Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(005)-60/2025 18.09.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NƏRİMANOV RAYON MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “mənzilin ¾ hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi barədə mülki iş üzrə (Açar sözlər: payın əvəzinin kompensasiya ilə ödənilməsi,buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi) Hakim Əfəndizadə Mehriban Xalid qızının sədrliyi Məhkəmə iclas katibi Mayılzadə Gülzadə Çingiz qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1, Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil4 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “mənzilin ¾ hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İddia ərizəsinin və ona etirazın dəlilləri: a) İddia ərizəsinin dəlilləri İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “mənzilin ¾ hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi”tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək,paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilin ¾ hissəsinin paylı mülkiyyətçisi olaraq müvafiq ekspert rəyinə əsasən payların naturada ayrılması mümkün olmadığından mənzilin ¾ hissəsinə paymın əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçı iddia ərizəsini onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilin ¾ hissəsi Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X14 publik hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2022-ci il qeydiyyat tarixli Çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətindədir. Həmin mənzil anası X1 mülkiyyətində olmuş və onun tərəfindən digər əmlaklarla birlikdə Bakı şəhər 41 saylı notariat kantorunda 10 dekabr 2018-ci ildə təsdiq edilərək reyestrdə 2V-24 nömrə ilə qeydə alınmış Vəsiyyətnamə ilə iddiaçıya vəsiyyət edilmişdir. Anası “COVİD-19” virusuna yoluxması nəticəsində xx.xx.2021-ci ildə vəfat etmişdir. Anasının vəfatından sonra müvafiq sənədlər əsasında Bakı şəhəri 21 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən 18 mart 2022-ci ildə verilmiş Vəsiyyətnamə üzrə vərəsəlik hüququ haqqında Şəhadətnaməyə əsasən miras əmlakdan hazırda mübahisəli olan mənzilin ¾ hissəsi iddiaçıya verilmişdir. Mənzilin ¼ hissəsi isə mirasda məcburi pay hüquqi əsasında açıq saxlanılmış və birinci növbə vərəsə kimi hazırda cavabdeh olan X4 verilmişdir və onun mülkiyyətindədir. İş üzrə cavabdeh olan bacısı Cavabdeh1 2010-cu ildə ailə quraraq hazırda yaşadığı ünvan 2 ünvana köçmüş və bu günədək də həmin ünvanda ailəsi ilə birlikdə yaşayır. Ailə qurduqdan sonra onunla valideynləri arasında münasibətlər pozulmuş, hətta o uşağının atası və anası iləgörüşməsinə belə icazə verməmişdir. İddiaçının atasının vəfatı ilə əlaqədar yas mərasimində belə iştirak etməmişdir. Uzun müddət anası ilə heç bir əlaqəsi olmamışdır.Anası 2021-ci il avqust ayında “COVİD-19” virusuna yoluxaraq, xəstəxanaya yerləşdirildikdən sonra bu barədə məlumatı olsa da, onunla maraqlanmamış, vəfat etdikdən sonra isə dəfnində belə iştirak etməmişdir. Ancaq qanunun tələbinə görə ona mirasdan məcburi pay verilmişdir. Miras mənzildən ona verilmiş ¼ paya malik olmasını əsas tutaraq məhkəmədə məcburi qaydada mənzilə köçürülmə barədə iddia qaldırmışdır. Cavabdeh və onun ailəsi ilə aramızda olan münaqişə səbəbindən birgəyaşayış mümkün olmadığından mənzilin naturada bölünməsi və bu mümkün olmadıqda paya mütənasib olaraq kompensasiya ödənilməklə məsələnin həll edilməsini təklif edilib.Məhkəmə qərardadına əsasən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzindən daxil olmuş xx.xx.2022-ci il tarixli, 10/6161 nömrəli Ekspert Rəyində mənzilin texniki cəhətdən bölünməsinin mümkün olmadığı göstərilmişdir.Əvvəlki məhkəmə mübahisəsində Əmlak Ekspert Mərkəzinin mənzilin qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli Ekspert Rəyi ilə razılaşmadığına görə cavabdehin vəsatəti əsasında məhkəmə tərəfindən təkrar qiymətləndirmə aparılması qərara alınmış və həmin qərara əsasən "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli 16/0597 nömrəli rəyə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilin real bazar qiyməti 141.000(bir yüz qırx bir min) manat, likvid dəyəri isə 127.000(bir yüz iyirmi yeddi min) manat müəyyən edilmişdir. Cavabdeh mənzilin müəyyən edilmiş real bazar qiyməti ilə ¼ hissə həcmində payına mütənasib olaraq təklif edilmiş kompensasiya ilə razılaşmamışdır. Xarici ölkədə yaşasalar da, Azərbaycan doğma vətənimizdir, Bakıda anadan olub böyümüş, həyat yoldaşı da azərbaycanlıdır və hər il bir neçə dəfə vətənə gəlib-gedirlər. Həyat yoldaşımın qohumları Bakıda yaşayırlar.Oğlu, 2002-ci il təvəllüdlü X5 arzusu gəlib Bakıda işləmək, burada ailə qurmaqdır. Qızı da, həmçinin.Ona görə də Bakıda öz mənzilinin olması zəruridir. Anasının sağlığında onun yanına gəlirdik. Hazırda mübahisəli olan mənzil iddiaçının vəsaiti hesabına təmir edilib, avadanlıqlar quraşdırılıb. 10 ildən yuxarıdır ki, hazırda cavabdeh olan bacım o mənzildə olmayıb. Onun orada hər hansı bir əşyasının olması uydurmadır. Ancaq qanuna görə vəsiyyət edilmiş mirasdan, mənzildən ona məcburi pay verilib, o da, bu hüquqdan istifadə edərək (özistəyi ilə yox, kənar təsirlə) problem yaradır. Cavabdeh olan bacısı və ailəsi ilə münasibəti olmadığından hazırda mübahisəli olan mənzildə nəinki birgə yaşamağı, hətta qısa müddətdə orada onun ailəsi ilə birlikdə olmağı mümkün hesab etmədiyimdən və mənzilin naturada bölünməsi mümkün olmadığından paylı mülkiyyətdə olan mənzildəki ¾ payının əvəzinə real bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsini, bu mümkün olmadıqda isə mənzilin açıq hərracdan satılaraq əldə edilən vəsaitin paylara mütənasib olaraq bölüşdürülməsini məqsədəmüvafiq hesab edir.Bakıda mənzilinin olması zəruri olduğundan əvvəlki mübahisədə ona kompensasiya verib mənzildən əl çəkməsini xahiş etsə də, qəbul olunmadı. Hazırda ondan ayrılmaq, yəni payını ayırmaq üçün, payının əvəzinə kompensasiya verməsini istəyir.Razı olmasa mənzilin hərracdan satılmasını, satış pulunun paya mütənasib aralarında bölünməsini tələb edir. Cavabdehin iddia ərizəsinə etirazının dəlilləri Cavabdeh1 Yuryevanın nümayəndəsi və vəkili Vəkil3 tərəfindən iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə təqdim edilmişdir. Etiraz ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki,İddiaçı Cavabdeh1 qarşı “mənzilin ¾ hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.İddiaçı “mənzilin ¾ hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi iddiaya cavab verməli olmayan şəxsə qarşı verildiyindən əsassızdır və rədd edilməlidir. Belə ki, Bakı şəhəri, 5 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu X7 tərəfindən təsdiq edilmiş və reyestrdə 4Ə-226 nömrə ilə qeyd edilmiş 18 aprel 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlama müqaviləsindən göründüyü kimi, hədiyyə verən X6 özünə məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 28 saylı ümumi sahəsi 61 kv m olan mənzilin paylı mülkiyyət üzrə ona məxsus ¾ hissəsini hədiyyə alan Cavabdeh2 hədiyyə etmişdir (bağışlama müqaviləsi etiraz ərizəsinə əlavə edilir). Azərbaycan Respublikası Mülki- Prosessual Məcəlləsinin 50.3-cü maddəsindən göründüyü kimi, iddia tələbinin yönəldiyi fiziki və hüquqi şəxslər cavabdeh hesab olunurlar. Göründüyü kimi, Cavabdeh1 mübahisəli mənzilin paylı mülkiyyətçisi deyil, mülkiyyətçiyə məxsus hüquqları könüllü olaraq Cavabdeh2 ötürmüşdür və hazırki mülki iş üzrə cavabdeh ola bilməz.Bu əsaslara görə də iddia tələbi rədd edilməlidir. Məhkəmə iclasında verilən izahatlar Məhkəmə iclasında İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. O qeyd etdi ki, iddiaçı və İddiaçı ilə Cavabdeh1 doğma bacıdırlar, cavabdeh Hüsyenov Zamir isə sonuncunun həyat yoldaşıdır. Artıq uzun müddətdir ki, iddiaçı öz mülkiyyətindən məhrum olmuşdur. Cavabdeh nə mənzildə olan payının kompensasiya edilməsinə, nə də mənzilin hərracdan satılaraq payların bölünməsinə razı deyil. Belə olan halda iddiaçı mülkiyyət hüquqlarını realizə edə bilmir. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh2 nümayəndəsi və vəkili Vəkil4 iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etdi. O qeyd etdi ki, ekspert rəyinin keçirilməsindən xeyli vaxt keçib. Həmin rəydə göstərilən qiymət artıq aktual deyil. Buna görə də iddianın rədd edilməsini xahiş edir. Digər cavabdehə isə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə məlumatlandırılsa da, o məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməməyinin səbəbləri barədə məlumat verməmişdir. Məhkəmə digər cavabdehin iştirakı olmadan mülki işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Mülki işin materialları - Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 30 dekabr 2022-ci il tarixli,10/6161 nömrəli rəyindən görünür ki,Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi 125 saylı evin 28 saylı mənzilin təcrid mənzillər şəklində(1/4 hissədə Cavabdeh1,3/4 hissədə X3 Yuryevnanın payının olması nəzərə alınmaqla) bölünməsi, İnşaat Norma və Qayadları 2.08.01.89-un 1.1,2.1,2.2,2.4,2.7,2.9 bəndlərinin və metodik tövsiyyələrə müvafiq olaraq texniki cəhətdən mümkün olmamış, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi 125 saylı evin 28 saylı mənzilin bölünməsi mümkün olmadığından tədqiqatın aparılması mümkün olmamışdır. - Bakı şəhəri 41 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu X9 oğlu tərəfindən X1 vəsiyyatnaməsi təsdiq edilmiş,vəsiyyatnamənin dublikatı itirilmiş sənədin əvəzinə dublikatı alan X3 Yuryevnaya verilmişdir. - “Əmlak” Ekspert Mərkəzinin 28 noyabr 2022-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin 28 noyabr 2022-ci il tarixə 130 000 manat bazar dəyəri, 123 000 manat isə likvid qiyməti müəyyən edilmişdir. - Azərbaycan Respublikası Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Texniki İnventarlaşdırma Və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyatı İdarəsi tərəfindən verilmiş,187059 nömrəli qeydiyyat vəsiqəsindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125, mənzil 28 X1 xüsusi mülkiyyət kimi xx.xx.1999-cu il tarixdə hüquqi qeydiyyatdan keçirilmiş və bu barədə 30/3272 nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır. - 18 mart 2022-ci il tarixdə vəsiyyatnamə üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamənin surətindən görünür ki,xx.xx.2021-ci il tarixdə vəfat etmiş X1 Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin vərəsəsi X3 Yuryevnadır və o miras əmlakdan ¾ hissədə pay almalıdır. - Əmlak Məsələri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X14 Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 X3 Yuryevnanın xüsusi mülkiyyətindədir.xx.xx.2022-ci il tarixdə Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin ¼ hissəsi Cavabdeh1,xx.xx.2022-ci il tarixdə isə ¾ hissəsi X3 Yuryevnanın adına qeydiyyata alınmışdır. - Azərbaycan Respublikası "xxxx" MMC Qiymətləndirmə Şirkətinin 11 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatına əsasən, Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 bazar dəyəri 141 000 manat,likvid dəyəri 127 000 manat təşkil etmişdir. - Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli,2(005)-146/2023 saylı qətnamənin surətindən görünür ki, ilkin iddia tələbi təmin edilməsi, Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilin giriş qapısının məcburi açılması,mənzildən istifadəyə törədilən maneələrin aradan qaldırılması İddiaçı üzərinə qoyulması,ilkin iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh1 Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilə köçürülməsi,İddiaçı Cavabdeh1 qarşı “payın naturada ayrılması və ya cavabdehin payına mütənasib olaraq kompensasiya ödənilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi təmin edilməməsi,aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 250 manat pul vəsaitinin İddiaçı tutularaq, ”Əmlak Ekspert Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin hesabına,300 manat məbləğində pul vəsaitinin "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin,100 manat pul vəsaiti isə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə köçürülməsi qət edilmişdir. - Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli,2(103)- 5372/2023 saylı qətnaməsinə əsasən,ilk iddia üzrə cavabdeh( qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı) İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməməsi,Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyun 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir. - Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərarına əsasən,ilk iddia üzrə cavabdeh(qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı) X3 Yuryevna tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməməsi,Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 26 sentyabr 2023-cü il tarixli,2(103)-5372/2023 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır. - xx.xx.2024-cü il tarixli tədqiqat obyektinə baxışın nəticələrinə dair aktın surətindən görünür ki, ekspert Elvin Qəhrəmanov tərəfindən Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanına baxış keçirilmiş və “mənzil qapısını döydük açmadılar” qeydi aparılmışdır. - Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 03 mart 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, təqdiq olunan ümumi sahəsi 61 m2 olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125 ünvanında yerləşən 3 otaqlı, 28 saylı mənzilinə yaxın ərazilərdə yerləşən anoloji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 131 000,00(61 m2 x 2150,00 man) manat, likvid dəyəri isə 118 000,00(131 000,00-10%) manat müəyyən edilmişdir. - 18 aprel 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsindən görünür ki, ”hədiyyə verən”- Cavabdeh1 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin ona məxsus ¼ hissəsini “hədiyyə alan”- Cavabdeh2 bağışlamışdır. - Əmlak Məsələri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X14 Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyətindədir. xx.xx.2022-ci il tarixdə isə ¾ hissəsi X3 Yuryevnanın, xx.xx.2025-ci il tarixdə ¼ hissəsi Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmışdır. - Ödəniş qəbzindən görünür ki, iddiaçı məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün 100 manat dövlət rüsumu ödəmişdir. Mülki işə tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
13. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
29. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Azərbaycan Respbulikasının Mülki Məcəlləsi 144.5. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır; 152.1. Mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur;
215. Paylı mülkiyyətdə olan əmlaka sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam verilməsi. 215.6. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir.
218. Satın almaqda üstünlük hüququ. 218.1. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər. 218.1. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər. 218.2. Payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə 15 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər. 218.3. Pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin.
220. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ondan payın ayrılması. 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları. 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
Azərbaycan Respbulikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
107. Məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumun Qərarı:
Əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3- 220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda, payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Bu baxımdan, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Göstərilənlərə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qərara almışdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür.
İşin faktiki halları
18 mart 2022-ci il tarixdə vəsiyyatnamə üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnaməyə əsasən, xx.xx.2021-ci il tarixdə vəfat etmiş X1 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin vərəsəsi X3 Yuryevnadır və o miras əmlakdan ¾ hissədə pay almalı olduğu qeyd edilmişdir. Əmlak Məsələri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X14 Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda əsasən, Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125, mənzil 28 X3 Yuryevnanın xüsusi mülkiyyətindədir. xx.xx.2022-ci il tarixdə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin ¼ hissəsi Cavabdeh1, xx.xx.2022-ci il tarixdə isə ¾ hissəsi X3 Yuryevnanın adına qeydiyyata alınmışdır. Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli,2(005)-146/2023 saylı qətnaməyə əsasən,ilkin iddia tələbi təmi edilməsi, Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilin giriş qapısının məcburi açılması, mənzildən istifadəyə törədilən maneələrin aradan qaldırılması İddiaçı üzərinə qoyulması, ilkin iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh1 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X8 küçəsi,ev 125 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilə köçürülməsi ,İddiaçı Cavabdeh1 qarşı “payın naturada ayrılması və ya cavabdehin payına mütənasib olaraq kompensasiya ödənilməklə mülkiyyət hüququna xitam verilməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi təmin edilməməsi, aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 250 manat pul vəsaitinin İddiaçı tutularaq, ”Əmlak Ekspert Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin hesabına,300 manat məbləğində pul vəsaitinin "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin,100 manat pul vəsaiti isə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə köçürülməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli,2(103)- 5372/2023 saylı qətnaməsinə əsasən, ilk iddia üzrə cavabdeh( qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı) İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməməsi,Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyun 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərarına əsasən, ilk iddia üzrə cavabdeh(qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı) X3 Yuryevna tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməməsi,Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 26 sentyabr 2023-cü il tarixli, 2(103)-5372/2023 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır. 18 aprel 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinə əsasən, ”hədiyyə verən”- Cavabdeh1 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin ona məxsus ¼ hissəsini “hədiyyə alan”- Cavabdeh2 bağışlamışdır. Əmlak Məsələri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X14 Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyətindədir. xx.xx.2022-ci il tarixdə isə ¾ hissəsi X3 Yuryevnanın, xx.xx.2025-ci il tarixdə ¼ hissəsi Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmışdır.
İşə baxan məhkəmənin mövqeyi
Məhkəmə iddia tələbinin əsaslığına dair hissəyə münasibətdə bildirir ki, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2014-cü il tarixli Qərarında qeyd edilir ki, qüvvədə olan mülki qanunvericilik ümumi mülkiyyətin iştirakçısına əmlakın bölüşdürülməsi və ya ümumi mülkiyyətdən ona aid olan hissənin naturada ayrılmasını həyata keçirmək hüququ verir. Bu hüquq ümumi paylı mülkiyyətə olan pay hüququna sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsi formalarından biridir. Ümumi mülkiyyətdə pay mühüm hüquqi funksiyanı həyata keçirir. Xüsusilə, ümumi mülkiyyətin saxlanmasına çəkilən xərclərdə mülkiyyətçilər, payın həcminə müvafiq olaraq iştirak edirlər (Mülki Məcəllənin 217-ci maddəsi). Paylı mülkiyyətin iştirakçısı ümumi mülkiyyətin ideal paya mütənasib payın onun sahibliyinə və istifadəsinə verilməsi hüququna malikdir. Paylara mütənasib ümumi əşyanın istifadəsindən götürülən bəhər, məhsul və gəlir paylara uyğun şəkildə bölüşdürülür (Mülki Məcəllənin 216-cı maddəsi). Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır (Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsi). Beləliklə, əmlakın bölünməsi və ya ondan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, əmlakın bölünməsinin və ya payın ayrılmasının yeganə ağlabatan üsulu pul kompensasiyasının ödənilməsidir. Mülki Məcəllənin 220.1 və 220.2-ci maddələri özündə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya ondan mülkiyyətçilərdən birinin payının ayrılmasının üsul və şərtlərinə dair bütün mülkiyyətçilər arasında razılığın əldə olunmasının vacibliyini nəzərdə tutan ümumi prinsipləri əks etdirir. Həmin maddədə həmçinin göstərilmişdir ki, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında müvafiq razılığın əldə olunmaması onları ümumi mülkiyyətin bölüşdürülməsi və ya ondan payın naturada ayrılması hüququndan məhrum etmir və maraqlı mülkiyyətçi öz payının ümumi əmlakdan ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına qanunla yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir (Mülki Məcəllənin 220.3-cü maddəsi). Mülki Məcəllənin 220.4-cü maddəsində bu hüququn həyata keçirilməsinin mümkünlüyü paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə payın naturada ayrılması əvəzinə digər mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun razılığının olması ilə əlaqələndirilmişdir. Bununla, mülkiyyətçiyə düşən pay əvəzinə pul kompensasiyasının ödənilməsi yalnız payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda və onun razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Qeyd etmək lazımdır ki, bu qayda yalnız Mülki Məcəllənin 220.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq payın naturada ayrılması tələbi irəli sürüldüyü halda tətbiq oluna bilər. Qeyd edilən Qərarın və paylı mülkiyyətə dair mülki qanunvericilik normalarının məzmunundan göründüyü kimi, paylı mülkiyyətçilər məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl ümumi mülkiyyətdən payın ayrılmasının üsul və şərtləri barəsində məsələnin həllini əvvəlcə öz aralarında qarşlıqlı razılıq əsasında həll etməyə çalışmalıdırlar. Qanunverici belə razılığın əldə edilmədiyi təqdirdə maraqlı tərəfin məhkəməyə müraciət etmək hüququnu müəyyən edir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 02/2024 nömrəli 6 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadının 17-19-cu bəndlərinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması məsələlərini nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir (17-ci bənd). Hər iki prosedur ilk olaraq tərəflərin razılığı ilə, bu mümkün olmadıqda isə mübahisənin məhkəmədə həll olunmasını nəzərdə tutur (Mülki Məcəllə, 220.3-cü maddənin birinci cümləsi və 221-ci maddənin 2-ci cümləsi) (18-ci bənd). Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi maddənin başlığından da göründüyü kimi, bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Bu baxımdan əşyanın bölünməsi halı üçün Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində onun fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Həmin maddə bütün paylı mülkiyyətçilər əşyanın bölünməsi ilə bağlı həmfikir olsalar da, aralarında paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinin növü və ya forması (fiziki bölgü, hərracdan satış və s.) ilə bağlı mübahisə olduğu və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür(19-cu bənd). Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 nömrəli 6 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadında qeyd edilir: Bununla bağlı ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması proseduru isə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələrinin tələbləri nəzərə alınmadan Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsinə, “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəalarına, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il 24 noyabr tarixli 02/2021 nömrəli qərardadında qeyd olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun həyata keçirilməlidir. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. Birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) üzrə məhkəmə araşdırmasının predmeti ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasının ilkin mərhələsi (əşyadan payın naturada ayrılması) ilə eynilik təşkil etdiyindən bu qərardadın 42-44, 46-cı bəndlərində nəzərdə tutulan qaydalar nəzərə alınmalıdır. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracıehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. Hazırki işin müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, iddiaçı ilkin olaraq paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 28 saylı mənzilin ¾ hissəsinin paylı mülkiyyətçisi olaraq müvafiq ekspert rəyinə əsasən payların naturada ayrılması mümkün olmadığından mənzilin ¾ hissəsinə payın əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Mülki işin materiallarında olan, əvvəlki mülki işin icraatı zamanı keçirilmiş, ƏN MEMnin xx.xx.2022-ci il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, mənzilin natura bölgüsü mümkün deyildir. Tərəflərin izhahatlarından, mülki işin materiallarından müəyyən edilir ki, tərəflərin arasında paylı mülkiyyətə kompensasiya ilə xitam verilməsinə dair də razılıq yoxdur. Əşyanın ilkin satış qiyməti və hərracdan satılması proseduru ilə bağlı məsələlər isə bu qərardadın 59-61-ci bəndlərində göstərilən qaydada həll olunmalıdır. Mübahisəli əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza əsasında verilən rəydən məlum olur ki, sözügedən mənzilin təqdiq olunan ümumi sahəsi 61 m2 olan Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi,ev 125 ünvanında yerləşən 3 otaqlı,28 saylı mənzilinə yaxın ərazilərdə yerləşən anoloji mənzillərin mövcud orta bazar dəyəri təqribən 131 000,00(61 m2 x 2150,00 man) manat müəyyən edilmişdir. Beləliklə, məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsaslanaraq və qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən normalarını rəhbər tutaraq iddia tələbi üzrə belə nəticəyə gəlir ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X8 küçəsi, ev 125,mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin paylara uyğun naturada bölünməsi ona tənasübsüz zərər vurmadan açıq-aşkar mümkün olmadığından, eləcə də tərəflərin arasında razılıq olmadığından, qeyd edilən əmlakın satılması və satış pulunun tərəflər arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə tələbi əsaslı olmuşdur. Məhkəmə əmlakın satışının keçiriləcəyi hərracın formasına münasibətdə isə aşağıdakıları qeyd edir: Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 02/2024 saylı. xx.xx.2024-cü il tarixli vahid məhkəmə təcrübəsi yaradan qərardadında qeyd olunmuşdur ki, ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. Qeyd edilən mövqedən çıxış edərək hazırki iş üzrə məhkəmə hesab edir ki, mübahisəli əmlakın satışı ilk növbədə qapalı hərrac qaydasında keçirilməli, yalnız bu baş tutmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsi təmin olunmalıdır. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, işin hallarından da göründüyü kimi iddiaçı həm məhkəmədən öncə, həm də məhkəmə gedişatında cavabdehə məxsus payın alınması üçün təşəbbüslə çıxış etmişdir və bu da bir daha əmlakın ilk növbədə paylı mülkiyyətçilər üçün satışa çıxarılmasınının zəruriliyinin təsdiq edir. Mübahisə predmeti olan əşyanın açıq hərracdakı ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olub-olmamasına münasibətdə isə ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Yuxarıda da qeyd edildiyi kimi keçirilən ekspert tədqiqatları nəticəsində Bakı şəhəri,Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən mənzilin bazar dəyəri təqribən 131 000,00 manat olması öz təsdiqini tapmışdır. Buna görə də məhkəmə hesab edir ki, əmlak qapalı hərracda satılmadığı təqdirdə, açıq hərracın seçilməsi zamanı onun ilkin dəyəri kimi yuxarıda göstərilən məbləğdə manat müəyyən edilməlidir. Məhkəmə iddia tələbinin digər cavabdeh olan Cavabdeh1 bağlı hissəsində qeyd edir ki, 18 aprel 2025-ci il tarixli daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinə əsasən, Cavabdeh1 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsinin ona məxsus ¼ hissəsini Cavabdeh2 mülkiyyətinə bağışlamış.həmçinin Əmlak Məsələri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın X14 Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X8 küçəsi,ev 125,mənzil 28 Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyətindədir. xx.xx.2022-ci il tarixdə isə ¾ hissəsi X3 Yuryevnanın, xx.xx.2025ci il tarixdə ¼ hissəsi Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmışdır. Mülki işin materiallarından aydın oldu ki, Cavabdeh1 mübahisəli mənzilin paylı mülkiyyətçisi deyil, mülkiyyətçiyə məxsus hüquqları könüllü olaraq Cavabdeh2 ötürmüşdür. Məhkəmə sübutlara məcmu halda qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu,X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ilkin satış qiyməti 131 000,00 manat müəyyən edilməklə iştirakçılar üçün qapalı hərrac vasitəsilə, bu mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə satılmalı və satış pulu ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri olan İddiaçı və Cavabdeh2 arasında onların paylarına uyğun olaraq bərabər bölüşdürülməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1.-ci maddəsinə əsasən olaraq hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 78.1-ci maddəsinə əsasən sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilir. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 107-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar məsrəflərdən ibarətdir. 119.1-ci maddəsinin tələblərinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə qeyd olunanlara və Azərbaycan Respublikasının Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 216-220-ci və 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq
QƏT ETDİ:
İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “mənzilin ¾ hissəsinə payının əvəzinə digər cavabdeh paylı mülkiyyətçi tərəfindən bazar qiyməti ilə kompensasiya ödənilməsi, buna razılıq olmadıqda mənzilin açıq hərracdan satılaraq satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, X8 küçəsi, ev 125, mənzil 28 ilkin satış qiyməti 131 000 manat müəyyən edilməklə əvvəlcə qapalı, yəni yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün nəzərdə tutulan hərrac keçirilsin. Əmlaklar həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərrac keçirilərək satılsın. Satış pulu ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri olan İddiaçı (3/4 hissə), Cavabdeh2(1/4 hissə) arasında onların paylarına uyğun olaraq bərabər bölüşdürülsün. Mülki iş üzrə ödənilmiş 100 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdehdən müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ödənilsin. Aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 100 manat məbləğində pul Cavabdeh2 tutularaq, Az.MEM, VÖEN **********, AZ41NABZ********************, X2, KOD 210005, VÖEN **********, müxbir hesab AZ34CTRE********************, SWİFT BİK CTREAZ22, büdcə təsnifatının kodu 142595, büdcə səviyyəsinin kodu 3, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi hesabına keçirilməlidir. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılmış elektron kabinetdən Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim Mehriban Əfəndizadə