Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(010)-109/2025 11.07.2025 BAKI ŞƏHƏRİ SURAXANI RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Talıbova Leyla Oruc qızının sədrliyi, Mahmudov Ruslan Elxan oğlunun katibliyi İddiaçı etibarnamə üzrə nümayəndəsi (vəkil) Nümayəndə, Cavabdeh və onun etibarnamə üzrə nümayəndəsi (vəkil) Vəkil3 iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “paylı əmlakın naturada bölünməsi və əmlakın açıq hərracda satılması” tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddia tələbi.
1. İddiаçı İddiaçı Cavabdeh qarşı “ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması” tələbinə dаir iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, məhkəmədən cavabdehlə 1/2 hissədə bərabər pay hüquqları olan Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Y/Günəşli qəsəbəsi, “D” Y/S, ev 27, 248 saylı mənzilin naturada bölgüsünü həyata keçirməklə həmin əmlakın bərabər əsaslarla istifadəsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddiaçı etibarnamə üzrə nümayəndəsi (vəkil) Nümayəndə daha sonra iddia ərizəsinə əlavə verərək cavabdehlə 1/2 hissədə bərabər pay hüquqları olan Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Y/Günəşli qəsəbəsi, “D” Y/S, ev 27, 248 saylı mənzilin naturada bölgüsünün mümkün olmaması müəyyən olunduğundan sözügedən əmlakın açıq hərracdan satılmaqla paylara uyğun bölgüsünün həyata keçirilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
İddia tələbinin əsaslandırıldığı hallar.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Suraxanı rayon məhkəməsinin e-2(010)-3977/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh ilə onun arasında Bakı şəhəri Xətai rayonu Qeydiyyat Şöbəsində xx.xx.1995-ci il tarixdə 711 nömrə ilə qeydə alınmış nikah pozulmuş, birgə mülkiyyətlərində olan Bakı şəhəri, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil, Bakı şəhəri, Xətai rayonu. Əhmədli qəsəbəsi, Babək prospekti 94 ünvanında inşa edilmiş 14 mərtəbəli 12 saylı yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsindəki 39 saylı mənzil və Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu. Pirşağı qəsəbəsi, 597T saylı bağ evi üzərində İddiaçı 1/2, Cavabdeh 1/2 hissədə paylarının müəyyən edilməsi qət edilmişdir. Sözügedən məhkəmə qətnaməsi qanuni qüvvəsini aldığı üçün əmlaklar dövlət qeydiyyatına alınmaqla hüquqların X2 daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış əldə edilmişdir. Tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixli bağışlama müqavilələrinə əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Əhmədli qəsəbəsi, Babək prospekti 94 ünvanında inşa edilmiş 14 mərtəbəli 12 saylı yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsindəki 39 saylı mənzil və Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Pirşağı qəsəbəsi, 597T saylı ümumi sahəsi 87.60 kv/m. olan bağ evinin və həmin bağ evinin 0.12 ha torpaq sahəsinin 1/2 hissədə əmlaka dair mülkiyyət payını oğlu X3 bağışlamışdır. Hazırda cavabdeh paylı mülkiyyətlərində olan Bakı şəhəri, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzili öz şəxsi məqsədi üçün istifadə etsə də, onun həmin mənzildən istifadəsi məhdudlaşdırılmışdır. Hesab edir ki, hazırkı mənzilin naturada bölgüsünün mümkünlüyü məhkəmə qaydasında müəyyən edilərsə əmlakına dair mülkiyyət hüququndan irəlli gələn sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqlarının həyata keçirilməsi onun tərəfindən mümkün olacaqdır.
Tərəflərin izahatları.
4. Məhkəmə iclasında İddiaçı etibarnamə üzrə nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək, məhkəmədən iddianın təmin edilməsini xahiş etdi.
5. Cavabdeh izahat verərək bildirmişdir ki, sözügedən mənzil 10 il əvvəl təmir olunmuş, 16 kv.m sahəsi olan mənzilin dəyəri 75 000 manat müəyyən oluna bilməz. Bundan əlavə onun oğlunun da həmin mənzilə qeydiyyatda olduğunu və istifadə hüququnun olduğunu bildirmişdir. Qeyd olunanlara əsasən iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
6. Cavabdeh etibarnamə üzrə nümayəndəsi (vəkil) Vəkil3 iddia tələbini qəbul etməyərək bildirmişdir ki, mütəxəssis rəyində bir otaqlı mənzilin qiyməti 75 000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Mənzilin qiyməti 50000-55000 manat kimi qiymətləndirilməsi daha düzgün olardı. Daha ədalətli rəy alınması üçün başqa bir mütəxəssis tərəfindən rəyin alınmasını bildirmişdir. Qeyd olunanlara əsasən iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
İş materialları.
7. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların X2 Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən verilmiş çıxarışın surətindən müəyyən edilir ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzil xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh 1/2 hissə payı, İddiaçı 1/2 hissə payı məxsusdur.
8. Azərbaycan Respublikası DİN-in BPQMİ-nin MAPS şöbəsi tərəfindən verilmiş arayışdan müəyyən olunur ki, Cavabdeh ünvan 4 ünvanında qeydiyyatdadır.
9. Bakı şəhəri Suraxanı rayonu e-2(010)-3977/2022 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsindən müəyyən olunur ki, iddia təmin edilmiş, İddiaçı və Cavabdeh arasında Bakı şəhəri Xətai rayonu Qeydiyyat Şöbəsində xx.xx.1995-ci il tarixdə 711 nömrə ilə qeydə alınmış nikah pozulması, Bakı şəhəri, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil; Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Əhmədli qəsəbəsi, Babək prospekti 94 ünvanında inşa edilmiş 14 mərtəbəli 12 saylı yaşayış binasının 11-ci mərtəbəsindəki 39 saylı mənzil və Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Pirşağı qəsəbəsi, 597T saylı bağ evi üzərində İddiaçı 1/2, Cavabdeh 1/2 hissədə payları müəyyən edilməsi, ödənilmiş 50 manat məbləğində dövlət rüsumu Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi qət olunmuşdur.
10. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş 10/8149 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, D yaşayış sahəsi, bina 27-də yerləşən ümumi sahəsi 33.49 kv.metrdən ibarət 1 otaqlı 248 nömrəli mənzildən İddiaçı məxsus ½ hissə və Cavabdeh məxsus ½ hissədə payların İnşaat Norma və Qaydalarının 2.08.01.89*-nun 2.2-ci, 2.4-cü və 2.9-cu bəndlərində göstərilənlərə və Məhkəmə Tikinti-X1 Metodlarının tələblərinə uyğun qaydada təcrid mənzillər şəklində naturada bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilir.
11. "xxxx" tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyinə əsasən aparıılmış hesablamalara və təhlillərə əsasən ünvan 6 evin, 248 saylı mənzilin 04 iyun 2025-ci il tarixinə bazar dəyəri: 75,000 manat, likvid dəyəri: 71 000 manat təşkil edir. Xidmət haqqı 300 manat təşkil edir. İşin faktiki halları.
12. ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilin 1/2 hissəsi cavabeh Cavabdeh, 1/2 hissəsi İddiaçı mülkiyyəti kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş 10/8149 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, D yaşayış sahəsi, bina 27-də yerləşən ümumi sahəsi 33.49 kv.metrdən ibarət 1 otaqlı 248 nömrəli mənzildən İddiaçı məxsus ½ hissə və Cavabdeh məxsus ½ hissədə payların İnşaat Norma və Qaydalarının 2.08.01.89*-nun 2.2-ci, 2.4-cü və 2.9-cu bəndlərində göstərilənlərə və Məhkəmə Tikinti-X1 Metodlarının tələblərinə uyğun qaydada təcrid mənzillər şəklində naturada bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilir. "xxxx" tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyinə əsasən aparılmış hesablamalara və təhlillərə əsasən ünvan 6 evin, 248 saylı mənzilin 04 iyun 2025-ci il tarixinə bazar dəyəri: 75,000 manat, likvid dəyəri: 71 000 manat təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq.
13. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
Maddə 213. Ümumi mülkiyyət anlayışı və onun əmələ gəlməsi əsasları. 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
14. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 02/2024 nömrəli qərardadı.
17. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması – bu məsələləri nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir.
19. Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi maddənin başlığından da göründüyü kimi, bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Bu baxımdan əşyanın bölünməsi halı üçün Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində onun fiziki bölgüsü və hərracdan satışından ibarət iki ardıcıl hüquqi mexanizm müəyyən edilmişdir. Həmin maddə bütün paylı mülkiyyətçilər əşyanın bölünməsi ilə bağlı həmfikir olsalar da, aralarında paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsinin növü və ya forması (fiziki bölgü, hərracdan satış və s.) ilə bağlı mübahisə olduğu və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür.
60. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
62. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağıdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması.
64. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir.
65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur.
66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
Maddə 14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 185. İşdə iştirak edən şəxslərin, nümayəndələrinin və vəkillərinin məhkəmə iclasına gəlməməsinin nəticələri. 185.5. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdehin gəlməməsinin səbəbləri haqqında məlumat olmadıqda və ya məhkəmə gəlməməyin səbəblərini üzürsüz hesab etdikdə, yaxud məhkəmə cavabdehin icraatı qəsdən yubandırdığını aşkar etdikdə, işə baxmağa haqlıdır. Bu halda qətnamə çəkişmə şəraitində qəbul edilmiş kimi qiymətləndirilərək cavabdehə apellyasiya qaydasında şikayət etmək hüququ verilir. Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 220. Qətnamənin məzmunu. 220.6. Məhkəmə qətnamənin icra qaydası və müddətini müəyyən etdiyi və ya onun icrasının təmin edilməsi üçün tədbirlər gördüyü hallarda, bunu qətnamənin nəticə hissəsində göstərməlidir.
Məhkəmənin mövqeyi.
16. İşin faktiki hallarından göründüyü kimi, ünvan 6 evin, 248 saylı ünvanda yerləşən mənzil iş üzrə tərəflərin paylı mülkiyyətindədir. Belə ki, həm iddiaçının, həm də cavabdehin mənzil üzərində 1/2 hissədə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Hazırda İddiaçı tələb edir ki, paylı mülkiyyətdə olan bu mənzil üzərində paylar naturada ayrılsın, bu mümkün deyilsə, mənzil açıq hərracdan satışa çıxarılsın və satışdan əldə edilmiş vəsait paylara uyğun bölünsün. Cavabdeh isə mənzilin hərraca çıxarılmasına etiraz edir və bildirir ki, oğlu da həmin mənzildə qeydiyyatda olmaqla istifadə hüququna malikdir. Lakin cavabdehə görə, mənzilin ilkin satış qiyməti mütəxəssis rəyində müəyyən edilən məbləğdən (75000 manat) fərqli olaraq, 50000-55000 manatdan yuxarı ola bilməz. Onun əksinə, iddiaçı tərəf isə hərrac üçün ilkin satış qiymətinin mütəxəssis rəyinə uyğun müəyyən edilməsini tələb edir.
17. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, hazırkı iddia tələbi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasına yox, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsinə yönəlmişdir. Ona görə ki, əşya iki paydan ibarətdir və bu vəziyyətdə iddiaçının payının ayrılması cavabdehin payının tək qalmasına səbəb olacağından ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmayacaqdır. Nəzərə alınmalıdır ki, Ali Məhkəmənin yuxarıda istinad edilmiş qərardadında da müəyyən edildiyi kimi, ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsini nəzərdə tutan Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 221-ci maddəsi ...payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür.
18. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, hazırkı iş üzrə mübahisəli məsələyə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi qaydaları tətbiq edilməlidir. Üstəlik, bu zaman nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə bu qaydanı tətbiq etməkdə iddia tələbinə bağlı deyil. Belə ki, yuxarıda istinad edilmiş qərardadda da qeyd edildiyi kimi, məhkəmə iddiaçının çatmaq istədiyi hüquqi nəticənin ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması və ya əşyanın bölünməsindən ibarət olduğunu müəyyən edərsə, həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən Mülki Məcəllənin müvafiq olaraq 220.3-220.6-cı və 221-ci maddələrini tətbiq etməklə mübahisəni həll etməlidir.
19. Odur ki, hazırkı işdə mübahisənin Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 221-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada həll edilməli olduğu nəticəsinə gələn məhkəmə yenə yuxarıda göstərilmiş qərardada istinadla qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağıdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması.
20. Hazırkı işdən görünür ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan mübahisəli mənzilin tərəflərin paylarına uyğun naturada (fiziki) bölgüsünün mümkün olub-olmamasının müəyyən edilməsi üçün məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş, keçirilmiş ekspertiza nəticəsində verilmiş rəydə naturada bölgünün mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir. Məhkəmə verilmiş ekspert rəyinin İnşaat Norma və Qaydaları, eləcə də məhkəmə tikinti-X1 metodlarının tələblərinə müvafiq olaraq, bu sahədə xüsusi biliyə malik ekspert tərəfindən tərtib edildiyini və rəylə razılaşmamaq üçün heç bir əsasın müəyyən edilmədiyini nəzərə alaraq, keçirilmiş ekspertiza nəticəsində gəlinmiş nəticə ilə razılaşır. Bu baxımdan məhkəmə belə hesab edir ki, hazırkı iş üzrə ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi üçün ikinci mərhələ - əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması – tətbiq edilməlidir.
21. Bununla bağlı məhkəmə yenə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin əlaqəli qərardadına istinadla qeyd edir ki, ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
22. Hazırkı iş üzrə cavabdehin məhkəmə iclasında verdiyi izahat əsasında onun paylı mülkiyyətdə olan əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olubolmamasını müəyyən etmək mümkün olmadığından məhkəmə hesab edir ki, hərrac ilk növbədə qapalı - yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları ilə keçirilməli, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalıdır.
23. Hərraca çıxarılacaq mənzilin ilkin satış qiymətinə gəldikdə isə məhkəmə ilk növbədə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin əlaqəli qərardadında ortaya qoyulmiş mövqeyə uyğun olaraq qeyd edir ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməlidir.
24. Hazırkı iş üzrə verilmiş rəydən görünür ki, mütəxxəssis tərəfindən mənzilin bazar qiyməti 75000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak etmiş Cavabdeh mütəxxəssis rəyindəki bazar qiyməti ilə razılaşmamış, yenidən qiymətləndirilmənin aparılmasını tələb etmişdir.
25. Məhkəmə müvafiq rəyin bu sahədə xüsusi biliyə malik olan mütəxxəssis tərəfindən tədqiqat obyektinə baxış keçirilməklə verildiyini, rəyin verilməsinə gətirib çıxaran tədqiqat prosesinin rəydə geniş şəkildə təsvir edildiyini, rəyə tədqiqat obyekti olan mənzillə eyni ərazidə yerləşən təxminən eyni ölçüyə malik olan mənzillərin cari satış qiymətləri ilə bağlı internet resurslarından çıxarışlar əlavə edildiyini, bunun əksinə, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə mütəxxəssis rəyinin əsaslılığını və qanuniliyini şübhə altına alacaq hər hansı başqa dəlil təqdim edilmədiyini nəzərə alaraq, mübahisəli mənzilin ilkin satış qiymətinin mütəxxəssis rəyinə müvafiq olaraq 75000 manat məbləğində müəyyən edilməli olduğu nəticəsinə gəlir.
26. Bu zaman məhkəmə, Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin müvafiq qərardadına uyğun olaraq izah edir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPMin 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
27. Beləliklə, məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, tərəflərin ümumi paylı mülkiyyətində olan mənzil 75000 manat ilkin satış qiyməti ilə ilk növbədə qapalı - yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları ilə - hərraca çıxarılmalı, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılaraq satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların paylarına uyğun bölünməlidir. Bu isə iddianın qismən təmin edilməsi deməkdir. Ona görə ki, iddia tələbi əmlakın birbaşa açıq hərracda satılmasına yönəlmişdir.
Məhkəmə xərcləri.
28. İş materiallarından görünür ki, iddiaçı müvafiq iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərkən 100 manat məbləğində dövlət rüsumu ödəmişdir. Hansı ki, bu məbləğ “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanununun 8.2-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş qiymətləndirilməyən iddia ərizələri ilə məhkəməyə müraciət edilərkən ödənilməli dövlət rüsumu məbləğinə uyğun olmuşdur.
29. Bundan əlavə, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası nəticəsində verilmiş ekspert rəyinə əlavə edilən ekspertiza xərcinə dair bildirişlərdən görünür ki, aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri 100 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
30. "xxxx" tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyinə əsasən xidmət haqqı tarif cədvəlinə əsasən 300 manat təşkil edir.
31. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edildiyindən məhkəmə hesab edir ki, iddianın təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq, iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərkən iddiaçının ödədiyi 100 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdehdən tutularaq iddiaçıya, 100 manat məbləğində ekspertiza və 300 manat xidmət xərci isə cavabdeh və iddiaçıdan birgə qaydada tutularaq ekspertizanı həyata keçirən orqanın hesabına və mütəxəssisə ödənilməlidir.
Məhkəmənin gəldiyi nəticə.
32. Beləliklə, yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən, məhkəmə hesab edir ki, iddia qismən təmin edilməli, ünvan 6 evin, 248 saylı mənzil 75000 ilkin satış qiyməti ilə ilk növbədə qapalı - yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları ilə hərraca çıxarılmalı, mənzil qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracdan satılaraq satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların paylarına uyğun (İddiaçı 1/2 hissə, Cavabdeh 1/2 hissə) bölünməli, iddia qalan hissədə təmin edilməməli, 100 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdehdən tutularaq iddiaçıya, 100 manat məbləğində ekspertiza xərci və 300 manat xidmət haqqı isə cavabdeh və iddiaçıdan birgə qaydada tutularaq ekspertizanı həyata keçirən orqanın və mütəxəssisin hesabına ödənilməlidir.
33. Şərh olunanlara əsasən və MPM-in 216-220, 227, 360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə
QƏT ETDİ:
İddia qismən təmin edilsin. ünvan 6 evin, 248 saylı mənzili 75000 (yetmiş beş min) manata (ilkin satış qiyməti ilə ilk növbədə qapalı - yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları İddiaçı və Cavabdeh iştirakı ilə) hərraca çıxarılsın. Mənzil qapalı hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda açıq hərracdan satılaraq satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların paylarına uyğun (İddiaçı 1/2 hissədə, Cavabdeh 1/2 hissədə) bölünsün. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. Cavabdeh 100 (yüz) manat məbləğində dövlət rüsumu tutularaq İddiaçı ödənilsin. İddiaçı və Cavabdeh birgə qaydada 100 (yüz) manat məbləğində ekspertiza xərci tutularaq, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (büdcə təsnifatının kodu 142595, büdcə səviyyəsinin kodu 3, ekspertiza xərci, SАP (XİİS) hesаbı, Dövlət xəzinаdаrlığı аgentliyi, KOD 210005, VÖEN **********, Müxbir hesab AZ41NABZ********************, SFİFT BİK CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi, VÖEN **********, hesab AZ 34CTRE********************) ödənilsin. İddiaçı və Cavabdeh birgə qaydada 300 (üç yüz) manat xidmət haqqı tutularaq "Caspian Valuation” MMC-nin hesabına ödənilsin. Qətnamədən, məhkəmə qətnaməsi işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetlə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim Leyla Talıbova