Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(004)-458/2023 18.01.2023 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Məmmədov Ayaz Süleyman oğlunun sədrliyi, X4 qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştrakı ilə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı “öhdəliyin icrası tələbinə dair” mülki işə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəmə binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏNETDİ: İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı “öhdəliyin icrası tələbinə dair” iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək xüsusi mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən sahə üzrə icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icra edilməməsi səbəbindən cavabdehdən 8 ay üzrə 16000 manat icarə haqqı, 1600 manat dəbbə pulu, 3774 manat kommunal borc olmaqla, cəmi 21374 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutularaq ona ödənilməsi, cavabdehin ona məxsus sahədən cıxarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehlə aralarında xx.xx.2021-ci il tarixdə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu İ.Qutqaşınlı küçəsi ev 507-501, sahəsi 151.7 m2 ibarət olan 48 saylı mənzilə dair icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Sahə icarəyə verilərkən cavabdehi xəbərdar etmişdir ki, sahədən qanuna uyğun şəkildə, ona və üçüncü şəxslərə zərər vurmamaqla istifadə etməli, öhdəliyini vaxtənda icra etməlidir. Lakin sahə icarəyə verildikdən bir müddət sonra orada əqdin iştirakçısı olmayan üçüncü şəxslər peyda olmuş, icarəyə götürənin fəaliyyətindən qonşular tərəfindən ona şikayətlər gəlmişdir. İcarə haqqını almağa gəldikdə icarəçi müxtəlif bəhanələrlə icarə haqqını ödəməkdən imtina etmişdir. Bundan əlavə, mənbədən vergi tutulmasına dair öhdəliklər də icarəşi tərəfindən həyata keçirilməmişdir. Bu azmış kimi icarəçinin fəaliyyəti nəticəsində, yəni icarəyə verilmiş sahəni təyinatı üzrə işlətməməklə icarə sahəsinin elektrik şəbəkəsinin yüklənməsinə səbəb olan hərəkətlər etmiş, elektrik texniki şərtlərinə uyğun olmayan qurğuları şəbəkəyə qoşmaqla normativdən kənar yüklənmə, qısa qapanma kimi nəticələr yaratmış, özbaşına olaraq dəyişiklikər etməklə onun əmlakına zərər vurmuşdur. Hazırda icarə haqqı ödənilmir, əmlak icarəçi tərəfindən zədələnərək xarab edilir. Dəfələrlə müqavilə münasibətinə xitam verilməklə sahənin boşaldılmasına dair edilmiş xəbərdarlığa cavabdeh heç bir məhəl qoymur. İcarəçi tərəfindən öhdəliklərin icra ediməməsi və öhdəliklərin pozulması hallarını nəzərə alaraq ona icarə üzrə hüquq münasibətinə xitam verilməsinə dair xəbərdarlıq edilmişdir. Hazırda İcarəçi xüsusi mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus sahəni boşaltmaqdan və sahəni təhvil verməkdən imtina edir. İcarə predmeti olan sahə onun istifadəsi və sahibliyindədir. İcarəçi 8 aydır ki, icarə haqqını ödəmir. İcarə müqaviləsinin 2-ci bəndinə əsasən icarə haqqı 1 ay üçün 2000 manat təşkil edir. Beləliklə icarəçinin hazırki günə olan icarə haqqı borcu 16000 manat təşkil edir. Faktiki olaraq hazırda özünə məxsus əmlakdan qanunsuz olaraq istifadə edilməsi onun mülkiyyət hüququnu məhdudlaşdırır. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia tələbini müdafiə edərək təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilmiş cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmiş və işə onun iştirakı olmadan baxılmasını xahiş etməmişdir. Məhkəmə AR MPM-nin 185.5-ci maddəsini rəhbər tutaraq, cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iddiaçının nümayəndəsinin çıxışını dinləyib, iş materiallarını araşdırıb və sübutlara məcmu halda qiymət verərək hesab edir ki, iddia qismən təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan xx.xx.2019-ci il tarixli “Yaşayış evinin tikintisinin sərmayələşdirilməsi barədə” müqavilənin surətindən görünür ki, bir tərəfdən "xxxx" MMC (dövlət qeydiyyatı 0105-P110-42751) bundan sonra “inşaatçı” adlandırılacaq, Nizamnaməyə əsasən hərəkət edən Baş X1 şəxsində, digər tərəfdən bundan sonra “Sərmayəçi” adlandırılacaq İddiaçı şəxsində, aşağıdakı şərtlərlə bu Müqaviləni bağlayırlar.
1. Müqavilənin predmeti:
1. Bu müqavilə ünvan 2 ünvanda yerləşən 151.7 kv.m sahəsi olan 3 otaqlı 48 saylı mənzilin sərmayələşdirilməsinə dair xx.xx.2007 -ci il tarixdə bağlanmış Y 057 APL nömrəli müqavilənin İddiaçı ilə bağlanmasını və yenidən sənədləşdirilməsini əks etdirir;
2. Bu müqavilə imzalandığı andan mənzilin yeni sahibi İddiaçı qızıdır və xx.xx.2007-ci il tarixdə bağlanmış Y 057 APL nömrəli müqavilə qüvvədən düşmüş hesab edilir.
2. Müqavilənin qiyməti: 2.1 “Sərmayəçi” göstərilən mənzilə görə ödənişi 2 №-li əlavə ilə ödəyir. Göstərilən mənzilin 1 kv.m. 2900 ABŞ dolları dəyərində qiymətləndirir. 151.7 kv.m tam məbləği 439.930 ABŞ dolları təşkil edir. İş materiallarında olan xx.xx.2021-ci il tarixli, İ/02-14 saylı icarə müqaviləsinin surətindən görünür ki, bir tərəfdən İddiaçı şəxsində icarəyə verən, digər tərəfdən Rekchek.az MMC-nin direktoru X3 şəxsində icarədar arasında aşağıdakı şərtlərlə müqavilə bağlanır.
1. Müqavilənin predmeti:
1. İcarəyə verən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İ.Qutqaşınli 507/511 ünvanında yerləşən “Altes Plaza” yaşayış kompleksinin 13-cü mərtəbəsində yerləşən 48 n-li mənzilin 152 kv.m ümumi sahəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsini xx.xx.2021-ci il tarixdən etibarən icarədarın müddətli icarəsinə verir. İcarədar həmin sahəni icarəyə qəbul edir. İcarə sahəsinin vəziyyəti barədə tərəflər arasında təhvil-təslim akt tərtib edirlər.
2. Tərəflər arasındakı hüquqi münasibətlər İcarəyə verən/İcarədar münasibətləri çərçivəsindən kənara çıxmır və heç bir halda İcarədar İcarəyə verənin agenti hesab olunmur.
3. İcarədar öz fəaliyyəti ilə əlaqədar bütün dövlət orqanları, hüquqi və fiziki şəxslər qarşısında müstəqil olaraq çıxış, tələb olunan bütün lisenziyaları və digər icazələri öz adından əldə edir, vergi və digər ödənişləri özü ödəyir. 2 İcarə haqqının məbləği və ödəniş qaydası:
1. Aylıq icarə haqqı 2000 manat (icarə haqqından irəli gələn vergilər daxil olmamaqla) təşkil edir.
2. Aylıq icarə haqqı əvvəlcədən həmin ayın 10-dək İcarə verənə ödənilməlidir. Gecikdirilən hər gün üçün ödənilməli məbləğin 1% həcmində cərimə hesablanır. 3 İcarə müddəti:
1. Bu müqavilə 3 il müddətinə bağlanır. Bu müddət bitdikdən sonra tərəflər müqaviləni ləğv etmək barəsində yazılı müraciət etməsələr müqavilənin müddəti avtomatik olaraq 11 (on bir) ay uzadılır.
2. Müqavilənin qüvvədə olduğu bütün müddət ərzində hər hansı bir tərəf digər tərəfi 60 (altmış) təqvim günü əvvəlcədən yazılı şəkildə xəbərdar etməklə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verə bilər. "xxxx" MMC-nin arayışından görünür ki, İddiaçı Altes Plaza binası blok B, 13-cü mərtəbədə yerləşən 48 saylı mənzilə görə MMC-yə binaya aid kommunal borcu 1774 manat təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özünün sahibliklə əlaqədar olmayan pozulmuş hüquqlarının bərpa olunmasını məhkəmədən tələb edə bilər. Həmin Məcəllənin 157.8-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. Həmin Məcəllənin 700.3-cü maddəsinə görə, əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. Həmin Məcəllənin 691.1.3-cü maddəsinə əsasən kirayə müqaviləsinin ləğvinə kirayə haqqı aylar və ya daha uzun zaman hissələri üzrə hesablanarkən müqavilənin ləğvinə dair bildiriş növbəti aydan sonrakı ayın axırı üçün qüvvəyə minməklə təqvim ayının birinci iş günü verildikdə yol verilir. Həmin Məcəllənin 704.1-ci maddəsinə əsasən əgər hər hansı torpaq sahəsinin, hüququn və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı altı aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 6.2-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 390.1-ci maddəsinə görə fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 425.2-ci maddəsinə görə isə öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1-ci maddəsnə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Həmin Məcəllənin 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Həmin Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi başa düşülür. Həmin Məcəllənin 443.4-cü maddəsinə əsasən əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən kreditorun onu əldə etmək üçün gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri nəzərə alınır. Həmin Məcəllənin 448.1 maddəsinə əsasən borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir və 448.2 maddəsinə görə isə borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu üçün məsuliyyət daşıyır. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verərək hesab edir ki, işin məhkəmədə araşdırılmış halları ilə cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən mülki qanunvericiliyin kirayə və icarə müqavilələrini tənzimləyən normalarına, eləcə də, icarə müqaviləsinin şərtlərinə riayət edilməməsi, bununla da, iddiaçıya ödənilməmiş icarə haqqı qismində 16000 manat və ödənilməmiş kommunal xidmətlərə görə 1774 manat məbləğində ziyan dəyməsi müəyyən edilmişdir. Nəticə də, iddiaçının hüquqları pozulmuş, o, müqavilə bağlayarkın əldə etməyə ümid etdiklərindən məhrum olmuşdur. Ona görə də, iddia tələbi ödənilməmiş kirayə haqqının və kommunal xidmətlərə görə haqqın tutulması, mənzilin boşaldılması hissələrində əsaslı olduğundan təmin edilməlidir. Bununla yanaşı məhkəmə hesab edir ki, borcun vaxtında ödənilməməsinə görə dəbbə pulunun alınması tələbi qismən təmin edilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 467-ci maddəsinə əsasən məhkəmə işin hallarını nəzərə alaraq tənasübsüz surətdə yüksək dəbbə pulunu azalda bilər. Tənasüb müəyyənləşdirilərkən kreditorun həm əmlak mənafeləri, həm də bütün əsaslı mənafeləri nəzərə alınır. Dəbbə pulu ödənildikdən sonra onun miqdarının azaldılması istisna edilir. Bu baxımdan məhkəmə belə bir nəticəyə gəlir ki, öhdəliyin vaxtında ödənilməməsinə görə tələb olunan dəbbə pulu tənasübsüz yüksək dəbbə pulu hesab olunmalı və 160 manat məbləğinədək azaldılmalıdır. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 119-cu maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Həmin Məcəllənin 77.1-ci maddəsinə əsasən, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Həmin Məcəllənin 217.4-cü maddəsinə əsasən, mMəhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220-cı maddələrini rəhbər tutub məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia qismən təmin olunsun. İddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında 07 fevral 2021-ci il tarixli İ/02-14 saylı İcarə Müqaviləsi ləğv edilsin. Cavabdeh "xxxx" MMC-dən 8 ay üzrə 16000 manat icarə haqqı, 160 manat dəbbə pulu, 1774 manat kommunal borc olmaqla, cəmi 17934 (on yeddi min doqquz yüz otuz dörd) manat məbləğində pul və 155 (bir yüz əlli beş) manat dövlət rüsumu alınıb İddiaçı ödənilsin. Cavabdeh "xxxx" MMC İddiaçı məxsus olan ünvan 4 ünvanında yerləşən sahədən cıxarılsın. İddia tələbi qalan hissədə təmin olunmasın. Qətnamədən tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində elektron qaydada Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən:Ayaz Məmmədov