Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(004)-1641/2025 12.03.2025 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh (üçüncü şəxs qismində Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadstrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi) qarşı “payın müəyyən olunması” tələbinə dair iddiası üzrə mülki iş (açar sözlər: payın müəyyən edilməsi, naturada ayrılma) Hakim Xəlil Ülkər Abdurahman qızının sədrliyi, Qurbanova İlahə Nazim qızının katibliyi ilə, İddiaçı Cavabdeh (üçüncü şəxs qismində Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadstrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi) qarşı “payın müəyyən olunması” tələbinə dair mülki işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Mülki işin mahiyyəti
1. İddiaçı Cavabdeh (üçüncü şəxs qismində Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadstrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi) qarşı “payın müəyyən olunması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanda (əvvəlki Bağbanlar küçəsi, bina 39, m. 18) ünvanında yerləşən, cavabdehlə birgə mülkiyyətində olan mənzildən ½ hissədən ibarət olmaqla, payının müəyyən olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
2. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi ilə bağlı ərizə təqdim edərək ½ hissədən ibarət paylar müəyyən olunmaqla, mənzilin birinci mərtəbəsinin İddiaçı, ikinci mərtəbəsinin isə Cavabdeh payı olmaqla, naturada ayrılmasına dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanı bina 39, m. 18) iki mərtəbəli binanın birinci mərtəbəsində o, ailəsi ilə, ikinci mərtəbədə isə Cavabdeh ailəsi yaşayır. Həmin mənzil özəlləşdirilmiş və binanın birinci mərtəbəsi onun, ikinci mərtəbəsi isə cavabdehin istifadəsindədir. Mübahisə predmeti olan mənzilin cavabdehlə onun birgə mülkiyyətində olması xx.xx.2024-cü il tarixli, **********9 qeydiyyat nömrəli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilmişdir. Hazırda mülkiyyətində olan, özlərinə məxsus əmlak üzərində müstəqil olaraq sərəncam verə bilmirlər. Belə ki, hər birinin evində o birinin payı olmaqla əmlak üzərində mülkiyyət forması birgə mülkiyyətdir. Onların paylarının ayrılması və ayrılıqda adlarına çıxarışın verilməsi üçün 12 saylı Şəki Ərazi İdarəsinə müraciət etmişlər. Onun ərizəsinə cavab olaraq göndərilmiş məktubda ərizələrinin təmin olunmasından imtina edilmiş, bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməyi tövsiyə olunmuşdur. Sözügedən binaya işlənilmiş texniki pasportdan göründüyü kimi mənzillər bir-birindən təcrid olunmuş, ayrıca giriş çıxış olan, bərabər ölçüdə iki yaşayış otağı, iki şüşəbənd və iki dəhlizdən ibarətdir. Bütün kommunal xərclərlə bağlı sayğaclar ayrıdır və hər tərəf öz xidmət xərclərini ödəyir. İş üzrə üçüncü şəxs tərəfindən imtina verildiyindən məhkəməyə müraciət etməli olmuşlar.
II. Tərəflərin mövqeləri:
4. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili ərizə ilə müraciət edərək məhkəmə iclasının onun iştirakı olmadan keçirilib iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
5. Məhkəməyə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmiş və bunun səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir.
6. Cavabdeh xx.xx.2025-ci il tarixdə teleqram vuraraq iddia tələbini qəbul etdiyini bildirmişdir.
III.Məhkəmə baxışının hədləri:
7. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
8. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi 12 saylı Şəki Ərazi İdarəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubuna əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı və Cavabdeh ümumi birgə mülkiyyətində olan mənzillərin eyni mərtəbədə olmaması, hər bir hüquq sahibinin həm birinci mərtəbədə, həm ikinci mərtəbədə otaqlarının olması bölünmə aparılmasını mümkünsüz edir.
9. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən müəyyən olunur ki, ünvan 48 (yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil Cavabdeh və İddiaçı ümumi birgə mülkiyyətindədir.
10. Məhkəmə materialları araşdıraraq və onlara zəruri hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia ərizəsi təmin olunmalıdır.
11. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin İ və İİ hissələrinə əsasən, hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur.
12. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz (Konstitusiyanın 13-cü maddəsinin İ hissəsi və 29-cu maddəsinin İİİ və İV hissələri).
13. Yuxarıda qeyd olunanlardan da məlum olur ki, mülkiyyət hüququ konstitusion hüquqdur və bu hüququn təmin olunmasına ali qanunla da təminat vermişdir.
14. Mülkiyyət hüququnun subyekti bir şəxs, habelə iki və ya daha çox şəxs ola bilər. Əgər bu hüququn subyekti birdən artıq olduqda əmlak üzərində ümumi mülkiyyət hüququ yaranır ki, bunun da növləri birgə və paylı mülkiyyətdən ibarətdir. Ümumi mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi üçün onun iştirakçılarının iradələrinin razılaşdırılması və onların qanuni mənafelərinin nəzərə alınması zəruridir. Ümumi əmlak üzərində sərəncam verilməsi isə yalnız birgə mülkiyyətçilərin qarşılıqlı razılığı əsasında həyata keçirilə bilər.
15. Mülki Məcəllənin 213-cü maddəsinə görə iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əmlak ümumi mülkiyyət, şəxslərin hər birinin mülkiyyətində (hüququnda) olan payı müəyyənləşdirildikdə isə ümumi paylı mülkiyyət hesab olunur. Həmin Məcəllənin 213.3-cü maddəsinin tələbinə görə isə əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir.
16. Həmin Məcəllənin 220.1-ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər.
17. Həmin Məcəllənin 220.2-ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər.
18. Həmin Məcəllənin 220.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir.
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 223.3-cü maddəsinə əsasən ümumi əşya bölünərkən və ondan pay ayrılarkən mülkiyyətçilərin payları, əgər onların razılaşmasında ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, bərabər sayılır.
20. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 06 dekabr 2024-cü il tarixli 02/2024 saylı Qərardadına əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması – bu məsələləri nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Hər iki prosedur ilk olaraq tərəflərin razılığı ilə, bu mümkün olmadıqda isə mübahisənin məhkəmədə həll olunmasını nəzərdə tutur (Mülki Məcəllə, 220.3-cü maddənin birinci cümləsi və 221-ci maddənin 2-ci cümləsi). Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi maddənin başlığından da göründüyü kimi, bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Bu baxımdan əşyanın bölünməsi halı üçün Mülki Məcəllənin 221ci maddəsində onun fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Həmin maddə bütün paylı mülkiyyətçilər əşyanın bölünməsi ilə bağlı həmfikir olsalar da, aralarında paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinin növü və ya forması (fiziki bölgü, hərracdan satış və s.) ilə bağlı mübahisə olduğu və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür.
21. Həmin Qərardadın 22-ci bəndinə əsasən məhkəmə təcrübəsindən görünür ki, paylı mülkiyyətçilər arasındakı müxtəlif məzmunlu mübahisələr üzrə iddia tələbləri bir qayda olaraq, ümumi mülkiyyətdən payın ayrılması və ya ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi formasında ifadə edilir. Halbuki tələbin bu şəkildə qeyd olunması bir çox hallarda tərəflərin həqiqi arzusunu əks etdirmir. Məsələn, iddiaçının əldə etmək istədiyi hüquqi nəticə payının dəyərinə uyğun vəsait əldə etməklə ümumi paylı mülkiyyətdən çıxmaq və əldə edəcəyi vəsaiti ehtiyacları üzrə başqa istiqamətlərə yönəltməkdən ibarət olsa da, payına sərəncam vermək imkanı barədə məlumatlı olmadığından payının ayrılması ilə bağlı iddia qaldırmaqla, bu tələb üzrə qanunvericilikdə imperativ şəkildə müəyyən edilmiş mərhələli həll qaydasına məcbur olur. Bu baxımdan məhkəmələr bu kateqoriyadan olan işlərə baxarkən bütün payçıların qanunla qorunan hüquq və mənafelərinin bərabər müdafiəsi məqsədilə ilk növbədə tərəflər arasındakı mübahisəli vəziyyətin nədən irəli gəldiyini, iddiaçının hazırkı iddia ilə əldə etmək istədiyi hüquqi nəticənin nədən ibarət olduğunu, çatmaq istədiyi hüquqi mənafeyə uyğun düzgün hüquqi mexanizm seçib-seçmədiyini aydınlaşdırmalı, uyğunsuzluq halında qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bütün hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadənin mümkünlüyünü tərəflərlə müzakirə etməlidirlər. Bu yolla paylı mülkiyyətçilər mülkiyyət hüquqlarının daha real və effektiv şəkildə realizəsinə nail olmaqla, aralarındakı mübahisənin buna zərurət olmadığı halda paya və ya bütünlükdə ümumi mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnəcək şəkildə həllindən qorunmuş olurlar.
22. Hazırki mübahisədən görünür ki, paylı mülkiyyəti təşkil edən ünvan 48 (yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil iki payçıdan ibarətdir. Hazırda payçılar paylı mülkiyyətdə olan əmlakı bölüşdürməklə ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam vermək niyyətindədir. Belə olan halda hazırki münasibətə Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddəsinin normaları tətbiq olunmalıdır.
23. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 2014cü il 4 aprel tarixli qərarında göstərilir ki, ...əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanları olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil.
24. Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsinin məzmunundan və Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun həmin qərarındakı izahlardan müəyyən olunur ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması aşağıdakı üç mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın natura formasında ayrılması; 2) kompensasiya (payın dəyəri) ödənilməsi; 3) əşyanın məhkəmə qərarı ilə açıq hərracdan satılması və əldə olunan vəsaitin paylara mütənasib surətdə mülkiyyətçilər arasında bölüşdürülməsi.
25. Birinci mərhələ üzrə məhkəmə tərəfindən ilk növbədə iddiaçının əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı payının naturada bölgüsünün mümkün olub-olmadığı, ayrılan payın vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğun gəlib-gəlmədiyi istiqamətində araşdırma aparılmalıdır. Əşyanın xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla onun naturada bölgüsünün aşkar surətdə mümkünsüzlüyü halında məhkəmə hər hansı əlavə araşdırma aparmadan bu mərhələnin yoxlanılmasını yekunlaşdırmaqla, iddiaçının istəyinə uyğun olaraq ikinci mərhələyə keçid etməlidir. Digər hallarda isə məhkəmə payın naturada ayrılmasının formaları barədə hər bir tərəfin təklifini dinləməli, mübahisəli məqamların alternativ həlli yolları ilə bağlı qarşılıqlı müzakirələr aparmalıdır. Bundan sonra yekun təkliflər əsasında, bunun mümkün olmadığı halda isə tərəflərin mənafelərinə bərabər şəkildə xidmət edəcək ən əlverişli formada naturada ayrılmanın mümkünlüyünü prosessual qanunvericiliyin yol verdiyi imkanlardan istifadə etməklə araşdırmalıdır.
26. İşin mübahisəsiz halıdır ki, ünvan 48 (yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil Cavabdeh və İddiaçı ümumi paylı mülkiyyətindədir. Həmçinin, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlak 1-ci və 2-ci mərtəbədən ibarət olmaqla, bir-birindən təcrid olunmuş, ayrı giriş-çıxış qapıları mövcuddur. Həmin əmlakın 1-ci mərtəbəsində İddiaçı, 2ci mərtəbəsində isə Cavabdeh yaşayır.Həmçinin hazırda tərəflərin niyyəti yalnız ümumi paylı mülkiyyət hüququ olan əmlak üzərində yalnız pay hüququnun təsbit edilməsi deyil, həmçinin payın naturada ayrılmasından ibarətdir.
27. Belə olduğu halda məhkəmə tərəflər arasında mübahisənin olmamasını, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlakın naturada ayrıla bilən olmasını nəzərə alaraq hesab edir ki, iddia təmin olunmalı, ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilin üzərində İddiaçı və Cavabdeh hər birinin bərabər olmaqla, ½ (ikidə bir) hissədə payları müəyyən edilməli, ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilin 1-ci mərtəbəsində İddiaçı, 2-ci mərtəbəsində isə Cavabdeh payı naturada ayrılmalıdır.
28. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
29. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı tələb etmədiyindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir.
V. Nəticə:
30. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 119, 216-220, 227, 233, 358, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia təmin edilsin. ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilin üzərində İddiaçı və Cavabdeh hər birinin bərabər olmaqla, ½ (ikidə bir) hissədə payları müəyyən edilsin. ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilin 1-ci mərtəbəsində İddiaçı, 2-ci mərtəbəsində isə Cavabdeh payı naturada ayrılsın. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetdən Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim: Ülkər Xəlil