Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi Qərardad — İş №e-2(011)-5303/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № e-2(011)-5303/2025 05.06.2025 BAKI ŞƏHƏRİ XƏTAİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin hakimi Əliyev Şəhriyar İbrahim oğlu, İddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və İddiaçı1 iddia ərizəsini və ona əlavə edilmiş sənədləri nəzərdən keçirərək müəyyənetdi: İddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və İddiaçı1 iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti DƏDKR PHŞ tərəfindən verilmiş **********75-05101- 093081 reyestr nömrəli elektron çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 72.91 kvadratmetr olan mənzil sahəsinin naturada (fiziki) bölgüsü mümkün olmadığı üçün, cavabdehin əmlakın qalan hissəsinin dəyərinini ödəyərək qapalı hərrac vasitəsilə almaq niyyətinin olub-olmadığı müəyyən edilməklə, qapalı hərracda satış baş tutmadığı halda, məhkəmə qətnaməsinin nəticə hissəsində daşınmaz əmlakın bazar qiymətinə uyğun olaraq hərracda ilkin satış qiyməti qeyd olunmaqla əmlakın açıq hərracdan satılması və əldə ediləcək vəsaitin tərəflərin mülkiyyət paylarına uyğun bölüşdürülməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə, iddia ərizəsini və ona əlavə edilmiş sənədləri nəzərdən keçirərək hesab edir ki, iddia ərizəsi geri qaytarılmalıdır. Məhkəmə qeyd edir ki, qanunvericiliyə əsasən, əvvəlcə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılıq əldə edilə, belə razılıq olmadıqda isə mülkiyyətçilər öz paylarının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Bu zaman, yəni paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, yaxud mümkün olduğu halda, payın naturada ayrılması ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçinin öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququ əmələ gəlir. Bundan sonrakı addım isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın satılmasından ibarətdir. Göründüyü kimi, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın hərrac yolu ilə satılması məsələsi yalnız yuxarda şərh edilən mərhələli ardıcıllqla həyata keçirilməlidir. Bu hüquqi əsas isə Mülki Məcəllənin 220.6-cı maddəsində göstərilmişdir. Yəni, şərh edilən ardıcıllığa əməl edildikdən sonra, həmçinin ümumi əmlakdakı payın bölünməsi və ya ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Eyni hüquqi yanaşma “Mülki Məcəllənin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2014-cü il tarixli Qərarında da göstərilmişdir. Hazırkı işin hallarından isə görünür ki, iddiaçılar, paylı mülkiyyətdə olan əmlakın naturada bölünməsi tələbi ilə müraciət etmədən birbaşa əmlakın hərrac vasitəsilə satılması tələbini irəli sürmüş, həmçinin iddia ərizəsinə həmin əmlakın naturada bölgüsünün mümükünsüz olmduğunu təsdiq edən hər hansı sübut əlavə edilməmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, iddia ərizəsi qanunvericiliyin göstərilən tələblərinə əməl edilmədən, ilkin olaraq əmlakın naturada bölünməsi tələbi irəli sürülmədən verildiyindən, iddia ərizəsi və ona əlavə edilmiş sənədlər geri qaytarılmalıdır. Mülki Prosessual Məcəllənin 149.2.4-1-ci maddəsinə əsasən, müqavilə ilə və ya həmin kateqoriya işlər üçün qanunla bu nəzərdə tutulmuşsa, cavabdehlə mübahisənin məhkəməyə qədər (pretenziya qaydasında) nizama salınmasına riayət edilməsinə dair məlumat iddia ərizəsində göstərilməlidir. Həmin Məcəllənin 150.1.6-cı maddəsinə əsasən, müqavilə ilə və ya həmin kateqoriya mübahisələr üçün qanunda bu nəzərdə tutulmuşsa, cavabdehlə mübahisənin məhkəməyə qədər və ya pretenziya qaydasında nizama salınmasına riayət edilməsini təsdiq edən sənəd (kommersiya mübahisələri üzrə həmin sənədlər bu Məcəllənin 150.2-ci maddəsinə uyğun olaraq verilir) tələb olunduğu halda, həmin tələbə riayət edilməsini təsdiq edən sənəd iddia ərizəsinə əlavə edilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 152.1.6-ci maddəsinə əsasən, müqavilə ilə və ya həmin kateqoriya işlər üçün qanunla nəzərdə tutulmuşsa, iddiaçı cavabdehlə mübahisənin məhkəməyə qədər (pretenziya qaydasında) nizama salınmasına riayət edilməsinə dair sənəd təqdim etmədikdə hakim iddia ərizəsini və ona əlavə edilmiş sənədləri geri qaytarır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 218.1-ci maddəsinə əsasən, ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər. Həmin Məcəllənin 218.2-ci maddəsinə əsasən, payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə 15 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər. Həmin Məcəllənin 220.3-cü maddəsinə əsasən, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Həmin Məcəllənin 220.4-cü maddəsinə əsasən, bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 4 aprel 2014-cü il tarixli Qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Şərh edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddia ərizəsi Azərbaycan Respublikası MPM-nin tələblərinə riayət edilmədən verildiyindən onun məhkəmə icraatı mümkün deyildir. İddiaçıya ilkin olaraq, əmlakın naturada bölünməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməsi tövsiyə olunur. Mülki Prosessual Məcəllənin 151.1-ci maddəsinə əsasən, ərizə bu Məcəllənin tələblərinə riayət edilməklə verildikdə, onun məhkəmə icraatı mümkündür. İddia ərizəsinin qaytarılması nöqsanlar aradan qaldırıldıqdan sonra ümumi qaydada ikinci dəfə məhkəməyə müraciət etməyə mane olmur. Qeyd olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 152, 263, 264, 266-268-ci maddələrini rəhbər tutaraq qəraraaldı: İddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və İddiaçı1 iddia ərizəsi və ona əlavə edilmiş sənədlər geri qaytarılsın. Qərardaddan rəsmi qaydada verildikdən sonra 10 (on) gün müddətində Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinə şikayət verilə bilər. Hakim: Şəhriyar Əliyev