Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(004)-3079/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(004)-3079/2025 07.10.2025 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Sultanova-Məmmədova Ayşən Ramiz qızının sədrliyi, Səfərova Nəzrin Şahlar qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzillərin hərrac vasitəsilə satılması, satışdan əldə olunan vəsaitin tərəflərin paylarına uyğun olaraq bölünərək ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzillərin hərrac vasitəsilə satılması,satışdan əldə olunan vəsaitin tərəflərin paylarına uyğun olaraq bölünərək ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddia ərizəsinin təmin edilməsini, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin - **********27-05301- 093011 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 ünvanında yerləşən 6 saylı mənzilin; **********56-05301- 093025 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin; **********56-05301- 093022 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin; **********56-05301- 093019 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzilin; **********35-05301- 093156 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 7erləşən 40 saylı mənzilin (X71065, Bakı şəhəri,Yasamal rayonu, Fuad İbrahimbəyov küçəsi, giriş 18G,M4,m2) açıq hərracdan satılması, satışdan əldə edilən məbləğin tərəflər arasında ½ (ikidə bir) hissədə bölünərək ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavadehlə aralarında olan xx.xx.2003-cü il tarixli, 779 nömrəli nikahları Bakı şəhəri Yasamal rRayon Məhkəməsinin 2(004)-3043/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə pozulmuşdur (Qətnamə qanuni qüvvəsi almışdır). Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-3634/2024 saylı, xx.xx.2024cü il tarixli qətnaməsinə əsasən birgə nikah dövründə əldə edilmiş “Toyota L 200” markalı, **-ME-*** dövlət qeydiyyat nişanlı nəqliyyat vasitəsi, “Jeep Compass” markalı, **-NH-*** dövlət qeydiyyat nişanlı nəqliyyat vasitəsi, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 ünvanında yerləşən 6 saylı mənzil, ünvan 4vi, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 508 saylı bağ evi, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil, ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzil, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil, ünvan 5nda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi (qaraj 10), ünvan 5nda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi (qaraj 6), ünvan 7erləşən 40 saylı mənzil, Şabran rayonu, Daşlı Yataq kəndində yerləşən 2.5966 ha torpaq sahəsi, Şabran rayonu, Daşlı Yataq kəndində yerləşən 0.6492 ha torpaq sahəsi üzərində Cavabdeh və onun hər birinə bərabər olmaqla, ½ (ikidə bir) hissədə payların müəyyən edilməsi qət edilmişdir (Qətnamə qanuni qüvvəsini almışdılr). Beləliklə, cavabdehlə birgə nikah dövründə əldə edilmiş yuxarıda qeyd edilmiş əmlaklar üzərinə ½ (ikidə bir) hissədə paylar tanınmaqla əmlakları tam yarı-yarı hissədə bölünmüşdür. Yuxarıda qeyd edilən əmlaklardan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 ünvanında yerləşən 6 saylı mənzil; ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil; ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzil; ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil; ünvan 7erləşən 40 saylı mənzillərlə bağlı əmlaklar üzərində yeni çıxarış sənədləri alındıqdan sonra tərəfimdən cavabdehə iki dəfə olmaqla bidlrişlər ünvanlanaraq qeyd edilən əmlakların naturada bölgüsünün (5 mənzil) mümkün olmadığını, odur ki, pay almaqda üstünlüyü olan şəxs kimi əmlakları mövcud bazar qiymətinə uyğun olaraq almasına dair təklifinə cavabdeh qeyri adekvat cavablar ünvanlamaqla əslində ona edilən təklifdən imtina etdiyini özünün dolayı hərəkətsizliyi ilə ifadə etmişdir. Bildirişində əks halda mənzillərin açıq hərracdan satılmasına dair hərəkətə bağlayacağımı qeyd etmişdir. Bununla bağlı cavabdeh tərəfindən işin müsbət həlli istiqamətində heç bir addım atılmamışdır. Belə olan halda yaranmış problemin yeganə hüquqi həll yolunu 5 mənzilin naturada bölgüsünün mümükünsüzlüyü baxımından müvafiq qaydada hərrac vasitəsilə satışının həyata keçirilməsinə nail olmaqda görür. (Məhkəmə gedişatı zamanı da cavabdehin əmlakların qiymətləndirilməsindən sonra satın almaqda üstünlüyü istisna edilmir). Çünki, cavabdehin bu şəkildə maneəsi üzündən paylı əmlaklarından istifadə edə, onlar üzərində sahiblik və sərəncam hüquqlarını icra edə bilmir və bu şəkildə konstitusion mülkiyyət hüquqları cavabdeh tərəfindən pozulmaqda davam edir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin - **********27-05301-093011 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 ünvanında yerləşən 6 saylı mənzil; **********56-05301-093025 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil; **********56-05301- 093022 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzil; **********56-05301-093019 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil; **********35-05301-093156 reyestr nömrəli Çıxarışına əsasən ünvan 7erləşən 40 saylı mənzil (X71065, Bakı şəhəri,Yasamal rayonu, Fuad İbrahimbəyov küçəsi, giriş 18G,M4,m2) müvafiq qaydada ½ (ikidə bir) hissədə İddiaçı və Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır. Hesab edir ki, qeyd olunan əmlaklar xüsusi mülkiyyət hüququ ilə ½ (ikidə bir) hissədə onun və cavabdehə məxsus olmaqla tərəflərin paylı mülkiyyətindədir. Payının dəyərinin ödənilməsinə isə cavabdeh müsbət cavab vermir. Odur ki, mənzillərin paylı mülkiyyətində olması barədə qeydiyyat qüvvədə olduğundan, mübahisə predmeti olan daşınmaz əmlaklar açıq hərracdan satılaraq əldə olunmuş vəsaitin paylara mütənasib bölünməsi qanuni və ədalətli olardı. Yuxarda qeyd edilən qanunların dispozitiv normalarına və işin mübahisəsiz hallarını (mübahisə predmeti olan mənzillərin paylı mülkiyyətçisi olduğunu və əmlaklar üzərində onun də sahiblik,istifadə və sərəncam hüququmun olduyğunu) təşkil edən digər mötəbər sübutlara hüquqi qiymət veriləcəyi zaman paylı mülkiyyətdə olan mənzillərin tənasübsüz zərər vurmadan bölgüsünün mümkün olmayacağı (mənzillər bir giriş –çıxış qapısından ibarət olmaqla hündürmərtəbəli yaşayış binalarında yuxarıda mərtəbələrdə yerləşir) və MM-nin 220.6-cı maddəsinə müvafiq olaraq, ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan payın ayrılmasının açıq-aşkar məqsədə uyğun olmadığı halına görə əmlakların açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütanasib surətdə bölüşdürülməsi işin yeğanə doğru və yeganə uğurlu həllidir. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iddia tələbini müdafiə edərək, iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia tələbi qəbul etməyərək, iddianın təmin edilməməsini xahiş etmiş, izahatında bildirmişdir ki, iddiaçı tərəflə aralarında barışıq üçün aparılan danışıqlar nəticə verməmişdir. Əmlakların bölünməsinə razı deyillər. Məhkəmə iş materiallarını araşdırıb, işdə iştirak edən tərəflərin izahatlarını dinləyərək və iş üzrə toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan və məhkəmə baxışı zamanı tədqiq edilmiş: Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən **********56-05305-093019 reyestr nömrəli çıxarışdan görünür ki, Yeni qaydalarla: AZ1141, ünvan 9 ünvanında yerləşən sahəsi 91,50 kv.m olan mənzil paylı mülkiyyət hüququ ilə 1/2 hissədə İddiaçı,1/2 hissədə Cavabdeh adına xx.xx.2025-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən **********56-05301-093022 reyestr nömrəli çıxarışdan görünür ki, Yeni qaydalarla: AZ1141, ünvan 10 ünvanında yerləşən sahəsi 134,95 kv.m olan mənzil paylı mülkiyyət hüququ ilə 1/2 hissədə İddiaçı,1/2 hissədə Cavabdeh adına xx.xx.2025-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən **********56-05301-093025 reyestr nömrəli çıxarışdan görünür ki, Yeni qaydalarla: AZ1141, ünvan 11 ünvanında yerləşən sahəsi 105,40 kv.m olan mənzil paylı mülkiyyət hüququ ilə 1/2 hissədə İddiaçı,1/2 hissədə Cavabdeh adına xx.xx.2025-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən **********27-05301-093011 reyestr nömrəli çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179, mənzil 6 ünvanında yerləşən sahəsi 138,70 kv.m olan mənzil paylı mülkiyyət hüququ ilə 1/2 hissədə İddiaçı,1/2 hissədə Cavabdeh adına xx.xx.2025-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən **********35 reyestr nömrəli çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Fuad İbrahimbəyov küçəsi, məhəllə 458, ev 12, mənzil 40, Yeni qaydalarla: AZ1065, ünvan 13 ünvanında yerləşən sahəsi 175,60 kv.m olan mənzil paylı mülkiyyət hüququ ilə 1/2 hissədə İddiaçı,1/2 hissədə Cavabdeh adına xx.xx.2025-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. Baki şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-3043/2024 nömrəli, xx.xx.2024cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, X2 ilə İddiaçı arasında xx.xx.2003-cü il tarixdə Bakı şəhəri Binəqədi rayon “Leyla” Nikah evində bağlanmış və akt qeydləri kitabında 779 nömrə ilə rəsmiləşdirilmiş nikahin pozulması, tərəflərin birgə nikahından doğulmuş xx.xx.2007-ci il təvəllüdlü X1 anası Cavabdeh yanında qalmasının müəyyən edilməsi, xx.xx.2007-ci il təvəllüdlü X1 yetkinlik yaşına çatana kimi saxlanılmasına görə İddiaçı hər ay 235 (iki yüz otuz beş) manat sabit pul məbləğində aliment tutularaq Cavabdeh ödənilməsi, alimentin tutulmasının xx.xx.2024-cü il tarixdən hesablanması qət edilmişdir. Baki şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-3634/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, birgə nikah dövründə əldə edilmiş “Toyota L 200” markalı, **-ME-*** dövlət qeydiyyat nişanlı nəqliyyat vasitəsi, “Jeep Compass” markalı, **-NH-*** dövlət qeydiyyat nişanlı nəqliyyat vasitəsi, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 ünvanında yerləşən 6 saylı mənzil, ünvan 4vi, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Göradil kəndi, 508 saylı bağ evi, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil, ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzil, ünvan 14 ünvanında yerləşən mənzil, ünvan 5nda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi (qaraj 10), ünvan 5nda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi (qaraj 6), ünvan 7erləşən 40 saylı mənzil, Şabran rayonu, Daşlı Yataq kəndində yerləşən 2.5966 ha torpaq sahəsi, Şabran rayonu, Daşlı Yataq kəndində yerləşən 0.6492 ha torpaq sahəsi üzərində iddiaçı Cavabdeh və cavabdeh İddiaçı hər birinin bərabər olmaqla, ½ (ikidə bir) hissədə paylarının müəyyən edilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. İddiaçı etibarnamə üzrə nümayəndəsi tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış xx.xx.2025ci il tarixli məktubun məzmunundan görünür ki, bildirişi aldığı gündən qanuvericilikdə müəyyən edilmiş müddət ərzində əmlakların bazar qiymətinə müvafiq olaraq onun payının alınması üçün təkliflərinin göndərilməsi xahiş edilmiş, əks halda qeyd edilən mənzillərin naturada böıgüsünün mümükünsüzlüyünü nəzərə alaraq hər iki payların hərrac vasitəsilə realizə edilməsi ilə bağlı müvafiq qaydada məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalacağına dair xəbərdarlıq edilmişdir. Cavabdeh tərəfindən İddiaçı ünvanlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli məktubun məzmunundan görünür ki, Payı mülkiyyətimizdə olan 2 əmlakla bağlı aşağıda qeyd edilən şərtlərlə təklifimi za çatdırır: 1) Cavabdeh Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Binəqədi qəsəbası, bag massivində 0.25 ha torpaq sahəsində yerləşən sahəsi 21.95 kv-m olan 508 saylı Bağ evindəki hissə pay hüququndan bağışlama müqaviləsi əsasında İddiaçı amtina edir; 2) İddiaçı Bakı şəhəri Yasamal rayonu, X5 küçəsi ünvanda yerləşən sahəsi 138.70 kv.m. olan 6 saylı mənzildəki 1/2 hissə pay hüququndan imtina müqaviləsi əsasında Cavabdeh xeyrinə imtina edir. Paylı mülkiyyətlərindədə olan digər əmlaklarla bağlı isə onunla daha sonra müzakirə edəcəyini bildirmiş, təklifə münasibət bildirilməsi xahiş edilmişdir. “X3 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin YDQM seriyalı, 007-105/2025 saylı, 11 avqust 2025-ci il tarixli rəyindən müəyyən edilir ki, Qiymətləndirməyə təqdim edilmiş qiymətləndirmə obyektinin dəyərini müəyyən etmək üçün müqayisə yanaşmasından istifadə etməklə, yerinə yetirilən hesablamalar və təhlillər nəticəsində uyğun müqayisə vahidləri müəyyən edilmiş, vacib müqayisə elementləri seçilmiş, həmçinin müqayisə elementldəri üzrə vahidin dəyəri korrektə edilmiş və nəticədə qiymətləndirmə obyektinin yekun bazar dəyəri müəyyən edilmişdir. Bütün göstərilənləri nəzərə alaraq, aparılan təhlil və hesablamalar nəticəsində əmlakların bazar dəyəri aşağıda göstərilənlər üzrə müəyyən edilmişdir. 1. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, M.F. Axundov küçəsi, ev 179, 6 saylı mənzilin bazar dəyəri - .000 AZN (üç yüz doxsan üç min), 2 . Bakı Şəhəri, Yasamal Rayonu, F.İbrahimov Küç 12 Ünvanında Yerləşən 40 Saylı (X7 1065, Bakı Şəhəri, Yasamal Rayonu, F.İbrahimov Küç, Giriş 18g, M4, M2) Mənzilin bazar dəyəri - 441.000 AZN (dörd yüz qırx bir min), 3. Bakı Şəhəri, Yasamal Rayonu, B.Şahtaxtinski Küç, 66, M.9, M.4, M.3, M.5 mənzilin bazar dəyəri - 845.000 AZN (səkkiz yüz qırx beş min). Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 213.1-ci maddəsinə əsasən iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur; 220.1-ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər; 220.2-ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər; 220.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir; 220.4-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 220.5-ci maddəsinə əsasən, Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. 220.6-cı maddəsinə əsasən, bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2014-cü il tarixli qərarına əsasən, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür. Nəzərə alınmalıdır ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər.” Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadının 17-ci bəndinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması – bu məsələləri nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Həmin qərardadın 18-ci bəndinə əsasən hər iki prosedur ilk olaraq tərəflərin razılığı ilə, bu mümkün olmadıqda isə mübahisənin məhkəmədə həll olunmasını nəzərdə tutur (Mülki Məcəllə, 220.3-cü maddənin birinci cümləsi və 221-ci maddənin 2-ci cümləsi). Həmin qərardadın 19-cu bəndinə əsasən qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi maddənin başlığından da göründüyü kimi, bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Bu baxımdan əşyanın bölünməsi halı üçün Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində onun fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Həmin maddə bütün paylı mülkiyyətçilər əşyanın bölünməsi ilə bağlı həmfikir olsalar da, aralarında paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinin növü və ya forması (fiziki bölgü, hərracdan satış və s.) ilə bağlı mübahisə olduğu və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür. Həmin qərardadın 25-ci bəndinə əsasən məhkəmə iddiaçının çatmaq istədiyi hüquqi nəticənin ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması və ya əşyanın bölünməsindən ibarət olduğunu müəyyən edərsə, həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən Mülki Məcəllənin müvafiq olaraq 220.3-220.6-cı və 221-ci maddələrini tətbiq etməklə mübahisəni həll etməlidir. Həmin qərardadın 28-ci bəndinə əsasən bununla belə nəzərə alınmalıdır ki, qanunvericilikdə bu kateqoriya işlər üzə məcburi şəkildə mərhələli həll qaydası müəyyən edilmişdir. Həmin qərardadın 29-cu bəndinə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 2014-cü il 4 aprel tarixli qərarında göstərilir ki, ...əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanları olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Həmin qərardadın 30-cu bəndinə əsasən Bu iddialara baxılması zamanı mərhələli həll qaydasının müəyyən edilməsində məqsəd mülkiyyətçilərdən birinin (və ya bir neçəsinin) digər paylı mülkiyyətçiləri öz mülkiyyət hüquqlarından iradələrinə zidd şəkildə istədikləri vaxt istədikləri formada məhrum etmələrinə müəyyən məhdudiyyətlər qoymaqla, mülkiyyət hüququnun toxunulmazlığını qorumaqdan, həmçinin bütün mülkiyyətçilərin hüquqi mənafelərinin balanslı müdafiəsinə nail olmaqdan ibarətdir. Məhz bu məqsədlə qanunverici bu kateqoriyadan olan mübahisələrin həlli zamanı qanunla müəyyən edilmiş mərhələlərdən birini və ya bir neçəsini istisna etməklə, birbaşa növbəti və ya sonuncu mərhələnin tətbiqinin tələb edilməsini qadağan etmişdir. Bu baxımdan iddiaçının dispozitivlik prinsipindən çıxış edərək, birbaşa növbəti və ya sonuncu mərhələnin tətbiqini tələb etməsi iddianın rədd olunması üçün əsasdır. Həmin qərardadın 62-ci bəndinə əsasən Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Həmin qərardadın 63-ci bəndinə əsasən Birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) üzrə məhkəmə araşdırmasının predmeti ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasının ilkin mərhələsi (əşyadan payın naturada ayrılması) ilə eynilik təşkil etdiyindən bu qərardadın 42-44, 46-cı bəndlərində nəzərdə tutulan qaydalar nəzərə alınmalıdır. Həmin qərardadın 64-ci bəndinə əsasən Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. Həmin qərardadın 65-ci bəndinə əsasən Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Həmin qərardadın 66-ci bəndinə əsasən Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş halları ondan ibarətdir ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarışlardan görünür ki, Yeni qaydalarla: AZ1141, ünvan 9 ünvanında yerləşən sahəsi 91,50 kv.m olan mənzil, Yeni qaydalarla: AZ1141, ünvan 10 ünvanında yerləşən sahəsi 134,95 kv.m olan mənzil, Yeni qaydalarla: AZ1141, ünvan 11 ünvanında yerləşən sahəsi 105,40 kv.m olan mənzil, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179, mənzil 6 ünvanında yerləşən sahəsi 138,70 kv.m olan mənzil və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Fuad İbrahimbəyov küçəsi, məhəllə 458, ev 12, mənzil 40, Yeni qaydalarla: AZ1065, ünvan 13 ünvanında yerləşən sahəsi 175,60 kv.m olan mənzil paylı mülkiyyət hüququ ilə 1/2 hissədə İddiaçı,1/2 hissədə Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır. Həmin paylı mülkiyyətdə olan əmlakların satılmasına dair tərəflər arasında razılıq əldə edilməmişdir. İddiaçı mənzilin hərracda satılaraq vəsaitin paylara uyğun olaraq bölünməsini xahiş edir. Cavabdeh iddia tələbini qəbul etmir. Göründüyü kimi paylı mülkiyyətdə olan mənzildə payın ayrılması deyil, bölünməsi tələb edildiyi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadına əsasən ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü və əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması həyata keçirilə bilər. Məhkəmə tərəfindən mübahisənin barışıq yolu ilə həll edilməsinin tərəflərə təklif edilməsinə və bu məqsədlə onlara vaxt verilməsinə baxmayaraq, barışıq mümkün olmamışdır. Bu səbəbdən də məhkəmə hesab edir ki, paylı mülkiyyətdə olan mənzillər hərracda satılmalıdır. Lakin ilk öncə “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 02/2024 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadındakı hüquqi mövqe nəzərə alınmaqla, mənzillərin paylı mülkiyyətçiləri olan İddiaçı və Cavabdeh üçün qapalı hərrac keçirilməlidir. Mənzillər hərracda paylı mülkiyyətçilər tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalıdır. İş materiallarında olan “X3 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin YDQM seriyalı, 007-105/2025 saylı, 11 avqust 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, aparılan təhlil və hesablamalar nəticəsində əmlakların bazar dəyəri aşağıda göstərilənlər üzrə müəyyən edilmişdir. 1. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, M.F. Axundov küçəsi, ev 179, 6 saylı mənzilin bazar dəyəri -393.000 AZN (üç yüz doxsan üç min), 2 . Bakı Şəhəri, Yasamal Rayonu, F.İbrahimov Küç 12 Ünvanında Yerləşən 40 Saylı (X7 1065, Bakı Şəhəri, Yasamal Rayonu, F.İbrahimov Küç, Giriş 18g, M4, M2) Mənzilin bazar dəyir -441.000 AZN (dörd yüz qırx bir min), 3. Bakı Şəhəri, Yasamal Rayonu, B.Şahtaxtinski Küç, 66, M.9, M.4, M.3, M.5 mənzilin bazar dəyəri- 845.000 AZN (səkkiz yüz qırx beş min). Məhkəmə həmin qiymətləndirmə hesabatını nəzərə alaraq hesab edir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 mənzil 6 ünvanında yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 393.000 (üç yüz doxsan üç min) manat; Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, F.İbrahimov küçəsi, məhəllə 458, ev 12, mənzil 40 (Yeni qaydalarla: ünvan 17 ünvanında yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 441.000 (dörd yüz qırx bir min) manat; Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Behbud Şaxtatinski küçəsi, giriş 66, M9 ünvanda yerləşən m3, m4 və m5 nömrəli mənzillərin ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 845.000 (səkkiz yüz qırx beş min) manat müəyyən edilməlidir. Qeyd olunan mənzillər hərracda satıldıqdan sonra əldə edilmiş vəsait payçıların paylara mütənasib olaraq aralarında bölünməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 217.4-cü maddəsinin tələbinə görə, məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 218.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq o, iddia tələblərinin hədlərindən kənara çıxmadan işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarmalıdır. Beləliklə, məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsaslanaraq və qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən normalarını rəhbər tutaraq belə nəticəyə gəlir ki, iddia tələbi təmin edilməli, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 mənzil 6 ünvanında yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 393.000 (üç yüz doxsan üç min) manat müəyyən edilməklə; Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, F.İbrahimov küçəsi, məhəllə 458, ev 12, mənzil 40 (Yeni qaydalarla: ünvan 17 ünvanında yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 441.000 (dörd yüz qırx bir min) manat müəyyən edilməklə; Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Behbud Şaxtatinski küçəsi, giriş 66, M9 ünvanda yerləşən m3, m4 və m5 nömrəli mənzillərin ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 845.000 (səkkiz yüz qırx beş min) manat müəyyən edilməklə qapalı hərracda satılmalı, mənzillər qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracda satılmalı, satışlardan əldə edilən vəsait payçılar İddiaçı 1/2 hissədə, Cavabdeh 1/2 hissədə paylarına uyğun bölünməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119-cu maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə hesab edir ki, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilməlidir. Şərh olununlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddia tələbi təmin edilsin. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X5 küçəsi, ev 179 mənzil 6 ünvanında yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 393.000 (üç yüz doxsan üç min) manat müəyyən edilməklə; Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, F.İbrahimov küçəsi, məhəllə 458, ev 12, mənzil 40 (Yeni qaydalarla: ünvan 17 ünvanında yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 441.000 (dörd yüz qırx bir min) manat müəyyən edilməklə; Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Behbud Şaxtatinski küçəsi, giriş 66, M9 ünvanda yerləşən m3, m4 və m5 nömrəli mənzillərin ilkin satış qiyməti (real bazar dəyəri) 845.000 (səkkiz yüz qırx beş min) manat müəyyən edilməklə qapalı hərracda satılsın. Mənzillər qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracda satılsın. Satışlardan əldə edilən vəsait payçılar İddiaçı 1/2 hissədə, Cavabdeh 1/2 hissədə paylarına uyğun bölünsün. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetdən Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Hakim: Ayşən Sultanova-Məmmədova