB” ASC-yə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış verilmişdir. BANK "BTB” ASC xx.xx.2024-cü il tarixli məktubla icra şöbəsinə müraciət edərək, icra sənədi üzrə İddiaçı 32919.36 (otuz iki min doqquz yüz on doqquz.36) manat məbləğində qalıq borcunun olması bildirilmişdir. İcra sənədi üzrə 32919.36 (otuz iki min doqquz yüz on doqquz.36) manat məbləğində qalıq borcunun İddiaçı tutulması ilə bağlı iş Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Sumqayıt şəhəri üzrə İcra idarəsinin böyük icra məmuru Rüfət Məmmədovun icraatındadır. Hesab edirik ki, Cavabdeh4 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatında daşınmaz əmlakın real bazar qiyməti düzgün müəyyən edilməmişdir. Belə ki, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinin real bazar qiyməti daha yüksəkdir. Qiymətləndirmə rəyində qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Beləliklə, Cavabdeh4 MMC tərəfindən qiymətləndirmə düzgün aparılmamış, mübahisəli əmlakın dəyəri qiymətləndirmə qaydalarına müvafiq təyin edilməmiş, Cavabdeh1 tərəfindən əmlak aşağı qiymətə açıq hərracdan satılmaq üçün sifariş verilmişdir. Cavabdeh4 MMC-nin Əmlakın qiymətləndirilməsinin haqqında hesabatında mənzilin bazar dəyərinin yekun göstəricisi həqiqi sayıla bilməz və buna görə də həmin hesabat ləğv edilməlidir. Hesab edirik ki, hərrac, fərdi yaşayış evinin satış qiyməti Cavabdeh4 MMC-nin hesabatına əsasən 80.000 (səksən min) manat əsas götürülməklə keçirildiyindən, hərracın nəticələrinə dair xx.xx.2024-cü il tarixli 39/24 nömrəli protokol etibarsız hesab edilməklə, hərracın nəticələri aradan qaldırılmalı, həmin daşınmaz əmlak hazırkı real bazar qiyməti əsasında qiymətləndirilməli və hərrac yenidən təşkil edilməlidir. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək, iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehlərə məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barəsində lazımi qaydada xəbərdar edilməklə məhkəmə iclasına çağırılmış, lakin məhkəmə iclasına gəlməmişlər və gəlməmələrinin səbəbi barəsində məhkəməyə məlumat verməmişlər. Cavabdehlərin məhkəmə iclasına gəlməmələrinin səbəbi barəsində məlumat olmadığından, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 185.5-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə mülki işə onun iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə prosesdə iştirak edən tərəfin izahatını dinləyib, iş materiallarında olan sənədləri nəzərdən keçirib, sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra hesab edir ki, iddia təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən, ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi (********** qeydiyyat nömrəli, **********69-10301 reyestr nömrəli) ünvanında yerləşən əmlaka tutma yönəldilmişdir. (Öhdəliyi müəyyən edən İP-00029-00/22A müqviləyə əsasən müddət üçün vaxtında ödənilməmiş 77314,06 manat əsas borc, 3035,30 manat faiz borcu olmaqla, cəmi tutulma məbləği 80349,36 manat təşkil edir.) Həmin icra qeydi xx.xx.2023-cü il tarixdə aparılmışdır. Məhkəməyə sorğu əsasında daxil olmuş 8İ-12162 nömrəli, 28 oktyabr 2023-cü il tarixli icra işinin materiallarında olan 31 oktyabr 2023-cü il tarixli Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinin icra məmurunun icraata başlamaq haqqında qərarından görünür ki, olan Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən ipoteka saxlayan tərəf Bank "xxxx" ASC İddiaçı ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi ünvanında yerləşən əmlaka tutlma yönəldilməlidir. Həmin icra qeydi əsasında icraata başlanılmış və borclu şəxs İddiaçı icranı 10 gün müddətində könüllü təmin etməsi təklif olunmuşdur. Eyni zamanda, borcluya tələbin könüllü icrası barədə bildiriş göndərilmişdir. İcra işi materiallarında olan Bank "xxxx" ASC tərəfindən Abşeron rayon İcra Şöbəsinə ünvanlanmış, xx.xx.2023-cü il tarixli, AİD-2023/5117 saylı məktubdan görünür ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması üçün qiymətləndirilməsinin sifariş edilməsi xahiş olunmuşdur. İcra işi materiallarında olan Abşeron rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərardan görünür ki, Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin 8İ-12162 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədilə cavabdeh İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi əmlaka qiymət qoyulmasından ötrü Cavabdeh4 MMC-dən qiymətləndirici-mütəxəssis dəvət edilmiş və qərar icra edilməsi üçün Cavabdeh4 MMC-ə göndərilmişdir. İcra işi materiallarında olan Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın Qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabatdan görünür ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat təşkil edir. İcra işi materiallarında olan Bank "xxxx" ASC tərəfindən Abşeron rayon İcra Şöbəsinə ünvanlanmış, xx.xx.2024-cü il tarixli, AİD-2024/072 saylı məktubdan görünür ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin açıq hərracdan satışının təşkil edilməsi üçün müvafiq hərrac təşkilatına sifariş verilməsi xahiş olunmuşdur. İcra işi materiallarında olan Abşeron rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 17/75 49 2V saylı məktubundan görünür ki, Cavabdeh2 MMC-dən İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin satılması ilə bağlı hərracın keçirilməsi xahiş olunmuşdur. İcra işi materiallarında olan Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 175/2024 saylı Abşeron rayon İcra Şöbəsinə, İddiaçı və Bank "xxxx" ASC ə Təkrar hərracın keçirilməsinə dair bildiriş ünvanlanmış, hərracın keçirilmə vaxtı, yeri və qaydası barədə tərəflər məlumatlandırılmışdır. İcra işi materiallarında olan Cavabdeh2 MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 247/24 saylı məktubundan görünür ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi “İpoteka” haqqında Azərbaycan Respublikası qanunun 43.7-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq təkrar hərracdaki satış dəyərinin 25 faizindən az olmamaqla xx.xx.2024-cü il tarixli, 225/24 saylı “İpoteka predmetinin əldə edilməsi barədə” məktubla ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC-nə təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunan razılığa əsasən “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC tərəfindən 15 mart 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokol tərtib edilmişdir. Həmin protokol iş materiallarına əlavə edilmişdir. İcra işi materiallarında olan Bank "xxxx" ASC tərəfindən Abşeron rayon İcra Şöbəsinə ünvanlanmış, xx.xx.2024-cü il tarixli, AİD-2024/1455 saylı məktubdan görünür ki, İddiaçı mülkiyyətində olmuş, ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evi hərrac protokolu əsasında Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə keçmiş, bununla əlaqədar Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış alınmışdır. Həmin çıxarış iş materiallarına əlavə edilmişdir. Məhkəmənin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(004)-1328/2025 saylı qərardadı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin edilmiş, ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin hazırki dövrə bazar dəyərinin müəyyən edilməsi “X3 Mərkəzi” MMC-ə həvalə edilmişdir. “X3 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004-045/2025 nömrəli 07 may 2025-ci il tarixli hesabata əsasən ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin hazırki dövrə bazar dəyəri (yuvarlaşdırılmış formada) 155.000 (bir yüz əlli beş manat) təşkil edir. “İcra haqqında” Qanunun 53.2-ci maddəsinə əsasən borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır. “İcra haqqında” Qanunun 61.1-ci və 61.2-ci maddəsinə əsasən borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunın sifarişi əsasında keçirirlər. “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1-ci maddəsinə əsasən hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir “İpoteka haqqında” Qanunun 43.4-cü maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.5-ci maddəsinə əsasən təkrar hərrac bu Qanunun 42ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə əsasən bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Mülki Məcəlləsinin 317.1-ci maddəsinə əsasən borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. Mülki Məcəllənin 317.2-ci maddəsinə əsasən satış bu Məcəllənin 414-416-cı maddələrinə uyğun olaraq həyata keçirilir. borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. Mülki Məcəllənin 414.2-ci maddəsinə əsasən hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. Mülki Məcəllənin 414.3-cü maddəsinə əsasən bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Mülki Məcəllənin 415.5-ci maddəsinə əsasən hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. “İpoteka haqqında” Qanunun 44-cü maddəsinə əsasən bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur. Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Mülki Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuşdur ki, İddiaçı, Bank "xxxx" ASC və X2 arasında xx.xx.2022-ci il tarixdə alqı-satqı və ipoteka müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən satış qiyməti 98.000 manat müəyyən edilmiş daşınmaz əmlak İddiaçı satılmış, 20.000 manat hissəsi alıcı tərəfindən, qalan hissəsi isə bank və alıcı arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən alıcı- ipoteka qoyana verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödənilmişdir. Bununla əlaqədar, ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka qoyan müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etmədiyindən, Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ-12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən, ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi (********** qeydiyyat nömrəli, **********69-10301 reyestr nömrəli) ünvanında yerləşən əmlaka tutma yönəldilmişdir. (Öhdəliyi müəyyən edən İP-00029- 00/22A müqviləyə əsasən müddət üçün vaxtında ödənilməmiş 77314,06 manat əsas borc, 3035,30 manat faiz borcu olmaqla, cəmi tutulma məbləği 80349,36 manat təşkil edir.) Həmin icra qeydi xx.xx.2023-cü il tarixdə aparılmışdır. İcra qeydinə əsasən Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinin icra məmurunun 31 oktyabr 2023-cü il tarixli icraata başlamaq haqqında qərarı ilə Sumqayıt şəhəri 3 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2023-cü il tarixli 8İ- 12162 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən ipoteka saxlayan tərəf Bank "xxxx" ASC İddiaçı ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evi ünvanında yerləşən əmlaka tutma yönəldilmişdir. Həmin icra qeydi əsasında icraata başlanılmış və borclu şəxs İddiaçı icranı 10 gün müddətində könüllü təmin etməsi təklif olunmuşdur. Eyni zamanda, borcluya tələbin könüllü icrası barədə bildiriş göndərilmişdir. Abşeron rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarı ilə icra qeydinin icrasını təmin etmək məqsədilə əmlaka qiymət qoyulmasından ötrü Cavabdeh4 MMC-dən qiymətləndirici-mütəxəssis dəvət edilmiş və qərar icra edilməsi üçün Cavabdeh4 MMC-ə göndərilmişdir. Cavabdeh4 MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli Əmlakın Qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında Hesabata əsasən fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixə bazar dəyəri 80.000 manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. Hərracın keçirilməsi barədə tərəflərə məlumat verilmiş, hərrac baş tutmamış, təkrar hərracın keçirilməsi qərara alınmışdır. “İpoteka” haqqında Azərbaycan Respublikası qanunun 43.7-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq təkrar hərracdaki satış dəyərinin 25 faizindən az olmamaqla xx.xx.2024-cü il tarixli, 225/24 saylı “İpoteka predmetinin əldə edilməsi barədə” məktubla ipoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC-nə təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan Bank "xxxx" ASC ipoteka predmetini təklif edilən 51.000 manat məbləğində əldə edilməsinə razı olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunan razılığa əsasən “X1” nəzdində Cavabdeh2 MMC tərəfindən 15 mart 2024-cü il tarixli hərracın yekunları barədə 39/24 saylı protokol tərtib edilmişdir. Həmin protokol əsasında ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evi hərrac protokolu əsasında Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə keçmiş, bununla əlaqədar Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış alınmışdır. Cavabdeh4 MMC tərəfindən verilən hesabat görə ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin xx.xx.2024-cü il tarixinə bazar dəyəri 80.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Məhkəmə qərardadı əsasında qiymətləndirmə təyin olunmuşdur. “X3 Mərkəzi” MMC-nin təqdim etdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli, YDQM 004-045/2025 nömrəli 07 may 2025-ci il tarixli hesabata əsasən ünvan 2 ünvanda 0,0265 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən ümumi sahəsi 146,6 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin hazırki dövrə bazar dəyəri (yuvarlaşdırılmış formada) 155.000 (bir yüz əlli beş manat) təşkil edir. Göründüyü kimi, mübahisələndirilən hesabatda göstərilən 80.000 manat reallığı əks etdirmir. İcra icraatı qaydasında ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar tərtib edilmiş hesabat qanunvericiliyin tələblərinin pozulması ilə nəticələndiyindən etibarsız hesab edilməlidir. Belə ki, məhkəmə əldə olunmuş qiymətləndirici rəylərini təhlil edərək hesab edir ki, Cavabdeh4 MMC mənzili qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələrinə dair xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli protokol etibarsız hesab edilməlidir. Həmçinin adı çəkilən sənədin etibarsızlığının nəticəsi kimi hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrində Bank "xxxx" ASC-nin mülkiyyət hüququ barədə qeyd və onun əsasında verilmiş “çıxarış” ləğv olunmalıdır. Beləliklə, məhkəmə mülki prosessual qanunvericiliyinə müvafiq olaraq məhkəmə ədalət mühakiməsini çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirərək, həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradaraq, iş üzrə toplanmış və tədqiq olunmuş sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra, sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına müvafiq, məcmu halda hüquqi qiymət verməklə hesab edir ki, iddia təmin edilməli, Cavabdeh4 xx.xx.2024-cü il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatı” etibarsız hesab edilməli, Cavabdeh2 “X4 barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli protokolu etibarsız hesab edilməli, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734 A saylı fərdi yaşayış evinə dair Bank "xxxx" ASC-nin adına olan çıxarış ləğv edilməli, ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İddiaçı mülkiyət hüququ bərpa olunmalı, iş üzrə keçirilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizasının dəyəri olan 250 (iki yüz əlli) manat pul İddiaçı tutularaq “X3 Mərkəzi” MMC- nin hesabına ödənilməlidir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8-ci maddəsinin 1-ci hissəsinə görə qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Göründüyü kimi, qanun qiymətləndiricinin hesabatında göstərilən dəyərin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılması imkanını müəyyən edib. Həmin maddənin 2-ci hissəsinə görə qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Həmin Məcəllənin 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Məhkəmə iş üzrə sübutlara Mülki Prosessual Məcəllənin 88-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət vermiş, iddia ərizəsində qoyulmuş tələblər üzrə nəticəyə gələrkən isə Mülki Prosessual Məcəllənin 217.4-cü maddəsində təsbit edilmiş bilavasitəlilik prinsipinə uyğun olaraq yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlara əsaslanmışdır. Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir. Şərh olunanlara və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220, 227və 360-cı maddələrinə əsasən, məhkəmə QƏT ETDİ: İddia təmin edilsin. Cavabdeh4 xx.xx.2024-cü il tarixli “Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatı” etibarsız hesab edilsin. Cavabdeh2 “X4 barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 39/24 nömrəli protokolu etibarsız hesab edilsin. ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734 A saylı fərdi yaşayış evinə dair Bank "xxxx" ASC-nin adına olan çıxarış ləğv edilsin. ünvan 1 ünvanında, 0.0265 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 146.6 kv.m. olan 734A saylı fərdi yaşayış evinə dair İddiaçı mülkiyət hüququ bərpa olunsun. İş üzrə keçirilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizasının dəyəri olan 250 (iki yüz əlli) manat pul İddiaçı tutularaq “X3 Mərkəzi” MMC- nin hesabına (X6 Səhmdar Cəmiyyəti kod: 505141, VÖEN **********, müxbir hesabı: AZ82NABZ********************, SFİFT BİK: PAHAAZ22, VÖEN: **********) ödənilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetdən Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apelyasiya şikayəti verilə bilər. Hakim: Kərim Xudayev