Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(005)-572/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(005)-572/2022 21.06.2022 BAKI ŞƏHƏRİ NƏRİMANOV RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Novruzova Aytən Nazim qızının sədrliyi, Məhkəmə iclasının katibi X1, İddiaçı1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı (Tovuz rayon İcra və Probasiya şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində) “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi və predmetin yenidən qiymətləndirilməsi” tələbinə dair mülki işə məhkəmənin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, "xxxx" MMC tərəfindən tərtib olunmuş ünvan 1 qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2021- ci il tarixli Qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi, həmin əmlakın hazırki real bazar qiyməti əsasında yenidən qiymətləndirilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Tovuz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli 2(062)-117/2020 saylı icra sənədinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin açıq hərracdan satılmalıdır, əldə edilmiş vəsait qətnamə üzrə müəyyən edilmiş paylar nisbətində iddiaçı və onlar arasında bölünməlidir. Həmin icra sənədi üzrə icra məmurunun qərarı əsasında ‘Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Qiymətləndirilməsi Xidmətləri" MMC əmlakın qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi qəbul edərək əmlakın satış qiymətinin 45 000 AZN müəyyən etmişdir. Evin qiymətləndirilməsinə dair "Daşınar və Daşınmaz Əmlakların tərtib olunmuş xx.xx.2021-ci il tarixli “Qiymətləndirilməsi Xidmətləri" MMC tərəfindən Qiymətləndirmə rəyi predmetin real bazar qiymətini özündə əks etdirmir, əsassızdır və tənasübsüz qaydada aşağıdırr. Belə ki, həmin əmlakın likvid satış qiyməti rəydə qeyd edilən qiymətdən artıqdır. Yol kənarında yerləşir, qeyri-yaşayış sahəsi kimi istfadə edilmə potensialı yüksəkdir. Bundan başqa, cavabdeh tərəfindən daşınmaz əmlakı qiymətləndirərərkən əmlakın şəkillərinin vizual baxış metodu ilə kifayətlənmiş, əmlaka faktiki baxış keçirilməmiş, həmin ərazidə cari dövrdə, əmlakın yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakların satışı üzrə aparılmış əməliyyatları, mülki dövriyyəni və daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin qiymətini nəzərə almamış, statistik təhlil aparmamış, rəy əsas etibarilə formal mülahizələrə və şablon müddəalara əsaslanmışdır. Başqa sözlə desək, qiymətləndirmə rəyində qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Həmçinin, cavabdeh əmlakı naməlum şəraitdə qiymətləndirilmiş və qiymətləndirmə prosesində iştirak etmiş şəxslərin dairəsi məchuldur. Başqa sözlə həmin əmlakın qiymətləndirici tərəfindən hansı vaxtda, hansı şəraitdə, kim tərəfindən və kimin iştirakı ilə qiymətləndirilməsi məlum deyil. Məhkəmə iclasında İddiaçı1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia tələbinin dəlillərinə uyğun izahat verərək, iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Cavabdeh "xxxx" MMC məhkəməyə yazılı ərizə təqdim edərək, məhkəmə iclaslarını onların iştirakı olmadan keçirilməsini xahiş etmiş, "xxxx" MMC tərəfindən tərtib olunmuş 386 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli X2 və qeydlərinin paylı mülkiyyətində olan Tovuz şəhəri, F.Ələkbərov küçəsində yerləşən 8 saylı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi barədə hesabat qüvvədə olan qanunvericilik tələbinə tam uyğun olaraq və qiymətləndirmə fəaliyyəti həyata keçirilən zaman tədbiq edilən metod hesablamalar nəzərə alınmaqla tərtib edildiyini bildirmişdir. Məhkəmə tərəfin izahatını dinləyib, iş materiallarını araşdırıb, toplanmış və məhkəmə iclasında araşdırılmış sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia rədd edilməlidir. Belə ki, mülki işin materiallarında olan və məhkəmə baxışında tədqiq edilmiş: "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli, 386 saylı “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat”ının surətindən görünür ki, Tovuz rayon İcra Şöbəsinin 163671/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli sifariş məktubuna və Tovuz rayon Məhkəməsinin 2(062)-117/2020 saylı, xx.xx.2020-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən əmlakın qiymətləndirilməsi işini həyata keçirən "xxxx" MMC tərəfindən X2 və qeyrilərinin paylı mülkiyyətində olan Tovuz şəhəri, F.Ələkbərov küçəsində yerləşən 8 saylı fərdi yaşayış evinin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti: 45.000 (qırx beş min) manat təşkil edir; "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, SN 19 nömrəli ekspert rəyinin nəticə hissəsindən müəyyən olunur ki, aparılmış hesablamalara və təkliflərə əsasən İddiaçı1 və digərlərinə məxsus ünvan 2 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin müqayisəli satışlar metodundan istifadə etməklə hazırki və 2021-ci il üçün bazar və likvid dəyəri: Hazırki dövr üçün: Bazar dəyəri: 62430.8 manat (altmış iki min dörd yüz otuz) manat 80 qəpik, likvid dəyəri: 60 000 (altmış min) manat təşkil edir. 2021-ci il üçün: 2021-ci ildən hazirki dövrə əmlak bazarında dəyişiklik olmadığından: Bazar dəyəri: 62430.8 manat (altmış iki min dörd yüz otuz) manat 80 qəpik, likvid dəyəri: 60 000 (altmış min) manat təşkil edir Əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə göstərilən xidmətin dəyəri 300 manat təşkil edir; xx.xx.2021-ci il tarixli ödəniş qəbzinə əsasən İddiaçı1 Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsində iddia qaldırmaq üçün 100 manat məbləğində dövlət rüsumu ödəmişdir. “İcra haqqında” Qanunun 51.1-ci maddəsinə əsasən borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi, tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun: 3-cü maddəsinə əsasən qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir; 7-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır (“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən bu Qanunun 7-ci maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanı”nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti həyata keçirir.); 10-cu maddəsinə əsasən qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən Azərbaycan Respublikasının qiymətləndirmə haqqında qanunvericiliyinə riayət etmək qiymətləndiricinin vəzifəsidir. Məhkəmə baxışında tədqiq olunmuş sübutlarla müəyyən edilmişdir ki, Tovuz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli 2(062)-117/2020 saylı icra sənədinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin açıq hərracdan satılmalıdır, əldə edilmiş vəsait qətnamə üzrə müəyyən edilmiş paylar nisbətində bölünməsi qət edilmişdir. Qətnamənin icrasını təmin etmək məqsədi ilə Tovuz rayon İcra Şöbəsinin 163671/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli sifariş məktubuna və Tovuz rayon Məhkəməsinin 2(062)-117/2020 saylı, xx.xx.2020-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən X2 və qeyrilərinin paylı mülkiyyətində olan Tovuz şəhəri, F.Ələkbərov küçəsində yerləşən 8 saylı fərdi yaşayış evinin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti: 45.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. "xxxx" MMC-nin rəyinə əsasən, İddiaçı1 və digərlərinə məxsus ünvan 2 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin 2021-ci il tarixinə bazar qiyməti 62430.8 manat, likvid dəyəri 60.000 manat təşkil edir. Məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, ekspet rəyində fərdi yaşayış evinin təsviri, təmiri haqqında məlumat verilmiş, müxtəlif profillərdən şəkilləri çəkilmiş, obyektə uyğun satış və təkliflər tapılaraq təhlil olunmuşdur. Araşdırılmış qiymətlər arasındakı fərq faiz nisbəti ilə müəyyənləşdirilmiş, bazar qiyməti müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirmə zamanı həmin qiymətləndirmə obyektinə dair qiymətin hansı meyarlara əsasən təyin olunduğu göstərilmişdir. Mübahisələndirilən Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Qiymətləndirilməsi Xidməti MMC-nin əmlakın qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli, 386 saylı hesabatı fərdi yaşayış evinin dəyəri 45 min göstərildiyi halda, "xxxx" MMC-nin ekspert rəyində əmlaka dair qiymət likvid dəyəri 60 min manat müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, mübahisələndirilən hesabatda göstərilmiş qiymətlərin açıq-aşkar əsassız olduğunu təsdiq edən sübutlar məhkəmə baxışı zamanı iddiaçı tərəfindən təqdim edilməmişdir. Məhkəmə hər iki ekspert rəyi ilə müəyyən edilmiş qiymətləri müqayisəli şəkildə təhlil edib belə qənaətə gəlir ki, "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçının əmlakı qiymətləndirilərkən, fərdi yaşayış evinin texniki göstəricilərinə dair düzgün məlumatlar yazılmış və əmlakın bazar dəyəri təyin edilərkən ekspert rəyləri ilə müəyyən edilmiş qiymətlər arasında fərqlər digər rəyin əsassız və ya qeyri-obyektiv olması üçün əsas yaratmır. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə əsasən qiymətləndiricinin hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır; Məhkəmənin mövqeyinə görə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunda əmlakın dəyərini müəyyənləşdirən qiymətləndiricinin hesabatının məhkəmə qaydasında mübahisələndirilməsi imkanının nəzərdə tutulması istənilən halda qiymətləndiricinin hesabatının ləğv edilməli olması kimi başa düşülə bilməz. Həmin qiymətləndirmə hesabatı yalnız tərəfin hüququnun pozuntusunun yarandığı güman edilən real vəziyyətlərdə ləğv oluna bilər. İcra icraatı zamanı isə tələbkarın hüququnun pozuntusunun yarandığı an qiymətləndirmənin aparılaraq hər hansı bir qiymətin müəyyən edildiyi an deyildir. Həmin an müəyyən edilmiş qiymətləndirmə əsasında əmlakın tələbkara təklif olunaraq onun tərəfindən qəbul edildiyi və yaxud yenə müəyyən edilmiş qiymətləndirmə əsasında icra məmurunun sifarişi üzrə hərracın keçirilməsi nəticəsində əmlakın satıldığı andır. Bu baxımdan, əgər digər növbəti icra hərəkətləri aparılmışdırsa, həmin icra hərəkətləri mübahisələndirilmədən yalnız əmlakın qiymətləndirilməsi faktına dair mübahisə açılması hüquq və azadlıqların məhkəmə təminatına imkan verə bilməz. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 24 noyabr 2021-ci il tarixli, 02/2021 saylı qərardadı ilə icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415-ci və “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydaları tətbiq edilməməsi, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə və girov predmeti olan qiymətli kağızlarına aid olmayan əmlaklarına tutmanın yönəldilməsi zamanı əmlakın hərraca çıxarılan ilkin (başlanğıc) satış qiyməti onun bazar dəyəri ilə müəyyən olunması, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilməsi, hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməsi qərara alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə itirak edən şəxslərə aid edilir; 217.4. maddəsinə əsasən, məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Beləliklə, məhkəmənin gəldiyi qənaətə görə, iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı (Tovuz rayon İcra və Probasiya şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində) “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi və predmetin yenidən qiymətləndirilməsi” tələbinə dair iddiası rədd edilməli, ödənilmiş dövlət rüsumu tələb edilmədiyindən iddiaçıya aid edilməlidir. Qiymətləndirmə xidmətinin dəyərini təşkil edən 300 (üç yüz) manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 alınaraq "xxxx" MMC-yə ödənilməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 119-cu və 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət edi: İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı (Tovuz rayon İcra və Probasiya şöbəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində) “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi və predmetin yenidən qiymətləndirilməsi” tələbinə dair iddiası rədd edilsin. Ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 300 (üç yüz) manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 tutularaq "xxxx" MMC-yə ödənilsin. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. Qətnamədən, onun rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən Aytən Novruzova