Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-118/2021 01.02.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Cavabdeh1 MMC, “X1 Mərkəzi” MMC-yə qarşı iş üzrə QƏRARİ iş № 2(102)-118/21 (Açar sözlər: əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın, hərracın nəticələrinin, protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi) Bakı şəhəri, xx xxxxxx 2021-ci il Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), X11 və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, Allahverdizadə Şəhriyar Əli oğlunun katibliyi, İddiaçı vəkili Vəkil2, müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs X8 oğlunun və kili Vəkil3 oğlunun iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh1 MMC, “X1 Mərkəzi” MMC-yə qarşı “əmlakın qiymətləndirilməsi rəyinin, hərracın nəticələrinin, protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apelyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-1224/2020 nömrəli iş üzrə xx xxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsindən müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs X8 oğlunun kassasiya şikayətinə xx xxxxxx 2021-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları a) İ iş üzrə birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və “X1 Mərkəzi” MMC-yə qarşı Nərimanov rayon Məhkəməsində iddia qaldıraraq, ünvan 1 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzi lə dair Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli ƏEM/A-287/16 saylı mütəxəssis rəyinin etibarsız hesab edilməsi, həmin rəy əsasında “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri haqqında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli №Y-607 saylı Protokolun və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması, mənzilin hərracda satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
2. İddia tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4615/2015 saylı xx.xx.2015-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı 30000 manat məbləğində pulun tutularaq X2 verilməsi qət edilmiş və icra vərəqəsi icra edilməsi üçün Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra şöbəsinə göndərilmişdir.
3. Nəsimi rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2016-cı il tarixli qərarı ilə icra sənədi üzrə icraat başlanmış, iddiaçının (icra işində borclunun) əmlak vəziyyəti araşdırılmadan təcili olaraq üzərinə həbs qoyulmuş ünvan 2 ünvanda yerləşən 53 saylı mənzil barəsində icra məmuru tərəfindən xx.xx.2016-cı il tarixdə qiymətləndirici dəvət edilməsi haqqında qərar qəbul edilmişdir.
4. Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli rəyinə əsasən iddiaçının yeganə yaşayış yeri olan mənzili 31000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir.
5. Həmin əmlakı “X1 Mərkəzi” MMC xx xxxxxx 2016-cı il tarixdə hərraca çıxarmış və əmlakın X2 31000 manata satılması barədə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
6. Halbuki Bakı şəhərinin mərkəzində yerləşən ümumi sahəsi 41 kv.m olan mənzilin bazar qiyməti minimum 100000 manat təşkil edir.
7. Birinci instansiya məhkəməsi Nəsimi Rayon İcra və Probasiya şöbəsi və X8 oğlunu müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində işə cəlb etmişdir.
8. Birinci instansiya məhkəməsi xx xxxxxxx 2018-ci il tarixli qərardadla mənzilin qiymətləndirilməsi məqsədilə ekspertiza təyin etmişdir. 9. “xxxx” MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli, LP161/18 saylı ekspert rəyi ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, 133 saylı evin 53 nömrəli mənzilinin 2016-cı il üçün bazar dəyəri 35000 manat, hazırda isə 40500 manat təşkil edir. İddiaçı mənzilin qiyməti ilə bağlı “xxxx” MMC-nin rəyini təqdim etmişdir. Həmin rəydə mənzilin xx xxxxxx 2019-cu il tarixinə bazar dəyəri 77900 manat, likvid dəyəri isə 70100 manat müəyyən edilib.
10. Müstəqil tələb irəli sürməyəm İİİ şəxs Xaqani Abbasovun nümayəndəsi mübahisəyə iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə ve rərək, bir illik iddia müddətinin ötməsini bildirmişdir.
11. Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2(005)-365/2019 saylı xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə iddianın rədd edilməsi qət edilmişdir. (Kəmalə Əmirxanova).
12. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, qiymətləndirici xx.xx.2016-cı il tarixə daşınar əmlak bazarında tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində formalaşan qiymətini qeyd etməklə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqınd” Qanunun tələblərini pozmamışdır.
13. Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş 133 saylı 25.11.201-ci il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatda Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, 133 saylı evin 53 nömrəli mənzili 31000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Bu halda Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli ekspert rəyi ilə ə mlaka təyin edilmiş qiymət obyektiv qiymət olub, qiymətləndirici tərəfindən mübahisəli əmlaklara təyin edilmiş qiymət həmin dövrdə tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiymətdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi əlavə olaraq qeyd edib ki, qiymətləndirici daşınmaz əmlaka dair zəruri olan bütün sənədlərlə tanış olmuş, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri müəyyən etmiş, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etmiş, uyğun əmlakların müqayisəli təhlilini apalmış və əmlakın bazar dəyərini obyektiv təyin etmişdir. Qiymətləndirici qiymətin müəyyən edilməsi meyarlarını ayrı-ayrı bəndlər üzrə aydınlaşdıraraq, xx.xx.2016-cı il tarixə daşınmaz əmlak bazarında tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində fo rmalaşan, hazırda mübahisələndirilən rəydə qeyd olunmuş qiyməti müəyyən etmişdir.
15. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etdiklərinə əsasən hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 MMC tərəfindən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun, Vergi Məcəlləsinin və Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin «Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi qaydaları haqqında xx xxxxxx 2008-ci il tarixli qərarının tələbləri pozulmamışdur.
16. Birinci instansiya məhkəməsi həmçinin hesb etmişdir ki, iddiaçı iddia tələbi üzrə 1 illik iddia müddətini də ötürmüşdür.
17. Məhkəmə mövqeyini “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7-ci maddəsi ilə əsaslandırmışdır. b) İ iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
18. İddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti verilərək qətnamənin ləğv, iddianın təmin edilməsini xahil etmişdir.
19. Apellyasiya şikayətinin dəlillərində işin faktiki halları ilə yanaşı, iddia müddətinin ötürülməməsinə də istinad edilmişdir.
20. İddiaçı iddia müddəti ilə bağlı qeyd etmişdir ki, hazırki iddianın qaldırılmasına səbəb olmuş Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx xxxx 2015-ci il tarixli qətnaməsi Ali Məhkəmənin xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qərarı ilə qüvvədə saxlanmışdır. Həmin pul tələbi üzrə əmlaka yönəlməyə dair mübahisə isə Ali Məhkəmənin xx xxxx 2018-ci il tarixli qərarı ilə qüvvədə saxlanmışdır.
21. Apellyasiya instansiyası xx xxx 2019-cu il tarixli qərardadla mənzilin bazar və likvid dəyərini müəyyən etmək üçün təkrar qiymətləndirmə ekspertizası təyin etmş və ekspertizanı “xxxx” MMC-yə tapşırmışdır. 22. “xxxx” MMC-nin xx xxx 2019-cu il tarixli, 12/568 nömrə li rəyi ilə müəyyən edilib ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, 133 saylı evin 53 nömrəli mənzilinin 2016-cı ilin avqustuna bazar dəyəri 61000 manat, likvid dəyəri isə 54900 manatdır.
23. İddiaçının nümayənədəsi ekspert rəyi ilə razı olmuş, İİİ şəxs X.Abbasov rəyə etiraz etmişdir.
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-6056/2019 saylı xx xxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin təmin edilməsi, Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2(005)-367/2019 saylı xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, Cavabdeh1 MMC-nin ünvan 3 ünvanda yerləşən 53 saylı mənzilə dair ƏEM/A 30-287/16 saylı xx xxxxxx 2016-cı il tarixli rəyin etibarsız hesab edilməsi, həmin rəy əsasında “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticə ləri haqqında Y-607 saylı xx xxxxxx 2016-cı il tarixli Protokolun və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması, ekspertiza və məhkəmə xərcinin Cavabdeh1 MMC-dən tutulması qət edilmişdir. (Elnur Həsənov, Xumar Mərdanova,Fuad Babayev).
25. Apellyasiya məhkəməsi həm birinci, həm də özünün təyin etdiyi qiymətləndirmə rəylərini təhlil edərək hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 MMC mənzili qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə alnmamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aş ağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
26. Apellyasiya məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı hərracın keçirilməsi barədə ümumiyyətlə məlumatlandırılmamış, hərracın keçirilməsi barədə elan verilməmiş, hərrac barədə bildirişlərin göndərilməsi və elanların dərc olunması qaydalarına əməl edilməyərək əmlak tələbkara verilmişdir.
27. Apellyasiya məhkəməsi belə nəticəyə gəlmişdir ki, iddiaçıya məxsus əmlak real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab edilməli, əmlakın yenidən hərraca çıxarılması təmin olunmalıdır.
28. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 319.5, 415.2, 416-cı maddələri ilə əsaslandırmışdır. c) İ iş üzrə kassasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat 29 İş üzrə müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs X8 oğlu kassasiya şikayəti verib, qətnamənin ləğv edilməklə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılıb ki, əvvəla iddiaçının 83-84 yaşı var və Azərbaycan Respublikasını tərk edib. Etibarnamənin iddiaçının adından verilməsi şübhəlidir. Bundan əlavə, ipoteka müqaviləsində mənzil 35000 manat qiymətləndirilib. İddiaçı da bu qiymətlə razılaşıb. Həmçinin hərrac vaxtı iddiaçının ünvanına bildiriş göndərilib və qəzetdə elan verilib.
31. Apellyasiya məhkəməsi təkcə qiymətləndirməyə deyil, həm də hərracın nəticələrinə də münasibət bildirib.
32. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-6782/2019 saylı xx xxxxxxx 2019-cu il tarixli qərarı ilə 3-cü şəxsin kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apell yasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-6056/2019 saylı xx xxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsinin ləğv edilmiş, iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilmişdir.
33. Kassasiya instansiyası qeyd edib ki, ilk növbədə iddia ərizəsini imzalayan nümayəndənin səlahiyyətli olub-olmaması, onun tərəfindən iddia ərizəsini imzalamağa əsas verən etibarnamənin qanuniliyi məhkəmələr tərəfindən yoxlanılmamışdır. Çünki işdə olan etibarnamə Almaniyada verilsə də, etibarnamənin özü Azərbaycan dilində tərtib edilmiş, həmin etibarnaməyə əlavə edilmiş təsdiqetmə haqqında sənədin isə alman dilindən tərcüməsi iş materiallarında olmadığından notariusun etibarnaməni, yoxsa sənəddəki imzanı təsdiq etməsini müəyyən etmək mümkün deyildir. Həmçinin etibarnamədə onun verildiyi tarix göstərilməmişdir.
34. Kas sasiya instansiyası hesab etmişdir ki, Mülki Prossesual Məcəllənin 73.1, 73.2,149.1 və Mülki Məcəllənin 363.-ci maddələrinin tələblərinə məhkəmələr tərəfindən riayət edilməmiş, iddia ərizəsinin qanuni əsasla verilməsi məsələsi yoxlanılmadan həmin iddiaya mahiyyəti üzrə baxılmışdır.
35. Kassasiya instansiyası onu da qeyd edib ki, iddiaçının yaşını (1937-ci il təvəllüdlü olmasını), Azərbaycan Respublikası ərazisində yaşamadığını nəzərə alaraq, şəxsin Azərbaycan Respublikası ərazisini nə vaxt tərk etməsi, məhkəmə mübahisələri gedən dövrdə respublikaya gəlib-gəlməməsini araşdıraraq iddia ərizəsinin onun iradəsinə uyğun verilib-verilmədiyi müəyyən edilməli idi.
36. Kassasiya instansiyası ikinci hal kimi ona istinad edib ki, iddiaçı iddia ərizəsində və nümayəndəsinin məhkəmə iclaslarında verdi yi izahatlarında əmlaka qoyulmuş qiymətin aşağı olmasını mübahisələndirərək, yalnız bu əsasla keçirilmiş hərracın ləğv edilməsini xahiş etmiş olsa da, apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməsində iddianın faktiki əsası kimi həm də hərracın qanun pozuntuları ilə keçirildiyinə istinad edildiyini göstərmiş, iddiaçının hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmaması, onun hərrac barədə bildirişləri almaması, hərracın onun məlumatı olmadan keçirilməsi qənaətinə gəlmişdir. Halbuki iddiaçı hərrac barədə bildirişləri almaması, hərracdan məlumatı olmadığını iddianın faktiki əsası kimi göstərməmiş, bu barədə məhkəmə iclaslarında verilən izahatlarda heç bir şey qeyd edilməmişdir.
37. Kassasiya məhkəməsi üçüncü hal kimi qeyd edib ki, apelyasiya məhkəməsinin istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Həmin Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Hazırkı iddia tələbində isə iddiaçı hərracın və hərracda bağlanmış müqavilənin etibarsızlığını deyil, ləğvini tələb etmiş və ləğvin əsaslarını iddia ərizəsində göstərməmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi isə qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində MM-nin 416-cı maddəyə istinad edərək, iddiaçıya məxsus əmlakın real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələrinin etibarsız hesab edilməli olduğu və əmlakın yenidə n hərraca çıxarılmasının təmin olunmalı olduğu qənaətinə gəlsə də, qətnamənin nəticə hissəsində hərracın nəticələri haqqında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli №Y607 saylı Protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunmasını qət etmişdir. Bu isə qətnamənin nəticə hissəsinin qətnamənin əsaslandırıcı hissəsinə uyğun gəlmədiyini deməyə əsas verir.
38. Kassasiya məhkəməsinin mövqeyinə görə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi ilə, onun ləğv edilməsi ayrı-ayrı hüquqi anlayışlardır və onların hüquqi nəticələri də fərqlidir. Həmçinin müqavilənin ləğvini qanunla müəyyən edilmiş hallarda yalnız müqavilə tərəflərindən biri tələb edə bilər. Hazırki iş üzrə iddiaçı isə hərracda bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin tərəfi olmadığından onun bu müqavilənin ləğvini tələb etmək hüququ yoxdur.
39. Kass asiya məhkəməsi dördüncü hal kimi onu qeyd edib, Mülki Prossesual Məcəllənin 50.3-cü maddəsinə əsasən iddia tələbinin yönəldiyi fiziki və hüquqi şəxslər cavabdeh hesab olunurlar. Alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi tələbi birbaşa həmin müqavilənin tərəfi olan alıcı X2 yönəlmiş olsa da, həmin şəxs iddia ərizəsində cavabdeh kimi göstərilməmiş, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs qismində cəlb edilmiş, məhkəmə tərəfindən iddiaçıya həmin şəxsin cavabdeh kimi iddiada göstərilməsi təklif edilməmişdir.
40. Kassasiya instansiyası hesab etmişdir ki, 3-cü şəxsin prossesual hüquqları cavabdehin prossesual hüququndan fərqli olduğundan, belə vəziyyət Mülki Prossesual Məcəllənin 9.1-ci maddəsində əks edilmiş ədalət mühakiməsinin tərəflə rin bərabərliyi əsasında həyata keçirilməsi prinsipinə zidd olmuşdur.
41. Kassasiya instansiyasının apelyasiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə razı olmadığı beşinci hal ondan ibarət olub ki, iddiaçı iddia ərizəsində mənzilin hərracda satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə tələb irəli sürsə də, apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən bu tələbə ümumiyyətlə qətnamədə qiymət verilməmiş, qətnamənin nəticə hissəsində həmin tələbin təmin və ya rədd edildiyi qeyd edilməmiş, bununla da məhkəmə MPM-nin 218.3-cü maddəsinin tələblərini pozmuşdur.
42. Kassasiya instansiyasının qətnamə ilə razılaşmadığı altıncı hal isə o olub ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd edərkən iddiaçı tərəfindən göstərilən əqdlərin mübahisələndirilməsi üçün qanunla müəyyən edilmiş 1 illik iddia müddətinin buraxıld ığı nəticəsinə gəlmiş, işdə 3-cü şəxs olan X.Abbasovun nümayəndəsi iddia müddətinin mübahisəyə tətbiqi barədə ərizə vermiş, lakin apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyini yoxlayarkən, ümumiyyətlə, bu məsələni müzakirə etməmiş və qətnaməsində iddianın qaldırılması üçün müddətin ötürülüb-ötürülməməsinə heç bir münasibət bildirməmişdir.
43. Kassasiya instansiyası müddətlə bağlı qeyd edib ki, apellyasiya məhkəməsinin sorğusuna əsasən alınıb surəti işə əlavə edilmiş icra işinin materiallarında borclu İddiaçı adından nümayəndəsi O.Orucovun Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə icra tədbirləri ilə bağlı icraatın ona rəsmi qaydada təqdim edilməsinə dair yazdığı xx.xx.2017-ci il tarixli ərizəsindən və həmin ərizədə xx.xx.2017-ci il tarixdə yazılaraq imza edilmiş qeyddə n görünür ki, o, icra işi ilə tanış olaraq lazımi sənədlərin surətlərini almışdır. (i.v.206), lakin “əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatın etibarsız hesab edilməsi, hərracın nəticələri haqqında protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması, əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi” tələblərinə dair iddia ərizəsi ilə xx.xx.2018-ci il tarixdə məhkəməyə müraciət etmişdir.
44. Bu baxımdan kassasiya instansiyası hesab etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının hüququnun pozulmasını bildiyi anı müəyyən edərək, hesabatın etibarsız hesab edilməsi və əqdlərin müxxxxhisələndirilməsi üçün iş üzrə iddia müddətinin (kəsici müddətin) buraxıb-buraxmamasını müzakirə etməli olduğu halda, bunu etməmişdir. d) İİ iş üzrə birinci instansiya məhkəməsində icraat
45. İddiaçı cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-yə qarşı Səbail rayon Məhkəməsində iddia qaldıraraq, ünvan 4 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilə dair Hərracın nəticələri haqqında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli N° Y-607 saylı Protokolun etibarsız hesab edilməsi və həmin protokol əsasında olan xx xxxxxx 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
46. İddia tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4615/2015 saylı xx.xx.2015-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən ondan 30000 manat məbləğində pulun tutularaq iddiaçı X2 verilməsi qət edilmiş və icra vərəqəsi icra edilməsi üçün Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra şöbəsinə göndərilmişdir.
47. Nəsimi rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2016-cı il tarixli qərarı ilə icra sənədi üzrə icraata başlanılmışdır.
48. Borclunun əmlak vəziyyətini araşdırmadan təcili olaraq üzərinə həbs qoyulmuş ünvan 4 ünvanda yerləşən 53 saylı mənzil barəsində icra məmuru tərəfindən xx.xx.2016-cı il tarixdə qiymətləndirici dəvət edilməsi barədə qərar qəbul edilmişdir. Daha sonra Nəsimi rayon İcra şöbəsi tərəfindən xx.xx.2016-cı il tarixdə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə, Azərbaycan Respublikası DİN-nin Baş Dövlət X10, Milli Depozit Mərkəzinə sorğu verilərək, borclunun mülkiyyətində hər hansı əmlakın olub-olmaması barədə məlumat verilməsi xahiş edilmiş, lakin əmlak vəziyyəti barədə məlumat əldə edilməmişdir.
49. Buna baxmayaraq, icra məmuru borcluya məxsus və yeganə yaşayış yeri olan və məhkəmə qərardadı ilə üzərinə həbs qoyul muş əmlaka tutmanın yönəldilməsinə başlamışdır.
50. Həmin əmlak tələbkarın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilməsinə baxmayaraq, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4615/2015 saylı xx.xx.2015-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdehdən yalnız pul vəsaitinin tutulması qət edilmiş və tutulmuş pulun ipoteka predmetinə yönəldilməsi barədə hər hansı bir göstəriş olmamışdır.
51. Belə olan halda icra icraatı zamanı borclunun əmlakına ipoteka predmeti kimi tutma aparılması mümkün deyil və qeyd edilən əmlak borclunun yeganə yaşayış yeri olduğu üçün həmin əmlaka tutma yönəldilə bilməzdi.
52. Bundan əlavə, hətta icra proseduru ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi kimi aparılsaydı belə, həmin prosedur düzgün aparılmamış tutmanın yönəldilməsi qaydalarına riayət edilməmişdir.
53. Hərracın keçirilm ə qaydaları düzgün aparılmamış, “İpoteka Haqqında” Qanunun 42 və 43-cü maddələrinin tələbləri pozulsa da, “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən hərrac keçirilmiş və aparılmış Hərracın nəticələri haqqında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli N Y-607 saylı Protokol və həmin protokol əsasında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
54. Birinci instansiya məhkəməsi Nəsimi rayon İcra və Probasiya şöbəsini, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı şəhər Ərazi İdarəsini və X8 oğlunu 3-cü şəxslər qismində işə cəlb etmişdir.
55. İş üzrə 3-cü şəxs X8 oğlu mübahisəyə iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə vermişdir.
56. Bakı şəhəri Səbail rayon Məhkəməsinin 2(009)-11252019 saylı xx xxx 2019-cu il tarixli qə tnaməsi ilə iddianın rədd edilməsi qət edilmişdir.
57. Birinci instansiya məhkəməsi hərracın nəticələrini etibarsız hesab etməyərək, onu da qeyd etmişdir ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzil ipoteka müqaviləsinin predmeti olduğundan iddiaçının mülkiyyətində hər hansı başqa yaşayış yerinin olub-olmamasını araşdırmağa zərurət yoxdur.
58. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv, iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş edlmişdir.
59. Apellyasiya iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun əsaslandırlımışdır.
60. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-770/2020 saylı xx.xx.2020-ci tarixli qərardadı ilə mülki işlər bir icraatda birləşdirilmişdir. e) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
61. İddiaçı İddiaçı nümayəndəsi İ mülki iş üzrə iddia tələbin in dəqiqləşdirilməsi barədə apellyasiya instansiyasına ərizə verərək, Cavabdeh1 MMC-nin ünvan 1 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilə dair xx xxxxxx 2016-cı il tarixli ƏEM/A 30-287/16 saylı mütəxəssis rəyinin etibarsız hesab edilməsi, həmin rəy əsasında “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri haqqında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli №Y-607 saylı Protokolun və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab olunması və mənzilin hərracda satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. 62. “xxxx” MMC-nin apellyasiya instansiyasına təqdim etdiyi rəydən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilin xx xxxx 2020-ci il tarixinə dəyəri 85000 manatdır.
63. Cavabdeh “X1 Mərkəzi” MMC-nin nümayəndəsi iddiaya etiraz olaraq göstərmişdir ki, mənzilin qiyməti qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən müəyyən edilib. Hərracla bağlı bildirişlər bir dəfə göndərilmiş, lakin zərf geri qayıtmışdır. Sonra da mənzil Xaqani Abbasova satılmışdır.
64. İş üzrə 3-cü şəxs X8 oğlunun nümayəndəsi və vəkili də apellyasiya baxışında apellyasiya şikayətlərini qəbul etməyərək ibildirmişdir ki, ev 1 otaqlı mənzildir, uçuq sökük, qəzalı binadır. İddiaçı ilə Xaqani Abbasov arasında bağlanmış xx.xx.2013-cü il tarixli ipoteka müqaviləsində tərəflər mənzilin qiyməti barədə 30000 manata razılığa gəlmişlər. Onlar həmin vaxt şərtlərlə razılaşaraq müqaviləni imzalamış, sonradan iddiaçı ölkəni tərk edərək xarici ölkəyə getmişdir. Mənzil sonradan Xaqani tərəfindən təmir etdirilmişdir. 2013cü ildə evin qiyməti 30000-35000 manat arası olmuşdur. Həmçinin iddiaçı iş üz rə tərəf olmadığından onun hərracın nəticələrinin ləğv edilməsini tələb etmək hüququ yoxdur. Eyni zamanda iddiaçı məhkəməyə müraciət etmək üçün iddia müddətini də ötürmüşdür.
65. Bakı Apelyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-1224/2020 nömrəli, xx xxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayətləri təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-367/2019 saylı iş üzrə xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qətnaməsi və Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1125/2019 saylı iş üzrə 21 may 2019-cu il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək, iddia tələbləri təmin edilmiş, ünvan 3 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilə dair Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli ƏEM/A-287/16 saylı qiymətləndirmə rəyi, həmin rəy əsasında “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri haqqında xx xxxxxx 2016-cı il tarixli №Y-607 saylı Protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, ünvan 3 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilin hərracda ilkin satış qiyməti 85500 manat məbləğində müəyyən olunmuş, iş üzrə qiymətləndirmə xərci olan 300 manat pul vəsaiti Cavabdeh1 MMC-dən tutularaq “xxxx” MMC-nin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir. (hakimlər Xəyalə Cəmilə (sədrlik edən, məruzəçi), Mirzə Tağızadə və Ülvi Mayılov)
66. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, Abbasov X3 Marus Yevda qızına 02 il müddətinə, xx.xx.2015- ci il tarixə kimi ödəmək şərti ilə 30.000 (otuz min) manat borc vermiş, borcun vaxtında ödənilməsini təmin etmək üçün tərəflər arasında xx.xx.2013-cü il tarixli İpoteka Müqaviləsi bağla naraq İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, ev 133-də yerləşən yaşayış sahəsi 27,0 kv/metr, ümumi sahəsi 41,0 kv/metr olan 1 (bir) otaqlı 53 saylı mənzil X8 oğluna ipoteka (girov) qoyulmuşdur. Göstərilən vaxtda borc ödənilmədiyindən iddiaçı X8 oğlu cavabdeh İddiaçı qarşı 30.000 manat pulun tutulması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, eyni zamanda iddiaçının ərizəsi əsasında məhkəmənin xx.xx.2015-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzilinin üzərinə həbs qoyulmuş və məhkəmənin həmin tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir.
67. Apelyasiya instansiyası onu da müəyyən etmişdir ki, sözügedən qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2018-ci il tar ixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-534/2019 saylı xx.xx.2019-cu il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Buna görə də qətnamə qanuni qüvvəsini alaraq icraya yönəldilmiş, icra mərhələsində Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin 17/70№6462/14 saylı xx.xx.2016cı il tarixli sifarişinə əsasən “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzil – ipoteka predmeti – X8 oğluna 31.000 manata satılmış və həmin protokol əsasında sözügedən əmlakın X8 oğluna satılmasına dair eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı Haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışla mübahisəli mənzil xx.xx.2017-ci il tarixdən X8 oğlunun xüsu si mülkiyyətinə verilmişdir.
68. Apellyasiya instansiyası birinci mülki iş üzrə təkrar apellyasiya baxışı zamanı kassasiya instansiya məhkəməsinin yuxarıda qeyd edilən qərarındakı göstərişləri ilə bağlı müəyyən etmişdir ki, Almaniya Federativ Respublikasında yazılmış və Azərbaycan Respublikasının AFR səfirliyinin konsulluq şöbəsi tərəfindən xx xxxxx 2017-ci il tarixdə təsdiq edilmiş etibarnamədə İddiaçı Vəkil1 o cümlədən, iddiaçının dövlət orqanlarında və digər qurumlarda təmsil etməyi, iddia ərizəsini imzalamaq kimi səlahiyyətlər vermişdir. Etibarnamə 3 il müddətinə, xx.xx.2020-ci il tarixə kimi verilmiş, səfirliyin möhür ştampı ilə təsdiq edilmişdir.
69. İddiaçı 1937-ci il təvəllüdlü olması, dolayısı ilə iddia ərizəsini verdiyi və mülki işə baxıldığı vaxtda sağ olub-olmaması faktı ilə ba ğlı müəyyən olunmuşdur ki, apelyasiya baxışı zamanı təqdim edilmiş etibarnaməyə əsasən xx.xx.2019-cu il tarixdə İddiaçı X4 10 il müddətinə etibarnamə vermiş, etibarnamə 1 saylı Bakı Asan xidmət mərkəzində notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmişdir. Həmçinin, işə əlavə edilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli ümumi etibarnamə ilə müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı Vəkil2 3 il müddətinə etibarnamə vermiş, Azərbaycan Respublikasının AFR-dəki Səfirliyinin konsulu iddiaçının şəxsiyyətini müəyyən etmiş, fəaliyyət qabiliyyyətini yoxlamış, etibarnaməni təsdiq etmişdir.
70. Eləcə də, işə əlavə edilmiş AR Dövlət Sərhəd Xidmətinin Sərhəd Nəzarətinin xx.xx.2019-cu il tarixli məktubunda İddiaçı 2016-2019-cu illər ərzində Azərbaycan Respublikası dövlət sərhədindən hərəkəti barədə İAMAS bazasınd a qeydə alınmış məlumatlardan müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı sonuncu dəfə xx.xx.2019-cu il tarixdə ölkə ərazisini tərk etmişdir.
71. Bununla da apelyasiya məhkəməsi iddia ərizəsinin həqiqətən də iddiaçının nümayəndəsinin imzalayıb-imzalaması barədə kassasiya instansiyasının göstərişinə əsasən belə qənaətə gəlib ki, iddia ərizəsi iddiaçının səlahiyyətli nümayəndəsi tərəfindən verilib və ərizə iddiaçının həqiqi iradəsini ifadə edir.
72. Apellyasiya instansiyası qeyd edib ki, iddiaçının Nərimanov və Səbail rayon məhkəmələrində qaldırdığı iddiaların hüquqi əsasları fərqli olduğu üçün ikinci mülki iş üzrə icraata xitam verilməsi istisna olunur.
73. Apellyasiya instansiyasının mövqeyinə görə nə qədər ki, iddiaçı Nərimanov rayon Məhkəməsinə verdiyi iddia ərizəsində daşınmaz əmlakın düzgün qiymə tləndirilməməsi ilə bağlı hərracın da düzgün keçirilmədiyinə istinad edir, iddia ərizəsinin nəticə hissəsində isə tələbini ifadə forması ilə bağlı olaraq “hərracın nəticələri haqqında protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması” kimi göstərmiş olsa belə, iddiaçının hər iki iş üzrə hüquqi marağının məhz keçirilmiş hərracın yekunlarına dair tərtib olunmuş protokolun və hərracı udmuş şəxslə bağlanmış müqavilənin etibarsız sayılmasından ibarət olduğu açıq-aşkardır. Həmin iddianın hüquqi əsası da hərracın yekunu ilə bağlı tərtib olunmuş protokol və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı qanunvericiliyin müddəalarına söykənir.
74. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının nümayəndəsi və vəkili tərəfindən apellyasiya baxışı zamanı verilmiş ərizəni (tələbin dəqiql əşdirilməsi ilə bağlı) qəbul edərək mübahisəyə həmin tələblər (hərrac protokolunun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı tələbi) üzrə hüquqi qiymət verilməsini işin hallarına və qanunun tələbinə uyğun hesab etmişdir.
75. Apellyasiya məhkəməsi iş materiallarına əsasən müəyyən etmişdir ki, iddiaçıya məxsus mənzilə 2016-cı il üçün 35000 manat qiymət qoyulmuş, iddiaçının təqdim etdiyi alternativ qiymətləndirmə rəyinə əsasən isə mübahisəli mənzilin 70100-77900 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Həmin iş üzrə ilkin apelyasiya baxışı zamanı məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş və rəydə mənzilin 2016-cı ilin avqust ayına bazar dəyərinin 61000 manat, likvid dəyərinin isə 54000 manat təşkil etdiyi göstərilmişdir.
76. Apellyasiya məhkəməsi işdə olan qiymətləndirmə rəylərini təhl il edərək hesab edib ki, icra məmurunun sifarişi ilə keçirilmiş qiymətləndirmə zamanı həmin ərazidə mövcud qiymətlər araşdırılmamış, əmlakın dəyərinə təsir edən amillər nəzərə alınmamış, analoji əmlakların bazar dəyərləri müqayisə edilməyərək nəticədə əmlak dəyərindən aşağı məbləğdə qiymətləndirilmişdir. Sözügedən əmlakın dəyərindən ən azı yarısı qədər aşağı məbləğdə, real bazar dəyərini əks etdirməyən qiymətlə satışa çıxarılması isə qiymətləndirmə rəyinin, eləcə də həmin qiymətlə keçirilmiş hərracın etibarsızlığına dəlalət edir.
77. Apellyasiya məhkəməsi mübahisələndirilən qiymətləndirmə hesabatının yuxarıda göstərilənlərlə bağlı həqiqəti əks etdirmədiyinə istinadən hesab edib ki, iddiaçı həmin hesabatın (rəyin) etibarsızlığı ilə bağlı iddia qaldırmaqda haqlı olmuşdur və onun bu iddiası ə saslı olduğu üçün təmin edilməlidir.
78. Eyni zamanda hərracın nəticəsinə dair protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab olunması ilə bağlı apelyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, qanunvericiliyin normalarına görə hərrac təşkilatı hərracın keçirilməsinə dair bildiriş göndərməli və bildiriş çatdırılarkən ünvan sahibinin çatdırılmanı təsdiq edən müvafiq sənədi imzalaması tələb olunduğu halda, X1 Mərkəzi tərəfindən xx.xx.2016 və xx.xx.2016-cı il tarixlərdə hərracın keçirilməsi barədə bildirişlərin borcluya (hazırki işdə iddiaçıya) göndərilməsini təsdiq edən hər hansı sənəd (poçt qəbzi, qaimə və s.) müəyyən edilməmişdir.
79. Apellyasiya məhkəməsi belə qənaətə gəlmişdir ki, hərracın keçirilməsi ilə bağlı mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydalara faktiki olaraq əməl edilmədiy indən bu cür hərracın nəticələrinə dair yekun protokol və eləcə də bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunmalıdır.
80. Apellyasiya məhkəməsi kassasiya instansiyanın hazırki iş üzrə müvafiq qərarında “iddiaçının bu müqavilənin ləğvini tələb etməsinə dair subyektiv hüququnun olmaması, alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi barədə tələb birbaşa həmin müqavilənin tərəfi olan alıcı X.Abbasova yönəlmiş olsa da, məhkəmə tərəfindən iddiaçıya həmin şəxsin cavabdeh kimi iddiada göstərilməsinin təklif edilməməsi” ilə bağlı göstərişinə münasibətdə qeyd edib ki, iddiaçının yuxarıda da göstərildiyi kimi, iddia tələbi, onun hüquqi əsası və iddiaçının hüquqi marağı mülki qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada hərracın nəticələrinə dair tərtib olunmuş protokol və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız lığı ilə bağlı olduğundan hazırki halda Xaqani Abbasovun iş üzrə cavabdeh kimi cəlb edilməsinə zərurət olmamışdır.
81. Əqdin etibarsız hesab edilməsi tələbi üzrə qanunla müəyyən olunmuş müddətin (kəsici müddətin) keçib-keçməməsi barədə kassasiya instansiyasının göstərişinə münasibətdə apelyasiya instansiyası müəyyən etmişdir ki, Hazırki iş üzrə iddiaçı borcun ödənilməsinə dair Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx xxxx 2015-ci il tarixli qətnaməsinin icraya yönəldilməsi ilə əlaqədar icra işinin materialları ilə xx.xx.2017-ci il tarixdə tanış olduqdan sonra həmin qətnaməni apelyasiya, daha sonra isə kassasiya qaydasında mübahisələndirmiş, nəticədə Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx xxxx 2015-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasına dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)4880/2018 saylı xx.xx.2018-ci il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-534/19 saylı xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qərarı qəbul olunmuşdur.
82. Həmçinin apelyasiya instansiyası müəyyən etmişdir ki, İddiaçı cavabdehlər X2 və Bakı şəhəri 13 saylı Notariat Kontoruna qarşı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə iddia tələbi irəli sürmuş, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)5687/2017 saylı xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə onun iddia tələbi təmin edilməmişdir. Həmin qətnamə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin 2(103)-863/18 saylı xx xxxxxx 2018-ci il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-4545/18 saylı xx xxxx 2018-ci il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
83. İşin müəyyən edilmiş bu hallarına əsasən apellyasiya məhkə məsi belə qənaətə gəlmişdir ki, hazırki mübahisənin yaranmasına əsas olan, yəni borcun ödənilməsi ilə bağlı Nəsimi rayon məhkəməsinin xx xxxx 2015-ci il tarixli qətnaməsi yalnız Ali Məhkəmənin 2(102)-534/19 saylı xx xxxxxx 2019-cu il tarixli qərarı ilə öz qanuni qüvvəsini aldığından, iddiaçının hüquqlarının pozulmasını bildiyi an da məhz xx xxxxxx 2019-cu il tarix hesab olunur. Belə olan halda da iddiaçı “əqdin etibarsızlığı” ilə bağlı məhkəməyə müraciət edərkən qanunla müəyyən edilmiş bir illik kəsici müddəti ötürməmişdir.
84. Apellyasiya məhkəməsi hazırki işdə hərracın nəticələrinə dair tərtib edilmiş protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı üçün qiymətləndirmə rəyinin həqiqəti əks etdirməməsi və hərracın keçirilməsi qaydasının pozulması kifayət edir.
85. Mübahisəli əmlakın s atış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbə gəldikdə isə apelyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, “xxxx” MMC-nin verdiyi G-04/20-132 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli rəyə əsasən ipoteka predmetinin xx.xx.2020-ci il tarixinə olan bazar qiyməti 85500 manatdır.
86. Apellyasiya məhkəməsi həmin qiymətləndirməni hazırki dövrə münasibətdə ağlabatan və real qiymət kimi qəbul edərək mənzilin hərracda 85500 manat məbləğində satışa çıxarılmasını qanuni və ədalətli saymışdır.
87. Apelyasiya instansiyası öz mövqeyini Mülki Məcəllənin 354.2, 415.2, 416.1, 416.2, “İcra haqqında” Qanunun 53.2, 61.1, 61.2, 62.1, 62.2, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1, 43.7, 43.8, “Poçt haqqında” Qanunun 1.0.10, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 73.1, 74.2, 77.1 və 80-cı maddələrinə istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və o na etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
88. İş üzrə 3-cü şəxs X8 oğlu (Vəkil3 oğlu) kassasiya şikayəti verərək apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və qanuni qərar qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
89. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılıb ki, qətnamə qəbul edilərkən bu günədək qanuni qüvvədə olan ipoteka müqaviləsi nəzərə alınmayıb, həmin müqaviləyə hüquqi qiymət verilməyib.
90. İddiaçı ipoteka müqaviləsində göstərilən mənzilin qiyməti ilə razılaşıb, 2013-cü ildə pulunu alıb və Azərbaycandan gedib.
91. Hərrac keçirilərkən iddiaçının ünvanına bildiriş göndərilmiş, lakin iddiaçı yaşamaq üçün Almaniyaya getdiyindən bildiriş geri qayıtmışdır.
92. Hərracın keçirilməsi barədə qəzetdə də elan verilmiş dir.
93. Apellyasiya məhkəməsi heç bir əsas olmadan, tərəflərə məlumat verilmədən gizli şəkildə qiymətləndirmə ilə bağlı yenidən ekspertiza təyin edib. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
94. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəfin yazılı etirazı daxil olmamışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
95. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən müstəqil tələb irəli sürməyən 3cü şəxs X8 oğlunun vəkili Vəkil3 oğlu kassassiya şikayətini müdafiə edərək onun təmin edilməsini xahiş etdi.
96. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən İddiaçı vəkili Vəkil2 kassasiya şikayətinə etraz edərək onun təmin edilməməsini xahiş etdi.
97. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilsə də, iş üzrə cavabdehlər Cavabdeh1 MMC-nin, "X1 Mərkəzi" MMC-nin və üçüncü şəxslər Nəsimi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin, DƏDRX-in 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin nümayəndələr məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməmələrinin səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası MPM-in 415.3-cü maddəsinə əsasən işə qeyd edilən şəxslərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə Maddə 319.5. Hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hə rraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərrac ın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Qanun Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. Maddə 42.3. Hərracın təşkilatçısı və onun əməkdaşları istisna olmaqla, hərracda istənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iş tirak edə bilər. Maddə 42.8. Hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. “Poçt haqqında Qanunun Maddə 1.0.10. Sifarisli poçt göndərişi göndərilmək üçün q əbul olunduguna dair istifadəçiyə qəbz verilməsi, çatdırılarkən isə ünvan sahibinin müvafiq sənədi imzalaması tələb olunan poçt göndərişindən ibarətdir. Mülki Prosessual Məcəllə Maddə 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxu d qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması ap ellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
98. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir
99. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən və apelyasiya instansiyası məhkəməsinin aktının ləğvi xahiş edildiyindən həmin məhkəmə aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
100. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi düzgün nəticəyə gəlməmişdir.
101. İddia tələbləri əmlakın qiyməti barədə rəyin, hərracın nəticələrinə dair tərtib edilmiş protokolun və həmin protokol əsasında alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı barədədir.
102. Apellyasiya məhkəməsi iddianı təmin edərkən qiymətləndirmə rəyinin həqiqəti əks etdirməməsinə və hərracın keçirilməsi qaydasının pozulmasına istinad etmişdir. kifayət edir.
103. Apellyasiya məhkəməsi qiymətləndirmə rə yinin həqiqəti əks etdirməməsi nəticəsinə gələrkən birinci instansiya qaydasında işə baxılarkən təyin edilmiş qiymətləndirmə ilə iddiaçıya məxsus mənzilə 2016-cı il üçün 35000 manat qiymət qoyulmasına, iddiaçının təqdim etdiyi alternativ qiymətləndirmə rəyinə əsasən mübahisəli mənzilin 70100-77900 manat məbləğində qiymətləndirilməsinə, həmin iş üzrə ilkin apelyasiya baxışı zamanı isə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilməklə, mənzilin 2016-cı ilin avqust ayına bazar dəyərinin 61000 manat, likvid dəyərinin isə 54000 manat təşkil etdiyinə istinad etmiş və işdə olan qiymətləndirmə rəylərini təhlil edərək hesab etmişdir ki, icra məmurunun sifarişi ilə keçirilmiş qiymətləndirmə zamanı həmin ərazidə mövcud qiymətlər araşdırılmadığından əmlak dəyərindən aşağı məbləğdə qiymətləndirilmiş dir.
104. Məhkəmə kollegiyası gəlinən nəticə üçün ekspert rəylərinin belə qiymətləndirilməsini Mülki Prosessual Məcəllənin 88 və 103.1-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq yetərincə düzgün qiymətləndirmə hesab etmir.
105. Belə ki, mənzilin 35000 manat qiymətləndirilməsi barədə “xxxx” MMC-nin rəyi məhkəmə qərardadı və məhkəmənin həvalə etdiyi qiymətləndirici tərəfindən verildiyi halda, mübahisəli mənzilin 70100 manat və 77900 manat məbləğində qiymətləndirilməsinə dair “xxxx” MMC-nin rəyi iddiaçının, başqa sözlə, işdə maraqlı tərəfin sifarişinə əsasən verilmişdir.
106. Üstəlik, “xxxx” MMC-nin rəyində mənzilin bazar (77900 manat) və likvid dəyəri (70100 manat) xx xxxxxx 2019-cu il tarixinə müəyyən edilib ki, bu da qeyd edilən rəyin “xxxx” MMC-nin rəyi ilə müqayisəli şəkildə təhlilini isti sna edir. Çünki həm “xxxx” MMC-nin rəyində, həm də mübahisələndirilən rəydə mənzilin qiyməti mənzilin satıldlığı 2016-cı il üçün müəyyən edilmişdir. Belə olan halda da, mənzilin yalnız 2016-il üçün müəyyən edilən qiymətləri ilə bağlı rəylər müqayisə oluna bilər.
107. Hərracın keçirilməsi qaydasının pozulması ilə bağlı apelyasiya məhkəməsi ona istinad etmişdir ki, mövcud qanunvericiliyə görə hərrac təşkilatı hərracın keçirilməsinə dair bildiriş göndərməli, ünvan sahibi bildirişi almasını təsdiq edən müvafiq sənədi imzalamalıdır. “X1 Mərkəzi” tərəfindən xx.xx.2016 və xx.xx.2016-cı il tarixlərdə hərracın keçirilməsi barədə bildirişlər tərtib olunsa da, qeyd edilən bildirişlərin borcluya göndərilməsini təsdiq edən hər hansı sənəd (poçt qəbzi, qaimə və s.) əlavə edilməmişdir. Bununla da hərra c barədə bildirişlərin göndərilməsi qaydalarına riayət olunmamış, hərracın keçirilməsi barədə elan verilməmiş, nəticə etibarı ilə iddiaçı (borclu) hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmadan əmlak tələbkara verilmişdir.
108. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin bu dəlili ilə də razılaşmır. Belə ki, işin apellyasiya instansiyası tərəfindən müəyyən edilən halından da görünür ki, hərracın keçirilməsi barədə İddiaçı ünvan 5 ünvanına bildiriş göndərilmiş, lakin bildiriş “bu ünvanda yaşamır” səbəbindən geri qaytarılmışdır.
109. Göründüyü kimi, apellyasiya instansiyası bir tərəfdən hərrac barədə bildirişlərin borcluya göndərilməsini təsdiq edən hər hansı sənəd (poçt qəbzi, qaimə və s.) olmamasına istinad etmiş, başqa tərəfdən də bildirişin “bu ünvanda yaşamır” səbəbindən geri qaytarı lmasını qeyd etməklə ziddiyyətli mövqe göstərmişdir. Çünki bildirişin “bu ünvanda yaşamır” qeydi ilə geri qayıtması, hərracın keçirilməsi barədə bildirişin borcluya göndərilməməsi halını təkzib edir.
110. Bundan əlavə, iddiaçının hərracın keçirilməsi vaxtı və hazırda da Azərbaycan Respublikasında yaşamaması nəzərə alınarsa, apelyasiya məhkəməsi iddiaçıya hərrac barədə təkrarən bildiriş göndərilməməsi halının iddianın həlli baxımından hər hansı hüquqi nəticə doğurub-doğurmamasına qiymət verməmişdir.
111. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, analoji iş üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2008-ci il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqeyinə görə Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklifdir (ofertadır). Bu maddə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı etmir.
112. Qətnamədən görünür ki, apellyasiya məhkəməsi hərracın keçirilməsi barədə bildiriş göndərilməsi ilə bağlı hazırki işin hallarını Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2008-ci il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqeyi baxımından dəyərləndirməmişdir.
113. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanlara əsasən belə qənaətə gəlir ki, 3 şəxs X.Abbasovun kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırki qətnaməsi ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalıdır.
114. İşə yenidən baxan məhkəmə hazırki qətnam ənin ləğv olunma əsası kimi yuxarıda şərh edilən pozuntuları aradan qaldırmalı, işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görməli, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq etməklə qanuni və əsaslı qərar qəbul etməlidir.
115. Yuxarıda göstərilənləri və Mülki Prosessual Məcəllənin 416, 417, 419-421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs X8 oğlunun kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-1224/2020 nömrəli iş üzrə xx xxxx 2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş yeni apelyasiya baxışına qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.