Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(009)-2278/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(009)-2278/2025 24.10.2025 BAKI ŞƏHƏRİ SƏBAİL RAYON MƏHKƏMƏSİ İlkin Şahin oğlu Rüstəmlinin sədrliyi, Mərdanov Məhəmməd Ələkbər oğlunun katibliyi, İddiaçı Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Nümayəndə - cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Nərimanov rayon İcra şöbəsinə qarşı «hərracın yekun nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi» tələbinə dair iddiası üzrə mülki işə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Nümayəndə cavabdehlər cavabehlər "xxxx" MMC-yə və Nərimanov rayon İcra şöbəsinə qarşı “hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab olunması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Nərimanov rayon İcra şöbəsi tərəfindən 2 (005)-244/2023 saylı, 20 avqust 2025-ci il tarixli icra sənədinin sifarişin verilməsi barədə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, 35 saylı evin 46 saylı mənzilnin qiymətləndirilməsinə dair qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi və həmin mənzilə dair cavabdeh Bakı Hərrac Mərkəzi tərəfindən hərrac nəticələri barədə 20 avqust 2025-ci il tarixli **********09958912 saylı protokolunun və həmin mənzilə dair bu hərrac protokolu əsasında cavabdehlər arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2(005)- 244/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnanaməsi ilə iddiaçı X1 “hərracın yekunlarına dair protokolun etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair” iddia tələbi qismən icra edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Nərimanov rayon Məhkəməsinin qətnaməsini dəyişdirilmədən saxlamışdır. Qətnaməyə əsasən Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 06 iyun 2017-ci il tarixli, 2(005)- 3448/2017 saylı qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş tutma (84.000 (səksən dörd min) ABŞ dolları məbləğində borcun qətnamə icra olunan günə Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnə üzrə manat hesabı ilə müəyyən edilmiş məbləğindən qalıq borc) ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, ev 35 ünvanda yerləşən 46 saylı mənzilə yönəldilsin. Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, ev 35, mənzil 46 ünvanda yerləşən mənzil ilkin satış qiyməti 124000 (bir yüz iyirmi dörd min) manat müəyyən edilməklə açıq hərracda satılsın və satışdan əldə olunan vəsait hesabına qalıq borc ödənilsin. Satışdan artıq qalan məbləğ cavabdehlər X4 və Nümayəndə qaytarılsı nəzərdə tutulmuşdur. qanuni qüvvəsini aldığından qətnamə icra edilməsi üçün Nərimanov rayon Məhkəməsinə göndərilmişdir. Nərimanov rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X5 Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, ev 35, mənzil 46 ünvanın hərracdan satılaraq tələbkara ödənilməsi barədə Bakı Hərrac mərkıəzinə sifariş verilmişdir. Qeyd edirəm ki, sifariş verilərkən borclu kimi mənə rəsmi məlumat verilməmişdir. Cavabdehlər əmlakın qiymətləndirilməsi nəticələri haqqında hesabata əsasən mübahisələndirilən əmlakın ilkin qiyməti 124.000 (bir yüz iyirmi dörd min manat, sıfır qəpik) AZN qiymətləndirilmişdir. Bundan sonra, digər cavabdeh 20avqust 2025-ci il tarixdə hərracı keçiriblər və həmin tarixdə icra predmeti olan yuxarıda göstərilən mənzilin hərracının nəticələri haqqında **********9958912 saylı protokol tərtib ediblər. Mənzil isə 110.608 (bir yüz on min altı yüz səkkiz manat) AZN satılımışdır. Bundan sonra cavabdehlər arasında mənzilin alqı-satqısı müqaviləsi bağlanmışdır. Protokola və müqaviləyə əsasən keçirilmiş hərracda istinad edilən əmlak 110.608 (bir yüz on min altı yüz səkkiz manat) AZN satılıb. Aşağıdakılara əsasən hesab edirik ki, cavabdeh Nərimanov İcra şöbəsi tərəfindən verilmiş 2 (005)-244/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatı və **********09958912 saylı hərrac nəticələri barədə 20 Avqust 2025-ci il tarixli protokol və onun əsasında bağlanmış 12 sentyabr 2025-ci il tarixli alqısatqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməlidir. Qiymətləndirici təşkilat olan öz qiymətləndirmə rəyində yalnız mənzilinin texniki sənədlərində əks olunmuş texniki göstəriciləri qeyd etmiş və qiymətləndirmə zamanı istifadə edilən metodları sadalamış, sonda isə nəticəsini yazmışdır. Lakin cavabdeh mənzilin qiymətinin niyə məhz bu qədər olduğunu öz qiymətləndirmə aktında bu metodlara əsasən təhlil etməyib. Bundan əlavə, mənzilə baxış keçirildiyini qeyd etsə də, qiymətləndirmə fəaliyyətində nəzərdə tutulmuş qaydada evə baxış keçirilməmiş və qiymətləndirici təşkilat sadəcə mənzildən kənardan və yalnız mənzilin texniki sənədləri əsasında rəy hazırlayıb.cavabdeh tərəfindən qiymətləndirmə aparılmamış yeganə olaraq evin şəkillərini çəkib sifarişə əlavə etmişlər. Habelə məhkəmənin diqqətinə çatdırıram ki, mənzilə 124.000 (bir yüz iyirmi dörd min manat, sıfır qəpik) AZN qiymət isə evə 2023-cü ildə qoyulmuşdur. Lakin 2025-ci ilə qiymətlərin zonalara aid olmaqla ərazi üzrə qiymətlərin daha baha olmasıdır. Bu hal da nəzərə alınmadan mənzil 2023-cü il hesablaması ilə hərraca çıxarılmışdır. Belə ki, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə mənzilə baxış keçirilməklə və toplanmış məlumatlar nəzərə alınmaqla aparılmış təhlil və hesablamalar nəticəsində məlum olmuşdur ki, X2 məxsus Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, 35 saylı evin, 46 saylı mənzilinin dəyəri 170.000 (bir yüz yetmiş min manat, sıfır qəpik) AZN təşkil etmişdir. Qiymətləndirici tərəfindən hesabat hazırlanarkən istifadə olunan ilkin göstəricilər mötəbər mənbələrdən alınmış, mənzilin dəyəri qiymətləndirmə tarixinə nəzərə alınmışdır. Lakin cavabdeh mənzili satış üçün sənədləri sifariş verərkən bu halı nəzərə almışamışdır. Əgər mənzilə dair qiymətləndirmə keçirilsəydi qiymətləndirmə hesabatında evə baxış keçirilməsinə dair fotoşəkillər olardı və rəydə ümumi şəkildə mənzilin təmirli olması deyil, təmirin nədən ibarət olması qeyd olunardı. Lakin "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirmə zamanı bu faktlar nəzərə alınmaqla hesablanmışdır. Məhkəmə iclasında iştirak etmiş iddiaçı iddia ərizəsinə uyğun izahat verərək, iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımı qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, cavabdehlər nümayəndələrinin məhkəmə iclasında iştirakını təmin etməmişlər. Məhkəmə həmin təşkilatların nümayəndələrinin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iddiaçı tərəfin izahatını dinləyib, işdə olan sənədləri tədqiq edərək hesab edir ki, iddia təmin edilməməlidir. İddia ərizəsinin məzmunundan görünür ki, iddiaçı iddia tələbinin əsası kimi ipoteka predmeti olmuş Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, ev 35 ünvanda yerləşən 46 saylı mənzilin hərracda satış qiymətinin qanunvericiliyin tələbinə uyğun müəyyən edilməməsi halına istinad etmişdir. Məhkəmə iclasında müəyyən edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, ev 35 ünvanda yerləşən 46 saylı mənzil 124.000 manat dəyərində qiymətləndirilmiş və keçirilən hərracda 110,608 manat qiymətə Maraqlı şəxs satılmışdır. İşin bu halları mübahisəsizdir və iş materiallarında olan Nərimanov rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli icra vərəqəsinin və xx.xx.2025-ci il tarixli hərracın nəticələrinə dair protokolun surətləri ilə təsdiqlənir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 2-ci maddəsinə əsasən fəaliyyətləri bu qanunla tənzimlənən fiziki və ya hüquqi şəxslər (qiymətləndiricilər) və onların xidmətlərinin istehlakçıları (sifarişçilər) qiymətləndirmə fəaliyyətinin subyektləridir. Qanunun 4-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının hüquqi və fiziki şəxslərinin öz əmlakını qiymətləndirmək hüququ vardır. Qiymətləndirmənin nəticələri mühasibat və statistika uçotu və hesabatlarında düzəlişlər etmək üçün istifadə oluna bilər. İş materiallarında olan Nərimanov rayon Məhkəməsinin icra vərəqəsinin surətindən və iddiaçının özünün də iddia ərizəsində qeyd etdiklərindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, A.Heydərov küçəsi, ev 35 ünvanda yerləşən 46 saylı mənzilin ilkin satış qiyməti Nərimanov rayon Məhkəməsinin qətnaməsi ilə 124.000 manat dəyərində müəyyən edilmişdir. "xxxx" MMC sözügedən mənzili məhz ilkin satış qiyməti 124.000 manat olmaqla hərraca çıxarmışdır. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş əmlakın dəyəri həmin əmlakın hərracdakı ilkin satış qiyməti ilə eynidir. Məhkəmə iddiaçının tələbinin əmlakın əsl dəyərindən aşağı qiymətə satılması hissəsinə münasibətdə bildirir ki, hərracın nəticələri haqqında protokoldan görünür ki, sözügedən əmlak təkrar hərracda-15% enmiş faizlə 110,608 manata satılmışdır. Göründüyü kimi, əmlakın satış qiyməti qanunvericiliyin tələbinə əsasən düzgün müəyyənləşdirilmişdir. AR Mülki Məcəlləsinin: 415.2-ci maddəsinə əsasən qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. “İcra haqqında” Qanunun: 61.1-ci maddəsinə əsasən bu qanunun 53.2-1-ci maddəsində müəyyən edilən müddətdə borclunun müraciət etməməsi, borcluya əmlakın açıq bazarda satılması üçün verilmiş müddətdə əmlakın satılmaması və tələbkara təklif edilməli olmayan əmlaka dair qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatın icra məmuruna təqdim edilməsi, belə əmlakın qiyməti icra sənədində göstərildikdə isə icra sənədinin könüllü icrası üçün verilmiş müddətin başa çatması kimi halların baş verdiyi gündən 3 iş günü müddətində icra məmuru əmlakın elektron hərracda satılması üçün “Elektron icra” informasiya sistemi vasitəsilə sifariş formalaşdırır. 62.1-ci maddəsinə əsasən elektron hərrac avtomatlaşdırılmış qaydada açıq auksion formasında keçirilir Azərbaycan Respublikası MPM-nin 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Həmin Məcəllənin 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə QƏT ETDİ: İddia təmin edilməsin. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən təqdim olunan (alınan) gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. HAKİM: İLKİN RÜSTƏMLİ